【西宁人关心的加装电梯问题，快看权威解答！】多层住宅加装电梯，既是民生所盼，也是民生所需。加装电梯会改变房屋结构吗，会影响采光吗，公积金怎么使用？
9月2日晚，本报《请进，我们的直播间》栏目中，市民们与直播间的嘉宾展开热烈讨论。当晚，西宁市住房保障和房产管理局电梯办主任苏永发、青海和玉建设工程有限公司项目经理谢松柏、西宁市黄南小区业委会主任郝沛，结合多层住宅加装电梯政策与实际操作情况，对市民提出的问题一一解答。
什么时候到我家？ 有需求就可以申请！
19时30分直播一开始，不少市民进入《西海都市报》直播间并留言，询问自家小区什么时候能够加装电梯。
继《关于青海省城镇既有多层住宅加装电梯的指导意见》出台后，西宁市于2017年10月出台《西宁市既有多层住宅加装电梯工作实施方案》，从2018年开始启动加装电梯试点工作，2020年将这一惠民工程列入西宁市政府的民生实事，全力推进加装电梯工作。“十三五”期间，西宁市共加装140部电梯。
今年，虽然将既有多层住宅加装电梯目标任务定为70部，但截至目前，新开工建设80部，预计年底之前能开工建设100部。根据西宁市《政府工作报告》，“十四五”期间，全市将实施加装电梯500部。
“什么时候到您家，要看自己的意愿。” 电梯办主任苏永发解答了市民的问题。加装电梯需要业主自己到西宁市住房保障和房产管理局电梯办申请，申请时可以委托物业公司或者小区业委会，再或者从单元住户中选出委托人。
申请加装电梯的房屋应当具有合法的房屋权属证明即要有房产证；层数在五层（含）以上，未列入房屋征收范围计划内，满足建筑物结构安全、消防安全等有关规范要求；要经过所在小区、楼栋或单元所有业主同意；要满足土地、规划、建设、消防、环保、绿化等相关法律和标准规范要求，即可申请。
由于市民加装电梯的意愿增加，电梯办下一步将加大宣传力度，对符合条件的，在完成既定目标的基础上，对符合加装电梯的小区提前办理相关手续，争取尽快开工，做到应装尽装。同时，会借鉴全国先进经验，开展多种建设运营模式探索，多方面选择合作企业，努力降低整体造价，让老百姓早日享受到政策带来的红利，提升老百姓的获得感和幸福感。
有哪些政策扶持？ 资金+便民服务！
说起享受到的政策支持，西宁市黄南小区业委会主任郝沛打开了话匣子。
“我们小区2019年加装了13部电梯，2020年加装了4部电梯，今年也加装了4部电梯。”郝沛所在小区共有10栋楼，39个单元，21个单元已加装或正在加装电梯。
这个小区80岁以上的老人有100人，小区人口平均年龄达到68岁。郝沛作为小区加装电梯的牵头人，将加装电梯的信息向居民们传达后，立刻得到了大家的响应。
“我们算了一笔账，有国家政策的支持，自己出的部分能接受。”他说，以他们小区为例，一部电梯的总造价在45万元到50万元之间，国家补助30万元，个人集资15万元到20万元，住户们经过商议，按照一定比例，从3楼到6楼的8户人家分摊出资剩余的资金。6楼住户最多，达到3万元左右，3楼住户不到万元，2楼住户需要加装的，也只有5000元左右。
苏永发补充道，除了政府补助外，西宁市还出台了《关于既有多层住宅加装电梯提取公积金的实施办法》，市民加装电梯可以提取不超过分摊费用的公积金额度。
为了提高加装效率，市民还可享受到便民服务。西宁市通过公开招投标方式，建立了西宁市既有多层住宅加装电梯设计、监理、电梯品牌及施工总承包单位名录库。
各加装电梯的小区业主自行在名录库中选择合适的电梯品牌、设计、施工、监理单位。解决零散招标费时费力问题，加快了老旧小区加装电梯的步伐。
此外，在审批流程方面，相关部门简化程序，实行绿色通道，免于审查多层住宅加装电梯施工图，实行专家论证制度，在办理规划许可、施工许可、质量监督手续后即可开工建设。工程施工期间,由质量监督站和监理单位对工程质量监督。
加装电梯要注意些什么？ 安全最重要！
直播间里，针对加装电梯可能存在的隐患，市民纷纷提出疑问。
网友“最美的天空”问，单元门前有多少米空地才能加装电梯？
