地卖不动了,“土地财政”该怎么维持?
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经济观察报
10月15日 22:05
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经济观察报 记者 杜涛
土地出让金下滑是否意味着土地财政正在面临新的变局?
一个县的地方财政正在面临窘境。
该县财政人士介绍,2020年,该县土地出让金收入约为48亿元,但今年估计完成20亿元都很难,周围类似县区的情况也大致相仿。
在该地区,土地出让金收入金额要高于本级收入。受限于土地出让金收入的下滑,该地的“三保”(保基本民生、保工资、保基层政府运转)面临挑战,该财政人士预估,年底的财政缺口可能会达到10亿-20亿元。
财政部9月披露的一组数据显示,地方土地财政正在面临挑战:今年8月,全国土地出让收入5703亿元,同比骤降17.5%,这是2020年2月以来最大的降幅。1-8月,地方政府性基金中的国有土地使用权出让收入47110亿元,同比增长12.1%,这一增速相比前7个月的18%明显放缓。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对经济观察报表示,地价下降和土地成交面积下降等因素,确实容易对土地收入带来压力。
来自土地出让的收入是地方经济增长的重要支撑。国际评级机构穆迪在10月发布的一份报告中认为,近年来,逾40%的政府性基金收入(主要包括土地出让收入)会用于地方基建项目。而房地产业放缓和土地出让收入趋弱将会抑制地方政府的基建投资支出,也会削弱地方政府对城投公司等地方国企的支持,而地方国企是基建项目的主要投资方。
土地出让金下滑是否意味着土地财政正在面临新的变局?

卖地少了,“三保”面临挑战
上述县级财政人士告诉记者,今年当地非税收入总计约为12亿元,其中纯地收入为9亿元(地方财政中,非税收入一般包括罚没收入和土地出让金收入),按照这一进度,今年土地出让收入达到20亿元都很困难,而在2020年,当地土地出让金收入约为48亿元。
上述地区的土地出让金包括两个方面:一块是直接卖地收入;另一块是耕地指标的交易,一般是欠发达地区的指标和发达地区的指标交易,保持耕地红线不能触碰。该地区的耕地交易指标已经卖了不少,今年的指标很少了,省级土地发展集团已经没有收购土地的指标。
“这个月15日还不知道能不能准时发下工资。”上述地方财政人士说,市里现在在各个县市之间拆东墙补西墙,让富裕的县区借钱给发不下来的县区。
其预计,由于今年土地出让收入太少,年底财政缺口可能达到10亿-20亿元,直接影响到三保。
该财政人员算了一笔账:2021年,本级预计可用财力40亿元,汇总支出需求50亿元,财力缺口达10亿元。从月度账本来看,本级市刚性支出3亿元,其中工资性支出每月约2亿元,运转、社保等总计约1亿元。税务部门每月收入大概2亿元左右,仅仅“三保”支出,每月库款缺口1亿元左右,库款运行压力非常大。
其实在4月份,该地就已经判断2021年的土地收入面临挑战,当时土地出售数量只有几块,未雨绸缪,该地连续好几个月从市里借钱,又从平台借调,来回运作。
比如当地一个产业园区,之前财政投入了1亿元财政资金,现在将其报为专项债项目,发行专项债券,并将之前的财政投入替换出来。

土地收入重要在哪?
上述县区的情况具有一定特殊性,据经济观察报了解,截至9月下旬,东部某市2021年土地出让收入同比仅下降不到5%,但鉴于土地收入的重要性,变化依然值得观察。
穆迪上述报告显示,2020年,土地出让收入占中国地方政府总财政收入的29.2%,各地区土地出让收入占总财政收入的比例差异较大,从浙江的52.8%到西藏的3.8%不等。
土地出让金收入在地方财政中的影响并不仅仅限于短期内的收支平衡,同时还影响着地方的债务率等诸多方面。
上述穆迪报告认为,地方政府可能会通过发行地方债来提高对债务融资的依赖,或更依赖于城投公司融资,来寻求基建资金并支持当地经济,如此一来将提高地方政府的直接债务和或有负债水平。若不这样做,当地经济增长则将受到削弱。
一位东部市级财政人士告诉记者,从预算的角度来说,土地出让收入的作用有三个方面:首先是支持城建开发支出的资金来源;其次用于支付政府专项债券利息,这些债券相当比例缺乏收益保证;再次可以调入预算内,用于平衡财力。
对不少地方政府来说,土地出让收入还有一个更重要的作用,即降低债务率,也就是扩大综合收入,做大分母。
债务率是衡量地方政府债务最重要的指标之一,是年末政府债务余额/政府综合财政实力。所谓地方财政综合财力,也就是一般公共预算收入、国有资本经营预算以及政府性基金收入。其中一般公共预算依赖于税收的增长,国有资本经营预算额度非常小,以土地出让收入为主的政府性基金预算就非常具备可操作性。
上述市级财政人士告诉记者,因为其所在城市的债务率颇高,去年就将部分2021年的土地指标出让,做大土地出让收入,降低债务率。
上述县级财政人士也认同这一观点,他还认为,除去债务率,还涉及前几年锁定的地方债务偿还问题,他所在的这一级政府,每一年都会从土地收入中拿出资金来偿还债务。“因为土地出让收入的减少,现在没有好的办法弥补,原来准备的很多项目支出,都要进行削减。”

