嗨,亲爱的,你今天生日哦,可你过得不快乐?*
*好吧,你承认哭了,你真的弱爆了。。
想想33岁的你,竟然还是个幼稚鬼,幼稚到相信用热情就可以换到热情。。
你怎么好像一直长不大?笨的要死。
你一直活的比较简单,每一步路,你都在随着心走,想爱就爱。想出发,于是就迈步向前,哪怕知道会撞破头。。
你喜欢的人你会特别感恩,你在意的事你也会更加认真。所以你一不小心就感动了,也一不小心就受伤了,再一不小心就忘了伤。。
这真的就是你呢,改不了哈哈。。
。。不管怎样,你今天受过的伤,明天一定会结痂愈合。。
所以就这样吧,请你一边哭,一边笑吧!
你会变成风,不被定义的风!永远赤诚而勇敢!
生日快乐,每天都要快乐!还要开开心心,可可爱爱,漂漂亮亮!
并且永远保持善良。

【透过碧桂园中报看民企韧性与定力,莫斌:有信心把企业竞争力越做越好】对正处于深度调整期的地产行业而言,始终坚定脚步、稳步向前的头部民营企业,在行业里已经不再是简简单单的“风向标”,而是市场的“定心丸”。
8月30日,碧桂园发布2022年中期业绩报告,显示上半年集团实现收入约为人民币1623.6亿元(下同),毛利约为172.1亿元,净利润约为19.1亿元,股东应占核心净利润约为49.1亿元。

在房地产市场尚未完全回暖、各大民营房企业绩亏损的行业大背景下,碧桂园仍能实现正收益且持续稳坐千亿阵营,展现出了较强的韧性。不过对此业绩表现,在当日盘后召开的业绩会上,碧桂园执行董事兼总裁莫斌还是以谦逊的姿态,作出了深刻的反思。

“市场变化的剧烈程度超出了我们的预期,管理层对投资者表示深深的歉意。下一步,集团会在市场分析、政策研判、冷静投资、区域布局和授权管理方面进一步加强,希望广大投资者放心,管理层有信心把企业的竞争力越做越好。”

于碧桂园而言,能抗住压力、平稳穿越周期,最好的支撑无非三大“法宝”:良好的资金面、健康的债务结构、高品质的交付力。

建立现金流“护城河”,静候市场复苏

下行市场中现金流是王道,而碧桂园也意识到了这一点,在今年上半年就一直把工作中心放在保证现金流、资产负债表及利润的平衡上,通过经营性现金流去偿还高成本、短期限的融资。

早在碧桂园今年3月的2021年业绩发布会上,莫斌就曾表示,随着房地产行业的变化,碧桂园内部的考核的标准也进行了调整:市场上行的时候以销售规模为考核目标,市场平稳时以销售回款为考核,现在市场下行的时候则以可动用资金为考核的目标。

而在此次中期业绩会上,莫斌再次强调了这一点:“在市场下行和市场筑底的过程中,企业最重要的工作是以现金流为核心,做好资产负债和利润表的平衡,保证公司能够活下去。”

根据财报,上半年碧桂园的销售回款及其他经营流入约为1800亿元,扣除土地及工程款、税金等其他经营支出后,经营性现金净流入52.5亿元。

截至6月底,公司可动用现金余额达到了1479.8亿元,其中现金及现金等价物约为1234.8亿元,受限制的预售监管资金约为244.9亿元。

充裕的现金流背后则得益于碧桂园连续多年的高回款率。上半年,碧桂园实现权益合同销售额约1851亿元,实现权益合同销售面积约2348万平米,规模继续保持行业领先。期内,集团权益回款金额约1702.9亿元,权益回款率达92%,连续7年达到90%以上。

莫斌称,碧桂园首先要保证销售回款效率,虽然这会牺牲部分短期利润,但能更好地保证现金流。

对于在手资金的安排,业绩会上,碧桂园管理层在“开源”和“节流”两个方面作出了一系列管理安排,来保持收支平衡的状态。

据了解,在收入端,碧桂园继续强调销售回款效率,上半年平均按揭放款天数同比加快了19天,新签约权益回款率提升了2个百分点。在大宗资产处置方面,上半年碧桂园通过全面盘点名下资产,共盘活收回了69亿元,对集团现金流起到了有效的补充。

