#济南特价房# #济南身边事# 刚收到消息，#济南历城鑫都紫宸府# 是雪山片区位置比较好的新房。紧挨着已开通的地铁2号线。
2#楼138㎡剩余33套，18层小高层，两梯两户，两个单元。
预计今晚加推7#楼9#楼131㎡11层洋房，目前官方均价在14000左右。（中住地产可享受团购价）等到月底了解到最新情况再告诉大伙。
位置在济南市-历城区-飞跃大道与凤歧路交叉口东南角70米。
一年内即可交付，今年买，明年上半年就能住
下面给大家看一看在售的户型图与样板间
2#楼138㎡剩余33套，18层小高层，两梯两户，两个单元。
预计今晚加推7#楼9#楼131㎡11层洋房，目前官方均价在14000左右。（中住地产可享受团购价）等到月底了解到最新情况再告诉大伙。
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一年内即可交付，今年买，明年上半年就能住
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【深圳将建立二手房成交价参考机制 媒体称：春节前“致命一枪”！】据经济观察网报道，深圳的3595个住宅小区，在2021年春节前迎来“致命一枪”。2月8日，深圳市住房和建设局(以下简称“深圳住建局”)正式对外公布了建立二手住房成交参考价格发布机制的消息，自发布之日起施行。
在深圳房地产发展史上，这是官方第一次对市场化的房价祭出具体参考数值。深圳住建局称，二手住房成交参考价格由深圳市房地产和城市建设发展研究中心定期在住建局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布。
早在2020年4月底，伴随着深圳二手房挂牌价的水涨船高，深圳监管部门就对站在舆论风口的热点片区和热点楼盘祭出过一轮楼市专项整治行动——除了向各大房地产中介机构传达一个要求：下架高价房源之外，深圳住建局还对热点片区里价格异常、挂牌价明显偏离市场行情的二手盘源口头放出小范围“指导价”。
据了解，从那个时候开始，深圳住建部门就开始研究覆盖全市的二手房指导价制度，作为遏制楼市炒作的长远手段。一位接近官方的人士曾经透露，彼时深圳住建部门的思路是，不希望直接动用行政干预手段，除非楼市整治行动仍不能遏制挂牌价虚高或炒作房价行为，后期才不排除出台二手房“指导价”并在备案网签层面采取措施。
但这一次，官方干预的“靴子”还是公开落地了。“一方面，从去年12月起，深圳二手房源报价再度有集体抬头的迹象，我们已经及时向深圳住建局提交了这段时间异动楼盘的数据，一定程度上起到预警作用。”深圳市房地产中介协会发展研究部主管华洪表示，另一方面，目前购房者对深圳楼市长期向好的预期改变不了，今年“留深过年”的提倡，可能导致春节期间，楼市热度高于往年。“这是深圳住建局综合考量之后的决策。”
更直接的原因在于，过去半年中，深圳一二手房价的严重倒挂逼使“打新”热潮高涨。“深圳新房中的‘价格倒挂’，本质上就是新房成交价（备案价格）与项目周边二手房房源报价之间存在较大的价差。”华洪表示。
根据国家统计局的数据，2020年12月，深圳二手房价同比上涨14.1%，涨幅列全国榜首。“这个机制的出台，本意是为了稳房价稳预期，并不是盲目为了打压房价。”华洪称。
此次提到的二手房成交参考价格，是深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格综合形成的。按照市域全覆盖、区域网格化原则，以住宅小区为区域网格单元，深圳住建局直接将价格管控的范围细化到全市 3595个住宅小区。
