【中梁，是青岛楼市最该小心的开发商】这五年时间里，曾有青岛两个盘在没有交付之前，被房地产业内人士反复、多次提醒大家不要去买：金隅和府与蓝光黑钻公馆。最后事实证明，这俩烂盘都被老王不幸言中。金隅和府在交房后拿下了青岛商品住宅投诉榜的“冠军”，蓝光黑钻公馆的维权报道曾经一度占据各大主流媒体的头条。
今天，青岛房产业内大咖发出五年来的第三次预警：小心那个在主城拿下两块地的中梁！
1.
踩中红线的“地产黑马”
故事要从2016年说起。成立于温州的房企中梁把总部搬到了上海，开始了疯狂的扩张历程。中梁的掌舵人引入了阿米巴的管理理念，提出了“456”的模式，仅仅用了四年的时间就冲进了地产30强，是过去五年中国楼市最引人瞩目的一匹“黑马”。
但是这家最新排名18位的房企，都担不起毁誉参半这个成语。
按照知名地产大V兽爷揭露的内幕，中梁在徐州拿下项目后，开始急速开发，开盘后第二天就出现了平台结构坍塌，造成五死一伤。但是这起事故并没有挡住这家企业高周转的步伐。半年后，中梁打出的标语是：只要没干死，就往死里干！
不知道大家看了这段描述怎么想，老王是有种不寒而栗的感觉。
除了口碑奇差之外，负债率也是让人咋舌。据华创证券的2020年3季度统计数据，前30强房企中，中梁控股是触及两条红线的五家公司之一。
最新的年报虽然显示中梁的负债有所好转，但是中巨额负债消失速度仍然饱受业内质疑。
2015年、2016年中梁的净负债利率分别为1335%、1790%，2017年、2018年陡然降至339%、58%。对于净负债率下降迅猛的原因，中梁在招股书中的解释为物业销售产生现金大幅增加，减少了对外部借款的依赖，以及保留盈利的增长。
在股市中“大白马”不断暴雷的时代里，对于这样的说辞你信吗？我们再来看看去年中梁借债的资金成本。2020年2月，中梁控股发行2.5亿美元于2021年到期的优先票据，利率为8.75%；6月，中梁控股同样又发行了一笔2.5亿美元于2021年到期的优先票据，利率为8.75%；10月，中梁控股发行2亿美元于2022年到期利率为9.5%的优先票据；11月直接连发两笔，发行5000万美元于2021年到期的8.875%优先票据，以及发行5000万美元于2022年到期的9.5%优先票据，并与先前于2020年10月29日发行2亿美元于2022年到期9.5%的优先票据合并。
这个资金成本有多高呢？我们比较一下优等生中海，中海的最新财报显示，该企业2021年融资加权平均借贷成本仅为3.8%。
实际负债总量存疑点，高息借贷很缺钱，这样的房企你放心吗？
2.
品质低劣成投诉重点
根据央广网的报道，中梁的产品质量被频频点名：常州中梁百悦城、山东滨州“中梁九号”、抚州中梁首府、扬州中梁首府壹号、温州中梁壹号院、盐城中梁聚龙首府等等，十余个中梁旗下的项目，都在过去一年中遭到了各地业主多种多样的维权与抵制。
对于青岛人来说，不用去找外地的例子，中梁在青岛的第一个项目，其品质就可见一斑。2017年，中梁地产从平度首入青岛。2020年房子交付后，就有市民反映中梁地产虚假宣传：平度中梁国宾府故意隐瞒小区实际情况，大开“空头支票”，如今面对业主的质疑，开发商青岛中梁宏置业有限公司（以下简称：中梁宏公司）却只是一句“口头承诺沙盘仅供参考”就把业主打发了。
大家如果真想了解中梁的实际品质，不妨坐着动车去平度实际考察一番。别人怎么看我不知道，但在老王眼中，这楼盘的产品力在平度都属于末流。
一个口碑如此不堪的开发商，我们能指望它在青岛主城突然良心发现，建出品质楼盘吗？
3.
