中建政研智库| 城市更新、旧改、棚改、综合整治和土地整备！
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
人作恶殃及子孙，后代需要承负的期限到底要多久？
《阅微草堂笔记》里记载了这样一则故事：
甲看中乙的妻子，想纳为妾，便告诉了丙。丙看中了甲的财富，便找了一个同邑的浪荡子，用金钱买通了他，用阴谋帮甲达成了心愿。过了一年多，丙的阴谋败露，自己的女儿被杖而官卖，邑子的女儿则流落为娼。
初看这则故事，似乎是大家所喜闻乐见的善恶报应故事，行恶者得恶报，而且恶报的程度和行恶的程度刚好成正比。
但我们又会发现它和常见的善恶报应故事有一个很明显的区别：故事的过错方都是父辈，而承担责任者却是他们的子辈，也即父债子偿，这就是道教传统中非常重要的一个部分——承负报应。
承负是空想还是确有实据？
“承负说”系统阐述于《太平经》 :“承者为前，负者为后；承者，乃谓先人本承天心而行，小小失之，不自知，用日积久 ，相聚为多，今后生人反无辜蒙其过谪，连传被其灾 ，故前为承， 后为负也。负者，流灾亦不由一人之治，比连不平 ,前后更相负, 故名之为负。负者, 乃先人负于后生者也。”
也就是说，今人要承担先人行为善恶所带来的后果, 名为承；同样，今人的行为善恶也会对后人产生影响，名为负；代代相承相负 。
那么具体什么是承负？用古代一点的说法就是血脉传承者之间的气运会有所影响，同时这种影响反应在血脉往后传承最为明显。《皇极经世书》说，子时开天、丑时辟地、寅时生人。《太平经》所指的先人，是从黄帝时期以前上溯至寅时的人。这些先人在本质上是承天心而行的，但有小错失，且并不自知。这种不自知的小错失，通过血脉流传一辈辈积累下来了。这是人间世运下降的本质原因，也是承负产生的渊源之始。
如果用现代一点的话，可以这样来说，DNA最为相近的亲属中会出现气运相关联的现象，同时这种气运关联体现在父系往子系这个方向上最为明显，而同辈之间的影响则较小一些。
承负与阴宅风水的作用原理是有相通之处，首先，承负是讲气运往子孙的传递，风水是借环境造阵来进行趋吉避凶，而承负是通过功果福报来进行趋吉避凶。
正所谓善人居福地之说，大凡积德行善的之人，因有功果转化福报的支持，故而更容易得到更好的风水，这便是“福人居福地”说法的来历。
由于道教很看重人类自然的繁衍生息的自然性，所以从来不避忌传宗接代之事，并在修炼之中，也强调“欲修仙，先做人”，先尽人伦之责，方可言及大道。
前人行的善，如果没有及时转化，则它会积累为功果（也称为阴功），这个功果转化为气运后，会通过血脉传递到DNA角度来说最亲近的人身上，然后逐次向往传递。同样的，如果有行的恶没有及时消解掉，那么这个恶行同样会转化成不好的气运，传递到子孙身上，在发生转化后，就会体现出来。
天地万物皆受承负影响
《太平经》中认为，历史是一个时时包含着承负的循序渐进的过程，任何社会危机的造成均非仅仅由于当世的原因, 而是历史的长期积累造成的 , 因此不能让一人承担罪责 ,而是“人人有过于天地”, 但现实是“ 百姓适知责天, 不知深自责也”，并认为天地和一切自然事物跟人和社会事物一样也都有承负 。
一是人为天地“承负” : “天地生凡物 ,无德而伤之, 天下云乱, 家贫不足 , 老弱饥寒 ,县官无收, 仓库更空。此过乃本在地伤物 ,而人反承负之”。人承负天地, 是天地运行发生错乱 , 人承受其灾害 。
