#服装资讯# 童装难赚钱？“童装第一股”持续亏损，这些品牌却迎来第二增长点
三天前，“童装第一股”安奈儿发布2022年一季度财报，显示其营业收入约2.8亿元，同比下降18.97%，亏损2804.21万元。业绩亏损在安奈儿身上并不是第一次出现，根据其年报数据，安奈儿2021年亏损302.95万元，2020年亏损4682万元。
尽管“童装第一股”连连亏损，童装业务却正在成为越来越多服装品牌、运动品牌的发力点。服装领域的“最后一块蛋糕”，究竟还能怎么分？
尽管“二孩”“三孩”政策已放开，但收效甚微，近几年生育率持续下降。不过，新生代父母崇尚高品质育娃，家庭对孩子的消费投入逐年增加，倒逼童装市场不断升级，趋向品牌化、高端化、细分化。
据赢商大数据统计，2021年新开业购物中心细分业态中，儿童亲子占比达至11%，居零售和餐饮两大主力业态之后。其中，儿童零售占亲子业态56.4%，儿童零售细分业态中童装/童鞋占比近65.7%。
因此，当童装成了可增量市场，品牌更需要把握机会，差异化发展细分产品，培育不同市场定位、各个年龄段的品牌和产品线。同时，关注生活方式的变化，拓展高质量门店，构建多元化体验，并通过多维度渠道增加品牌与消费者触点。
当然，过硬的品质还是第一位，其次则是从设计理念和价值观出发，获得新生家庭的青睐，打造出在消费迭代浪潮中立于不败之地的好品牌。
三天前，“童装第一股”安奈儿发布2022年一季度财报，显示其营业收入约2.8亿元，同比下降18.97%，亏损2804.21万元。业绩亏损在安奈儿身上并不是第一次出现，根据其年报数据，安奈儿2021年亏损302.95万元，2020年亏损4682万元。
尽管“童装第一股”连连亏损，童装业务却正在成为越来越多服装品牌、运动品牌的发力点。服装领域的“最后一块蛋糕”，究竟还能怎么分？
尽管“二孩”“三孩”政策已放开，但收效甚微，近几年生育率持续下降。不过，新生代父母崇尚高品质育娃，家庭对孩子的消费投入逐年增加，倒逼童装市场不断升级，趋向品牌化、高端化、细分化。
据赢商大数据统计，2021年新开业购物中心细分业态中，儿童亲子占比达至11%，居零售和餐饮两大主力业态之后。其中，儿童零售占亲子业态56.4%，儿童零售细分业态中童装/童鞋占比近65.7%。
因此，当童装成了可增量市场，品牌更需要把握机会，差异化发展细分产品，培育不同市场定位、各个年龄段的品牌和产品线。同时，关注生活方式的变化，拓展高质量门店，构建多元化体验，并通过多维度渠道增加品牌与消费者触点。
当然，过硬的品质还是第一位，其次则是从设计理念和价值观出发，获得新生家庭的青睐，打造出在消费迭代浪潮中立于不败之地的好品牌。
关于阿兹夫定三剑客（也有人称为“三傻”[偷笑]）的最新资讯：
今天，雪球、股吧里，有人提出截图（见附图），浙江药监局网站公布的奥翔药业药品生产许可证中新增阿兹夫定，许可证是4月22日刚发下来的。
——我的分析：1，对于奥翔，这是好消息。
2，但是，还需要国家药监局批准。这个流程要走多久？不知道。如果按正常流程，我看到一个说法是至少130个工作日。猜测：如果特事特办，也许阿兹夫定片获批后很快就能批。
3，真实生物之前提前备好的400公斤阿兹夫定原料药谁生产的？只能是拓新生产的。
拓新药业：以下为转发：
梳理近几个月的信息，拓新药业阿兹夫定原料药生产线包括三个部分：
【1】去年联审的生产线，董秘称为老生产线，在新生产线未建成投产前，一直是它在供货。产能较低
【2】新生产线，产能未透露，去年就开始建设，年底中试，22年3月份建成，待审批后生产。（董秘回复）
【3】5吨阿兹夫定及中间体生产线，是应G家要求的最新紧急扩建项目，21年底开始环评，22年2月9日报道在推动的环评和审批的拟建设项目，争取尽快开工！年报提及有这个项目。
——我的分析：就当前的阿兹夫定原料药产能而言，应该是奥翔产能明显大于拓新。两者的不确定性是：国家药监局啥时候批准奥翔的生产许可？（再往后，落实到生产上，奥翔届时是使用上周三他们董事长所说的20步合成法去生产阿兹夫定原料药？还是由拓新药业授权使用成本更低品质更可控的2步合成法？） 拓新药业的不确定是：上述【2】新建成的生产线 到底有多少产能？上述 【3】的生产线啥时候能建成？
