【华侨城（亚洲）：文旅+科技产业圈投资，站在新周期的起点上】
刚刚过去的3月份，对于资本市场和房地产行业来说，或许都是非同寻常的转折点。也许当大家回望时会发现，以此为分界线，我们站在了新周期的起点上。而这个新周期，区别于以往的最大特点就是，发展逻辑变了。
1、政策强力维稳，地产股春意浓浓
近期，房地产企业年报相继披露，尽管整体业绩依然相当疲弱，但上市公司的股价表现却是涨势喜人。有心的投资者可能会问，为什么会有这样看似矛盾的现象？这恐怕还要从3月中旬的那次会议说起。
3月16日，在经历了连续两天的A股大跌、港股大跌和中概股大跌之后，市场信心已降至冰点，国务院金融委召开专题会议提出，要及时研究和提出有力有效的防范化解房地产风险应对方案。同日，中国银保监会、证监会、财政部等多部委重磅发声，释放出强烈的维稳信号。随后，A股、港股和中概股绝地反弹，在香港上市的内地房地产板块集体飙升，多只内房股应声大涨。以华侨城（亚洲）控股有限公司（股份代码：3366.HK）为例，这支股票就在短短3个交易日内（3.16~3.18）录得了约24%的涨幅。
3月17日，合肥首轮集中土地竞拍升温，19宗土地拍卖揽金148亿人民币，其中一宗地最高引来了23家房企同时竞争，另有11宗地因竞拍过于激烈而遭遇拍卖熔断。
来自政策层面的强力刺激，强劲的市场反弹，久违的激烈角逐，令资本市场和房地产市场同时迸发出浓浓暖意。
不过，尽管暖风频吹，但我们也要注意到，国务院金融委的专题会议同时也提到要“提出向新发展模式转型的配套措施”。而稍早前，由国务院发布的《政府工作报告》中也强调了房地产要“探索新的发展模式”，促进行业良性循环和健康发展。政策层面传达的信号不言自明。所以，对于理性的投资者来说，短期的股价上涨固然可喜，但同时也要关注和把握未来的投资方向。
前面提到的华侨城（亚洲），是国资委直管的大型央企华侨城集团旗下唯一境外上市平台。华侨城集团位列全球主题公园集团第三、亚洲第一，华侨城（亚洲）则是该集团旗下一家相当有特色的上市公司。在“探索新的发展模式”逻辑下，这家公司依托“地产+投资”双轮驱动的战略，相互协同，相互赋能，在谋求转型的地产企业中相当有代表性。
接下来，笔者就以这家公司为例，分析房地产行业新周期的新逻辑。
2、另类的华侨城（亚洲）：发展逻辑在变
不同于一般的房地产企业，华侨城（亚洲）是一家以综合开发为主，同时从事股权投资与基金业务的港股上市公司。依托于大股东华侨城集团的多元化经营优势、行业地位优势、品牌效应以及融资便利性，近年来，华侨城（亚洲）持续完善“文旅+科技产业生态圈投资”的业务模式，令其拥有不同于一般房地产公司的资源禀赋和业务特色，走出了一条独具特色的发展路子。
有别于传统房企“高负债-高扩张-强调控-强收缩”的业务模式，华侨城（亚洲）率先转型并确立了 “文旅+科技”产业生态圈投资的核心发展战略，从粗放式的“负债-扩张-收缩”转型为依靠金融服务能力的提升和文旅投资板块的深化，不断优化资产结构，加大地产板块的调整优化，旨在不过重依赖房地产，以减小受单一行业的影响。通过加大文旅+科技投资，从而扩宽公司盈利渠道，增强了其综合开发主业的生命力和影响力。
该公司作为华侨城集团旗下唯一境外上市公司，以“立足粵港澳大湾区及长三角经济圈等优势区域”为业务开发战略，不刻意追求大规模、高扩张式的发展，而是通过广泛的外部合作以及联合投资等方式实现优势互补、风险控制；同时，通过聚合大股东华侨城在综合开发领域的资源与网络优势持续发力，推动整体综合开发业务稳健、高质量发展。
以华侨城（亚洲）在合肥开发的重点项目-合肥空港国际小镇为例，该项目占地9.2平方公里，是安徽省省级重点项目，将为有关集成电路基地、智能电动车产业园区及周边地区相关产业提供生活服务配套设施。该项目不仅将该公司土地储备提升到新的量级，也为其持续盈利奠定了基础。而类似综合开发项目的竞得，既是对核心战略的落实，也是综合角力的结果。
另一方面，在全球“碳中和”的大背景下，超越短期财务指标的社会责任投资（ESG）理念盛行，该公司综合开发、城镇化产业生态圈投资背后蕴藏的社会环境友好、产城融合等发展内核也与国家政策引导的房地产改革方向高度契合，不仅将强力支撑其业务的可持续发展，也为未来成为市场引领者打下坚实基础。
当前，国内房地产行业已经过了一年多的持续调整和全面收缩，有分析人士指出，随着投资逻辑的改变，类似华侨城（亚洲）这样有代表性的企业所处赛道的价值将被重新认知。
3、不同的成长性：投资赋能开发
前面提到，华侨城（亚洲）的发展模式中，有很重要的一个战略环节：产业生态圈投资，因此，股权投资和基金业务也是该公司相当重要的一条业务线。该公司对这块业务给与了这样的战略定位：“文旅+科技”的跨境投资与资产管理。过去一年来，华侨城（亚洲）围绕综合开发主业延伸的投资业务线堪称多点开花。
– 今年1月份，该公司斥资1.42亿元参投（占股9.5%）的国内知名IP品牌公司德盈控股在香港上市，该公司目前已与华侨城数个文旅项目形成合作。德盈控股旗下拥有B.Duck（小黄鸭）等具有强IP属性和消费属性的知名品牌，所属题材在港股市场具有稀缺性，意味着该公司有望从中获得良好的投资收益。