二是自然界事物间的“承负” : “夫南山有大木,广纵覆地数百步 ,其本茎一也。上有无訾之枝叶实, 其下根不坚持地 ,而为大风雨所伤, 其上亿亿枝叶实悉伤死亡, 此即万物草木之承负大过也。”这是山川草木受到的自然承负之灾， 唇亡齿寒，也是这个意思。
三是人为自然界事物“承负” : “南山有毒气 ,其山不善闭藏 ,春南风与风气俱行, 乃蔽日月, 天下彼其咎 , 伤死者积众多。”南山有毒气，因为风而传播到了其他地方，导致死伤众多，此为人承负了自然之过。
不过 , 对于自然事物的承负人们并不太关注, 对人自身的承负才是大家关心的；而人自身的善恶承负 , 人们最担忧的是对恶的承负所造成的灾病夭死，承负之善给人带来荫庇，但这种荫庇不是无限的 , 而是有限的 ;子孙放纵为恶 , 支付完先人荫庇，也难免夭死 。
道教承负与佛教因果，有何不同
现在我们很多谈论罪福善恶的，都将道教之承负和佛教的因果联系起来，认为道教之承负就是佛教之因果，其实是错误的。佛教的因果是基于前世今生，业报轮回的角度；而道教的承负是基于现实世界，以整体论、系统论的观念来看待社会的。
1产生报应的原因不同
“业报轮回说”认为有情众生对世界万有的“无明” 是产生果报的根本原因。
认为报应的根源在于人的贪欲和无明，由过去的无明烦恼而造作诸业,播下生死的苦因 ,于是生起种种妄念 ，因此造成了生死的流转 ,堕于生生世世的六道轮回之中 。
道教“承负说”主张的施报者是“天”。这个“天”不仅有自然无为的元气的含义, 且在一定意义上是有赏罚大权的人格神。有人认为这是一种外力报应，其实不然。
各种人的承负都有善恶积累这个内因在起作用, 是对个体或家族的过去善恶的报应，今人的祸福是先人行为的结果，如果祖先有何过失，由子孙承担其责任。而且 , 善恶的记录、拘校、奖罚 (即报应的执行)大多是由众鬼神操作的。
《有过死谪作河梁诫》说 , 记录承负的诸神包括山海陆地 、 诸祀丛社、 舍宅诸守、 司农祠官 (其他书中还提到三尸神、司命神等 ) , 还有大阴法曹每年岁末要拘校账簿 , 核算此人的善恶累积, “计所承负 , 除算减年 ”, 地阴神 、 土府神 “收取形骸 , 考其魂神” , 罪过多的至死 , 罪不至死的要 “谪作河梁山海 ”, 其他也 “各随法轻重, 各如其事, 勿有失脱 ”。众鬼神无时无处不在注视人的所作所为，对善恶的记录和对承负的执行毫厘不爽。
2受报主体不同
佛教之所以没有承负概念，是因为“业报轮回说”主张“自作自受”。个体所造业的果报，只能由造业者自己或其五蕴相续而生者承受, 众生现在所受的业报 ,必然是自己前世的宿业所感 ,不能由别人替代,即使象父母子女这样的至亲,也不能互相承受 。所以佛教的出家，讲究抛妻弃子与世俗切断联系，在这种情况下，直系亲属的好坏完全不在自己的考虑范围内。
“承负说”的受报主体不仅是自身, 有恶心恶迹,天就会夺其纪算 ,减少他的寿命 ,同时个人的行为还会影响到他的子孙 。“承负”简单来说就是祖先给后人留下的一笔“遗产”。如果前人做了很多好事，就给子孙留下一笔好遗产，让子孙能富贵、智慧；如果前人干了很多坏事，那就会给子孙留下一笔烂账，令子孙遭受身体、心灵、经济上的许多磨难。《太平经》里举例说，比如父母失了道德，有过错于乡里，后世的子孙必受乡里的过责，这是承负最简单的道理。
与《易经》中所说“积善之家，必有余庆；积不善之家，必有余殃。”同出一理。并且，“承负”有“十世一周”的性质，即十代祖宗的行为，会对后代有一定影响，警戒人们要为后世儿孙考量。