我目前持股：
双鹤药业0.9成：与阿兹夫定相关的基本面的确定性其实是三者中最弱的，但股价表现却是最强的，所以，我会继续持股+差价。
奥翔药业0.7成：持股观察。
拓新药业0成：可能会逢低买点（暂时先定3月8日低点163.88元附近）
——总结：大盘明确的中期+短期下降趋势，说实话，买啥心里都没底，逢低持有一部分阿兹夫定题材股，总还有4月底5月初阿兹夫定大概率获批的这一利好兑现吧。（股价跌下去再回升上来）我记得自己上周某天持有的阿兹夫定方向的仓位最多是6成吧，后来降到3成，上周四上午一度是0。所以，假设我回到2.5--3成持仓，应该不是太过分吧？
我的持仓还包括煤炭股2.6成。煤炭股面临的背景是：沪指“五一”前的短线低点有没有出现？现在还不确定。上周五焦煤焦炭的期货夜盘出现较大跌幅。所以，周一以及未来煤炭股怎么走，我心里没底。
潞安环能2成：因为周五晚间公布的一季度净利润24.65亿元并未超预期，而该股上周五的买入大资金中肯定有一部分是赌业绩超预期的（否则不可能整个板块平均一两个点的涨幅，他能大涨6%），所以，周一即使不考虑整个板块的跌幅，他的开盘价也应该低于等于14：34的价格（17.56元）。分析： 一季报收入同比增加78%，但净利润同比增加只有55%，说明成本增加了，毛利率明显下降了。哪些成本大幅增长了？通过现金流量表来看，工资28.41亿元（去年同期是20.96亿元），猜测是2021年效益好，年终奖增长了很多，税费34.9亿元（去年同期是16.88亿元），这两项成本合计增加了25.47亿元。我知道，很多机构是不喜欢毛利率超常规下降的，所以，这份一季报，不够好。我上周二尾盘买入就是赌一季报超预期，上周五的强势走势说明确实有超预期的可能性，但最终，并未超预期，甚至毛利率明显下降这一点属于低于预期，所以，我明天大概率是要止损的。（纯粹基本面分析：目前煤炭行业一季报，上海能源最超预期，但大家至今搞不清楚原因；超预期排名第二的是兰花科创）
云煤能源0.6成：对3月4日高点5.19元酝酿5个交易日，结果上周五突破还是失败了，计划止损卖出。
今天，雪球、股吧里，有人提出截图（见附图），浙江药监局网站公布的奥翔药业药品生产许可证中新增阿兹夫定，许可证是4月22日刚发下来的。
——我的分析：1，对于奥翔，这是好消息。
2，但是，还需要国家药监局批准。这个流程要走多久？不知道。如果按正常流程，我看到一个说法是至少130个工作日。猜测：如果特事特办，也许阿兹夫定片获批后很快就能批。
3，真实生物之前提前备好的400公斤阿兹夫定原料药谁生产的？只能是拓新生产的。
拓新药业：以下为转发：
梳理近几个月的信息，拓新药业阿兹夫定原料药生产线包括三个部分：
【1】去年联审的生产线，董秘称为老生产线，在新生产线未建成投产前，一直是它在供货。产能较低
【2】新生产线，产能未透露，去年就开始建设，年底中试，22年3月份建成，待审批后生产。（董秘回复）
【3】5吨阿兹夫定及中间体生产线，是应G家要求的最新紧急扩建项目，21年底开始环评，22年2月9日报道在推动的环评和审批的拟建设项目，争取尽快开工！年报提及有这个项目。
——我的分析：就当前的阿兹夫定原料药产能而言，应该是奥翔产能明显大于拓新。两者的不确定性是：国家药监局啥时候批准奥翔的生产许可？（再往后，落实到生产上，奥翔届时是使用上周三他们董事长所说的20步合成法去生产阿兹夫定原料药？还是由拓新药业授权使用成本更低品质更可控的2步合成法？） 拓新药业的不确定是：上述【2】新建成的生产线 到底有多少产能？上述 【3】的生产线啥时候能建成？
我目前持股：
双鹤药业0.9成：与阿兹夫定相关的基本面的确定性其实是三者中最弱的，但股价表现却是最强的，所以，我会继续持股+差价。
奥翔药业0.7成：持股观察。
拓新药业0成：可能会逢低买点（暂时先定3月8日低点163.88元附近）
