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【任嘉伦】 我们单枪匹马闯入这世间，只为活出属于自己的所有可能，愿你这一生既有随处可栖的江湖，也有追风逐梦的骁勇
愿你如风般自由，如星般璀璨，如诗般绮丽，如梦般辽远，如歌般悠扬，如画般绚烂，不忘初心，勇敢飞翔。
@任嘉伦Allen
【任嘉伦】 我们单枪匹马闯入这世间，只为活出属于自己的所有可能，愿你这一生既有随处可栖的江湖，也有追风逐梦的骁勇
愿你如风般自由，如星般璀璨，如诗般绮丽，如梦般辽远，如歌般悠扬，如画般绚烂，不忘初心，勇敢飞翔。
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【它山之石——房地产税和“负动产”时代】
当前，地方政府土地出让收入大幅下滑，但疫情防控和稳定经济，却导致地方政府支出大幅上升，于是，很多专家开始呼吁“房地产税”了，房地产市场体量大，若按0.5%的税率估算，40%的征收率，“房地产税”也有万亿之巨，也许能解燃眉之急？
但地方政府更担心，此时征收“房地产税”，是否会进一步打压房价（要知道房地产在中国不仅仅是一个产业，土地财政的本质是土地金融，打压房价实际上就是给地方政府再融资去杠杆），并进一步弱化居民预期和剥夺居民现金流导致消费萎靡？
亚当斯密在《国富论》里强调，土地是财富之母，劳动是财富之父，但劳动需要人，光秃秃的土地价值极其有限。可以这样说，人口增加会导致土地增值，反之，人口减少会导致土地减值。在人口即将负增长的2022年，我们更应该考虑，房地产税是否会加速“负动产”时代的到来？
以下案例取自邻国日本的现状，有缘者思之。
【1】夏普建议书
明治维新后，地租是日本税收的重要来源，不过第二次世界大战结束之后，《夏普建议书》极大地改变了日本的税收框架，地租在1950年被延续为固定资产税，成了地方政府的基础税收。这项稳定的财源不太容易受到经济形势的影响，为各地方政府构筑了重要的财政基础。
类似我国的土地财政，日本的地方政府依托的，也是基于土地和房产的固定资产税。
【2】税收框架的漏洞
随着人口老龄化和少子化的加速，日本地方政府的税收框架基于“土地神话”时代，预期土地价值永远上涨，固定资产税持续上涨，但当泡沫破灭后却没有及时调整。日本政府面对层出不穷的各种问题，采取临时的敷衍措施。
经济高度增长时期，人们渴望拥有属于自己的崭新房产，国家和地方政府也鼓励人们购买房地产，致使住房用地不断向郊区蔓延。泡沫经济的崩溃撼动了“土地神话”，住宅用地的扩张在一定程度上得到了抑制，但土地和住宅政策的大方向却并没有变。地方政府希望吸引更多人口来到自己这里，于是他们放宽管控，允许在原本仅限用于农业用地的“城镇化调整区域”建造房屋，而政府也以“刺激经济”之名，推出住宅贷款的减税政策，不断刺激人们的购房意愿，还接连放宽了对塔楼公寓建设的限制。
整个日本都大张旗鼓地兴建房产，对其他问题则一副事不关己的态度，完全没有考虑关于建造的住宅和开发的土地的“善后工作”。
【3】“负动产”的由来
日本的土地和住宅制度一直默认总会有人愿意持有不动产，从未想过有一天不动产会成为“负动产”。
住宅需要每年缴纳固定资产税，老旧的公寓需要大额的维护费用（所谓的“35年大关”难题），还有物业管理费，在经济上行期，房价上涨，这一切大多数人都没有注意到。经济泡沫破灭后，这些费用会大量侵占所有者的现金流，慢慢连卖出、继承、赠与、继续持有都成了难题。当“团块世代”逐渐老去，继承人增至几十人，却谁都不去办理继承过户的所有人不明房地产问题，日益增加的被放弃继承、却无法收归国库的悬置土地，无人管理的空置房屋和公寓管理不善问题等，都是政府未能跟随时代的步伐及时修订土地和住宅制度带来的副产品。
