轻卡行业首个百万英雄联盟成立，欧马可用突破极限重新定义轻卡边界
一直以来，重卡领域的百万公里联盟一个个成立，轻卡行业却没有百万公里联盟的身影，对于轻卡而言，百万公里意味着什么？到达百万公里的背后又有怎样的背后故事？
2022年8月28日，欧航欧马可在广州成功举办首届百万公里超级英雄联盟论坛，并与首批百万公里超级英雄卡友代表进行线上线下深度交流，各位超级英雄与行业专家、技术大咖集结一堂，共同探讨轻卡领域车辆破百万背后的故事。
13年磨合定制高端，百万公里高效运营验证超级卡车可靠品质
北京福田康明斯发动机有限公司轻型业务总监郑祥云表示，自2009年到现在，欧马可与福康13年来一直致力于打造轻卡行业领导者产品，诸如“冷链一哥”、“国六一哥”等称号都显示出客户的高度认可。如今，福康与欧马可一起见证了一个又一个百万公里，今天的百万公里超级英雄联盟论坛，就是共同来揭秘百万公里联盟一路走来的背后故事。
一直以来，在轻卡行业欧马可的领导者地位是毋庸置疑的。对此，欧航欧马可研发副总裁韩云霄表示：“一直以来，欧马可与供应商体系都不仅仅是简单的合作。自2006年欧马可诞生以来，定位就是高端轻卡领导者。2009年双方达成战略合作后，欧马可携手福康基于高端物流的需求，对96、101、115等功率段的动力一起进行研发、测试、标定，为现如今轻卡市场的动力奠定了一定开端和基础。尤其是欧马可在环卫、冷链等专用车领域的高端路线，也无形中拉动了整个行业的发展”。
然而，并没有人能随随便便的成功，在一位位百万公里超级英雄的背后，是欧马可与福康十几年来“相爱相杀”的胜利结晶。韩云霄表示，欧马可与福康从开始的磨合到最后的一体化运营，整个过程是非常波折的，康明斯有着自己的设计标准和文化，福田也有自己的客户基础和技术累积，因此，13年的研发过程中，两个团队之间也避免不了摩擦和矛盾，但一路走来双方都是始终以客户为中心，精准把握客户需求，尽全力为用户提供优质产品。欧马可与康明斯就像“老父亲”和“老母亲”不断磨合，认真探讨迭代问题、不断优化设计，减少终端客户会面临的问题，就为了产品这个“孩子”能够为用户带来更高的价值。
中轻卡到底是如何实现百万公里的？作为车辆重要内核的发动机到底如何做到“开不坏”？面对众多卡友的疑问北京福田康明斯发动机有限公司质量总监张明广表示，福田康明斯的产品质量开发与质量控制是真正经由欧美中三国的顶尖人才共同打造。以F系列发动机来说，早在2006年便在英国进行研发。进入中国市场后，为了适应国内用户的使用场景，福康对F系列发动机进行了大量本土化研发与改良，以真正适应国内不同场景、不同工况下产品的耐用性与可靠性。福康与欧马可所走的高端定制路线，对于开发和制造要求更高，福康从2009年工厂投产之初便采用国际化标准，打造全球技术领先的工厂，无论是排放标准、B10寿命等都走在行业前面，高标准严要求，从而助力整车品质不断提升。
真实拆机+配件数据分析，百万公里背后“机密”的深度挖掘
说的好不如做的好，对于欧马可百万公里的实现，超级商用车总编牛汉华专门拆解了一台行驶了126万公里的发动机，以最直白的方式揭秘其百万背后的“机密”。牛汉华表示，市场上都说福康与欧马可是最佳CP，其实车辆到底怎么样用户心里跟明镜似的。我们当时拆开发动机时看到网状纹还在，气门封闭状态也证明当时的福康发动机行驶了126万公里依然处于低磨损的状态。一百万公里后仍然能运行是有前提条件的，那就是远高于标准的配置与技术。比如欧马可用的柴滤型号与进口的斯堪尼亚是一模一样的，诸多的配置也都是更加优质。因此，最了解中国市场的还是中国工程师。欧马可真的在用心打造更适合国内应用场景的产品，不断为用户带来更高的产品性能。
作为常年与卡车司机处在一起的行业专家，牛汉华表示：“用户都评价说欧马可与福康可以说改变了一个时代。颠覆时代是指20世纪前十年其实是日系发动机当道。但从2010年后国三之后，国内就真正迎来了康明斯的时代，欧马可与福康这对最佳CP深耕国内市场，定制化的产品更符合国内用户持续运营的需求，为用户创造更多的利润收益，其搭载的福康发动机也不是只有一个两个的100万公里，而是有着台台都能够达到100万公里的技艺与品质”。
百万品质获取百分百信赖，超级英雄集结点赞欧马可
欧马可的“百万率”到底有多高？作为用户代表，来自嘉兴南源物流运输有限公司的俞军表示，自己使用过的欧马可“百万率”达到了百分之百。南源物流最早购买的6辆欧马可均已达到百万公里，其中3台因排放升级已经置换了，目前还在运营的3台欧马可最长的行驶里程已达到了120多万，另外两辆分别行驶了116和106万公里，都没有大修过，欧马可实实在在为企业带来了更多的收益，也更省心，今天成为百万超级英雄联盟的一员，自己真的非常骄傲。
而作为目前行驶里程之最来自重庆的罗老板，其欧马可车辆则达成了185万公里没有大修的“奇迹”。罗老板表示，自2014年9月购入，自己的欧马可跑了7年多，从没叫过一次拖车，并且油耗非常低。面对目前不景气的市场，罗老板欣慰的说道：“运费低就用里程来凑，平时车辆就是正常保养，用着非常省心，出勤率非常高”。
应对国六排放的升级，不少卡友又犯了难，都说国六车挑油还“娇气”，但来自山东的张文德却在购买了国六欧马可后一口气行驶了65万公里却从来没有清过灰，彻底打破了国六车“娇气”的说法。其实，张文德是一位十年如一日坚定选择欧航欧马可的“铁杆”粉丝，公司十几台车全部采用欧马可，有好几台欧马可都突破了百万公里。从事鸡苗活物运输的张文德表示：“鸡苗作为活物对于运输时效性的要求非常严格，对车辆要求就更高。十年来我们公司这么多辆欧马可没有一辆出过问题，品质可靠出勤率高，帮助我把生意越做越大，省心省力的就把钱赚了”。