– 去年6月，该公司下属全资子公司侨城（亚洲）资管获发香港第4、9类金融牌照，有望与公司境内基金管理公司形成协同，进一步拓展投资标的范围，丰富投资手段和工具，向客户提供更加多元化的跨境资管服务，进一步打开国际市场。– 此外，该公司通过与地方政府引导基金合作，不断完善公司产业生态圈投资布局。目前，该公司管理及参与基金9支，管理及参与投资总规模约43.7亿人民币，累计投资项目共47个。目前已完成天立教育、同城艺龙的股权退出；持有德盈控股、民生教育、易居企业以及禹洲地产等4家香港上市公司股权。截至目前，2021年投资的逸动科技当年实现了近两倍的估值增长。
自2019年以来，该公司持续获得投资行业多项大奖：2020年中国国资投资机构50强（清科）、2020年度粵港澳大湾区最佳创业投资机构TOP 30（投中）、2019-2020年度中国文化产业投资机构十佳投资机构（融资中国）、2020-2021年度中国大消费最具成长性投资机构（融资中国）、2020-2021年度中国文化产业最佳CVC（融资中国）等。
可以看到，作为一家非典型的房地产公司，“地产+投资”的双轮驱动策略已成为该公司显著区别于一般地产公司的特征。随着综合开发业务与投资板块的深化融合，公司的前期投入正逐步迈进收获期，华侨城（亚洲）也显现出区别于传统房企的成长性。
4、“后疫情”时代：新模式新机遇
从财务状况来看，近年来，随着投资业务持续赋能综合开发，华侨城（亚洲）在保持了稳健财务增长的前提下，持续获取新的增长动能。
最新发布的2021年财报显示，该公司去年实现收入约人民币14.74亿元（人民币，下同），同比增加12.83%；其中该公司基金管理费收入同比大幅增长21.95%，投资管理业务的产出效应显现。随着该公司近年来持续转型，不断加大“文旅+科技”投资的举措已初见成效。对于下一步的发展规划，将以“调结构、强能力、拓资源、转赛道”的开发思路为引领，积极把握“后疫情”时代文旅行业消费升级、文旅产业数字化、文旅城镇化产品等趋势性投资机会；加快存量资产盘活、优化资产结构和财务资源配置；提质增效，加强风险防控，进一步完善精细化管理；重点聚焦“文旅+科技”等领域进行投资布局，进一步夯实战略转型的成果。
股权投资及基金管理业务方面，将依托华侨城的产业资源优势，加强与政府引导基金、市场化母基金、上市公司合作，扩大主动基金管理规模；聚焦智慧城市、智能家居、文旅新科技等新业态方向，布局行业头部机构，筛选、储备具有成长潜力的优质投资标的；加强产融结合和价值赋能，提升基金管理能力；助推新业务、新业态的孵化培育。
站在“十四五”开局的新起点，中国房地产行业、中国文旅产业都将在“内循环”的推进中将得到全新的发展机遇。可以预期，以拥有新的发展模式的华侨城（亚洲）为代表的企业，将获得更大的发展机会和发展空间。
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刚刚过去的3月份，对于资本市场和房地产行业来说，或许都是非同寻常的转折点。也许当大家回望时会发现，以此为分界线，我们站在了新周期的起点上。而这个新周期，区别于以往的最大特点就是，发展逻辑变了。
1、政策强力维稳，地产股春意浓浓
近期，房地产企业年报相继披露，尽管整体业绩依然相当疲弱，但上市公司的股价表现却是涨势喜人。有心的投资者可能会问，为什么会有这样看似矛盾的现象？这恐怕还要从3月中旬的那次会议说起。
3月16日，在经历了连续两天的A股大跌、港股大跌和中概股大跌之后，市场信心已降至冰点，国务院金融委召开专题会议提出，要及时研究和提出有力有效的防范化解房地产风险应对方案。同日，中国银保监会、证监会、财政部等多部委重磅发声，释放出强烈的维稳信号。随后，A股、港股和中概股绝地反弹，在香港上市的内地房地产板块集体飙升，多只内房股应声大涨。以华侨城（亚洲）控股有限公司（股份代码：3366.HK）为例，这支股票就在短短3个交易日内（3.16~3.18）录得了约24%的涨幅。
3月17日，合肥首轮集中土地竞拍升温，19宗土地拍卖揽金148亿人民币，其中一宗地最高引来了23家房企同时竞争，另有11宗地因竞拍过于激烈而遭遇拍卖熔断。
来自政策层面的强力刺激，强劲的市场反弹，久违的激烈角逐，令资本市场和房地产市场同时迸发出浓浓暖意。
不过，尽管暖风频吹，但我们也要注意到，国务院金融委的专题会议同时也提到要“提出向新发展模式转型的配套措施”。而稍早前，由国务院发布的《政府工作报告》中也强调了房地产要“探索新的发展模式”，促进行业良性循环和健康发展。政策层面传达的信号不言自明。所以，对于理性的投资者来说，短期的股价上涨固然可喜，但同时也要关注和把握未来的投资方向。
前面提到的华侨城（亚洲），是国资委直管的大型央企华侨城集团旗下唯一境外上市平台。华侨城集团位列全球主题公园集团第三、亚洲第一，华侨城（亚洲）则是该集团旗下一家相当有特色的上市公司。在“探索新的发展模式”逻辑下，这家公司依托“地产+投资”双轮驱动的战略，相互协同，相互赋能，在谋求转型的地产企业中相当有代表性。
