撰文:悟空美编:田青校对:紫藤前瞻才是价值,同步只是解析,滞后那是回顾。大家好,我是【东哥探盘】团队的悟空。今天,聊一个空洞但也许很有用的话题。早在2017年,笔者就提出了楼市的南北分化,并指明要购买的城市——深圳,同时也在那个远郊盘如日中天众人打鸡血的情况下,力劝大家回归主城,并提出四环内、改善盘、大开发商、近地铁、有学校的理论。从现在看,过去买了满足这些条件的楼盘,绝对跑赢大多数购房者。以上两个前瞻性的结论,让悟空如纱布擦屁股——露了一手!今天,也就是在2021年,悟空将试着分析郑州未来人口的流向及NEW MONEY的流向,不谈背后的逻辑,不谈虚无缥缈的规划、不谈空洞的大理论,不打太极,明确指出我判断的潜力区域及楼盘。——1——最不可能逆袭的两个区域实现逆袭管南富田城九鼎公馆3号院怼到了17000!金水北瀚宇天悦城怼到了21000!要知道,在横盘期,很多区域的新房和二手房都在降价,很多人在2017年之后买房,不降价,就已经跑赢了整体基本面。而在哀嚎遍野的远郊,很多人首付都跌没了!荥阳某些楼盘怼到5000多,平原新区、南龙湖甚至出现4字头的楼盘!远郊区域量价齐跌是不争的事实,但是在过去被普遍看好的明星区域,这几年房价只能用平平无奇来形容。比如,被视为接上郑州另一条大腿的“常西湖新区组团”;比如,政企联合开发,又是滨河、又是国际的CLD;再比如打算抱着北龙湖上位的金水科教园区组团;在远郊哀嚎、重点区域平平无奇的常态下,管南和金水北重磅逆袭!虽然,瀚宇天悦城及富田城九鼎公馆的价格只是极个别现象。但是,不可否认的是,管南和金水北价格整体都出现不同程度的上扬。很多人打心眼里看不懂,管南脏乱差,大车横行,道路七拐八扭,关键是供应量还特大,随便一个楼盘动辄都千亩起步!至于金水北,比起管南也好不到哪里去,此前城中村众多,区域历史包袱沉重,关键的是,各个楼盘容积率还贼高!除了这些硬伤之外,从规划的角度看,不管是管南还是金水北,都没有高大上的加持!你是C字头吗(CBD\CLD\CCD)?你有超高层吗?你有这馆那场所吗?你规划有各种高大上的写字楼吗?阳光照射下玻璃幕墙bling bling的那种。管南、金水北老脸一红,不好意思,我啥都没,但我就是涨价了!尽管现在出现一定回调,但整体还是涨了!你们啥都有,为啥不涨?你们环境那么好,为啥还降价?其实,看似不合理的事情,如果你从人口、从人性的角度去分析,这一切,其实十分合理!只是,很多人此前没有看到,甚至在2016-2017年,很多人发了疯的去买远郊的概念区域,自认为自己眼光高人一等,提前入场占座的的时候,悟空就说主城才是王道。如今,事实说明了一切。管南、金水北热销的背后,隐藏的其实是一个郑州人口迁徙的大革命!——2——背后人口置业的空间迁徙革命房价跟着人口走,人口跟着饭碗走!在过去,郑州发展越来越好,吸引的人口越来越多,已经成为共识!但是,被吸引到郑州的新郑州人,以及老郑州人新的置业方向,却出现了分歧。这种分歧,本质上是对城市发展方向,人们置业方向的判断。比如,很多人认为,郑州东强,发展会一路向东,人口也会一路向东,把目光主要集中在郑州东部、甚至开封西区。