频繁买卖自住房，在CRA看来有什么问题？
过去10年加拿大的房市火，不少人通过买房、搬家，住一段时间、然后按 principal residence 出售这种短平快的炒作方式，收益无需缴税。因此近年来加拿大税务局（CRA）对频繁买屋卖屋的业主盯得很紧，一旦他们认为纳税人卖房时把本不是自住房的物业不适当地作为自住房而避税，那么CRA就会将业主的PRE（principal residence exemption）予以拒绝，不仅要对卖房收入征税，还要加利息甚至很重的罚款。
CRA考量“炒房倾向” 的几个要素：
购房目的、居住时长、资金来源、贷款形式 、居住形式、搬入证据、卖房原因、有无频繁交易史、房主职业等。
若房主的职业与地产相关，且三番五次总在卖房，那就不要怪某一天CRA来信约谈了。
有一宗非常有名的案例，去年被媒体报道——安省渥太华的一对夫妇在2006-2012年6年期间卖了至少5套房，都被当成自住房没有交税。CRA盯上之后进而调查，双方对簿公堂。
先要说清楚，这对夫妇所从事的的生意与建筑有关，主要是做混凝土浇筑业务，后来则经营房屋基础维修业务。再是为了叙述和理解方便，且把这5套房子按买卖时间分成两类：
1号，2号和3号屋：
按照业主的说法，2006年8月，这对夫妇购买了1号屋。他们入住之后进行了一些装修并刷漆，这类活儿对他们是小菜一碟。但是住了不久之后，他们很快就对这套房子不满意，因其位于工厂附近，大卡车从早6点到深夜12点出出进进，噪音很大，震动强烈。这对夫妇在那儿住了大约10个月就决定搬家。他们于2007年卖掉房子，获得了$69,801元收益。
随后他们自建了2号屋，他们一开始将其称为“梦之屋”，进行了很多装修。但过了一阵，这对夫妇“很快对邻居感到不满…；并且他们有一对双胞胎女儿，担心住在那里可能有“土狼入侵”。于是这对夫妇卖掉了房子，于2008年8月搬出，前后住了大约11个月。2008年卖的这套房子赚了$273,434元。
买房后第二个月，这对夫妇搬进了也是他们自建的3号屋。他们一家搬进去后不久，以前帮他们卖房的地产经纪与他们接洽，问是否可以把新房子卖给他的一名新客户。按照这对夫妇的说法，由于这位买家出价太有吸引力以致于他们无法拒绝，于是在2009年9月将此新屋出售，在扣除土地和建筑成本之后，这对夫妇赚了$403,776元。
4号屋和5号屋：
2009年12月，这对夫妇搬进了新买的4号屋，这是一套镇屋，他们也是做了不少装修。但是这对夫妇后来认为镇屋对他们而言“不是一个很好的选择”：由于纳税人做建筑用的卡车太大，很难停放在巷道之上，邻居们不仅为此颇有怨言，而且纷纷抱怨这对夫妇“总是搞社交聚会吵得大家不得安生”。这样，在2011年1月，他们以$54,913的价格卖了这套镇屋。
然后，他们搬进了5号屋，同样做了一些装修及美化工作。但到最后，这对夫妇认为这套房子也“不是他们梦想中的房子”，于是在2012年7月卖掉并搬出，获利$187,574元。卖掉之后，他们搬进了第六处房屋，直到法官做出裁决时他们仍然住在那里。
法官的裁决
在这对夫妇与CRA对簿公堂之后，法官最近作出裁决。简单来说就是：CRA不能继续追究1号，2号和3号屋是否交税，但业主夫妇必须为4号屋和5号屋纳税。
法官在作出决定时要考虑一些因素。一般而言，在确定出售房地产是否被视为营业收入时，法院要考虑了以下因素：出售房地产的性质以及纳税人如何使用房地产；所有权期限的长短；纳税人进行其它类似交易的频率或次数；依赖于物业或与物业有关的工作；导致物业出售的情况；以及纳税人买卖房屋的动机等。
针对买卖房屋的动机，这对夫妇争辩说，他们买房的动机不是为了出售房屋牟利。他们在法庭作证时说“如果他们的动机是为了牟利而售房，他们就不会定制且改建成自己喜欢的样子，并对房子进行大量装修和升级。”