高价拿地后隐患重重
我们回到青岛主城，中梁在过去的一年中表现亮眼。2020年12月21日，李沧区华中蔬菜市场北侧地块拍卖，中梁、碧桂园等3家竞买人报名，2家参与竞拍，经过79轮举牌， 烟台梁岳置业有限公司,扬海投资有限公司一路紧追最后以5.3亿元总价竞得，楼板价8910元/㎡，溢价率10%。
随后，在青岛世华茂悦企业管理有限公司完成股权变更，中梁持拿下了台东两宗地。据CRIC系统显示，2020年10月23日，两宗地被青岛世华茂悦企业管理有限公司（华氏置业）7.03亿元竞得，最高成交楼板价11305元/㎡。
土地的楼板价在这里，大家可以感受一下“面粉”成本有多高。除了这个表面价格之外，这两块地还有不少隐性成本。在这个主城土地稀缺的年份里，许多融资成本仅仅为中梁一半的企业都算不过账来，中梁硬吃，它会干赔本赚吆喝的事儿吗？
此外，当年老王判断金隅和府、蓝光黑钻公馆品质会很差，不仅仅是因为土地成本高，还因为这两个开发商在开发这两个项目之前，没有在各自的板块操过盘，在施工过程特别是精装方面还要交大笔的学费去磨合。
虽然说中梁的两块地都不缺地缘客户，但这样的资金成本、这样的口碑、这样的开发状态，再追求高周转，这样的房子，真敢买吗？（原文链接
今天，青岛房产业内大咖发出五年来的第三次预警：小心那个在主城拿下两块地的中梁！
1.
踩中红线的“地产黑马”
故事要从2016年说起。成立于温州的房企中梁把总部搬到了上海，开始了疯狂的扩张历程。中梁的掌舵人引入了阿米巴的管理理念，提出了“456”的模式，仅仅用了四年的时间就冲进了地产30强，是过去五年中国楼市最引人瞩目的一匹“黑马”。
但是这家最新排名18位的房企，都担不起毁誉参半这个成语。
按照知名地产大V兽爷揭露的内幕，中梁在徐州拿下项目后，开始急速开发，开盘后第二天就出现了平台结构坍塌，造成五死一伤。但是这起事故并没有挡住这家企业高周转的步伐。半年后，中梁打出的标语是：只要没干死，就往死里干！
不知道大家看了这段描述怎么想，老王是有种不寒而栗的感觉。
除了口碑奇差之外，负债率也是让人咋舌。据华创证券的2020年3季度统计数据，前30强房企中，中梁控股是触及两条红线的五家公司之一。
最新的年报虽然显示中梁的负债有所好转，但是中巨额负债消失速度仍然饱受业内质疑。
2015年、2016年中梁的净负债利率分别为1335%、1790%，2017年、2018年陡然降至339%、58%。对于净负债率下降迅猛的原因，中梁在招股书中的解释为物业销售产生现金大幅增加，减少了对外部借款的依赖，以及保留盈利的增长。
在股市中“大白马”不断暴雷的时代里，对于这样的说辞你信吗？我们再来看看去年中梁借债的资金成本。2020年2月，中梁控股发行2.5亿美元于2021年到期的优先票据，利率为8.75%；6月，中梁控股同样又发行了一笔2.5亿美元于2021年到期的优先票据，利率为8.75%；10月，中梁控股发行2亿美元于2022年到期利率为9.5%的优先票据；11月直接连发两笔，发行5000万美元于2021年到期的8.875%优先票据，以及发行5000万美元于2022年到期的9.5%优先票据，并与先前于2020年10月29日发行2亿美元于2022年到期9.5%的优先票据合并。
这个资金成本有多高呢？我们比较一下优等生中海，中海的最新财报显示，该企业2021年融资加权平均借贷成本仅为3.8%。
实际负债总量存疑点，高息借贷很缺钱，这样的房企你放心吗？
2.
品质低劣成投诉重点
根据央广网的报道，中梁的产品质量被频频点名：常州中梁百悦城、山东滨州“中梁九号”、抚州中梁首府、扬州中梁首府壹号、温州中梁壹号院、盐城中梁聚龙首府等等，十余个中梁旗下的项目，都在过去一年中遭到了各地业主多种多样的维权与抵制。
对于青岛人来说，不用去找外地的例子，中梁在青岛的第一个项目，其品质就可见一斑。2017年，中梁地产从平度首入青岛。2020年房子交付后，就有市民反映中梁地产虚假宣传：平度中梁国宾府故意隐瞒小区实际情况，大开“空头支票”，如今面对业主的质疑，开发商青岛中梁宏置业有限公司（以下简称：中梁宏公司）却只是一句“口头承诺沙盘仅供参考”就把业主打发了。
大家如果真想了解中梁的实际品质，不妨坐着动车去平度实际考察一番。别人怎么看我不知道，但在老王眼中，这楼盘的产品力在平度都属于末流。
一个口碑如此不堪的开发商，我们能指望它在青岛主城突然良心发现，建出品质楼盘吗？
3.
