房企债务暴雷及预售房烂尾数量增加的当下，网红经济学家任泽平马上跳出来呼吁取消预售，并列举了千万个预售的坏处。从这件事上，我算是看清了任泽平，就是个博眼球的网红，经济学只是他博眼球的工具而已。中国二十年商业地产，解决了老百姓的居住需求，解决了城市的商业用房需求，房地产推动了中国经济的快速发展，这当中房屋的预售制度，按揭制度起到了非常积极的作用，因为今天出了点事，就全面否定这些制度，可不就是博眼球吗？越来越觉得，经济学家研究经济，跟吃多了放屁区别不大。我的老乡马光远也跟着任泽平学，可能也是看到极端言论好聚粉吧。一等人才绝对在商业领域，科研人员至多居二等，文科领域的科研人员二等都难。

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卖楼花：预售制度，是不是烂尾楼的“罪魁祸首”？

最近，烂尾楼频频上新闻，居家之力购买的房子交付无期，很多业主选择“强制断供”，还有朋友在咨询，问要不要参与断供。

我当然只能说一些法律风险，但这个事情背后，就引起了对房屋预售制度，也就是俗称的“卖楼花”制度的讨论。

我的好朋友马光远先生，他一直主张要现房交易，反对卖楼花。他认为卖楼花是造成目前局面的罪魁祸首。

我个人有一点不同意见。

所谓“卖楼花”，大陆学的是香港，香港最早搞的是霍英东。

那个时候香港卖房子很难，因为房价很贵，买得起房子的人很少，所以他就搞了个分期付款，第一次给50%，每完成一个进度给10%，最后给完。这基本就是个分期付款的概念。

这个制度，肯定是有这种烂尾的弊病。我交你50%，你万一修不完、倒闭了，我风险多大呀？

但好处也很明显，就是更多的人有能力去买房子了，能够极大的盘活房地产市场，霍英东出了“卖楼花”制度以后，整个香港的楼市迎来了一波热潮。

改革开放以后，我们学房屋预售制度的时候，也把这个学了来，其实也是为了盘活国内房地产市场。

这个制度，有这样那样的问题，但是老实说，如果没有这个制度，大多数的中国人恐怕是买不起房子的，我们的城市化的速度，也会大打折扣。

中国在过去20年里，城市化进程几乎是狂澜一般的突进。很多中小城市甚至县城，在基建水平上、在居住水平上，都有很大的提高。

这不是为烂尾做洗地，这是个事实。这个制度，它对于激活需求，对于让更多的人有机会在城市里买上房子，是很有意义的。

大家常说，买了一套房，背了一身债。但是如果大家问问老人，就会知道，在80年代、90年代，住筒子楼的时候，搞上一套房子，哪怕是老破旧、脏乱差，都是多么的不容易。

今天中国城市翻天覆地的变化，跟很多制度创新是有关系的。

我们接着讲这个制度的风险。风险巨大，这是毫无疑问的。

因为你交了50%以后，房地产商垮掉怎么办？

事实上，香港后来也出现了烂尾现象。在2003年左右，出现了一次比较大范围的的烂尾。后来，香港政府对预售进行了很严格的制度规范，包括要有银行或者是财务公司做担保，即便地产商垮掉以后，这些担保商能够保证把房子给完成；钱在指定账户里要严格监管，要保证这个钱能够用于帮助大楼完成等等。有一系列的防范风险的措施。

但在风控制度上，我们落实得很糟糕，这是今天出现问题的关键原因。

除了风控，解决烂尾问题还有一个关键，那就是稳定市场信心。

以前也不是没有烂尾，但是因为整体对房地产比较有信心，如果出现了一个烂尾，他总是很容易找到收购方。小公司烂尾了，找大公司把它盘过来，继续盖、继续卖。基本上都内部消化掉了，问题不大。

但是当市场信心不足的时候，这一条路其实也断掉了。没有人愿意接手，目前只能是地方政府自己想办法，甚至业主自己想办法。

这世上没有完美的制度，预售制度也是如此。但关键还需要解决风控问题和市场信心问题。

我们之后继续讨论。