对此，北京福田康明斯发动机有限公司质量总监张明广表示，一直以来，康明斯在零部件设计之初便与主机厂、用户亲密合作，所有的产品研发都在建立在了解用户需求基础上，然后依据康明斯的系统程序进行研发生产。诸如张老板国六车不用清灰的原因，其核心就是动力、后处理系统与整车的高度集成。康明斯会通过大数据了解产品需要哪些排放以及阈值，并进行大量保险系数追加，从而使得国六福康发动机能吃“粗粮”，拉同样的货福康发动机也更加节油可靠。
百万公里超级英雄联盟正式成立，聚力品质共创下一个“百万”
百万公里的背后，是几千个日夜的长情陪伴，是长期奔波一线准时高效到达的奉献，更是一段段热泪盈眶的英雄故事。为向百万公里高效运营卡友的辛劳致敬，论坛同期，在“懂你”首届超卡用户盛典中，欧马可成立轻卡行业首个百万公里超级英雄联盟。来自山东、成都、广州等全国各地的百万英雄们共同分享了自己的“百万故事”，并信心满满相约下一个“百万”。
作为百万公里超级英雄联盟的用户代表，俞军表示：“此次活动真正让人们看到了一直以来奔波在运输第一线卡车司机们的付出。没有他们不间断的运输，就没有一辆辆百万公里车辆的出现，今天行业突破性的百万公里超级英雄联盟也就不会存在。此次表彰过后，大家将以更充足的信心，共同奔赴下一个‘百万’”。
一直以来，欧马可超级轻卡都凭借着可靠的产品与完善的服务不断夯实其高端轻卡领导者的地位。此次百万公里超级英雄联盟论坛的召开，不仅向众人展现出其高端定制下可靠产品背后的“秘密”，更吹响了全行业品质升级号角，为行业高端化转型，为用户降本增效，打造高可靠、值得信赖的运输伙伴。英雄集结、百万信赖，此次百万公里超级英雄联盟的成立只是个开始，相信欧马可将携手福康，不断聚力品质，与用户一起向下一个“百万”不断进阶。
一直以来，重卡领域的百万公里联盟一个个成立，轻卡行业却没有百万公里联盟的身影，对于轻卡而言，百万公里意味着什么？到达百万公里的背后又有怎样的背后故事？
2022年8月28日，欧航欧马可在广州成功举办首届百万公里超级英雄联盟论坛，并与首批百万公里超级英雄卡友代表进行线上线下深度交流，各位超级英雄与行业专家、技术大咖集结一堂，共同探讨轻卡领域车辆破百万背后的故事。
13年磨合定制高端，百万公里高效运营验证超级卡车可靠品质
北京福田康明斯发动机有限公司轻型业务总监郑祥云表示，自2009年到现在，欧马可与福康13年来一直致力于打造轻卡行业领导者产品，诸如“冷链一哥”、“国六一哥”等称号都显示出客户的高度认可。如今，福康与欧马可一起见证了一个又一个百万公里，今天的百万公里超级英雄联盟论坛，就是共同来揭秘百万公里联盟一路走来的背后故事。
一直以来，在轻卡行业欧马可的领导者地位是毋庸置疑的。对此，欧航欧马可研发副总裁韩云霄表示：“一直以来，欧马可与供应商体系都不仅仅是简单的合作。自2006年欧马可诞生以来，定位就是高端轻卡领导者。2009年双方达成战略合作后，欧马可携手福康基于高端物流的需求，对96、101、115等功率段的动力一起进行研发、测试、标定，为现如今轻卡市场的动力奠定了一定开端和基础。尤其是欧马可在环卫、冷链等专用车领域的高端路线，也无形中拉动了整个行业的发展”。
然而，并没有人能随随便便的成功，在一位位百万公里超级英雄的背后，是欧马可与福康十几年来“相爱相杀”的胜利结晶。韩云霄表示，欧马可与福康从开始的磨合到最后的一体化运营，整个过程是非常波折的，康明斯有着自己的设计标准和文化，福田也有自己的客户基础和技术累积，因此，13年的研发过程中，两个团队之间也避免不了摩擦和矛盾，但一路走来双方都是始终以客户为中心，精准把握客户需求，尽全力为用户提供优质产品。欧马可与康明斯就像“老父亲”和“老母亲”不断磨合，认真探讨迭代问题、不断优化设计，减少终端客户会面临的问题，就为了产品这个“孩子”能够为用户带来更高的价值。
中轻卡到底是如何实现百万公里的？作为车辆重要内核的发动机到底如何做到“开不坏”？面对众多卡友的疑问北京福田康明斯发动机有限公司质量总监张明广表示，福田康明斯的产品质量开发与质量控制是真正经由欧美中三国的顶尖人才共同打造。以F系列发动机来说，早在2006年便在英国进行研发。进入中国市场后，为了适应国内用户的使用场景，福康对F系列发动机进行了大量本土化研发与改良，以真正适应国内不同场景、不同工况下产品的耐用性与可靠性。福康与欧马可所走的高端定制路线，对于开发和制造要求更高，福康从2009年工厂投产之初便采用国际化标准，打造全球技术领先的工厂，无论是排放标准、B10寿命等都走在行业前面，高标准严要求，从而助力整车品质不断提升。
真实拆机+配件数据分析，百万公里背后“机密”的深度挖掘
说的好不如做的好，对于欧马可百万公里的实现，超级商用车总编牛汉华专门拆解了一台行驶了126万公里的发动机，以最直白的方式揭秘其百万背后的“机密”。牛汉华表示，市场上都说福康与欧马可是最佳CP，其实车辆到底怎么样用户心里跟明镜似的。我们当时拆开发动机时看到网状纹还在，气门封闭状态也证明当时的福康发动机行驶了126万公里依然处于低磨损的状态。一百万公里后仍然能运行是有前提条件的，那就是远高于标准的配置与技术。比如欧马可用的柴滤型号与进口的斯堪尼亚是一模一样的，诸多的配置也都是更加优质。因此，最了解中国市场的还是中国工程师。欧马可真的在用心打造更适合国内应用场景的产品，不断为用户带来更高的产品性能。