比如,很多人认为,瘸腿发展的郑州,不利于长久,在郑东发展到一定程度后,郑西才是下一个发展方向,一心两翼才是王道!CCD才是下一个风口!还有人认为,工作CBD,生活CLD,与东区有一定距离的滨河才是下一个风口!但事实证明,以上各个区域在过去几年人口导入并不多,房价也基本稳定。那么,管南,金水北环境一般,规划一般,为什么涨?你要明白,一个区域,为什么乱?人多车多才会乱!为什么脏、差,是因为人均占有资源少,清理不够及时才会脏差!这对于区域环境是一个坏事,但对于楼市是好事,因为人多,需求就相对多。我们根据规划、根据环境、根据配套去判断一个区域的楼市,为什么很少有人预判管南、金水北的涨幅?是因为不够专业?其实不是,恰恰是因为太专业了!但是,你用专业的眼光,去衡量大部分不专业人的买房心理,肯定会出差错!在楼市横盘期,大部分普通人买房是什么心理?价格合适;配套能满足当下基本的生活条件;上班相对方便;离我现在居住的地方比较近。以上四条,对于大部分购房者而言,比起什么高大上的规划、什么诗和远方、比起什么城市发展逻辑都要重要的多。尤其是第四条,离我现在居住的地方比较近,是众多购房者买房最重要的因素。那么我们再来看管南和金水北,本身就是大量的地缘群体,同时离就业机会东区比较近,通勤比较方便,关键是此前价格相对合理,因此,吸引了大量人口。并且,这一趋势,未来短时间内不可逆。当三环内饱和,东区发展基本成熟后,很多人没有跳过东区向更远的郑东置业,也没有调转头去郑西置业。而是朝着临近东区的老城区南北自然聚集!这堪称一场人口迁徙的大革命!一个很多人没有预料到的结果。很多新郑州人,很多老城新生一代,并没有把目光投上各个规划好的明星区域,在买不起东区的情况下,选择了成熟度尚可,离东区近的区域。因此,在上一阶段,管南、金水北实现了逆袭!很多人理解房地产,都是从专业的角度去理解,但悟空更愿意站在人性的角度去解读。你千言万语去诠释一个区域,但就败在人家“离家近”“方便”的置业心理上!——3——两个区域,几个楼盘再次强调,同步只是解析,滞后那是回顾,前瞻才是价值。深圳的大涨意料之中。管南金水北绝对符合悟空之前的郑州置业理论。管南和金水北已经到了阶段性的高点,那么下一阶段,看好哪里?不怕打脸,直接明牌:龙子湖及周边、高新区四环内的区域。同样,遵循上面几个逻辑1.现阶段价格合适;2.经过多年发展,配套能满足当下基本的生活条件;3.上班相对近,就业机会众多;2020年底,高新区拥有科技型中小企业2103家,在孵企业3730家,拥有国家知识产权优势企业10家、示范企业3家,河南省知识产权强企18家;省级以上研发机构317家,建设有国家级重大科研基础设施国家超级计算郑州中心、5个国家重点实验室和2个国家级大学科技园。随着9月6日郑州千味央厨食品股份有限公司正式登陆A股市场,高新区已经诞生18家A股上市公司,行业涵盖物联网、电子信息、生物医药、新材料、节能环保等领域。而龙子湖湖心岛,更是各种产业总部的聚集地,根本无需列举!4.离我现在居住的地方比较近。