不过，从深圳住建局附上的首份住宅小区二手住房成交参考价格表可以发现，此次制定的参考价格无论是与当前的二手房挂牌价，还是真实市场成交价相比，均存在较大的偏离。
位于福田园岭片区的学区房国城花园，去年年底曾成交过一套44平方米户型，成交单价约28万元/平方米。据房地产媒体APP显示，该小区目前仅有两套房源挂牌，挂牌单价分别为14.9万元/平方米、18.6万元/平方米，今年1月的参考均价约22.1万元/平方米；但在价格表中，这个小区的二手房成交参考价格被定位在13.1万元/平方米。
位于深圳南山区的网红豪宅华润城，去年4月份一期最高挂牌单价超过20万元/平方米，二期房源最高挂盘单价达到18.5万元/平方米。按照房地产媒体APP提供的数据，1月份这两期房源的参考均价分别是19.3万元/平方米、17.7万元/平方米；而这次的成交参考价格却统一被划定在13.2万元/平方米的基准上。
“据我了解，主管部门对于二手房成交参考价格的最终厘定，是从二手房网签价格、历史成交价格以及二手房评估价格之间取得一个中间值。”华洪透露，现在市场上所反映的“价格脱节”，更多是将现有二手房报价与参考价进行对比，在主观意识上形成价差认知。“如果真正调取近期最真实的二手房成交价格，或许价差不会像市面上判断的这么大。”
以2019年冬天深圳湾豪宅恒裕滨城的业主控盘为起点，过去这一年多时间，深圳二手房市场曾蔓延出一场场极富戏剧性的涨价游戏，挂牌价跳空上涨的现象随时可见。“去年‘715’新政落地之后，短期内深圳二手房控盘的情况确实得到一定遏制。但从去年12月份开始，二手房源业主报价再次‘抬头’。”华洪表示。
深圳市房地产中介协会（以下简称“深房中协”）监测到，深圳楼市对于调控政策的调整观望期大致为3-4个月。去年8月份，他们观察的热点片区热点楼盘中，部分业主下调房源报价试探市场的态势趋显。然而，随着市场逐步度过适应调整期，去年12月，他们选取的重点楼盘中，房源报价环比下调的楼盘仅剩1个。
根据深房中协的统计，去年以来，深圳全市范围内二手房平均报价与房源成交均价之间的价差超过2000元/平方米。如果是热点片区的网红二手房，两者之间差距更大。
有数据显示，二手挂牌价变化趋势也佐证了这一点。“715”新政之前，深圳二手房挂牌价刚刚达到7.84万元/平方米；此后，挂牌价一路上扬，突破“8”字头。截至2020年12月15日，深圳二手挂牌价已经高达8.42万元/平方米。与之相对的是，2020年，深圳二手住宅成交均价约6.60万元/平方米。
“还是要等到这个机制真正落地到二手房实际成交中，才能判断参考价格会不会跟市场真实情况脱节，以及脱节的程度到底有多大。”华洪说道。
一个值得关注的现实是，二手房的主体通常指向小业主、中介机构及购房者，除了中介机构之外，在实操过程中，另外两方的管控难度非常大。
“二手房成交参考价更多是对目前市场价格的修正。目前只是公布了一个参考标准，但这个标准如何落地到二手房实际成交过程中，还需要看执行细则。”华洪称，如果住建局不配套一个执行文件的话，这个政策的意义也不大。“没有细则出来，政策影响现在还难以评估，买卖双方更多处于观望状态。”
2月8日晚上，一位深圳中介机构负责人透露，通知发布后，下午5点，深圳住建局紧急召集深圳五大中介公司开会并提出一个要求，各家中介的线下门店、线上网站、APP以及所有中介人员的朋友圈、微信群、其他社交媒体等一切宣传渠道，对于二手房源挂牌价的口径均不可以超过上述住宅小区二手住房成交参考价格表标准。一旦中介机构违规上架超出参考价格的房源，主管部门将祭出严厉的惩罚措施。