这也就是为什么有的人力行善事，却没有得到好的福报，就是因为承负了祖先之过错；为什么有的人做了坏事，但是却得了好的结果，是因为承负了先人之遗泽。
所以道教里讲行善，只是说行善可以有种种功德，但是却很少宣讲靠单纯的积善可以获得富贵的。
3解脱方式不同
“业报轮回说”提倡“业由心造、 回转有道”，主张通过因果法则以减少恶报，甚至消除业力的影响 。
大家都知道，道教是修现世的，而对于当前的现实利益，道教不会通过消耗福报来实现，而是创造了道家五术，以五术来济世利民，不但能解决现世问题，还能不断积累功行。
《太平经·解承负诀》说: “能行大功万万倍之先人 ,虽有余殃 , 不能及此身也 。”行大功德, 就是以忠孝等伦理道德规范为标准 , 为善去恶，得行此道者, 就能消除“承负”所带来的灾厄。
4作用范围不同
佛教的功行主要是在于普度众生，并且这个众生指的是有情众生，而无情众生是成不了佛的，所以佛教关注对象围绕的是人，其理论从人心下手，所言所论所行，皆是围绕人的觉悟成佛来进行。
道教则大不同，万物皆有灵性，度的是万物成道，所以道教关注的对象则是在天地万物及天地万物之外的一切，而人只是天地万物中最灵者，故域中有四大，人居其一，非是人为独尊。
所以道教中没有至尊的概念，即使是玉皇大帝这样地位极高的神明，一样是要听从元始符命的，但玉皇大帝本身又是元始的一个化身，元始本身是一切的源头，但却不是一切的主宰。
正因为如此，道教并不像佛教那样认为只有有情众生才能成就，而是万物皆可修行，皆可成就，在层次格局上比佛教要更大得多。只是世人多不察此，反认为佛教普度是大善，不可不谓之颠倒了。
承负的期限
那么先人的善恶行为是否能无限期的对后代产生影响呢？《太平经》中记载，承负是有期限的，过了这个时间限制，就不受承负之苦。
《太平经》说：“因复过去，流其后世，成承五祖。一小周十世，而一反初。或有小行善不能厌，囹圄其先人流恶承负之灾，中世灭绝无后，诚冤哉。承负者，天有三部，帝王三万岁相流，臣承负三千岁，民三百岁。皆承负相及，一伏一起，随人政衰盛不绝。”
可见承负的大至期限是五代十世。如果只是后人无条件的承负先人的善恶行为，道教的善恶报应论就成为了绝对的命定论了，所以经中也告诉我们，只要个人能做大善事，虽先人有过失，也可以免于承负之灾。
《阅微草堂笔记》里记载了这样一则故事：
甲看中乙的妻子，想纳为妾，便告诉了丙。丙看中了甲的财富，便找了一个同邑的浪荡子，用金钱买通了他，用阴谋帮甲达成了心愿。过了一年多，丙的阴谋败露，自己的女儿被杖而官卖，邑子的女儿则流落为娼。
初看这则故事，似乎是大家所喜闻乐见的善恶报应故事，行恶者得恶报，而且恶报的程度和行恶的程度刚好成正比。
但我们又会发现它和常见的善恶报应故事有一个很明显的区别：故事的过错方都是父辈，而承担责任者却是他们的子辈，也即父债子偿，这就是道教传统中非常重要的一个部分——承负报应。
承负是空想还是确有实据？
“承负说”系统阐述于《太平经》 :“承者为前，负者为后；承者，乃谓先人本承天心而行，小小失之，不自知，用日积久 ，相聚为多，今后生人反无辜蒙其过谪，连传被其灾 ，故前为承， 后为负也。负者，流灾亦不由一人之治，比连不平 ,前后更相负, 故名之为负。负者, 乃先人负于后生者也。”
也就是说，今人要承担先人行为善恶所带来的后果, 名为承；同样，今人的行为善恶也会对后人产生影响，名为负；代代相承相负 。
