#上海如闻律师事务所# 来，和开发商算一笔账
上期，笔者为各位介绍了期房烂尾后购房者有权停止还贷的案例，那么在停贷情形下，开发商对购房者和银行应当如何支付本息？本期笔者将结合司法判例为大家做延展分析。
关于期房烂尾停贷后开发商的赔偿责任，法律依据为《商品房买卖合同司法解释》（2020年修订）（以下简称“司法解释”）第二十一条第二款，规定如下：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
对于出卖人（开发商）具体应当返还担保权人（即银行）和买受人（即购房人）多少本金、利息、利息的计算时间节点、利率，司法解释并未作详细规定，以下笔者从检索的判例为大家做详解。
案例介绍
案例一 中国建设银行股份有限公司青海省分行、王忠诚商品房预售合同纠纷二审民事案（（2017）最高法民终683号）
判决结果：
1、越州公司于判决生效之日起十日内向王忠诚返还房款73,983,124元及赔偿损失（从2015年8月13日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），并向王忠诚返还贷款本金9,170,995.81元、利息6,095,047.89元；
2、越州公司于判决生效之日起十日内向建行青海分行返还《个人住房（商业用房）借款合同》《房地产抵押合同》项下的剩余借款本息，即借款本金64,799,004.19元及利息（从2017年3月21日起，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算利息）。
本案最高院判决认为：（1）对于购房人，开发商应当退还已付购房款且按人民银行同期贷款利率赔偿损失，并向其返还其已向银行支付的贷款本息；（2）对于银行，开发商应返还剩余借款本金和利息（利息自购房人还贷逾期之日起按照贷款合同约定利率计算）。
对于以上判决结果，江苏省高级人民法院（2018）苏民申628号与最高院的观点一致。
案例二 A银行某某支行与B等合同纠纷上诉案（（2013）沪一中民二（民）终字第325号）
判决结果：
1、上海D有限公司于判决生效之日起三日内向B、C返还房款952,848元及自2010年5月20日起至判决生效之日止B、C已向A银行某某支行归还的贷款本金（以A银行某某支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；
2、上海D有限公司于判决生效之日起三日内向B、C赔偿以952,848元为本金，自2010年4月14日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期定期存款利率计算的利息；
3、上海D有限公司于判决生效之日起三日内向B、C赔偿自2010年5月20日起至判决生效之日止，B、C已向A银行某某支行支付的贷款利息（以A银行某某支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；
4、上海D有限公司于判决生效之日起七日内向A银行某某支行偿还B、C自判决生效之日起就《个人住房借款担保合同》剩余的贷款。
上海一中院认为：（1）对于购房人，开发商应当退还已付购房款且按人民银行同期存款利率计算利息，并向其返还其已向银行支付的贷款本息、判决生效前向银行应付的利息；（2）对于银行，开发商应返还剩余贷款本金和利息（利息自判决生效之日起按照贷款合同约定利率计算）。
案例三 中国建设银行股份有限公司云南省分行、李昆房屋买卖合同纠纷二审民事案（（2018）云民终282号）
1、被告云南奥宸房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还原告李昆购房款9585564.07元，截至2017年2月6日的资金占用费68720.29元，以及以9585564.07元为基数，自2017年2月7日起至全部款项还清之日止，按照月利率2%计算的资金占用费；
2、被告云南奥宸房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还原告李昆偿还的贷款本息，（截至2017年2月6日为353924.95元，云南奥宸房地产开发有限公司应返还的金额应以李昆最后实际支付的金额为准）。
云南省高级人民法院认为：（1）对于购房人，开发商应当退还已付购房款且月利率2%支付资金占用费，并向其返还其已向银行支付的贷款本息、判决生效前向银行应付的利息；（2）对于银行，云南省高原认为程序不当驳回了有关诉请，但是一审昆明中院判决认为开发商应返还自判决生效之日起的剩余贷款本金和利息（贷款本息以中国建设银行股份有限公司云南省分行于判决生效当月出具的还款明细单为准）。
分析结果
从以上案例的分析可知：
（一）对于开发商向购房者应返还数额：
1、已付购房款（首付款）；
2、已付购房款产生的利息损失（关于利率：最高院、江苏省高院、上海一中院、云南高院观点存在差异，分别认为人民银行同期贷款利率、人民银行同期存款利率、2%；关于计息期间：四个法院一致认为按照资金占用期间）
3、已付银行的贷款本金利息；部分法院支持，最高院不支持：
4、判决生效前（合同解除前）购房者应向银行支付的尚欠贷款本息。
（二）对于开发商向银行应返还数额：
1、剩余贷款本息
