新园区时代：疫情之下，50位产业地产总裁的另类思考
工业经济看厂房、服务经济看楼宇。对于以现代服务业为主的都市楼宇经济来说，即便没有此次突如其来的新型冠状肺炎疫情影响，2020年楼宇经济也面临着巨大挑战。
自疫情发生以来，产业地产包括产业园、经开区及上下游企业防疫复工两条战线免租减租损失严重，经营受阻业绩停滞。疫情之下，产业地产行业、企业受到哪些影响和冲击？产业地产企业从业者应该怎样应对和反思？产业地产市场未来有何预测和展望？
为此，全联房地产商会写字楼分会联合房讯网开展"新园区50人专题采访行动"，邀请50位产业地产行业内的公司老总、专家学者、研究机构和代理机构，围绕影响和冲击、应对和反思、预测和展望等为产业地产行业平稳发展提供真知灼见。
我们期待与大家共享思想，共克时艰。
影响和冲击 “沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春”
中科产城董事长郭莹辉：
覆巢之下，焉有完卵"，在本次新冠病毒疫情巨大的自然灾害面前，房地产行业深处其中自然难以幸免，但是，从房地产开发销售、资产持有运营、产业链服务等各个领域的影响烈度又是差异非常大的。产业地产在以往每年有十几万亿的销售额中本来比重极小，但是，却同时受到产业客户经营压力传导、金融机构贷款风险预警、产业物业销售限制政策有增无减等等多重环境压力，预计2020年可能有大量的产业地产项目停工停产甚至烂尾，产业地产企业因此而快速倒闭。现在疫情尚未结束还都不好说，但生存比以往更加困难，这点是肯定的。
中国宏泰发展董事局主席王建军：
突如其来的疫情造成了巨大的影响和损失，对所有行业来说这是一次大考，任何企业如果过不了这道坎就要被淘汰。其实偶然的背后都是必然。从商业的角度来说，每一次危机也蕴含着契机，有内在规律和节点。这次疫情之后，可以预计很多行业企业开始出现分化，加快优胜劣汰，有的面临生死攸关，也会有一些逆袭而上，让2020年成为一个重要的分水岭。
嘉丰达科技发展有限公司董事长汪浩：
突然出现的新冠黑天鹅对商业地产的冲击直接体现在商业零售（闭店率高、人流量低）、公寓（返程延后、资金链承压、租户维权）、酒店（旅游消费基本停滞，入住率断崖式下跌）等。写字楼、商务园、产业园等作为企业复工、复产的物理空间承载主体，受到疫情影响相对缓和，主要表现为企业延迟复工可能引发的出租率的波动以及租户结构的调整和转移。此办公类产品存在替代性、承接性，面对突发性风险事件的抗跌能力较强，具有较强的韧性。
全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会秘书长夏子清：
疫情对商业地产行业、企业的冲击主要有以下三个方面：首先，因为受疫情影响，园区空置率和空置周期双向上升；同时还面临违约率增加，租金主动或被动下跌的问题，企业造成营业额损失，但园区防疫管理和服务压力有增无减，导致整个园区收益降低，甚至出现亏损、资金链断裂的风险。其次，面对诸如员工工资、银行贷款利息等硬性支出，企业资金周转压力大。第三，因疫情影响，导致在施或计划实施工程被迫中断或延期；而且即使复工也需要面对工人隔离、建筑材料采购困难、物流缓慢等问题，进而增加企业成本。
新松智能产业集团副总裁曲洪波：
疫情对于产业园区的冲击并不是直接的，更多的是通过对购买和租赁的企业的开工影响来作用于产业园区的，随着节后企业大面积的复工，被疫情波及，大量的产业工人不能及时到位，订单无法按时完成，产业园区的负面影响会逐步显现。产业园区的市场和信心的恢复可能也需要较长的时间。
宏远·智慧产业园招商运营总经理王凯：
突发的疫情让我们从另外的视角冷静审视产业园区建设，应该更加科学理性地构划区域产业协同发展和产业园区建设，特别是京津冀协同发展的机遇。围绕中心城市以及核心产业聚集区推进产业的合理布局，做到产业及人群的有合有分，达成从区域产业核心到周边区域产业配套及外围产业延展的协同效应和可持续发展模式，这当中更要关注园区和企业人员的健康与保障。
联科智慧城投资集团副总裁袁建功：
2020年一场疫情席卷全国，从武汉宣布疫情进入紧急状态到全国各地出台各种防控措施，几乎整个中国只有一个主题，就是如何共同抗击新型冠状病毒，确保国民的身体健康。企业停产，国民禁足；疫情对产业园区带来了很大的影响和冲击，从以下几个层面来看至关重要：
其一，招商运营端，多数产业园区企业面临着停工/复工、入园企业面临疫情防疫以及疫情期间的正常运营挑战；
其二，租金收益端，多数中小微企业是大部分园区的主力，疫情期间中小微企业的抗风险能力较弱，中小微企业面临的问题，现在不仅仅是在家办公的问题，而是没有业务和订单，基本都是成本，这种大环境下大部分企业现金流有很大影响，没有利润来源，产业园区的租金收益会直接受到影响；
