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普洱茶知识100讲第83讲：西双版纳版纳普洱茶茶区综述（上）
西双版纳，意为“十二个千亩“（十二，傣语读为“西双”，“版纳”，意为“千亩”，即一个征收赋役的行政单位）。整个西双版纳现有古茶园8.2万亩，分布于两县一市的19个乡镇100多个村寨之中。版纳茶区是普洱生产历史最悠久，产量最高的区域之一。辖2县1市，即勐海县、勐腊县、景洪市。著名的“勐海茶厂”、“郎河茶厂”就诞生于勐海，而清代名重一时的“六大茶山”主要分布于勐腊县（只有其中的攸乐茶山位于景洪市）。
西双版纳古茶山分布（澜沧江以东6座，以西8座）
上述的14大古茶山，位于澜沧江以西的勐海县占7个，以东的勐腊县占5个，景洪市有一个在江西，一个在江东。古茶树树龄从100年到1700年不等，但大多数在200-500年之间。
古六大茶山：
面积两千多平方公里，分别为：易武（漫撒）、倚邦、蛮砖、革登、莽枝、攸乐。
西双版纳境内的古六大茶山是清代普洱茶的重要产区，也是当时内地了解普洱茶的窗口。关于六大茶山的具体所指，史籍记载略有出入，综合来说有易武（漫撒）、倚邦、蛮砖、革登、莽枝、攸乐。面积约两千多平方公里，分布于西双版纳的东部，澜沧江东岸。
1、茶山名：易武（漫撒）
释名：“美女蛇居住之地”
茶山地理：包括易武正山、漫撒茶山、曼腊茶山等。易武勐腊县城北方，距勐腊110公里。年平均气温17.2度，年平均降水1500-1900毫米。漫撒在易武之北，同归易武茶区。
古树产地：易武、漫撒、麻黑、落水洞、刮风寨、老丁家寨、曼秀、大漆树等。
茶山历史：易武早在千年之前就有古濮人种植茶树，明末清初之后，随着六大茶山声名鹊起，大量外地人迁入经营茶叶生意。早期漫撒地区茶叶生产贸易量很大，后来由于种种原因，转至易武。清末时一些普洱茶历史上著名的茶庄开始出现，如鸿庆号、同庆号、同兴号、安乐号、乾利贞号等等。
古树现状：在古六大茶山中面积最大、产量最大。清朝后期以来一直是普洱茶的重要产区。目前易武茶区保留有少量没有矮化的分散古树和大量矮化的古树茶园。这些茶园自然环境相对较好，保证了茶的山野气韵。不过因为易武茶成名早，古树存在过度采摘和养护不当的情况，近年来茶质有所下降。加之市场上仿冒品较多，需仔细甄别。
茶质特色：易武茶汤水柔和顺滑，口感清甜，苦涩感较弱，回甘较好。有“茶中皇后”的称号。
2、茶山名：倚邦
释名：“有茶树、水井之地”
茶山地理：勐腊县最北部，今属象明乡管辖，涵盖19个自然村，面积360平方公里，海拔跨度较大，从600米至1900米皆有分布。其中曼松茶山海拔1340米。
古树产地：倚邦、曼松、嶍崆、架布、曼拱、麻栗树等。
茶山历史：倚邦茶区历史悠久，至今仍保留一定量的五百年以上的古树。尤其是清代曼松茶成为贡茶，令倚邦茶声名远播。有“吃曼松，看倚邦”之说，至今仍然有很多追捧者。
古树现状：倚邦茶区的独特之处在于大叶种和小叶种茶树混生。在曼拱、倚邦、麻栗树等地还保留有小规模的古茶园，其中不乏中小叶种古树。名声较大的曼松茶区，因为历经破坏，古树存量很小。这也是曼松古树一茶难求的原因。在零售市场出现的可能性为零。
茶质特色：倚邦古树茶因为有中小叶种原因，苦味很淡，涩比苦略显，回甘较快，香气独特，微有蜜韵。其中曼松茶苦涩不显，汤质甜滑饱满，杯底留香幽长。
3、茶山名：蛮砖，亦称 “曼庄”
释义：“大寨子”
茶山地理：勐腊县象明乡南部，东部与易武茶区接壤，面积约300平方公里。海拔1100米左右。
古树产地：曼庄、曼林、曼迁、八总寨等
茶山历史：曼庄种茶历史悠久，清代时已有盛名，《本草拾遗》和《滇海虞衡志》都提到六大茶山“以倚邦、蛮砖者味较胜”。历史上茶园多但茶号少，清末民初时多卖给易武茶号加工，“易武七子饼一半是蛮砖茶”。
古树现状：综合来说，蛮砖茶区是西双版纳古六大茶山中古树资源保存最好的茶区。不仅老树保留较多，生态环境保存的也较好，基本没有经过矮化。但是近年来也开始出现了一些不好的势头，比如为了增加产量，砍伐茶园的大树以增加光照，这会对茶质产生不好的影响。
茶质特色：汤质饱满厚滑，山野气韵较强，杯底留香持久，回甘快而持久，苦涩较轻，喉韵深沉。
4、茶山名：革登
释名：“很高之地”
茶山地理：勐腊县象明乡安乐村，莽枝与倚邦茶区之间。海拔1300米左右。
古树产地：值蚌、新发
茶区历史：六大茶山中面积最小，《普洱府志》记载有一棵特大的茶王树，但今已不存，也是破坏较为严重的古茶山之一。
古树现状：古茶园历经破坏，少部分存留在密林中，近年来被清理出来，大小叶种混生。
茶质特色：山韵明显，苦涩较弱，回甘较好，汤质顺滑。
5、茶山名：莽枝
释名： “（诸葛亮）埋铜 (莽)之地”
茶山地理：革登茶山西南，与革登同属勐腊县象明乡安乐村，海拔1400米左右。
古树产地：秧林、红土坡、曼丫、江西湾、口夺等。
茶区历史：千年前已有少数民族在此居住种茶，至少在元代已有成片的茶园，清初，莽枝茶山的牛滚塘已是六大茶山北部重要的茶叶集散地。清雍正时期因为牛滚塘事件与土司发生矛盾，引发对西双版纳进行改土归流、成立普洱府，从而带来六大茶山以至于整个普洱茶的繁荣时期。
古树现状：莽枝古茶山历经破坏，存留已经不多，而且存在为了增加光照来增加产量，破坏古茶林中大树的情况。古树茶品质有明显下降。
茶质特色：与革登茶类似，茶气稍逊。苦涩较弱，回甘较快，杯底香较好。
6、茶山名：攸乐