青海和玉建设工程有限公司项目经理谢松柏回答，两栋楼之间距离要大于6米，还要看是否阻挡消防通道。
“加装电梯会不会导致地基下沉，楼体变形。”针对市民的提问，谢松柏介绍，每一部电梯的安装都要经过多部门的勘探和论证。如果地基土质不良，会加固地基。此外，设计电梯时，不会以破坏楼体结构为代价，不会造成楼体损坏。
“排水管网改线路，会不会造成一楼住户家返污水。”这个问题是大多数住在一楼的居民，在是否签字同意加装电梯时最为纠结的问题。
楼房在修建时，地下铺设的管网很多，如上下水管网、天然气管网、电信网络线等，其中最突出的是下水管网改造问题。谢松柏表示，大部分需要改造的都是排水管网。“请大家放心，作为民生工程，一定会将排水管网改造好。”他说。
还有市民问：“能不能安装到阳台一面，直接从阳台入户？” 3位嘉宾都不建议从阳台入户。因为由于西北地区人们对居住环境的采光很看中，所以大家比较担心影响采光。最重要的原因还在于安全，如果电梯发生困人事件或者发生火灾等，会增加救援难度。再者，阳台作为逃生口和救援口，也不宜被阻挡。
加装电梯对生活影响有多大？ 好处多于坏处！
黄南小区一名80多岁的老人住在6楼，没加装电梯前，他一个月下不了一趟楼，总想换房子。2018年，听到郝沛说要加装电梯的消息后，他决定等一等。如今，他每天要上下楼五六趟，总爱到小区里遛弯散步。
噪音问题对一楼、二楼的住户影响有多大？经过走访了解后，郝沛说，他们小区从2019年加装了13部电梯后，有些一楼的业主说，感觉安静了很多，原来开关单元门、住户上下楼的脚步声，几乎没有了。
也有市民担心，一楼、二楼会不会因此而贬值。嘉宾们表示，在了解到的现状中，加装电梯的楼房几乎都整体升值了。
使用费高不高，也是市民关注的问题。郝沛说，就他们小区而言，电梯加装后，业主们就将电梯的管理维护交给了小区物业，这个好处就是有专业人士管理，遇到问题随时能解决。3楼到6楼的住户家增加了每平方米0.1元的物业费，每部电梯每年的检修费、维护费在2400元到2700元左右，由8户居民分摊；电费算下来，每月几元到十几元之间，基本上没有太大负担。
当然，大家也提出，由于电梯间在楼门前，也有些遮挡厨房的视线。
市民提出的问题 专家详细解答
随着加装电梯的意愿增加，很多小区居民开始着手征求邻居意见。在这个过程中，遇到了很多问题，苏永发在直播间一一解答。
“我们单元只有一户不签字，可以继续申请吗？”不可以，由于加装电梯涉及每一户的利益，必须征得全体住户的同意。
嘉宾们表示，远亲不如近邻，大家都会遇到需要帮助的时候，要多沟通，多换位思考。“这么好的政策我没享受到，但是我也不能阻挡别人享受国家的好政策。”郝沛说，一名邻居的话感动了他。
“住在4楼的一户住户同意签字，但不交费，不使用，还可以申请加装电梯吗？”可以申请加装电梯，但加装电梯完毕后，对方又要求使用电梯，应在得到电梯使用卡前，将大家为他垫付的费用返还给大家。
网友“晓晓山风”问，他家居住的楼房，下面三层是商铺，上面三层是住宅，如果把电梯只加装到住宅平台上，是否能享受到政策支持的资金？嘉宾们回答，如果电梯加装到平台，就不能享受资金支持。
观看了直播的网友“小鱼儿”发言，加装电梯的解读很有意义，谢谢嘉宾的介绍。
直播超过两个小时，市民还在不断提出问题，如电梯的安全、维护等，本报将针对市民关注的问题，在之后的《请进，我们的直播间》栏目中解答，敬请广大市民和读者关注。（记者 芦舜）
9月2日晚，本报《请进，我们的直播间》栏目中，市民们与直播间的嘉宾展开热烈讨论。当晚，西宁市住房保障和房产管理局电梯办主任苏永发、青海和玉建设工程有限公司项目经理谢松柏、西宁市黄南小区业委会主任郝沛，结合多层住宅加装电梯政策与实际操作情况，对市民提出的问题一一解答。
什么时候到我家？ 有需求就可以申请！
19时30分直播一开始，不少市民进入《西海都市报》直播间并留言，询问自家小区什么时候能够加装电梯。