那么具体什么是承负？用古代一点的说法就是血脉传承者之间的气运会有所影响，同时这种影响反应在血脉往后传承最为明显。《皇极经世书》说，子时开天、丑时辟地、寅时生人。《太平经》所指的先人，是从黄帝时期以前上溯至寅时的人。这些先人在本质上是承天心而行的，但有小错失，且并不自知。这种不自知的小错失，通过血脉流传一辈辈积累下来了。这是人间世运下降的本质原因，也是承负产生的渊源之始。
如果用现代一点的话，可以这样来说，DNA最为相近的亲属中会出现气运相关联的现象，同时这种气运关联体现在父系往子系这个方向上最为明显，而同辈之间的影响则较小一些。
承负与阴宅风水的作用原理是有相通之处，首先，承负是讲气运往子孙的传递，风水是借环境造阵来进行趋吉避凶，而承负是通过功果福报来进行趋吉避凶。
正所谓善人居福地之说，大凡积德行善的之人，因有功果转化福报的支持，故而更容易得到更好的风水，这便是“福人居福地”说法的来历。
由于道教很看重人类自然的繁衍生息的自然性，所以从来不避忌传宗接代之事，并在修炼之中，也强调“欲修仙，先做人”，先尽人伦之责，方可言及大道。
前人行的善，如果没有及时转化，则它会积累为功果（也称为阴功），这个功果转化为气运后，会通过血脉传递到DNA角度来说最亲近的人身上，然后逐次向往传递。同样的，如果有行的恶没有及时消解掉，那么这个恶行同样会转化成不好的气运，传递到子孙身上，在发生转化后，就会体现出来。
天地万物皆受承负影响
《太平经》中认为，历史是一个时时包含着承负的循序渐进的过程，任何社会危机的造成均非仅仅由于当世的原因, 而是历史的长期积累造成的 , 因此不能让一人承担罪责 ,而是“人人有过于天地”, 但现实是“ 百姓适知责天, 不知深自责也”，并认为天地和一切自然事物跟人和社会事物一样也都有承负 。
一是人为天地“承负” : “天地生凡物 ,无德而伤之, 天下云乱, 家贫不足 , 老弱饥寒 ,县官无收, 仓库更空。此过乃本在地伤物 ,而人反承负之”。人承负天地, 是天地运行发生错乱 , 人承受其灾害 。
二是自然界事物间的“承负” : “夫南山有大木,广纵覆地数百步 ,其本茎一也。上有无訾之枝叶实, 其下根不坚持地 ,而为大风雨所伤, 其上亿亿枝叶实悉伤死亡, 此即万物草木之承负大过也。”这是山川草木受到的自然承负之灾， 唇亡齿寒，也是这个意思。
三是人为自然界事物“承负” : “南山有毒气 ,其山不善闭藏 ,春南风与风气俱行, 乃蔽日月, 天下彼其咎 , 伤死者积众多。”南山有毒气，因为风而传播到了其他地方，导致死伤众多，此为人承负了自然之过。
不过 , 对于自然事物的承负人们并不太关注, 对人自身的承负才是大家关心的；而人自身的善恶承负 , 人们最担忧的是对恶的承负所造成的灾病夭死，承负之善给人带来荫庇，但这种荫庇不是无限的 , 而是有限的 ;子孙放纵为恶 , 支付完先人荫庇，也难免夭死 。
道教承负与佛教因果，有何不同
现在我们很多谈论罪福善恶的，都将道教之承负和佛教的因果联系起来，认为道教之承负就是佛教之因果，其实是错误的。佛教的因果是基于前世今生，业报轮回的角度；而道教的承负是基于现实世界，以整体论、系统论的观念来看待社会的。
1产生报应的原因不同
“业报轮回说”认为有情众生对世界万有的“无明” 是产生果报的根本原因。