作为常年与卡车司机处在一起的行业专家，牛汉华表示：“用户都评价说欧马可与福康可以说改变了一个时代。颠覆时代是指20世纪前十年其实是日系发动机当道。但从2010年后国三之后，国内就真正迎来了康明斯的时代，欧马可与福康这对最佳CP深耕国内市场，定制化的产品更符合国内用户持续运营的需求，为用户创造更多的利润收益，其搭载的福康发动机也不是只有一个两个的100万公里，而是有着台台都能够达到100万公里的技艺与品质”。
百万品质获取百分百信赖，超级英雄集结点赞欧马可
欧马可的“百万率”到底有多高？作为用户代表，来自嘉兴南源物流运输有限公司的俞军表示，自己使用过的欧马可“百万率”达到了百分之百。南源物流最早购买的6辆欧马可均已达到百万公里，其中3台因排放升级已经置换了，目前还在运营的3台欧马可最长的行驶里程已达到了120多万，另外两辆分别行驶了116和106万公里，都没有大修过，欧马可实实在在为企业带来了更多的收益，也更省心，今天成为百万超级英雄联盟的一员，自己真的非常骄傲。
而作为目前行驶里程之最来自重庆的罗老板，其欧马可车辆则达成了185万公里没有大修的“奇迹”。罗老板表示，自2014年9月购入，自己的欧马可跑了7年多，从没叫过一次拖车，并且油耗非常低。面对目前不景气的市场，罗老板欣慰的说道：“运费低就用里程来凑，平时车辆就是正常保养，用着非常省心，出勤率非常高”。
应对国六排放的升级，不少卡友又犯了难，都说国六车挑油还“娇气”，但来自山东的张文德却在购买了国六欧马可后一口气行驶了65万公里却从来没有清过灰，彻底打破了国六车“娇气”的说法。其实，张文德是一位十年如一日坚定选择欧航欧马可的“铁杆”粉丝，公司十几台车全部采用欧马可，有好几台欧马可都突破了百万公里。从事鸡苗活物运输的张文德表示：“鸡苗作为活物对于运输时效性的要求非常严格，对车辆要求就更高。十年来我们公司这么多辆欧马可没有一辆出过问题，品质可靠出勤率高，帮助我把生意越做越大，省心省力的就把钱赚了”。
对此，北京福田康明斯发动机有限公司质量总监张明广表示，一直以来，康明斯在零部件设计之初便与主机厂、用户亲密合作，所有的产品研发都在建立在了解用户需求基础上，然后依据康明斯的系统程序进行研发生产。诸如张老板国六车不用清灰的原因，其核心就是动力、后处理系统与整车的高度集成。康明斯会通过大数据了解产品需要哪些排放以及阈值，并进行大量保险系数追加，从而使得国六福康发动机能吃“粗粮”，拉同样的货福康发动机也更加节油可靠。
百万公里超级英雄联盟正式成立，聚力品质共创下一个“百万”
百万公里的背后，是几千个日夜的长情陪伴，是长期奔波一线准时高效到达的奉献，更是一段段热泪盈眶的英雄故事。为向百万公里高效运营卡友的辛劳致敬，论坛同期，在“懂你”首届超卡用户盛典中，欧马可成立轻卡行业首个百万公里超级英雄联盟。来自山东、成都、广州等全国各地的百万英雄们共同分享了自己的“百万故事”，并信心满满相约下一个“百万”。
作为百万公里超级英雄联盟的用户代表，俞军表示：“此次活动真正让人们看到了一直以来奔波在运输第一线卡车司机们的付出。没有他们不间断的运输，就没有一辆辆百万公里车辆的出现，今天行业突破性的百万公里超级英雄联盟也就不会存在。此次表彰过后，大家将以更充足的信心，共同奔赴下一个‘百万’”。
一直以来，欧马可超级轻卡都凭借着可靠的产品与完善的服务不断夯实其高端轻卡领导者的地位。此次百万公里超级英雄联盟论坛的召开，不仅向众人展现出其高端定制下可靠产品背后的“秘密”，更吹响了全行业品质升级号角，为行业高端化转型，为用户降本增效，打造高可靠、值得信赖的运输伙伴。英雄集结、百万信赖，此次百万公里超级英雄联盟的成立只是个开始，相信欧马可将携手福康，不断聚力品质，与用户一起向下一个“百万”不断进阶。
转自真叫卢俊：上海3000万豪宅二手挂牌量在激增
今天想要和大家分享一些
我们团队最近感受到的上海二手市场的细微变化
来自一个比较小众的产品类别：三千万以上豪宅
很多人可能会觉得，豪宅现在卖得怎样好不好和我无关
但其实不是的
当一个城市里那些塔尖的高端产品市场正在发生剧烈变化的时候，一定带来的是整个市场的影响
最近，上海二手市场有一股力量在推波助澜
01
现在上海三千万以上的房源，挂牌量和挂牌价正在节节攀升
部分高端豪宅小区的挂牌量在悄然上涨，有的甚至挂出了百套以上的房源
一个总价3000万以上小区里，居然挂牌出来的房源，占比达到了4-5%
这是什么概念
要知道上海一年成交3000万以上豪宅的数量也仅有四百多套
但是现在上海二手市场出现了极反常的，豪宅房东开始急了的情况
为了求证网上信息是否真实，我特意登陆了某中介平台内网，总的挂牌房源数量就达到了9万套之多
盘点几个数据突出的豪宅，挂牌量都出乎意料的高
翠湖新天地66套房源在售，华润外滩九里总共才522套房子，一个中介平台上就有26套房子在售，挂牌率达到了5%左右
同样的，浦东陆家嘴的世茂滨江花园，有104套在挂牌，成为了目前陆家嘴挂牌率最高的小区之一
瑞虹新城，共有87套房源挂牌，仁恒河滨花园，30套，东方曼哈顿，30套，中远两湾城，66套，尚海湾豪庭，47套...
