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【基金经理调仓各显神通 有人“乾坤大腾挪” 有人“不变应万变”】
顶流基金大佬的一季报信息量十足。面对震荡调整的一季度行情，基金大佬应对姿势各异。有人积极调仓，也有人“不变应万变”，风格迥异的调仓思路让接下来的基金“更有看头”。与此同时，一季度行情让不少大佬直呼“看到了底部”，许多人为投资者做起“心理按摩”，强调面对调整需要保持耐心和定力。
基金经理调仓大相径庭
面对震荡调整的2022年一季度，顶流基金经理们应对姿势各异。有人加大防御，等待进攻时机;有人逆势加仓，力图抢占先机;有人积极调仓换股，想要抓住结构性机遇;有人坚守信仰，韬光养晦，蓄势待发。
丘栋荣是积极调仓换股的代表。相比于2021年年底，他在2022年一季度对所管理的四只产品进行了“乾坤大腾挪”。中庚价值领航混合前十大重仓股半数“换血”，新进美团、中国宏桥、快手、鲁西化工、中国海外发展，特别是港股持仓规模明显增加。中庚价值品质前十大重仓股新晋7只个股、中庚小盘价值前十大重仓股新晋3只个股、中庚价值灵动前十大重仓股新晋4只个股。此外，中庚小盘价值、中庚价值灵动灵活配置的股票仓位均有所上升。
一季度，嘉实基金洪流管理的多只基金股票仓位提高。以嘉实瑞熙三年为例，2021年年末该基金股票仓位为92.81%，一季度末基金股票仓位则达到95.46%。嘉实价值成长一季度末的股票仓位相较2021年年底也增加了0.52个百分点。洪流表示，尽管市场内外压力犹在，预期大概率在短期内具备修复的可能，所以在下跌中进行了加仓，并对调整时间与幅度较为充分且具备长期成长性的行业进行了一定的结构倾斜。
调仓动作频频的还有银华基金李晓星，其管理的基金半数重仓股“换血”，对于科技消费板块的配置更加均衡。银华心怡一季报显示，李晓星在一季度大举加仓贵州茅台近50万股，该股已进入基金前十大重仓股。2021年年底，银华心怡持有贵州茅台5.88万股，占基金资产净值比例为1%;2022年一季度，银华心怡持有贵州茅台53万股，占基金资产净值比例为8.15%。此外，汇川技术、东方雨虹、天赐材料、金山办公也在该基金前十大重仓股中现身。
一季度，有不少顶流基金经理选择“按兵不动”。“公募一哥”张坤管理基金的股票仓位基本稳定，仅对结构进行了调整，增加了医药、科技等行业的配置，降低了金融等行业的配置。以易方达蓝筹精选为例，2022年一季度末与去年年底相比，仅有平安银行退出前十大重仓股，美团进入前十大重仓股。易方达“同门”萧楠的调仓变化也不大，其管理的易方达消费行业前十大重仓股仅新晋一只个股，具体来看增持了家电板块，并对白酒股的配置结构进行调整，增加了高端和次高端白酒的配置。易方达科顺则持续降低投资组合整体的估值水平，增持了包括煤炭、白酒在内的部分板块，并适当增加了一些港股持仓。
刘格菘管理的广发小盘成长一季度末的前十大重仓股与去年年底相比变化不大，基金在一季度增持锦浪科技，该股成为广发小盘成长的第8大重仓股，普利特持股数量不变，为第10大重仓股，京东方A、高德红外则退出十大重仓股行列。
作为价值投资的代表，中欧基金曹名长管理基金的股票持仓基本平稳，前十大重仓股变化不大。以中欧价值发现为例，相比去年年底，前十大重仓股新增淮北矿业，曲美家居则退出前十。
赵蓓、蔡嵩松两位赛道型选手，在所管理基金的一季报中呈现出不同的调仓思路。
以赵蓓管理的工银前沿医疗为例，基金一季报表示：“CXO的基本面高景气趋势维持，医疗服务、药店和消费品受一定程度的疫情冲击，但整体影响可控，短期冲击并不影响长期经营趋势和竞争力。市场一度对地缘政治因素过度担忧也给以CXO为代表的医药成长股带来了有吸引力的低估值买点。”