纳税人在法庭陈述，他们每年在提交纳税申报表时都会征询其会计师的专业意见。他向注册会计师解释说，他的意图原本是住在所买的房屋中，但“出于合法原因和无法控制的情况，他和他的配偶决定出售房屋。”
纳税人还争辩说，对于分别于2007年，2008年和2009年卖掉的三套房，CRA再度进行重新评估已经为时已晚，应将其视为“法规禁止”。一般而言，CRA若在原始重新评估过了三年及以上，再对某纳税人进行重新评估是被禁止的，除非可以证明纳税人做出了“由于粗心，疏忽或故意违约而导致的虚假陈述”。
法官在这一点上同意了纳税人的说法，他们不存在因疏忽，粗心或故意违约而造成的失实陈述。“很明显…仅仅因为纳税人采取的立场与（CRA）立场相矛盾，这本身并不意味着纳税人作出了虚假陈述，使（CRA）在正常期限后可以重新评估。”
因此，法官裁决：CRA不能在法规禁止的三个年份重新评估纳税人对1号，2号和3号屋的销售。
但是法官认为，纳税人“购买4号屋和5号屋时的主要意图是将它们转售以获利。如果这不是他们的初衷，那么有可能将其转售以牟取暴利，这无疑是促使他购买后面两套房子的次要意图。因此，法官裁定PREs不适用于4号和5号屋的销售收益，它们应作为营业收入适当地征税。
从这个案例中，可以总结出几条业主们应该留意的教训
第一，加拿大税务局有一个专门的项目，一直密切关注业主们的房地产交易，确保业主在卖房之后将所得报告为营业收入而纳税，而不会以主要居所 (PRE)的名义而要求免税；
第二，你越频繁地出售房地产，那么就越容易引起税务人员的怀疑。事实是，即使你声称你卖的房是PRE可以避税，也必须报告房地产的销售情况。
第三，众所周知，CRA在仔细查看纳税人的事实和情况方面非常糟糕，如果对纳税人购买房产的意图有任何疑问，他们通常很少会站在纳税人一边。
第四，如果你的真正意图是保留房产以供居住或出租，那么该房产应该是资本财产（capital property），而不是商业库存（business inventory）。如果你的情况随后发生变化导致出售该房产，则无论你在短时间内出售了多少房产，都应该获得资本收益待遇而不必缴税。但关键在于，你能够快速且经济高效地让税务人员相信这一事实，而无需上法庭。
过去10年加拿大的房市火，不少人通过买房、搬家，住一段时间、然后按 principal residence 出售这种短平快的炒作方式，收益无需缴税。因此近年来加拿大税务局（CRA）对频繁买屋卖屋的业主盯得很紧，一旦他们认为纳税人卖房时把本不是自住房的物业不适当地作为自住房而避税，那么CRA就会将业主的PRE（principal residence exemption）予以拒绝，不仅要对卖房收入征税，还要加利息甚至很重的罚款。
CRA考量“炒房倾向” 的几个要素：
购房目的、居住时长、资金来源、贷款形式 、居住形式、搬入证据、卖房原因、有无频繁交易史、房主职业等。
若房主的职业与地产相关，且三番五次总在卖房，那就不要怪某一天CRA来信约谈了。
有一宗非常有名的案例，去年被媒体报道——安省渥太华的一对夫妇在2006-2012年6年期间卖了至少5套房，都被当成自住房没有交税。CRA盯上之后进而调查，双方对簿公堂。
先要说清楚，这对夫妇所从事的的生意与建筑有关，主要是做混凝土浇筑业务，后来则经营房屋基础维修业务。再是为了叙述和理解方便，且把这5套房子按买卖时间分成两类：
1号，2号和3号屋：
按照业主的说法，2006年8月，这对夫妇购买了1号屋。他们入住之后进行了一些装修并刷漆，这类活儿对他们是小菜一碟。但是住了不久之后，他们很快就对这套房子不满意，因其位于工厂附近，大卡车从早6点到深夜12点出出进进，噪音很大，震动强烈。这对夫妇在那儿住了大约10个月就决定搬家。他们于2007年卖掉房子，获得了$69,801元收益。