“接下来，银行和评估公司也会跟进，以后按揭贷款只能按照参考价格这个标准进行评估。”上述深圳中介机构负责人说，从目前价格表的标准来观察，最高二手住宅成交参考价格只有13.2万元/平方米。
这意味着越是顶级豪宅，实际成交价格偏离参考价格标准越严重，能够贷到的额度就越少。“而且，如果后续交易中，业主与购房者都可以接受偏离参考价格的房源高价，那么双方必须签订一份风险告知书，提前标明‘交易价格超出二手房参考价，一切后果自行承担’，才能过户。过户时，这套房源的贷款也只能按照参考价格来评估。”该中介人士表示。https://t.cn/A65s57pG
在深圳房地产发展史上，这是官方第一次对市场化的房价祭出具体参考数值。深圳住建局称，二手住房成交参考价格由深圳市房地产和城市建设发展研究中心定期在住建局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布。
早在2020年4月底，伴随着深圳二手房挂牌价的水涨船高，深圳监管部门就对站在舆论风口的热点片区和热点楼盘祭出过一轮楼市专项整治行动——除了向各大房地产中介机构传达一个要求：下架高价房源之外，深圳住建局还对热点片区里价格异常、挂牌价明显偏离市场行情的二手盘源口头放出小范围“指导价”。
据了解，从那个时候开始，深圳住建部门就开始研究覆盖全市的二手房指导价制度，作为遏制楼市炒作的长远手段。一位接近官方的人士曾经透露，彼时深圳住建部门的思路是，不希望直接动用行政干预手段，除非楼市整治行动仍不能遏制挂牌价虚高或炒作房价行为，后期才不排除出台二手房“指导价”并在备案网签层面采取措施。
但这一次，官方干预的“靴子”还是公开落地了。“一方面，从去年12月起，深圳二手房源报价再度有集体抬头的迹象，我们已经及时向深圳住建局提交了这段时间异动楼盘的数据，一定程度上起到预警作用。”深圳市房地产中介协会发展研究部主管华洪表示，另一方面，目前购房者对深圳楼市长期向好的预期改变不了，今年“留深过年”的提倡，可能导致春节期间，楼市热度高于往年。“这是深圳住建局综合考量之后的决策。”
更直接的原因在于，过去半年中，深圳一二手房价的严重倒挂逼使“打新”热潮高涨。“深圳新房中的‘价格倒挂’，本质上就是新房成交价（备案价格）与项目周边二手房房源报价之间存在较大的价差。”华洪表示。
根据国家统计局的数据，2020年12月，深圳二手房价同比上涨14.1%，涨幅列全国榜首。“这个机制的出台，本意是为了稳房价稳预期，并不是盲目为了打压房价。”华洪称。
此次提到的二手房成交参考价格，是深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格综合形成的。按照市域全覆盖、区域网格化原则，以住宅小区为区域网格单元，深圳住建局直接将价格管控的范围细化到全市 3595个住宅小区。
不过，从深圳住建局附上的首份住宅小区二手住房成交参考价格表可以发现，此次制定的参考价格无论是与当前的二手房挂牌价，还是真实市场成交价相比，均存在较大的偏离。
位于福田园岭片区的学区房国城花园，去年年底曾成交过一套44平方米户型，成交单价约28万元/平方米。据房地产媒体APP显示，该小区目前仅有两套房源挂牌，挂牌单价分别为14.9万元/平方米、18.6万元/平方米，今年1月的参考均价约22.1万元/平方米；但在价格表中，这个小区的二手房成交参考价格被定位在13.1万元/平方米。
位于深圳南山区的网红豪宅华润城，去年4月份一期最高挂牌单价超过20万元/平方米，二期房源最高挂盘单价达到18.5万元/平方米。按照房地产媒体APP提供的数据，1月份这两期房源的参考均价分别是19.3万元/平方米、17.7万元/平方米；而这次的成交参考价格却统一被划定在13.2万元/平方米的基准上。
