普京表示,乌克兰已经出现威胁到俄罗斯的飞地,所以年轻人为了俄罗斯和在顿巴斯生活的人们而战斗。多年以来北约持续东扩,俄罗斯实际上已经没有战略缓冲空间了,甚至还有人在讨论要么迁都到西伯利亚,这当然是不可能的,俄罗斯只能为最坏的情况做准备,而如果不希望最坏的情况发生,那就必须确保美国不敢越过红线。乌克兰挨揍其实一点不冤,基辅就不该卷入这条红线。

【透过碧桂园中报看民企韧性与定力,莫斌:有信心把企业竞争力越做越好】对正处于深度调整期的地产行业而言,始终坚定脚步、稳步向前的头部民营企业,在行业里已经不再是简简单单的“风向标”,而是市场的“定心丸”。
8月30日,碧桂园发布2022年中期业绩报告,显示上半年集团实现收入约为人民币1623.6亿元(下同),毛利约为172.1亿元,净利润约为19.1亿元,股东应占核心净利润约为49.1亿元。

在房地产市场尚未完全回暖、各大民营房企业绩亏损的行业大背景下,碧桂园仍能实现正收益且持续稳坐千亿阵营,展现出了较强的韧性。不过对此业绩表现,在当日盘后召开的业绩会上,碧桂园执行董事兼总裁莫斌还是以谦逊的姿态,作出了深刻的反思。

“市场变化的剧烈程度超出了我们的预期,管理层对投资者表示深深的歉意。下一步,集团会在市场分析、政策研判、冷静投资、区域布局和授权管理方面进一步加强,希望广大投资者放心,管理层有信心把企业的竞争力越做越好。”

于碧桂园而言,能抗住压力、平稳穿越周期,最好的支撑无非三大“法宝”:良好的资金面、健康的债务结构、高品质的交付力。

建立现金流“护城河”,静候市场复苏

下行市场中现金流是王道,而碧桂园也意识到了这一点,在今年上半年就一直把工作中心放在保证现金流、资产负债表及利润的平衡上,通过经营性现金流去偿还高成本、短期限的融资。

早在碧桂园今年3月的2021年业绩发布会上,莫斌就曾表示,随着房地产行业的变化,碧桂园内部的考核的标准也进行了调整:市场上行的时候以销售规模为考核目标,市场平稳时以销售回款为考核,现在市场下行的时候则以可动用资金为考核的目标。

而在此次中期业绩会上,莫斌再次强调了这一点:“在市场下行和市场筑底的过程中,企业最重要的工作是以现金流为核心,做好资产负债和利润表的平衡,保证公司能够活下去。”

根据财报,上半年碧桂园的销售回款及其他经营流入约为1800亿元,扣除土地及工程款、税金等其他经营支出后,经营性现金净流入52.5亿元。

截至6月底,公司可动用现金余额达到了1479.8亿元,其中现金及现金等价物约为1234.8亿元,受限制的预售监管资金约为244.9亿元。

充裕的现金流背后则得益于碧桂园连续多年的高回款率。上半年,碧桂园实现权益合同销售额约1851亿元,实现权益合同销售面积约2348万平米,规模继续保持行业领先。期内,集团权益回款金额约1702.9亿元,权益回款率达92%,连续7年达到90%以上。

莫斌称,碧桂园首先要保证销售回款效率,虽然这会牺牲部分短期利润,但能更好地保证现金流。

对于在手资金的安排,业绩会上,碧桂园管理层在“开源”和“节流”两个方面作出了一系列管理安排,来保持收支平衡的状态。

据了解,在收入端,碧桂园继续强调销售回款效率,上半年平均按揭放款天数同比加快了19天,新签约权益回款率提升了2个百分点。在大宗资产处置方面,上半年碧桂园通过全面盘点名下资产,共盘活收回了69亿元,对集团现金流起到了有效的补充。

另外,为了提高集团与合作方在项目层面资金使用效率,碧桂园常务副总裁程光煜指出,集团已建立合作白名单制:“在黑名单的合作方就不合作,如果是介于两者之间的,就采用资金封闭管理、控制资金的方式来解决,或者采取资金由我方归集的方式解决。”目前碧桂园已启动与39家合作方的项目分家。

对于资金的长期管控,据业绩会信息透露,碧桂园已经提前把预算做到了明年6月外,将未来可能遇到的各个风险点都纳入了考量。“如销售波动,直接融资渠道是否畅通,债务到期的安排,现金是否可盘活等,均纳入了资金预算安排,并做了极致的压力测试。”