高新区和龙子湖,分别依托于郑大、河大两个全省最牛B的高校,同时还有河南工业大学、河南财经政法大学等辅助,未来周边会不断产生大量高端“地缘”群体!环境好、配套相对成熟、产业多、有大学,离老城区人流密集区近,多种加持下,个人非常看好高新区、龙子湖周边未来的楼市!事实上,过去一段时间,高新区成交量一直是郑州第一名!我们明白,价格下跌的重要信号是成交量下跌,价格上涨的信号是成交量的上涨,高新区,未来不可限量。再说龙子湖,周边二手房和新房供应有限,成交量在郑州范围内一直默默无闻!但是,大家可以看看周边小区近几年的涨幅!高达200%以上!2016年,如永威五月花城、正商书香华府、新芒果和郡、正商铂钻的涨幅都翻倍,而郑州当时普涨仅60%左右,而在房价下行的这几年,很多房子的涨幅都吐回去不少,而龙子湖周边二手房非常抗跌!有兴趣的,一定可以去房管局官网查查高新区的成交量,去贝壳看看龙子湖周边二手房的成交数据!以上这些龙子湖的二手房,包括如今高新区四环内大房企的改善新盘,二手房,价格合适基本都是当下买房的最佳选择之一!我可以负责任的说,这些楼盘,楼市下行他们坚挺,楼市上行涨幅一定跑赢大势。现在横盘期,可以找一个利率相对低的节点上车。——4——价值共识贵的东西,未来会更贵。现在成交量高的区域,未来成交量会更高。房子,包括一切贵的东西,之所以贵,是因为有价值共识。钻石、和田玉、古玩甚至黄金本就没有价值,认可的人多了,流通的多了,成为“一般等价物”,就有了价值。买房子也是一样,千万不要你以为,你要弄明白大多数人怎么以为。房子这个东西太特殊了,错的人多了,就是对的,因为大多数人决定购买力。你不看大多数人的置业想法,去买一些当下就争议不断的区域,怎么可能不入坑。相反,如果你掌握了大多数人的置业想法和方向,顺势而为,想赔钱,真的很难!有人说,悟空,你又在失心疯,你这是一派胡言,月薪几K的小编在教身价百万的人买房。我只想说,那些几K几K的都是水平不咋地的,真正的牛人,薪水都是用“W”作为计量单位!就比如我。0.35W。▼往期文章:备注:
最近伤钱伤心的事儿,简直了。
1:觉得单位门口停车贵,上班停一个白天要20,结果12号早上停了一个自以为便宜些的停车场。38!!!半个小时两块钱!!!!我是疯了吗!!
2:之前在超市买的斗笠形的拉面碗,很喜欢,结果洗的时候不小心落地开花了,马上在淘宝下单一个一样形状的,有点小贵,还是买了,毕竟开了花儿的买个碗也是59,这个65也还行。本周也收到货了,[允悲]新碗好小,就是个大点儿的饭碗,65!!!
3:简直国货之光的某生物连连出问题,屋头估计还有五盒他们家的面膜,用还是不用,真是个问题。
1:觉得单位门口停车贵,上班停一个白天要20,结果12号早上停了一个自以为便宜些的停车场。38!!!半个小时两块钱!!!!我是疯了吗!!
2:之前在超市买的斗笠形的拉面碗,很喜欢,结果洗的时候不小心落地开花了,马上在淘宝下单一个一样形状的,有点小贵,还是买了,毕竟开了花儿的买个碗也是59,这个65也还行。本周也收到货了,[允悲]新碗好小,就是个大点儿的饭碗,65!!!