接下来，笔者就以这家公司为例，分析房地产行业新周期的新逻辑。
2、另类的华侨城（亚洲）：发展逻辑在变
不同于一般的房地产企业，华侨城（亚洲）是一家以综合开发为主，同时从事股权投资与基金业务的港股上市公司。依托于大股东华侨城集团的多元化经营优势、行业地位优势、品牌效应以及融资便利性，近年来，华侨城（亚洲）持续完善“文旅+科技产业生态圈投资”的业务模式，令其拥有不同于一般房地产公司的资源禀赋和业务特色，走出了一条独具特色的发展路子。
有别于传统房企“高负债-高扩张-强调控-强收缩”的业务模式，华侨城（亚洲）率先转型并确立了 “文旅+科技”产业生态圈投资的核心发展战略，从粗放式的“负债-扩张-收缩”转型为依靠金融服务能力的提升和文旅投资板块的深化，不断优化资产结构，加大地产板块的调整优化，旨在不过重依赖房地产，以减小受单一行业的影响。通过加大文旅+科技投资，从而扩宽公司盈利渠道，增强了其综合开发主业的生命力和影响力。
该公司作为华侨城集团旗下唯一境外上市公司，以“立足粵港澳大湾区及长三角经济圈等优势区域”为业务开发战略，不刻意追求大规模、高扩张式的发展，而是通过广泛的外部合作以及联合投资等方式实现优势互补、风险控制；同时，通过聚合大股东华侨城在综合开发领域的资源与网络优势持续发力，推动整体综合开发业务稳健、高质量发展。
以华侨城（亚洲）在合肥开发的重点项目-合肥空港国际小镇为例，该项目占地9.2平方公里，是安徽省省级重点项目，将为有关集成电路基地、智能电动车产业园区及周边地区相关产业提供生活服务配套设施。该项目不仅将该公司土地储备提升到新的量级，也为其持续盈利奠定了基础。而类似综合开发项目的竞得，既是对核心战略的落实，也是综合角力的结果。
另一方面，在全球“碳中和”的大背景下，超越短期财务指标的社会责任投资（ESG）理念盛行，该公司综合开发、城镇化产业生态圈投资背后蕴藏的社会环境友好、产城融合等发展内核也与国家政策引导的房地产改革方向高度契合，不仅将强力支撑其业务的可持续发展，也为未来成为市场引领者打下坚实基础。
当前，国内房地产行业已经过了一年多的持续调整和全面收缩，有分析人士指出，随着投资逻辑的改变，类似华侨城（亚洲）这样有代表性的企业所处赛道的价值将被重新认知。
3、不同的成长性：投资赋能开发
前面提到，华侨城（亚洲）的发展模式中，有很重要的一个战略环节：产业生态圈投资，因此，股权投资和基金业务也是该公司相当重要的一条业务线。该公司对这块业务给与了这样的战略定位：“文旅+科技”的跨境投资与资产管理。过去一年来，华侨城（亚洲）围绕综合开发主业延伸的投资业务线堪称多点开花。
– 今年1月份，该公司斥资1.42亿元参投（占股9.5%）的国内知名IP品牌公司德盈控股在香港上市，该公司目前已与华侨城数个文旅项目形成合作。德盈控股旗下拥有B.Duck（小黄鸭）等具有强IP属性和消费属性的知名品牌，所属题材在港股市场具有稀缺性，意味着该公司有望从中获得良好的投资收益。
– 去年6月，该公司下属全资子公司侨城（亚洲）资管获发香港第4、9类金融牌照，有望与公司境内基金管理公司形成协同，进一步拓展投资标的范围，丰富投资手段和工具，向客户提供更加多元化的跨境资管服务，进一步打开国际市场。– 此外，该公司通过与地方政府引导基金合作，不断完善公司产业生态圈投资布局。目前，该公司管理及参与基金9支，管理及参与投资总规模约43.7亿人民币，累计投资项目共47个。目前已完成天立教育、同城艺龙的股权退出；持有德盈控股、民生教育、易居企业以及禹洲地产等4家香港上市公司股权。截至目前，2021年投资的逸动科技当年实现了近两倍的估值增长。
自2019年以来，该公司持续获得投资行业多项大奖：2020年中国国资投资机构50强（清科）、2020年度粵港澳大湾区最佳创业投资机构TOP 30（投中）、2019-2020年度中国文化产业投资机构十佳投资机构（融资中国）、2020-2021年度中国大消费最具成长性投资机构（融资中国）、2020-2021年度中国文化产业最佳CVC（融资中国）等。
可以看到，作为一家非典型的房地产公司，“地产+投资”的双轮驱动策略已成为该公司显著区别于一般地产公司的特征。随着综合开发业务与投资板块的深化融合，公司的前期投入正逐步迈进收获期，华侨城（亚洲）也显现出区别于传统房企的成长性。
4、“后疫情”时代：新模式新机遇
从财务状况来看，近年来，随着投资业务持续赋能综合开发，华侨城（亚洲）在保持了稳健财务增长的前提下，持续获取新的增长动能。
最新发布的2021年财报显示，该公司去年实现收入约人民币14.74亿元（人民币，下同），同比增加12.83%；其中该公司基金管理费收入同比大幅增长21.95%，投资管理业务的产出效应显现。随着该公司近年来持续转型，不断加大“文旅+科技”投资的举措已初见成效。对于下一步的发展规划，将以“调结构、强能力、拓资源、转赛道”的开发思路为引领，积极把握“后疫情”时代文旅行业消费升级、文旅产业数字化、文旅城镇化产品等趋势性投资机会；加快存量资产盘活、优化资产结构和财务资源配置；提质增效，加强风险防控，进一步完善精细化管理；重点聚焦“文旅+科技”等领域进行投资布局，进一步夯实战略转型的成果。
