【多亏茅山术道法论坛大师相助，我们终于喜得贵子】2011年，我和女朋友结婚，我两是大学同学，在一起经历了四年欢愉的大学时候后在毕业后的2年选择结婚。我在一家外企从事人力资源工作，媳妇在一家国企从事财务工作。我们的感情一直非常好，每到假期就选择去世界各地旅行，现在已经去过了好多风景优美的地方。每次看到我们拍的照片进行回味时，都感概万千。这么多年的幸福生活确实太来之不易了。
随着毕业的时间渐渐增加，我们的工作都已经步入正轨，我也在公司担任了中层领导，受到了老板的重视和赏识。在这个城市已经买了两套房，车也配备了一辆。在同事和同学眼中，我们都是让人羡慕的情侣。可是在母亲一次午饭的时候，和我们明确提出要抱孙子。虽然结婚有段时间了，但我们从来没有想过要孩子的事。在双方父母的一再要求下，我们也把这个事提上日程。可是在尝试过一段时间后，媳妇一直没有反应。这给整个家庭造成了不小的困惑。在同事的建议下，我俩都去医院进行了体检，但幸运的是我们都没有任何毛病。后来遇到了茅山术道法论坛算命先生，是什么原因不太记得，需要进行化解。
在听从茅山术道法论坛大师的意见下，选择了一个黄成吉日进行了摆渡活动。大师对孩子的性别和体重都进行了准确的预测。正如大师所言，在一个月后，媳妇发现已经怀孕了。这让我们全家都非常欣喜。在孩子出生后，一切症状和相貌如大师所言，准确的预测出了这一切。感谢大师让我们喜得贵子，在每年家乡庙会，我们都及时捐款，感谢命中的一切。在未来的生活中，多遵循大师的教诲。
随着毕业的时间渐渐增加，我们的工作都已经步入正轨，我也在公司担任了中层领导，受到了老板的重视和赏识。在这个城市已经买了两套房，车也配备了一辆。在同事和同学眼中，我们都是让人羡慕的情侣。可是在母亲一次午饭的时候，和我们明确提出要抱孙子。虽然结婚有段时间了，但我们从来没有想过要孩子的事。在双方父母的一再要求下，我们也把这个事提上日程。可是在尝试过一段时间后，媳妇一直没有反应。这给整个家庭造成了不小的困惑。在同事的建议下，我俩都去医院进行了体检，但幸运的是我们都没有任何毛病。后来遇到了茅山术道法论坛算命先生，是什么原因不太记得，需要进行化解。
在听从茅山术道法论坛大师的意见下，选择了一个黄成吉日进行了摆渡活动。大师对孩子的性别和体重都进行了准确的预测。正如大师所言，在一个月后，媳妇发现已经怀孕了。这让我们全家都非常欣喜。在孩子出生后，一切症状和相貌如大师所言，准确的预测出了这一切。感谢大师让我们喜得贵子，在每年家乡庙会，我们都及时捐款，感谢命中的一切。在未来的生活中，多遵循大师的教诲。
地卖不动了，“土地财政”该怎么维持？
https://t.cn/A6MOimJm
经济观察报
10月15日 22:05
经济观察报官方账号
经济观察报 记者 杜涛
土地出让金下滑是否意味着土地财政正在面临新的变局？
一个县的地方财政正在面临窘境。
该县财政人士介绍，2020年，该县土地出让金收入约为48亿元，但今年估计完成20亿元都很难，周围类似县区的情况也大致相仿。
在该地区，土地出让金收入金额要高于本级收入。受限于土地出让金收入的下滑，该地的“三保”（保基本民生、保工资、保基层政府运转）面临挑战，该财政人士预估，年底的财政缺口可能会达到10亿-20亿元。
财政部9月披露的一组数据显示，地方土地财政正在面临挑战：今年8月，全国土地出让收入5703亿元，同比骤降17.5%，这是2020年2月以来最大的降幅。1-8月，地方政府性基金中的国有土地使用权出让收入47110亿元，同比增长12.1%，这一增速相比前7个月的18%明显放缓。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对经济观察报表示，地价下降和土地成交面积下降等因素，确实容易对土地收入带来压力。
