【它山之石——房地产税和“负动产”时代】
当前,地方政府土地出让收入大幅下滑,但疫情防控和稳定经济,却导致地方政府支出大幅上升,于是,很多专家开始呼吁“房地产税”了,房地产市场体量大,若按0.5%的税率估算,40%的征收率,“房地产税”也有万亿之巨,也许能解燃眉之急?
但地方政府更担心,此时征收“房地产税”,是否会进一步打压房价(要知道房地产在中国不仅仅是一个产业,土地财政的本质是土地金融,打压房价实际上就是给地方政府再融资去杠杆),并进一步弱化居民预期和剥夺居民现金流导致消费萎靡?
亚当斯密在《国富论》里强调,土地是财富之母,劳动是财富之父,但劳动需要人,光秃秃的土地价值极其有限。可以这样说,人口增加会导致土地增值,反之,人口减少会导致土地减值。在人口即将负增长的2022年,我们更应该考虑,房地产税是否会加速“负动产”时代的到来?
以下案例取自邻国日本的现状,有缘者思之。
【1】夏普建议书
明治维新后,地租是日本税收的重要来源,不过第二次世界大战结束之后,《夏普建议书》极大地改变了日本的税收框架,地租在1950年被延续为固定资产税,成了地方政府的基础税收。这项稳定的财源不太容易受到经济形势的影响,为各地方政府构筑了重要的财政基础。
类似我国的土地财政,日本的地方政府依托的,也是基于土地和房产的固定资产税。
【2】税收框架的漏洞
随着人口老龄化和少子化的加速,日本地方政府的税收框架基于“土地神话”时代,预期土地价值永远上涨,固定资产税持续上涨,但当泡沫破灭后却没有及时调整。日本政府面对层出不穷的各种问题,采取临时的敷衍措施。
经济高度增长时期,人们渴望拥有属于自己的崭新房产,国家和地方政府也鼓励人们购买房地产,致使住房用地不断向郊区蔓延。泡沫经济的崩溃撼动了“土地神话”,住宅用地的扩张在一定程度上得到了抑制,但土地和住宅政策的大方向却并没有变。地方政府希望吸引更多人口来到自己这里,于是他们放宽管控,允许在原本仅限用于农业用地的“城镇化调整区域”建造房屋,而政府也以“刺激经济”之名,推出住宅贷款的减税政策,不断刺激人们的购房意愿,还接连放宽了对塔楼公寓建设的限制。
整个日本都大张旗鼓地兴建房产,对其他问题则一副事不关己的态度,完全没有考虑关于建造的住宅和开发的土地的“善后工作”。
【3】“负动产”的由来
日本的土地和住宅制度一直默认总会有人愿意持有不动产,从未想过有一天不动产会成为“负动产”。
住宅需要每年缴纳固定资产税,老旧的公寓需要大额的维护费用(所谓的“35年大关”难题),还有物业管理费,在经济上行期,房价上涨,这一切大多数人都没有注意到。经济泡沫破灭后,这些费用会大量侵占所有者的现金流,慢慢连卖出、继承、赠与、继续持有都成了难题。当“团块世代”逐渐老去,继承人增至几十人,却谁都不去办理继承过户的所有人不明房地产问题,日益增加的被放弃继承、却无法收归国库的悬置土地,无人管理的空置房屋和公寓管理不善问题等,都是政府未能跟随时代的步伐及时修订土地和住宅制度带来的副产品。
在少子化和东京单极集中趋势下,这项制度已经远跟不上土地价格的剧烈变动。在老龄化问题不断深化的地方,拥有现金收入的人越来越少,固定资产税成为沉重负担,这个巨大的阴影便是加重“负动产化”问题的重要因素。
【4】无法放弃的住宅和土地
日本目前还没有想放弃土地所有权就能放弃的制度。
日本《民法》第239条第2项规定“没有所有人的不动产应归属国库”,但关于哪些情况可以归属国库的标准却一直处于模糊状态。负责管理国有土地的财务省在主页上登载的方针是“对于没有行政用途规划的土地等,考虑到有可能会增加维护、管理成本(即纳税人负担),因此暂不接受捐赠。”也就是说,他们原则上不认可捐赠,各地方政府也都沿用了这个方针。
日本的民法并没有规定放弃土地应该办理哪些手续,因为明治时期制定的民法,根本没有预想到日本会出现人口减少,土地贬值成了负担的情况吧。
日本没有“扔掉”土地的制度。如果不幸持有谁都不想要的土地,就既无法卖掉也无法扔掉,只能承担物业费用和固定资产税的负担。
而在德国,法律明确规定土地是可以扔掉的。
德国的《民法》第928条第1项明确规定:“所有人可以通过向土地登记所提出放弃申请,并在土地登记簿上登记的方式放弃自己持有的土地。”同时还规定,州政府拥有优先获得被所有人放弃的土地的权利。
【5】老旧公寓的养护难题
老旧公寓应该拆掉重建,还是尽量延长使用年限?今后将有越来越多的人不得不面临这个选择。公寓有一个特点,就是随着房龄越来越老,住户的年龄也在同步增长。无论是大修还是重建,住户之间的经济条件和想法各不相同,今后会更难统一意见。有一栋公寓的居民就实际遇到了这个“双重老龄化”的问题。
“35年大关”指公寓会在这一时期迎来大修施工,需要庞大的资金进行重建或延长使用年限,对老年住户的负担能力也是一个严峻考验。
住户老龄化趋势之下,参与日常管理和维护的,不管是第三方物业管理还是业主的“自主管理”已经坚持不下去了。第三方物业管理者,经常会遇到催缴物业费的情况,公寓建好之后,满20年时空置率会上升至15%以上,出租的租金水平会下降到同样地段同样设施新房的75%左右;“自主管理模式,从业主大会的资料制作、物业费的账务管理到漏水或出现可疑人员等突发问题的应对,均由业主委员会的委员承担,所以物业费才能维持较低水平。年轻人要在工作之余处理这些事务都会很辛苦,对老年人来说就更难了。