关于利率：四个法院一致认为按照原按揭贷款合同约定利率；
关于计息期间：最高院、江苏省高院认为应当从购房者逾期之日起计算，上海一中院和昆明中院认为应从判决生效之日（合同解除时）起算。
笔者评析
综上所述，笔者赞同最高院的审理观点，虽然本文援引的非指导案例或权威案例，但是最高院的判决结果是最有利于购房人的，期房烂尾造成购房人还贷逾期的，购房人无需再向银行偿还逾期后的本息，即自购房人逾期之日起的还款义务全部转嫁至开发商。其他部分地方法院认为判决生效前按揭合同未解除，购房人对在此之前的逾期贷款本息依然要向银行承担还款义务，笔者认为对于购房人而言，开发商烂尾导致的逾期还款显然不应归咎于购房人，如对判决前的逾期还款依然承担责任，是显失公平的。
我是IrisRuan，希望在年轻律师的专业成长之路上能有各位读者的关注与支持，对文章感兴趣的各位欢迎沟通、评论区留言，IrisRuan将一直以自己十二分努力陪伴各位在法律海洋中共同探索！
上期，笔者为各位介绍了期房烂尾后购房者有权停止还贷的案例，那么在停贷情形下，开发商对购房者和银行应当如何支付本息？本期笔者将结合司法判例为大家做延展分析。
关于期房烂尾停贷后开发商的赔偿责任，法律依据为《商品房买卖合同司法解释》（2020年修订）（以下简称“司法解释”）第二十一条第二款，规定如下：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
对于出卖人（开发商）具体应当返还担保权人（即银行）和买受人（即购房人）多少本金、利息、利息的计算时间节点、利率，司法解释并未作详细规定，以下笔者从检索的判例为大家做详解。
案例介绍
案例一 中国建设银行股份有限公司青海省分行、王忠诚商品房预售合同纠纷二审民事案（（2017）最高法民终683号）
判决结果：
1、越州公司于判决生效之日起十日内向王忠诚返还房款73,983,124元及赔偿损失（从2015年8月13日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），并向王忠诚返还贷款本金9,170,995.81元、利息6,095,047.89元；
2、越州公司于判决生效之日起十日内向建行青海分行返还《个人住房（商业用房）借款合同》《房地产抵押合同》项下的剩余借款本息，即借款本金64,799,004.19元及利息（从2017年3月21日起，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算利息）。
本案最高院判决认为：（1）对于购房人，开发商应当退还已付购房款且按人民银行同期贷款利率赔偿损失，并向其返还其已向银行支付的贷款本息；（2）对于银行，开发商应返还剩余借款本金和利息（利息自购房人还贷逾期之日起按照贷款合同约定利率计算）。
对于以上判决结果，江苏省高级人民法院（2018）苏民申628号与最高院的观点一致。
案例二 A银行某某支行与B等合同纠纷上诉案（（2013）沪一中民二（民）终字第325号）
判决结果：
1、上海D有限公司于判决生效之日起三日内向B、C返还房款952,848元及自2010年5月20日起至判决生效之日止B、C已向A银行某某支行归还的贷款本金（以A银行某某支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；
2、上海D有限公司于判决生效之日起三日内向B、C赔偿以952,848元为本金，自2010年4月14日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期定期存款利率计算的利息；
3、上海D有限公司于判决生效之日起三日内向B、C赔偿自2010年5月20日起至判决生效之日止，B、C已向A银行某某支行支付的贷款利息（以A银行某某支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；
4、上海D有限公司于判决生效之日起七日内向A银行某某支行偿还B、C自判决生效之日起就《个人住房借款担保合同》剩余的贷款。
上海一中院认为：（1）对于购房人，开发商应当退还已付购房款且按人民银行同期存款利率计算利息，并向其返还其已向银行支付的贷款本息、判决生效前向银行应付的利息；（2）对于银行，开发商应返还剩余贷款本金和利息（利息自判决生效之日起按照贷款合同约定利率计算）。
案例三 中国建设银行股份有限公司云南省分行、李昆房屋买卖合同纠纷二审民事案（（2018）云民终282号）
1、被告云南奥宸房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还原告李昆购房款9585564.07元，截至2017年2月6日的资金占用费68720.29元，以及以9585564.07元为基数，自2017年2月7日起至全部款项还清之日止，按照月利率2%计算的资金占用费；
2、被告云南奥宸房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还原告李昆偿还的贷款本息，（截至2017年2月6日为353924.95元，云南奥宸房地产开发有限公司应返还的金额应以李昆最后实际支付的金额为准）。