——总结：大盘明确的中期+短期下降趋势，说实话，买啥心里都没底，逢低持有一部分阿兹夫定题材股，总还有4月底5月初阿兹夫定大概率获批的这一利好兑现吧。（股价跌下去再回升上来）我记得自己上周某天持有的阿兹夫定方向的仓位最多是6成吧，后来降到3成，上周四上午一度是0。所以，假设我回到2.5--3成持仓，应该不是太过分吧？
我的持仓还包括煤炭股2.6成。煤炭股面临的背景是：沪指“五一”前的短线低点有没有出现？现在还不确定。上周五焦煤焦炭的期货夜盘出现较大跌幅。所以，周一以及未来煤炭股怎么走，我心里没底。
潞安环能2成：因为周五晚间公布的一季度净利润24.65亿元并未超预期，而该股上周五的买入大资金中肯定有一部分是赌业绩超预期的（否则不可能整个板块平均一两个点的涨幅，他能大涨6%），所以，周一即使不考虑整个板块的跌幅，他的开盘价也应该低于等于14：34的价格（17.56元）。分析： 一季报收入同比增加78%，但净利润同比增加只有55%，说明成本增加了，毛利率明显下降了。哪些成本大幅增长了？通过现金流量表来看，工资28.41亿元（去年同期是20.96亿元），猜测是2021年效益好，年终奖增长了很多，税费34.9亿元（去年同期是16.88亿元），这两项成本合计增加了25.47亿元。我知道，很多机构是不喜欢毛利率超常规下降的，所以，这份一季报，不够好。我上周二尾盘买入就是赌一季报超预期，上周五的强势走势说明确实有超预期的可能性，但最终，并未超预期，甚至毛利率明显下降这一点属于低于预期，所以，我明天大概率是要止损的。（纯粹基本面分析：目前煤炭行业一季报，上海能源最超预期，但大家至今搞不清楚原因；超预期排名第二的是兰花科创）
云煤能源0.6成：对3月4日高点5.19元酝酿5个交易日，结果上周五突破还是失败了，计划止损卖出。
【房地产回暖存在较大不确定性，GDP增长5.5％困难加大】日前，国家统计局发布了3月份全国商品住宅销售价格变动情况。初步统计，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比趋稳，同比下降或涨幅回落。4月18日，国家统计局又公布了今年一季度全国房地产开发投资增长仅为0.7%。相关数据显示，2022年3月全国商品房销售同比降幅已经创出2015年以来新低。
商品住宅销量下降，开发投资增长近于停滞，中国房地产市场的现状，是市场发展的必然，还是综合因素的影响？未来房价是否会出现明显回落？中国社科院金融研究所原金融发展室主任、研究员易宪容认为，住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着已经出现了房价全国性的普遍下跌。而各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，也还存在着较大的不确定性。
以下为正文。
探索发展模式是个艰巨任务
与往年不同，房地产问题并没有成为今年“两会”代表、委员及新闻媒体关注的焦点，政府工作报告对房地产市场也着墨不多。比如，在政府工作报告中，今年房地产市场的基本任务是，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其政策含义包括了三个方面：一是房地产市场的基本定位没有改变，仍然强调的是要由以投资为主导的市场逐渐地向以消费为主导的住房市场回归，这也是未来房地产市场的基本基调；二是强调实现住房市场“只住不炒”市场定位的具体措施是发展住房租赁市场，增加保障性住房的供给；三是要探索房地产市场新的发展模式，即通过具体政策让房地产市场发展模式转型。
前两个方面，基本上是2016年以来一直在强调的内容，只有第三点是一个新的提法，目前这已经成为未来房地产市场发展的关注的热点。但是，未来中国房地产市场发展模式是什么模样，当前只能是一个未知数，肯定要探索，走一步看一步，目前我们只能从现有的房地产发展模式来理解。