随后他们自建了2号屋，他们一开始将其称为“梦之屋”，进行了很多装修。但过了一阵，这对夫妇“很快对邻居感到不满…；并且他们有一对双胞胎女儿，担心住在那里可能有“土狼入侵”。于是这对夫妇卖掉了房子，于2008年8月搬出，前后住了大约11个月。2008年卖的这套房子赚了$273,434元。
买房后第二个月，这对夫妇搬进了也是他们自建的3号屋。他们一家搬进去后不久，以前帮他们卖房的地产经纪与他们接洽，问是否可以把新房子卖给他的一名新客户。按照这对夫妇的说法，由于这位买家出价太有吸引力以致于他们无法拒绝，于是在2009年9月将此新屋出售，在扣除土地和建筑成本之后，这对夫妇赚了$403,776元。
4号屋和5号屋：
2009年12月，这对夫妇搬进了新买的4号屋，这是一套镇屋，他们也是做了不少装修。但是这对夫妇后来认为镇屋对他们而言“不是一个很好的选择”：由于纳税人做建筑用的卡车太大，很难停放在巷道之上，邻居们不仅为此颇有怨言，而且纷纷抱怨这对夫妇“总是搞社交聚会吵得大家不得安生”。这样，在2011年1月，他们以$54,913的价格卖了这套镇屋。
然后，他们搬进了5号屋，同样做了一些装修及美化工作。但到最后，这对夫妇认为这套房子也“不是他们梦想中的房子”，于是在2012年7月卖掉并搬出，获利$187,574元。卖掉之后，他们搬进了第六处房屋，直到法官做出裁决时他们仍然住在那里。
法官的裁决
在这对夫妇与CRA对簿公堂之后，法官最近作出裁决。简单来说就是：CRA不能继续追究1号，2号和3号屋是否交税，但业主夫妇必须为4号屋和5号屋纳税。
法官在作出决定时要考虑一些因素。一般而言，在确定出售房地产是否被视为营业收入时，法院要考虑了以下因素：出售房地产的性质以及纳税人如何使用房地产；所有权期限的长短；纳税人进行其它类似交易的频率或次数；依赖于物业或与物业有关的工作；导致物业出售的情况；以及纳税人买卖房屋的动机等。
针对买卖房屋的动机，这对夫妇争辩说，他们买房的动机不是为了出售房屋牟利。他们在法庭作证时说“如果他们的动机是为了牟利而售房，他们就不会定制且改建成自己喜欢的样子，并对房子进行大量装修和升级。”
纳税人在法庭陈述，他们每年在提交纳税申报表时都会征询其会计师的专业意见。他向注册会计师解释说，他的意图原本是住在所买的房屋中，但“出于合法原因和无法控制的情况，他和他的配偶决定出售房屋。”
纳税人还争辩说，对于分别于2007年，2008年和2009年卖掉的三套房，CRA再度进行重新评估已经为时已晚，应将其视为“法规禁止”。一般而言，CRA若在原始重新评估过了三年及以上，再对某纳税人进行重新评估是被禁止的，除非可以证明纳税人做出了“由于粗心，疏忽或故意违约而导致的虚假陈述”。
法官在这一点上同意了纳税人的说法，他们不存在因疏忽，粗心或故意违约而造成的失实陈述。“很明显…仅仅因为纳税人采取的立场与（CRA）立场相矛盾，这本身并不意味着纳税人作出了虚假陈述，使（CRA）在正常期限后可以重新评估。”
因此，法官裁决：CRA不能在法规禁止的三个年份重新评估纳税人对1号，2号和3号屋的销售。
但是法官认为，纳税人“购买4号屋和5号屋时的主要意图是将它们转售以获利。如果这不是他们的初衷，那么有可能将其转售以牟取暴利，这无疑是促使他购买后面两套房子的次要意图。因此，法官裁定PREs不适用于4号和5号屋的销售收益，它们应作为营业收入适当地征税。
从这个案例中，可以总结出几条业主们应该留意的教训
第一，加拿大税务局有一个专门的项目，一直密切关注业主们的房地产交易，确保业主在卖房之后将所得报告为营业收入而纳税，而不会以主要居所 (PRE)的名义而要求免税；
第二，你越频繁地出售房地产，那么就越容易引起税务人员的怀疑。事实是，即使你声称你卖的房是PRE可以避税，也必须报告房地产的销售情况。