继《关于青海省城镇既有多层住宅加装电梯的指导意见》出台后，西宁市于2017年10月出台《西宁市既有多层住宅加装电梯工作实施方案》，从2018年开始启动加装电梯试点工作，2020年将这一惠民工程列入西宁市政府的民生实事，全力推进加装电梯工作。“十三五”期间，西宁市共加装140部电梯。
今年，虽然将既有多层住宅加装电梯目标任务定为70部，但截至目前，新开工建设80部，预计年底之前能开工建设100部。根据西宁市《政府工作报告》，“十四五”期间，全市将实施加装电梯500部。
“什么时候到您家，要看自己的意愿。” 电梯办主任苏永发解答了市民的问题。加装电梯需要业主自己到西宁市住房保障和房产管理局电梯办申请，申请时可以委托物业公司或者小区业委会，再或者从单元住户中选出委托人。
申请加装电梯的房屋应当具有合法的房屋权属证明即要有房产证；层数在五层（含）以上，未列入房屋征收范围计划内，满足建筑物结构安全、消防安全等有关规范要求；要经过所在小区、楼栋或单元所有业主同意；要满足土地、规划、建设、消防、环保、绿化等相关法律和标准规范要求，即可申请。
由于市民加装电梯的意愿增加，电梯办下一步将加大宣传力度，对符合条件的，在完成既定目标的基础上，对符合加装电梯的小区提前办理相关手续，争取尽快开工，做到应装尽装。同时，会借鉴全国先进经验，开展多种建设运营模式探索，多方面选择合作企业，努力降低整体造价，让老百姓早日享受到政策带来的红利，提升老百姓的获得感和幸福感。
有哪些政策扶持？ 资金+便民服务！
说起享受到的政策支持，西宁市黄南小区业委会主任郝沛打开了话匣子。
“我们小区2019年加装了13部电梯，2020年加装了4部电梯，今年也加装了4部电梯。”郝沛所在小区共有10栋楼，39个单元，21个单元已加装或正在加装电梯。
这个小区80岁以上的老人有100人，小区人口平均年龄达到68岁。郝沛作为小区加装电梯的牵头人，将加装电梯的信息向居民们传达后，立刻得到了大家的响应。
“我们算了一笔账，有国家政策的支持，自己出的部分能接受。”他说，以他们小区为例，一部电梯的总造价在45万元到50万元之间，国家补助30万元，个人集资15万元到20万元，住户们经过商议，按照一定比例，从3楼到6楼的8户人家分摊出资剩余的资金。6楼住户最多，达到3万元左右，3楼住户不到万元，2楼住户需要加装的，也只有5000元左右。
苏永发补充道，除了政府补助外，西宁市还出台了《关于既有多层住宅加装电梯提取公积金的实施办法》，市民加装电梯可以提取不超过分摊费用的公积金额度。
为了提高加装效率，市民还可享受到便民服务。西宁市通过公开招投标方式，建立了西宁市既有多层住宅加装电梯设计、监理、电梯品牌及施工总承包单位名录库。
各加装电梯的小区业主自行在名录库中选择合适的电梯品牌、设计、施工、监理单位。解决零散招标费时费力问题，加快了老旧小区加装电梯的步伐。
此外，在审批流程方面，相关部门简化程序，实行绿色通道，免于审查多层住宅加装电梯施工图，实行专家论证制度，在办理规划许可、施工许可、质量监督手续后即可开工建设。工程施工期间,由质量监督站和监理单位对工程质量监督。
加装电梯要注意些什么？ 安全最重要！
直播间里，针对加装电梯可能存在的隐患，市民纷纷提出疑问。
网友“最美的天空”问，单元门前有多少米空地才能加装电梯？
青海和玉建设工程有限公司项目经理谢松柏回答，两栋楼之间距离要大于6米，还要看是否阻挡消防通道。
“加装电梯会不会导致地基下沉，楼体变形。”针对市民的提问，谢松柏介绍，每一部电梯的安装都要经过多部门的勘探和论证。如果地基土质不良，会加固地基。此外，设计电梯时，不会以破坏楼体结构为代价，不会造成楼体损坏。
“排水管网改线路，会不会造成一楼住户家返污水。”这个问题是大多数住在一楼的居民，在是否签字同意加装电梯时最为纠结的问题。
楼房在修建时，地下铺设的管网很多，如上下水管网、天然气管网、电信网络线等，其中最突出的是下水管网改造问题。谢松柏表示，大部分需要改造的都是排水管网。“请大家放心，作为民生工程，一定会将排水管网改造好。”他说。