“据我了解，主管部门对于二手房成交参考价格的最终厘定，是从二手房网签价格、历史成交价格以及二手房评估价格之间取得一个中间值。”华洪透露，现在市场上所反映的“价格脱节”，更多是将现有二手房报价与参考价进行对比，在主观意识上形成价差认知。“如果真正调取近期最真实的二手房成交价格，或许价差不会像市面上判断的这么大。”
以2019年冬天深圳湾豪宅恒裕滨城的业主控盘为起点，过去这一年多时间，深圳二手房市场曾蔓延出一场场极富戏剧性的涨价游戏，挂牌价跳空上涨的现象随时可见。“去年‘715’新政落地之后，短期内深圳二手房控盘的情况确实得到一定遏制。但从去年12月份开始，二手房源业主报价再次‘抬头’。”华洪表示。
深圳市房地产中介协会（以下简称“深房中协”）监测到，深圳楼市对于调控政策的调整观望期大致为3-4个月。去年8月份，他们观察的热点片区热点楼盘中，部分业主下调房源报价试探市场的态势趋显。然而，随着市场逐步度过适应调整期，去年12月，他们选取的重点楼盘中，房源报价环比下调的楼盘仅剩1个。
根据深房中协的统计，去年以来，深圳全市范围内二手房平均报价与房源成交均价之间的价差超过2000元/平方米。如果是热点片区的网红二手房，两者之间差距更大。
有数据显示，二手挂牌价变化趋势也佐证了这一点。“715”新政之前，深圳二手房挂牌价刚刚达到7.84万元/平方米；此后，挂牌价一路上扬，突破“8”字头。截至2020年12月15日，深圳二手挂牌价已经高达8.42万元/平方米。与之相对的是，2020年，深圳二手住宅成交均价约6.60万元/平方米。
“还是要等到这个机制真正落地到二手房实际成交中，才能判断参考价格会不会跟市场真实情况脱节，以及脱节的程度到底有多大。”华洪说道。
一个值得关注的现实是，二手房的主体通常指向小业主、中介机构及购房者，除了中介机构之外，在实操过程中，另外两方的管控难度非常大。
“二手房成交参考价更多是对目前市场价格的修正。目前只是公布了一个参考标准，但这个标准如何落地到二手房实际成交过程中，还需要看执行细则。”华洪称，如果住建局不配套一个执行文件的话，这个政策的意义也不大。“没有细则出来，政策影响现在还难以评估，买卖双方更多处于观望状态。”
2月8日晚上，一位深圳中介机构负责人透露，通知发布后，下午5点，深圳住建局紧急召集深圳五大中介公司开会并提出一个要求，各家中介的线下门店、线上网站、APP以及所有中介人员的朋友圈、微信群、其他社交媒体等一切宣传渠道，对于二手房源挂牌价的口径均不可以超过上述住宅小区二手住房成交参考价格表标准。一旦中介机构违规上架超出参考价格的房源，主管部门将祭出严厉的惩罚措施。
“接下来，银行和评估公司也会跟进，以后按揭贷款只能按照参考价格这个标准进行评估。”上述深圳中介机构负责人说，从目前价格表的标准来观察，最高二手住宅成交参考价格只有13.2万元/平方米。
这意味着越是顶级豪宅，实际成交价格偏离参考价格标准越严重，能够贷到的额度就越少。“而且，如果后续交易中，业主与购房者都可以接受偏离参考价格的房源高价，那么双方必须签订一份风险告知书，提前标明‘交易价格超出二手房参考价，一切后果自行承担’，才能过户。过户时，这套房源的贷款也只能按照参考价格来评估。”该中介人士表示。https://t.cn/A65s57pG
#盐城校园的消长
日前，盐城教育部门史上首次公开市区小学、初中班额情况内部数据。可谓今年全年最有价值的公告之一，可以挖掘和解读海量盐城发展信息，对教育、楼市、乃至土地投资很有参考意义。