释名：基诺族的世居地，基诺族过去称攸乐人。
茶山地理：景洪市基诺乡，基诺山东西长75公里，南北宽50公里，是古六大茶山中现存最大的古树茶区，海拔575至1691米，平均气温18-20度，年降水量1400毫米。
古树产地：龙帕、司土老寨、么卓、巴飘等。
茶山历史：传说基诺人是诸葛亮军队的后裔，基诺山种茶的历史非常久远。清代攸乐山产量很大，毛料主要供易武、倚邦等地加工，著名的“可以兴”茶砖就是用攸乐茶制作的。
古树现状：古茶园多分布于1200米至1500米之间，面积约3000亩，几百年的古树存留很多。因其交通便利，近年来存在过度采摘的情况，茶质有所下降。
茶质特色：和易武相近而苦涩略重，回甘较好，山韵明显，水质略薄。
普洱茶知识100讲第83讲：西双版纳版纳普洱茶茶区综述（上）
西双版纳，意为“十二个千亩“（十二，傣语读为“西双”，“版纳”，意为“千亩”，即一个征收赋役的行政单位）。整个西双版纳现有古茶园8.2万亩，分布于两县一市的19个乡镇100多个村寨之中。版纳茶区是普洱生产历史最悠久，产量最高的区域之一。辖2县1市，即勐海县、勐腊县、景洪市。著名的“勐海茶厂”、“郎河茶厂”就诞生于勐海，而清代名重一时的“六大茶山”主要分布于勐腊县（只有其中的攸乐茶山位于景洪市）。
西双版纳古茶山分布（澜沧江以东6座，以西8座）
上述的14大古茶山，位于澜沧江以西的勐海县占7个，以东的勐腊县占5个，景洪市有一个在江西，一个在江东。古茶树树龄从100年到1700年不等，但大多数在200-500年之间。
古六大茶山：
面积两千多平方公里，分别为：易武（漫撒）、倚邦、蛮砖、革登、莽枝、攸乐。
西双版纳境内的古六大茶山是清代普洱茶的重要产区，也是当时内地了解普洱茶的窗口。关于六大茶山的具体所指，史籍记载略有出入，综合来说有易武（漫撒）、倚邦、蛮砖、革登、莽枝、攸乐。面积约两千多平方公里，分布于西双版纳的东部，澜沧江东岸。
1、茶山名：易武（漫撒）
释名：“美女蛇居住之地”
茶山地理：包括易武正山、漫撒茶山、曼腊茶山等。易武勐腊县城北方，距勐腊110公里。年平均气温17.2度，年平均降水1500-1900毫米。漫撒在易武之北，同归易武茶区。
古树产地：易武、漫撒、麻黑、落水洞、刮风寨、老丁家寨、曼秀、大漆树等。
茶山历史：易武早在千年之前就有古濮人种植茶树，明末清初之后，随着六大茶山声名鹊起，大量外地人迁入经营茶叶生意。早期漫撒地区茶叶生产贸易量很大，后来由于种种原因，转至易武。清末时一些普洱茶历史上著名的茶庄开始出现，如鸿庆号、同庆号、同兴号、安乐号、乾利贞号等等。
古树现状：在古六大茶山中面积最大、产量最大。清朝后期以来一直是普洱茶的重要产区。目前易武茶区保留有少量没有矮化的分散古树和大量矮化的古树茶园。这些茶园自然环境相对较好，保证了茶的山野气韵。不过因为易武茶成名早，古树存在过度采摘和养护不当的情况，近年来茶质有所下降。加之市场上仿冒品较多，需仔细甄别。
茶质特色：易武茶汤水柔和顺滑，口感清甜，苦涩感较弱，回甘较好。有“茶中皇后”的称号。
2、茶山名：倚邦
释名：“有茶树、水井之地”
茶山地理：勐腊县最北部，今属象明乡管辖，涵盖19个自然村，面积360平方公里，海拔跨度较大，从600米至1900米皆有分布。其中曼松茶山海拔1340米。
古树产地：倚邦、曼松、嶍崆、架布、曼拱、麻栗树等。
茶山历史：倚邦茶区历史悠久，至今仍保留一定量的五百年以上的古树。尤其是清代曼松茶成为贡茶，令倚邦茶声名远播。有“吃曼松，看倚邦”之说，至今仍然有很多追捧者。
古树现状：倚邦茶区的独特之处在于大叶种和小叶种茶树混生。在曼拱、倚邦、麻栗树等地还保留有小规模的古茶园，其中不乏中小叶种古树。名声较大的曼松茶区，因为历经破坏，古树存量很小。这也是曼松古树一茶难求的原因。在零售市场出现的可能性为零。
茶质特色：倚邦古树茶因为有中小叶种原因，苦味很淡，涩比苦略显，回甘较快，香气独特，微有蜜韵。其中曼松茶苦涩不显，汤质甜滑饱满，杯底留香幽长。
3、茶山名：蛮砖，亦称 “曼庄”
释义：“大寨子”
茶山地理：勐腊县象明乡南部，东部与易武茶区接壤，面积约300平方公里。海拔1100米左右。
古树产地：曼庄、曼林、曼迁、八总寨等
茶山历史：曼庄种茶历史悠久，清代时已有盛名，《本草拾遗》和《滇海虞衡志》都提到六大茶山“以倚邦、蛮砖者味较胜”。历史上茶园多但茶号少，清末民初时多卖给易武茶号加工，“易武七子饼一半是蛮砖茶”。
古树现状：综合来说，蛮砖茶区是西双版纳古六大茶山中古树资源保存最好的茶区。不仅老树保留较多，生态环境保存的也较好，基本没有经过矮化。但是近年来也开始出现了一些不好的势头，比如为了增加产量，砍伐茶园的大树以增加光照，这会对茶质产生不好的影响。
茶质特色：汤质饱满厚滑，山野气韵较强，杯底留香持久，回甘快而持久，苦涩较轻，喉韵深沉。
4、茶山名：革登
释名：“很高之地”
茶山地理：勐腊县象明乡安乐村，莽枝与倚邦茶区之间。海拔1300米左右。
古树产地：值蚌、新发
茶区历史：六大茶山中面积最小，《普洱府志》记载有一棵特大的茶王树，但今已不存，也是破坏较为严重的古茶山之一。
古树现状：古茶园历经破坏，少部分存留在密林中，近年来被清理出来，大小叶种混生。
茶质特色：山韵明显，苦涩较弱，回甘较好，汤质顺滑。
5、茶山名：莽枝
释名： “（诸葛亮）埋铜 (莽)之地”
茶山地理：革登茶山西南，与革登同属勐腊县象明乡安乐村，海拔1400米左右。
古树产地：秧林、红土坡、曼丫、江西湾、口夺等。