下滑原因
严跃进分析,从原因看,土地出让金收入下滑与房屋销售市场降温有很大的关系。房屋销售降温了,房企资金压力增大,进而拿地意愿偏弱。此外,信贷收紧,房企拿地也会更加谨慎。在过去一年里,监管部门收紧房地产行业融资,开发商降低对规模的追求,转而力保现金流。大幅减少拿地也是房企降负债的重要举措。
进入下半年,全国主要城市一二手房成交同比均呈现较大幅度下滑,亿翰数据显示,9月一线城市新房成交环比下降25%,同比下滑42%;核心二线城市、普通二线城市及三四线城市成交也同比下跌了22%、40%和31%。
穆迪在上述报告中认为,房地产调控措施叠加流动性压力的影响将会抑制土地出让交易。监管部门在过去12个月已经收紧了房地产融资和购房政策,同时,恒大财务危机加大了开发商的流动性压力,这将令房地产市场进一步承压。
10月13日,北京第二批集中供地落幕,推出的43幅宅地成交17幅,累计成交金额513.5亿元,另外26幅起拍总价869亿元的土地因没有企业报名而延期交易。北京之外,已经完成第二批集中供地的上海、杭州、广州、重庆等城市,同样遭遇了房企参与度低、大量流拍等尴尬。
在上述所有因素的共同影响下,现金紧张的开发商越发不愿意购置更多土地,导致一级市场土地交易放缓。
根据中指研究院的数据,第二轮集中供地拍卖成交价较储备成本平均溢价4.6%,显著低于5月份首轮拍卖中14.7%的均值。近52%的土地拍卖被取消、改期或流拍,而首轮拍卖中这一比例仅为6%。在成交的地块中,四分之三的地块以底价出售,没有任何溢价。

地方财政还能做什么?
上述市级财政人员坦言,没有更好的办法来应对土地出让收入的下滑,毕竟房价下行,地价下行,本来想提高单价,现在对单价也有了限制,能做的只能是削减支出预算。
据记者了解,上述地方政府为了增加收入正在着力开展房产、土地税收清理。在前期房产、土地税收清理的基础上,建立完善土地房产税源数据库,督促乡镇街道、开发区根据数据库信息定期展开比对,严格执行激励政策,强化税款入库。
“我们还发现了一个很重要的变化,今年大企业的税收缴纳特别多,很多地方的收入形势比较好,是因为企业纳税多,地方的收入增幅和财力增长是税收和土地的双重驱动。但若是地方政府没有特别大的企业支撑,土地又卖得不好,2021年会非常非常难过。”上述县级财政人士表示。

你是想成为那只兔子还是乌龟?

太空行业还流行过一个段子,问:在太空行业,变成百万富翁最快的方法是什么?答:从亿万富翁开始做起。

马斯克、贝佐斯这样的亿万富翁,在21世纪初进入太空行业,想要降低太空旅行的成本,让普通大众也能享受太空航行,他们还想登陆火星、入驻月球。二十多年后,两位亿万富翁并没有变成百万富翁,他们的太空公司成为商业太空行业的头部玩家。

他们取得的进展,让人们看到太空里的商业潜质,大量资金和新玩家陆续涌入;他们之间的竞争点燃了人们对太空的兴趣,在美国,报考航空航天工程专业的人数迅速增加。简单说,马斯克、贝佐斯及其公司,带动了整个商业太空行业的发展和繁荣。

马斯克和贝佐斯之间的太空竞赛,是被金钱、自我意识和冒险精神驱动,目的是把人类文明更好地延伸到太空中去。这场竞赛有点像龟兔赛跑,马斯克及其公司就像野兔,作风高调,不断往前冲,贝佐斯及其公司则像乌龟一样,神秘安静,一步一个脚印。