在少子化和东京单极集中趋势下，这项制度已经远跟不上土地价格的剧烈变动。在老龄化问题不断深化的地方，拥有现金收入的人越来越少，固定资产税成为沉重负担，这个巨大的阴影便是加重“负动产化”问题的重要因素。
【4】无法放弃的住宅和土地
日本目前还没有想放弃土地所有权就能放弃的制度。
日本《民法》第239条第2项规定“没有所有人的不动产应归属国库”，但关于哪些情况可以归属国库的标准却一直处于模糊状态。负责管理国有土地的财务省在主页上登载的方针是“对于没有行政用途规划的土地等，考虑到有可能会增加维护、管理成本（即纳税人负担），因此暂不接受捐赠。”也就是说，他们原则上不认可捐赠，各地方政府也都沿用了这个方针。
日本的民法并没有规定放弃土地应该办理哪些手续，因为明治时期制定的民法，根本没有预想到日本会出现人口减少，土地贬值成了负担的情况吧。
日本没有“扔掉”土地的制度。如果不幸持有谁都不想要的土地，就既无法卖掉也无法扔掉，只能承担物业费用和固定资产税的负担。
而在德国，法律明确规定土地是可以扔掉的。
德国的《民法》第928条第1项明确规定：“所有人可以通过向土地登记所提出放弃申请，并在土地登记簿上登记的方式放弃自己持有的土地。”同时还规定，州政府拥有优先获得被所有人放弃的土地的权利。
【5】老旧公寓的养护难题
老旧公寓应该拆掉重建，还是尽量延长使用年限？今后将有越来越多的人不得不面临这个选择。公寓有一个特点，就是随着房龄越来越老，住户的年龄也在同步增长。无论是大修还是重建，住户之间的经济条件和想法各不相同，今后会更难统一意见。有一栋公寓的居民就实际遇到了这个“双重老龄化”的问题。
“35年大关”指公寓会在这一时期迎来大修施工，需要庞大的资金进行重建或延长使用年限，对老年住户的负担能力也是一个严峻考验。
住户老龄化趋势之下，参与日常管理和维护的，不管是第三方物业管理还是业主的“自主管理”已经坚持不下去了。第三方物业管理者，经常会遇到催缴物业费的情况，公寓建好之后，满20年时空置率会上升至15%以上，出租的租金水平会下降到同样地段同样设施新房的75%左右；“自主管理模式，从业主大会的资料制作、物业费的账务管理到漏水或出现可疑人员等突发问题的应对，均由业主委员会的委员承担，所以物业费才能维持较低水平。年轻人要在工作之余处理这些事务都会很辛苦，对老年人来说就更难了。
就这样吧！愿上天护佑中华，实现伟大复兴！
当前，地方政府土地出让收入大幅下滑，但疫情防控和稳定经济，却导致地方政府支出大幅上升，于是，很多专家开始呼吁“房地产税”了，房地产市场体量大，若按0.5%的税率估算，40%的征收率，“房地产税”也有万亿之巨，也许能解燃眉之急？
但地方政府更担心，此时征收“房地产税”，是否会进一步打压房价（要知道房地产在中国不仅仅是一个产业，土地财政的本质是土地金融，打压房价实际上就是给地方政府再融资去杠杆），并进一步弱化居民预期和剥夺居民现金流导致消费萎靡？
亚当斯密在《国富论》里强调，土地是财富之母，劳动是财富之父，但劳动需要人，光秃秃的土地价值极其有限。可以这样说，人口增加会导致土地增值，反之，人口减少会导致土地减值。在人口即将负增长的2022年，我们更应该考虑，房地产税是否会加速“负动产”时代的到来？
以下案例取自邻国日本的现状，有缘者思之。
【1】夏普建议书
明治维新后，地租是日本税收的重要来源，不过第二次世界大战结束之后，《夏普建议书》极大地改变了日本的税收框架，地租在1950年被延续为固定资产税，成了地方政府的基础税收。这项稳定的财源不太容易受到经济形势的影响，为各地方政府构筑了重要的财政基础。
类似我国的土地财政，日本的地方政府依托的，也是基于土地和房产的固定资产税。
【2】税收框架的漏洞
随着人口老龄化和少子化的加速，日本地方政府的税收框架基于“土地神话”时代，预期土地价值永远上涨，固定资产税持续上涨，但当泡沫破灭后却没有及时调整。日本政府面对层出不穷的各种问题，采取临时的敷衍措施。