在诺安创新驱动一季报中，可以明确看出，蔡嵩松进军“东数西算”领域。十大重仓股为卫士通、旗天科技、数字认证、京北方、新国都、浪潮软件、数据港、科蓝软件、普联软件、宝兰德。与2021年年末相比，十大重仓股“完全换血”。
蔡嵩松表示，从细分板块来看，东数西算、数字人民币、网络安全、信创等，都是可以“自上而下”把握的机会。行业估值较低，基本面出现拐点，就是最大的投资逻辑。另外，蔡嵩松的诺安成长一季度的十大重仓股依旧是清一色的半导体品种。
顶流齐声喊“底”
一向出言谨慎的朱少醒在富国天惠一季报中坦言，站在当前的时点去分析短期的市场环境，的确挺难给出乐观的结论。“如果我们把眼光放到更长的时间维度，对市场过度悲观已经没有意义。”
银华基金李晓星在一季报中用大量篇幅阐释：“我们总体上对于权益市场非常看好，并认为后面经济的增长会强于市场的预期。”对此，他进行了三个方面的分析：从短期维度看，开年以来的估值收缩已经进入到结束阶段;从中长期维度来看，地缘局势或将影响全球化进程;从更长的维度来看，美元作为公认储备货币和硬通货的趋势，将逐渐终结。
刘格菘也发声：“市场出现了明显的底部特征。从中长期的角度看，我们对未来的资本市场并不悲观。”他认为，从性价比角度看，经过一季度的调整，很多行业的估值水平回到了2018年年底的位置，从二季度开始，市场或将迎来结构性行情。
“短期看，我们认为沪指3000点为市场阶段性底部，国内的背景是稳增长政策持续发力。”中邮基金国晓雯表示，对于成长股，只要标的业绩不大幅下修，年底大概率会有显著的绝对收益。
中欧基金周蔚文详述了“不悲观”的三大原因：首先，相当一部分赛道标的调整已基本完成，泡沫很小;其次，过去两三年不少板块优秀公司股价上涨幅度不大，行业景气度迎来好转，逐步出现投资机会;另外，我国央行的政策更具前瞻性，货币调控还有宽松的空间，相对有利于股市。
永赢基金常远认为，权益市场目前的估值已经回到了相对偏低的位置，未来基于疫情得到管控和地缘局势缓和的预期，可以对权益市场抱有更加乐观的态度。
景顺长城基金杨锐文表示，自他担任基金经理以来，经历过2015-2016年的市场异常波动，经受过2018年全年表现不佳，“每次到那种跌到市场自我怀疑的时候，这个市场就见底了”。就投资机会而言，杨锐文认为上半年是周期类占优，下半年将是科技成长类占优。
大佬上阵“心理按摩”
不同以往，在一季报中，不少基金经理在理性思考之外，多了一些感性的温度，不约而同为投资者做起了“心理按摩”。
张坤在一季报中表示：“在经历了上百万年的自然选择后，我们的大脑形成了最有利于生存的特点，但其中某些特性却是对投资不利的。”
在他看来，相比于感觉和情绪，理性分析在大脑中要弱小许多。但他表示，坦然接受这些特性可能是保持心态平和的前提，然后才能避免投资受到这些特性的伤害。他分析说，当股票下跌时，投资者可能需要一些时间和克制力，让自己冷静下来，然后问自己几个问题：我的恐惧，是来自于股价下跌，还是来自于基本面发生了负面变化?最初的投资理由不存在了吗?股价更低了，作为长期的净买入者，不应该更高兴才对吗?要判断某个事物的真伪，最可靠的方法是证明其错误性(证伪)。
最后他总结：“股票价格就像天气，永远都在变化且捉摸不定、难以把握，而企业价值就像气候，始终在缓慢而有规律的变化。就长期而言，真正决定一个地区环境的还是气候。”
“英国社会改革家塞缪尔·斯迈尔斯曾说过：寒冷是节俭之母。因此，北欧国家的人们把他们的繁荣部分归功于严酷的气候。寒冷迫使他们在夏天储备过冬的食物、煤和衣服，也促使他们修建房屋和勤勉持家。”这是广发基金傅友兴在一季报中写下的内容。他想借此说明，播种在前，收获在后。当下股市的低迷在短期内让投资人倍感艰难，但此时也是为未来进行储蓄和投资的有利窗口期。
刘格菘则表示，从产业发展以及中长期投资的角度思考，当前A股市场具备投资价值的行业非常多，希望基金投资人能够保持耐心。