而且，这还只是其中某一个中介平台内网，如果是全网和各类小中介的的挂牌情况，应该还要更多
在一个比较贵的，成交均价超过3000万的小区里，挂牌率达到5%是非常惊人的数据
拿一个普通刚需小区的挂牌率做对比
莘庄上海康城，目前在某中介内网上的挂牌数据也只有79套、在链家外网上挂牌量69套，而他本身是一个体量达到1万套的小区
连上海康城的挂牌量都不到1%的情况下，那些三千万豪宅动辄5%的挂牌率，多少有些离谱了吧
这是一个单点现象，不过我们在成交维度也嗅到了同样的信号
02
三千万豪宅挂牌量激增的同时，成交价上涨
最近链家二手成交数据可以浏览了
有些豪宅成交价格被放出来了，讲实话是真的蛮夸张的
先给大家简单的看看其中的几个，我做了一张最新链家公布的豪宅成交地图
大家可以先感受下，下面这几个典型豪宅是涨得最为夸张的
市中心豪宅普涨，市中心豪宅破30万/平，或将会成为常态
而黄浦豪宅应该算是去年到今年，豪宅市场的最大赢家了，价格普涨超过了80%
在老牌豪宅里，翠湖天地从17万/平涨到32万/平
由于能看见历年的多次完整成交记录，翠湖天地和绿城黄浦湾、古北壹号涨幅最受关注，也最高
从链家公布的数据看，翠湖天地今年6月的低楼层成交单价，已经超过32万元/平方米，而2020年单价，在16万-18万元/平方米区间，两年间涨幅惊人
绿城黄浦湾今年7月的低楼层成交单价超过22万/平，而2020年成交的一套单价约13.6万/平
古北壹号也已经站稳了26万/平的单价，要知道在2019年，成交价也只有13万/平左右
不仅如此，上海20万单价的队伍，也已经逐渐壮大，云锦东方已经接近20万/平的单价
华侨城苏河湾涨到了26万/平，尚海湾豪庭也到了16万/平了
让我看到最为感慨的一个项目
来自莘庄的TODTOWN天荟最新一套成交居然达到了14万/平，突破了自己创造的外环外二手小区的房价天花板
从链家公布的数据看来，上海豪宅在今年确实经历了很高的成交价上涨
我们来看一下，这些豪宅的成交周期
就能够进一步感受现在上海高端市场的热度
在成交的豪宅里，出现了不少火速成交，比如最近一套挂牌8000万的凯德茂名公馆
挂牌8300万，成交周期仅仅只有20天，最后成交价达到了9000万
同样的情况也发生在了TOD天荟身上，不仅成交价站上了14万单价，成交也极为火速
Image
总价2500万的莘庄地铁房，在挂牌15天之内就成交了
而明显的是，现在上海二手市场，正在往两个方向走向极端
可见当下上海豪宅市场的热，是越贵越能够抵抗风险
03
上海豪宅，为什么会走出不一样的行情
实际上，上海二手市场最近处于相对冷却的状态
据二手事业部小苏每天线下带看的情况反馈
目前上海二手看房量，相对于解封后的六月积压释放的需求是有所下降，也有天气原因，也有市场情绪的原因，导致刚需开始观望
但诡异的是，上海楼市高端市场，最近出现了意外的热
这背后的原因到底是什么
疫情后很多高端市场业主的自我保护意识开始更加浓烈，他们的不安全感比任何人都要强
所以有钱人更加会选择抛售豪宅，作为资产避险的方式
第二个，我认为和前段时间部分中介过度渲染豪宅房价在暴涨，脱不开干系
什么汤臣一品挂牌60万/平了，比上一套成交的房源翻了2倍
听说翠湖天地挂牌40万/平了，是新房单价16.5万/平的2倍还要多
还听说，融创滨江壹号院一套豪宅单价39万/平，古北壹号一套豪宅挂牌价超过了47万/平
一瞬间，各种传言，仿佛全上海的豪宅都在普涨
这件事情导致的是，很多豪宅房东开始觉得，市场预期现在到了一个新高度
当下上海豪宅的价格已经到顶了，是变现离开的最好时间，也至少是相对高的价格
所以伴随着部分中介同行的炒作
在市场不好的时候，释放一些焦虑的情绪，这件事在这么多年一直存在且有用
房东心态很好，预期超高，觉得时机不错，纷纷想要去挂牌...
04
我认为可能会往两个方向发展
一个是，伴随着大量的挂牌，会带来豪宅价格的下跌
在上海这样的一线城市里，豪宅涨是独立行情
豪宅跌一定会带来市场系统性影响，引起更加不好的连锁反应
普通刚需置换客户如果看到豪宅房价都下跌了，当比较贵的房子出现降价的可能，不安感一定会更浓
所以大家一定要关注接下来上海那些豪宅的成交情况
另一个，会不会有更多豪宅房东开始考虑在这个时候出手卖掉房产
但无论如何，也不必太过悲观
现在上海楼市还是能够保持相对健康的状态，真的是各种精细化、手术刀般的调控，来之不易的多年积累
疫情后，二手市场快速恢复到正常2万套/月的水平，也没有快速过热
当一个城市里
楼市里二手豪宅过热，尤其是挂牌量突然涨起来
这不一定是什么好事情，我们更应该需要冷静看待，但也不必过于悲观
上海二手，依然是全国主要城市里，最为健康安全的市场了
今天想要和大家分享一些
我们团队最近感受到的上海二手市场的细微变化
来自一个比较小众的产品类别：三千万以上豪宅
很多人可能会觉得，豪宅现在卖得怎样好不好和我无关
但其实不是的
当一个城市里那些塔尖的高端产品市场正在发生剧烈变化的时候，一定带来的是整个市场的影响
最近，上海二手市场有一股力量在推波助澜
01
现在上海三千万以上的房源，挂牌量和挂牌价正在节节攀升
部分高端豪宅小区的挂牌量在悄然上涨，有的甚至挂出了百套以上的房源
一个总价3000万以上小区里，居然挂牌出来的房源，占比达到了4-5%
这是什么概念
要知道上海一年成交3000万以上豪宅的数量也仅有四百多套
但是现在上海二手市场出现了极反常的，豪宅房东开始急了的情况
为了求证网上信息是否真实，我特意登陆了某中介平台内网，总的挂牌房源数量就达到了9万套之多
盘点几个数据突出的豪宅，挂牌量都出乎意料的高
翠湖新天地66套房源在售，华润外滩九里总共才522套房子，一个中介平台上就有26套房子在售，挂牌率达到了5%左右
同样的，浦东陆家嘴的世茂滨江花园，有104套在挂牌，成为了目前陆家嘴挂牌率最高的小区之一
瑞虹新城，共有87套房源挂牌，仁恒河滨花园，30套，东方曼哈顿，30套，中远两湾城，66套，尚海湾豪庭，47套...