经济高度增长时期，人们渴望拥有属于自己的崭新房产，国家和地方政府也鼓励人们购买房地产，致使住房用地不断向郊区蔓延。泡沫经济的崩溃撼动了“土地神话”，住宅用地的扩张在一定程度上得到了抑制，但土地和住宅政策的大方向却并没有变。地方政府希望吸引更多人口来到自己这里，于是他们放宽管控，允许在原本仅限用于农业用地的“城镇化调整区域”建造房屋，而政府也以“刺激经济”之名，推出住宅贷款的减税政策，不断刺激人们的购房意愿，还接连放宽了对塔楼公寓建设的限制。
整个日本都大张旗鼓地兴建房产，对其他问题则一副事不关己的态度，完全没有考虑关于建造的住宅和开发的土地的“善后工作”。
【3】“负动产”的由来
日本的土地和住宅制度一直默认总会有人愿意持有不动产，从未想过有一天不动产会成为“负动产”。
住宅需要每年缴纳固定资产税，老旧的公寓需要大额的维护费用（所谓的“35年大关”难题），还有物业管理费，在经济上行期，房价上涨，这一切大多数人都没有注意到。经济泡沫破灭后，这些费用会大量侵占所有者的现金流，慢慢连卖出、继承、赠与、继续持有都成了难题。当“团块世代”逐渐老去，继承人增至几十人，却谁都不去办理继承过户的所有人不明房地产问题，日益增加的被放弃继承、却无法收归国库的悬置土地，无人管理的空置房屋和公寓管理不善问题等，都是政府未能跟随时代的步伐及时修订土地和住宅制度带来的副产品。
在少子化和东京单极集中趋势下，这项制度已经远跟不上土地价格的剧烈变动。在老龄化问题不断深化的地方，拥有现金收入的人越来越少，固定资产税成为沉重负担，这个巨大的阴影便是加重“负动产化”问题的重要因素。
【4】无法放弃的住宅和土地
日本目前还没有想放弃土地所有权就能放弃的制度。
日本《民法》第239条第2项规定“没有所有人的不动产应归属国库”，但关于哪些情况可以归属国库的标准却一直处于模糊状态。负责管理国有土地的财务省在主页上登载的方针是“对于没有行政用途规划的土地等，考虑到有可能会增加维护、管理成本（即纳税人负担），因此暂不接受捐赠。”也就是说，他们原则上不认可捐赠，各地方政府也都沿用了这个方针。
日本的民法并没有规定放弃土地应该办理哪些手续，因为明治时期制定的民法，根本没有预想到日本会出现人口减少，土地贬值成了负担的情况吧。
日本没有“扔掉”土地的制度。如果不幸持有谁都不想要的土地，就既无法卖掉也无法扔掉，只能承担物业费用和固定资产税的负担。
而在德国，法律明确规定土地是可以扔掉的。
德国的《民法》第928条第1项明确规定：“所有人可以通过向土地登记所提出放弃申请，并在土地登记簿上登记的方式放弃自己持有的土地。”同时还规定，州政府拥有优先获得被所有人放弃的土地的权利。
【5】老旧公寓的养护难题
老旧公寓应该拆掉重建，还是尽量延长使用年限？今后将有越来越多的人不得不面临这个选择。公寓有一个特点，就是随着房龄越来越老，住户的年龄也在同步增长。无论是大修还是重建，住户之间的经济条件和想法各不相同，今后会更难统一意见。有一栋公寓的居民就实际遇到了这个“双重老龄化”的问题。
“35年大关”指公寓会在这一时期迎来大修施工，需要庞大的资金进行重建或延长使用年限，对老年住户的负担能力也是一个严峻考验。
住户老龄化趋势之下，参与日常管理和维护的，不管是第三方物业管理还是业主的“自主管理”已经坚持不下去了。第三方物业管理者，经常会遇到催缴物业费的情况，公寓建好之后，满20年时空置率会上升至15%以上，出租的租金水平会下降到同样地段同样设施新房的75%左右；“自主管理模式，从业主大会的资料制作、物业费的账务管理到漏水或出现可疑人员等突发问题的应对，均由业主委员会的委员承担，所以物业费才能维持较低水平。年轻人要在工作之余处理这些事务都会很辛苦，对老年人来说就更难了。
就这样吧！愿上天护佑中华，实现伟大复兴！
【道伟法师开示】
