房地产企业常见的税务筹划技巧分享
小编了解，对企业而言，税收筹划得当，用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，促进企业良性发展。本文主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧，一起来看看吧!
一、变房屋销售为股权转让
按照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润调配，独特承担投资危险的行为，不征收营业税，而目自2003年1月1日起，对干以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税，这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。
如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,曾道人，则可以斟酌先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/m2的价格直接出售需要缴纳十地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教音费附加6万元，而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地罢黜了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方之企业参加筹划的踊跃性，甲企业口以做出一些妥协，给予乙企业一定的好处补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。
二、土地增值税筹划
(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划
正确界定土地增值税的征税规模非常重要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条:一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税:二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税:是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。
1房地产的代建房行为
税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了且体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。对干房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属干劳各收入性质，故不属干十地增值税的征税范围，房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终杯用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。
税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税:建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如果某房地产开发公司领有一块土地，拟与A公司西合建造三字楼，咨全由A公司提供 建成后按比例分良对良地产开发公司而言，作为办公用良自用，不用缴纳士地增值税，从而下降了房地产成本，加强了市场竞争力。未来再做处理时，能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税
(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准子纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分;取得一地使用权所支付的金额房地产开发成本:房地产开发费用:与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得十地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《十地增值税暂行条例实施细则》中做明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡,不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得十地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍:如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利
(3)利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对干纳税人既建造普通标准住宝又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定，
房地产开发企业如果既建造普通标准住室，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，笑划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。下面通过举例阐明。
假设早市房地产企业出售商品房取得销售收入5000万元，草中普通标准任全销售额为30010万元，豪华任全的销售额大2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。
该企业应纳的土地增值税为:
销售普通标准住宅:
销售税金及附加1=3000x5%x(1+7%+3%)=165万元
扣除项目金额共计=2200+165=2365万元
增值额=3000-2365=635万元
增值率=635÷2365x100%=27%
适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为635x30%=190.5万元
销售豪华住宅:
销售税金及附加=2000x5%x(1+7%+3%)=110万元
扣除项目金额总计=1000+110=1110万元
增值额=2000-1110=890万元
增值率=890÷1110x100%=80%
适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为890x40%-1110x5%=300.5万元
共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元
通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，还要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅取得免税待遇，可将其增值率把持在20%以内，筹划的方式有两种:
一是增加普通标准住宅的扣除项目金额二是降低普通标准住宅的销售价格。
①增加扣除项目金额
②假设上例中其他前提不变，只是一般尺度住宅的扣除项目产生变更，假设其为X，那么应纳土地增值税为:
扣除项目金额算计=X+165增值额=3000-(X+165)=2835-X
增值率=(2835-X)÷(X+165)x100%
由等式(2835-X)÷(X+165)x100%=20%，解得X=2335万元
此时普通标准住宅可免得税，缴纳的土地增值税仅为销售奢华住宅的部分，应纳税额为300.5万元。增加扣除项目金额的道路良多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。
②降低销售价格
降低销售价格固然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种办法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。仍传定其他条件不变，转变普通标准住室的销售价格，侵设算为Y，那么应纳十地增值税
为:
销售税金及附加=Yx5%x(1+7%+3%)=5.5%Y
扣除项目金额合计=2200+5.5%V
增值额=V-(2200+5.5%Y)=V-5.5%Y-2200
增值率=(V-5.5%V-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%
由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%=20%，解得Y=2827万元F
同上普通标准住宝免税，此时缴纳的十地增值税仍为销售豪华住宝的部分300.5万元。销售收入比本来的3000万元减少了173万元，少纳税190.5万元，与减少的收入比拟节俭了17.5万元。
三、房产税筹划
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税，房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
对干从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键,香港六个彩咨料。因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征，房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费，电费等从租金中剔除，由承租人自一独立累赘，即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费，也应当在租凭合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。