认为报应的根源在于人的贪欲和无明，由过去的无明烦恼而造作诸业,播下生死的苦因 ,于是生起种种妄念 ，因此造成了生死的流转 ,堕于生生世世的六道轮回之中 。
道教“承负说”主张的施报者是“天”。这个“天”不仅有自然无为的元气的含义, 且在一定意义上是有赏罚大权的人格神。有人认为这是一种外力报应，其实不然。
各种人的承负都有善恶积累这个内因在起作用, 是对个体或家族的过去善恶的报应，今人的祸福是先人行为的结果，如果祖先有何过失，由子孙承担其责任。而且 , 善恶的记录、拘校、奖罚 (即报应的执行)大多是由众鬼神操作的。
《有过死谪作河梁诫》说 , 记录承负的诸神包括山海陆地 、 诸祀丛社、 舍宅诸守、 司农祠官 (其他书中还提到三尸神、司命神等 ) , 还有大阴法曹每年岁末要拘校账簿 , 核算此人的善恶累积, “计所承负 , 除算减年 ”, 地阴神 、 土府神 “收取形骸 , 考其魂神” , 罪过多的至死 , 罪不至死的要 “谪作河梁山海 ”, 其他也 “各随法轻重, 各如其事, 勿有失脱 ”。众鬼神无时无处不在注视人的所作所为，对善恶的记录和对承负的执行毫厘不爽。
2受报主体不同
佛教之所以没有承负概念，是因为“业报轮回说”主张“自作自受”。个体所造业的果报，只能由造业者自己或其五蕴相续而生者承受, 众生现在所受的业报 ,必然是自己前世的宿业所感 ,不能由别人替代,即使象父母子女这样的至亲,也不能互相承受 。所以佛教的出家，讲究抛妻弃子与世俗切断联系，在这种情况下，直系亲属的好坏完全不在自己的考虑范围内。
“承负说”的受报主体不仅是自身, 有恶心恶迹,天就会夺其纪算 ,减少他的寿命 ,同时个人的行为还会影响到他的子孙 。“承负”简单来说就是祖先给后人留下的一笔“遗产”。如果前人做了很多好事，就给子孙留下一笔好遗产，让子孙能富贵、智慧；如果前人干了很多坏事，那就会给子孙留下一笔烂账，令子孙遭受身体、心灵、经济上的许多磨难。《太平经》里举例说，比如父母失了道德，有过错于乡里，后世的子孙必受乡里的过责，这是承负最简单的道理。
与《易经》中所说“积善之家，必有余庆；积不善之家，必有余殃。”同出一理。并且，“承负”有“十世一周”的性质，即十代祖宗的行为，会对后代有一定影响，警戒人们要为后世儿孙考量。
这也就是为什么有的人力行善事，却没有得到好的福报，就是因为承负了祖先之过错；为什么有的人做了坏事，但是却得了好的结果，是因为承负了先人之遗泽。
所以道教里讲行善，只是说行善可以有种种功德，但是却很少宣讲靠单纯的积善可以获得富贵的。
3解脱方式不同
“业报轮回说”提倡“业由心造、 回转有道”，主张通过因果法则以减少恶报，甚至消除业力的影响 。
大家都知道，道教是修现世的，而对于当前的现实利益，道教不会通过消耗福报来实现，而是创造了道家五术，以五术来济世利民，不但能解决现世问题，还能不断积累功行。
《太平经·解承负诀》说: “能行大功万万倍之先人 ,虽有余殃 , 不能及此身也 。”行大功德, 就是以忠孝等伦理道德规范为标准 , 为善去恶，得行此道者, 就能消除“承负”所带来的灾厄。
4作用范围不同
佛教的功行主要是在于普度众生，并且这个众生指的是有情众生，而无情众生是成不了佛的，所以佛教关注对象围绕的是人，其理论从人心下手，所言所论所行，皆是围绕人的觉悟成佛来进行。
道教则大不同，万物皆有灵性，度的是万物成道，所以道教关注的对象则是在天地万物及天地万物之外的一切，而人只是天地万物中最灵者，故域中有四大，人居其一，非是人为独尊。