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#甲醛检测合格为何味道还是很大#
先说结论：
因为室内常见空气污染物多达数百种，甲醛只是构成环境整体气味表现的因素之一，因此，气味大不一定甲醛超标，气味小不一定甲醛合格，无气味也不一定安全。但是，在很多情况下，室内甲醛的浓度和整体气味表现确实存在着一定的联系。
1. 背景介绍
从事人居环境安全相关工作和研究十多年以来，气味和甲醛超标之间的关系是被问到最多的一类问题。我接触到的大多数咨询者都觉得，气味大那就是甲醛超标，气味小就是安全的环境，然而事实到底是不是这样呢？
1.1. 常见误区
1.1.1. 数据之惑
随着生活水平日益提高，大家越来越关注呼吸环境的健康，在入住新家（或工作场所）之前，越来越多的人会选择先做一些相关的检测，然后依据测试的数据来判断安全与否。现在市面上可供检测的机构和设备种类繁多，价格也各不相同，到底怎样的测试才能得到相对靠谱的结果、怎样的测试结果真的安全、同一时间不同的测试，或者不同时间同样的测试为何结果大相径庭？这些都是经常给大家带来巨大困扰的谜团。
1.1.2. 气味之谜
明明各项测试数据显示达标的环境，为啥依然存在着让人不安的气味；明明自我感觉没什么味道的环境，甲醛数据超乎预期？气味和甲醛超标之间到底存在怎样的关系呢？下面我们将通过一些实际的案例来简单探讨一下这些谜题。
2. 实验测试
2.1. 检测迷雾
2.1.1. 乱花迷眼
知乎有一句老话叫做：先问是不是，再问为什么。这句话在今天的议题中一样有着重要的意义。通常对于向我咨询某种检测数据下是否已经可以安全入住的朋友，我都会先搞清楚这个数据是怎么来的，是否具有参考价值，否则后续的所谓判断与建议，不过是在浪费彼此的时间而已。
A.自购仪器：
我们知道，现在通过电商平台可以买到各种各样的检测仪，价格从几十到上千不等，这些东西测出来的结果靠谱吗？
简单总结一下：价格低于一万的便携式仪器（除了极少两三种几千价位的泵吸式仪器之外），无论是测甲醛，还是测TVOC的，我都不建议轻易购买和使用。原因很简单：除了测不准，其他都挺好的。而且这个所谓的测不准，并不是具有普遍规律的偏低或者偏高，而是薛定谔的测不准。
我对一些简易甲醛测试仪测试数据和同一环境下同时进行的标准测试结果的数据比对
测不准的原因分几类，最便宜那些是传感器和宣称要测试的有害物之间没有明确的对应关系，这个果壳网的网友之前做过大面积拆解测试，比较多的是用风速传感器冒充甲醛/TVOC传感器的，还有一些根本都不是传感器，但凡有一点用，也不至于一点用也没有，实在让人绝望；
另一类稍贵一点的，已经开始咬牙斥巨资（其实成本也挺便宜的）上了真正的甲醛传感器，但是由于质量不怎么样，同时舍不得（或搞不懂）泵吸式，用的廉价的扩散式方案，那准确度方面只能显而易见的拉跨。注意这种情况还只是针对甲醛测试仪，至于那些价格便宜而又号称能够测TVOC甚至同时还能测甲醛、TVOC、苯系物、氨之类的，不管您怎么看，我反正是看不懂，但我大受震撼，动弹不得，仿佛被厂家夺走了童贞。
对于一万以上的便携式仪器，相对能够粗略测试一下甲醛的有采用光电光度法的理研（国产同类型的是泰宜康），以及电化学传感器法的英国PPM系列（PPM-HTV、PPM-400等）和美国4160，以及日本生产的一堆已经不那么便携的测试仪（GASTEC、光明理化、新宇宙等，市面上极为少见）；能够粗略测试一下TVOC的有英国的离子和美国的华瑞系列，都是紫外光离子化检测方式。这些东西虽然已经很贵了，但其实受限于体积，准确度和实验室标准流程做出来的结果还是不能相比，凑合用一下是可以了。
PPM-HTV甲醛检测仪
上图我这个英国 PPM-htv 甲醛检测仪，价格一万以上，应该算是4160之外第二准确的便携式甲醛检测仪了，然而干扰气体依然一大堆，苯酚、乙醇、乙醛什么的，上图的测试数据这么高，你猜是真的甲醛这么高吗？非也，这是对着乙醇空瓶采了一下样的结果（连接了过滤器）。所以这些便携式目前咱只能说凑合用吧，三万多的进口4160在低浓度和高湿度环境下尚且偏差严重呢，就更别说大家在某些电商平台上买到的那些几百几千的所谓高精度甲醛测试仪了。
各种家电上面自带的检测仪：
这种东西抛开准确性不谈，还是有它存在的道理，这里我实在不知道怎么评价比较合适而且安全，就暂时不做评价了。大概，也许，说不好也有一些还是不错的吧。
各种漂流检测：
根据所用仪器的价位，以及是否有定期校准来初步判断可靠性。便携式的准确度参考A部分内容来判断（前不久我一个朋友对照测试了一批漂流检测仪后发现某大机构就存在测试结果对比标准测试普遍偏低的现象）。非便携式的如果是集成小型光度计的那种化学法检测的仪器（八合一、十合一不在讨论范围内），对甲醛的检测准确度会比便携式的相对更准确一些，当然这只能用来测甲醛，对于苯系物、TVOC等其他气体的测量，我只见过南方一家专业机构有做，根据之前遇到的几起案例来说，至少对于苯的检测准确度，我抱持着巨大的保留意见。如果是 GASTEC 的检测管式，理论上会稍好一点，不过我目前还没见过有漂流这玩意的。