茶区历史：千年前已有少数民族在此居住种茶，至少在元代已有成片的茶园，清初，莽枝茶山的牛滚塘已是六大茶山北部重要的茶叶集散地。清雍正时期因为牛滚塘事件与土司发生矛盾，引发对西双版纳进行改土归流、成立普洱府，从而带来六大茶山以至于整个普洱茶的繁荣时期。
古树现状：莽枝古茶山历经破坏，存留已经不多，而且存在为了增加光照来增加产量，破坏古茶林中大树的情况。古树茶品质有明显下降。
茶质特色：与革登茶类似，茶气稍逊。苦涩较弱，回甘较快，杯底香较好。
6、茶山名：攸乐
释名：基诺族的世居地，基诺族过去称攸乐人。
茶山地理：景洪市基诺乡，基诺山东西长75公里，南北宽50公里，是古六大茶山中现存最大的古树茶区，海拔575至1691米，平均气温18-20度，年降水量1400毫米。
古树产地：龙帕、司土老寨、么卓、巴飘等。
茶山历史：传说基诺人是诸葛亮军队的后裔，基诺山种茶的历史非常久远。清代攸乐山产量很大，毛料主要供易武、倚邦等地加工，著名的“可以兴”茶砖就是用攸乐茶制作的。
古树现状：古茶园多分布于1200米至1500米之间，面积约3000亩，几百年的古树存留很多。因其交通便利，近年来存在过度采摘的情况，茶质有所下降。
茶质特色：和易武相近而苦涩略重，回甘较好，山韵明显，水质略薄。
【百强房企一季度业绩缩水五成，集中供地未解地市低迷】
合约销售：下行压力持续 一季度百强业绩同比腰斩
核心观点
2022年3月，中国房地产行业下行压力持续，销售业绩表现不尽人意。百强房企单月仅实现销售操盘金额5115.4亿元，环比增长27.4%，增幅明显低于往年同期；同比降低52.7%，较2月降幅扩大5.5个百分点；相比1月业绩规模降低2.6%。
累计业绩来看，一季度开局惨淡，百强房企的整体业绩规模同比大幅降低47%，超8成的百强房企累计业绩同比降低，其中近4成企业的降幅高于50%。二三季度企业需加紧推盘供货，积极营销以尽可能提高去化率水平。
一季度百强房企各梯队销售门槛进一步下行。TOP10房企销售操盘金额门槛仅为333亿元，较去年同期降低45.2%。TOP30房企销售操盘金额门槛为120亿元，较2021年降低56.4%，并低于2020年TOP30销售门槛。而TOP50和TOP100房企的销售操盘金额门槛为72.3亿元和27.4亿元，同比降幅达49.5%和47.5%，且仅略高于2020年同期。
3月受疫情、行业信心不足等影响，市场整体表现持续低迷。具体来看，百强房企中近4成企业单月业绩环比下降，且有2成房企降幅大于30%。3成百强房企单月业绩环比小幅增长，增幅不及往年同期。
但同时，本月也有中海、招商、华润、金地、金茂、越秀等部分规模房企表现较为亮眼，实现单月业绩环比大幅增长，增幅均超过100%。
企业拿地：国企及头部稳健房企拿地为主 集中供地未解市场低迷
核心观点
3月30家监测房企的土地投资仍处于低位，受投资结构影响，本月量升价跌，平均楼板价7285元/平方米。本月30家典型房企新增土储总建面307万平方米，环比上升210%；新增土地成交价格224亿元，环比下降23%。
平均楼板价7285元/平方米，环比下降75%。主要是上月北京首轮集中土拍，而本月主要集中在合肥、重庆、青岛等几个二线城市，楼板价环比下降。
本月监测房企中只有8家投资拿地，仍被国企、央企及头部稳健型房企包揽。华润和中海一季度拿地金额已超百亿元，前两个月拿地较多的绿城等本月则放缓了脚步，整体而言房企以谨慎拿地为主，不少企业前三个月都未获地。
从成交结构来看，受福州、青岛、合肥、厦门、重庆和武汉集中供地影响，本月一二线城市占比较高，占比达到72%；区域分布方面，珠三角区域占比最高达43%，环渤海其次为27%，长三角和中西部分别为18%和12%。
企业及城市分化未来将更加明显。3月房地产市场迎来一系列利好声音，若当前房企偏紧的现金流能够得到实质性改善，信心提振下重点城市集中土拍的热度有望触底回升，二季度或迎来拿地窗口期。但值得注意的是，今年是大部分企业偿债高峰年份，资金面仍偏紧，谨慎投资仍是未来主旋律。
这也意味着，一旦二季度疫情得到有效的控制和缓解，随着市场的正常运转，大概率房地产市场将迎来一波小阳春，但可以预见的是，城市、企业的分化将愈发明显。我们认为长三角部分抗压性较强、稳定性高的市场如杭州、苏州，以及上海、广州等一线城市，土拍热度回温将领先其他城市，部分人口流出、经济发展较差的三四线城市土地市场或将出现无人问津的局面。
企业融资：3月房企新增融资额环比上升138.7%
核心观点
融资总量：2022年3月100家典型房企的融资总量为878.39亿元，环比上升138.7%，同比下降29.1%。融资量环比有较大的增长，同比降幅收窄，主要在于年初政策暖风频吹，3月六部委又就房地产问题进行发声，促进房地产业良性循环和健康发展，促进企业融资恢复。从融资结构来看，境内债权融资641.18亿元，环比上升125.2%，同比下降15.0%；
境外债权融资72.93亿元，环比上升27.6%，同比下降65.7%；本月资产证券化融资164.28亿元，环比上升526.8%，同比下降39.6%，大部分是国企央企，融资意愿有所上升。
融资成本：2021年截至3月100家典型房企新增债券类1融资成本4.50%，较2021年下降0.78个百分点，其中境外债券融资成本达7.54%，上升0.52个百分点，境内债券融资成本3.23%，较2021年下降0.83个百分点。