所以道教中没有至尊的概念，即使是玉皇大帝这样地位极高的神明，一样是要听从元始符命的，但玉皇大帝本身又是元始的一个化身，元始本身是一切的源头，但却不是一切的主宰。
正因为如此，道教并不像佛教那样认为只有有情众生才能成就，而是万物皆可修行，皆可成就，在层次格局上比佛教要更大得多。只是世人多不察此，反认为佛教普度是大善，不可不谓之颠倒了。
承负的期限
那么先人的善恶行为是否能无限期的对后代产生影响呢？《太平经》中记载，承负是有期限的，过了这个时间限制，就不受承负之苦。
《太平经》说：“因复过去，流其后世，成承五祖。一小周十世，而一反初。或有小行善不能厌，囹圄其先人流恶承负之灾，中世灭绝无后，诚冤哉。承负者，天有三部，帝王三万岁相流，臣承负三千岁，民三百岁。皆承负相及，一伏一起，随人政衰盛不绝。”
可见承负的大至期限是五代十世。如果只是后人无条件的承负先人的善恶行为，道教的善恶报应论就成为了绝对的命定论了，所以经中也告诉我们，只要个人能做大善事，虽先人有过失，也可以免于承负之灾。
海南三亚八月游玩攻略
我很少写游玩攻略，也很少在一个地方呆太久，但三亚让我破例了。
我决定待半个月或者更久，因为它真心值得。
是的。
我半年前还在佛山打工时就想好下一站打（玩乐）工的城市是三亚，来了三亚，看待事物现实客观的我在对它做完了解后，判定它真心值得我留在这里且写下这篇游玩攻略。
啥？为什么是八月？因为七月份太阳太晒了啊，青城山避暑才是七月的正确度过方式。
不啰嗦了，下面我就说说游玩的话，结合自身情况在三亚该怎么玩才能玩得尽兴。
1、土壕。
反正你钱钱都足够，不需要捂紧钱包，就请正视三亚最值得去玩的理由。
不是它有海鲜（因为水质，三亚的海鲜质量一般，所以要吃海鲜请去舟山等地），是它美丽的海滩，准确地说，是海棠湾和亚龙湾的酒店附带的美丽海滩。
海棠湾亚龙湾宛如两块巨大的老坑蓝水翡翠，水质之好，景色之美，放在全国排都榜上有名，所以想好好玩三亚，一定要去这两个地方，其他的地方相比之下则可去可不去了。
至于为什么还得是酒店附带的海滩，因为景色最好的海滩都被酒店圈进去了（比如珊瑚湾海滩），这样做的优点是炙热的夏天足不出户就可以享受所有（晚上听着浪花拍打时入睡，早上睡到自然醒，起来吃过酒店自助餐后坐游艇去海边浪，浪饿了回来接着吃，或者去景点玩…神仙般的日子也不过如此），缺点是酒店贵（低至500高至10w一天，此价格上不封顶），门票贵（所有景点加起来近千），所以如果没有很多钱（要畅快玩一周花费7000起，很多人因此宁愿选择国外），那…请跳过这一条，或者去饱饱眼福就走得了。
顺带一提，如果你相信了某些广告宣传的双飞五天游酒店加门票只需一千多块，那劳驾，请不开心的你写一篇坑后感给我和所有看到这篇微博的亲开心一下。
客观地说，毕竟“海边度假”这四个字，本身就代表了烧钱。
这也才是海滩度假的正确打开方式。
2、购物狂。
同样是以钱包够鼓为前提、还买好了离岛车（机票）票的情况下，在三亚免税店享受买买买的快乐吧（切记不要超过10万）！
懂这的人应该比我多，就不需要我废话了，不过如果想省购物成本，那就在到达三亚后，住在三亚湾临海的住所吧，一来是可以享受阳光沙滩，二来是三亚湾很多车，想去哪儿都方便。
3、工薪阶层。
嗯，如果你拥有的钱钱不多，又没车（和我一样的穷游无疑了），那就下好美团等购票软件，云闪付等公交付款软件，还有腾讯百度等地图，坐火车去（站台拉客的黑车司机请无视），把三亚当一般的海滨城市，住一般的酒（旅馆）店，彻底放松身心投入大海的怀抱开心游（穷游）玩吧！