其三，行业洗牌端，疫情之后全国会迎来新一轮的基建投资，但是基建的对象一定会转向数字化基础建设的方向，传统的产业园区面临新一轮的竞争经营压力。
绿科科技国际执行董事汪传虎：
疫情用最简单粗暴的方式检验了我国在基础设施建设、城市管理、民生服务和产业发展等方方面面的成绩。中国企业面临着经济下行压力、产能过剩、需求短缺、出口不足、疫情引起停产停工等多重危机的叠加。而日趋完善的产业体系、厚积薄发的科研实力、先进的科学技术，正成为战"疫"的有力武器。
作为我国经济社会发展的重要载体--产业园区承载了众多创业企业，产业园区如何在这种黑天鹅式的社会经济逆境中保发展、稳增长，仍面临巨大挑战。疫情之下，产业园区产业如何升级转型、打造产业创新能力、产业园区的运营策略和未来的发展规划，是如今各大产业园区目前最重要也最亟待解决的问题。
那么，现阶段各类园区及入园企业受到的影响有哪些？
1、疫情对产业园区的影响：园区收缴租金压力增大，管理压力增大，园区服务体系受到影响，新客户招商工作停滞，新项目建设进度滞后，园区经营压力加大，资金链紧张，园区空置率增加，园区未来发展不确定性增加等问题。
2、疫情对入园企业的影响：主要是生产型企业原材料供应不足，市场订单减少，收入减少，生产困难增加，资金链承压雪上加霜，企业用工紧张，市场预期下降，对园区智能化要求高等问题。
中管世纪创发科技有限公司董事总经理王连生：
全生命周期介入园区客户企业，在企业发展节点事件上及时有效互动，给予企业外部资源支持，保障稳健持久经营，实现园区与客户企业的共生、共赢、多赢局面。疫情下很多中小企业在政府资源、市场资源、人员流动、流动资金、成本管控、政策争取、突发事件处理等方面把握不好，会出现断崖式发展情况，在这种情况下外部资源给予支持，对中小企业的发展将是一个转折点。
顺势而为响应国家政策、地方政府政策，注重产业链延伸的上下游企业孵化。按照园区所在地方政府行政区域内的产业布局、空间规划、环境资源、人文特点结合国家层面政策导向去定位或调整园区业态，即是顺势而为达到天时、地利、人和。与此同时注重产业链延伸的上下游企业孵化，这些企业里面会有隐形冠军企业、独角兽企业。
应对和反思 “山重水复疑无路，柳暗花明又一村”
嘉丰达科技发展有限公司董事长汪浩：
作为产业园运营商，面临的更多是企业研发、生产、办公的综合需求。疫情后紧张的复工局面再一次说明企业最重要的是正常生产经营、政策支持、融资需求、上下游配套等等，这些形成一个企业发展的生态环境。因此，在给园区客户提供上述安全、健康环境的基础之上，及时了解客户客户面临的难点、痛点，积极协助企业复工复产，通过针对性的协助部分企业通过争取政策补贴、融资支持等方式度过难关显的更为重要。
隆基泰和产业发展集团总裁李国忠：
疫情发生以来，产业园区行业从业者积极响应政府号召，全力协助政府抗击疫情，支持园区企业发展。隆基泰和产业发展集团所属的所有园区严格执行防疫措施，每天两次对园区进行消毒，并迅速完成了防疫物资的采购及储备；同时，为了协助园区企业顺利复工复产，隆基泰和产发集团积极对接人社局，共同举办"2020春风行动暨就业援助月网络招聘会"，协助将用人企业和劳动者之间架起'桥梁'；另外，面对园区内部分企业经营困难的现状，隆基泰和产发集团第一时间与多家银行对接，协助银行面向园区内企业推出小微快贷、防疫保障企业贷款绿色通道等融资措施，全力保障园区企业平稳发展。
中关村协同发展投资有限公司董事长高中成：
目前应对措施主要包括，第一，加快转型发展，加强传统园区企业向互联网业务模式转移。产业组织、产业招商、产业服务都要快速转向互联网模式，加强相关线上产品开发和大数据积累，探索互联网产业组织商业模式。第二，与当地政府密切合作，推出适应形势的产业促进政策。此措施因项目因地制宜。第三，适当调整年度各项工作计划，在保障防疫安全的前提下，安排和组织园区企业尽快复工。
洪泰产业社区CEO盛英泰：
首先，信心是金。疫情给企业带来的最大问题可能是恐慌，企业的创始人或者一把手自己的信心十分重要。其二，用好政策。最近，国家和地方陆续出台一些特殊时期支持中小企业的政策。其三，现金为王。危机时期，资金紧张，要开源节流，注意现金为王。其四，智慧化数字化管理。在运营方面，在像物业管理和企业服务方面，我们要更多的考虑线上的资产管理、数字化的能力，尽量减少线下人与人的直接接触，通过智慧园区的平台实现园区的管理和运营变得更加便捷和高效。对运营商来说，原来线下部分占了75%，未来这个比例一定会缩小，线上的比例会进一步扩大。过去很多园区和政府机构可能更关心招商的效果，而对运营的安全性、运营的效率、运营的便捷性和准确性都不是很重视，所以未来轻资产运营的一种新方式新思路。