愚人节刚过，易烊千玺被推上了热搜榜。4月2日凌晨，有认证大V在社交平台发布长文，控诉易烊千玺的“两宗罪”：“易烊千玺作为公众人物，你的父亲2015年欠钱不还被告上法庭，你拿着巨额高薪还曾在2019年欠税百万，让人失望”“更不能容忍的是本人疑似因明星身份享受特权，网传中考分数455双D未过高中录取线，不在学校特长生公示名单，却入读划线A的市重点名校...”一时间，网络上一片哗然。“第一宗罪”：欠税按照该大V爆料，X公司在2019年因为拖欠税款被有关部门列入了“黑”名单。而这家公司易烊千玺和父亲各自占股50%。“第二宗罪”：明星特权该大V爆料，易烊千玺中考仅455分，却在2015年以没有过线的成绩考入重点“湖南师大附中梅溪湖中学”。为了“证明”自己的说法，该博主还晒出了一段查询中考成绩的视频，其中显示易烊千玺总分为455分，而历史和思想品德都是D。在网友们的争论声中，校方火速辟谣：“当时我们刚建校一年，在招生方面拥有比较宽泛的自主性，易烊千玺是以艺术特长生的身份录取进校的。”校方的辟谣说明了两个点：1、易烊千玺以艺术特长生身份入学，符合入学规则；2、学校招生有比较宽泛的自主性，符合规定。在该校“2015年高中特长生入围名单”中没有查到易烊千玺的名字之后，网友们对于校方的“宽泛自主性”进行了“炮轰”：“想让谁进就谁进”“这自主性就很灵性，敢问为何可以不公示艺术特招生就入学了”“不收外地学生，收易烊千玺”“特权进校变‘宽泛自主性’”“欠税”“明星特权”，这些词，原本任意一条都足以让明星头疼不已，但这些却同时出现在了易烊千玺身上。如果爆料属实的话，那么易烊千玺的星途也将会受到影响。陈年往事被拿出来发酵放大，而网友们之所以对这件事有这么大的反应。除了粉丝之间的“较量”外，还有一个重要的点，就是这件事背后的影响。毕竟，在娱乐圈中，这种事情早有前车之鉴。在2019年的一场直播中，演员翟天临的一句“知网是什么东西”引发了全民关注。要知道，翟天临一直有着“学霸”的人设，本人也是北京大学管理学院的博士研究生。但对于人们熟知的“知网”却熟视无睹，让人们不得不怀疑翟天临的学霸身份及其论文的真实性。于是，在事件发酵之后不久，北京电影学院成立了专项调查组，翟天临被调查有学术不端的行为，而北京大学也撤销了翟天临博士学位。而翟天临也从娱乐圈炙手可热的演员，一路狂跌，事业垫底。当然，这还不算完。因为翟天临事件，各大院校严查学术之风，最直观的体现就是毕业论文查重率变得严苛，而且很多院校还加入了盲审环节。在这其中，衍生出一个新词“天临元年”。自2019年“天临元年”之后，每年的毕业季各大院校的学子都痛苦不已，除了论文难“过”之外，查重费也是一涨再涨。在翟天临的社交平台也是骂声不断：“因为你，论文查重率要求到了病态的地步，论文里实验仪器型号都标红，写个化学式也标红，这你不出来磕个头说不过去吧...”“大哥，你睡了吗？今天论文查重又没过”对于网络上得骂声，翟天临也没有沉默，而是选择了回应：“我知道写论文的过程挺难的，如果骂我能帮助大家缓解论文季的压力，那我觉得被骂也是一件有意义的事。”“希望大家文明宣泄，宣泄完了加把劲儿，加油！保过（保佑过）”还记得，翟天临曾面对镜头说的那句：“等我什么时候我穿着博士的毕业服照相的时候，我会上热搜，我再让所有人看看，谁牛”如今再看这句话，满满的讽刺。借用网络上的那句话“没有人年年恨翟天临，但年年都有人恨翟天临”。一切，晚矣。相比于翟天临的“口误”，娱乐圈中还有一位演员的经历，那就要属于“自爆”的范畴了。2020年5月，演员仝卓在直播中和网友“分享”起了自己的经历：自己为了能上心仪的大学，通过“特殊手段”，将自己的往届身份改成了应届生身份。这件事情同样也引发了全民关注。最终，2020年6月，在有关部门的调查之后，15名弄虚作假为仝卓伪造应届生身份、办理手续的人员分别受到了严肃处理。仝卓也被取消了高考成绩。而仝卓之后的一系列“操作”，颇有一种“破罐子破摔”的韵味。仝卓先是“手撕”了自己的伙伴郑云龙，而后就自己高考成绩被取消而起诉了招生考试管理中心，要求恢复高考成绩。其中仝卓的那句“并不是我高考舞弊，是部分人员对我的高考进行了舞弊”彻底刷新了网友们对仝卓的认知。我错了，但我没有完全错？这是什么理。翟天临和仝卓全都“输”给了“直播”。在此之前，他们何尝不被看作娱乐圈的新星。同样，在此次事件中的易烊千玺，近些年来不断突破自己，从最初的“流量小生”完美过度成为了“演技实力派”，还多次被金鸡奖提名。可以说易烊千玺是未来影坛中一朵含苞欲放的花朵，起点较翟天临和仝卓更高。在易烊千玺事件没有被证实之前，一切猜想都没有意义。但反过来想，为什么有关他们的事情，不管有没有被证实，都有这么大的影响？这是因为，他们无一例外都是娱乐圈中堪比顶流的存在，在他们背后，有着成百万、上千万的粉丝群体。他们的一举一动也影响着这些人的观念和思想。这，就是公众人物的力量。这，也是我们怕他们犯错的原因。仅此而已。