还有市民问：“能不能安装到阳台一面，直接从阳台入户？” 3位嘉宾都不建议从阳台入户。因为由于西北地区人们对居住环境的采光很看中，所以大家比较担心影响采光。最重要的原因还在于安全，如果电梯发生困人事件或者发生火灾等，会增加救援难度。再者，阳台作为逃生口和救援口，也不宜被阻挡。
加装电梯对生活影响有多大？ 好处多于坏处！
黄南小区一名80多岁的老人住在6楼，没加装电梯前，他一个月下不了一趟楼，总想换房子。2018年，听到郝沛说要加装电梯的消息后，他决定等一等。如今，他每天要上下楼五六趟，总爱到小区里遛弯散步。
噪音问题对一楼、二楼的住户影响有多大？经过走访了解后，郝沛说，他们小区从2019年加装了13部电梯后，有些一楼的业主说，感觉安静了很多，原来开关单元门、住户上下楼的脚步声，几乎没有了。
也有市民担心，一楼、二楼会不会因此而贬值。嘉宾们表示，在了解到的现状中，加装电梯的楼房几乎都整体升值了。
使用费高不高，也是市民关注的问题。郝沛说，就他们小区而言，电梯加装后，业主们就将电梯的管理维护交给了小区物业，这个好处就是有专业人士管理，遇到问题随时能解决。3楼到6楼的住户家增加了每平方米0.1元的物业费，每部电梯每年的检修费、维护费在2400元到2700元左右，由8户居民分摊；电费算下来，每月几元到十几元之间，基本上没有太大负担。
当然，大家也提出，由于电梯间在楼门前，也有些遮挡厨房的视线。
市民提出的问题 专家详细解答
随着加装电梯的意愿增加，很多小区居民开始着手征求邻居意见。在这个过程中，遇到了很多问题，苏永发在直播间一一解答。
“我们单元只有一户不签字，可以继续申请吗？”不可以，由于加装电梯涉及每一户的利益，必须征得全体住户的同意。
嘉宾们表示，远亲不如近邻，大家都会遇到需要帮助的时候，要多沟通，多换位思考。“这么好的政策我没享受到，但是我也不能阻挡别人享受国家的好政策。”郝沛说，一名邻居的话感动了他。
“住在4楼的一户住户同意签字，但不交费，不使用，还可以申请加装电梯吗？”可以申请加装电梯，但加装电梯完毕后，对方又要求使用电梯，应在得到电梯使用卡前，将大家为他垫付的费用返还给大家。
网友“晓晓山风”问，他家居住的楼房，下面三层是商铺，上面三层是住宅，如果把电梯只加装到住宅平台上，是否能享受到政策支持的资金？嘉宾们回答，如果电梯加装到平台，就不能享受资金支持。
观看了直播的网友“小鱼儿”发言，加装电梯的解读很有意义，谢谢嘉宾的介绍。
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#拆迁补偿##征拆维权##拆迁案例回放# 【征地维权 | 本村村民擅自以宅基地上房屋向非本村村民抵还借款的，协议无效！】
01
裁判要点
根据我国法律法规的有关规定，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同一般应认定为无效。当事人并非本村村民，其与该村村民签订的以房屋抵还借款的协议，违反了法律法规的规定，应当认定为无效。当事人基于以房屋抵还借款的协议而与征收部门签订的房屋征收补偿协议因缺乏合法的前提基础，故亦应归于无效。
02
裁判文书
中华人民共和国最高人民法院
行 政 裁 定 书
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：黄玲，女，1968年10月11日出生，汉族，住四川省仪陇县。
再审被申请人（一审被告、二审被上诉人）：四川省仪陇县人民政府。住所地：四川省南充市仪陇县新政镇宏德大道1号。
法定代表人：郭宗海，该县县长。
一审第三人：李文和，男，1957年2月6日出生，汉族，住四川省仪陇县。
再审申请人黄玲因诉四川省仪陇县人民政府（以下简称仪陇县政府）不履行房屋拆迁安置补偿协议一案，不服四川省高级人民法院（2017）川行终263号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