坤鼎投资管理集团股份有限公司副总裁杨冬：
园区地产作为地方承载产业发展的物理平台，在市场尚未恢复的情况下，尚难以通过有效的促销模式和服务提升手段缓解压力。但是面对前述整体市场的巨大变化，在地方政府必然需要提振经济发展的时候，或许正是产业地产寻求突破的良机。这个机会就是，争取地方政府认可和支持，促进地产行业进一步融合，以产业地产为核心支柱，突破土地性质的制约，放开园区物业的租售限制，真正按照产城融合理念，实现工业地产开发与商业配套、住宅配套开发一体化，使工业地产价值获得释放！如果真正使工业物业成为企业优质资产，这对全社会经济体系正常发展具有重要的意义！
中国高科技产业化研究会智能制造产业促进中心副主任郗龙飞：
此次疫情带来的思考有以下几点：
一是新一代信息技术产业给这次疫情防控重大支撑无疑是非常明显的，不论是统一的城市疫情防控、监测，统筹、调配、指挥及信息传递；还是智能化的监测设备和无人值守服务，与2003年的SARS时期相比，都显示出了无与伦比的优势；
二是此次疫情危机中，我们可以看到国内园区在应对速度、力度、创新性等方面呈现出较大差距，总体来说，东部园区在疫情排查效率、政策响应、行政审批绿色通道建设以及产业链的协调同步上都更为突出，这种园区"速度"和"力度"得益于政府及开发区充分授权型体制和较高的园区治理水平；
三是突如其来的疫情，在5G、数字信息、智能制造的发展方面，将加快布局与应用，同时也提出更高的要求。将倒逼园区重新审视配套服务的重要性，在园区中生鲜电商、无人便利店、同城物流、机器人配送车等的服务能力建设，都将影响未来企业的入驻选择。
四是疫情也导致企业员工在家远程办公，由此可见远程办公可能成为一种趋势形态，同时延伸相应的产业链，因此开发商应有脱离原有的租售模式的固有思维，在园区产业定位、产品规划设计、招商运营方面进行迭代、变革，未来市场产品一定是具有独栋、低密度、高绿化率、高品质智能化楼宇、配套完善的园区和高水准运营能力的园区将受到青睐。
工业经济看厂房、服务经济看楼宇。对于以现代服务业为主的都市楼宇经济来说，即便没有此次突如其来的新型冠状肺炎疫情影响，2020年楼宇经济也面临着巨大挑战。
自疫情发生以来，产业地产包括产业园、经开区及上下游企业防疫复工两条战线免租减租损失严重，经营受阻业绩停滞。疫情之下，产业地产行业、企业受到哪些影响和冲击？产业地产企业从业者应该怎样应对和反思？产业地产市场未来有何预测和展望？
为此，全联房地产商会写字楼分会联合房讯网开展"新园区50人专题采访行动"，邀请50位产业地产行业内的公司老总、专家学者、研究机构和代理机构，围绕影响和冲击、应对和反思、预测和展望等为产业地产行业平稳发展提供真知灼见。
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影响和冲击 “沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春”
中科产城董事长郭莹辉：
覆巢之下，焉有完卵"，在本次新冠病毒疫情巨大的自然灾害面前，房地产行业深处其中自然难以幸免，但是，从房地产开发销售、资产持有运营、产业链服务等各个领域的影响烈度又是差异非常大的。产业地产在以往每年有十几万亿的销售额中本来比重极小，但是，却同时受到产业客户经营压力传导、金融机构贷款风险预警、产业物业销售限制政策有增无减等等多重环境压力，预计2020年可能有大量的产业地产项目停工停产甚至烂尾，产业地产企业因此而快速倒闭。现在疫情尚未结束还都不好说，但生存比以往更加困难，这点是肯定的。
中国宏泰发展董事局主席王建军：
突如其来的疫情造成了巨大的影响和损失，对所有行业来说这是一次大考，任何企业如果过不了这道坎就要被淘汰。其实偶然的背后都是必然。从商业的角度来说，每一次危机也蕴含着契机，有内在规律和节点。这次疫情之后，可以预计很多行业企业开始出现分化，加快优胜劣汰，有的面临生死攸关，也会有一些逆袭而上，让2020年成为一个重要的分水岭。
嘉丰达科技发展有限公司董事长汪浩：
突然出现的新冠黑天鹅对商业地产的冲击直接体现在商业零售（闭店率高、人流量低）、公寓（返程延后、资金链承压、租户维权）、酒店（旅游消费基本停滞，入住率断崖式下跌）等。写字楼、商务园、产业园等作为企业复工、复产的物理空间承载主体，受到疫情影响相对缓和，主要表现为企业延迟复工可能引发的出租率的波动以及租户结构的调整和转移。此办公类产品存在替代性、承接性，面对突发性风险事件的抗跌能力较强，具有较强的韧性。
全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会秘书长夏子清：