就这样吧!愿上天护佑中华,实现伟大复兴!

【中医谈皮肤病|为什么避开过敏源还会过敏?】

主讲人:哈刚

中医皮肤科主任医师,出生于中医世家,是著名中医皮外科专家哈锐川先生之孙,是北京中医学院创始人、五十年代中医界名医、医学教育家哈玉民先生之子,哈刚师承其母国医大师、著名中医皮科专家陈彤云教授,从事中医皮科临床40余年。

每年的7月—9月,是皮肤病的高发期。随着人们的生活方式、饮食结构和环境因素改变,湿疹、寻麻疹、皮炎等过敏性疾病的发病率逐年升高,从食物到阳光,过敏原涉及范围十分广泛,我们该如何有效防治?

一、病案展示

有个病人,每天晚上起大片的荨麻疹、风疙瘩。有的时候我吃了这个东西,它也起。有时候我吃这个东西,它不起。有的时候晚上一遇凉风,我就起了。我一出汗就起了,什么样的情况都有。

现代医学怎么对待它的,就要用化验的方法等等,检查出他对哪些物质过敏。这个方法我不排斥,可以参考,对吧。它起码告诉你这个人,那么我要远离哪些东西,避免发生这个病是可以的。那么还有呢,就是给他吃一些抗组织胺药。抗组织胺药阻止什么,就是我阻断它,不让它发生这种过敏现象。但是这些药是有时间性的,24小时、48小时,它就不起作用了。一停了药以后,它还要发病。

二、中医对荨麻疹的理解

那么我们中医对这个荨麻疹的理解,我的理解是怎么回事呢,是由于你机体内部,一定是不适应外界的环境了。

我认为它是什么,肺气不足。因为肺主皮毛,毛孔的开合,闭上我能够抵御外界的刺激,打开我能够正常的把体内的热湿排泄出去。那么一定是它和别的健康的人出现了不同的地方,在于他的肺气不足了。它不可能在外界刺激情况下,灵活地、快速地发生反应了,那么就是他的肺气虚了。

我就用这种办法,用调整肺气的办法,补他的肺气,让他的体表能够抵御外界的刺激。

那么这还不够,还要分析他是由于什么造成的肺气不足。

有的人是因为湿重,有的人是因为热重,有的人是因为寒重。

那么我们还要在这个基础上,该有热的我清热,该有湿的我去湿,该有这个寒的我得给他散寒。

这样我结合起来,让他的整体处在一个新的平衡状态,他应该这个病就能够像正常人一样,就可以解决了。可以像正常人一样的生活了,对吧。

因为任何一个人去看荨麻疹,他不会满足于我不吃这个,我就不生病了,那么我不吃它。如果挑出30种来,那这30种东西我都不能吃。如果检查出来我是粉尘过敏,那我怎么呼吸?所以他要求的是我要像正常人一样生活,人家吃什么,我能吃什么,对不对。那么我们就要找出他的不足,把他这个问题解决了,这就是我们中医对待疾病的一种态度和认识。

‍三、各类皮肤病成因

中医认为疾病发生有内因和外因。

内因是情绪,各种各样情绪引起的皮肤病有很多。

带状疱疹,往往都是由于怒,着急,怒伤肝,肝气郁滞而导致的。
如果是脾,忧思伤脾,那么脾虚湿重最容易引起湿疹。
心火上炎,如果是长时间的缺觉又思虑过度,容易引起神经性皮炎。
肾,惊恐伤肾,容易引起什么头发,这些病变,这些都有关系。