万有功率

原创 马也Maye 牛弹琴NTQ 2022-02-09 23:27

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#万有引力7个

#磁场引力7个

#电场斥力1个

#大统一理论34个

#统一场论35个

第十五章，万有功率
两个天体之间的万有引力=等于它们之间的电场斥力+与磁场引力之和，当质量中心的电场斥力增加时它们之间的轨道半径增加，行星的磁场引力减少轨道速度减慢，万有引力不变。所以两个天体之间不变的万有引力叫万有功率。
万有功率包含的电场斥力由质量中心产生，磁场引力由行星产生。
行星就像“飞蛾扑火”扑向质量中心，也像“饿虎扑食”扑向质量中心提供的能量“美餐”。直至能量美食被分享完，红巨星的外壳成了最后的晚餐，行星都成长为一个个肥胖的流浪行星，恒星最后只剩一个白矮星的骨架，白矮星合成的金属元素最终也会沦为行星的美食。我们宇宙中的很多事和物不都是这样轮回的吗？
第一节,天体之间的万有引力原理：
a,万有引力由质量中心物质的混乱磁力线磁场产生，其中振幅实磁力线电场斥力相互抵消，而振幅虚磁力线磁场引力是一个向内的力，相互叠加会形成强大的万有引力。
斥力由被吸引天体内核流动的液态金属混合物的电场产生，被吸引天体的万有引力和磁场引力在与质量中心万有引力的对抗中被抵消。
b,天体之间的万有引力功率由被吸引天体确定，被吸引天体质量越大，产生的电磁斥力也越大离得越远，被质量中心吸引的万有引力越小。
被吸引物质天体的质量越小，离质量中心越近，直至被质量中心的重力加速度磁场引力固化吸收为一体。
c,当两个天体之间的万有引力功率确定时，同一时空系统内的行星电场斥力与质量中心的万有引力呈反比，两者之间可以相互转化，两者之和等于两者之间的万有引力功率。
两者之间离得越近产生的电场斥力越大，万有引力越小，同时电场斥力的增加会导致被吸引天体轨道速度的加快，反过来会导致运动方向上的重力加速度磁场引力增加。也就是天体产生的电磁斥力转化成了运动方向上的磁场引力，能量是守恒的。
两个天体之间的运行模式就像两个磁铁斥力端的运行模式一样：用一根绳子固定在一块大磁铁斥力端和一块小磁铁斥力端之间代表万有引力，它们之间的斥力会产生相当于天体之间的轨道圆周运动。当绳子具有弹性时，小磁铁在外力作用下离得越远轨道速度越慢，离得越近轨道速度越快。
d,所以天体之间的引力场与磁铁之间的电磁场是等效的，都属于同一个统一场。