这里聊作第一期分析，抛砖引玉。主要先阐叙规模，具体教育、楼市、班额、走势，后续有机会再聊一聊。
1、目前盐城市区按1-6年级合计班级数，排名第一的超级小学为亭湖新区实验，共124个班，而非大家印象中的盐渎实验。
2、盐城市区班级数TOP5小学为：亭湖新区实验（124班）、实小（123班）、盐渎（107班）、聚亨（102班）、神州路（100班），这5家小学六个年级合计班级数≥100个班。
ps教育局官方，也弄错了盐渎实验学校的标准校名。汗。
3、如果将小学一、二年级合计班级数，比作未来规模成长的预期值，则≥35个班以上的有六家，分别为：亭湖新区实验43班，盐渎43班，实小38班，聚亨38班，解放路东校区37班，神州路36班。
4、目前市区班级数TOP5小学中，近几年：亭湖新区实验、实小、聚亨、神州路均被陆续加密分流，唯独盐渎继续扩建加码。
从未来成长性来看，盐渎和实小继续有较好的生源数量成长性。
其中：盐渎未来两三年内全部交付，再无新建房源，衍生新生源主要依赖二胎。实小未来三至五年仍有规模成长空间，九樾、海富、鹿鸣学苑、耿伙01地块、鹿鸣路与盐马路交汇组团，仍将继续新增5000套左右房源，还有不可预计的二胎情况等。
5、亭湖新区实验，近五年连续被解放路东校区、天山路加密分流，导致其五年级、一年级的班级数量，分别留下了两次“断崖式”历史烙印。
6、老城区和乡镇小学下滑严重。
其中老城区大量传统知名小学，每年级班级数呈现6→5→4式下滑，或在每年级2-3个班的低水平横盘，如亭湖小学、登瀛、人民路、迎宾路、毓龙路等。由于闲余教室相对宽裕，老城区目前很多传统小学的平均班额也较低。譬如文港小学一年级平均每班27人；五星小学一年级平均每班29人；登瀛小学一年级就一个班，仅招到29人，二年级就一个班，仅招到22人；王港小学二年级就两个班，合计35人，你没看错，平均每个班十几个人；南港小学一年级就一个班，仅招到17个人；大家感兴趣还可以看下袁河、四中等。与此同时对比新校，如河东天山、城西北先锋，一年级都是6个班。
这里面有多重因素：1）老城区小学多，每个施教区划分范围小；2）新小区少，大高小区少，导致人口基数少；3）人口年龄结构之中年轻夫妻少。前几天网上有帖讲八佰伴没人气，可以管中窥豹。从城建角度，八佰伴周边固定居住人口，后续可能没有城北、城西北多。
乡镇小学生源数量下滑严重，虽与乡镇本身能级规模有一定相关，但最新一、二年级新生源数，基本都在1-2个班左右水平，俨然去上一代人口高峰期、农村小学合并前的村小规模一致。即：现在的镇小，只相当于80后的村小。乡镇小学初中，近几年呈现数量与质量的双双下滑。尤其是盐城这类苏北三四线城市，市区房价并不高，农村来市区门槛很低（几年前聚龙湖边凤鸣缇香也就6k房价），乡镇夫妻轻松让孩子来市区读书。
很多80后父母，对教育的印象，还是自己在农村随便读个书，就考上一中、盐中，然后考上南理工、南航，感觉出头并不难，而对目前的2020年最新教育形势及未来2030年、2040年的教育走势造成误判（现在农村考上盐中很难，农村考上清北很难，根源上农村生源比例也在下降）。那是因为几十年前对手太弱，绝大多数农村孩子父母散养，没有鸡娃。今时不同往日，全都跑到城里，刚开始学会爬，就开始送去早教中心充值。我以后也会在博客里，增加对于教育的评述与见解。
7、盐城小学是老城区一个有趣特例，在老城区各家传统知名小学，纷纷走向没落的时代背景之下，盐城小学尚保持每年级10班以上的基数规模。这里要得益于一个原本在施教区外的新小区，万泰时代城。
8、老城区还有一个特例为二小，得益于万达周边开发，近几年规模反弹。