疫情对商业地产行业、企业的冲击主要有以下三个方面：首先，因为受疫情影响，园区空置率和空置周期双向上升；同时还面临违约率增加，租金主动或被动下跌的问题，企业造成营业额损失，但园区防疫管理和服务压力有增无减，导致整个园区收益降低，甚至出现亏损、资金链断裂的风险。其次，面对诸如员工工资、银行贷款利息等硬性支出，企业资金周转压力大。第三，因疫情影响，导致在施或计划实施工程被迫中断或延期；而且即使复工也需要面对工人隔离、建筑材料采购困难、物流缓慢等问题，进而增加企业成本。
新松智能产业集团副总裁曲洪波：
疫情对于产业园区的冲击并不是直接的，更多的是通过对购买和租赁的企业的开工影响来作用于产业园区的，随着节后企业大面积的复工，被疫情波及，大量的产业工人不能及时到位，订单无法按时完成，产业园区的负面影响会逐步显现。产业园区的市场和信心的恢复可能也需要较长的时间。
宏远·智慧产业园招商运营总经理王凯：
突发的疫情让我们从另外的视角冷静审视产业园区建设，应该更加科学理性地构划区域产业协同发展和产业园区建设，特别是京津冀协同发展的机遇。围绕中心城市以及核心产业聚集区推进产业的合理布局，做到产业及人群的有合有分，达成从区域产业核心到周边区域产业配套及外围产业延展的协同效应和可持续发展模式，这当中更要关注园区和企业人员的健康与保障。
联科智慧城投资集团副总裁袁建功：
2020年一场疫情席卷全国，从武汉宣布疫情进入紧急状态到全国各地出台各种防控措施，几乎整个中国只有一个主题，就是如何共同抗击新型冠状病毒，确保国民的身体健康。企业停产，国民禁足；疫情对产业园区带来了很大的影响和冲击，从以下几个层面来看至关重要：
其一，招商运营端，多数产业园区企业面临着停工/复工、入园企业面临疫情防疫以及疫情期间的正常运营挑战；
其二，租金收益端，多数中小微企业是大部分园区的主力，疫情期间中小微企业的抗风险能力较弱，中小微企业面临的问题，现在不仅仅是在家办公的问题，而是没有业务和订单，基本都是成本，这种大环境下大部分企业现金流有很大影响，没有利润来源，产业园区的租金收益会直接受到影响；
其三，行业洗牌端，疫情之后全国会迎来新一轮的基建投资，但是基建的对象一定会转向数字化基础建设的方向，传统的产业园区面临新一轮的竞争经营压力。
绿科科技国际执行董事汪传虎：
疫情用最简单粗暴的方式检验了我国在基础设施建设、城市管理、民生服务和产业发展等方方面面的成绩。中国企业面临着经济下行压力、产能过剩、需求短缺、出口不足、疫情引起停产停工等多重危机的叠加。而日趋完善的产业体系、厚积薄发的科研实力、先进的科学技术，正成为战"疫"的有力武器。
作为我国经济社会发展的重要载体--产业园区承载了众多创业企业，产业园区如何在这种黑天鹅式的社会经济逆境中保发展、稳增长，仍面临巨大挑战。疫情之下，产业园区产业如何升级转型、打造产业创新能力、产业园区的运营策略和未来的发展规划，是如今各大产业园区目前最重要也最亟待解决的问题。
那么，现阶段各类园区及入园企业受到的影响有哪些？
1、疫情对产业园区的影响：园区收缴租金压力增大，管理压力增大，园区服务体系受到影响，新客户招商工作停滞，新项目建设进度滞后，园区经营压力加大，资金链紧张，园区空置率增加，园区未来发展不确定性增加等问题。
2、疫情对入园企业的影响：主要是生产型企业原材料供应不足，市场订单减少，收入减少，生产困难增加，资金链承压雪上加霜，企业用工紧张，市场预期下降，对园区智能化要求高等问题。
中管世纪创发科技有限公司董事总经理王连生：
全生命周期介入园区客户企业，在企业发展节点事件上及时有效互动，给予企业外部资源支持，保障稳健持久经营，实现园区与客户企业的共生、共赢、多赢局面。疫情下很多中小企业在政府资源、市场资源、人员流动、流动资金、成本管控、政策争取、突发事件处理等方面把握不好，会出现断崖式发展情况，在这种情况下外部资源给予支持，对中小企业的发展将是一个转折点。
顺势而为响应国家政策、地方政府政策，注重产业链延伸的上下游企业孵化。按照园区所在地方政府行政区域内的产业布局、空间规划、环境资源、人文特点结合国家层面政策导向去定位或调整园区业态，即是顺势而为达到天时、地利、人和。与此同时注重产业链延伸的上下游企业孵化，这些企业里面会有隐形冠军企业、独角兽企业。
应对和反思 “山重水复疑无路，柳暗花明又一村”
嘉丰达科技发展有限公司董事长汪浩：
作为产业园运营商，面临的更多是企业研发、生产、办公的综合需求。疫情后紧张的复工局面再一次说明企业最重要的是正常生产经营、政策支持、融资需求、上下游配套等等，这些形成一个企业发展的生态环境。因此，在给园区客户提供上述安全、健康环境的基础之上，及时了解客户客户面临的难点、痛点，积极协助企业复工复产，通过针对性的协助部分企业通过争取政策补贴、融资支持等方式度过难关显的更为重要。