第三，众所周知，CRA在仔细查看纳税人的事实和情况方面非常糟糕，如果对纳税人购买房产的意图有任何疑问，他们通常很少会站在纳税人一边。
第四，如果你的真正意图是保留房产以供居住或出租，那么该房产应该是资本财产（capital property），而不是商业库存（business inventory）。如果你的情况随后发生变化导致出售该房产，则无论你在短时间内出售了多少房产，都应该获得资本收益待遇而不必缴税。但关键在于，你能够快速且经济高效地让税务人员相信这一事实，而无需上法庭。
外国男人身上有骚味，三个女子闻着香嘛？扎堆往一个男人怀里挤……
问国内男人结婚前要彩礼，要钻石戒指，要房，要车，要房产证上加好名字……
你麻，问外国男人啥都不要，一个劲的倒贴往里塞……
说你贱，还真是看得起你了，祖宗八代的脸都给你丢光了，你爸妈看了晕死在厕所里，直接扔你进猪圈，我看好……
问国内男人结婚前要彩礼，要钻石戒指，要房，要车，要房产证上加好名字……
你麻，问外国男人啥都不要，一个劲的倒贴往里塞……
说你贱，还真是看得起你了，祖宗八代的脸都给你丢光了，你爸妈看了晕死在厕所里，直接扔你进猪圈，我看好……
水星双子座逆行（5月30号 ~6月23号）：在混乱中逐渐看清了方向
转赞接好运，水逆退散[中国赞]
从5月30号开始，一直到6月23号，水星将会在双子座展开逆行。相对来说，此次的逆行还算是比较友好。毕竟在入庙的位置，这种感觉就好像新娘子回娘家，把在外面喝进去的苦水，一股脑的再吐出来。几乎所有人在这个期间里，都可能会有反常的表现，仿佛是看到了另一个自己。之前很能忍的，可能会突然变的不想忍了，凡事都要追究一个所以然来，一定要问出一个“为什么”、“凭什么”；过去看起来的老好人，也会像是吃了枪药一样，变的无名狂怒；勤快的人变的懒惰；懒惰的人，又突然变的闲不下来。
每个人都将处于自己的混乱，甚至失控中。但有趣的地方在于，有些事情乱着、乱着，反而突然明朗了起来；一边不甘心，也会一边放下。没有什么事儿是真的大不了的。这大概就是双子座的思维，一个纠结又和平；矛盾又平衡的星座。我们身上双子座的特质，也会因此被无限放大。尽量的保持轻松，不必强化了水逆的影响力。
通常情况下，你的执着越多、想法越多，水逆中招的可能就会越大。除此之外，还有老生常谈的问题，比如说家用电器的损坏、通信以及电子用品的故障、航班出行的延误等等。而在双子座水逆的影响之下，小心身体还有四肢的旧疾复发，诸如腰椎、颈椎、关节的伤痛；计划的改变或者是扑空，凡事最好都要留一手，准备一个B计划；成双成对的电子用品，容易毁坏和丢失，比如说耳机、电动车把手、情侣用品等等。恋爱中的人，也要小心被人拆对，遇到婚恋上的障碍。
无论如何，切记不要谈逆色变，如果你感觉到自己并不好，或者很糟糕，那么这并不是因为水逆，只能说水逆帮助我们看到了之前就存在，却没有在意的事情。倘若你真的了解到，那就是问题，那么记得去改变他，
白羊座：你的想法很可能还会有所动摇，避免投资、签约有关的事情，并且在偏财副业上也要特别的谨慎，，并不适合盲目投资。不是绝对不能投资，而是会有很大的风险，输赢一半、一半，不是谁都可以去放手一搏。
金牛座：水星的逆行会让你们拉长战线，给你们充分的时间去调整职场的规划，做出事业上的转变，另外也需要你们留意和资金、感情有关的状况。不管是钱财还是感情以及和人情世故有关的事情，都无法一步到位。这还需要你们保持耐性。
双子座：水星的逆行发生在你的本位，这会让你们重新定义自我的价值，在这个过程中或许会经历一种割裂感，或者突然变的不像自己。甚至有可能会突然改变了计划，转移了人生方向、发展轨道。做出了某个和人生有关的重要决定。