而且，这还只是其中某一个中介平台内网，如果是全网和各类小中介的的挂牌情况，应该还要更多
在一个比较贵的，成交均价超过3000万的小区里，挂牌率达到5%是非常惊人的数据
拿一个普通刚需小区的挂牌率做对比
莘庄上海康城，目前在某中介内网上的挂牌数据也只有79套、在链家外网上挂牌量69套，而他本身是一个体量达到1万套的小区
连上海康城的挂牌量都不到1%的情况下，那些三千万豪宅动辄5%的挂牌率，多少有些离谱了吧
这是一个单点现象，不过我们在成交维度也嗅到了同样的信号
02
三千万豪宅挂牌量激增的同时，成交价上涨
最近链家二手成交数据可以浏览了
有些豪宅成交价格被放出来了，讲实话是真的蛮夸张的
先给大家简单的看看其中的几个，我做了一张最新链家公布的豪宅成交地图
大家可以先感受下，下面这几个典型豪宅是涨得最为夸张的
市中心豪宅普涨，市中心豪宅破30万/平，或将会成为常态
而黄浦豪宅应该算是去年到今年，豪宅市场的最大赢家了，价格普涨超过了80%
在老牌豪宅里，翠湖天地从17万/平涨到32万/平
由于能看见历年的多次完整成交记录，翠湖天地和绿城黄浦湾、古北壹号涨幅最受关注，也最高
从链家公布的数据看，翠湖天地今年6月的低楼层成交单价，已经超过32万元/平方米，而2020年单价，在16万-18万元/平方米区间，两年间涨幅惊人
绿城黄浦湾今年7月的低楼层成交单价超过22万/平，而2020年成交的一套单价约13.6万/平
古北壹号也已经站稳了26万/平的单价，要知道在2019年，成交价也只有13万/平左右
不仅如此，上海20万单价的队伍，也已经逐渐壮大，云锦东方已经接近20万/平的单价
华侨城苏河湾涨到了26万/平，尚海湾豪庭也到了16万/平了
让我看到最为感慨的一个项目
来自莘庄的TODTOWN天荟最新一套成交居然达到了14万/平，突破了自己创造的外环外二手小区的房价天花板
从链家公布的数据看来，上海豪宅在今年确实经历了很高的成交价上涨
我们来看一下，这些豪宅的成交周期
就能够进一步感受现在上海高端市场的热度
在成交的豪宅里，出现了不少火速成交，比如最近一套挂牌8000万的凯德茂名公馆
挂牌8300万，成交周期仅仅只有20天，最后成交价达到了9000万
同样的情况也发生在了TOD天荟身上，不仅成交价站上了14万单价，成交也极为火速
Image
总价2500万的莘庄地铁房，在挂牌15天之内就成交了
而明显的是，现在上海二手市场，正在往两个方向走向极端
可见当下上海豪宅市场的热，是越贵越能够抵抗风险
03
上海豪宅，为什么会走出不一样的行情
实际上，上海二手市场最近处于相对冷却的状态
据二手事业部小苏每天线下带看的情况反馈
目前上海二手看房量，相对于解封后的六月积压释放的需求是有所下降，也有天气原因，也有市场情绪的原因，导致刚需开始观望
但诡异的是，上海楼市高端市场，最近出现了意外的热
这背后的原因到底是什么
疫情后很多高端市场业主的自我保护意识开始更加浓烈，他们的不安全感比任何人都要强
所以有钱人更加会选择抛售豪宅，作为资产避险的方式
第二个，我认为和前段时间部分中介过度渲染豪宅房价在暴涨，脱不开干系
什么汤臣一品挂牌60万/平了，比上一套成交的房源翻了2倍
听说翠湖天地挂牌40万/平了，是新房单价16.5万/平的2倍还要多
还听说，融创滨江壹号院一套豪宅单价39万/平，古北壹号一套豪宅挂牌价超过了47万/平
一瞬间，各种传言，仿佛全上海的豪宅都在普涨
这件事情导致的是，很多豪宅房东开始觉得，市场预期现在到了一个新高度
当下上海豪宅的价格已经到顶了，是变现离开的最好时间，也至少是相对高的价格
所以伴随着部分中介同行的炒作
在市场不好的时候，释放一些焦虑的情绪，这件事在这么多年一直存在且有用
房东心态很好，预期超高，觉得时机不错，纷纷想要去挂牌...