另外,为了提高集团与合作方在项目层面资金使用效率,碧桂园常务副总裁程光煜指出,集团已建立合作白名单制:“在黑名单的合作方就不合作,如果是介于两者之间的,就采用资金封闭管理、控制资金的方式来解决,或者采取资金由我方归集的方式解决。”目前碧桂园已启动与39家合作方的项目分家。

对于资金的长期管控,据业绩会信息透露,碧桂园已经提前把预算做到了明年6月外,将未来可能遇到的各个风险点都纳入了考量。“如销售波动,直接融资渠道是否畅通,债务到期的安排,现金是否可盘活等,均纳入了资金预算安排,并做了极致的压力测试。”

莫斌称:“房地产市场从去年下半年下行到今天,已经在底部盘整,目前最重要的是市场信心的恢复,但恢复仍需时间。碧桂园对未来市场有信心,到明年6月份市场应该能恢复到健康发展的状态。”

维持良好债务结构,融资渠道通畅

面对下行市场中的种种不确定性,房企如何能够平稳穿越周期?答案是持续优化债务结构。

碧桂园从2018年开始“去杠杆”,从关注规模扩张到重视债务结构优化和现金流管理,到如今,债务规模和融资成本均已连续多个报告实现“双降”。

今年6月底,碧桂园的总借贷余额已进一步降至2936.77亿元,较去年年底的3179.22亿元减少了242.45亿元,降幅高达7.6%;净借贷比率为48.1%,连续多年保持在行业低位;加权平均借贷成本为5.31%。

此外,按照“三道红线”标准,截至上半年底,碧桂园现金短债比维持在2倍左右,净借贷比率为48.1%,剔除预收帐款的资产负债率下降至72%。莫斌指出,公司将在2023年中期之前实现从黄档到绿档的调整。

短债方面,据碧桂园首席财务官伍碧君于业绩会上透露:“一年内,集团在公开市场的债务约为150亿元人民币,这对碧桂园的体量来说压力不大。”

而对于美元债,据了解,进入2022年下半年,碧桂园在境外已无到期美元债,仅有两笔合计40亿元的境内公司债达到可回售状态。明年上半年,碧桂园合计有69亿元的公司债到期或达到回售状态,以及折合40亿元的美元债到期。

伍碧君表示,目前一二级市场倒挂导致境内外公开市场基本处于停滞状态,但得益于政府和监管支持,碧桂园融资情况良好。

根据公开资料,今年3月,碧桂园先后与招商银行、农行广东分行签订了150亿元及400亿元的战略合作协议。5月份,包括碧桂园在内的三家民营房企被选为“示范房企”,并完成了2022年第一期公司债券“22碧地01”的簿记建档工作,债券总规模5亿元,成为国内首批发行附带信用保护工具公司债的示范性民营房企。

此外,在交易商协会和中债信用增进公司的支持下,碧桂园在银行间市场交易商协会的50亿元中票也已经获批,9月份将进行首期发行,金额大约在15亿元至16亿元,剩余的也会在今年内择机发行。

日前有市场消息称,监管部门计划通过指定国有企业担保和承销示范性房企的人民币债券新发,为部分房企提供流动性支持,其中碧桂园、龙湖等民营房企作为示范房企被纳入考虑范围内。碧桂园彼时回应称,在交易商协会和中债信用增信担保的支持下,目前正在推进中票的发行,进一步稳定行业及公司信用情况。

据悉,从年初到现在,碧桂园已发行可转债折合33.68亿元、配售新股折合24.1亿元;而自去年下半年至今,碧桂园已成功发行多笔覆盖不同场所、不同产品的直接融资,包括合计61亿元的公司债及中期票据、合计87亿元的ABS及ABN等,是少有的能够进行全品种融资的民营房企之一。

汇丰亦在7月发布的研报称,碧桂园是迄今为止在偿还所有到期债务方面仍有良好记录的民营房地产公司之一。公司当前弱融资需求以及在债券市场高信用的表现,将有力缓解投资者对其财务状况的担忧。中信建投也在近日对碧桂园维持“买入”评级。