单月来看，3月房企融资成本4.35%，环比上升0.54pct，同比下降0.62pct。其中境内融资成本3.30%，环比上升0.13pct，本月有更多的企业进行了境内发债，上实城市开发、首开股份、金融街、旭辉集团等加入了发债队伍；境外融资成本8.72%，环比下降0.09pct。
企业表现：本月融资总量最高的企业为华发股份，融资总量约148.8亿元，华发股份发行了合计42亿元的资产证券化产品，以及为多家子公司的贷款进行了担保。从企业梯队来看，2022年1-3月TOP10房企融资平均额83.76亿元最大，融资总额同比下降33.27%，下降幅度最小。
成本来看，TOP10梯队的房企融资成本最低，为3.39%，其较2021年全年下降0.79pct，较成本最高的TOP11-30梯队的房企低1.98pct；TOP31-50房企较2021年全年上升0.34pct至5.24%，是唯一一个上升的梯队，主要是因为该梯队部分企业进行了境外债的交换要约，成本有所上升。
营销策略：暖春购房节来袭 依托妇女节进行社群营销
核心观点
3月，房企集团性的营销活动较上月增多，主要是一些集团性的暖春造节活动。从市场来看，3月表现不及往年，虽然30个重点监测城市商品住宅成交面积环比增长48%，但同比跌幅进一步扩大至47%。从营销来看，时值三月，房企结合暖春概念推出了一些营销活动，让利方式上仍然是折扣、特价房和全民营销返佣金等。
3月房企主要是一些暖春相关的造节营销活动，另外适逢3.8妇女节，部分房企还结合女性话题了组织一些活动。造节营销上与以往一致，像禹洲的礼焕新春计划、三盛春日购房热爱季等均是从集团层面设置暖春购房节的主题，之后各个楼盘按照各自情况制定专属折扣。
女性活动方面，石榴集团组织“太太的洋房”专场，成交即赠温居礼/安家礼/节日礼，时代中国则依托独特的 “她时代”社群品牌展开“她在场”论坛、“她在家”微纪录等女性专题特别策划。
就当下而言，政策端持续出现回暖的趋势，房企在营销上也需要持续跟进，除了结合“暖春”等概念推出一些造节活动，由于国内疫情有反复，还可以推出一些互动性较强的线上营销活动，如居家运动打卡、小游戏等。
而从长期来看，企业还是需要结合互联网平台，通过营销策划和组织，提升产品、服务满意度，搭建企业品牌形象，提升客户黏性，企业可以在社群营销、媒体矩阵搭建这方面做更多尝试。
人事变动：保利发展聘任唐翔为副总经理 祥生控股委任洪育苗为独立非执董
核心观点
3月，房企高层人事动态信息数量较前月基本持平，从108家监测企业的人事变动情况来看，受到疫情等因素影响，房企高层人员的职务变动频次稳中略降，企业内部组织架构调整仍在进行和深化。
3月1日，祥生控股(集团)有限公司发布公告，洪育苗已获委任为该公司独立非执行董事及审核委员会主席，即日起生效。自2017年3月至今，洪先生于智纺国际控股有限公司任职期间先后担任执行董事、首席财务官、公司秘书及非执行董事。
于2019年7月至2020年5月，其担任盛源控股有限公司的首席财务官及公司秘书。自2020年6月至今，洪先生担任绿科科技国际有限公司的副总裁、公司秘书及首席财务官。
3月10日，保利发展发布2022年第1次临时董事会决议公告。根据公司董事、总经理周东利先生的提名，同意聘任唐翔先生为公司副总经理，任期自董事会审议通过之日起至公司第六届董事会任期届满之日止。
资料显示，唐翔，建筑学学士。2006年进入保利发展工作，历任保利发展技术研发中心副总经理、总经理，保利华南实业有限公司常务副总经理、总经理、董事长，现任浙江保利城市发展有限公司董事长、保利浙南房地产开发有限公司董事长。
战略动态：金茂服务挂牌上市 万物云分拆上市获证监会受理
核心观点
本月房企多元化业务集中物业管理和商业运营，城市更新、数字化、保障租赁内有新进展。物管赛道竞争白热化，多家房企看中学校物管赛道，并与学校方多次续约建立良好合作关系。
商业运营活跃度有所提升，多个轻资产运营项目陆续落地。城市更新市场，尤其是大湾区城市更新市场广受关注，如何加快盘活优质资产是赛道内房企面临的主要挑战。搭建跨境碳信用交易平台，拓宽绿色项目境外融资渠道。租赁住房规模扩张，已有较大规模的保障性租赁住房社区投入使用。
招商积余续签广州大学服务合同，已为多家大学提供物业服务。3月7日，招商积余成功续签广州大学，将服务保障学校教学、科研及师生的多元需求。在此之前，招商积余已为清华大学、北京师范大学、北京化工大学、深圳大学、中山大学、香港中文大学（深圳）等学府提供物业服务。
其中，深圳大学和香港中文大学（深圳）分别荣获”全国高校后勤物业服务优秀示范项目“、”高校物业管理标杆项目“称号。未来，招商积余将继续巩固在住宅物业市场的拓展优势，同时也将加大在高校、城市服务、医院等细分市场的拓展力度。
金茂服务正式在港交所挂牌上市，开盘报7.4港元。3月10日，中国金茂旗下物业服务发展公司金茂服务正式在港交所挂牌上市，据此前公告显示，金茂服务全球发售约1.01亿股股份，发售价为8.14港元/股。
金茂服务称，此次募得资金净额使用55%用于物色同行业公司的战略投资及收购机会，扩大公司业务规模，22%的资金将用于升级智慧管理服务系统及公司智慧社区和智慧城市解决方案，其余金额将用于开发公司的社区增值服务以及其他用途。
物管行业仍处于整合分化阶段，业务扩张带来的规模效应对金茂服务业绩助力明显，因此未来金茂服务将继续拓宽渠道进一步扩大并多元化在管物业组合，以实现规模经济，提升行业竞争力。