来自土地出让的收入是地方经济增长的重要支撑。国际评级机构穆迪在10月发布的一份报告中认为，近年来，逾40%的政府性基金收入（主要包括土地出让收入）会用于地方基建项目。而房地产业放缓和土地出让收入趋弱将会抑制地方政府的基建投资支出，也会削弱地方政府对城投公司等地方国企的支持，而地方国企是基建项目的主要投资方。
土地出让金下滑是否意味着土地财政正在面临新的变局？
卖地少了，“三保”面临挑战
上述县级财政人士告诉记者，今年当地非税收入总计约为12亿元，其中纯地收入为9亿元（地方财政中，非税收入一般包括罚没收入和土地出让金收入），按照这一进度，今年土地出让收入达到20亿元都很困难，而在2020年，当地土地出让金收入约为48亿元。
上述地区的土地出让金包括两个方面：一块是直接卖地收入；另一块是耕地指标的交易，一般是欠发达地区的指标和发达地区的指标交易，保持耕地红线不能触碰。该地区的耕地交易指标已经卖了不少，今年的指标很少了，省级土地发展集团已经没有收购土地的指标。
“这个月15日还不知道能不能准时发下工资。”上述地方财政人士说，市里现在在各个县市之间拆东墙补西墙，让富裕的县区借钱给发不下来的县区。
其预计，由于今年土地出让收入太少，年底财政缺口可能达到10亿-20亿元，直接影响到三保。
该财政人员算了一笔账：2021年，本级预计可用财力40亿元，汇总支出需求50亿元，财力缺口达10亿元。从月度账本来看，本级市刚性支出3亿元，其中工资性支出每月约2亿元，运转、社保等总计约1亿元。税务部门每月收入大概2亿元左右，仅仅“三保”支出，每月库款缺口1亿元左右，库款运行压力非常大。
其实在4月份，该地就已经判断2021年的土地收入面临挑战，当时土地出售数量只有几块，未雨绸缪，该地连续好几个月从市里借钱，又从平台借调，来回运作。
比如当地一个产业园区，之前财政投入了1亿元财政资金，现在将其报为专项债项目，发行专项债券，并将之前的财政投入替换出来。
土地收入重要在哪？
上述县区的情况具有一定特殊性，据经济观察报了解，截至9月下旬，东部某市2021年土地出让收入同比仅下降不到5%，但鉴于土地收入的重要性，变化依然值得观察。
穆迪上述报告显示，2020年，土地出让收入占中国地方政府总财政收入的29.2%，各地区土地出让收入占总财政收入的比例差异较大，从浙江的52.8%到西藏的3.8%不等。
土地出让金收入在地方财政中的影响并不仅仅限于短期内的收支平衡，同时还影响着地方的债务率等诸多方面。
上述穆迪报告认为，地方政府可能会通过发行地方债来提高对债务融资的依赖，或更依赖于城投公司融资，来寻求基建资金并支持当地经济，如此一来将提高地方政府的直接债务和或有负债水平。若不这样做，当地经济增长则将受到削弱。
一位东部市级财政人士告诉记者，从预算的角度来说，土地出让收入的作用有三个方面：首先是支持城建开发支出的资金来源；其次用于支付政府专项债券利息，这些债券相当比例缺乏收益保证；再次可以调入预算内，用于平衡财力。
对不少地方政府来说，土地出让收入还有一个更重要的作用，即降低债务率，也就是扩大综合收入，做大分母。
债务率是衡量地方政府债务最重要的指标之一，是年末政府债务余额/政府综合财政实力。所谓地方财政综合财力，也就是一般公共预算收入、国有资本经营预算以及政府性基金收入。其中一般公共预算依赖于税收的增长，国有资本经营预算额度非常小，以土地出让收入为主的政府性基金预算就非常具备可操作性。
上述市级财政人士告诉记者，因为其所在城市的债务率颇高，去年就将部分2021年的土地指标出让，做大土地出让收入，降低债务率。