莫斌称:“房地产市场从去年下半年下行到今天,已经在底部盘整,目前最重要的是市场信心的恢复,但恢复仍需时间。碧桂园对未来市场有信心,到明年6月份市场应该能恢复到健康发展的状态。”

维持良好债务结构,融资渠道通畅

面对下行市场中的种种不确定性,房企如何能够平稳穿越周期?答案是持续优化债务结构。

碧桂园从2018年开始“去杠杆”,从关注规模扩张到重视债务结构优化和现金流管理,到如今,债务规模和融资成本均已连续多个报告实现“双降”。

今年6月底,碧桂园的总借贷余额已进一步降至2936.77亿元,较去年年底的3179.22亿元减少了242.45亿元,降幅高达7.6%;净借贷比率为48.1%,连续多年保持在行业低位;加权平均借贷成本为5.31%。

此外,按照“三道红线”标准,截至上半年底,碧桂园现金短债比维持在2倍左右,净借贷比率为48.1%,剔除预收帐款的资产负债率下降至72%。莫斌指出,公司将在2023年中期之前实现从黄档到绿档的调整。

短债方面,据碧桂园首席财务官伍碧君于业绩会上透露:“一年内,集团在公开市场的债务约为150亿元人民币,这对碧桂园的体量来说压力不大。”

而对于美元债,据了解,进入2022年下半年,碧桂园在境外已无到期美元债,仅有两笔合计40亿元的境内公司债达到可回售状态。明年上半年,碧桂园合计有69亿元的公司债到期或达到回售状态,以及折合40亿元的美元债到期。

伍碧君表示,目前一二级市场倒挂导致境内外公开市场基本处于停滞状态,但得益于政府和监管支持,碧桂园融资情况良好。

根据公开资料,今年3月,碧桂园先后与招商银行、农行广东分行签订了150亿元及400亿元的战略合作协议。5月份,包括碧桂园在内的三家民营房企被选为“示范房企”,并完成了2022年第一期公司债券“22碧地01”的簿记建档工作,债券总规模5亿元,成为国内首批发行附带信用保护工具公司债的示范性民营房企。

此外,在交易商协会和中债信用增进公司的支持下,碧桂园在银行间市场交易商协会的50亿元中票也已经获批,9月份将进行首期发行,金额大约在15亿元至16亿元,剩余的也会在今年内择机发行。

日前有市场消息称,监管部门计划通过指定国有企业担保和承销示范性房企的人民币债券新发,为部分房企提供流动性支持,其中碧桂园、龙湖等民营房企作为示范房企被纳入考虑范围内。碧桂园彼时回应称,在交易商协会和中债信用增信担保的支持下,目前正在推进中票的发行,进一步稳定行业及公司信用情况。

据悉,从年初到现在,碧桂园已发行可转债折合33.68亿元、配售新股折合24.1亿元;而自去年下半年至今,碧桂园已成功发行多笔覆盖不同场所、不同产品的直接融资,包括合计61亿元的公司债及中期票据、合计87亿元的ABS及ABN等,是少有的能够进行全品种融资的民营房企之一。

汇丰亦在7月发布的研报称,碧桂园是迄今为止在偿还所有到期债务方面仍有良好记录的民营房地产公司之一。公司当前弱融资需求以及在债券市场高信用的表现,将有力缓解投资者对其财务状况的担忧。中信建投也在近日对碧桂园维持“买入”评级。

依靠精准布局,打造高品质交付样本

房地产行业正面临大考,除财务状况外,交付能力也成为房企的“试金石”。7月底,中央政治局会议强调,要稳定房地产市场,保交付是地方政府的首要任务。

财报显示,在市场低迷期,碧桂园始终保持战略定力,保质、准时地完成了每一套房屋的交付。今年上半年,集团已累计如期交付1070批次共计25万套房屋,覆盖全国30个省份214个城市780个区县,交付能力居行业首位,其中165个项目实现了“交付即交证”。

莫斌在业绩会上对此表示,行业艰难,作为头部企业需要担当与坚持。未来,碧桂园有能力亦有实力确保期房完美交付、保障所有债权刚性兑付,保证公司始终处于稳定经营状态下,直到市场迎来转机走上正轨。

据了解,下半年碧桂园预计将交付50万套房屋,是上半年总量的两倍,随着结转规模的大幅提升,这在一定程度上将保障公司下半年经营绩效的提升。

高品质的交付背后离不开对市场精准的研判。上半年,碧桂园加速了对部分三四线城市的项目货量布局的调整,在上半年的销售中,三四线城市的表现要比一二线城市好,销售占比也提升了1个百分点至69%。