从1998年住房市场商品化改革开始，中国房地产市场已经发展了24年了。所形成的房地产市场模式既不是英美市场化的房地产发展模式，也不是德国等欧洲国家完全是以消费租赁为主导的模式，也不是新加坡以85%以上以祖屋为主导的保障性住房发展模式，而是从中国香港的房地产市场“三高”（高房价、高地价、高保障性住房；保障性住房占比达50%以上）模式演化而来。在中国的房地产市场发展初期，更强调的是以高房价来推高地价，以此来增长地方土地财政收入，保障性住房关注不多。在这个模式下，地方政府具有推高房价与土地价格的强激励。直到2010年的“国十条”增加保障性住房的建设才提到了房地产政策议事日程，并在之后每年的房地产政策都在不断强化这个方面。
事实证明，香港的房地产市场发展模式不仅是一种低效以投资炒作为主导的房地产发展模式，而且是一种严重损害绝大多数中低收入者利益的房地产发展模式，再加上内地房地产市场只是选择性地学香港房地产发展模式（选择了高房价、高地价），更导致内地房地产市场发展模式存在许多严重缺陷，当前房地产市场的许多问题及风险都由此而生。对此，政府已经看到问题所在，特别中国金融监管当局，更是看得特别清楚。2020年推出及2021年实施房地产企业融资“三条红线”的政策，看上去并没有多少严厉，在欧美市场化的条件下基本上是一种常识，但这种政策推出却对中国房地产企业造成了巨大冲击，其核心就在于要改变当前房地产市场发展模式。但随后，监管层又不得不对推出的这些政策有所调整，以减弱对市场的冲击力度。这也意味着，由于严重的制度路径依赖，由于涉及到重大的利益关系调整，房地产发展新模式探索并非是一项短期政策，而是一项长期政策，需要一个漫长的过程。
房价已出现全国性普跌
也正是对房地产发展模式的探索仍在过程中，给房地产市场带来的冲击及影响在今年一季度的数据中显得特别明显，再加上疫情及外部环境的冲击，这种影响与冲击比市场预期的要大得多。主要表现有，国家统计局最近公布数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，是历年来最低水平，而房地产开发投资下降，更意味着房地产开发商预售住房交房速度下降（因为2021年住房销售仍然处于高水平，房地产开发存在资金缺口，比如，住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%）；1-3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。住房销售出现严重的负增长，下降的幅度达25%以上。这是2007年以来第一次出现这种现象。而且更为严重的是住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着出现了房价全国性的普遍下跌。一般来说，在房价普遍上涨时期，住宅销售金额上升的幅度往往都会大于住宅销售面积上升的幅度，两者上涨的幅度差距越大，说明全国房价上涨速度就越快。一季度的情况正好反向。国家统计局最近公布的数据可以佐证，3月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。但这只是三线以上城市的房价变化，没有反映出三线以下城市的房价情况，而这些城市房价肯定也是普遍下跌的。
一般来说，在没有严格的法律法规限制的情况下，住房这种产品具有两栖的性质，既是投资品也是消费品。尽管是同一住房，在投资和消费不同性质的情况下，两者定价基础、定价的决定条件、价格变化是完全不同的。作为投资品住房的价格是由市场预期来决定，作为消费品的住房则由实际的供求关系来决定。在2003年以来，由于政府在政策上没有把住房的性质进行严格界定与区分，这就使得中国的房地产市场逐渐形成为以投资炒作为主导的市场（在同样的条件下，住房投资者出价肯定会高于住房消费者）。在这种情况下，无论政府出台多少行政性的房地产调控政策，只要房价在上涨，住房投资者一定会千方百计地涌入市场。这样房地产市场的价格就会一轮又一轮逐渐上涨。特别是地方政府利用房地产作为经济宏观调控的工具，即经济增长过热时，地方政府的行政性房地产调控政策收紧；当经济增长减弱，地方政府又会把这些行政性的房地产调控放松。结果每当地方政府行政性调控政策放松，市场就会预期政府正在用政策推高市场房价，这必然会打造房地产繁荣的一个又一个的高潮。在2009年和2016年之后，市场就是这么演绎。
