【能从房企拿回500万？杭州一小区交付快满8年，业委会主任每天盯紧这件事】位于杭州市拱墅区的方圆府小区，交付即将满8年，小区业委会主任金先生最近每天都会上杭州市住保房管局官方网站查一下，看看最新发布的物业保修金公告中有没有涉及自家小区的。
“按照相关物业管理规定，开发商在小区交付前在房管部门都会交存一笔物业保修金，俗称质保金，这笔费用存储期限通常为8年。在物业保修金8年存储期限届满前一个月内，房管部门会将拟退还物业保修金的事项进行公示，公示期内，如果业主、业委会等没有提出异议，物业保修金将会退还给开发商。”
金先生说，目前小区存在很多质量问题，开发商尚未解决。“所以我们必须紧紧盯着，在小区物业保修金拟退还公示期间提出异议并举证，这样可以防止开发商拿走物业保修金后，就不履行保修责任了。”
给小区做“体检”发现诸多质量问题
跟开发商交涉后问题尚未完全解决
金先生说，去年，他们这届业委会上任之初，就对小区做了一次第三方物业承接查验，一来为了摸清“家底”，二来给小区做一次“体检”。结果一查就查出了很多问题。
“比较严重的包括房屋屋顶、墙面都存在渗漏水情况，墙面出现开裂、脱落，个别房屋有沉降问题，地下室冒水等。此外，还查出管道出现堵塞，而堵塞原因是当初开发商使用的管道型号不符合要求；绿化问题也很严重，我们去城建档案馆查资料，发现当初绿化竣工验收时因为绿化配比不足，开发商在一些消防通道上铺上小碎砖，上面撒草籽来“蒙混过关”，而这又导致消防通道宽度不足，不符合消防要求。”金先生说，这些问题林林总总归结起来，涉及整改资金估计在500万元左右。
金先生说，业委会把这些问题都取证后，去年发函给了开发商，要求对方整改。
“第一次发函后，如石沉大海，开发商没有回应。”为此，金先生又咨询了律师，律师表示可以通过EMS邮寄、公证发函、发律师函等方式给开发商，这些都能作为日后起诉的证据。“我们第二次发函给开发商后，开发商终于来联系我们了。”目前，开发商已经对小区部分出现渗漏水和墙面开裂问题的房屋进行了维修，但是仍有部分楼幢尚未维修，另外绿化、消防等问题尚未维修整改。
“我们小区今年夏天就要交付满8年了，根据小区规模，估计物业保修金在1000万元左右。”金先生说，“所以我们现在严阵以待，在开发商解决这些质量问题以前，不能让他们拿回这笔质保金。”
物业保修金是房屋“两金”之一
数额达到数百万元甚至上千万元
大多数业主都知道，自家房子交付时交过一笔物业专项维修资金，但对于由开发商交存的物业保修金却可能不太清楚。
物业保修金和物业专项维修资金，即房屋的“两金”，也就是大家通常所说的房屋“质保金”和“养老金”。“两金”都用作房屋维修，一个用于保修期内，一个用于保修期满以后，给房屋提供全生命周期的维修费用保障。
根据新版《杭州市物业管理条例》第六十六条，用于销售的物业，建设单位应当在竣工验收前，按物业建筑安装总造价百分之二的比例，向房产主管部门指定的物业保修金管理机构交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保证。通常住宅小区的物业保修金都在数百万元，高的甚至达到上千万元。
比如，杭州市房管部门公布过2021年物业保修金交存情况，其中，葛洲坝中杭府交存的物业保修金约为1367万元；大家传宸府交存的物业保修金约为1103万元；汇港城三期交存的物业保修金约为1094万元；融创金成臻蓝府交存的物业保修金约为1005万元；保利滨江上品交存的物业保修金约为893万元；金科碧桂园博翠府交存的物业保修金约为754万元；融信远洋厘望轩交存的物业保修金约为372万元。
在物业保修期内，经鉴定房屋等建筑安装工程存在质量问题，但是建设单位不履行保修责任或者不能履行保修责任的，业主或者业委会可以申请使用物业保修金。业委会按照规定动用物业保修金后，建设单位应当在保修金使用后15日内足额补存保修金。
此前，杭州不少小区都在8年期限内动用过物业保修金。比如位于丁桥的阳光逸城，当年因为顶楼漏水问题严重，交存的物业保修金几乎全部都投入了维修。