隆基泰和产业发展集团总裁李国忠：
疫情发生以来，产业园区行业从业者积极响应政府号召，全力协助政府抗击疫情，支持园区企业发展。隆基泰和产业发展集团所属的所有园区严格执行防疫措施，每天两次对园区进行消毒，并迅速完成了防疫物资的采购及储备；同时，为了协助园区企业顺利复工复产，隆基泰和产发集团积极对接人社局，共同举办"2020春风行动暨就业援助月网络招聘会"，协助将用人企业和劳动者之间架起'桥梁'；另外，面对园区内部分企业经营困难的现状，隆基泰和产发集团第一时间与多家银行对接，协助银行面向园区内企业推出小微快贷、防疫保障企业贷款绿色通道等融资措施，全力保障园区企业平稳发展。
中关村协同发展投资有限公司董事长高中成：
目前应对措施主要包括，第一，加快转型发展，加强传统园区企业向互联网业务模式转移。产业组织、产业招商、产业服务都要快速转向互联网模式，加强相关线上产品开发和大数据积累，探索互联网产业组织商业模式。第二，与当地政府密切合作，推出适应形势的产业促进政策。此措施因项目因地制宜。第三，适当调整年度各项工作计划，在保障防疫安全的前提下，安排和组织园区企业尽快复工。
洪泰产业社区CEO盛英泰：
首先，信心是金。疫情给企业带来的最大问题可能是恐慌，企业的创始人或者一把手自己的信心十分重要。其二，用好政策。最近，国家和地方陆续出台一些特殊时期支持中小企业的政策。其三，现金为王。危机时期，资金紧张，要开源节流，注意现金为王。其四，智慧化数字化管理。在运营方面，在像物业管理和企业服务方面，我们要更多的考虑线上的资产管理、数字化的能力，尽量减少线下人与人的直接接触，通过智慧园区的平台实现园区的管理和运营变得更加便捷和高效。对运营商来说，原来线下部分占了75%，未来这个比例一定会缩小，线上的比例会进一步扩大。过去很多园区和政府机构可能更关心招商的效果，而对运营的安全性、运营的效率、运营的便捷性和准确性都不是很重视，所以未来轻资产运营的一种新方式新思路。
坤鼎投资管理集团股份有限公司副总裁杨冬：
园区地产作为地方承载产业发展的物理平台，在市场尚未恢复的情况下，尚难以通过有效的促销模式和服务提升手段缓解压力。但是面对前述整体市场的巨大变化，在地方政府必然需要提振经济发展的时候，或许正是产业地产寻求突破的良机。这个机会就是，争取地方政府认可和支持，促进地产行业进一步融合，以产业地产为核心支柱，突破土地性质的制约，放开园区物业的租售限制，真正按照产城融合理念，实现工业地产开发与商业配套、住宅配套开发一体化，使工业地产价值获得释放！如果真正使工业物业成为企业优质资产，这对全社会经济体系正常发展具有重要的意义！
中国高科技产业化研究会智能制造产业促进中心副主任郗龙飞：
此次疫情带来的思考有以下几点：
一是新一代信息技术产业给这次疫情防控重大支撑无疑是非常明显的，不论是统一的城市疫情防控、监测，统筹、调配、指挥及信息传递；还是智能化的监测设备和无人值守服务，与2003年的SARS时期相比，都显示出了无与伦比的优势；
二是此次疫情危机中，我们可以看到国内园区在应对速度、力度、创新性等方面呈现出较大差距，总体来说，东部园区在疫情排查效率、政策响应、行政审批绿色通道建设以及产业链的协调同步上都更为突出，这种园区"速度"和"力度"得益于政府及开发区充分授权型体制和较高的园区治理水平；
三是突如其来的疫情，在5G、数字信息、智能制造的发展方面，将加快布局与应用，同时也提出更高的要求。将倒逼园区重新审视配套服务的重要性，在园区中生鲜电商、无人便利店、同城物流、机器人配送车等的服务能力建设，都将影响未来企业的入驻选择。
四是疫情也导致企业员工在家远程办公，由此可见远程办公可能成为一种趋势形态，同时延伸相应的产业链，因此开发商应有脱离原有的租售模式的固有思维，在园区产业定位、产品规划设计、招商运营方面进行迭代、变革，未来市场产品一定是具有独栋、低密度、高绿化率、高品质智能化楼宇、配套完善的园区和高水准运营能力的园区将受到青睐。
【A股4月底牌大曝光：这些股被大幅加仓 银行股确定性机会100%？】从历史经验来看，大金融板块的贝塔属性较重，即大部分时候以跟随市场为主。但由于股息率较高、业绩可预见性等因素，更多受到长期资本青睐，且负面消息有时候会提供很好的买入机会。否极泰基金总经理董宝珍多次看好银行股，曾在2月下旬表示，银行股的确定性机会是100%。https://t.cn/A6ZBNaXL
#面膜oem代加工# 渠道单一、品牌流失，丽人丽妆再次IPO背后未解的“依赖症”
施华蔻、兰芝、雅漾、美宝莲、雪花秀，在这些品牌天猫店背后，真正的操盘手是丽人丽妆。