上述县级财政人士也认同这一观点，他还认为，除去债务率，还涉及前几年锁定的地方债务偿还问题，他所在的这一级政府，每一年都会从土地收入中拿出资金来偿还债务。“因为土地出让收入的减少，现在没有好的办法弥补，原来准备的很多项目支出，都要进行削减。”
下滑原因
严跃进分析，从原因看，土地出让金收入下滑与房屋销售市场降温有很大的关系。房屋销售降温了，房企资金压力增大，进而拿地意愿偏弱。此外，信贷收紧，房企拿地也会更加谨慎。在过去一年里，监管部门收紧房地产行业融资，开发商降低对规模的追求，转而力保现金流。大幅减少拿地也是房企降负债的重要举措。
进入下半年，全国主要城市一二手房成交同比均呈现较大幅度下滑，亿翰数据显示，9月一线城市新房成交环比下降25%，同比下滑42%；核心二线城市、普通二线城市及三四线城市成交也同比下跌了22%、40%和31%。
穆迪在上述报告中认为，房地产调控措施叠加流动性压力的影响将会抑制土地出让交易。监管部门在过去12个月已经收紧了房地产融资和购房政策，同时，恒大财务危机加大了开发商的流动性压力，这将令房地产市场进一步承压。
10月13日，北京第二批集中供地落幕，推出的43幅宅地成交17幅，累计成交金额513.5亿元，另外26幅起拍总价869亿元的土地因没有企业报名而延期交易。北京之外，已经完成第二批集中供地的上海、杭州、广州、重庆等城市，同样遭遇了房企参与度低、大量流拍等尴尬。
在上述所有因素的共同影响下，现金紧张的开发商越发不愿意购置更多土地，导致一级市场土地交易放缓。
根据中指研究院的数据，第二轮集中供地拍卖成交价较储备成本平均溢价4.6%，显著低于5月份首轮拍卖中14.7%的均值。近52%的土地拍卖被取消、改期或流拍，而首轮拍卖中这一比例仅为6%。在成交的地块中，四分之三的地块以底价出售，没有任何溢价。
地方财政还能做什么？
上述市级财政人员坦言，没有更好的办法来应对土地出让收入的下滑，毕竟房价下行，地价下行，本来想提高单价，现在对单价也有了限制，能做的只能是削减支出预算。
据记者了解，上述地方政府为了增加收入正在着力开展房产、土地税收清理。在前期房产、土地税收清理的基础上，建立完善土地房产税源数据库，督促乡镇街道、开发区根据数据库信息定期展开比对，严格执行激励政策，强化税款入库。
“我们还发现了一个很重要的变化，今年大企业的税收缴纳特别多，很多地方的收入形势比较好，是因为企业纳税多，地方的收入增幅和财力增长是税收和土地的双重驱动。但若是地方政府没有特别大的企业支撑，土地又卖得不好，2021年会非常非常难过。”上述县级财政人士表示。
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经济观察报
10月15日 22:05
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经济观察报 记者 杜涛
土地出让金下滑是否意味着土地财政正在面临新的变局？
一个县的地方财政正在面临窘境。
该县财政人士介绍，2020年，该县土地出让金收入约为48亿元，但今年估计完成20亿元都很难，周围类似县区的情况也大致相仿。
在该地区，土地出让金收入金额要高于本级收入。受限于土地出让金收入的下滑，该地的“三保”（保基本民生、保工资、保基层政府运转）面临挑战，该财政人士预估，年底的财政缺口可能会达到10亿-20亿元。
