关于房地产,一个信号越来越强烈了!

2022年之后,买房人开始变得犹豫不决了,市场上的购房观望情绪很浓厚。至于为啥,相信多数人都心知肚明:在看不清房价走势的情况下,谁敢贸贸然出手买房,曾经的燕郊不就是活生生的例子吗,想当年多少炒房客蜂拥而至,最终又有多少人成为接盘侠。

一、那么,站在2022年的新视角上,该如何买房?

指闻君认为,无论是刚需还是炒房者,该不该买房、能否买房,根本的因素是需要弄懂影响房价的底层逻辑,那些对城市房地产具有正向带动作用的变量越多,那么这里的房地产自然更加具有潜力;反之亦然。

房地产专家任泽平曾说过,影响房地产价格的因素主要有3个,长期而言是人口、中期是土地、短期是金融。

简单解释就是说,任泽平认为,长期而言(20年左右的时间里),一个城市的房地产会不会继续繁荣、房价继续向上发展,核心动力在于城市人口是输入还是输出,人口的基数决定了住房需求的基数,人口数量越多,那么住房需求就越多,所以房地产会朝上前进;反之,城市人口外泄、城市人口净输出,则直接导致住房需求减少,最终导致房地产价格下滑。

中期看土地,是指城市的土地收入高低、城市发展的土地依赖程度有多深。1978年住房市场开始改革之后,房地产正式踏上了市场化之路,土地的“价值”逐渐凸显出来,尤其是在1998年福利分配房制度结束、住房彻底商品化之后,土地价格出现了轮番上涨的局面,由此导致不少城市成为了“土地大户”,在城市总收入中,甚至有70%以上来自于土地出让。故而,任泽平才认为,土地的依赖度有多高,直接决定中期房地产涨跌与否,正所谓“面粉的价格决定了面包的价格”,就是这个道理。

短期看金融,这是狭义的概述,笔者认为金融措施也是“住房调控”手段之一,所以调控才是影响房产短期格局的主要因素,2016年开始,房住不炒正式踏上历史舞台,成为了近些年来指导各大城市推动房地产调控的主旨,2017年全国房产调控200次,2018年达到400次,2019年超过500次,2020年至2021年纷纷跨越600次大关,在密集的调控之下,热点城市的楼市热度被紧紧摁了下来。

二、未来长期时间内,制约房产增长的依然是任泽平的“三要素”吗?未必。

在笔者看来,无论是城市人口的吸引能力,还是城市土地价格涨跌,亦或调控强度,都与“城市基础因子”有关,主要包括公共教育、医疗条件、环境、收入水平、交通这几个方面。这些“城市基础影响因子”如果在某个城市大量聚集,那么这样的城市就具备大量人口吸引能力,更具备地价上涨的动力,人一旦多了,产业也就多起来了,人才是增长的核心和根本。

而能否吸引人源源不断地流向某地,上边“城市基础因子”看似不起眼,却起到了决定性作用。这也就是为啥近些年来,人们更加向往北京、上海、广州、深圳等老牌一线城市和南京、成都、武汉、西安、济南等新兴一线城市的根本原因。因为这些城市的“基础因子”聚集量多、而且高端。

分析如下:

1、教育。主要是指公立的小学和公立的初中,这是九年义务教育阶段特别重要的两个阶段,一旦孩子能“非常成功”地走过这两个阶段,那么就可能顺利进入一所“名校高中”,高中的学校起点,直接决定了大学的高低(在现阶段,大学分为985、211、一般本科、二等本科,专科、技校等类型)。

所以,在多数家庭的认知中,父母们经常会说“宁愿自己苦一点,也不能苦了孩子”,在这里主要说的就是“孩子的上学问题”。每个家长都倾向于让自己的孩子“赢在起跑线上”。而城市分析学家研究发现,公共教育小学和初中的数量,才是生产力体系的预备因素,这些生产力预备因素为城市的生产力继承和发展提供人才支撑,进而为房价提供了上浮的可能性。

2、医疗卫生。这一点咱们可以用城市一定范围内的医院数量和医科人员的高端级别数量两个方面来衡量(当然了,前者多的话,后者必然就多)。人的身体健康,是一切生活和工作活动的基础,也是继续教育的前提条件,更关系到家庭的幸福指数。有研究数据显示,城市的医疗卫生数量越多,那么这样的城市就越具有吸引能力,进而间接为城市的房地产做出贡献。

3、环境。很多房地产中介说,城市的环境整洁度、小区的环境整洁度,是制约房子价值高低的核心。其实从城市因子角度而言,并不如此。在环境方面,主要归纳为城市的公园数量和绿色广场数量。公园数量和绿色广场数量不仅具有文化功能,还具有健康功能。可以增加城市生活人群的舒适度。

有环境学者做出研究,城市的公园数量越多、绿色走廊越多,那么城市的“健康系数”就越高,然而并不代表着具有人口吸引能力。毕竟环境乃是身外之物,人们并不会因为某座城市的环境好,而孜孜以求地去这里买房子居住。

4、收入水平。根据统计局的数据显示,上一年我国的人均可支配收入为3.2万元(其中城市超过4万元,农村接近3万元),无论是对比20年前还是对比上一年,都有较大程度的提高。学者王林表示,近些年来,我国的房地产价格快速上涨,其实与百姓的收入快速增长有着根本的关系,正是因为人们的收入增加了、口袋里的钱多了,没有额外可以支配的地方,最终才选择“去买房子暂存”。

三、未来10年的房地产,一个趋势阻挡不住了!