9、毓龙路是老城区另一个有趣案例样本，学区范围小，新小区少，生源规模不断萎缩。目前一、二年级只剩4个班（这里面可能还包含了施教区外的关系生源），但愿同曦、江动的导入，能够有所拉升。
10、上面讲了毓龙路的规模下降至4轨，也讲了新小区、大高层小区的威力，这里谈一谈另一个有趣案例，城西北的先锋实验。甫一办学，迅速发育为6轨规模。城西北有城建后发优势，未来这里人口稠密，预计数量、甚至质量都将超越毓龙路，未尝不可也。
11、接下来讲讲新洋第一实验、第二实验。
第一实验，被第二实验分流过后，依然稳定在14-16班规模，这里未来交付小区和规划安置房依然较多，及时有传言中的百禾解放路北校区分流，依然可以保持一定相当规模。
第二实验从0开始，6轨→7轨，缓慢发育，这里正在大量棚改（本质上会造成容积差，平房上楼，低密改高密），筹划大量商品房和安置房新小区，未来规模继续攀升，也在预料情理之中。
12、大高定律。只要施教区内有1-2个大高小区，10-20栋大高，就可以支撑一座小学稳定的生源和轨数，在老城区尤为明显。
13、北南盐中，此消彼长。短短三年，南盐中已比北盐中反超8轨。且未来两者的规模差还会持续拉大，毕竟南盐中施教区内的新小区、大高层数量全市前茅，而与此同时，北盐中施教区几无新房。
14、校园面积过小，限制了南盐中追赶中盐中的步伐，包含数量和质量层面。流失掉不少聚亨、盐渎毕业生源（尤其地理偏北的聚亨），参考聚亨、盐渎六年级轨数合计。
15、未来的老城区小学合并，校园与师资整合可能不可避免，有如前几年村小合并，及行政村合并。大量老字号小学，可能消失。
16、由于缺乏新鲜血液，很多老城区几十年老字号小学，很容易被新区的新成立小学超越。譬如城西南盐都实小目前一年级8班，崇礼路小学目前一年级9班，很多老城区老字号小学，如人民路、迎宾路、建军路、亭湖小学等，已无法达此规模。
17、超级小学亭湖新区实验，近五年虽连续被解放路东校区、天山路加密分流，但研判近几年后势，依然有增长空间，天玺甫交房，文璟、圣桦尚在售。
18、南盐中长线看好，但另需客观看待。数量超越北盐中、质量超过北盐中，这是第一步。但校园面积，限制了发育空间。况中盐中有大量高价二手房鸡娃家长，南盐中超越中盐中，恐怕近五年、八年内较难。
19、敬贤、学海稳步增长规模。本博两三年前釐过，其实敬贤板块仍有海量潜在房源，如陆续交付的万锦公馆、兴邦、中南10期11期13期，仍在售的世茂、佳源、云台、荣润、荣悦，以及中江C、D地块，还有日前2021城南土地推介，还有解放路南环路新地块待出让。可以说，还有数以万计潜在房源。
20、希文首次亮相，目前一年级4个班，亨威土拍及亨威北侧地块2021推介，未来可期。新河小学，目前一年级也是4个班，希文在规模方面已然轻松追上。
21、这次统计，新都融合在聚亨里，未单列。有趣的是，即便如此，聚亨一年级还是出现了历史性的规模下滑。既有交付一手房减少因素，也有施教区生源外流至实小串小或私立等因素。
22、日月路近几年，生源量稳定，稳中缓慢增长，8-9轨区间。今年西校区分流4轨。大致可以看出，如若今年不分流，合计则在10轨左右。
此外值得注意的是，西校区的平均班额，要较本部宽松很多。
23、解放路东校区，近几年与周边城建类似，处于快速扩张式发展阶段，每年稳定增加2-3轨（与此同时，平均班额也在略有增加），并且小学校园还在协助分担初中教室，资源压力逐渐紧张，所幸南校区加密已经实质启动。
以上是第一期小结，可以聊作地产楼市参考。
（完）
日前，盐城教育部门史上首次公开市区小学、初中班额情况内部数据。可谓今年全年最有价值的公告之一，可以挖掘和解读海量盐城发展信息，对教育、楼市、乃至土地投资很有参考意义。