四川省南充市中级人民法院一审查明，2002年4月29日，李文和、王秀容（甲方）与黄玲以及黄仕琳、周军（乙方）签订了《关于以房屋抵还借款的协议》，约定甲方自愿将坐落在四川省仪陇县自建砖混结构的楼房划出约260平方米给乙方作偿还6万元借款；根据借款数额，乙方黄玲占有面积90平方米；楼房抵给乙方后，其产权证暂时保留在甲方，乙方可随时搬入居住，甲方不得以任何理由拒绝乙方居住；所抵偿楼房四至界限以墙体外边缘为界。2002年8月2日，四川省仪陇县新政镇大东村民委员会在该协议上盖章，并签属实。
2007年因四川省仪陇县新县城建设需要，四川省仪陇县新政镇大东村的房屋纳入规划拆迁范围，并制定了《仪陇县新政城市规划区征地房屋拆迁补偿安置实施细则》。2008年5月18日，四川省仪陇县房地产管理局对李文和抵给黄玲等三人的房屋进行了审核，确定建筑面积244.79平方米，其中住宅砖混152.49平方米，土木92.30平方米，并在审核通知书上载明：经实地勘查，产权属实，可以发证。5月19日，四川省仪陇县新县城建设指挥部与黄玲等3人签订了《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》，约定由甲方在松海路区域内进行安置，其中安置房水电气户表工程费按物价部门核定的收费标准结算，建房过渡期为一年半，过渡期间，乙方投亲靠友自找房屋暂住，由甲方按《仪陇县新政城市规划区征地房屋拆迁补偿安置实施细则》规定发给乙方搬家费734.37元/次和过渡费4406.22元/月等，四川省仪陇县土地收购储备中心在甲方处盖章，黄仕琳在乙方处签字。该协议后附有两张表，附表一载明奖励补偿金额1468.37元，《房屋拆迁附属设施补偿标准表》载明补偿4822元，同时黄玲等三人获取了四川省仪陇县新县城建设指挥部松海路还房安置区拆房顺序号0204。
因仪陇县政府发现黄玲和李文和有违规行为，于2012年8月20日，四川省仪陇县县城建设指挥部（甲方）与李文和（乙方）签订了《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书的补充协议》，约定：一、原《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》的签订情况。乙方原房屋坐落在大东街1社，总建筑面积504.63平方米，其中住宅房504.63平方米，拟安置在松海路安置区。附：原拆迁协议合户汇总表中载明房主李文和，总建筑面积504.63平方米，分户李旭明安置序号205号住宅129.92平方米，李虎义安置序号206号住宅129.92平方米，出售黄玲等三人安置序号204号住宅244.79平方米。二、面积认定及处理（一）安置还房面积。甲乙双方共同认定安置还房建筑面积504.63平方米，其中住宅房504.63平方米，附安置还房建筑面积认定汇总表：家庭成员分户李旭明安置序号205号住宅202.32平方米，李虎义安置序号206号住宅302.31平方米。三、原拆迁协议涉及违规交易的处理。在房屋拆迁时，乙方将部分被拆迁房屋面积（包括违规修建面积）出售给第三方，并要求甲方与第三方黄仕琳、周军、黄玲签订了原拆迁协议。现乙方同意自行解除与第三方的买卖关系，并同意放弃安置还房，第三方与甲方签订的原拆迁协议作废，如乙方与第三人解除买卖协议有困难的，可由乙方向甲方申请，甲方协助乙方与第三人解除买卖关系。协议签订后，李文和与黄玲至今未解除《关于以房屋抵还借款的协议》。
2013年11月15日，四川省仪陇县县城建设指挥部对李文和进行了安置还房，李文和在《松海路安置还房结算单》上签字。
该院另查明，黄玲不是四川省仪陇县新政镇大东村村民。李文和与黄仕琳、周军解除了《关于以房屋抵还借款的协议》中关于黄仕琳和周军的权利义务。