喜怒忧思悲恐惊,过分地这种精神上的刺激,可以导致脏腑功能失调而导致皮肤病的发生。

同时反应在皮肤上的病,反过来我也知道,你的哪一些脏器出现问题了。

外因有什么呢,风寒暑湿燥火,我们也叫六淫。

这个六淫它本身是正常的气候变化,但是如果时令不正,该热的时候不热,该凉的时候不凉,气候变化人不能适应了,那么也会成为致病因素。

所以这些内因和外因导致了人在活着的时候,出现了不适应的情况,出现了疾病。

四、中医的治疗理念与方法

那么我们就要,从分析这个疾病在人身上引起了,我们脏腑哪些方面出现了不平衡。

那么我们就要采用,这个调整我们机体内的阴阳平衡的办法,使它达到一个相对的平衡状态。

你哪些方面出现了阴阳不平衡的情况,我们就把它上升为理性的东西了。用理性的这种观点,去分析你的疾病的问题出现在什么地方了。

究竟你这个病位是在表,还是在里,是属寒的是属热的,是实证还是虚证,然后我们最后把它提高为,你究竟你的阴阳出现了哪些问题,是阴虚是阳虚,是阴盛是阳盛。

那么我们在用药的时候呢,也是同样采取这种办法,你病在表,我用解表的方法,你病在里,我用治疗你脏腑功能失调的这些药物,就是用这种寒者热之热者寒之,虚则补之实则泄之,这种办法,来达到你机体一个新的阴阳平衡的状态。

这个平衡是暂时的,是相对的,而不平衡是绝对的,所以我们总是要在人的活着的时候,要不断的调整,让他不断地达到新的平衡,这就是我们医生和疾病做斗争的过程。

(原创 纪录者岐黄子 纪录中医)
(配图/编辑:御封天医)

地藏經的啟示 (一)

金闕宮每年的普度法會節日我都會讀地藏經,十六年來好像已經成為我的必讀經書,雖不敢說完全了解地藏經裡面的所有解義,但每次念經時總會從經言裡得到很多啟發,當然年年普渡讀地藏經都有不同的感受跟啟示,地藏經裡亦道出人性弱點,述說人類雖然可接受誠實之語,道心還是存疑惑,雖說頂禮接受,卻又未免心存興謗,所以只要是人就必須身體力行勤於奉真道而行,才不至於墮落惡趣輪迴業!我再慢慢分享地藏祖師給我的點滴啟示!

眾所皆知,地藏經算是一本孝經,其中含意教化世人切莫輕慢神鬼界,也教化世人必須有慎終追遠,孝敬父母的觀念,更要相信無形界的冥刑! 古言;天下沒有不是的父母,能把我們生下養大我們就是一種恩惠,所以父母恩不能忘,每位金闕祖師的教化我們的言論也是如此,地藏祖師常對我跟阿爸說一句很中肯的話:就算你的父母親今生做了很多錯事,造了很多因果,你永遠沒有理由不孝順父母,除非父母執意跟你斷絕往來,但修行人絕對要有智慧知道如何孝敬父母,這也是修行人必修之課,地藏祖師還說大部分孝順父母的人運氣都不會太差!

地藏經第一品就是婆羅門女母親不敬三寶的故事,婆羅門女的母親因為不信因果心存邪見,又不敬三寶,最終母親魂落無間地獄受刑,因果罪債計當隨業,但因為婆羅門女誠心供養因而母親得以脫離地獄之苦,最後婆羅門女立誓弘願,其實婆羅門女就是地藏菩薩的化身!

地藏經的第一品的啟示就教導我們該如何孝敬父母,孝敬天地,雖說每位金闕祖師的經言都是修路的指引,但也不是版版訂死的教條,確實有其因時制宜的存在,提供每個人練就自身修行法門,至於練道練得好或不好也非我們說的算,加上無形累世業的羈絆,都是由冥府主宰東嶽大帝來審判你,金闕祖師給予世人的只是個指引,但如地藏經前面所言,世人就是自己的工畫師,至於你要如何工畫你的人生,這抉擇是由人自己做主,一切唯心造,如果你要走違心之論,那也怪不得任何神明與任何人!
金闕地藏祖師告誡我,欲求通達三界理,必須身體力行持恆實踐千百萬次,才能一次次的了悟金闕祖師所言的真道,無形界種種的天界也非人能一一理解,無形界在地球上的任何鬼神界也非是人一一能說出,就連地藏經言也謙虛地說:若以神力測度,千劫測度皆不能得知,更何況人呢?

但有形界的人所做的事,無形界肯定是洞悉的一清二楚,人理當信受真神啟示,才不致墮於惡道,如果多年來信金闕祖師的金闕人,謹記祖師的告誡,欲求離苦得樂不墮惡道,就必須遵守與金闕祖師的誓願,千萬別以「變相」的方式禮師,人的智慧絕對敵不過無形億萬年智慧,不論你如何以變相卻不被金闕祖師接受的方式禮師,這相對的也是不敬天地父母的舉動,換位思考一下,你若是神你會接受你所不喜歡的變相方式嗎? 當然不會吧!奉勸金闕人若了解地藏經教化世人孝敬父母本是我們該有的舉動! 如果你孝敬父母,相對地你也會孝敬天地,如果你不孝敬父母,相對的,連自己的親生父母你都不願意孝敬了,你還會孝敬天地嗎?騙肖! 答案大家都知道,我非常相信不孝敬父母絕對會有現世報在身,因為我看到很多案例都是如此,真的可怕啊!所以好好做個孝敬父母的金闕修行人才不枉費金闕祖師的牽引!


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