但是，从2021年下半年开始，特别是“三条红线”融资政策的影响与冲击，房地产市场已经发生变化。住房投资者发现，受政策的冲击，中国的巨无霸房地产开发商很多正面临破产的风险。巨无霸的房地产企业尚且如此，全国房地产企业有10万多家，更多的中小房地产企业面临的破产风险肯定会更大。
如果房地产开发商破产，那么在住房预售制度下，投资者利用住房按揭贷款购买的住房就可能无法收货，其投资面临巨大风险。而房地产开发商为避免破产，降价促销成了房地产开发商能够存活的重要途径，但是由于地方政府为了保房价，不让开发商降价销售，房地产开发商被迫陷入死循环：房价高销售不畅，但又不能降价销售。开发商只能不再增加房地产开发投资，整个行业的房地产开发投资都急剧下降。也就是说，一方面，房地产市场价格出现了普遍下跌的风险，另一方面，房地产开发商不能够降价销售，减少住房开发投资应对，已经购买住房的投资者可能面临无法收房的风险。再加上疫情冲击，更使目前房地产市场形势雪上加霜，持续了近20年房价只涨不跌的市场预期开始出现微少逆转。
在一个以投资为主导的房地产市场，只要房价下跌，住房投资者肯定不会再进入市场。从央行发布的金融统计数据来看，尽管一季度人民币贷款增加8.34万亿元，同比多增6636亿元。但住户贷款只增加1.26万亿元，中长期贷款增加1.07万亿元，同比少增了近万亿。也就是说，今年一季度，地方政府及企业都在加杠杆，而居民则在减杠杆，而这种减杠杆主要表现为住房按揭贷款下降18.8%。居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现严重负增长，这意味着投资者购买住房的意愿信心减弱，对住房市场价格上涨预期正在逆转。克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。如果房地产市场这种格局一旦形成，今年的房地产市场形势可能会比以前预测得要差。
调控政策松动会逆转市场吗？
针对这种情况，从中央到地方，政府的房地产调控政策已经开始松动，如中央政策层面征收房地产税的试点范围正在收缩，银行的按揭贷款利率普遍下降（尽管下降的幅度十分微小）；地方政府的限购限贷政策开始全面松绑，一个又一个的地方政府出台限制房价下跌令，出台各种购买住房的补贴政策等，地方政府的托市行为十分明显。特别是地方政府希望对无所不用其极的行政性房地产调控政策实行全面松绑，希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始国内房地产市场出现了下行周期，国内多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制，随之第三季度房价走稳，2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向“因城施策”，房地产市场调控政策权限下放到地方政府，由2016年开始，打造了长达7年中国房地产市场的极度繁荣。
不过，地方政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光，应该是相当不确定的事。因为，当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要“只住不炒”的房地产市场定位不改变，地方政府对房地产市场调控政策全面松绑的尺度应该会有所约束；二是经过20多年的高速发展，中国房地产存量已经十分巨大，国内居民的住房持有度达89%以上；有人估算，目前中国存量住房足以让12亿多人口居住，在三线以下的城市特别是四线城市住房的过剩已经是一种态势，要想让新市民或农村居民来接盘可能性不大；三是在住房过剩的城市，随着房价逐渐下跌，住房投资的风险越来越高，投资者是否会再进入市场不确定性太大；四是受最近新冠疫情的冲击，一线、二线城市购买住房的风险大大增加等。所以，在这些因素影响下，国内房地产市场的风险还在增加。地方政府对房地产调控政策的全面松绑，能否让房地产市场再创繁荣还有待观察。