云南省高级人民法院认为：（1）对于购房人，开发商应当退还已付购房款且月利率2%支付资金占用费，并向其返还其已向银行支付的贷款本息、判决生效前向银行应付的利息；（2）对于银行，云南省高原认为程序不当驳回了有关诉请，但是一审昆明中院判决认为开发商应返还自判决生效之日起的剩余贷款本金和利息（贷款本息以中国建设银行股份有限公司云南省分行于判决生效当月出具的还款明细单为准）。
分析结果
从以上案例的分析可知：
（一）对于开发商向购房者应返还数额：
1、已付购房款（首付款）；
2、已付购房款产生的利息损失（关于利率：最高院、江苏省高院、上海一中院、云南高院观点存在差异，分别认为人民银行同期贷款利率、人民银行同期存款利率、2%；关于计息期间：四个法院一致认为按照资金占用期间）
3、已付银行的贷款本金利息；部分法院支持，最高院不支持：
4、判决生效前（合同解除前）购房者应向银行支付的尚欠贷款本息。
（二）对于开发商向银行应返还数额：
1、剩余贷款本息
关于利率：四个法院一致认为按照原按揭贷款合同约定利率；
关于计息期间：最高院、江苏省高院认为应当从购房者逾期之日起计算，上海一中院和昆明中院认为应从判决生效之日（合同解除时）起算。
笔者评析
综上所述，笔者赞同最高院的审理观点，虽然本文援引的非指导案例或权威案例，但是最高院的判决结果是最有利于购房人的，期房烂尾造成购房人还贷逾期的，购房人无需再向银行偿还逾期后的本息，即自购房人逾期之日起的还款义务全部转嫁至开发商。其他部分地方法院认为判决生效前按揭合同未解除，购房人对在此之前的逾期贷款本息依然要向银行承担还款义务，笔者认为对于购房人而言，开发商烂尾导致的逾期还款显然不应归咎于购房人，如对判决前的逾期还款依然承担责任，是显失公平的。
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#营口车前程冤案# 2022年8月30日
儿子你睡了吗？那日我们終于盼来了你的电话，心里稍微得到一丝安慰，你把通话的机会给了媳妇，然后一一问了家中的老人是否康健，孩子是否听话？你说去你那里太远，开车得四小时，就别去看你了。
儿子！家程把你的话都带给我了，她说你问了两次奶奶身体可好？她都对你说挺好的不用牵挂，其实奶奶已经永远的离开了我们，在得知你蒙冤被抓后，只要我们去看她，她就会哭着问你啥时候回来，我们总是告诉她就快回来了，后来，你爸都不敢去看她了，我时常想你若回家知道奶奶不在了，心该有多痛啊！
儿子！每日妈妈和爸爸都努力工作等着你回家！因为你不在家，家程和孩子是我们的精神依靠，因为你不在家，家程说对我们有了深入的了解，我们之间不分彼此，无话不谈。
也许那些明知道我们是冤枉的执法者，为了他们自己不得到惩罚，残忍的伤害了我们，且不说他她们将来会受到怎么的惩罚，我们却因祸得福了呢！
只是苦了你，妈妈在此祝你不计过往，不畏将来！
儿子你睡了吗？那日我们終于盼来了你的电话，心里稍微得到一丝安慰，你把通话的机会给了媳妇，然后一一问了家中的老人是否康健，孩子是否听话？你说去你那里太远，开车得四小时，就别去看你了。
儿子！家程把你的话都带给我了，她说你问了两次奶奶身体可好？她都对你说挺好的不用牵挂，其实奶奶已经永远的离开了我们，在得知你蒙冤被抓后，只要我们去看她，她就会哭着问你啥时候回来，我们总是告诉她就快回来了，后来，你爸都不敢去看她了，我时常想你若回家知道奶奶不在了，心该有多痛啊！
儿子！每日妈妈和爸爸都努力工作等着你回家！因为你不在家，家程和孩子是我们的精神依靠，因为你不在家，家程说对我们有了深入的了解，我们之间不分彼此，无话不谈。
也许那些明知道我们是冤枉的执法者，为了他们自己不得到惩罚，残忍的伤害了我们，且不说他她们将来会受到怎么的惩罚，我们却因祸得福了呢！
只是苦了你，妈妈在此祝你不计过往，不畏将来！
#雷火艾灸[超话]#轻轻按摩，缓解宝宝开学焦虑！
一、揉板门
入园后，孩子要努力跟上幼儿园的节奏，容易气机不舒畅，打乱脾胃的正常的升降运作，揉板门可以助力恢复脾胃气机，且能消食导滞，减少孩子积食，可以揉2~3分钟左右。
二、补脾经
脾胃为气血生化的源头，补脾经可以增强宝宝的脾胃运化能力，让食物转化成更多气血，气血足了，能量满满，可以更勇敢，每次推2~3分钟。
三、揉小天心
小天心可以让宝宝安睡，也可以清心火，宝宝具有“心常有余”的生理特征，在紧张、害怕时，更容易心火旺、心神不安，揉小天心3分钟，给宝宝带去安定的能量。
四、揉涌泉穴
涌泉穴是肾经上的穴位，揉涌泉穴不仅仅可以养肾，肾气足，宝宝会更勇敢，而且可以引火下行，安神养心。左右脚各揉500下。
一、揉板门
入园后，孩子要努力跟上幼儿园的节奏，容易气机不舒畅，打乱脾胃的正常的升降运作，揉板门可以助力恢复脾胃气机，且能消食导滞，减少孩子积食，可以揉2~3分钟左右。
二、补脾经
脾胃为气血生化的源头，补脾经可以增强宝宝的脾胃运化能力，让食物转化成更多气血，气血足了，能量满满，可以更勇敢，每次推2~3分钟。
三、揉小天心
小天心可以让宝宝安睡，也可以清心火，宝宝具有“心常有余”的生理特征，在紧张、害怕时，更容易心火旺、心神不安，揉小天心3分钟，给宝宝带去安定的能量。
四、揉涌泉穴
涌泉穴是肾经上的穴位，揉涌泉穴不仅仅可以养肾，肾气足，宝宝会更勇敢，而且可以引火下行，安神养心。左右脚各揉500下。
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