四川省南充市中级人民法院认为，黄玲不是四川省仪陇县新政镇大东村村民，李文和与其签订《关于以房屋抵还借款协议》系向集体经济组织以外的人员转让农村住房和宅基地，因其违反了集体经济组织的成员权属性，故黄玲取得该房屋的行为不合法。其与仪陇县政府签订的《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》主体资格不合法，该产权调换协议无效。黄玲要求仪陇县政府履行该协议的主张，该院不予支持。据此，该院作出（2015）南行初字第35号行政判决，驳回黄玲的诉讼请求。
黄玲不服上述一审行政判决，向四川省高级人民法院提起上诉。
四川省高级人民法院二审认为，黄玲作为城镇居民，与李文和签订的《关于以房屋抵还借款的协议》违反了法律、行政法规的强制性规定。本案中，黄玲并非案涉房屋社区的集体经济组织成员，不是四川省仪陇县新政城市规划区征地房屋拆迁中的被拆迁相对人，不具备仪陇县政府拆迁安置中的主体资格，一审法院认为其与仪陇县政府签订的《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》无效，并无不当。黄玲在二审中申请调取证据，不符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第二十四条第一款、第四条第一款的规定，故不予支持。该院遂判决驳回上诉，维持一审判决。
黄玲向本院提出再审申请，请求:撤销一、二审行政判决，依法改判要求仪陇县政府依约履行房屋征收补偿协议。其申请再审的事实与理由：1.再审申请人合法取得房屋产权，且其与仪陇县政府签订《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》是基于四川省仪陇县房地产管理所发出的仪房权审字（2008）第07号《仪陇县城镇房屋所有权审核通知书》，该产权认定的行政行为和协议至今未被撤销，具有既定的法律效力，再审申请人要求履行该协议合理合法。2.一、二审法院以《关于以房屋抵还借款的协议》无效为由进而认定《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》无效，混淆了民事法律关系和行政征收补偿法律关系两种不同法律关系的性质，适用法律错误。
本院认为，本案的审查重点系黄玲请求仪陇县政府履行的房屋拆迁产权调换协议的合法性问题。根据我国法律法规的有关规定，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同一般应认定为无效。根据本案已查明的事实，黄玲并非四川省仪陇县村民，其与该村村民签订的《关于以房屋抵还借款的协议》，违反了法律法规的规定，应当认定为无效。黄玲基于《关于以房屋抵还借款的协议》而与四川省仪陇县新县城建设指挥部签订的《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》因缺乏合法的前提基础，故亦应归于无效。黄玲请求仪陇县政府依约履行房屋征收补偿协议，一审判决驳回其诉讼请求，二审维持一审判决，并无不当。
综上，黄玲的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：
驳回黄玲的再审申请。
03
京尹律师提醒
知法，懂法，守法，依法维权。
关键词：【土地征收】、【企业拆迁】、【危房改造】、【商铺拆迁】、【环保关停】、【棚户区改造】、【养殖场拆迁】、【水源地关停】、违法拆迁 、拆迁违建 、拆迁律师、拆迁投诉电话、北京京尹律师事务所、合同纠纷、股权纠纷、劳动纠纷、侵权诉讼、房地产纠纷、招标投标、知识产权纠纷、婚姻咨询、刑事辩护……
01
裁判要点
根据我国法律法规的有关规定，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同一般应认定为无效。当事人并非本村村民，其与该村村民签订的以房屋抵还借款的协议，违反了法律法规的规定，应当认定为无效。当事人基于以房屋抵还借款的协议而与征收部门签订的房屋征收补偿协议因缺乏合法的前提基础，故亦应归于无效。
02
裁判文书
中华人民共和国最高人民法院
行 政 裁 定 书