中信证券分析师认为,虽然市场普遍认为低线城市的项目销售去化有难度,但低线也有土地款补缴规模要求很低、建安节奏调整灵活、后期建安开支占总成本比例大、预售门槛可能较低等优势。对碧桂园而言,如能以最精益化的尺度规划各项目现金流,确实较一二线城市项目更容易压缩现金开支。

财报显示,上半年碧桂园公司分别在佛山、张家口、兰州等地获取低溢价率的土地,共计新获取9个项目,权益低价仅约61亿元。对于下半年拿地方面的规划,碧桂园表示,未来将继续聚焦核心区位,布局供需关系良好的城市,获取优质的土储资源,支撑公司未来业绩的稳健发展。

克而瑞指出,面对此轮行业下行周期,碧桂园整体风险可控,且具备了较强的“恢复力”,这主要得益于企业良好的基本面以及积极主动的风险管理。在行业流动性整体趋紧的背景下,碧桂园“外部输血+内部造血”双管齐下,为流动性提供了有力保障,展现出良好的资金实力。此外,高效回款也为企业带来充足的流动性补给。

尽管地产行业分化和调整仍在持续深化,但中国经济长期向好的基本面没有改变,新型城镇化还有一段长路要走,人民对于美好生活的向往与追求不会改变。或许正如碧桂园在财报开篇中说的,“危机之中往往孕育着希望”。(李晓蓉、李琪)

【70载开发建设 大兴安岭林区筑起千层绿】#点赞内蒙古#

今年是内蒙古大兴安岭林区开发建设70周年。作为“共和国林业长子”和我国面积最大的重点国有林区——内蒙古大兴安岭林区从1952年到2022年70年间,由输送万千栋梁出林海,跨越到如今护林植树筑起千层绿,三代务林人始终以国家经济社会发展需要为目标,用深深的家国情怀,在祖国北疆书写绿色传奇。

共和国林业长子

内蒙古大兴安岭林区总面积10.67万平方公里,是我国面积最大、保存最完好的重点国有林区,是祖国北疆重要的生态安全屏障和安全稳定屏障。现有22个民族、5万务林人守望相助、奉献奋斗在这片林海。

新中国成立初期百废待兴,亟须大量木材,国家对人迹罕至的大兴安岭原始林区进行有计划开发。1952年6月20日,内蒙古大兴安岭林管局首任局长杰尔格勒带领干部来到牙克石,组织开发建设大兴安岭林区。同年10月,大兴安岭林区采伐的第一声“顺山倒”号子从当时的图里河森工局响起。

作为共和国最早成立的林业企业——共和国林业长子,为支援国家建设,一批批复转军人、工人、农民、知识分子走上高高的大兴安岭,踏进茫茫林海雪原,他们手执弯把锯,斗风雪、战严寒,每天都创造着木材生产奇迹。

人民大会堂、革命历史博物馆、中国人民革命军事博物馆、钓鱼台国宾馆、农业展览馆、北京站、中国美术馆、北京展览馆、工人体育场、民族文化宫等“十大工程”所用木料,都是从大兴安岭和小兴安岭林区调运的。

统计表明,从1952年到2015年,内蒙古大兴安岭林区累计为国家提供木材2亿多立方米、上缴利税200多亿元,把栋梁之材源源不断运往祖国各地,特别是在国民经济恢复发展时期,有力支援了国家经济建设,无愧于“共和国林业长子”的称号。

2亿立方米是什么概念?以铁路枕木为例,1根枕木体积为0.088立方米,11根枕木约为1立方米,铁路两根枕木中间的距离为40厘米,平均5根枕木能铺2米长的铁路。2亿立方米木材能铺80多万公里铁路,能绕赤道20圈。

一边做减法,一边做加法。采伐,并非无节制地向森林索取。从上世纪60年代开始,内蒙古大兴安岭林区就坚持“一手砍树、一手栽树,左手砍树、右手栽树”,为了让过伐区和荒坡披上“新绿”,一代又一代务林人把植树造林作为己任,生生不息、矢志不渝……

在内蒙古大兴安岭东麓大杨树林业有限公司“李庶坤纪念林”生态文明教育基地里,一排排树木郁郁葱葱。31年前,刚刚离开公司党委副书记岗位的李庶坤,放弃退休后安逸生活,主动要求开展义务造林,并为自己定下了每年植树不少于1000棵的任务,许下了“生命不息、造林不止”的诺言。至2011年2月李庶坤老人去世,共义务植树2.5万棵。如今,树已成林、郁郁葱葱……