日本GASTEC快速气体检测管
机构上门检测：
非CMA机构若采用上面C部分所述质量尚可的集成式光度计认真检测，基本也可以得到一个相对靠谱的甲醛检测结果；专业检测机构（具备CMA资质或更多资质）就更放心一点，但是这些年我也见过不少专业机构做事欠专业的，怎么说呢，凡事无绝对吧，不敬业的人干啥都会出问题。
2.1.2. 4160之谜
上述D中我说到，进口4160算是相对靠谱的便携式甲醛检测仪（实际上已经是目前为止准确度最好的即时读数型甲醛检测仪了），不过这里我要举一个反例，告诉我们凡事都有例外，不能唯设备论。
4160甲醛检测仪
几年前我接到一个来自西部某大城市的读者朋友的咨询，告诉我住了七八年的老房子测出甲醛超标严重该怎么办才好，当然老规矩我还是先问怎么测的，对方说是当地环保局的一个朋友带着进口4160测试出的。哎呦不错哦，4160还是能打的。不过当我看了现场视频和照片，询问了很多问题后，认为这个结果不太能够让我接受。百思不得其解之下，我让她帮忙确认一下这个4160的使用时间和最近校准时间。后来知道已经用了十来年（这玩意传感器寿命一般是三年左右），最近一次校准是3年前（每年都要校准才行）。更多的情报显示：当地环保局当初购进两台4160，日常用的就是这一台，常年四处漂流，朋友圈里哪家装修去哪家。另一台几乎不使用，只在需要迎接检查的时候才拿出来展示一下。我觉得这个案例告诉了我两个事情：一是再贵的仪器也得正确使用，生产队的驴都要有休息的时间；二是很多应该很专业的机构都备不住或多或少存在一些不那么专业的人，不能根据一个人的身份盲目相信他做的事情就应该是靠谱的。
2.2. 专业检测
2.2.1. 解密CMA
上面说了，我们普通人相对能够找到的最靠谱的检测方式，就是寻找当地有CMA资质的第三方专业机构上门采样检测，那这种机构到底是怎样完成检测的呢？
首先是上门采样，机构会提前告知客户根据实际需求选择合理的提前封闭时间（一小时（国标50325）或12小时（国标18883）），封闭时间到了之后会进入待测试房间进行采样。
最常用到的采样器之一：北京劳保所的QC-2型双通道大气采样器
采样阶段用到的核心仪器就是上图这样的大气采样仪，最常见的就是这种北京劳保所生产的，贵一点的还有崂山应用仪器厂之类的，不差钱机构——比如国检中心那就是直接上下面这个了。
GILIAN采样器
我们看到上上图的北劳的采样器上面，左右各连接了一个透明玻璃气泡管和一支细长的不锈钢管，这俩分别是干啥的呢？左边的不锈钢管，一般是TVOC吸附管，里边有吸附质，用于采集挥发性有机化合物样本；右边的玻璃气泡管一般是用于采集空气中的甲醛（或氨气）的采样管，用于收集甲醛（或氨）的样本。采样器的主体就是一个恒流抽气泵，经过规定时间内的强制抽吸，让室内空气流经采样管，待测的有害气体物质通过固体或者液体的吸附质被收集在采样管中，以待拿回实验室分析化验。
样本采集回实验室后，实验室人员会依据相关国家标准如 GBT 18204.2-2014 《公共场所卫生检验方法 第2部分：化学污染物》等，使用标准物质制作待测污染物的标准曲线，使用化学法（甲醛、氨等）或者气相色谱法（苯系物、TVOC等）对采集的样本进行定量分析，得出准确的结果。
用于甲醛、氨等测试的核心仪器——分光光度计
用于苯系物、TVOC等测试的核心仪器——气相色谱仪
部分标准物质
正在展开的色谱图
详细的原理这里就不展开说了，大家有兴趣了解的话可以读一下相关国标，比如上文提到的重要标准：GBT 18204.2-2014 《公共场所卫生检验方法 第2部分：化学污染物》，里边对各种室内常见污染物的测试原理、方法和流程都有无比详尽的描述。
3. 结果分析
3.1. 报告解读
经过上述专业机构测试之后我们会拿到一份检测报告，对于这个报告，我们需要关注以下信息：
封面顶部是否有CMA印章，这意味着该机构到底是不是具备了本报告涉及项目的测试资质（能力）。当然如果除了CMA印章外还有CNAS，CAL之类的更好，多多益善属于是。
报告封面顶端的各种资质印章
报告封面顶端就是该机构取得的相关资质，最左边红色的印章就是最常见的CMA认证，一般情况下有这个就可以了。
报告封面的委托人是不是本人，项目名称是否正确——别笑，我就见过报告寄错了人的。
采样环境参数
报告上的检测环境参数，如上图示，温度，湿度、大气压，门窗关闭时间等。这些参数很重要，因为室内环境中有害物的浓度是不停变化的，上述参数都是重要的影响因素，接下来我们看到的测试数据都指的是在上述环境下测试的结果，不能代表其他环境还是这样——这一点是尤为重要的，很多朋友有个误解就是任何专业机构测出来的数据应该一致，任何时间测都是这种污染水平，这是不对的，无论多准确的检测，都只能反应该采样房间当时的污染水平。其他时间测出来和这个不一样是正常的，要一样才是巧合。当然，在一定跨度的时间段内，温湿度、大气压、空气交换率、封闭时间等条件都差不多的情况下，某个时间点的测试结果还是可以去近似评估该房间近期的污染状况的。