当然还有更为重要的一点，就是人口结构的变化和购买住房的人口结构变化。前者主要是指中国人口出生率下降，这是影响市场预期一个重要方面。后者是2021年一系列的经济政策出台，特别是平台经济反垄断，对数字经济影响非常大。到3月中旬，中国数字经济上市公司的总市值一年来下跌近10万亿人民币。这些公司的股市市值急剧下降，不仅意味着海外投资者已经不看好中国数字经济前景，中国数字经济竞争力将急剧下降，更意味着这些公司员工薪资将减少，也有不少员工将面临失业的风险。而这些员工曾是最有实力购房的主力。如果这股购买住房的大军消失，国内房地产市场住房需求将快速减少（无论是投资还是消费），估计会对房地产市场影响非常大。
总之，各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，存在着较大的不确定性。但只要房地产市场的价格预期出现逆转，即使是微小的，也会是问题的关键所在。如果今年房地产市场出现大的调整，那么今年GDP增长5.5%左右的困难就会加大。
商品住宅销量下降，开发投资增长近于停滞，中国房地产市场的现状，是市场发展的必然，还是综合因素的影响？未来房价是否会出现明显回落？中国社科院金融研究所原金融发展室主任、研究员易宪容认为，住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着已经出现了房价全国性的普遍下跌。而各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，也还存在着较大的不确定性。
以下为正文。
探索发展模式是个艰巨任务
与往年不同，房地产问题并没有成为今年“两会”代表、委员及新闻媒体关注的焦点，政府工作报告对房地产市场也着墨不多。比如，在政府工作报告中，今年房地产市场的基本任务是，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其政策含义包括了三个方面：一是房地产市场的基本定位没有改变，仍然强调的是要由以投资为主导的市场逐渐地向以消费为主导的住房市场回归，这也是未来房地产市场的基本基调；二是强调实现住房市场“只住不炒”市场定位的具体措施是发展住房租赁市场，增加保障性住房的供给；三是要探索房地产市场新的发展模式，即通过具体政策让房地产市场发展模式转型。
前两个方面，基本上是2016年以来一直在强调的内容，只有第三点是一个新的提法，目前这已经成为未来房地产市场发展的关注的热点。但是，未来中国房地产市场发展模式是什么模样，当前只能是一个未知数，肯定要探索，走一步看一步，目前我们只能从现有的房地产发展模式来理解。
从1998年住房市场商品化改革开始，中国房地产市场已经发展了24年了。所形成的房地产市场模式既不是英美市场化的房地产发展模式，也不是德国等欧洲国家完全是以消费租赁为主导的模式，也不是新加坡以85%以上以祖屋为主导的保障性住房发展模式，而是从中国香港的房地产市场“三高”（高房价、高地价、高保障性住房；保障性住房占比达50%以上）模式演化而来。在中国的房地产市场发展初期，更强调的是以高房价来推高地价，以此来增长地方土地财政收入，保障性住房关注不多。在这个模式下，地方政府具有推高房价与土地价格的强激励。直到2010年的“国十条”增加保障性住房的建设才提到了房地产政策议事日程，并在之后每年的房地产政策都在不断强化这个方面。
事实证明，香港的房地产市场发展模式不仅是一种低效以投资炒作为主导的房地产发展模式，而且是一种严重损害绝大多数中低收入者利益的房地产发展模式，再加上内地房地产市场只是选择性地学香港房地产发展模式（选择了高房价、高地价），更导致内地房地产市场发展模式存在许多严重缺陷，当前房地产市场的许多问题及风险都由此而生。对此，政府已经看到问题所在，特别中国金融监管当局，更是看得特别清楚。2020年推出及2021年实施房地产企业融资“三条红线”的政策，看上去并没有多少严厉，在欧美市场化的条件下基本上是一种常识，但这种政策推出却对中国房地产企业造成了巨大冲击，其核心就在于要改变当前房地产市场发展模式。但随后，监管层又不得不对推出的这些政策有所调整，以减弱对市场的冲击力度。这也意味着，由于严重的制度路径依赖，由于涉及到重大的利益关系调整，房地产发展新模式探索并非是一项短期政策，而是一项长期政策，需要一个漫长的过程。