根据《浙江省住宅物业保修金管理办法》，正常使用条件下，住宅物业保修期限为：屋面防水工程不低于8年；有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于8年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。
新版物业管理条例出台后
物业保修金拟退还环节有变化
今年3月1日起，杭州正式施行新版物业管理条例。相比老版物业管理条例，在物业保修金拟退还环节出现了一些新变化，值得业主们和业委会引起重视。
杭州第三方物业管理专家娄云林说，以前，小区物业保修金存储期限届满前，物业保修金管理机构将拟退还物业保修金事宜公示后，如果业主、业委会等有异议的，只要业委会不同意，开发商就无法拿回这笔物业保修金。
但是新版物业管理条例实施后，根据第六十八条规定，“物业保修金管理机构在物业保修金存储期限届满前一个月内，将拟退还物业保修金的事项在相关物业管理区域内进行公示，期限为三十日。在公示期内，业主、业主委员会、物业服务人未提出异议的，物业保修金本息余额退还给建设单位或者继续履行保修责任的单位；有提出异议的，建设单位或者继续履行保修责任的单位与异议提出人应当在六个月内解决争议。逾期未解决争议，且异议提出人未就争议事项提起诉讼或者申请仲裁的，物业保修金本息余额退还给建设单位或者继续履行保修责任的单位。”
娄云林说，这意味着，新版物业管理条例实施后，对于物业保修金，业委会需要提前做准备，把小区存在的质量问题都整理好，做好图文证据的保存，把这些证据发给开发商，督促开发商尽早维修。这样的话，在物业保修金拟退还公告公示期间，业委会向管理部门提出异议和证据后，可以暂时截留这笔物业保修金；如果开发商仍置之不理，业委会还需要在6个月内起诉开发商或申请仲裁等。（钱江晚报·小时新闻记者 徐叔竞）
“按照相关物业管理规定，开发商在小区交付前在房管部门都会交存一笔物业保修金，俗称质保金，这笔费用存储期限通常为8年。在物业保修金8年存储期限届满前一个月内，房管部门会将拟退还物业保修金的事项进行公示，公示期内，如果业主、业委会等没有提出异议，物业保修金将会退还给开发商。”
金先生说，目前小区存在很多质量问题，开发商尚未解决。“所以我们必须紧紧盯着，在小区物业保修金拟退还公示期间提出异议并举证，这样可以防止开发商拿走物业保修金后，就不履行保修责任了。”
给小区做“体检”发现诸多质量问题
跟开发商交涉后问题尚未完全解决
金先生说，去年，他们这届业委会上任之初，就对小区做了一次第三方物业承接查验，一来为了摸清“家底”，二来给小区做一次“体检”。结果一查就查出了很多问题。
“比较严重的包括房屋屋顶、墙面都存在渗漏水情况，墙面出现开裂、脱落，个别房屋有沉降问题，地下室冒水等。此外，还查出管道出现堵塞，而堵塞原因是当初开发商使用的管道型号不符合要求；绿化问题也很严重，我们去城建档案馆查资料，发现当初绿化竣工验收时因为绿化配比不足，开发商在一些消防通道上铺上小碎砖，上面撒草籽来“蒙混过关”，而这又导致消防通道宽度不足，不符合消防要求。”金先生说，这些问题林林总总归结起来，涉及整改资金估计在500万元左右。
金先生说，业委会把这些问题都取证后，去年发函给了开发商，要求对方整改。
“第一次发函后，如石沉大海，开发商没有回应。”为此，金先生又咨询了律师，律师表示可以通过EMS邮寄、公证发函、发律师函等方式给开发商，这些都能作为日后起诉的证据。“我们第二次发函给开发商后，开发商终于来联系我们了。”目前，开发商已经对小区部分出现渗漏水和墙面开裂问题的房屋进行了维修，但是仍有部分楼幢尚未维修，另外绿化、消防等问题尚未维修整改。
“我们小区今年夏天就要交付满8年了，根据小区规模，估计物业保修金在1000万元左右。”金先生说，“所以我们现在严阵以待，在开发商解决这些质量问题以前，不能让他们拿回这笔质保金。”
物业保修金是房屋“两金”之一
数额达到数百万元甚至上千万元
大多数业主都知道，自家房子交付时交过一笔物业专项维修资金，但对于由开发商交存的物业保修金却可能不太清楚。