依靠精准布局,打造高品质交付样本

房地产行业正面临大考,除财务状况外,交付能力也成为房企的“试金石”。7月底,中央政治局会议强调,要稳定房地产市场,保交付是地方政府的首要任务。

财报显示,在市场低迷期,碧桂园始终保持战略定力,保质、准时地完成了每一套房屋的交付。今年上半年,集团已累计如期交付1070批次共计25万套房屋,覆盖全国30个省份214个城市780个区县,交付能力居行业首位,其中165个项目实现了“交付即交证”。

莫斌在业绩会上对此表示,行业艰难,作为头部企业需要担当与坚持。未来,碧桂园有能力亦有实力确保期房完美交付、保障所有债权刚性兑付,保证公司始终处于稳定经营状态下,直到市场迎来转机走上正轨。

据了解,下半年碧桂园预计将交付50万套房屋,是上半年总量的两倍,随着结转规模的大幅提升,这在一定程度上将保障公司下半年经营绩效的提升。

高品质的交付背后离不开对市场精准的研判。上半年,碧桂园加速了对部分三四线城市的项目货量布局的调整,在上半年的销售中,三四线城市的表现要比一二线城市好,销售占比也提升了1个百分点至69%。

中信证券分析师认为,虽然市场普遍认为低线城市的项目销售去化有难度,但低线也有土地款补缴规模要求很低、建安节奏调整灵活、后期建安开支占总成本比例大、预售门槛可能较低等优势。对碧桂园而言,如能以最精益化的尺度规划各项目现金流,确实较一二线城市项目更容易压缩现金开支。

财报显示,上半年碧桂园公司分别在佛山、张家口、兰州等地获取低溢价率的土地,共计新获取9个项目,权益低价仅约61亿元。对于下半年拿地方面的规划,碧桂园表示,未来将继续聚焦核心区位,布局供需关系良好的城市,获取优质的土储资源,支撑公司未来业绩的稳健发展。

克而瑞指出,面对此轮行业下行周期,碧桂园整体风险可控,且具备了较强的“恢复力”,这主要得益于企业良好的基本面以及积极主动的风险管理。在行业流动性整体趋紧的背景下,碧桂园“外部输血+内部造血”双管齐下,为流动性提供了有力保障,展现出良好的资金实力。此外,高效回款也为企业带来充足的流动性补给。

尽管地产行业分化和调整仍在持续深化,但中国经济长期向好的基本面没有改变,新型城镇化还有一段长路要走,人民对于美好生活的向往与追求不会改变。或许正如碧桂园在财报开篇中说的,“危机之中往往孕育着希望”。(李晓蓉、李琪)

#稻盛和夫去世#稻盛和夫去世,留下《活法》里的33个精髓值得一读再读:

1.一个人的人生,和他内心描画的蓝图一样。愿望就是种子,为了在人生这个庭院里扎根、开花、结果,种子是一切的开始,是最重要的因素。

2.将平凡变成非凡就是这个“持续”。 不选择捷径,一步步、一天天拼命、认真、踏实地工作,积以时日,梦想变为现实,事业获得成功,这就是非凡的凡人。

3.如果你自己能够描绘成功的过程和情景,那么你的成功概率就极高。闭上眼睛想想成功的景象,如果它在你头脑里能形成清晰的、符合逻辑的印象,那么你就一定能成功。你的愿望就一定能实现。

4.究竟要选择两条路中的哪一条,当你犹豫彷徨时,我建议你远离自我利益,选择那条充满荆棘的道路,因为这是人生“本来应该”走的路——我们就是要选择这样愚直的、艰辛的生活方式。