财政部9月披露的一组数据显示，地方土地财政正在面临挑战：今年8月，全国土地出让收入5703亿元，同比骤降17.5%，这是2020年2月以来最大的降幅。1-8月，地方政府性基金中的国有土地使用权出让收入47110亿元，同比增长12.1%，这一增速相比前7个月的18%明显放缓。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对经济观察报表示，地价下降和土地成交面积下降等因素，确实容易对土地收入带来压力。
来自土地出让的收入是地方经济增长的重要支撑。国际评级机构穆迪在10月发布的一份报告中认为，近年来，逾40%的政府性基金收入（主要包括土地出让收入）会用于地方基建项目。而房地产业放缓和土地出让收入趋弱将会抑制地方政府的基建投资支出，也会削弱地方政府对城投公司等地方国企的支持，而地方国企是基建项目的主要投资方。
土地出让金下滑是否意味着土地财政正在面临新的变局？
卖地少了，“三保”面临挑战
上述县级财政人士告诉记者，今年当地非税收入总计约为12亿元，其中纯地收入为9亿元（地方财政中，非税收入一般包括罚没收入和土地出让金收入），按照这一进度，今年土地出让收入达到20亿元都很困难，而在2020年，当地土地出让金收入约为48亿元。
上述地区的土地出让金包括两个方面：一块是直接卖地收入；另一块是耕地指标的交易，一般是欠发达地区的指标和发达地区的指标交易，保持耕地红线不能触碰。该地区的耕地交易指标已经卖了不少，今年的指标很少了，省级土地发展集团已经没有收购土地的指标。
“这个月15日还不知道能不能准时发下工资。”上述地方财政人士说，市里现在在各个县市之间拆东墙补西墙，让富裕的县区借钱给发不下来的县区。
其预计，由于今年土地出让收入太少，年底财政缺口可能达到10亿-20亿元，直接影响到三保。
该财政人员算了一笔账：2021年，本级预计可用财力40亿元，汇总支出需求50亿元，财力缺口达10亿元。从月度账本来看，本级市刚性支出3亿元，其中工资性支出每月约2亿元，运转、社保等总计约1亿元。税务部门每月收入大概2亿元左右，仅仅“三保”支出，每月库款缺口1亿元左右，库款运行压力非常大。
其实在4月份，该地就已经判断2021年的土地收入面临挑战，当时土地出售数量只有几块，未雨绸缪，该地连续好几个月从市里借钱，又从平台借调，来回运作。
比如当地一个产业园区，之前财政投入了1亿元财政资金，现在将其报为专项债项目，发行专项债券，并将之前的财政投入替换出来。
土地收入重要在哪？
上述县区的情况具有一定特殊性，据经济观察报了解，截至9月下旬，东部某市2021年土地出让收入同比仅下降不到5%，但鉴于土地收入的重要性，变化依然值得观察。
穆迪上述报告显示，2020年，土地出让收入占中国地方政府总财政收入的29.2%，各地区土地出让收入占总财政收入的比例差异较大，从浙江的52.8%到西藏的3.8%不等。
土地出让金收入在地方财政中的影响并不仅仅限于短期内的收支平衡，同时还影响着地方的债务率等诸多方面。
上述穆迪报告认为，地方政府可能会通过发行地方债来提高对债务融资的依赖，或更依赖于城投公司融资，来寻求基建资金并支持当地经济，如此一来将提高地方政府的直接债务和或有负债水平。若不这样做，当地经济增长则将受到削弱。
一位东部市级财政人士告诉记者，从预算的角度来说，土地出让收入的作用有三个方面：首先是支持城建开发支出的资金来源；其次用于支付政府专项债券利息，这些债券相当比例缺乏收益保证；再次可以调入预算内，用于平衡财力。
对不少地方政府来说，土地出让收入还有一个更重要的作用，即降低债务率，也就是扩大综合收入，做大分母。
债务率是衡量地方政府债务最重要的指标之一，是年末政府债务余额/政府综合财政实力。所谓地方财政综合财力，也就是一般公共预算收入、国有资本经营预算以及政府性基金收入。其中一般公共预算依赖于税收的增长，国有资本经营预算额度非常小，以土地出让收入为主的政府性基金预算就非常具备可操作性。