巨蟹座：小心情绪被放大，无论别人如何去配合你，依然会你绝到不太满意。突然变的理想化，或者是过度的现实。倘若你想要把梦想照进现实，那么这可能需要付出努力甚至是付出一些代价。你们总要经由内在的取舍才可以获得平衡。
狮子座：有些事情将会触动到你们敏感的神经，让你感觉到焦虑，容易上火。小心和团队、部门有关的纠纷，或者是内部的割裂。外界不稳定的状况的，也可能会影响你们自身的感情状况。有伴侣的人，需要留意感情的变数，特别是对于不被外界认同和祝福的关系，会有分道扬镳的可能。
处女座：你的主星在双子座逆行，这会给你们带来好运的延迟，特别是和事业有关的层面，不排除你们也会做出重要的选择。一直到6月23号，水星停止逆行之后，你们才会迎来真正的转机，甚至有机会扭转今年上半年被动的局面，开始触底反击。
天秤座：留意和人际、利益有关的纠纷，你们也可能会对之前未完成的某事而心有不甘。但有些事情，最好不要太执着。得失心也不要那么重，该舍弃的就舍弃，该放弃的就放弃。等动荡和混乱过后，转机也会自然的显现出来。
天蝎座：小心健康和体能的透支，工作中、生活中还是会有琐碎缠身。情绪的起伏也会比较大，另外依然需要你们留意和债务、投资、借贷等有关的问题。在和团队、部门的磨合中，也会让你感觉到不开心、不喜欢。小心发炎、上火、失眠、内分泌失调的状况。
射手座：水星逆行之后会给你们带来好坏参半的局面。合作伙伴上容易遇到变数。在这个过程中也容易带来情绪的起伏。但同时也会有潜在的机遇和选择，需要你们保持谨慎，只适合的时间里，做出适合的决定。凡事不能太过坐以待毙。及时清理你们的人际关系。
摩羯座：水星的逆行可能会让你们旧事重提，特别是在工作、生活以及健康上，之前一直拖延着问题有可能还会再卷土重来。不要总是去逃避问题，即便在水星停止逆行之后，和家庭、房产以及感情有关的状况可能还会再继续暴露和显现出来。留意钱财、资金上的问题，避免过度的开销。否则会因钱财而发愁。
水瓶座：水星的逆行，将会打破短暂的和谐。小心和感情、人情世故有关的困扰，以及事业中和沟通、合约有关的问题。你们也容易变的心浮气躁，没有什么耐性。小心秘密的暴露，或者会遇到需要隐藏和掩饰的事情。事情也可能会变的比较麻烦，需要你们拿出更多的耐心。
双鱼座：小心和家庭、房产有关的状况，人际合作以及亲密关系也需要特别的留意。不排除你们也会在心里给周遭的人，重新排序。有人会逐渐远离你们的信任圈，也有人会让你们更加的信任和依赖。不过在水星停止逆行之后你们也可能会重新看清现实，远离不切实际的想法。
#男子打疫苗露出可爱纹身#
转赞接好运，水逆退散[中国赞]
从5月30号开始，一直到6月23号，水星将会在双子座展开逆行。相对来说，此次的逆行还算是比较友好。毕竟在入庙的位置，这种感觉就好像新娘子回娘家，把在外面喝进去的苦水，一股脑的再吐出来。几乎所有人在这个期间里，都可能会有反常的表现，仿佛是看到了另一个自己。之前很能忍的，可能会突然变的不想忍了，凡事都要追究一个所以然来，一定要问出一个“为什么”、“凭什么”；过去看起来的老好人，也会像是吃了枪药一样，变的无名狂怒；勤快的人变的懒惰；懒惰的人，又突然变的闲不下来。
每个人都将处于自己的混乱，甚至失控中。但有趣的地方在于，有些事情乱着、乱着，反而突然明朗了起来；一边不甘心，也会一边放下。没有什么事儿是真的大不了的。这大概就是双子座的思维，一个纠结又和平；矛盾又平衡的星座。我们身上双子座的特质，也会因此被无限放大。尽量的保持轻松，不必强化了水逆的影响力。
通常情况下，你的执着越多、想法越多，水逆中招的可能就会越大。除此之外，还有老生常谈的问题，比如说家用电器的损坏、通信以及电子用品的故障、航班出行的延误等等。而在双子座水逆的影响之下，小心身体还有四肢的旧疾复发，诸如腰椎、颈椎、关节的伤痛；计划的改变或者是扑空，凡事最好都要留一手，准备一个B计划；成双成对的电子用品，容易毁坏和丢失，比如说耳机、电动车把手、情侣用品等等。恋爱中的人，也要小心被人拆对，遇到婚恋上的障碍。