测试结果
检测报告数据页
上图是一个检测报告的数据页，我们可以从中看到各个房间各种有害物的测试数据，比如上图中就对甲醛、苯、氨、TVOC和氡五项做了检测。我们可以根据下部依据的国标限值对比判断各项有害物是否超标和超标是否严重。这里我们肯定发现了一个问题：没有关于气味的数据和描述对不对？
是的，目前为止，国家还没有将气味这一指标纳入室内环境检测相关的标准体系之内，甚至连统一的测试方法标准都还没有。这是因为，气味来源于嗅觉感知，更多是人的主观判定结果，对气味的量化评估技术难度较大，虽然气味本质上由VOCS综合造成，但很多对人来说很明显的气味都还不能完全依靠仪器数据来准确反应，更多需要依赖多位专业嗅辩员评价结果的均值，测试成本还比较高。不过随着大家对气味的关注越来越大，对这方面的研究也相应增长，但在涉及室内环境方面的规定目前主要还是集中在建材本身而非整体环境，如针对人造板的 LY∕T3236-2020《人造板及其制品气味分级及其评价方法》、针对定制家居的T／GCHA_1.3—2018《定制家居产品_人造板定制衣柜_第3部分_有害物质限量及气味等级》、针对胶黏剂的 HG/T 4065-2008《胶粘剂气味评价方法》、针对皮革制品的 QB/T 2725-2005《皮革气味的测定》、针对学校操场跑道的 GB 36246-2018《中小学合成材料面层运动场地》等，可参考的方法极少而且不成体系，有待进一步完善。
对于上图的测试结果，我们不难发现，四个房间的甲醛和TVOC都有不同程度的超标，其他项目尚可，在现场的感知情况来看，四个房间都有不同程度的”装修味“，那么这些气味和污染物之间到底有怎样的关系呢？我们走进”案发现场“来做一下初步的调查。
3.2. 案发现场
3.2.1. 甲醛疑案
这里边最让咨询者意外的是主卧（主人房），这个房间面积较大，他认为封闭12小时后闻到的气味是最小的，自己用来定制衣柜的还都是挺贵的进口板材，原本以为这个房间最环保，但是测试的结果无论甲醛还是TVOC的数据都是最高，所以觉得很难理解。我调查了一下现场污染源，发现室内主要的人造板制品就是定制衣柜了，但这个定制衣柜用到的板材确实是质量还行的某进口大牌板材，虽然环保上不如无甲醛板材，排放等级也还是拿了F4的，在这样比较小的装载量下，理论上不会造成严重的甲醛污染，其他重点可疑的对象床垫、床和床头柜、地板、踢脚线之类的质量也都很好，那么最主要的污染来自什么地方呢？
先说结论：
因为室内常见空气污染物多达数百种，甲醛只是构成环境整体气味表现的因素之一，因此，气味大不一定甲醛超标，气味小不一定甲醛合格，无气味也不一定安全。但是，在很多情况下，室内甲醛的浓度和整体气味表现确实存在着一定的联系。
1. 背景介绍
从事人居环境安全相关工作和研究十多年以来，气味和甲醛超标之间的关系是被问到最多的一类问题。我接触到的大多数咨询者都觉得，气味大那就是甲醛超标，气味小就是安全的环境，然而事实到底是不是这样呢？
1.1. 常见误区
1.1.1. 数据之惑
随着生活水平日益提高，大家越来越关注呼吸环境的健康，在入住新家（或工作场所）之前，越来越多的人会选择先做一些相关的检测，然后依据测试的数据来判断安全与否。现在市面上可供检测的机构和设备种类繁多，价格也各不相同，到底怎样的测试才能得到相对靠谱的结果、怎样的测试结果真的安全、同一时间不同的测试，或者不同时间同样的测试为何结果大相径庭？这些都是经常给大家带来巨大困扰的谜团。
1.1.2. 气味之谜
明明各项测试数据显示达标的环境，为啥依然存在着让人不安的气味；明明自我感觉没什么味道的环境，甲醛数据超乎预期？气味和甲醛超标之间到底存在怎样的关系呢？下面我们将通过一些实际的案例来简单探讨一下这些谜题。
2. 实验测试
2.1. 检测迷雾
2.1.1. 乱花迷眼
知乎有一句老话叫做：先问是不是，再问为什么。这句话在今天的议题中一样有着重要的意义。通常对于向我咨询某种检测数据下是否已经可以安全入住的朋友，我都会先搞清楚这个数据是怎么来的，是否具有参考价值，否则后续的所谓判断与建议，不过是在浪费彼此的时间而已。
A.自购仪器：
我们知道，现在通过电商平台可以买到各种各样的检测仪，价格从几十到上千不等，这些东西测出来的结果靠谱吗？
简单总结一下：价格低于一万的便携式仪器（除了极少两三种几千价位的泵吸式仪器之外），无论是测甲醛，还是测TVOC的，我都不建议轻易购买和使用。原因很简单：除了测不准，其他都挺好的。而且这个所谓的测不准，并不是具有普遍规律的偏低或者偏高，而是薛定谔的测不准。
我对一些简易甲醛测试仪测试数据和同一环境下同时进行的标准测试结果的数据比对
测不准的原因分几类，最便宜那些是传感器和宣称要测试的有害物之间没有明确的对应关系，这个果壳网的网友之前做过大面积拆解测试，比较多的是用风速传感器冒充甲醛/TVOC传感器的，还有一些根本都不是传感器，但凡有一点用，也不至于一点用也没有，实在让人绝望；