五年来，这个隐藏在品牌背后的公司一直尝试展现在公众面前，2014年搭建VIE架构它试图海外上市，2015年拆除VIE架构转投国内资本市场，2016年整体变更为股份公司并首次提交招股书，2018年IPO被否。
这个在上市那一年（2016年）曾2000万拍下Papi酱并开始为公众所知的企业，如今再次踏上了上市征程。近日，其二次提交招股书，再次谋划上市。
丽人丽妆对资本市场的热衷不难理解，同是阿里入股的宝尊电商已于2015年提交招股书并赴美上市，百雀羚的电商运营方网创科技2016年挂牌新三板后在不到半年的时间内进入IPO辅导期，另一美妆线上代运营企业杭州悠可被上市公司收购后出售。在这场资本竞赛中，丽人丽妆已落在后面。
这次它成功的可能性有多大？上一次，发审委给出的意见是它严重依赖天猫淘宝平台，经营和盈利模式不可持续。这一次，这一问题还会成为它的绊脚石吗？除了渠道依赖，它还有哪些隐患？
丽人丽妆于2010年成立，当时淘宝正处于爆发期，随后的十年间，中国的电商行业高速成长。
招股书显示，丽人丽妆的业务分为两块，一块是电商零售，一块是品牌营销运营。与毛利率较高的品牌营销运营服务（48.39%）相比，毛利率较低的电商零售业务（36.14%）是其业务核心，2018年销售占比为92.55%。
电商零售业务，即线上经销，丽人丽妆与品牌签订线上经销协议，以买断的方式向品牌采购商品，以开设官方旗舰店的方式在线上销售。招股书显示，2018年，其合作的品牌超过60个，囊括美宝莲、兰蔻、汉高、兰芝、雪花秀、雅漾、相宜本草、巴黎欧莱雅等。
以雅漾为例，其天猫旗舰店中展示了《旗舰店开店独占授权书》，雅漾品牌所有人皮尔法伯（上海）化妆品贸易有限公司独家授权丽人丽妆在天猫开设雅漾品牌旗舰店，授权期为2019年1月1日至2019年12月31日。
由于需要以买断的形式采购商品、囤货而后销售，丽人丽妆的电商零售业务虽然逐年快速增长，但做得并不轻松。
招股书显示，过去三年间，其存货账面价值分别为3.88亿元、3.65亿元、5.80亿元，占总资产的比例分别为30.58%、22.02%、27.56%，存货规模较大。这也导致丽人丽妆经营活动产生的现金流量金额经常为负，比如2016年为-5515.32万元，2018年为-1.39亿元。
此外，丽人丽妆的电商零售业务所必须面临的一个问题是线上零售增速的放缓。艾瑞咨询的报告显示，预计到2021年，我国互联网零售市场增速为8.7%。
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线上流量的枯竭早已成为不争的事实，为了争夺新的流量，电商正向线下，向低线市场进发。这意味着，美妆产品的线上零售未来增速很可能也将出现下滑，驱动丽人丽妆当前增长的主要因素将很可能被削弱。
虽然强调自身与品牌间的合作关系稳定，但丽人丽妆不得不面临的是对品牌的依赖以及双方合作可能出现的变数。
虽然合作品牌超出60个，但丽人丽妆的品牌合作还是相对集中。招股书显示，2016年度至2018年度，其电商零售模式下十大品牌店铺销售收入占营业收入的比例分别为67.58%、71.50%及69.89%，比如2018年仅美宝莲品牌的销售占比就达到13.08%。
由于外国品牌在国内的线上销售环节较多，品牌经销商历史遗留等问题，丽人丽妆这样的线上经销商获得了发展机会，借着线上零售的东风快速发展。但随着品牌对线上零售渠道的重视与渠道策略调整，丽人丽妆不可避免地要面临品牌流失的问题。
在丽人丽妆2018年的电商零售中，兰蔻、巴黎欧莱雅分别位列第二、第九大品牌，销售金额分别达到4.47亿元、1.31亿元，占比分别达到12.35%、3.63%。而现在，这两个品牌已经从丽人丽妆的合作名单中移除，而均交由欧莱雅集团此前收购的广州市百库电子科技有限公司运营。
招股书中，丽人丽妆也直面了这一问题：存在兰蔻、巴黎欧莱雅等部分品牌因自建销售团队、调整线上销售渠道、市场竞争等原因，双方终止合作的情形。而未来，随着新零售的持续铺开，只会有越来越多的品牌进行线上线下业务与数据的打通，类似终止合作出现的可能性大增。
报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额与净利润差异较大，主要原因为2018年度公司缴纳了1.66亿元归属于2017年度的应交税金。
同很多依靠淘宝、天猫发展的淘品牌相似，以线上渠道商为主的丽人丽妆同样受益于淘宝天猫。线上渠道的单一，同时也是丽人丽妆上一次IPO被否的原因所在。
在此次提交的招股书中，丽人丽妆对此解释称：天猫及淘宝是国内网络零售业务市场占有率大的电商平台，业务发展良好，且以第三方运营为主，世界主要知名化妆品品牌均在天猫平台开展经营，因此公司根据业务开展需要和客观情况，选择主要通过天猫及淘宝开展电商业务。