高价拿地后隐患重重
我们回到青岛主城，中梁在过去的一年中表现亮眼。2020年12月21日，李沧区华中蔬菜市场北侧地块拍卖，中梁、碧桂园等3家竞买人报名，2家参与竞拍，经过79轮举牌， 烟台梁岳置业有限公司,扬海投资有限公司一路紧追最后以5.3亿元总价竞得，楼板价8910元/㎡，溢价率10%。
随后，在青岛世华茂悦企业管理有限公司完成股权变更，中梁持拿下了台东两宗地。据CRIC系统显示，2020年10月23日，两宗地被青岛世华茂悦企业管理有限公司（华氏置业）7.03亿元竞得，最高成交楼板价11305元/㎡。
土地的楼板价在这里，大家可以感受一下“面粉”成本有多高。除了这个表面价格之外，这两块地还有不少隐性成本。在这个主城土地稀缺的年份里，许多融资成本仅仅为中梁一半的企业都算不过账来，中梁硬吃，它会干赔本赚吆喝的事儿吗？
此外，当年老王判断金隅和府、蓝光黑钻公馆品质会很差，不仅仅是因为土地成本高，还因为这两个开发商在开发这两个项目之前，没有在各自的板块操过盘，在施工过程特别是精装方面还要交大笔的学费去磨合。
虽然说中梁的两块地都不缺地缘客户，但这样的资金成本、这样的口碑、这样的开发状态，再追求高周转，这样的房子，真敢买吗？（原文链接
对价值近乎虔诚的信仰，是一个价值投资者最核心的基础要件。 所谓对价值的信仰，简而言之，是无论风雨，都首先坚信价值的存在。 坚信整个人类进步的力量与财富创造力，坚信国家和民族的未来。这种信仰必须深入骨髓。做投资，我们绝大多数时候是在对一个国家、一个民族下注，赚的是一个大趋势的钱。没有美国两百多年不断上升的国运，断没有巴菲特的投资奇迹。
@但斌 但总的投资心得照样也适用于楼市，信心比黄金更重要；投资投的是这座城市的成长历程，回报便是这座城市的发展红利！有恒产者有恒心！
@但斌 但总的投资心得照样也适用于楼市，信心比黄金更重要；投资投的是这座城市的成长历程，回报便是这座城市的发展红利！有恒产者有恒心！
#楼市# 【昆明楼盘为何千方百计也要牵手名校？说仅仅为卖房就想窄了】当前的昆明楼市，楼盘项目与学校合作早已不是什么新鲜事了。不过，真正能引发大范围公众讨论，被家长们频频提起的，永远是最少的那几所顶尖名校。
这其中，云大系绝对算是明星学校之一，但凡其有任何一点风吹草动，立刻会在本地掀起一轮议论热潮。而本地项目只要是能与其联手，基本就两个字：稳了——教育质量有保障，销量不用太担心，口碑也跟着蹭蹭涨。
在部分人的视野中，这类合作的目的似乎仅仅是为了卖房。但如果这么思考，那其实有些想窄了，有的项目可不仅仅是为了销量。
云大系学校硬实力足够强
我们先来聊聊为什么云大系学校能有这么大的魔力。归根结底，最本质的原因还是其含金量足够高。
在小学这一端，因为没有升学率等硬指标，评价一所小学实力的高低更多是看其师资教学、环境设施、家长口碑等等。
而云南大学附属小学无疑在这几方面都是本地拔尖的存在，仅仅是背靠云南大学这所本地最高学府的背景，便值得大书特书。
始建于1922年的云南大学，是2017年中国首批42所“一流大学”建设高校之一，2018年更是跻身中西部14所“以部为主、部省合建”高校行列。以“自尊、致知、正义、力行”为校训，云大在主动融入国家战略，积极服务云南经济社会发展方面一直表现突出。
在这样的光环蒙荫下，云大对其附属学校的影响，不仅仅表现在了师资、硬件等的支持投入方面，也表现在了严谨治学、教书育人等学风和气质的一脉相承上。
这些影响最直观的反映，便是云大附属中学在升学率、重点上线率等方面的突出表现。就以最近的2020年昆明中考为例，总分600分，590分以上一共12名考生，其中9名都来自云大附中；其学生一举包揽了594分的“状元”与592分的“榜眼”，三位591分的并列“探花”中也有一位出自云附。
实际上不仅仅是去年，云大附中在本地已连续32年位列昆明市中考升学率第一；2019年时，中考前三名更是全部花落云附。
对家长而言，孩子能够就读云大附中，基本意味着半只脚踏进了重点高中。这种由上而下的整体硬实力，是其含金量最为直观的表现。
云大系学校挑选合作方很谨慎