这里聊作第一期分析，抛砖引玉。主要先阐叙规模，具体教育、楼市、班额、走势，后续有机会再聊一聊。
1、目前盐城市区按1-6年级合计班级数，排名第一的超级小学为亭湖新区实验，共124个班，而非大家印象中的盐渎实验。
2、盐城市区班级数TOP5小学为：亭湖新区实验（124班）、实小（123班）、盐渎（107班）、聚亨（102班）、神州路（100班），这5家小学六个年级合计班级数≥100个班。
ps教育局官方，也弄错了盐渎实验学校的标准校名。汗。
3、如果将小学一、二年级合计班级数，比作未来规模成长的预期值，则≥35个班以上的有六家，分别为：亭湖新区实验43班，盐渎43班，实小38班，聚亨38班，解放路东校区37班，神州路36班。
4、目前市区班级数TOP5小学中，近几年：亭湖新区实验、实小、聚亨、神州路均被陆续加密分流，唯独盐渎继续扩建加码。
从未来成长性来看，盐渎和实小继续有较好的生源数量成长性。
其中：盐渎未来两三年内全部交付，再无新建房源，衍生新生源主要依赖二胎。实小未来三至五年仍有规模成长空间，九樾、海富、鹿鸣学苑、耿伙01地块、鹿鸣路与盐马路交汇组团，仍将继续新增5000套左右房源，还有不可预计的二胎情况等。
5、亭湖新区实验，近五年连续被解放路东校区、天山路加密分流，导致其五年级、一年级的班级数量，分别留下了两次“断崖式”历史烙印。
6、老城区和乡镇小学下滑严重。
其中老城区大量传统知名小学，每年级班级数呈现6→5→4式下滑，或在每年级2-3个班的低水平横盘，如亭湖小学、登瀛、人民路、迎宾路、毓龙路等。由于闲余教室相对宽裕，老城区目前很多传统小学的平均班额也较低。譬如文港小学一年级平均每班27人；五星小学一年级平均每班29人；登瀛小学一年级就一个班，仅招到29人，二年级就一个班，仅招到22人；王港小学二年级就两个班，合计35人，你没看错，平均每个班十几个人；南港小学一年级就一个班，仅招到17个人；大家感兴趣还可以看下袁河、四中等。与此同时对比新校，如河东天山、城西北先锋，一年级都是6个班。
这里面有多重因素：1）老城区小学多，每个施教区划分范围小；2）新小区少，大高小区少，导致人口基数少；3）人口年龄结构之中年轻夫妻少。前几天网上有帖讲八佰伴没人气，可以管中窥豹。从城建角度，八佰伴周边固定居住人口，后续可能没有城北、城西北多。
乡镇小学生源数量下滑严重，虽与乡镇本身能级规模有一定相关，但最新一、二年级新生源数，基本都在1-2个班左右水平，俨然去上一代人口高峰期、农村小学合并前的村小规模一致。即：现在的镇小，只相当于80后的村小。乡镇小学初中，近几年呈现数量与质量的双双下滑。尤其是盐城这类苏北三四线城市，市区房价并不高，农村来市区门槛很低（几年前聚龙湖边凤鸣缇香也就6k房价），乡镇夫妻轻松让孩子来市区读书。
很多80后父母，对教育的印象，还是自己在农村随便读个书，就考上一中、盐中，然后考上南理工、南航，感觉出头并不难，而对目前的2020年最新教育形势及未来2030年、2040年的教育走势造成误判（现在农村考上盐中很难，农村考上清北很难，根源上农村生源比例也在下降）。那是因为几十年前对手太弱，绝大多数农村孩子父母散养，没有鸡娃。今时不同往日，全都跑到城里，刚开始学会爬，就开始送去早教中心充值。我以后也会在博客里，增加对于教育的评述与见解。
7、盐城小学是老城区一个有趣特例，在老城区各家传统知名小学，纷纷走向没落的时代背景之下，盐城小学尚保持每年级10班以上的基数规模。这里要得益于一个原本在施教区外的新小区，万泰时代城。
8、老城区还有一个特例为二小，得益于万达周边开发，近几年规模反弹。