2000年,贝佐斯成立了蓝色运营有限责任公司,这是他的太空公司蓝色起源的前身。两年后,马斯克的Space X 也出现了。他们要想在这条赛道上前进,需要突破三个阻碍:行业限制、成本限制和工程风险带来的限制。

在马斯克和贝佐斯之前,有人亲身试验过,最难的阻碍并不是成本和工程方面的限制。这个人叫安迪·比尔 ,比尔制造火箭时,他最担忧的问题并不是“设计火箭带来的工程学挑战或者太空中的种种危险,而是美国联邦政府在这个产业上加诸的限制”。

比尔看到了两个机会:一个是利益机会,他发现卫星技术大跃进的时代即将到来,这个新市场需要有人能够又快又经济地把卫星送上太空轨道;另一个是生存机会,假如地球被小行星撞击,人类就会灭绝,要想继续生存,就要在太阳系找到另一个安身之处。

摆在太空业余选手面前的第二道障碍,是降低火箭的发射成本。把火箭这么昂贵的东西当作消耗品,显然很不合理,传统承包商为什么不这样做呢?主要原因是“成本加成合同”,且没有明显的降低成本的动力。

第三个障碍,就是如何控制好一个复杂体系的失败风险。因为一个还没卵石大的硬件出了问题,都会导致火箭发射失败。Space X 的总裁肖特维尔说,“要做成一件事,你得把背后的一百万件事情都做对;只要有一件事出了错,接下来的日子就糟糕了。”

我们都知道,龟兔赛跑的故事中,兔子领先了很长时间。太空竞赛也不例外,马斯克和他的公司从成立起,就跑在前面,一路为其他人扫除障碍,为竞争对手和后来者开拓了一条道路。

马斯克和 Space X 奉行的理念都是“埋头苦干,辛苦耕耘”,这家公司的座右铭是“大胆假设一个几乎不可能完成的目标,永不退缩、低头,跨过每一道障碍。”他们能跨过刚才的3道障碍,是因为有3个特质:好斗精神;足智多谋的省钱方式;“快速适应当前环境”的思维方式。

Space X足智多谋的省钱方式其实是出于无奈。马斯克说:“我们必须变得非常好斗,如果我们按标准来做,那么资金就会耗尽。多年来,我们每周都要把账上的现金流花光,几周之内我们就没钱了。我们必须走出一条花精细钱的路子。要么精打细算,要么死亡,这是我们的唯二选择。

火箭、飞船总是会出问题的,“解决问题永远不是关键,解决问题的速度才是”。“快速适应当前的环境”这种思维方式,让马斯克他们具备了专家都难以想象的解决问题的速度。

野兔一路向前狂奔时,贝佐斯和他的蓝色起源神秘且安静,但这不代表他们没有进展,“乌龟做事往往是深思熟虑、小心翼翼的”。

蓝色起源的吉祥物就是乌龟,它能体现贝佐斯喜欢的一句格言“慢就是顺,顺就是快”。这家公司还有一个信条是,做成了再说话。几年后,贝佐斯才对外公开蓝色起源的计划:开发出“能帮助人类长时间在太空停留的手段和技术”,造出能够进入太空边界、载人数量在三人或以上的火箭。

人们常常会用体育竞赛的方式思考商业竞争,有人离开时是赢家,也有人离开时是失败者,但在他看来,商业与体育竞技的一个不同之处是,“伟大的行业通常是由不止三家公司建造的,而是由许多公司构成。一个真正伟大的行业有很多赢家,甚至成百上千的公司都是这一行业的赢家”。

马斯克、贝佐斯的付出和竞争,就像一种燃料,重新燃起了人们的太空梦想,美国一些大学航空航天工程专业的申请人数剧增。这种燃料推动了商业化太空产业的进步,不断有新的玩家和投资人加入其中,全球太空经济总额也不断增长。根据欧洲咨询公司发布的《2020年航天经济报告》,2020年全球航天经济总量达到3850亿美元,再创新高。

【十八岁的叙述诗】
翻来这本本子,就像是打开了尘封的记忆。看着他们写给我的话和老师们的寄语。于是,关于高中三年的岁月从纸上跃进了脑海里。
现在想来那段时光真是太美好了,我们每一天都有新的希望,每一天都充实地活着。
打开这本本子后,我才开始真正地明白席慕蓉所说的那句:青春是一本太仓促的书,我们含着泪,一读再读。
二十岁的人生之路,我遇见了好多好多可爱的人,也同时失去了好多人。我留恋着和她们相处的时光,一边想念,一边却残忍地任着时光的河向前走着。
追忆似水年华,可年华不可追,于是我们只能一边向未知前行,一边泪流满面地回想过去。


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