合约销售：下行压力持续 一季度百强业绩同比腰斩
核心观点
2022年3月，中国房地产行业下行压力持续，销售业绩表现不尽人意。百强房企单月仅实现销售操盘金额5115.4亿元，环比增长27.4%，增幅明显低于往年同期；同比降低52.7%，较2月降幅扩大5.5个百分点；相比1月业绩规模降低2.6%。
累计业绩来看，一季度开局惨淡，百强房企的整体业绩规模同比大幅降低47%，超8成的百强房企累计业绩同比降低，其中近4成企业的降幅高于50%。二三季度企业需加紧推盘供货，积极营销以尽可能提高去化率水平。
一季度百强房企各梯队销售门槛进一步下行。TOP10房企销售操盘金额门槛仅为333亿元，较去年同期降低45.2%。TOP30房企销售操盘金额门槛为120亿元，较2021年降低56.4%，并低于2020年TOP30销售门槛。而TOP50和TOP100房企的销售操盘金额门槛为72.3亿元和27.4亿元，同比降幅达49.5%和47.5%，且仅略高于2020年同期。
3月受疫情、行业信心不足等影响，市场整体表现持续低迷。具体来看，百强房企中近4成企业单月业绩环比下降，且有2成房企降幅大于30%。3成百强房企单月业绩环比小幅增长，增幅不及往年同期。
但同时，本月也有中海、招商、华润、金地、金茂、越秀等部分规模房企表现较为亮眼，实现单月业绩环比大幅增长，增幅均超过100%。
企业拿地：国企及头部稳健房企拿地为主 集中供地未解市场低迷
核心观点
3月30家监测房企的土地投资仍处于低位，受投资结构影响，本月量升价跌，平均楼板价7285元/平方米。本月30家典型房企新增土储总建面307万平方米，环比上升210%；新增土地成交价格224亿元，环比下降23%。
平均楼板价7285元/平方米，环比下降75%。主要是上月北京首轮集中土拍，而本月主要集中在合肥、重庆、青岛等几个二线城市，楼板价环比下降。
本月监测房企中只有8家投资拿地，仍被国企、央企及头部稳健型房企包揽。华润和中海一季度拿地金额已超百亿元，前两个月拿地较多的绿城等本月则放缓了脚步，整体而言房企以谨慎拿地为主，不少企业前三个月都未获地。
从成交结构来看，受福州、青岛、合肥、厦门、重庆和武汉集中供地影响，本月一二线城市占比较高，占比达到72%；区域分布方面，珠三角区域占比最高达43%，环渤海其次为27%，长三角和中西部分别为18%和12%。
企业及城市分化未来将更加明显。3月房地产市场迎来一系列利好声音，若当前房企偏紧的现金流能够得到实质性改善，信心提振下重点城市集中土拍的热度有望触底回升，二季度或迎来拿地窗口期。但值得注意的是，今年是大部分企业偿债高峰年份，资金面仍偏紧，谨慎投资仍是未来主旋律。
这也意味着，一旦二季度疫情得到有效的控制和缓解，随着市场的正常运转，大概率房地产市场将迎来一波小阳春，但可以预见的是，城市、企业的分化将愈发明显。我们认为长三角部分抗压性较强、稳定性高的市场如杭州、苏州，以及上海、广州等一线城市，土拍热度回温将领先其他城市，部分人口流出、经济发展较差的三四线城市土地市场或将出现无人问津的局面。
企业融资：3月房企新增融资额环比上升138.7%
核心观点
融资总量：2022年3月100家典型房企的融资总量为878.39亿元，环比上升138.7%，同比下降29.1%。融资量环比有较大的增长，同比降幅收窄，主要在于年初政策暖风频吹，3月六部委又就房地产问题进行发声，促进房地产业良性循环和健康发展，促进企业融资恢复。从融资结构来看，境内债权融资641.18亿元，环比上升125.2%，同比下降15.0%；
境外债权融资72.93亿元，环比上升27.6%，同比下降65.7%；本月资产证券化融资164.28亿元，环比上升526.8%，同比下降39.6%，大部分是国企央企，融资意愿有所上升。
融资成本：2021年截至3月100家典型房企新增债券类1融资成本4.50%，较2021年下降0.78个百分点，其中境外债券融资成本达7.54%，上升0.52个百分点，境内债券融资成本3.23%，较2021年下降0.83个百分点。
单月来看，3月房企融资成本4.35%，环比上升0.54pct，同比下降0.62pct。其中境内融资成本3.30%，环比上升0.13pct，本月有更多的企业进行了境内发债，上实城市开发、首开股份、金融街、旭辉集团等加入了发债队伍；境外融资成本8.72%，环比下降0.09pct。
企业表现：本月融资总量最高的企业为华发股份，融资总量约148.8亿元，华发股份发行了合计42亿元的资产证券化产品，以及为多家子公司的贷款进行了担保。从企业梯队来看，2022年1-3月TOP10房企融资平均额83.76亿元最大，融资总额同比下降33.27%，下降幅度最小。
成本来看，TOP10梯队的房企融资成本最低，为3.39%，其较2021年全年下降0.79pct，较成本最高的TOP11-30梯队的房企低1.98pct；TOP31-50房企较2021年全年上升0.34pct至5.24%，是唯一一个上升的梯队，主要是因为该梯队部分企业进行了境外债的交换要约，成本有所上升。
营销策略：暖春购房节来袭 依托妇女节进行社群营销
核心观点
3月，房企集团性的营销活动较上月增多，主要是一些集团性的暖春造节活动。从市场来看，3月表现不及往年，虽然30个重点监测城市商品住宅成交面积环比增长48%，但同比跌幅进一步扩大至47%。从营销来看，时值三月，房企结合暖春概念推出了一些营销活动，让利方式上仍然是折扣、特价房和全民营销返佣金等。