另一类稍贵一点的，已经开始咬牙斥巨资（其实成本也挺便宜的）上了真正的甲醛传感器，但是由于质量不怎么样，同时舍不得（或搞不懂）泵吸式，用的廉价的扩散式方案，那准确度方面只能显而易见的拉跨。注意这种情况还只是针对甲醛测试仪，至于那些价格便宜而又号称能够测TVOC甚至同时还能测甲醛、TVOC、苯系物、氨之类的，不管您怎么看，我反正是看不懂，但我大受震撼，动弹不得，仿佛被厂家夺走了童贞。
对于一万以上的便携式仪器，相对能够粗略测试一下甲醛的有采用光电光度法的理研（国产同类型的是泰宜康），以及电化学传感器法的英国PPM系列（PPM-HTV、PPM-400等）和美国4160，以及日本生产的一堆已经不那么便携的测试仪（GASTEC、光明理化、新宇宙等，市面上极为少见）；能够粗略测试一下TVOC的有英国的离子和美国的华瑞系列，都是紫外光离子化检测方式。这些东西虽然已经很贵了，但其实受限于体积，准确度和实验室标准流程做出来的结果还是不能相比，凑合用一下是可以了。
PPM-HTV甲醛检测仪
上图我这个英国 PPM-htv 甲醛检测仪，价格一万以上，应该算是4160之外第二准确的便携式甲醛检测仪了，然而干扰气体依然一大堆，苯酚、乙醇、乙醛什么的，上图的测试数据这么高，你猜是真的甲醛这么高吗？非也，这是对着乙醇空瓶采了一下样的结果（连接了过滤器）。所以这些便携式目前咱只能说凑合用吧，三万多的进口4160在低浓度和高湿度环境下尚且偏差严重呢，就更别说大家在某些电商平台上买到的那些几百几千的所谓高精度甲醛测试仪了。
各种家电上面自带的检测仪：
这种东西抛开准确性不谈，还是有它存在的道理，这里我实在不知道怎么评价比较合适而且安全，就暂时不做评价了。大概，也许，说不好也有一些还是不错的吧。
各种漂流检测：
根据所用仪器的价位，以及是否有定期校准来初步判断可靠性。便携式的准确度参考A部分内容来判断（前不久我一个朋友对照测试了一批漂流检测仪后发现某大机构就存在测试结果对比标准测试普遍偏低的现象）。非便携式的如果是集成小型光度计的那种化学法检测的仪器（八合一、十合一不在讨论范围内），对甲醛的检测准确度会比便携式的相对更准确一些，当然这只能用来测甲醛，对于苯系物、TVOC等其他气体的测量，我只见过南方一家专业机构有做，根据之前遇到的几起案例来说，至少对于苯的检测准确度，我抱持着巨大的保留意见。如果是 GASTEC 的检测管式，理论上会稍好一点，不过我目前还没见过有漂流这玩意的。
日本GASTEC快速气体检测管
机构上门检测：
非CMA机构若采用上面C部分所述质量尚可的集成式光度计认真检测，基本也可以得到一个相对靠谱的甲醛检测结果；专业检测机构（具备CMA资质或更多资质）就更放心一点，但是这些年我也见过不少专业机构做事欠专业的，怎么说呢，凡事无绝对吧，不敬业的人干啥都会出问题。
2.1.2. 4160之谜
上述D中我说到，进口4160算是相对靠谱的便携式甲醛检测仪（实际上已经是目前为止准确度最好的即时读数型甲醛检测仪了），不过这里我要举一个反例，告诉我们凡事都有例外，不能唯设备论。
4160甲醛检测仪
几年前我接到一个来自西部某大城市的读者朋友的咨询，告诉我住了七八年的老房子测出甲醛超标严重该怎么办才好，当然老规矩我还是先问怎么测的，对方说是当地环保局的一个朋友带着进口4160测试出的。哎呦不错哦，4160还是能打的。不过当我看了现场视频和照片，询问了很多问题后，认为这个结果不太能够让我接受。百思不得其解之下，我让她帮忙确认一下这个4160的使用时间和最近校准时间。后来知道已经用了十来年（这玩意传感器寿命一般是三年左右），最近一次校准是3年前（每年都要校准才行）。更多的情报显示：当地环保局当初购进两台4160，日常用的就是这一台，常年四处漂流，朋友圈里哪家装修去哪家。另一台几乎不使用，只在需要迎接检查的时候才拿出来展示一下。我觉得这个案例告诉了我两个事情：一是再贵的仪器也得正确使用，生产队的驴都要有休息的时间；二是很多应该很专业的机构都备不住或多或少存在一些不那么专业的人，不能根据一个人的身份盲目相信他做的事情就应该是靠谱的。
2.2. 专业检测
2.2.1. 解密CMA
上面说了，我们普通人相对能够找到的最靠谱的检测方式，就是寻找当地有CMA资质的第三方专业机构上门采样检测，那这种机构到底是怎样完成检测的呢？
首先是上门采样，机构会提前告知客户根据实际需求选择合理的提前封闭时间（一小时（国标50325）或12小时（国标18883）），封闭时间到了之后会进入待测试房间进行采样。
最常用到的采样器之一：北京劳保所的QC-2型双通道大气采样器
采样阶段用到的核心仪器就是上图这样的大气采样仪，最常见的就是这种北京劳保所生产的，贵一点的还有崂山应用仪器厂之类的，不差钱机构——比如国检中心那就是直接上下面这个了。
GILIAN采样器