无论如何，切记不要谈逆色变，如果你感觉到自己并不好，或者很糟糕，那么这并不是因为水逆，只能说水逆帮助我们看到了之前就存在，却没有在意的事情。倘若你真的了解到，那就是问题，那么记得去改变他，
白羊座：你的想法很可能还会有所动摇，避免投资、签约有关的事情，并且在偏财副业上也要特别的谨慎，，并不适合盲目投资。不是绝对不能投资，而是会有很大的风险，输赢一半、一半，不是谁都可以去放手一搏。
金牛座：水星的逆行会让你们拉长战线，给你们充分的时间去调整职场的规划，做出事业上的转变，另外也需要你们留意和资金、感情有关的状况。不管是钱财还是感情以及和人情世故有关的事情，都无法一步到位。这还需要你们保持耐性。
双子座：水星的逆行发生在你的本位，这会让你们重新定义自我的价值，在这个过程中或许会经历一种割裂感，或者突然变的不像自己。甚至有可能会突然改变了计划，转移了人生方向、发展轨道。做出了某个和人生有关的重要决定。
巨蟹座：小心情绪被放大，无论别人如何去配合你，依然会你绝到不太满意。突然变的理想化，或者是过度的现实。倘若你想要把梦想照进现实，那么这可能需要付出努力甚至是付出一些代价。你们总要经由内在的取舍才可以获得平衡。
狮子座：有些事情将会触动到你们敏感的神经，让你感觉到焦虑，容易上火。小心和团队、部门有关的纠纷，或者是内部的割裂。外界不稳定的状况的，也可能会影响你们自身的感情状况。有伴侣的人，需要留意感情的变数，特别是对于不被外界认同和祝福的关系，会有分道扬镳的可能。
处女座：你的主星在双子座逆行，这会给你们带来好运的延迟，特别是和事业有关的层面，不排除你们也会做出重要的选择。一直到6月23号，水星停止逆行之后，你们才会迎来真正的转机，甚至有机会扭转今年上半年被动的局面，开始触底反击。
天秤座：留意和人际、利益有关的纠纷，你们也可能会对之前未完成的某事而心有不甘。但有些事情，最好不要太执着。得失心也不要那么重，该舍弃的就舍弃，该放弃的就放弃。等动荡和混乱过后，转机也会自然的显现出来。
天蝎座：小心健康和体能的透支，工作中、生活中还是会有琐碎缠身。情绪的起伏也会比较大，另外依然需要你们留意和债务、投资、借贷等有关的问题。在和团队、部门的磨合中，也会让你感觉到不开心、不喜欢。小心发炎、上火、失眠、内分泌失调的状况。
射手座：水星逆行之后会给你们带来好坏参半的局面。合作伙伴上容易遇到变数。在这个过程中也容易带来情绪的起伏。但同时也会有潜在的机遇和选择，需要你们保持谨慎，只适合的时间里，做出适合的决定。凡事不能太过坐以待毙。及时清理你们的人际关系。
摩羯座：水星的逆行可能会让你们旧事重提，特别是在工作、生活以及健康上，之前一直拖延着问题有可能还会再卷土重来。不要总是去逃避问题，即便在水星停止逆行之后，和家庭、房产以及感情有关的状况可能还会再继续暴露和显现出来。留意钱财、资金上的问题，避免过度的开销。否则会因钱财而发愁。
水瓶座：水星的逆行，将会打破短暂的和谐。小心和感情、人情世故有关的困扰，以及事业中和沟通、合约有关的问题。你们也容易变的心浮气躁，没有什么耐性。小心秘密的暴露，或者会遇到需要隐藏和掩饰的事情。事情也可能会变的比较麻烦，需要你们拿出更多的耐心。
双鱼座：小心和家庭、房产有关的状况，人际合作以及亲密关系也需要特别的留意。不排除你们也会在心里给周遭的人，重新排序。有人会逐渐远离你们的信任圈，也有人会让你们更加的信任和依赖。不过在水星停止逆行之后你们也可能会重新看清现实，远离不切实际的想法。
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