看完以上的各方面“因子”分析之后,是不是基本知道了未来买房路在何方了?指闻君认为,购房者(尤其是刚需购房者)更应该关注“第一、第二、第四”这三个方面的因子,那些聚集越多、数量越高的城市,未来的房地产则越具有上升潜力,反之则有可能房产收缩。

鉴于此,关于房地产,一个信号越来越强烈了:城市房地产差异化发展走向将愈发明朗。根据第七次人口普查数据显示,我国总人口为14亿人,但是人口的区域分布呈现出很大的不均衡性,东部地区的人口占比达到39.93%,中部地区的人口占比达到25.83%,西部地区的人口占比达到27.12%,东北地区的人口占比达到6.98%。与10年相比,东部地区的人口提高了2.15个百分点,中部下滑0.79个百分点、东北部则下滑了1.2个百分点。

所以,结论显而易见:在城市人口逐渐转移分化的背景下,住房需求自然跟着改变。正如社科院在《住房报告》中表达的那样“随着三四线城市棚改的消失,在失去了棚改兜底之后,楼市或进入衰退区间。取而代之的城市楼市差异化发展,未来有的城市房子涨幅超预期,而有的则继续回落。”

官图来了[偷笑][偷笑]
其实今儿超级没状态,清晨起跑差点迟到不说,二三公里肋骨好疼,忍着从地铁里就开始肚疼、狂奔了五公里找厕所有点忧桑,反复问自己是不是在找虐,看见摄影师又臭美的凑上去求拍,十一二公里膝盖疼痛明显增加,暗暗鼓励自己一定要挺住,我要完赛呀…十七八公里后跟着自己的配速频率冲向终点…
附:跟着245的流氓兔子忽前忽后的跑真的好气哦…还好最后超他们二十秒[阴险]

知了叫过夏天

1.美妙的叫声

20世纪80年代初是我最怀念 的年代。那时我拥有肆意的童年时 光,而记忆中,那些美妙的时光里, 始终贯穿着知了清脆悦耳的鸣叫 声。
我家住在大西北的一座小镇 上,一到暑假,爸妈忙着去生产队 挣工分,无暇照顾我,就把我送到 十里外的外婆家。爸爸骑着家里唯 一值钱的那辆破旧的凤凰牌二八 自行车,我坐在车的横梁上。从车 轮开始转动的那一刻起,我的心便 轻快地飞了起来。自行车行驶在泛 着光的柏油马路上,树冠巨大的梧 桐为宽阔的马路覆上一层浓浓的绿 荫,阳光透过树叶间的缝隙,在地 上投下大大小小的光斑,藏在树叶
里的知了一声声地鸣叫着。 知了的叫声告诉我,疯狂的夏
天来临了。 外婆在菜园子外面的绿荫下摇
着蒲扇,有一搭没一搭地跟人聊着 天气的炎热,地里的收成,圈里哪 只小羊羔乖,哪只淘气得紧。我顾不 上目送骑车离开的爸爸,欢快地跳 进羊圈,抱过一只奶白色的小羊羔, 把脸轻轻地贴在它柔顺的皮毛上。
夏天的夜晚总是姗姗来迟,等 不到天黑,我和阿舅他们已经开始 摩拳擦掌了。阿舅塞给我一个最小 的 铁 皮 桶 , 挑 衅 地 问 我 :“ 怎 么 样 , 你能装满吗?”
我爽快地说:“看我的!”
我们浩浩荡荡地向着知了幼虫 最多的三支渠出发。三支渠的两旁 生长着两排高大的白杨树,一到晚
上,俗称“知了猴”的知了幼虫就会 破土而出,沿着树干悄无声息地往 上爬。
那时候的乡村,没有路灯,我 们常常是摸黑干活。如果有月光照 着 ,能 一 逮 一 个 准 ;不 过 ,没 有 月 光 也不碍事,摸黑更能显出水平的高 低。晚上出来捉知了猴的人可不止 我们几个,所以一定要眼疾手快。 我人虽小,却跑得比谁都快,手也 快 ,不 一 会 儿 ,就 捉 了 小 半 桶 。被 俘 虏的知了猴挤在铁皮桶里,全然不 知它们过了今夜,就会变成我们餐 桌上的美味。
带着战利品回到家,四姨把知 了猴倒进大盆里用水清洗几遍,然 后撒上一大把盐巴,满足地说:“好 喽,睡觉。”