上述市级财政人士告诉记者，因为其所在城市的债务率颇高，去年就将部分2021年的土地指标出让，做大土地出让收入，降低债务率。
上述县级财政人士也认同这一观点，他还认为，除去债务率，还涉及前几年锁定的地方债务偿还问题，他所在的这一级政府，每一年都会从土地收入中拿出资金来偿还债务。“因为土地出让收入的减少，现在没有好的办法弥补，原来准备的很多项目支出，都要进行削减。”
下滑原因
严跃进分析，从原因看，土地出让金收入下滑与房屋销售市场降温有很大的关系。房屋销售降温了，房企资金压力增大，进而拿地意愿偏弱。此外，信贷收紧，房企拿地也会更加谨慎。在过去一年里，监管部门收紧房地产行业融资，开发商降低对规模的追求，转而力保现金流。大幅减少拿地也是房企降负债的重要举措。
进入下半年，全国主要城市一二手房成交同比均呈现较大幅度下滑，亿翰数据显示，9月一线城市新房成交环比下降25%，同比下滑42%；核心二线城市、普通二线城市及三四线城市成交也同比下跌了22%、40%和31%。
穆迪在上述报告中认为，房地产调控措施叠加流动性压力的影响将会抑制土地出让交易。监管部门在过去12个月已经收紧了房地产融资和购房政策，同时，恒大财务危机加大了开发商的流动性压力，这将令房地产市场进一步承压。
10月13日，北京第二批集中供地落幕，推出的43幅宅地成交17幅，累计成交金额513.5亿元，另外26幅起拍总价869亿元的土地因没有企业报名而延期交易。北京之外，已经完成第二批集中供地的上海、杭州、广州、重庆等城市，同样遭遇了房企参与度低、大量流拍等尴尬。
在上述所有因素的共同影响下，现金紧张的开发商越发不愿意购置更多土地，导致一级市场土地交易放缓。
根据中指研究院的数据，第二轮集中供地拍卖成交价较储备成本平均溢价4.6%，显著低于5月份首轮拍卖中14.7%的均值。近52%的土地拍卖被取消、改期或流拍，而首轮拍卖中这一比例仅为6%。在成交的地块中，四分之三的地块以底价出售，没有任何溢价。
地方财政还能做什么？
上述市级财政人员坦言，没有更好的办法来应对土地出让收入的下滑，毕竟房价下行，地价下行，本来想提高单价，现在对单价也有了限制，能做的只能是削减支出预算。
据记者了解，上述地方政府为了增加收入正在着力开展房产、土地税收清理。在前期房产、土地税收清理的基础上，建立完善土地房产税源数据库，督促乡镇街道、开发区根据数据库信息定期展开比对，严格执行激励政策，强化税款入库。
“我们还发现了一个很重要的变化，今年大企业的税收缴纳特别多，很多地方的收入形势比较好，是因为企业纳税多，地方的收入增幅和财力增长是税收和土地的双重驱动。但若是地方政府没有特别大的企业支撑，土地又卖得不好，2021年会非常非常难过。”上述县级财政人士表示。
#爱健康NMN[超话]# 【雁之歌智慧星空读书会第4️⃣5️⃣期】
书目：《相信是成功的一半》
作者：克里斯蒂娜•斯坦（美）
领读人：王昕
【简介】王昕老师毕业于湖南省财经学院，大型国企财务工作15年，20年安利直销，从小白到营销经理，进入爱健康1年，目前是百人幸福长。
时间：10月8日晚9点30分
地点：腾讯会议
书目：《相信是成功的一半》
作者：克里斯蒂娜•斯坦（美）
领读人：王昕
【简介】王昕老师毕业于湖南省财经学院，大型国企财务工作15年，20年安利直销，从小白到营销经理，进入爱健康1年，目前是百人幸福长。
时间：10月8日晚9点30分
地点：腾讯会议
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