招股书中，丽人丽妆并没有披露具体的渠道占比数字，但它与阿里的关系显然并不止于合作。
早在2012年，丽人丽妆就以增资的形式引入了阿里创投；2015年其再一次增资，阿里网络认购。最终，阿里网络持有丽人丽妆19.55%的股权，为第二大股东，第一大股股东为创始人黄韬，持股37.22%。
因此，丽人丽妆与阿里的合作可以从关联交易中窥见一隅。招股书显示，丽人丽妆与阿里间的关联交易主要包括平台运营服务、广告推广服务、仓储物流服务，其中平台运营、广告推广是商家通常向电商平台所支付的常规运营、营销费用。
2018年，双方的平台运营服务关联交易金额为1.97亿元，在丽人丽妆的所有电商平台运营费用中占比91.56%；广告推广服务所涉及到的关联交易金额为3.74亿元，占比60.78%。
可见，与此前相比丽人丽妆的阿里依赖并没有减轻。在风险警示中，丽人丽妆方面也表示：目前公司运营平台相对单一，未来若天猫及淘宝在电商平台领域的影响力有所降，或天猫及淘宝的平台管理政策发生不利变化，或公司与天猫及淘宝的合作关系发生改变，则将可能对公司的经营业绩产生一定的不利影响。
更不容乐观的是，虽然丽人丽妆对阿里依赖很深，但对阿里来说，丽人丽妆并不是唯一的选择。
招股书中，丽人丽妆在做竞争分析时提到了宝尊电商，实际上，这家于丽人丽妆拆除VIE架构那一年（2015年）成功在美上市的电商代运营公司同样也有阿里的入股。数据显示，阿里持有宝尊电商15.6%的股权，是其最大股东。
两者的不同在于，丽人丽妆严重依赖电商销售，而宝尊电商的业务核心是毛利率较高的品牌营销运营服务，即不负责销售，而向品牌提供各种电商服务。在各品牌已逐渐认识到电商渠道重要性的当下，后一种的占比无疑正在提升。
一方是枯竭的线上流量，一方是想掌握更多主动权的品牌，丽人丽妆的未来充满着不确定性。
在当前中国的电商环境下，其对阿里的依赖并非独有；在中国的商业经销体系中，其对品牌的依赖也自线下时代就已开始。对于普通的商业形态来说，这两种依赖都是可以理解的，但在从不确定性中最大可能寻找确定性的资本市场，它的这种依赖似乎并不受青睐。
来源中妆网
施华蔻、兰芝、雅漾、美宝莲、雪花秀，在这些品牌天猫店背后，真正的操盘手是丽人丽妆。
五年来，这个隐藏在品牌背后的公司一直尝试展现在公众面前，2014年搭建VIE架构它试图海外上市，2015年拆除VIE架构转投国内资本市场，2016年整体变更为股份公司并首次提交招股书，2018年IPO被否。
这个在上市那一年（2016年）曾2000万拍下Papi酱并开始为公众所知的企业，如今再次踏上了上市征程。近日，其二次提交招股书，再次谋划上市。
丽人丽妆对资本市场的热衷不难理解，同是阿里入股的宝尊电商已于2015年提交招股书并赴美上市，百雀羚的电商运营方网创科技2016年挂牌新三板后在不到半年的时间内进入IPO辅导期，另一美妆线上代运营企业杭州悠可被上市公司收购后出售。在这场资本竞赛中，丽人丽妆已落在后面。
这次它成功的可能性有多大？上一次，发审委给出的意见是它严重依赖天猫淘宝平台，经营和盈利模式不可持续。这一次，这一问题还会成为它的绊脚石吗？除了渠道依赖，它还有哪些隐患？
丽人丽妆于2010年成立，当时淘宝正处于爆发期，随后的十年间，中国的电商行业高速成长。
招股书显示，丽人丽妆的业务分为两块，一块是电商零售，一块是品牌营销运营。与毛利率较高的品牌营销运营服务（48.39%）相比，毛利率较低的电商零售业务（36.14%）是其业务核心，2018年销售占比为92.55%。
电商零售业务，即线上经销，丽人丽妆与品牌签订线上经销协议，以买断的方式向品牌采购商品，以开设官方旗舰店的方式在线上销售。招股书显示，2018年，其合作的品牌超过60个，囊括美宝莲、兰蔻、汉高、兰芝、雪花秀、雅漾、相宜本草、巴黎欧莱雅等。
以雅漾为例，其天猫旗舰店中展示了《旗舰店开店独占授权书》，雅漾品牌所有人皮尔法伯（上海）化妆品贸易有限公司独家授权丽人丽妆在天猫开设雅漾品牌旗舰店，授权期为2019年1月1日至2019年12月31日。
由于需要以买断的形式采购商品、囤货而后销售，丽人丽妆的电商零售业务虽然逐年快速增长，但做得并不轻松。
招股书显示，过去三年间，其存货账面价值分别为3.88亿元、3.65亿元、5.80亿元，占总资产的比例分别为30.58%、22.02%、27.56%，存货规模较大。这也导致丽人丽妆经营活动产生的现金流量金额经常为负，比如2016年为-5515.32万元，2018年为-1.39亿元。