3月房企主要是一些暖春相关的造节营销活动，另外适逢3.8妇女节，部分房企还结合女性话题了组织一些活动。造节营销上与以往一致，像禹洲的礼焕新春计划、三盛春日购房热爱季等均是从集团层面设置暖春购房节的主题，之后各个楼盘按照各自情况制定专属折扣。
女性活动方面，石榴集团组织“太太的洋房”专场，成交即赠温居礼/安家礼/节日礼，时代中国则依托独特的 “她时代”社群品牌展开“她在场”论坛、“她在家”微纪录等女性专题特别策划。
就当下而言，政策端持续出现回暖的趋势，房企在营销上也需要持续跟进，除了结合“暖春”等概念推出一些造节活动，由于国内疫情有反复，还可以推出一些互动性较强的线上营销活动，如居家运动打卡、小游戏等。
而从长期来看，企业还是需要结合互联网平台，通过营销策划和组织，提升产品、服务满意度，搭建企业品牌形象，提升客户黏性，企业可以在社群营销、媒体矩阵搭建这方面做更多尝试。
人事变动：保利发展聘任唐翔为副总经理 祥生控股委任洪育苗为独立非执董
核心观点
3月，房企高层人事动态信息数量较前月基本持平，从108家监测企业的人事变动情况来看，受到疫情等因素影响，房企高层人员的职务变动频次稳中略降，企业内部组织架构调整仍在进行和深化。
3月1日，祥生控股(集团)有限公司发布公告，洪育苗已获委任为该公司独立非执行董事及审核委员会主席，即日起生效。自2017年3月至今，洪先生于智纺国际控股有限公司任职期间先后担任执行董事、首席财务官、公司秘书及非执行董事。
于2019年7月至2020年5月，其担任盛源控股有限公司的首席财务官及公司秘书。自2020年6月至今，洪先生担任绿科科技国际有限公司的副总裁、公司秘书及首席财务官。
3月10日，保利发展发布2022年第1次临时董事会决议公告。根据公司董事、总经理周东利先生的提名，同意聘任唐翔先生为公司副总经理，任期自董事会审议通过之日起至公司第六届董事会任期届满之日止。
资料显示，唐翔，建筑学学士。2006年进入保利发展工作，历任保利发展技术研发中心副总经理、总经理，保利华南实业有限公司常务副总经理、总经理、董事长，现任浙江保利城市发展有限公司董事长、保利浙南房地产开发有限公司董事长。
战略动态：金茂服务挂牌上市 万物云分拆上市获证监会受理
核心观点
本月房企多元化业务集中物业管理和商业运营，城市更新、数字化、保障租赁内有新进展。物管赛道竞争白热化，多家房企看中学校物管赛道，并与学校方多次续约建立良好合作关系。
商业运营活跃度有所提升，多个轻资产运营项目陆续落地。城市更新市场，尤其是大湾区城市更新市场广受关注，如何加快盘活优质资产是赛道内房企面临的主要挑战。搭建跨境碳信用交易平台，拓宽绿色项目境外融资渠道。租赁住房规模扩张，已有较大规模的保障性租赁住房社区投入使用。
招商积余续签广州大学服务合同，已为多家大学提供物业服务。3月7日，招商积余成功续签广州大学，将服务保障学校教学、科研及师生的多元需求。在此之前，招商积余已为清华大学、北京师范大学、北京化工大学、深圳大学、中山大学、香港中文大学（深圳）等学府提供物业服务。
其中，深圳大学和香港中文大学（深圳）分别荣获”全国高校后勤物业服务优秀示范项目“、”高校物业管理标杆项目“称号。未来，招商积余将继续巩固在住宅物业市场的拓展优势，同时也将加大在高校、城市服务、医院等细分市场的拓展力度。
金茂服务正式在港交所挂牌上市，开盘报7.4港元。3月10日，中国金茂旗下物业服务发展公司金茂服务正式在港交所挂牌上市，据此前公告显示，金茂服务全球发售约1.01亿股股份，发售价为8.14港元/股。
金茂服务称，此次募得资金净额使用55%用于物色同行业公司的战略投资及收购机会，扩大公司业务规模，22%的资金将用于升级智慧管理服务系统及公司智慧社区和智慧城市解决方案，其余金额将用于开发公司的社区增值服务以及其他用途。
物管行业仍处于整合分化阶段，业务扩张带来的规模效应对金茂服务业绩助力明显，因此未来金茂服务将继续拓宽渠道进一步扩大并多元化在管物业组合，以实现规模经济，提升行业竞争力。
#曼辛•普洱茶#
普洱茶知识100讲第83讲：西双版纳版纳普洱茶茶区综述（上）
西双版纳，意为“十二个千亩“（十二，傣语读为“西双”，“版纳”，意为“千亩”，即一个征收赋役的行政单位）。整个西双版纳现有古茶园8.2万亩，分布于两县一市的19个乡镇100多个村寨之中。版纳茶区是普洱生产历史最悠久，产量最高的区域之一。辖2县1市，即勐海县、勐腊县、景洪市。著名的“勐海茶厂”、“郎河茶厂”就诞生于勐海，而清代名重一时的“六大茶山”主要分布于勐腊县（只有其中的攸乐茶山位于景洪市）。
西双版纳古茶山分布（澜沧江以东6座，以西8座）
上述的14大古茶山，位于澜沧江以西的勐海县占7个，以东的勐腊县占5个，景洪市有一个在江西，一个在江东。古茶树树龄从100年到1700年不等，但大多数在200-500年之间。
古六大茶山：
面积两千多平方公里，分别为：易武（漫撒）、倚邦、蛮砖、革登、莽枝、攸乐。
西双版纳境内的古六大茶山是清代普洱茶的重要产区，也是当时内地了解普洱茶的窗口。关于六大茶山的具体所指，史籍记载略有出入，综合来说有易武（漫撒）、倚邦、蛮砖、革登、莽枝、攸乐。面积约两千多平方公里，分布于西双版纳的东部，澜沧江东岸。
1、茶山名：易武（漫撒）
释名：“美女蛇居住之地”