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：黄玲，女，1968年10月11日出生，汉族，住四川省仪陇县。
再审被申请人（一审被告、二审被上诉人）：四川省仪陇县人民政府。住所地：四川省南充市仪陇县新政镇宏德大道1号。
法定代表人：郭宗海，该县县长。
一审第三人：李文和，男，1957年2月6日出生，汉族，住四川省仪陇县。
再审申请人黄玲因诉四川省仪陇县人民政府（以下简称仪陇县政府）不履行房屋拆迁安置补偿协议一案，不服四川省高级人民法院（2017）川行终263号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
四川省南充市中级人民法院一审查明，2002年4月29日，李文和、王秀容（甲方）与黄玲以及黄仕琳、周军（乙方）签订了《关于以房屋抵还借款的协议》，约定甲方自愿将坐落在四川省仪陇县自建砖混结构的楼房划出约260平方米给乙方作偿还6万元借款；根据借款数额，乙方黄玲占有面积90平方米；楼房抵给乙方后，其产权证暂时保留在甲方，乙方可随时搬入居住，甲方不得以任何理由拒绝乙方居住；所抵偿楼房四至界限以墙体外边缘为界。2002年8月2日，四川省仪陇县新政镇大东村民委员会在该协议上盖章，并签属实。
2007年因四川省仪陇县新县城建设需要，四川省仪陇县新政镇大东村的房屋纳入规划拆迁范围，并制定了《仪陇县新政城市规划区征地房屋拆迁补偿安置实施细则》。2008年5月18日，四川省仪陇县房地产管理局对李文和抵给黄玲等三人的房屋进行了审核，确定建筑面积244.79平方米，其中住宅砖混152.49平方米，土木92.30平方米，并在审核通知书上载明：经实地勘查，产权属实，可以发证。5月19日，四川省仪陇县新县城建设指挥部与黄玲等3人签订了《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》，约定由甲方在松海路区域内进行安置，其中安置房水电气户表工程费按物价部门核定的收费标准结算，建房过渡期为一年半，过渡期间，乙方投亲靠友自找房屋暂住，由甲方按《仪陇县新政城市规划区征地房屋拆迁补偿安置实施细则》规定发给乙方搬家费734.37元/次和过渡费4406.22元/月等，四川省仪陇县土地收购储备中心在甲方处盖章，黄仕琳在乙方处签字。该协议后附有两张表，附表一载明奖励补偿金额1468.37元，《房屋拆迁附属设施补偿标准表》载明补偿4822元，同时黄玲等三人获取了四川省仪陇县新县城建设指挥部松海路还房安置区拆房顺序号0204。
因仪陇县政府发现黄玲和李文和有违规行为，于2012年8月20日，四川省仪陇县县城建设指挥部（甲方）与李文和（乙方）签订了《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书的补充协议》，约定：一、原《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》的签订情况。乙方原房屋坐落在大东街1社，总建筑面积504.63平方米，其中住宅房504.63平方米，拟安置在松海路安置区。附：原拆迁协议合户汇总表中载明房主李文和，总建筑面积504.63平方米，分户李旭明安置序号205号住宅129.92平方米，李虎义安置序号206号住宅129.92平方米，出售黄玲等三人安置序号204号住宅244.79平方米。二、面积认定及处理（一）安置还房面积。甲乙双方共同认定安置还房建筑面积504.63平方米，其中住宅房504.63平方米，附安置还房建筑面积认定汇总表：家庭成员分户李旭明安置序号205号住宅202.32平方米，李虎义安置序号206号住宅302.31平方米。三、原拆迁协议涉及违规交易的处理。在房屋拆迁时，乙方将部分被拆迁房屋面积（包括违规修建面积）出售给第三方，并要求甲方与第三方黄仕琳、周军、黄玲签订了原拆迁协议。现乙方同意自行解除与第三方的买卖关系，并同意放弃安置还房，第三方与甲方签订的原拆迁协议作废，如乙方与第三人解除买卖协议有困难的，可由乙方向甲方申请，甲方协助乙方与第三人解除买卖关系。协议签订后，李文和与黄玲至今未解除《关于以房屋抵还借款的协议》。