9、毓龙路是老城区另一个有趣案例样本，学区范围小，新小区少，生源规模不断萎缩。目前一、二年级只剩4个班（这里面可能还包含了施教区外的关系生源），但愿同曦、江动的导入，能够有所拉升。
10、上面讲了毓龙路的规模下降至4轨，也讲了新小区、大高层小区的威力，这里谈一谈另一个有趣案例，城西北的先锋实验。甫一办学，迅速发育为6轨规模。城西北有城建后发优势，未来这里人口稠密，预计数量、甚至质量都将超越毓龙路，未尝不可也。
11、接下来讲讲新洋第一实验、第二实验。
第一实验，被第二实验分流过后，依然稳定在14-16班规模，这里未来交付小区和规划安置房依然较多，及时有传言中的百禾解放路北校区分流，依然可以保持一定相当规模。
第二实验从0开始，6轨→7轨，缓慢发育，这里正在大量棚改（本质上会造成容积差，平房上楼，低密改高密），筹划大量商品房和安置房新小区，未来规模继续攀升，也在预料情理之中。
12、大高定律。只要施教区内有1-2个大高小区，10-20栋大高，就可以支撑一座小学稳定的生源和轨数，在老城区尤为明显。
13、北南盐中，此消彼长。短短三年，南盐中已比北盐中反超8轨。且未来两者的规模差还会持续拉大，毕竟南盐中施教区内的新小区、大高层数量全市前茅，而与此同时，北盐中施教区几无新房。
14、校园面积过小，限制了南盐中追赶中盐中的步伐，包含数量和质量层面。流失掉不少聚亨、盐渎毕业生源（尤其地理偏北的聚亨），参考聚亨、盐渎六年级轨数合计。
15、未来的老城区小学合并，校园与师资整合可能不可避免，有如前几年村小合并，及行政村合并。大量老字号小学，可能消失。
16、由于缺乏新鲜血液，很多老城区几十年老字号小学，很容易被新区的新成立小学超越。譬如城西南盐都实小目前一年级8班，崇礼路小学目前一年级9班，很多老城区老字号小学，如人民路、迎宾路、建军路、亭湖小学等，已无法达此规模。
17、超级小学亭湖新区实验，近五年虽连续被解放路东校区、天山路加密分流，但研判近几年后势，依然有增长空间，天玺甫交房，文璟、圣桦尚在售。
18、南盐中长线看好，但另需客观看待。数量超越北盐中、质量超过北盐中，这是第一步。但校园面积，限制了发育空间。况中盐中有大量高价二手房鸡娃家长，南盐中超越中盐中，恐怕近五年、八年内较难。
19、敬贤、学海稳步增长规模。本博两三年前釐过，其实敬贤板块仍有海量潜在房源，如陆续交付的万锦公馆、兴邦、中南10期11期13期，仍在售的世茂、佳源、云台、荣润、荣悦，以及中江C、D地块，还有日前2021城南土地推介，还有解放路南环路新地块待出让。可以说，还有数以万计潜在房源。
20、希文首次亮相，目前一年级4个班，亨威土拍及亨威北侧地块2021推介，未来可期。新河小学，目前一年级也是4个班，希文在规模方面已然轻松追上。
21、这次统计，新都融合在聚亨里，未单列。有趣的是，即便如此，聚亨一年级还是出现了历史性的规模下滑。既有交付一手房减少因素，也有施教区生源外流至实小串小或私立等因素。
22、日月路近几年，生源量稳定，稳中缓慢增长，8-9轨区间。今年西校区分流4轨。大致可以看出，如若今年不分流，合计则在10轨左右。
此外值得注意的是，西校区的平均班额，要较本部宽松很多。
23、解放路东校区，近几年与周边城建类似，处于快速扩张式发展阶段，每年稳定增加2-3轨（与此同时，平均班额也在略有增加），并且小学校园还在协助分担初中教室，资源压力逐渐紧张，所幸南校区加密已经实质启动。
以上是第一期小结，可以聊作地产楼市参考。
（完）
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