#广佛楼市踩盘日记#——金沙洲华润瑞府

金沙洲华润瑞府，作为金沙洲十年来土地第一拍以及那一批土拍地王，以4.2W的楼面地价，一直备受购房者及竞品关注。大家关注的是，楼面地价都这么高了，如果按照常规的房价等于楼面地价翻倍，在这个地方怎样才能撑起8万的房价？

为了撑起这个价格，华润还是费尽了心思的，表现在：

一是命名上直接用TOP系。直接采用了华润最高端系列瑞府系。

二是产品上做足了创新。产品为赠送面积超大的叠墅。主打的是位于前排临湖的143平的叠墅区，分四层和六层两种楼栋，每套都会赠有一定的地下室使用面积，让其实际使用率可以达到150％左右。以此抵消价格带来的劣势。

三是顺应前湖后山的生态优势，对环境进行了改造。最成功的改造，即对马路对面的湖边空地进行了改造，打造为开放式亲子公园，每天都能吸引周边社区家庭前来游玩消遣，大大增加了项目人气。毕竟购买这个地方的，主力客群还是来自周边社区的改善人群。

该项目目前正在建设，预计两年内建成，未来6-8万的定价，你觉得值不值？我觉得还是有点挺悬的。

毕竟这里已经位处广佛交接，距离地铁也有约2公里，位置确实一般。门口一条市政路日常车来车往，使得环境相对嘈杂。对外广告输出的所谓湖和山，湖只是一片水塘，后山倒是不错，但也很难抵消地段的偏远和环境的嘈杂。

未来这个楼盘销售，应该有点难度，除非价格上出现松动，给到惊喜。

#广佛地产踩盘#——金沙洲 金沙大都汇

开车去金沙洲，第一眼看到的就是这个很漂亮外立面的商业楼盘，专门去看了一下，这个公寓楼盘位于金沙洲大桥脚，沙贝地铁站旁。在金沙洲大桥上远远就能看到，相当醒目，算是金沙洲外立面最好看的建筑。

项目分南北两大地块，北区为在建的占地5.5万m²购物中心，南区是已经建成的是六栋18-22层的住宅式公寓，六栋公寓环抱小区绿化中心和泳池，虽说有庭院式浪漫，但是也会略显拥挤。虽说有着30%的绿化率，但是整体看上去整个项目更像写字楼楼，而不是舒适住宅。

交通位置不错，出门即上金沙洲大桥，交通还算便利，不过上下班高峰堵车就在所难免了。另外距离6号线沙贝地铁站很近，步行几分钟即达，上下班通勤十分便利。

景观及生态资源也不错，楼下就是金沙洲绿心公园和滨江公园两大公园，一线望江望公园，居住大环境，还是十分舒适的。

这里主要出售紧凑型户型，面积在53-82m²LOFT，入户以后能够直观的感受到4.5米的层高非同凡响，隔开做成两层也是可以的，这样能享受到多两房甚至三房的待遇，极大的增加了使用面积，客厅部分做成中空设计，也不会觉得压抑。厨房也是独立设计，天然气直接入户，这点比较不错，美中不足的，也是部分房间窗户略小。这个面积段，这个空间格局，以及小区内外景观及生活配套，其实买不起房的年轻人买来过渡型自住还是可以的。

价格在2.3w左右，相对于周边3.5w左右的住宅，不到周边房价的7成。2018年开盘时就是21.-2.4的价格了，周边住宅已经涨了50%以上，这里还没怎么上涨。如所有公寓一样，指望房价升值不太现实。

但由于交通位置不错，出门地铁，未来这一片区是金沙洲十四五规划的商务办公片区，未来出租用来办公还是居住应该都很抢手，钱景应该不错，投资入手也是可以的。至少比金铂天地公寓强。

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