房价已出现全国性普跌
也正是对房地产发展模式的探索仍在过程中，给房地产市场带来的冲击及影响在今年一季度的数据中显得特别明显，再加上疫情及外部环境的冲击，这种影响与冲击比市场预期的要大得多。主要表现有，国家统计局最近公布数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，是历年来最低水平，而房地产开发投资下降，更意味着房地产开发商预售住房交房速度下降（因为2021年住房销售仍然处于高水平，房地产开发存在资金缺口，比如，住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%）；1-3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。住房销售出现严重的负增长，下降的幅度达25%以上。这是2007年以来第一次出现这种现象。而且更为严重的是住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着出现了房价全国性的普遍下跌。一般来说，在房价普遍上涨时期，住宅销售金额上升的幅度往往都会大于住宅销售面积上升的幅度，两者上涨的幅度差距越大，说明全国房价上涨速度就越快。一季度的情况正好反向。国家统计局最近公布的数据可以佐证，3月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。但这只是三线以上城市的房价变化，没有反映出三线以下城市的房价情况，而这些城市房价肯定也是普遍下跌的。
一般来说，在没有严格的法律法规限制的情况下，住房这种产品具有两栖的性质，既是投资品也是消费品。尽管是同一住房，在投资和消费不同性质的情况下，两者定价基础、定价的决定条件、价格变化是完全不同的。作为投资品住房的价格是由市场预期来决定，作为消费品的住房则由实际的供求关系来决定。在2003年以来，由于政府在政策上没有把住房的性质进行严格界定与区分，这就使得中国的房地产市场逐渐形成为以投资炒作为主导的市场（在同样的条件下，住房投资者出价肯定会高于住房消费者）。在这种情况下，无论政府出台多少行政性的房地产调控政策，只要房价在上涨，住房投资者一定会千方百计地涌入市场。这样房地产市场的价格就会一轮又一轮逐渐上涨。特别是地方政府利用房地产作为经济宏观调控的工具，即经济增长过热时，地方政府的行政性房地产调控政策收紧；当经济增长减弱，地方政府又会把这些行政性的房地产调控放松。结果每当地方政府行政性调控政策放松，市场就会预期政府正在用政策推高市场房价，这必然会打造房地产繁荣的一个又一个的高潮。在2009年和2016年之后，市场就是这么演绎。
但是，从2021年下半年开始，特别是“三条红线”融资政策的影响与冲击，房地产市场已经发生变化。住房投资者发现，受政策的冲击，中国的巨无霸房地产开发商很多正面临破产的风险。巨无霸的房地产企业尚且如此，全国房地产企业有10万多家，更多的中小房地产企业面临的破产风险肯定会更大。
如果房地产开发商破产，那么在住房预售制度下，投资者利用住房按揭贷款购买的住房就可能无法收货，其投资面临巨大风险。而房地产开发商为避免破产，降价促销成了房地产开发商能够存活的重要途径，但是由于地方政府为了保房价，不让开发商降价销售，房地产开发商被迫陷入死循环：房价高销售不畅，但又不能降价销售。开发商只能不再增加房地产开发投资，整个行业的房地产开发投资都急剧下降。也就是说，一方面，房地产市场价格出现了普遍下跌的风险，另一方面，房地产开发商不能够降价销售，减少住房开发投资应对，已经购买住房的投资者可能面临无法收房的风险。再加上疫情冲击，更使目前房地产市场形势雪上加霜，持续了近20年房价只涨不跌的市场预期开始出现微少逆转。