观察当前云大附中在昆明本地的分布，能发现其数量其实很有限：一二一本部、呈贡校区、大学城校区、西林分校，与城投合作的会展学校、与俊发合作的星耀学校，以及最新与保利合作的云大附中星耀喻昭学校。
这其中，会展学校创办于2017年，西林校区2018年招生，大学城校区2019年招生，云大附中星耀喻昭学校则是今年初签约，计划9月开学——不难发现，相较其他教育集团近几年的大举扩张，云大系学校的拓展节奏明显更稳定，要慢上许多。
这一方面当然与云大系学校对自身质的重视和把控有关，另一方面则与其遴选合作伙伴的审慎态度有密切联系。
看看现有已与云大系合作的开发企业便不难理解：无论是俊发还是城投，都是有实力有担当的本土一流企业；而保利这样的央企，实力、产业、知名度各方面均有口皆碑。
这些企业都有一个共同特征，那便是其会主动也必须去承担相应的社会责任，而不仅仅是追求单纯的利润。这种价值导向与教育事业的要求是契合的。
实际上，当下仅仅依靠学校自身去推动一区一地的教育事业发展，提高教育质量以及覆盖率，是有一定难度的。在教学以及运营方面学校是熟手，但涉及到一个区域的开发建设、人口产业的集聚等等，除了政府层面的协调规划，也离不开开发企业的积极参与。
换言之，学校与开发企业携手推进教育是一种必然之势，学校有了含金量，还需靠谱的企业合作方来协助推进，唯有名校+名企的合作模式，才能将其能量最大化。从这样的角度来看，云大系在挑选合作方时的审慎也就不难理解了。
名校+名企，造福的从来不是单个项目
这种校企合作的模式，对单个项目的提升是显著的，但其意义从来不止局限于此。
就以今年的云南大学、官渡区委区政府、昆明市交通投资有限责任公司、保利云南置业有限公司的多方合作为例，当前能看到最显著的实例，便是云大附中星耀喻昭学校落地东市区大盘保利城。
其最直观的作用，便是能在未来解决这一项目近2000户业主的子女教育问题，让其能享受到高质量的公立公办九年一贯制教育服务；而往深一步，其更重要的意义则是填补了整个东市区在顶级名校这一层面的缺失。
作为一个本身发展起步较晚的区域，东市区在各种配套设施层面是略落后于其他成熟片区的。尤其是教育层面，本身区域内的中小学数量就偏少，名校更是稀缺。云大系学校的进驻，对于提振整个片区的教育实力以及人们的信心，作用无疑是巨大且显著的。
更为关键的一点在于，各种优质配套之间是具有吸引性的——有了一所名校，很可能吸引到其他的名校落地；人们愿意因名校在此安家置业，各类交通、商业、医疗、文体等等配套都会向此集聚并不断提升，最终形成一种良性循环。
之前云大系学校在其他区域的发展历程也验证了这一点，以其硬实力为核心，搭配知名开发企业在建设兑现方面的推进，最终享受到教育红利的会是整个片区，收获发展果实的也是区域内所有的住民。名校+名企真正的含金量，正在于此。
回到东市区，其实我们可以大胆去畅想：云大附中星耀喻昭学校可能仅仅是一个开端，在央企保利+云大名校这样的强强联合模式下，未来整个区域的教育水平可能还会有其他的惊喜与长足进步，并向着更积极的方向大踏步前进。
https://t.cn/A6cVOwks
这其中，云大系绝对算是明星学校之一，但凡其有任何一点风吹草动，立刻会在本地掀起一轮议论热潮。而本地项目只要是能与其联手，基本就两个字：稳了——教育质量有保障，销量不用太担心，口碑也跟着蹭蹭涨。
在部分人的视野中，这类合作的目的似乎仅仅是为了卖房。但如果这么思考，那其实有些想窄了，有的项目可不仅仅是为了销量。
云大系学校硬实力足够强
我们先来聊聊为什么云大系学校能有这么大的魔力。归根结底，最本质的原因还是其含金量足够高。
在小学这一端，因为没有升学率等硬指标，评价一所小学实力的高低更多是看其师资教学、环境设施、家长口碑等等。
而云南大学附属小学无疑在这几方面都是本地拔尖的存在，仅仅是背靠云南大学这所本地最高学府的背景，便值得大书特书。
始建于1922年的云南大学，是2017年中国首批42所“一流大学”建设高校之一，2018年更是跻身中西部14所“以部为主、部省合建”高校行列。以“自尊、致知、正义、力行”为校训，云大在主动融入国家战略，积极服务云南经济社会发展方面一直表现突出。