5.人生就是一台戏,我们每一个人都是人生的主人公。不仅如此,这台戏的编剧、导演、主演都由自己来担任。我们的人生这样自导自演的机会只有一次。

6.所谓“不可能”,只是现在不可能,对将来的自己而言那是“可能”的。应该用这种“将来进行时”来思考。我相信我们具备还没有发挥出来的巨大力量。

7.越是错综复杂的问题,就越要回到原点,根据单纯的原理原则进行判断。面对很棘手的问题,用朴实的眼睛、根据简单明快的原理,对事情的是非、善恶进行判断即可。

8.不要撒谎、要正直。不要贪得无厌,不要给他人添麻烦,对人要温和。

9.不是漫不经心的去重复与昨天一样的事情,而是今天胜过昨天,明天胜过今天,哪怕是微不足道,也必须改良改善。

10.自然界的一切生物都在规定的期限内,紧紧把握自己生命的每一分每一秒,拼命活在当下这一刻,才能使渺小的生命得以延续。

11.在和他人发生争执的时候,与其想驳倒对方,让对方自己承认缺点,还不如体谅对方,与对方一起寻求解决良策,这在解决同一问题时,其结果是迂然不同的。

12.积极的思维方式有:总是积极向前、建设性的;有一颗感恩的心,具备和大家一起行动的协调性;乐观的接受;充满善意、有理想、态度温和;不惜努力;知足、不自私,没有过分的欲望。 才智越是不同反响,就越需要正确的指针指引方向-理念、思想、世界观。

13.最紧要的就是提出一个根本的问题:「人为什么活着」 人身的意义在于:提升心性,磨炼灵魂。

14.灾难来临时,不要消沉,而应高兴。因为灾难能够把以前附在灵魂上的罪孽消除。

15.把劳动当作只是为了获取生活所需粮食的物质手段是错误的。 劳动是对自己心智的磨练,对人格的锻炼。

16.因此,如果有人问我:“你为何来到世上?”我会毫不含糊地回答:“是为了在死的时候,灵魂比生的时候更纯洁一点,或者说带着更美好、更崇高的灵魂去迎接死亡。

17.尽管感觉厌烦工作,仍坚持再作一些努力,忍辱负重,积极向前,这将导致人生的根本大转变。 勇于面对苦难,把自己逼至极限。

18.每天考虑自己的行动和心理状态,是否只考虑了自己的利益,是否有卑怯的举止等,自省自戒,努力改正。

19.只要活着就是幸福,培养对任何细小的事情都心怀感激的心性。

20.摈弃掉感性所带来的烦恼,不要总是忿忿不平、杞人忧天、自寻烦恼。相反地,为了不致事后后悔,更应全身心投入。

21.只有额头流汗,靠自己努力赚来的钱才是真正的利润。

23.你能够实现的,只能是你自己内心渴望的东西,如果内心没有渴望,即使能够实现的也实现不了。 在想要做成一件事情时,首先应该想想自己要这要做或那样做,并愿意付出比其他任何人都强烈、甚至粉身碎骨的热情,这是最为重要的。

24.乐观地设想,悲观地计划,愉快地执行。

25.在一件事情的推敲设想阶段,需要积极的乐观的态度。 在设想向具体计划转义时,应该以悲观理性的分析为主,必须想象所有可能存在的风险,慎重,小心,严密的推敲计划。 一旦从计划转入落实阶段,再次基于乐观论,坚定不移的开始行动。

26.心里的念头会牵动人生的发展,强烈的念头会发展成具象。心存善念的人,会展开美好的人生;心存歹念的人,人生不可能一帆风顺。

27.愿望强烈的程度,促使你睡也想、醒也想,一天24小时不断地思考,透彻地思考。

28.劳动获得的喜悦是特别的喜悦,玩耍和缺位根本无法替代。聚精会神,孜孜不倦,克服艰辛后,达到目标时的成就感,世界没有哪种喜悦可以类比。

29.各个细节都能明确预想到的事就一定能成功。也就是说看得见的事能够做成,而看不见的事就做不成。

30.人生中遭遇的一切事情都是由自己内心的磁石吸引而来,一切都不过是自己的“心相”在现实中原封不动的投影而已。

31.所谓“做人的正确准则”,就是正直、勤奋、谦虚、坚强、节制、自利利他等等,做人不能太自私,不能虚伪、懒惰、傲慢、卑怯、贪婪、不能骗人,不能损人利己、损公肥私等等。

32.人的灵魂可以被磨练,也可以被污染,人的精神可以变得高尚也可以变得卑微,这取决于我们的人生态度,就是我们准备怎样度过自己的人生。

33.能把考验看做机会的人——只有这样的人,才能在有限的人生中让自己的生命绽放光彩。
与其莫名其妙的为明天烦恼,与其苦思冥想去制定长远的计划,还不如全力以赴的过好今天的这一天。


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