【基金经理调仓各显神通 有人“乾坤大腾挪” 有人“不变应万变”】
顶流基金大佬的一季报信息量十足。面对震荡调整的一季度行情，基金大佬应对姿势各异。有人积极调仓，也有人“不变应万变”，风格迥异的调仓思路让接下来的基金“更有看头”。与此同时，一季度行情让不少大佬直呼“看到了底部”，许多人为投资者做起“心理按摩”，强调面对调整需要保持耐心和定力。
基金经理调仓大相径庭
面对震荡调整的2022年一季度，顶流基金经理们应对姿势各异。有人加大防御，等待进攻时机;有人逆势加仓，力图抢占先机;有人积极调仓换股，想要抓住结构性机遇;有人坚守信仰，韬光养晦，蓄势待发。
丘栋荣是积极调仓换股的代表。相比于2021年年底，他在2022年一季度对所管理的四只产品进行了“乾坤大腾挪”。中庚价值领航混合前十大重仓股半数“换血”，新进美团、中国宏桥、快手、鲁西化工、中国海外发展，特别是港股持仓规模明显增加。中庚价值品质前十大重仓股新晋7只个股、中庚小盘价值前十大重仓股新晋3只个股、中庚价值灵动前十大重仓股新晋4只个股。此外，中庚小盘价值、中庚价值灵动灵活配置的股票仓位均有所上升。
一季度，嘉实基金洪流管理的多只基金股票仓位提高。以嘉实瑞熙三年为例，2021年年末该基金股票仓位为92.81%，一季度末基金股票仓位则达到95.46%。嘉实价值成长一季度末的股票仓位相较2021年年底也增加了0.52个百分点。洪流表示，尽管市场内外压力犹在，预期大概率在短期内具备修复的可能，所以在下跌中进行了加仓，并对调整时间与幅度较为充分且具备长期成长性的行业进行了一定的结构倾斜。
调仓动作频频的还有银华基金李晓星，其管理的基金半数重仓股“换血”，对于科技消费板块的配置更加均衡。银华心怡一季报显示，李晓星在一季度大举加仓贵州茅台近50万股，该股已进入基金前十大重仓股。2021年年底，银华心怡持有贵州茅台5.88万股，占基金资产净值比例为1%;2022年一季度，银华心怡持有贵州茅台53万股，占基金资产净值比例为8.15%。此外，汇川技术、东方雨虹、天赐材料、金山办公也在该基金前十大重仓股中现身。
一季度，有不少顶流基金经理选择“按兵不动”。“公募一哥”张坤管理基金的股票仓位基本稳定，仅对结构进行了调整，增加了医药、科技等行业的配置，降低了金融等行业的配置。以易方达蓝筹精选为例，2022年一季度末与去年年底相比，仅有平安银行退出前十大重仓股，美团进入前十大重仓股。易方达“同门”萧楠的调仓变化也不大，其管理的易方达消费行业前十大重仓股仅新晋一只个股，具体来看增持了家电板块，并对白酒股的配置结构进行调整，增加了高端和次高端白酒的配置。易方达科顺则持续降低投资组合整体的估值水平，增持了包括煤炭、白酒在内的部分板块，并适当增加了一些港股持仓。
刘格菘管理的广发小盘成长一季度末的前十大重仓股与去年年底相比变化不大，基金在一季度增持锦浪科技，该股成为广发小盘成长的第8大重仓股，普利特持股数量不变，为第10大重仓股，京东方A、高德红外则退出十大重仓股行列。
作为价值投资的代表，中欧基金曹名长管理基金的股票持仓基本平稳，前十大重仓股变化不大。以中欧价值发现为例，相比去年年底，前十大重仓股新增淮北矿业，曲美家居则退出前十。
赵蓓、蔡嵩松两位赛道型选手，在所管理基金的一季报中呈现出不同的调仓思路。
以赵蓓管理的工银前沿医疗为例，基金一季报表示：“CXO的基本面高景气趋势维持，医疗服务、药店和消费品受一定程度的疫情冲击，但整体影响可控，短期冲击并不影响长期经营趋势和竞争力。市场一度对地缘政治因素过度担忧也给以CXO为代表的医药成长股带来了有吸引力的低估值买点。”