物业保修金和物业专项维修资金，即房屋的“两金”，也就是大家通常所说的房屋“质保金”和“养老金”。“两金”都用作房屋维修，一个用于保修期内，一个用于保修期满以后，给房屋提供全生命周期的维修费用保障。
根据新版《杭州市物业管理条例》第六十六条，用于销售的物业，建设单位应当在竣工验收前，按物业建筑安装总造价百分之二的比例，向房产主管部门指定的物业保修金管理机构交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保证。通常住宅小区的物业保修金都在数百万元，高的甚至达到上千万元。
比如，杭州市房管部门公布过2021年物业保修金交存情况，其中，葛洲坝中杭府交存的物业保修金约为1367万元；大家传宸府交存的物业保修金约为1103万元；汇港城三期交存的物业保修金约为1094万元；融创金成臻蓝府交存的物业保修金约为1005万元；保利滨江上品交存的物业保修金约为893万元；金科碧桂园博翠府交存的物业保修金约为754万元；融信远洋厘望轩交存的物业保修金约为372万元。
在物业保修期内，经鉴定房屋等建筑安装工程存在质量问题，但是建设单位不履行保修责任或者不能履行保修责任的，业主或者业委会可以申请使用物业保修金。业委会按照规定动用物业保修金后，建设单位应当在保修金使用后15日内足额补存保修金。
此前，杭州不少小区都在8年期限内动用过物业保修金。比如位于丁桥的阳光逸城，当年因为顶楼漏水问题严重，交存的物业保修金几乎全部都投入了维修。
根据《浙江省住宅物业保修金管理办法》，正常使用条件下，住宅物业保修期限为：屋面防水工程不低于8年；有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于8年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。
新版物业管理条例出台后
物业保修金拟退还环节有变化
今年3月1日起，杭州正式施行新版物业管理条例。相比老版物业管理条例，在物业保修金拟退还环节出现了一些新变化，值得业主们和业委会引起重视。
杭州第三方物业管理专家娄云林说，以前，小区物业保修金存储期限届满前，物业保修金管理机构将拟退还物业保修金事宜公示后，如果业主、业委会等有异议的，只要业委会不同意，开发商就无法拿回这笔物业保修金。
但是新版物业管理条例实施后，根据第六十八条规定，“物业保修金管理机构在物业保修金存储期限届满前一个月内，将拟退还物业保修金的事项在相关物业管理区域内进行公示，期限为三十日。在公示期内，业主、业主委员会、物业服务人未提出异议的，物业保修金本息余额退还给建设单位或者继续履行保修责任的单位；有提出异议的，建设单位或者继续履行保修责任的单位与异议提出人应当在六个月内解决争议。逾期未解决争议，且异议提出人未就争议事项提起诉讼或者申请仲裁的，物业保修金本息余额退还给建设单位或者继续履行保修责任的单位。”
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草根想要出人头地，就需要比别人付出更多。
以前为了多赚点钱，我曾以中间人的身份，介绍A与B双方认识，有过多次合作。
在A与B双方的合作过程中，出过很多的问题。
比如沟通不顺畅，异地人员配合成本太高，方案制定本身存在问题等等。
我呢，则负责各种问题的解决方案以及协调双方的沟通。
但最要命的是，在合作中期，钱上面出了事情。
A所在的企业是家传统型集团企业，规模巨大。
了解这种企业的朋友都知道，他们虽然不会赖账，但财务审批流程繁琐，账期也长。
合作之初，我就已经考虑过这方面的问题，建议双方采用了分三次付款的方式。
可没想到的是，那时正值年末，A所在的集团要进行财务核算，暂时冻结了项目款项的支付，申请特批需要上报到集团总部，不但走流程需要拖很长时间，最终是否会特批也是未知数。
当B方面知道这件事后直接炸锅了——由于异地问题，项目所需的很多人力，是B自行雇佣来进行的，其费用计入总支付款项，由A统一结算。现在钱过不来，他们雇的人拿不到工资，吵着要罢工。
B方面的负责人正好外出，负责后勤的小姑娘哪见过这种阵势，躲在房间里不敢出来。
我了解情况后，赶紧跑到现场去调解。