居住地点以三亚湾的椰梦长廊附近为最佳，这样你就可以每天只要十分钟左右就可以和沙滩说早安晚安了…虽然三亚湾海水只有早上时最清，景色也怎么都比不过亚龙湾和海棠湾美就是了。
如果想去亚龙湾或其他景点，椰梦长廊路边有很多公交，想去哪儿都方便，尤其是亚龙湾公共沙滩，不知道怎么去的亲看我发出来的15路线截图（至于为什么选15路，因为15路在众多到达公共沙滩的公交中最实惠）。
景区门票、衣、食、住和行，只要你不吃海鲜，一周花费不会超过2000（包括来的火车票在内，抠门的我目前7天共计花了817，我所在的三亚湾青旅住1个月需要750，如果换亚龙湾青旅，则要1400以上）。
因为三亚湾青旅便宜，所以住在三亚湾周游全三亚的话，纯旅游性价是肯定比舟山群岛等地高的。
沙滩边游艇也不贵，100起发，走在海边自然会有人来问你（你也可以询问青旅老板）。
没车的情况下是这样啦。
如果有车（三亚去到各个景点的公交不便宜，且要等花费时间），那恭喜了，出行无障碍，尽情去所有值得玩的景点吧。
一开始我说要下购票软件，因为有的话，买票可以便宜一些，比如南山寺，美团的108门票是包括了20的游览车车票的，再比如乘公交，用云闪付二维等支付的话车费首单是最低优五折的（首单哦，至于第二单的优惠，换支付宝二维码等其他就行了），所谓积少成多，咱没法省大钱，喝点饮料的小钱还是可以省出来的对不对？
穷游必去的路线（只要你体力好）：第一天：椰梦长廊（水混，但贝壳鱼蟹多，浪小），鹿回头
第二天：亚龙湾公共沙滩（水清，浪大），南山寺
第三天：大东海沙滩（水最混，浪大，但清晨的大东海很多珊瑚碎片，水汽重，很凉快），以解放路步行街为首夜市（很近，请自己百度地图）
第四天：后海湾（由于救生衣还没到，最便宜的28路公交也不便宜，所以还没去不知详情，目前能确定的是靠近海棠湾的免费景点。
说说景点中的水族馆。
去过很多城市的我真心不建议去三亚水族馆或世界，性价比低，还有，网上用后的评价说明一切。
攻略就先写到这里，毕竟我也才来7天，我会随时补充的，你看了觉得有帮助请点赞，谢谢♬(ノ゜∇゜)ノ♩，如果有想问的请留言哦。
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是的。
我半年前还在佛山打工时就想好下一站打（玩乐）工的城市是三亚，来了三亚，看待事物现实客观的我在对它做完了解后，判定它真心值得我留在这里且写下这篇游玩攻略。
啥？为什么是八月？因为七月份太阳太晒了啊，青城山避暑才是七月的正确度过方式。
不啰嗦了，下面我就说说游玩的话，结合自身情况在三亚该怎么玩才能玩得尽兴。
1、土壕。
反正你钱钱都足够，不需要捂紧钱包，就请正视三亚最值得去玩的理由。
不是它有海鲜（因为水质，三亚的海鲜质量一般，所以要吃海鲜请去舟山等地），是它美丽的海滩，准确地说，是海棠湾和亚龙湾的酒店附带的美丽海滩。
海棠湾亚龙湾宛如两块巨大的老坑蓝水翡翠，水质之好，景色之美，放在全国排都榜上有名，所以想好好玩三亚，一定要去这两个地方，其他的地方相比之下则可去可不去了。