3:简直国货之光的某生物连连出问题,屋头估计还有五盒他们家的面膜,用还是不用,真是个问题。
#宇日俱曾[超话]#
“希望曾老师可以在以后的路上每天都开开心心的,不要有那么大的工作上的压力,能开心的度过他最好快乐的年纪。”by
祝小溪生日快乐,要永远快快乐乐的,能在自己所想走的道路上闯出自己的一片天地,愿小晞一生平安喜乐,万事胜意,所有的牛鬼蛇神都远离他[打call][打call][打call]
我是从《熊出没之奇幻空间》开始认识小溪,觉得他眉清目秀,到《择天记》的好感(记住了那双忽闪忽闪的大眼睛),再到《快把我哥带走》的吸引,到新版的《倚天屠龙记》,我对小无忌的喜爱(我超级喜欢他的打戏),再跟随着李嘉走进《我在香港遇见他》,遇见了许多奇奇怪怪的都市传闻。但这一些,都只是激发了我对他的好感(因为我喜欢一个人很难的[二哈]),看着他的演技慢慢的提高,真的很激动。
直到xbj,我疯了,以前看了这么多盗笔影改,其实开始的我并没有对xbj抱有什么希望,但我看了看主演,嗯,小溪,我知道他,我之前还挺喜欢他的,我就抱着对他的好感去看了看这部电视剧,结果,真香了。果然,真香永远不会迟到。
我就打算靠xbj养老了。
从二月份我陷入宇日俱曾这个坑后,我就再也出不来了,这算是我的第一对rps,没想到就让我如此无法自拔。好像时间过的很慢,慢到以为是才认识他们,可是好像时间过的也很快,因为我们不能再像之前一样看到他们同框了,只能靠着小石头太太流露出的一些信息知道他们的现状。[失望][失望]
我好想他们三搭啊,好想他们在同一次框啊。但是这个可能短时间是实现不了的了。[苦涩][苦涩]
算了,不说了(因为室友说我扰民,大半夜的,哭什么嘛。可就是很想哭啊[苦涩][苦涩])
最后的最后,还是要祝小溪生日快乐,不止生日。还有我们呢,希望你一直开开心心的!!!也能在之后完成自己的梦想,当上影帝!!!
(最后说一句,我提到的那些演影视只是我看过的,实在是没有时间去看他其他的作品,不好意思,以后有时间我一定补上。
不过要是我早知道最后的我会陷这么深,为什么当初不早点喜欢上他[二哈]对不起了,,这篇我没怎么提到你,你不会生气吧[允悲][允悲])
“希望曾老师可以在以后的路上每天都开开心心的,不要有那么大的工作上的压力,能开心的度过他最好快乐的年纪。”by
祝小溪生日快乐,要永远快快乐乐的,能在自己所想走的道路上闯出自己的一片天地,愿小晞一生平安喜乐,万事胜意,所有的牛鬼蛇神都远离他[打call][打call][打call]
我是从《熊出没之奇幻空间》开始认识小溪,觉得他眉清目秀,到《择天记》的好感(记住了那双忽闪忽闪的大眼睛),再到《快把我哥带走》的吸引,到新版的《倚天屠龙记》,我对小无忌的喜爱(我超级喜欢他的打戏),再跟随着李嘉走进《我在香港遇见他》,遇见了许多奇奇怪怪的都市传闻。但这一些,都只是激发了我对他的好感(因为我喜欢一个人很难的[二哈]),看着他的演技慢慢的提高,真的很激动。
直到xbj,我疯了,以前看了这么多盗笔影改,其实开始的我并没有对xbj抱有什么希望,但我看了看主演,嗯,小溪,我知道他,我之前还挺喜欢他的,我就抱着对他的好感去看了看这部电视剧,结果,真香了。果然,真香永远不会迟到。
我就打算靠xbj养老了。
从二月份我陷入宇日俱曾这个坑后,我就再也出不来了,这算是我的第一对rps,没想到就让我如此无法自拔。好像时间过的很慢,慢到以为是才认识他们,可是好像时间过的也很快,因为我们不能再像之前一样看到他们同框了,只能靠着小石头太太流露出的一些信息知道他们的现状。[失望][失望]
我好想他们三搭啊,好想他们在同一次框啊。但是这个可能短时间是实现不了的了。[苦涩][苦涩]
算了,不说了(因为室友说我扰民,大半夜的,哭什么嘛。可就是很想哭啊[苦涩][苦涩])
最后的最后,还是要祝小溪生日快乐,不止生日。还有我们呢,希望你一直开开心心的!!!也能在之后完成自己的梦想,当上影帝!!!
(最后说一句,我提到的那些演影视只是我看过的,实在是没有时间去看他其他的作品,不好意思,以后有时间我一定补上。
不过要是我早知道最后的我会陷这么深,为什么当初不早点喜欢上他[二哈]对不起了,,这篇我没怎么提到你,你不会生气吧[允悲][允悲])
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