那场面……现在想来都有些尴尬。
第三方雇员中，有很多从事体力劳动的人，他们表达愤怒的方式，可不像白领那样斯文，找不到负责人，好容易逮住我，狠不得生吞活剥。
在这种情况下，你谈人生，谈理想，谈情怀？什么都是狗屁。
我只好把身上所有的现金取出来，请大家吃了顿饭，承诺一定会尽快解决此事，才暂时把场面稳住。
B也没想到会出现这种情况，连忙跑回场地，问我之后该怎么办。
当时我也很慌乱，心里没什么主意，就说当一切都没发生过，照旧干活，我再去了解下A那边的情况。
A那边得知情况也很慌，他去这个集团不久，负责的事情如果办砸了，自己的位置也会不保。但是财务审批这事只能走流程，无论他怎么催，也没有效果。
回到家已是深夜，我躺在床上，翻来覆去睡不着，索性坐起来，重新梳理现在的状况。
A作为空降兵，新加入集团不久，曾和我提过公司内部关系较为复杂，他作为新项目的负责人，也承受着很大的压力。这件事情如果办不好，他在集团的前途肯定会受到影响。现在项目进行了一半，他想再换合作方重来时间也不够了。
B方面他们如果拿不到钱，不但自己白白辛苦了这么久，还要额外支付第三方雇员的薪酬，项目不顺利对他们来说也是不小的损失，所以肯定不会有做出终止项目的可能。
现在，就只是钱的问题。
如果仅仅是钱，那么一切就都好办了。
第二天我通知双方，项目后续的尾款，由我先行垫付，在合同中补充相关的内容。
A和B都很吃惊，但他们知道，这是目前最好的解决办法。
当然，他们不知道，那是我全部的积蓄。
在那个夜晚，我想了很多。
A、B两人也是我认识多年的朋友，我对他们的为人还是很有信心的。
如果这个项目黄了，作为中间人的我，断然不会有什么损失，但A、B与我，可能再也不会有合作的可能性，甚至我会失去A或B这个朋友。
更重要的是，人家出于信任，千里迢迢跑来找你合作，最后事情搞砸了，这传出去，别人会怎么看？
虽然我是个无名之辈，却也极为重视自己的名誉，更何况拿钱办事，既然应承下来，就必须尽全力做好，这也是我做人的准则。
接下来的日子里，我每天都会祈祷，千万不要再出什么漏子，倒不是怕钱打水漂，而是如果再出意外，我就真的没有能力控制局面了。
我不但每天都时刻的紧盯着项目进度，还专程跑到A集团总部所在地，和他们的集团老总解释情况，争取加快特批进度。
索性，一切都还顺利，A集团内部对此次合作的成果评价很高，B这边最终也拿到了全部款项——虽然前后拖了两个多月。
当最后一笔钱到账时，我总算可以睡个好觉了。
大家举行庆功宴，A端着酒杯对我说：
“我们认识这么久，你最近的表现真的令我很惊讶，你比之前成长的太多。”
我笑笑，什么也没说。
没有人知道，我在用网银转账给他们垫钱的时候，盯着那个确定按钮看了一个多小时。
没有人知道，我在项目现场，安抚愤怒的工作人员后，躲在卫生间里痛哭流涕。
也没有人知道，我在和比我大二十几岁的集团老总面前，手一直不自主的颤抖——长达两个多小时的交涉，没有为我准备座椅与水，即使是我的反复要求下。
我成长了吗？我很厉害吗？
我只是被逼的没有选择。
如果我有个好爹，我不至于为了赚点钱，接这样受苦受累的活，用不着为了争取早日结款，去受人家的气。
如果我有钱，我不会因为这笔垫款，导致两个月连肉都不敢吃，也不会每天晚上，都要做好下个月没钱交房租只能搬家的心理准备。
这一切，我都没有。
没有，怎么办呢？
靠自己拼啊！
不然去买彩票吗？
这个社会永远都是弱肉强食，适者生存。
拼不起钱拼不起爹，就他妈拼命！
一个男人只要还敢于拼命，就绝对不会是弱者。
以前为了多赚点钱，我曾以中间人的身份，介绍A与B双方认识，有过多次合作。
在A与B双方的合作过程中，出过很多的问题。
比如沟通不顺畅，异地人员配合成本太高，方案制定本身存在问题等等。
我呢，则负责各种问题的解决方案以及协调双方的沟通。
但最要命的是，在合作中期，钱上面出了事情。
A所在的企业是家传统型集团企业，规模巨大。
了解这种企业的朋友都知道，他们虽然不会赖账，但财务审批流程繁琐，账期也长。
合作之初，我就已经考虑过这方面的问题，建议双方采用了分三次付款的方式。
可没想到的是，那时正值年末，A所在的集团要进行财务核算，暂时冻结了项目款项的支付，申请特批需要上报到集团总部，不但走流程需要拖很长时间，最终是否会特批也是未知数。