此外，丽人丽妆的电商零售业务所必须面临的一个问题是线上零售增速的放缓。艾瑞咨询的报告显示，预计到2021年，我国互联网零售市场增速为8.7%。
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线上流量的枯竭早已成为不争的事实，为了争夺新的流量，电商正向线下，向低线市场进发。这意味着，美妆产品的线上零售未来增速很可能也将出现下滑，驱动丽人丽妆当前增长的主要因素将很可能被削弱。
虽然强调自身与品牌间的合作关系稳定，但丽人丽妆不得不面临的是对品牌的依赖以及双方合作可能出现的变数。
虽然合作品牌超出60个，但丽人丽妆的品牌合作还是相对集中。招股书显示，2016年度至2018年度，其电商零售模式下十大品牌店铺销售收入占营业收入的比例分别为67.58%、71.50%及69.89%，比如2018年仅美宝莲品牌的销售占比就达到13.08%。
由于外国品牌在国内的线上销售环节较多，品牌经销商历史遗留等问题，丽人丽妆这样的线上经销商获得了发展机会，借着线上零售的东风快速发展。但随着品牌对线上零售渠道的重视与渠道策略调整，丽人丽妆不可避免地要面临品牌流失的问题。
在丽人丽妆2018年的电商零售中，兰蔻、巴黎欧莱雅分别位列第二、第九大品牌，销售金额分别达到4.47亿元、1.31亿元，占比分别达到12.35%、3.63%。而现在，这两个品牌已经从丽人丽妆的合作名单中移除，而均交由欧莱雅集团此前收购的广州市百库电子科技有限公司运营。
招股书中，丽人丽妆也直面了这一问题：存在兰蔻、巴黎欧莱雅等部分品牌因自建销售团队、调整线上销售渠道、市场竞争等原因，双方终止合作的情形。而未来，随着新零售的持续铺开，只会有越来越多的品牌进行线上线下业务与数据的打通，类似终止合作出现的可能性大增。
报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额与净利润差异较大，主要原因为2018年度公司缴纳了1.66亿元归属于2017年度的应交税金。
同很多依靠淘宝、天猫发展的淘品牌相似，以线上渠道商为主的丽人丽妆同样受益于淘宝天猫。线上渠道的单一，同时也是丽人丽妆上一次IPO被否的原因所在。
在此次提交的招股书中，丽人丽妆对此解释称：天猫及淘宝是国内网络零售业务市场占有率大的电商平台，业务发展良好，且以第三方运营为主，世界主要知名化妆品品牌均在天猫平台开展经营，因此公司根据业务开展需要和客观情况，选择主要通过天猫及淘宝开展电商业务。
招股书中，丽人丽妆并没有披露具体的渠道占比数字，但它与阿里的关系显然并不止于合作。
早在2012年，丽人丽妆就以增资的形式引入了阿里创投；2015年其再一次增资，阿里网络认购。最终，阿里网络持有丽人丽妆19.55%的股权，为第二大股东，第一大股股东为创始人黄韬，持股37.22%。
因此，丽人丽妆与阿里的合作可以从关联交易中窥见一隅。招股书显示，丽人丽妆与阿里间的关联交易主要包括平台运营服务、广告推广服务、仓储物流服务，其中平台运营、广告推广是商家通常向电商平台所支付的常规运营、营销费用。
2018年，双方的平台运营服务关联交易金额为1.97亿元，在丽人丽妆的所有电商平台运营费用中占比91.56%；广告推广服务所涉及到的关联交易金额为3.74亿元，占比60.78%。
可见，与此前相比丽人丽妆的阿里依赖并没有减轻。在风险警示中，丽人丽妆方面也表示：目前公司运营平台相对单一，未来若天猫及淘宝在电商平台领域的影响力有所降，或天猫及淘宝的平台管理政策发生不利变化，或公司与天猫及淘宝的合作关系发生改变，则将可能对公司的经营业绩产生一定的不利影响。
更不容乐观的是，虽然丽人丽妆对阿里依赖很深，但对阿里来说，丽人丽妆并不是唯一的选择。
招股书中，丽人丽妆在做竞争分析时提到了宝尊电商，实际上，这家于丽人丽妆拆除VIE架构那一年（2015年）成功在美上市的电商代运营公司同样也有阿里的入股。数据显示，阿里持有宝尊电商15.6%的股权，是其最大股东。
两者的不同在于，丽人丽妆严重依赖电商销售，而宝尊电商的业务核心是毛利率较高的品牌营销运营服务，即不负责销售，而向品牌提供各种电商服务。在各品牌已逐渐认识到电商渠道重要性的当下，后一种的占比无疑正在提升。
一方是枯竭的线上流量，一方是想掌握更多主动权的品牌，丽人丽妆的未来充满着不确定性。
在当前中国的电商环境下，其对阿里的依赖并非独有；在中国的商业经销体系中，其对品牌的依赖也自线下时代就已开始。对于普通的商业形态来说，这两种依赖都是可以理解的，但在从不确定性中最大可能寻找确定性的资本市场，它的这种依赖似乎并不受青睐。
来源中妆网
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