2013年11月15日，四川省仪陇县县城建设指挥部对李文和进行了安置还房，李文和在《松海路安置还房结算单》上签字。
该院另查明，黄玲不是四川省仪陇县新政镇大东村村民。李文和与黄仕琳、周军解除了《关于以房屋抵还借款的协议》中关于黄仕琳和周军的权利义务。
四川省南充市中级人民法院认为，黄玲不是四川省仪陇县新政镇大东村村民，李文和与其签订《关于以房屋抵还借款协议》系向集体经济组织以外的人员转让农村住房和宅基地，因其违反了集体经济组织的成员权属性，故黄玲取得该房屋的行为不合法。其与仪陇县政府签订的《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》主体资格不合法，该产权调换协议无效。黄玲要求仪陇县政府履行该协议的主张，该院不予支持。据此，该院作出（2015）南行初字第35号行政判决，驳回黄玲的诉讼请求。
黄玲不服上述一审行政判决，向四川省高级人民法院提起上诉。
四川省高级人民法院二审认为，黄玲作为城镇居民，与李文和签订的《关于以房屋抵还借款的协议》违反了法律、行政法规的强制性规定。本案中，黄玲并非案涉房屋社区的集体经济组织成员，不是四川省仪陇县新政城市规划区征地房屋拆迁中的被拆迁相对人，不具备仪陇县政府拆迁安置中的主体资格，一审法院认为其与仪陇县政府签订的《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》无效，并无不当。黄玲在二审中申请调取证据，不符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第二十四条第一款、第四条第一款的规定，故不予支持。该院遂判决驳回上诉，维持一审判决。
黄玲向本院提出再审申请，请求:撤销一、二审行政判决，依法改判要求仪陇县政府依约履行房屋征收补偿协议。其申请再审的事实与理由：1.再审申请人合法取得房屋产权，且其与仪陇县政府签订《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》是基于四川省仪陇县房地产管理所发出的仪房权审字（2008）第07号《仪陇县城镇房屋所有权审核通知书》，该产权认定的行政行为和协议至今未被撤销，具有既定的法律效力，再审申请人要求履行该协议合理合法。2.一、二审法院以《关于以房屋抵还借款的协议》无效为由进而认定《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》无效，混淆了民事法律关系和行政征收补偿法律关系两种不同法律关系的性质，适用法律错误。
本院认为，本案的审查重点系黄玲请求仪陇县政府履行的房屋拆迁产权调换协议的合法性问题。根据我国法律法规的有关规定，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同一般应认定为无效。根据本案已查明的事实，黄玲并非四川省仪陇县村民，其与该村村民签订的《关于以房屋抵还借款的协议》，违反了法律法规的规定，应当认定为无效。黄玲基于《关于以房屋抵还借款的协议》而与四川省仪陇县新县城建设指挥部签订的《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》因缺乏合法的前提基础，故亦应归于无效。黄玲请求仪陇县政府依约履行房屋征收补偿协议，一审判决驳回其诉讼请求，二审维持一审判决，并无不当。
综上，黄玲的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：
驳回黄玲的再审申请。
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