在这样的光环蒙荫下，云大对其附属学校的影响，不仅仅表现在了师资、硬件等的支持投入方面，也表现在了严谨治学、教书育人等学风和气质的一脉相承上。
这些影响最直观的反映，便是云大附属中学在升学率、重点上线率等方面的突出表现。就以最近的2020年昆明中考为例，总分600分，590分以上一共12名考生，其中9名都来自云大附中；其学生一举包揽了594分的“状元”与592分的“榜眼”，三位591分的并列“探花”中也有一位出自云附。
实际上不仅仅是去年，云大附中在本地已连续32年位列昆明市中考升学率第一；2019年时，中考前三名更是全部花落云附。
对家长而言，孩子能够就读云大附中，基本意味着半只脚踏进了重点高中。这种由上而下的整体硬实力，是其含金量最为直观的表现。
云大系学校挑选合作方很谨慎
观察当前云大附中在昆明本地的分布，能发现其数量其实很有限：一二一本部、呈贡校区、大学城校区、西林分校，与城投合作的会展学校、与俊发合作的星耀学校，以及最新与保利合作的云大附中星耀喻昭学校。
这其中，会展学校创办于2017年，西林校区2018年招生，大学城校区2019年招生，云大附中星耀喻昭学校则是今年初签约，计划9月开学——不难发现，相较其他教育集团近几年的大举扩张，云大系学校的拓展节奏明显更稳定，要慢上许多。
这一方面当然与云大系学校对自身质的重视和把控有关，另一方面则与其遴选合作伙伴的审慎态度有密切联系。
看看现有已与云大系合作的开发企业便不难理解：无论是俊发还是城投，都是有实力有担当的本土一流企业；而保利这样的央企，实力、产业、知名度各方面均有口皆碑。
这些企业都有一个共同特征，那便是其会主动也必须去承担相应的社会责任，而不仅仅是追求单纯的利润。这种价值导向与教育事业的要求是契合的。
实际上，当下仅仅依靠学校自身去推动一区一地的教育事业发展，提高教育质量以及覆盖率，是有一定难度的。在教学以及运营方面学校是熟手，但涉及到一个区域的开发建设、人口产业的集聚等等，除了政府层面的协调规划，也离不开开发企业的积极参与。
换言之，学校与开发企业携手推进教育是一种必然之势，学校有了含金量，还需靠谱的企业合作方来协助推进，唯有名校+名企的合作模式，才能将其能量最大化。从这样的角度来看，云大系在挑选合作方时的审慎也就不难理解了。
名校+名企，造福的从来不是单个项目
这种校企合作的模式，对单个项目的提升是显著的，但其意义从来不止局限于此。
就以今年的云南大学、官渡区委区政府、昆明市交通投资有限责任公司、保利云南置业有限公司的多方合作为例，当前能看到最显著的实例，便是云大附中星耀喻昭学校落地东市区大盘保利城。
其最直观的作用，便是能在未来解决这一项目近2000户业主的子女教育问题，让其能享受到高质量的公立公办九年一贯制教育服务；而往深一步，其更重要的意义则是填补了整个东市区在顶级名校这一层面的缺失。
作为一个本身发展起步较晚的区域，东市区在各种配套设施层面是略落后于其他成熟片区的。尤其是教育层面，本身区域内的中小学数量就偏少，名校更是稀缺。云大系学校的进驻，对于提振整个片区的教育实力以及人们的信心，作用无疑是巨大且显著的。
更为关键的一点在于，各种优质配套之间是具有吸引性的——有了一所名校，很可能吸引到其他的名校落地；人们愿意因名校在此安家置业，各类交通、商业、医疗、文体等等配套都会向此集聚并不断提升，最终形成一种良性循环。
之前云大系学校在其他区域的发展历程也验证了这一点，以其硬实力为核心，搭配知名开发企业在建设兑现方面的推进，最终享受到教育红利的会是整个片区，收获发展果实的也是区域内所有的住民。名校+名企真正的含金量，正在于此。
回到东市区，其实我们可以大胆去畅想：云大附中星耀喻昭学校可能仅仅是一个开端，在央企保利+云大名校这样的强强联合模式下，未来整个区域的教育水平可能还会有其他的惊喜与长足进步，并向着更积极的方向大踏步前进。
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