04
我认为可能会往两个方向发展
一个是，伴随着大量的挂牌，会带来豪宅价格的下跌
在上海这样的一线城市里，豪宅涨是独立行情
豪宅跌一定会带来市场系统性影响，引起更加不好的连锁反应
普通刚需置换客户如果看到豪宅房价都下跌了，当比较贵的房子出现降价的可能，不安感一定会更浓
所以大家一定要关注接下来上海那些豪宅的成交情况
另一个，会不会有更多豪宅房东开始考虑在这个时候出手卖掉房产
但无论如何，也不必太过悲观
现在上海楼市还是能够保持相对健康的状态，真的是各种精细化、手术刀般的调控，来之不易的多年积累
疫情后，二手市场快速恢复到正常2万套/月的水平，也没有快速过热
当一个城市里
楼市里二手豪宅过热，尤其是挂牌量突然涨起来
这不一定是什么好事情，我们更应该需要冷静看待，但也不必过于悲观
上海二手，依然是全国主要城市里，最为健康安全的市场了
【透过碧桂园中报看民企韧性与定力，莫斌：有信心把企业竞争力越做越好】对正处于深度调整期的地产行业而言，始终坚定脚步、稳步向前的头部民营企业，在行业里已经不再是简简单单的“风向标”，而是市场的“定心丸”。
8月30日，碧桂园发布2022年中期业绩报告，显示上半年集团实现收入约为人民币1623.6亿元（下同），毛利约为172.1亿元，净利润约为19.1亿元，股东应占核心净利润约为49.1亿元。
在房地产市场尚未完全回暖、各大民营房企业绩亏损的行业大背景下，碧桂园仍能实现正收益且持续稳坐千亿阵营，展现出了较强的韧性。不过对此业绩表现，在当日盘后召开的业绩会上，碧桂园执行董事兼总裁莫斌还是以谦逊的姿态，作出了深刻的反思。
“市场变化的剧烈程度超出了我们的预期，管理层对投资者表示深深的歉意。下一步，集团会在市场分析、政策研判、冷静投资、区域布局和授权管理方面进一步加强，希望广大投资者放心，管理层有信心把企业的竞争力越做越好。”
于碧桂园而言，能抗住压力、平稳穿越周期，最好的支撑无非三大“法宝”：良好的资金面、健康的债务结构、高品质的交付力。
建立现金流“护城河”，静候市场复苏
下行市场中现金流是王道，而碧桂园也意识到了这一点，在今年上半年就一直把工作中心放在保证现金流、资产负债表及利润的平衡上，通过经营性现金流去偿还高成本、短期限的融资。
早在碧桂园今年3月的2021年业绩发布会上，莫斌就曾表示，随着房地产行业的变化，碧桂园内部的考核的标准也进行了调整：市场上行的时候以销售规模为考核目标，市场平稳时以销售回款为考核，现在市场下行的时候则以可动用资金为考核的目标。
而在此次中期业绩会上，莫斌再次强调了这一点：“在市场下行和市场筑底的过程中，企业最重要的工作是以现金流为核心，做好资产负债和利润表的平衡，保证公司能够活下去。”
根据财报，上半年碧桂园的销售回款及其他经营流入约为1800亿元，扣除土地及工程款、税金等其他经营支出后，经营性现金净流入52.5亿元。
截至6月底，公司可动用现金余额达到了1479.8亿元，其中现金及现金等价物约为1234.8亿元，受限制的预售监管资金约为244.9亿元。
充裕的现金流背后则得益于碧桂园连续多年的高回款率。上半年，碧桂园实现权益合同销售额约1851亿元，实现权益合同销售面积约2348万平米，规模继续保持行业领先。期内，集团权益回款金额约1702.9亿元，权益回款率达92%，连续7年达到90%以上。
莫斌称，碧桂园首先要保证销售回款效率，虽然这会牺牲部分短期利润，但能更好地保证现金流。
对于在手资金的安排，业绩会上，碧桂园管理层在“开源”和“节流”两个方面作出了一系列管理安排，来保持收支平衡的状态。
据了解，在收入端，碧桂园继续强调销售回款效率，上半年平均按揭放款天数同比加快了19天，新签约权益回款率提升了2个百分点。在大宗资产处置方面，上半年碧桂园通过全面盘点名下资产，共盘活收回了69亿元，对集团现金流起到了有效的补充。
另外，为了提高集团与合作方在项目层面资金使用效率，碧桂园常务副总裁程光煜指出，集团已建立合作白名单制：“在黑名单的合作方就不合作，如果是介于两者之间的，就采用资金封闭管理、控制资金的方式来解决，或者采取资金由我方归集的方式解决。”目前碧桂园已启动与39家合作方的项目分家。
对于资金的长期管控，据业绩会信息透露，碧桂园已经提前把预算做到了明年6月外，将未来可能遇到的各个风险点都纳入了考量。“如销售波动，直接融资渠道是否畅通，债务到期的安排，现金是否可盘活等，均纳入了资金预算安排，并做了极致的压力测试。”
莫斌称：“房地产市场从去年下半年下行到今天，已经在底部盘整，目前最重要的是市场信心的恢复，但恢复仍需时间。碧桂园对未来市场有信心，到明年6月份市场应该能恢复到健康发展的状态。”
维持良好债务结构，融资渠道通畅
面对下行市场中的种种不确定性，房企如何能够平稳穿越周期？答案是持续优化债务结构。
碧桂园从2018年开始“去杠杆”，从关注规模扩张到重视债务结构优化和现金流管理，到如今，债务规模和融资成本均已连续多个报告实现“双降”。
今年6月底，碧桂园的总借贷余额已进一步降至2936.77亿元，较去年年底的3179.22亿元减少了242.45亿元，降幅高达7.6%；净借贷比率为48.1%，连续多年保持在行业低位；加权平均借贷成本为5.31%。
此外，按照“三道红线”标准，截至上半年底，碧桂园现金短债比维持在2倍左右，净借贷比率为48.1%，剔除预收帐款的资产负债率下降至72%。莫斌指出，公司将在2023年中期之前实现从黄档到绿档的调整。
短债方面，据碧桂园首席财务官伍碧君于业绩会上透露：“一年内，集团在公开市场的债务约为150亿元人民币，这对碧桂园的体量来说压力不大。”
而对于美元债，据了解，进入2022年下半年，碧桂园在境外已无到期美元债，仅有两笔合计40亿元的境内公司债达到可回售状态。明年上半年，碧桂园合计有69亿元的公司债到期或达到回售状态，以及折合40亿元的美元债到期。
伍碧君表示，目前一二级市场倒挂导致境内外公开市场基本处于停滞状态，但得益于政府和监管支持，碧桂园融资情况良好。
根据公开资料，今年3月，碧桂园先后与招商银行、农行广东分行签订了150亿元及400亿元的战略合作协议。5月份，包括碧桂园在内的三家民营房企被选为“示范房企”，并完成了2022年第一期公司债券“22碧地01”的簿记建档工作，债券总规模5亿元，成为国内首批发行附带信用保护工具公司债的示范性民营房企。