茶山地理：包括易武正山、漫撒茶山、曼腊茶山等。易武勐腊县城北方，距勐腊110公里。年平均气温17.2度，年平均降水1500-1900毫米。漫撒在易武之北，同归易武茶区。
古树产地：易武、漫撒、麻黑、落水洞、刮风寨、老丁家寨、曼秀、大漆树等。
茶山历史：易武早在千年之前就有古濮人种植茶树，明末清初之后，随着六大茶山声名鹊起，大量外地人迁入经营茶叶生意。早期漫撒地区茶叶生产贸易量很大，后来由于种种原因，转至易武。清末时一些普洱茶历史上著名的茶庄开始出现，如鸿庆号、同庆号、同兴号、安乐号、乾利贞号等等。
古树现状：在古六大茶山中面积最大、产量最大。清朝后期以来一直是普洱茶的重要产区。目前易武茶区保留有少量没有矮化的分散古树和大量矮化的古树茶园。这些茶园自然环境相对较好，保证了茶的山野气韵。不过因为易武茶成名早，古树存在过度采摘和养护不当的情况，近年来茶质有所下降。加之市场上仿冒品较多，需仔细甄别。
茶质特色：易武茶汤水柔和顺滑，口感清甜，苦涩感较弱，回甘较好。有“茶中皇后”的称号。
2、茶山名：倚邦
释名：“有茶树、水井之地”
茶山地理：勐腊县最北部，今属象明乡管辖，涵盖19个自然村，面积360平方公里，海拔跨度较大，从600米至1900米皆有分布。其中曼松茶山海拔1340米。
古树产地：倚邦、曼松、嶍崆、架布、曼拱、麻栗树等。
茶山历史：倚邦茶区历史悠久，至今仍保留一定量的五百年以上的古树。尤其是清代曼松茶成为贡茶，令倚邦茶声名远播。有“吃曼松，看倚邦”之说，至今仍然有很多追捧者。
古树现状：倚邦茶区的独特之处在于大叶种和小叶种茶树混生。在曼拱、倚邦、麻栗树等地还保留有小规模的古茶园，其中不乏中小叶种古树。名声较大的曼松茶区，因为历经破坏，古树存量很小。这也是曼松古树一茶难求的原因。在零售市场出现的可能性为零。
茶质特色：倚邦古树茶因为有中小叶种原因，苦味很淡，涩比苦略显，回甘较快，香气独特，微有蜜韵。其中曼松茶苦涩不显，汤质甜滑饱满，杯底留香幽长。
3、茶山名：蛮砖，亦称 “曼庄”
释义：“大寨子”
茶山地理：勐腊县象明乡南部，东部与易武茶区接壤，面积约300平方公里。海拔1100米左右。
古树产地：曼庄、曼林、曼迁、八总寨等
茶山历史：曼庄种茶历史悠久，清代时已有盛名，《本草拾遗》和《滇海虞衡志》都提到六大茶山“以倚邦、蛮砖者味较胜”。历史上茶园多但茶号少，清末民初时多卖给易武茶号加工，“易武七子饼一半是蛮砖茶”。
古树现状：综合来说，蛮砖茶区是西双版纳古六大茶山中古树资源保存最好的茶区。不仅老树保留较多，生态环境保存的也较好，基本没有经过矮化。但是近年来也开始出现了一些不好的势头，比如为了增加产量，砍伐茶园的大树以增加光照，这会对茶质产生不好的影响。
茶质特色：汤质饱满厚滑，山野气韵较强，杯底留香持久，回甘快而持久，苦涩较轻，喉韵深沉。
4、茶山名：革登
释名：“很高之地”
茶山地理：勐腊县象明乡安乐村，莽枝与倚邦茶区之间。海拔1300米左右。
古树产地：值蚌、新发
茶区历史：六大茶山中面积最小，《普洱府志》记载有一棵特大的茶王树，但今已不存，也是破坏较为严重的古茶山之一。
古树现状：古茶园历经破坏，少部分存留在密林中，近年来被清理出来，大小叶种混生。
茶质特色：山韵明显，苦涩较弱，回甘较好，汤质顺滑。
5、茶山名：莽枝
释名： “（诸葛亮）埋铜 (莽)之地”
茶山地理：革登茶山西南，与革登同属勐腊县象明乡安乐村，海拔1400米左右。
古树产地：秧林、红土坡、曼丫、江西湾、口夺等。
茶区历史：千年前已有少数民族在此居住种茶，至少在元代已有成片的茶园，清初，莽枝茶山的牛滚塘已是六大茶山北部重要的茶叶集散地。清雍正时期因为牛滚塘事件与土司发生矛盾，引发对西双版纳进行改土归流、成立普洱府，从而带来六大茶山以至于整个普洱茶的繁荣时期。
古树现状：莽枝古茶山历经破坏，存留已经不多，而且存在为了增加光照来增加产量，破坏古茶林中大树的情况。古树茶品质有明显下降。
茶质特色：与革登茶类似，茶气稍逊。苦涩较弱，回甘较快，杯底香较好。
6、茶山名：攸乐
释名：基诺族的世居地，基诺族过去称攸乐人。
茶山地理：景洪市基诺乡，基诺山东西长75公里，南北宽50公里，是古六大茶山中现存最大的古树茶区，海拔575至1691米，平均气温18-20度，年降水量1400毫米。
古树产地：龙帕、司土老寨、么卓、巴飘等。
茶山历史：传说基诺人是诸葛亮军队的后裔，基诺山种茶的历史非常久远。清代攸乐山产量很大，毛料主要供易武、倚邦等地加工，著名的“可以兴”茶砖就是用攸乐茶制作的。
古树现状：古茶园多分布于1200米至1500米之间，面积约3000亩，几百年的古树存留很多。因其交通便利，近年来存在过度采摘的情况，茶质有所下降。
茶质特色：和易武相近而苦涩略重，回甘较好，山韵明显，水质略薄。
普洱茶知识100讲第83讲：西双版纳版纳普洱茶茶区综述（上）
西双版纳，意为“十二个千亩“（十二，傣语读为“西双”，“版纳”，意为“千亩”，即一个征收赋役的行政单位）。整个西双版纳现有古茶园8.2万亩，分布于两县一市的19个乡镇100多个村寨之中。版纳茶区是普洱生产历史最悠久，产量最高的区域之一。辖2县1市，即勐海县、勐腊县、景洪市。著名的“勐海茶厂”、“郎河茶厂”就诞生于勐海，而清代名重一时的“六大茶山”主要分布于勐腊县（只有其中的攸乐茶山位于景洪市）。
西双版纳古茶山分布（澜沧江以东6座，以西8座）
上述的14大古茶山，位于澜沧江以西的勐海县占7个，以东的勐腊县占5个，景洪市有一个在江西，一个在江东。古茶树树龄从100年到1700年不等，但大多数在200-500年之间。