当B方面知道这件事后直接炸锅了——由于异地问题，项目所需的很多人力，是B自行雇佣来进行的，其费用计入总支付款项，由A统一结算。现在钱过不来，他们雇的人拿不到工资，吵着要罢工。
B方面的负责人正好外出，负责后勤的小姑娘哪见过这种阵势，躲在房间里不敢出来。
我了解情况后，赶紧跑到现场去调解。
那场面……现在想来都有些尴尬。
第三方雇员中，有很多从事体力劳动的人，他们表达愤怒的方式，可不像白领那样斯文，找不到负责人，好容易逮住我，狠不得生吞活剥。
在这种情况下，你谈人生，谈理想，谈情怀？什么都是狗屁。
我只好把身上所有的现金取出来，请大家吃了顿饭，承诺一定会尽快解决此事，才暂时把场面稳住。
B也没想到会出现这种情况，连忙跑回场地，问我之后该怎么办。
当时我也很慌乱，心里没什么主意，就说当一切都没发生过，照旧干活，我再去了解下A那边的情况。
A那边得知情况也很慌，他去这个集团不久，负责的事情如果办砸了，自己的位置也会不保。但是财务审批这事只能走流程，无论他怎么催，也没有效果。
回到家已是深夜，我躺在床上，翻来覆去睡不着，索性坐起来，重新梳理现在的状况。
A作为空降兵，新加入集团不久，曾和我提过公司内部关系较为复杂，他作为新项目的负责人，也承受着很大的压力。这件事情如果办不好，他在集团的前途肯定会受到影响。现在项目进行了一半，他想再换合作方重来时间也不够了。
B方面他们如果拿不到钱，不但自己白白辛苦了这么久，还要额外支付第三方雇员的薪酬，项目不顺利对他们来说也是不小的损失，所以肯定不会有做出终止项目的可能。
现在，就只是钱的问题。
如果仅仅是钱，那么一切就都好办了。
第二天我通知双方，项目后续的尾款，由我先行垫付，在合同中补充相关的内容。
A和B都很吃惊，但他们知道，这是目前最好的解决办法。
当然，他们不知道，那是我全部的积蓄。
在那个夜晚，我想了很多。
A、B两人也是我认识多年的朋友，我对他们的为人还是很有信心的。
如果这个项目黄了，作为中间人的我，断然不会有什么损失，但A、B与我，可能再也不会有合作的可能性，甚至我会失去A或B这个朋友。
更重要的是，人家出于信任，千里迢迢跑来找你合作，最后事情搞砸了，这传出去，别人会怎么看？
虽然我是个无名之辈，却也极为重视自己的名誉，更何况拿钱办事，既然应承下来，就必须尽全力做好，这也是我做人的准则。
接下来的日子里，我每天都会祈祷，千万不要再出什么漏子，倒不是怕钱打水漂，而是如果再出意外，我就真的没有能力控制局面了。
我不但每天都时刻的紧盯着项目进度，还专程跑到A集团总部所在地，和他们的集团老总解释情况，争取加快特批进度。
索性，一切都还顺利，A集团内部对此次合作的成果评价很高，B这边最终也拿到了全部款项——虽然前后拖了两个多月。
当最后一笔钱到账时，我总算可以睡个好觉了。
大家举行庆功宴，A端着酒杯对我说：
“我们认识这么久，你最近的表现真的令我很惊讶，你比之前成长的太多。”
我笑笑，什么也没说。
没有人知道，我在用网银转账给他们垫钱的时候，盯着那个确定按钮看了一个多小时。
没有人知道，我在项目现场，安抚愤怒的工作人员后，躲在卫生间里痛哭流涕。
也没有人知道，我在和比我大二十几岁的集团老总面前，手一直不自主的颤抖——长达两个多小时的交涉，没有为我准备座椅与水，即使是我的反复要求下。
我成长了吗？我很厉害吗？
我只是被逼的没有选择。
如果我有个好爹，我不至于为了赚点钱，接这样受苦受累的活，用不着为了争取早日结款，去受人家的气。
如果我有钱，我不会因为这笔垫款，导致两个月连肉都不敢吃，也不会每天晚上，都要做好下个月没钱交房租只能搬家的心理准备。
这一切，我都没有。
没有，怎么办呢？
靠自己拼啊！
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这个社会永远都是弱肉强食，适者生存。
拼不起钱拼不起爹，就他妈拼命！
一个男人只要还敢于拼命，就绝对不会是弱者。
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