70年再造一个大兴安岭林区

进入新世纪,内蒙古大兴安岭林区坚决执行国家“天保工程”政策,落实木材产量调减任务,木材产量由工程实施前每年425万立方米,分两步调减到110万立方米。

与此同时,植树造林没有因采伐量减少而降低,林区同步开始有计划、分区域的植树造林工作,强化了种苗培育,全民植树护绿在林区蔚然成风。

内蒙古森工集团党委副书记、总经理闫宏光说,实施“天保工程”20年里,林区累计减少森林资源消耗3178万立方米,植树造林304.76万亩,真正实现了“青山常在、永续利用”,为子孙后代留下了宝贵的绿色财富。

2015年3月31日,对于内蒙古大兴安岭林区的务林人来说,是永生难忘的日子。这一天,庄严的停伐仪式在根河森工公司517工队举行,伴随着轰鸣的油锯声,最后一棵树被伐倒,三代务林人自此挂锯停斧。20万林业人变身成为守护森林的务林人,开启了生态文明建设的新征程。

绿色,是生命的颜色,更是内蒙古大兴安岭林区的底色。开发建设70年来,内蒙古大兴安岭林区人工更新造林总面积超过2000万亩,并涌现出库都尔、阿尔山两处“百万亩人工林基地”的营造林奇迹。

植绿更要护绿。内蒙古森工集团作为这片绿色林海的守护者,先后创建国际重要湿地2个、国家级自然保护区3个、国家湿地公园12个、国家级森林公园9个,构建起总面积182万公顷自然保护地体系,覆盖了中国最大的泰加林(寒温带明亮针叶林)区。

在几代务林人的接力奋斗中,内蒙古大兴安岭森林资源持续向好。第九次全国森林资源连续清查结果显示,内蒙古大兴安岭林区有林地面积、活立木蓄积、森林覆盖率由开发初期的6.37万平方公里、6.6亿立方米、60.1%,提高到8.37万平方公里、10.33亿立方米、78.39%,分别提高了31.4%、56.5%、30.4%,相当于70年再造了一个大兴安岭林区。

国有林区碳汇的“先行者”

大兴安岭林区开发建设70年来,森林资源实现长大于消,绿色碳库持续扩容。目前,林区森林蓄积9.4亿立方米,森林碳储总量稳定在17.2亿吨以上,生态系统每年固定二氧化碳达8500万吨以上,森林蓄积年增量2000万立方米左右,保守估算林木年固定二氧化碳达3600万吨以上。

据中国林科院专家测算,内蒙古大兴安岭的生态系统服务功能总价值量为6160亿元/年,其中“绿色碳库”价值量为1071.75亿元。到2030年,内蒙古大兴安岭林区森林蓄积量力争增加6亿立方米,能够承担起中国森林同期蓄积增量(比2005年增加60亿立方米)1/10的任务。

在多年的探索与实践中,内蒙古森工集团将林业碳汇作为凝结生态保护建设成果的优质生态产品,架起了市场与生态建设的桥梁。2014年至今,按照国际VCS、国内CCER标准开发储备林业碳汇项目12个,预计减排总量达7800万吨。截至2022年7月,内蒙古森工集团碳汇产品交易总额累计达3195万元。

2022年8月17日,内蒙古森工集团再次推进林业碳汇产业发展,与中国林业集团有限公司、包钢集团、中石油国际事业有限公司、内蒙古产权交易中心、和君资本5家公司签订战略合作框架协议,将在人才培养、碳汇科研、碳资产运营、碳金融产品开发等方面开启全方位合作,积极推进碳汇产业发展。

“增汇行业和控排行业强强联合,把林业碳汇与生态优势、经济优势结合,对实现‘双碳’目标有积极推动作用。”内蒙古森工集团碳汇办主任包国庆说,一亩树林,每天能吸收67千克二氧化碳,释放49千克氧气,足够65个人呼吸之用。拥有巨量森林的大兴安岭不仅可以为我们输送纯净的空气,也是人们康养、游憩、体验自然美景的绝佳胜地。

如今,内蒙古大兴安岭林区以生态旅游为主线,带动林下经济、特色种植养殖、经济林、碳汇等绿色产业的全新转型思路已经形成。坚持生态产业化、产业生态化,依托富集的自然资源禀赋转型发展、富民增收,“绿色GDP”真正实现了升值。

内蒙古森工集团党委书记、董事长陈佰山表示,作为国家重点生态功能区,践行“两山论”的重要实践基地,森工集团将始终保持生态文明建设战略定力,坚持走以生态优先、绿色发展为导向的高质量发展新路子,努力实现林区生态地位更突出,生态作用更凸显,发展潜力更强劲,发展空间更广阔,兴安岭上绿更浓。(记者 于长洪 丁铭)(来源:经济参考报)


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