在一个以投资为主导的房地产市场，只要房价下跌，住房投资者肯定不会再进入市场。从央行发布的金融统计数据来看，尽管一季度人民币贷款增加8.34万亿元，同比多增6636亿元。但住户贷款只增加1.26万亿元，中长期贷款增加1.07万亿元，同比少增了近万亿。也就是说，今年一季度，地方政府及企业都在加杠杆，而居民则在减杠杆，而这种减杠杆主要表现为住房按揭贷款下降18.8%。居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现严重负增长，这意味着投资者购买住房的意愿信心减弱，对住房市场价格上涨预期正在逆转。克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。如果房地产市场这种格局一旦形成，今年的房地产市场形势可能会比以前预测得要差。
调控政策松动会逆转市场吗？
针对这种情况，从中央到地方，政府的房地产调控政策已经开始松动，如中央政策层面征收房地产税的试点范围正在收缩，银行的按揭贷款利率普遍下降（尽管下降的幅度十分微小）；地方政府的限购限贷政策开始全面松绑，一个又一个的地方政府出台限制房价下跌令，出台各种购买住房的补贴政策等，地方政府的托市行为十分明显。特别是地方政府希望对无所不用其极的行政性房地产调控政策实行全面松绑，希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始国内房地产市场出现了下行周期，国内多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制，随之第三季度房价走稳，2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向“因城施策”，房地产市场调控政策权限下放到地方政府，由2016年开始，打造了长达7年中国房地产市场的极度繁荣。
不过，地方政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光，应该是相当不确定的事。因为，当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要“只住不炒”的房地产市场定位不改变，地方政府对房地产市场调控政策全面松绑的尺度应该会有所约束；二是经过20多年的高速发展，中国房地产存量已经十分巨大，国内居民的住房持有度达89%以上；有人估算，目前中国存量住房足以让12亿多人口居住，在三线以下的城市特别是四线城市住房的过剩已经是一种态势，要想让新市民或农村居民来接盘可能性不大；三是在住房过剩的城市，随着房价逐渐下跌，住房投资的风险越来越高，投资者是否会再进入市场不确定性太大；四是受最近新冠疫情的冲击，一线、二线城市购买住房的风险大大增加等。所以，在这些因素影响下，国内房地产市场的风险还在增加。地方政府对房地产调控政策的全面松绑，能否让房地产市场再创繁荣还有待观察。
当然还有更为重要的一点，就是人口结构的变化和购买住房的人口结构变化。前者主要是指中国人口出生率下降，这是影响市场预期一个重要方面。后者是2021年一系列的经济政策出台，特别是平台经济反垄断，对数字经济影响非常大。到3月中旬，中国数字经济上市公司的总市值一年来下跌近10万亿人民币。这些公司的股市市值急剧下降，不仅意味着海外投资者已经不看好中国数字经济前景，中国数字经济竞争力将急剧下降，更意味着这些公司员工薪资将减少，也有不少员工将面临失业的风险。而这些员工曾是最有实力购房的主力。如果这股购买住房的大军消失，国内房地产市场住房需求将快速减少（无论是投资还是消费），估计会对房地产市场影响非常大。
总之，各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，存在着较大的不确定性。但只要房地产市场的价格预期出现逆转，即使是微小的，也会是问题的关键所在。如果今年房地产市场出现大的调整，那么今年GDP增长5.5%左右的困难就会加大。
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