古六大茶山：
面积两千多平方公里，分别为：易武（漫撒）、倚邦、蛮砖、革登、莽枝、攸乐。
西双版纳境内的古六大茶山是清代普洱茶的重要产区，也是当时内地了解普洱茶的窗口。关于六大茶山的具体所指，史籍记载略有出入，综合来说有易武（漫撒）、倚邦、蛮砖、革登、莽枝、攸乐。面积约两千多平方公里，分布于西双版纳的东部，澜沧江东岸。
1、茶山名：易武（漫撒）
释名：“美女蛇居住之地”
茶山地理：包括易武正山、漫撒茶山、曼腊茶山等。易武勐腊县城北方，距勐腊110公里。年平均气温17.2度，年平均降水1500-1900毫米。漫撒在易武之北，同归易武茶区。
古树产地：易武、漫撒、麻黑、落水洞、刮风寨、老丁家寨、曼秀、大漆树等。
茶山历史：易武早在千年之前就有古濮人种植茶树，明末清初之后，随着六大茶山声名鹊起，大量外地人迁入经营茶叶生意。早期漫撒地区茶叶生产贸易量很大，后来由于种种原因，转至易武。清末时一些普洱茶历史上著名的茶庄开始出现，如鸿庆号、同庆号、同兴号、安乐号、乾利贞号等等。
古树现状：在古六大茶山中面积最大、产量最大。清朝后期以来一直是普洱茶的重要产区。目前易武茶区保留有少量没有矮化的分散古树和大量矮化的古树茶园。这些茶园自然环境相对较好，保证了茶的山野气韵。不过因为易武茶成名早，古树存在过度采摘和养护不当的情况，近年来茶质有所下降。加之市场上仿冒品较多，需仔细甄别。
茶质特色：易武茶汤水柔和顺滑，口感清甜，苦涩感较弱，回甘较好。有“茶中皇后”的称号。
2、茶山名：倚邦
释名：“有茶树、水井之地”
茶山地理：勐腊县最北部，今属象明乡管辖，涵盖19个自然村，面积360平方公里，海拔跨度较大，从600米至1900米皆有分布。其中曼松茶山海拔1340米。
古树产地：倚邦、曼松、嶍崆、架布、曼拱、麻栗树等。
茶山历史：倚邦茶区历史悠久，至今仍保留一定量的五百年以上的古树。尤其是清代曼松茶成为贡茶，令倚邦茶声名远播。有“吃曼松，看倚邦”之说，至今仍然有很多追捧者。
古树现状：倚邦茶区的独特之处在于大叶种和小叶种茶树混生。在曼拱、倚邦、麻栗树等地还保留有小规模的古茶园，其中不乏中小叶种古树。名声较大的曼松茶区，因为历经破坏，古树存量很小。这也是曼松古树一茶难求的原因。在零售市场出现的可能性为零。
茶质特色：倚邦古树茶因为有中小叶种原因，苦味很淡，涩比苦略显，回甘较快，香气独特，微有蜜韵。其中曼松茶苦涩不显，汤质甜滑饱满，杯底留香幽长。
3、茶山名：蛮砖，亦称 “曼庄”
释义：“大寨子”
茶山地理：勐腊县象明乡南部，东部与易武茶区接壤，面积约300平方公里。海拔1100米左右。
古树产地：曼庄、曼林、曼迁、八总寨等
茶山历史：曼庄种茶历史悠久，清代时已有盛名，《本草拾遗》和《滇海虞衡志》都提到六大茶山“以倚邦、蛮砖者味较胜”。历史上茶园多但茶号少，清末民初时多卖给易武茶号加工，“易武七子饼一半是蛮砖茶”。
古树现状：综合来说，蛮砖茶区是西双版纳古六大茶山中古树资源保存最好的茶区。不仅老树保留较多，生态环境保存的也较好，基本没有经过矮化。但是近年来也开始出现了一些不好的势头，比如为了增加产量，砍伐茶园的大树以增加光照，这会对茶质产生不好的影响。
茶质特色：汤质饱满厚滑，山野气韵较强，杯底留香持久，回甘快而持久，苦涩较轻，喉韵深沉。
4、茶山名：革登
释名：“很高之地”
茶山地理：勐腊县象明乡安乐村，莽枝与倚邦茶区之间。海拔1300米左右。
古树产地：值蚌、新发
茶区历史：六大茶山中面积最小，《普洱府志》记载有一棵特大的茶王树，但今已不存，也是破坏较为严重的古茶山之一。
古树现状：古茶园历经破坏，少部分存留在密林中，近年来被清理出来，大小叶种混生。
茶质特色：山韵明显，苦涩较弱，回甘较好，汤质顺滑。
5、茶山名：莽枝
释名： “（诸葛亮）埋铜 (莽)之地”
茶山地理：革登茶山西南，与革登同属勐腊县象明乡安乐村，海拔1400米左右。
古树产地：秧林、红土坡、曼丫、江西湾、口夺等。
茶区历史：千年前已有少数民族在此居住种茶，至少在元代已有成片的茶园，清初，莽枝茶山的牛滚塘已是六大茶山北部重要的茶叶集散地。清雍正时期因为牛滚塘事件与土司发生矛盾，引发对西双版纳进行改土归流、成立普洱府，从而带来六大茶山以至于整个普洱茶的繁荣时期。
古树现状：莽枝古茶山历经破坏，存留已经不多，而且存在为了增加光照来增加产量，破坏古茶林中大树的情况。古树茶品质有明显下降。
茶质特色：与革登茶类似，茶气稍逊。苦涩较弱，回甘较快，杯底香较好。
6、茶山名：攸乐
释名：基诺族的世居地，基诺族过去称攸乐人。
茶山地理：景洪市基诺乡，基诺山东西长75公里，南北宽50公里，是古六大茶山中现存最大的古树茶区，海拔575至1691米，平均气温18-20度，年降水量1400毫米。
古树产地：龙帕、司土老寨、么卓、巴飘等。
茶山历史：传说基诺人是诸葛亮军队的后裔，基诺山种茶的历史非常久远。清代攸乐山产量很大，毛料主要供易武、倚邦等地加工，著名的“可以兴”茶砖就是用攸乐茶制作的。
古树现状：古茶园多分布于1200米至1500米之间，面积约3000亩，几百年的古树存留很多。因其交通便利，近年来存在过度采摘的情况，茶质有所下降。
茶质特色：和易武相近而苦涩略重，回甘较好，山韵明显，水质略薄。
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