至于为什么还得是酒店附带的海滩，因为景色最好的海滩都被酒店圈进去了（比如珊瑚湾海滩），这样做的优点是炙热的夏天足不出户就可以享受所有（晚上听着浪花拍打时入睡，早上睡到自然醒，起来吃过酒店自助餐后坐游艇去海边浪，浪饿了回来接着吃，或者去景点玩…神仙般的日子也不过如此），缺点是酒店贵（低至500高至10w一天，此价格上不封顶），门票贵（所有景点加起来近千），所以如果没有很多钱（要畅快玩一周花费7000起，很多人因此宁愿选择国外），那…请跳过这一条，或者去饱饱眼福就走得了。
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客观地说，毕竟“海边度假”这四个字，本身就代表了烧钱。
这也才是海滩度假的正确打开方式。
2、购物狂。
同样是以钱包够鼓为前提、还买好了离岛车（机票）票的情况下，在三亚免税店享受买买买的快乐吧（切记不要超过10万）！
懂这的人应该比我多，就不需要我废话了，不过如果想省购物成本，那就在到达三亚后，住在三亚湾临海的住所吧，一来是可以享受阳光沙滩，二来是三亚湾很多车，想去哪儿都方便。
3、工薪阶层。
嗯，如果你拥有的钱钱不多，又没车（和我一样的穷游无疑了），那就下好美团等购票软件，云闪付等公交付款软件，还有腾讯百度等地图，坐火车去（站台拉客的黑车司机请无视），把三亚当一般的海滨城市，住一般的酒（旅馆）店，彻底放松身心投入大海的怀抱开心游（穷游）玩吧！
居住地点以三亚湾的椰梦长廊附近为最佳，这样你就可以每天只要十分钟左右就可以和沙滩说早安晚安了…虽然三亚湾海水只有早上时最清，景色也怎么都比不过亚龙湾和海棠湾美就是了。
如果想去亚龙湾或其他景点，椰梦长廊路边有很多公交，想去哪儿都方便，尤其是亚龙湾公共沙滩，不知道怎么去的亲看我发出来的15路线截图（至于为什么选15路，因为15路在众多到达公共沙滩的公交中最实惠）。
景区门票、衣、食、住和行，只要你不吃海鲜，一周花费不会超过2000（包括来的火车票在内，抠门的我目前7天共计花了817，我所在的三亚湾青旅住1个月需要750，如果换亚龙湾青旅，则要1400以上）。
因为三亚湾青旅便宜，所以住在三亚湾周游全三亚的话，纯旅游性价是肯定比舟山群岛等地高的。
沙滩边游艇也不贵，100起发，走在海边自然会有人来问你（你也可以询问青旅老板）。
没车的情况下是这样啦。
如果有车（三亚去到各个景点的公交不便宜，且要等花费时间），那恭喜了，出行无障碍，尽情去所有值得玩的景点吧。
一开始我说要下购票软件，因为有的话，买票可以便宜一些，比如南山寺，美团的108门票是包括了20的游览车车票的，再比如乘公交，用云闪付二维等支付的话车费首单是最低优五折的（首单哦，至于第二单的优惠，换支付宝二维码等其他就行了），所谓积少成多，咱没法省大钱，喝点饮料的小钱还是可以省出来的对不对？
穷游必去的路线（只要你体力好）：第一天：椰梦长廊（水混，但贝壳鱼蟹多，浪小），鹿回头
第二天：亚龙湾公共沙滩（水清，浪大），南山寺
第三天：大东海沙滩（水最混，浪大，但清晨的大东海很多珊瑚碎片，水汽重，很凉快），以解放路步行街为首夜市（很近，请自己百度地图）
第四天：后海湾（由于救生衣还没到，最便宜的28路公交也不便宜，所以还没去不知详情，目前能确定的是靠近海棠湾的免费景点。
说说景点中的水族馆。
去过很多城市的我真心不建议去三亚水族馆或世界，性价比低，还有，网上用后的评价说明一切。
攻略就先写到这里，毕竟我也才来7天，我会随时补充的，你看了觉得有帮助请点赞，谢谢♬(ノ゜∇゜)ノ♩，如果有想问的请留言哦。
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