我们看到上上图的北劳的采样器上面，左右各连接了一个透明玻璃气泡管和一支细长的不锈钢管，这俩分别是干啥的呢？左边的不锈钢管，一般是TVOC吸附管，里边有吸附质，用于采集挥发性有机化合物样本；右边的玻璃气泡管一般是用于采集空气中的甲醛（或氨气）的采样管，用于收集甲醛（或氨）的样本。采样器的主体就是一个恒流抽气泵，经过规定时间内的强制抽吸，让室内空气流经采样管，待测的有害气体物质通过固体或者液体的吸附质被收集在采样管中，以待拿回实验室分析化验。
样本采集回实验室后，实验室人员会依据相关国家标准如 GBT 18204.2-2014 《公共场所卫生检验方法 第2部分：化学污染物》等，使用标准物质制作待测污染物的标准曲线，使用化学法（甲醛、氨等）或者气相色谱法（苯系物、TVOC等）对采集的样本进行定量分析，得出准确的结果。
用于甲醛、氨等测试的核心仪器——分光光度计
用于苯系物、TVOC等测试的核心仪器——气相色谱仪
部分标准物质
正在展开的色谱图
详细的原理这里就不展开说了，大家有兴趣了解的话可以读一下相关国标，比如上文提到的重要标准：GBT 18204.2-2014 《公共场所卫生检验方法 第2部分：化学污染物》，里边对各种室内常见污染物的测试原理、方法和流程都有无比详尽的描述。
3. 结果分析
3.1. 报告解读
经过上述专业机构测试之后我们会拿到一份检测报告，对于这个报告，我们需要关注以下信息：
封面顶部是否有CMA印章，这意味着该机构到底是不是具备了本报告涉及项目的测试资质（能力）。当然如果除了CMA印章外还有CNAS，CAL之类的更好，多多益善属于是。
报告封面顶端的各种资质印章
报告封面顶端就是该机构取得的相关资质，最左边红色的印章就是最常见的CMA认证，一般情况下有这个就可以了。
报告封面的委托人是不是本人，项目名称是否正确——别笑，我就见过报告寄错了人的。
采样环境参数
报告上的检测环境参数，如上图示，温度，湿度、大气压，门窗关闭时间等。这些参数很重要，因为室内环境中有害物的浓度是不停变化的，上述参数都是重要的影响因素，接下来我们看到的测试数据都指的是在上述环境下测试的结果，不能代表其他环境还是这样——这一点是尤为重要的，很多朋友有个误解就是任何专业机构测出来的数据应该一致，任何时间测都是这种污染水平，这是不对的，无论多准确的检测，都只能反应该采样房间当时的污染水平。其他时间测出来和这个不一样是正常的，要一样才是巧合。当然，在一定跨度的时间段内，温湿度、大气压、空气交换率、封闭时间等条件都差不多的情况下，某个时间点的测试结果还是可以去近似评估该房间近期的污染状况的。
测试结果
检测报告数据页
上图是一个检测报告的数据页，我们可以从中看到各个房间各种有害物的测试数据，比如上图中就对甲醛、苯、氨、TVOC和氡五项做了检测。我们可以根据下部依据的国标限值对比判断各项有害物是否超标和超标是否严重。这里我们肯定发现了一个问题：没有关于气味的数据和描述对不对？
是的，目前为止，国家还没有将气味这一指标纳入室内环境检测相关的标准体系之内，甚至连统一的测试方法标准都还没有。这是因为，气味来源于嗅觉感知，更多是人的主观判定结果，对气味的量化评估技术难度较大，虽然气味本质上由VOCS综合造成，但很多对人来说很明显的气味都还不能完全依靠仪器数据来准确反应，更多需要依赖多位专业嗅辩员评价结果的均值，测试成本还比较高。不过随着大家对气味的关注越来越大，对这方面的研究也相应增长，但在涉及室内环境方面的规定目前主要还是集中在建材本身而非整体环境，如针对人造板的 LY∕T3236-2020《人造板及其制品气味分级及其评价方法》、针对定制家居的T／GCHA_1.3—2018《定制家居产品_人造板定制衣柜_第3部分_有害物质限量及气味等级》、针对胶黏剂的 HG/T 4065-2008《胶粘剂气味评价方法》、针对皮革制品的 QB/T 2725-2005《皮革气味的测定》、针对学校操场跑道的 GB 36246-2018《中小学合成材料面层运动场地》等，可参考的方法极少而且不成体系，有待进一步完善。
对于上图的测试结果，我们不难发现，四个房间的甲醛和TVOC都有不同程度的超标，其他项目尚可，在现场的感知情况来看，四个房间都有不同程度的”装修味“，那么这些气味和污染物之间到底有怎样的关系呢？我们走进”案发现场“来做一下初步的调查。
3.2. 案发现场
3.2.1. 甲醛疑案
这里边最让咨询者意外的是主卧（主人房），这个房间面积较大，他认为封闭12小时后闻到的气味是最小的，自己用来定制衣柜的还都是挺贵的进口板材，原本以为这个房间最环保，但是测试的结果无论甲醛还是TVOC的数据都是最高，所以觉得很难理解。我调查了一下现场污染源，发现室内主要的人造板制品就是定制衣柜了，但这个定制衣柜用到的板材确实是质量还行的某进口大牌板材，虽然环保上不如无甲醛板材，排放等级也还是拿了F4的，在这样比较小的装载量下，理论上不会造成严重的甲醛污染，其他重点可疑的对象床垫、床和床头柜、地板、踢脚线之类的质量也都很好，那么最主要的污染来自什么地方呢？
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