2. 难忘的美味

第二天我从土炕上爬起来,脸 都顾不上洗一把,先跑到厨房里看 那些知了猴。这个时候,阿舅他们 已经去上工了,外婆在土灶里填满 柴火。外婆踮着小脚往大铁锅里倒 点儿油,刺啦一声,被盐腌渍过的 知了猴被一股脑儿地倒进了油锅 里。外婆用大铁铲翻炒几下,便有香 味钻进鼻孔,我猛吸一口,口水都 要流下来了。
等到阿舅他们下早工回来,那 张矮木桌上已经摆上了最简单的稀 饭、青菜、馒头,唯一特别的就是 炸得黄灿灿的知了猴。被热油炸过 的知了猴,后背的蝉衣爆裂开来, 露 出 里 面 肥 美 的“ 腰 身 ”。记 得 第 一 次吃时,我心急火燎地把一只丢进 嘴巴里,囫囵吞下肚,没尝到味道, 被阿舅笑话了半天。他拿起一只说: “这样吃,瞧。”他把知了猴裂开的 蝉衣剥掉,慢吞吞地掰开,专拣腰 身最肥美的那块肉吃。外婆骂他, 说他浪费。也是,那时候家家户户 一年到头也吃不上几回肉,能吃到 这么鲜美的食物,当然不能浪费一 丝一毫。
有时候,我会跟着阿舅他们下 地。他们干活,我就在一边玩,田 边的杨树上,总有知了在拼命地鸣 叫 ,抱 着 树 干 摇 一 下 ,会 惊 走 几 只 , 可是过不了一分钟,它们便又在枝 叶间歌唱,此起彼伏。
听着听着,人就醉了,醉在那美 妙的夏日光阴里。

长大后,为了圆大学梦,我就像 鞭子下的陀螺,不停旋转。我没有理由再去外婆家疯玩,每个依然有 知了鸣叫的暑假,我都贡献给了书 本。
工作后某次回家休假,我忙着 在手机上处理一些工作,偶然抬 头,看见妈蹲在院子里那块没铺 瓷砖的地方出神,我走过去,问她: “妈,您干吗呢?”
妈示意我别说话,我蹲下身, 看见她正在用一根小木棍拨开一片 泥土,天哪,土盖子下面的洞穴里, 有一只知了猴正小心翼翼地往外 爬 。 妈 用 小 棍 子 去 挑 ,它 惊 了 一 下 , 赶快缩了回去,拨弄了半天,总算 把那只笨笨的知了猴抓住了。
妈如获至宝般兴奋,拿去厨房 用油炸了,又唯恐被人抢去似的, 护着盘子端到我面前:“囡囡,快尝 尝 ,你 有 好 多 年 没 吃 过 这 个 了,看 味 道怎么样?”
我吃下去,竟觉无味,却仍对 妈 点 点 头 :“ 嗯 , 香 。 ” 妈 满 足 地 笑 了。
可真的不是以前的味道,不是 记忆中的美味了。

3.逝去的夏天

再后来,我有了孩子,为了让孩 子多得到一点儿童年的乐趣,我曾 带着他去林间寻找知了的踪迹。也 找到过几次,知了在树杈上疯狂鸣 叫 , 我 万 般 欣 喜 地 跟 孩 子 讲 :“ 你 想 不想捉一只知了?”孩子懵懂地摇 摇头,似乎对我的提议不感兴趣, 我执意要去抓,孩子不解地说:“没 意思,快回去吧,我半个小时后还 要上钢琴课。”悻悻而归,我心里失 落得要命。
也曾费尽心思从农户手里买回 一些腌渍好的知了猴,用最好的植 物油炸过,放在孩子面前,满心期 盼得到他的肯定,他却推开盘子, 说:“这是什么?怪吓人的,我要吃 西冷牛排。”那一刻,我有点儿无 语,我童年时最喜欢的美味,怎么 在他的眼里竟一文不值?
我的孩子很忙,小小年纪背着 山一样重的书包奔走于学校与家之 间,还要利用所有的课余时间练钢 琴,学奥数、英语......他几乎没有 玩的时间。有时候,我看到他那么 小就要背负那么多,觉得孩子很辛 苦,却很少扪心自问,其实这一切 的始作俑者是我们大人。我们不愿 意让自己的孩子输在起跑线上,我 们不怕花钱,我们苦口婆心地告诉 孩子,这一切都是为他好,为了他以 后能够出人头地,好在社会这座钢 铁森林中立于不败之地。
当我的孩子伏案疾书的时候, 窗外偶然会有一只知了躲藏在树叶 间不停地歌唱,而在我曾经听来最 为美妙的声音,竟被他视作聒噪。
“妈,关上窗子吧,吵死了。”
我走过去将窗子关上,知了的 鸣叫被我关在外面。我想起那些 遥远得像烟一样的日子,那些日子 很美,傍晚的天幽蓝而深远,大朵 大朵的白云纯洁无瑕,风在轻轻地 吹,季节也在悄悄变换。春天的花 开出满树满枝的缤纷,又谢了一地 的璀璨。布谷鸟轻快地叫着从天空 飞过,不留一点儿痕迹。知了拼命 地歌唱,歌唱夏天。
我在心里叹息一声,那样美好 的夏天,竟一去不复返了。


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