此外，在交易商协会和中债信用增进公司的支持下，碧桂园在银行间市场交易商协会的50亿元中票也已经获批，9月份将进行首期发行，金额大约在15亿元至16亿元，剩余的也会在今年内择机发行。
日前有市场消息称，监管部门计划通过指定国有企业担保和承销示范性房企的人民币债券新发，为部分房企提供流动性支持，其中碧桂园、龙湖等民营房企作为示范房企被纳入考虑范围内。碧桂园彼时回应称，在交易商协会和中债信用增信担保的支持下，目前正在推进中票的发行，进一步稳定行业及公司信用情况。
据悉，从年初到现在，碧桂园已发行可转债折合33.68亿元、配售新股折合24.1亿元；而自去年下半年至今，碧桂园已成功发行多笔覆盖不同场所、不同产品的直接融资，包括合计61亿元的公司债及中期票据、合计87亿元的ABS及ABN等，是少有的能够进行全品种融资的民营房企之一。
汇丰亦在7月发布的研报称，碧桂园是迄今为止在偿还所有到期债务方面仍有良好记录的民营房地产公司之一。公司当前弱融资需求以及在债券市场高信用的表现，将有力缓解投资者对其财务状况的担忧。中信建投也在近日对碧桂园维持“买入”评级。
依靠精准布局，打造高品质交付样本
房地产行业正面临大考，除财务状况外，交付能力也成为房企的“试金石”。7月底，中央政治局会议强调，要稳定房地产市场，保交付是地方政府的首要任务。
财报显示，在市场低迷期，碧桂园始终保持战略定力，保质、准时地完成了每一套房屋的交付。今年上半年，集团已累计如期交付1070批次共计25万套房屋，覆盖全国30个省份214个城市780个区县，交付能力居行业首位，其中165个项目实现了“交付即交证”。
莫斌在业绩会上对此表示，行业艰难，作为头部企业需要担当与坚持。未来，碧桂园有能力亦有实力确保期房完美交付、保障所有债权刚性兑付，保证公司始终处于稳定经营状态下，直到市场迎来转机走上正轨。
据了解，下半年碧桂园预计将交付50万套房屋，是上半年总量的两倍，随着结转规模的大幅提升，这在一定程度上将保障公司下半年经营绩效的提升。
高品质的交付背后离不开对市场精准的研判。上半年，碧桂园加速了对部分三四线城市的项目货量布局的调整，在上半年的销售中，三四线城市的表现要比一二线城市好，销售占比也提升了1个百分点至69%。
中信证券分析师认为，虽然市场普遍认为低线城市的项目销售去化有难度，但低线也有土地款补缴规模要求很低、建安节奏调整灵活、后期建安开支占总成本比例大、预售门槛可能较低等优势。对碧桂园而言，如能以最精益化的尺度规划各项目现金流，确实较一二线城市项目更容易压缩现金开支。
财报显示，上半年碧桂园公司分别在佛山、张家口、兰州等地获取低溢价率的土地，共计新获取9个项目，权益低价仅约61亿元。对于下半年拿地方面的规划，碧桂园表示，未来将继续聚焦核心区位，布局供需关系良好的城市，获取优质的土储资源，支撑公司未来业绩的稳健发展。
克而瑞指出，面对此轮行业下行周期，碧桂园整体风险可控，且具备了较强的“恢复力”，这主要得益于企业良好的基本面以及积极主动的风险管理。在行业流动性整体趋紧的背景下，碧桂园“外部输血+内部造血”双管齐下，为流动性提供了有力保障，展现出良好的资金实力。此外，高效回款也为企业带来充足的流动性补给。
尽管地产行业分化和调整仍在持续深化，但中国经济长期向好的基本面没有改变，新型城镇化还有一段长路要走，人民对于美好生活的向往与追求不会改变。或许正如碧桂园在财报开篇中说的，“危机之中往往孕育着希望”。（李晓蓉、李琪）
8月30日，碧桂园发布2022年中期业绩报告，显示上半年集团实现收入约为人民币1623.6亿元（下同），毛利约为172.1亿元，净利润约为19.1亿元，股东应占核心净利润约为49.1亿元。
在房地产市场尚未完全回暖、各大民营房企业绩亏损的行业大背景下，碧桂园仍能实现正收益且持续稳坐千亿阵营，展现出了较强的韧性。不过对此业绩表现，在当日盘后召开的业绩会上，碧桂园执行董事兼总裁莫斌还是以谦逊的姿态，作出了深刻的反思。
“市场变化的剧烈程度超出了我们的预期，管理层对投资者表示深深的歉意。下一步，集团会在市场分析、政策研判、冷静投资、区域布局和授权管理方面进一步加强，希望广大投资者放心，管理层有信心把企业的竞争力越做越好。”
于碧桂园而言，能抗住压力、平稳穿越周期，最好的支撑无非三大“法宝”：良好的资金面、健康的债务结构、高品质的交付力。
建立现金流“护城河”，静候市场复苏
下行市场中现金流是王道，而碧桂园也意识到了这一点，在今年上半年就一直把工作中心放在保证现金流、资产负债表及利润的平衡上，通过经营性现金流去偿还高成本、短期限的融资。
早在碧桂园今年3月的2021年业绩发布会上，莫斌就曾表示，随着房地产行业的变化，碧桂园内部的考核的标准也进行了调整：市场上行的时候以销售规模为考核目标，市场平稳时以销售回款为考核，现在市场下行的时候则以可动用资金为考核的目标。
而在此次中期业绩会上，莫斌再次强调了这一点：“在市场下行和市场筑底的过程中，企业最重要的工作是以现金流为核心，做好资产负债和利润表的平衡，保证公司能够活下去。”
根据财报，上半年碧桂园的销售回款及其他经营流入约为1800亿元，扣除土地及工程款、税金等其他经营支出后，经营性现金净流入52.5亿元。
截至6月底，公司可动用现金余额达到了1479.8亿元，其中现金及现金等价物约为1234.8亿元，受限制的预售监管资金约为244.9亿元。
充裕的现金流背后则得益于碧桂园连续多年的高回款率。上半年，碧桂园实现权益合同销售额约1851亿元，实现权益合同销售面积约2348万平米，规模继续保持行业领先。期内，集团权益回款金额约1702.9亿元，权益回款率达92%，连续7年达到90%以上。
莫斌称，碧桂园首先要保证销售回款效率，虽然这会牺牲部分短期利润，但能更好地保证现金流。
对于在手资金的安排，业绩会上，碧桂园管理层在“开源”和“节流”两个方面作出了一系列管理安排，来保持收支平衡的状态。
据了解，在收入端，碧桂园继续强调销售回款效率，上半年平均按揭放款天数同比加快了19天，新签约权益回款率提升了2个百分点。在大宗资产处置方面，上半年碧桂园通过全面盘点名下资产，共盘活收回了69亿元，对集团现金流起到了有效的补充。