[如何能“虽处人伦，其心自在”]
佛法之所以为佛法，主要讲的明心见性，西天诸佛、东土诸祖，自达摩祖师西来传持的佛法，也即不立文字，直指人心，见性成佛的法门。
这个法门道通古今中印，从佛法终极目标而言，唯证此无上福田真如佛性。
我们的真心佛性是和佛菩萨无二无别的，正如宋代惠昕禅师在《六祖坛经序》中说：原夫真如佛性，本在人心，心正则诸境难侵，心邪则众尘易染，能止心念，众恶自亡。众恶既亡，诸善皆备；诸善要备，非假外求。悟法之人，自心如日，遍照四方，一切无碍。见性之人，虽处人伦，其心自在，无所惑乱矣。
你只要让过去、昨天的自我死透，把凡夫分别心死透，成为见性之人、明心悟法之人，当下就可重生，心如日月，遍照十方，一切无碍，其心自在，无所惑乱。
如何达成呢？首先要有意愿、信念，因为至诚的愿力、信念可以压倒、超越凡夫的业力的束缚和封锁。
为什么呢！由于我们的心，原本就是佛心，正因为佛力不可思议，我们的心力便不可思议，你丝毫不要有任何的怀疑，这即是信念。
然而，我们要切记的，在这里说修行的心力，并不是叫我们刻意用力，《坛经》中说：“菩提本自性，起心即是妄，净心在妄中，但正无三障。” 用力就是起心，就是妄心了。
那么，我们修行怎么用功呢？只需要我们相信即心即佛便是！
什么是即心即佛心呢？就是我们的内在觉性观照。又当如何用觉性观照呢？只需要训练放下一切执着和挂碍，观照着自己的觉性就可以了，看着念头从起而落，不为其所牵引、带跑。念佛法门也一样，看观着自己念佛的念头，不让“心猿意马”狂奔乱跑，才是有效的念佛。
当我们修行训练放下一切尘念，不粘着了，佛性就自然现前，大放智慧光明；不需要我们着心着力，这是修心地法门的技巧，禅门与净土法门都是异曲同工。
一切明心见性之法，真正来自真如自性的力量，训练放下粘着就会自然产生。这是修证佛法的要领所在，也是心法的独到之处。
[如何能“虽处人伦，其心自在”]
佛法之所以为佛法，主要讲的明心见性，西天诸佛、东土诸祖，自达摩祖师西来传持的佛法，也即不立文字，直指人心，见性成佛的法门。
这个法门道通古今中印，从佛法终极目标而言，唯证此无上福田真如佛性。
我们的真心佛性是和佛菩萨无二无别的，正如宋代惠昕禅师在《六祖坛经序》中说：原夫真如佛性，本在人心，心正则诸境难侵，心邪则众尘易染，能止心念，众恶自亡。众恶既亡，诸善皆备；诸善要备，非假外求。悟法之人，自心如日，遍照四方，一切无碍。见性之人，虽处人伦，其心自在，无所惑乱矣。
你只要让过去、昨天的自我死透，把凡夫分别心死透，成为见性之人、明心悟法之人，当下就可重生，心如日月，遍照十方，一切无碍，其心自在，无所惑乱。
如何达成呢？首先要有意愿、信念，因为至诚的愿力、信念可以压倒、超越凡夫的业力的束缚和封锁。
为什么呢！由于我们的心，原本就是佛心，正因为佛力不可思议，我们的心力便不可思议，你丝毫不要有任何的怀疑，这即是信念。
然而，我们要切记的，在这里说修行的心力，并不是叫我们刻意用力，《坛经》中说：“菩提本自性，起心即是妄，净心在妄中，但正无三障。” 用力就是起心，就是妄心了。
那么，我们修行怎么用功呢？只需要我们相信即心即佛便是！
什么是即心即佛心呢？就是我们的内在觉性观照。又当如何用觉性观照呢？只需要训练放下一切执着和挂碍，观照着自己的觉性就可以了，看着念头从起而落，不为其所牵引、带跑。念佛法门也一样，看观着自己念佛的念头，不让“心猿意马”狂奔乱跑，才是有效的念佛。
当我们修行训练放下一切尘念，不粘着了，佛性就自然现前，大放智慧光明；不需要我们着心着力，这是修心地法门的技巧，禅门与净土法门都是异曲同工。
一切明心见性之法，真正来自真如自性的力量，训练放下粘着就会自然产生。这是修证佛法的要领所在，也是心法的独到之处。
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