第二节,万有功率
1.由于中子不符合零和一个单位电荷的物质组成原则，缺少的一个引力子和一个下夸克光量子成了纠缠关系产生的根源：引力子与光量子通过统一场直达中子内部，与中子组成含零单位电荷的物质，由此通过引力子与其它物质天体形成纠缠关系，至此统一场形成，纠缠关系是统一场产生的根源。质量中心对天体物质的拖拽作用就是通过统一场的纠缠关系实现的。
2.纠缠关系的大小实际上就是就是指纠缠力磁场引力的大小：被中子核引力捕获（固化）的光能子能量包通过统一场进入物质内部（原子外部），形成振幅虚磁力线磁场引力与实磁力线电场斥力。物质天体所含的中子越多捕获（固化）的光能子能量包越多，形成的虚磁力线磁场引力与实磁力线电场斥力也越大。
3.磁力线电场斥力与磁场引力通常在较小物质内部混乱的磁力线分布中相互抵消。但在金属导体中当有单向直流电通过时会形成较强的电场斥力，振幅实磁力线延伸到导体周围形成电场；当有交流电通过时，随着振幅实磁力线的收缩产生虚磁力线磁场引力。
4.当光能子能量包在永磁体分子的斥力端被深度固化时，磁铁产生。反过来，消磁就是对磁铁分子斥力端光能子能量包的夺取。
5.在天体的核心流动的液态铁会形成强大的电场斥力与磁场引力，天体的质量越大，固化吸收的光能子能量包越多，形成的电磁斥力与磁场引力也越大。
6.电场斥力与磁场引力决定了一个天体在本星系中的位置与运行状态，电场斥力由统一场中的暗能量斥力子传递，磁场引力由统一场中的暗物质引力子传递。
7.中子纠缠的暗物质引力子是导致原子结合成分子，直至天体的唯一原因。同时也导致了星系内部不断收缩，并向质量中心黑洞不断流淌的宇宙轮回。
8.星系内任何天体的加速运动都有一个运行方向上吸引力（压缩统一场中其它天体的混合磁场磁力线导致）的增加与运行速度（单位时间内物质天体围绕质量中心运行的距离）同步增加的过程。随着速度的增加，物质天体因磁场引力向质量中心靠拢。反之随着速度的减小，物质天体因电磁斥力离开质量中心。期间质量中心的万有引力不变。
9.磁场引力会把物质拉向质量中心。这与开普勒观察到的太阳系中的行星围绕太阳运转的模式是一样的，离太阳越近行星运行的越快，离太阳越远行星运行的越慢。
因为在相同的时间内行星划过的与太阳连线形成的扇形纠缠区域面积相同，也就是行星与太阳之间单位时间内产生的万有引力的量（功率）不变，越远扇形角度越小，越近扇形角度越大。万有引力（功率）的大小与两者之间的距离无关，由质量中心确定。
当质量中心的质量确定时，单位时空内产生的万有引力（万有功率）就已经确定，被吸引天体离质量中心越近时运行的轨道速度越快，越远时轨道速度越慢。也就是天体与质量中心连线单位时空内划过的时空区域相等。
10.由于质量中心的万有引力已经确定，所以被吸引天体的质量越大时，产生的电场斥力就会越大，相对应的受到的磁场引力就会越小。所以质量越大的天体，离质量中心就会越远。
在恒星系统中，当被吸引天体在不断吸收电磁波光能子能量包的过程中质量不断增加，导致产生的电场斥力不断增加时，会不断远离质量中心的恒星，最终可能会脱离恒星的束缚。

11.万有引力是每一个行星或者物质从诞生那一刻起，围绕质量中心运转时两者之间的固有功率。
12.天体之间的万有引力（万有功率）公式为：
a,万有功率W=单位时空内行星与质量中心连线划过的面积S×转换系数=圆周率×平均连线长r的平方÷行星绕质量中心一周需要的时间t×转换系数
b,万有功率W=单位时空内产生的（电磁斥力斥力子C+磁场引力引力子S）×转换系数i
c,万有功率W=某一瞬间的轨道半径r×轨道速度v÷行星质量×转换系数I
行星的质量与轨道半径呈正比与轨道速度呈反比，两者之间的万有引力不变。
13.天体之间的轨道半径与天体之间单位时空内的电磁斥力（斥力子含量）呈正比，与磁场引力（引力子含量）成反比。
轨道半径r=电场斥力c÷磁场引力s×系数
所以当星系中心的黑洞引力越大时，所有物质天体越靠近质量中心的黑洞。
14，不同的天体之间，万有功率各不相同。

#天文[超话]#