另外，为了提高集团与合作方在项目层面资金使用效率，碧桂园常务副总裁程光煜指出，集团已建立合作白名单制：“在黑名单的合作方就不合作，如果是介于两者之间的，就采用资金封闭管理、控制资金的方式来解决，或者采取资金由我方归集的方式解决。”目前碧桂园已启动与39家合作方的项目分家。
对于资金的长期管控，据业绩会信息透露，碧桂园已经提前把预算做到了明年6月外，将未来可能遇到的各个风险点都纳入了考量。“如销售波动，直接融资渠道是否畅通，债务到期的安排，现金是否可盘活等，均纳入了资金预算安排，并做了极致的压力测试。”
莫斌称：“房地产市场从去年下半年下行到今天，已经在底部盘整，目前最重要的是市场信心的恢复，但恢复仍需时间。碧桂园对未来市场有信心，到明年6月份市场应该能恢复到健康发展的状态。”
维持良好债务结构，融资渠道通畅
面对下行市场中的种种不确定性，房企如何能够平稳穿越周期？答案是持续优化债务结构。
碧桂园从2018年开始“去杠杆”，从关注规模扩张到重视债务结构优化和现金流管理，到如今，债务规模和融资成本均已连续多个报告实现“双降”。
今年6月底，碧桂园的总借贷余额已进一步降至2936.77亿元，较去年年底的3179.22亿元减少了242.45亿元，降幅高达7.6%；净借贷比率为48.1%，连续多年保持在行业低位；加权平均借贷成本为5.31%。
此外，按照“三道红线”标准，截至上半年底，碧桂园现金短债比维持在2倍左右，净借贷比率为48.1%，剔除预收帐款的资产负债率下降至72%。莫斌指出，公司将在2023年中期之前实现从黄档到绿档的调整。
短债方面，据碧桂园首席财务官伍碧君于业绩会上透露：“一年内，集团在公开市场的债务约为150亿元人民币，这对碧桂园的体量来说压力不大。”
而对于美元债，据了解，进入2022年下半年，碧桂园在境外已无到期美元债，仅有两笔合计40亿元的境内公司债达到可回售状态。明年上半年，碧桂园合计有69亿元的公司债到期或达到回售状态，以及折合40亿元的美元债到期。
伍碧君表示，目前一二级市场倒挂导致境内外公开市场基本处于停滞状态，但得益于政府和监管支持，碧桂园融资情况良好。
根据公开资料，今年3月，碧桂园先后与招商银行、农行广东分行签订了150亿元及400亿元的战略合作协议。5月份，包括碧桂园在内的三家民营房企被选为“示范房企”，并完成了2022年第一期公司债券“22碧地01”的簿记建档工作，债券总规模5亿元，成为国内首批发行附带信用保护工具公司债的示范性民营房企。
此外，在交易商协会和中债信用增进公司的支持下，碧桂园在银行间市场交易商协会的50亿元中票也已经获批，9月份将进行首期发行，金额大约在15亿元至16亿元，剩余的也会在今年内择机发行。
日前有市场消息称，监管部门计划通过指定国有企业担保和承销示范性房企的人民币债券新发，为部分房企提供流动性支持，其中碧桂园、龙湖等民营房企作为示范房企被纳入考虑范围内。碧桂园彼时回应称，在交易商协会和中债信用增信担保的支持下，目前正在推进中票的发行，进一步稳定行业及公司信用情况。
据悉，从年初到现在，碧桂园已发行可转债折合33.68亿元、配售新股折合24.1亿元；而自去年下半年至今，碧桂园已成功发行多笔覆盖不同场所、不同产品的直接融资，包括合计61亿元的公司债及中期票据、合计87亿元的ABS及ABN等，是少有的能够进行全品种融资的民营房企之一。
汇丰亦在7月发布的研报称，碧桂园是迄今为止在偿还所有到期债务方面仍有良好记录的民营房地产公司之一。公司当前弱融资需求以及在债券市场高信用的表现，将有力缓解投资者对其财务状况的担忧。中信建投也在近日对碧桂园维持“买入”评级。
依靠精准布局，打造高品质交付样本
房地产行业正面临大考，除财务状况外，交付能力也成为房企的“试金石”。7月底，中央政治局会议强调，要稳定房地产市场，保交付是地方政府的首要任务。
财报显示，在市场低迷期，碧桂园始终保持战略定力，保质、准时地完成了每一套房屋的交付。今年上半年，集团已累计如期交付1070批次共计25万套房屋，覆盖全国30个省份214个城市780个区县，交付能力居行业首位，其中165个项目实现了“交付即交证”。
莫斌在业绩会上对此表示，行业艰难，作为头部企业需要担当与坚持。未来，碧桂园有能力亦有实力确保期房完美交付、保障所有债权刚性兑付，保证公司始终处于稳定经营状态下，直到市场迎来转机走上正轨。
据了解，下半年碧桂园预计将交付50万套房屋，是上半年总量的两倍，随着结转规模的大幅提升，这在一定程度上将保障公司下半年经营绩效的提升。
高品质的交付背后离不开对市场精准的研判。上半年，碧桂园加速了对部分三四线城市的项目货量布局的调整，在上半年的销售中，三四线城市的表现要比一二线城市好，销售占比也提升了1个百分点至69%。
中信证券分析师认为，虽然市场普遍认为低线城市的项目销售去化有难度，但低线也有土地款补缴规模要求很低、建安节奏调整灵活、后期建安开支占总成本比例大、预售门槛可能较低等优势。对碧桂园而言，如能以最精益化的尺度规划各项目现金流，确实较一二线城市项目更容易压缩现金开支。
财报显示，上半年碧桂园公司分别在佛山、张家口、兰州等地获取低溢价率的土地，共计新获取9个项目，权益低价仅约61亿元。对于下半年拿地方面的规划，碧桂园表示，未来将继续聚焦核心区位，布局供需关系良好的城市，获取优质的土储资源，支撑公司未来业绩的稳健发展。
克而瑞指出，面对此轮行业下行周期，碧桂园整体风险可控，且具备了较强的“恢复力”，这主要得益于企业良好的基本面以及积极主动的风险管理。在行业流动性整体趋紧的背景下，碧桂园“外部输血+内部造血”双管齐下，为流动性提供了有力保障，展现出良好的资金实力。此外，高效回款也为企业带来充足的流动性补给。
尽管地产行业分化和调整仍在持续深化，但中国经济长期向好的基本面没有改变，新型城镇化还有一段长路要走，人民对于美好生活的向往与追求不会改变。或许正如碧桂园在财报开篇中说的，“危机之中往往孕育着希望”。（李晓蓉、李琪）
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