在诺安创新驱动一季报中，可以明确看出，蔡嵩松进军“东数西算”领域。十大重仓股为卫士通、旗天科技、数字认证、京北方、新国都、浪潮软件、数据港、科蓝软件、普联软件、宝兰德。与2021年年末相比，十大重仓股“完全换血”。
蔡嵩松表示，从细分板块来看，东数西算、数字人民币、网络安全、信创等，都是可以“自上而下”把握的机会。行业估值较低，基本面出现拐点，就是最大的投资逻辑。另外，蔡嵩松的诺安成长一季度的十大重仓股依旧是清一色的半导体品种。
顶流齐声喊“底”
一向出言谨慎的朱少醒在富国天惠一季报中坦言，站在当前的时点去分析短期的市场环境，的确挺难给出乐观的结论。“如果我们把眼光放到更长的时间维度，对市场过度悲观已经没有意义。”
银华基金李晓星在一季报中用大量篇幅阐释：“我们总体上对于权益市场非常看好，并认为后面经济的增长会强于市场的预期。”对此，他进行了三个方面的分析：从短期维度看，开年以来的估值收缩已经进入到结束阶段;从中长期维度来看，地缘局势或将影响全球化进程;从更长的维度来看，美元作为公认储备货币和硬通货的趋势，将逐渐终结。
刘格菘也发声：“市场出现了明显的底部特征。从中长期的角度看，我们对未来的资本市场并不悲观。”他认为，从性价比角度看，经过一季度的调整，很多行业的估值水平回到了2018年年底的位置，从二季度开始，市场或将迎来结构性行情。
“短期看，我们认为沪指3000点为市场阶段性底部，国内的背景是稳增长政策持续发力。”中邮基金国晓雯表示，对于成长股，只要标的业绩不大幅下修，年底大概率会有显著的绝对收益。
中欧基金周蔚文详述了“不悲观”的三大原因：首先，相当一部分赛道标的调整已基本完成，泡沫很小;其次，过去两三年不少板块优秀公司股价上涨幅度不大，行业景气度迎来好转，逐步出现投资机会;另外，我国央行的政策更具前瞻性，货币调控还有宽松的空间，相对有利于股市。
永赢基金常远认为，权益市场目前的估值已经回到了相对偏低的位置，未来基于疫情得到管控和地缘局势缓和的预期，可以对权益市场抱有更加乐观的态度。
景顺长城基金杨锐文表示，自他担任基金经理以来，经历过2015-2016年的市场异常波动，经受过2018年全年表现不佳，“每次到那种跌到市场自我怀疑的时候，这个市场就见底了”。就投资机会而言，杨锐文认为上半年是周期类占优，下半年将是科技成长类占优。
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张坤在一季报中表示：“在经历了上百万年的自然选择后，我们的大脑形成了最有利于生存的特点，但其中某些特性却是对投资不利的。”
在他看来，相比于感觉和情绪，理性分析在大脑中要弱小许多。但他表示，坦然接受这些特性可能是保持心态平和的前提，然后才能避免投资受到这些特性的伤害。他分析说，当股票下跌时，投资者可能需要一些时间和克制力，让自己冷静下来，然后问自己几个问题：我的恐惧，是来自于股价下跌，还是来自于基本面发生了负面变化?最初的投资理由不存在了吗?股价更低了，作为长期的净买入者，不应该更高兴才对吗?要判断某个事物的真伪，最可靠的方法是证明其错误性(证伪)。
最后他总结：“股票价格就像天气，永远都在变化且捉摸不定、难以把握，而企业价值就像气候，始终在缓慢而有规律的变化。就长期而言，真正决定一个地区环境的还是气候。”
“英国社会改革家塞缪尔·斯迈尔斯曾说过：寒冷是节俭之母。因此，北欧国家的人们把他们的繁荣部分归功于严酷的气候。寒冷迫使他们在夏天储备过冬的食物、煤和衣服，也促使他们修建房屋和勤勉持家。”这是广发基金傅友兴在一季报中写下的内容。他想借此说明，播种在前，收获在后。当下股市的低迷在短期内让投资人倍感艰难，但此时也是为未来进行储蓄和投资的有利窗口期。
刘格菘则表示，从产业发展以及中长期投资的角度思考，当前A股市场具备投资价值的行业非常多，希望基金投资人能够保持耐心。
邓紫棋作为华语乐坛的当红女歌手，能作曲能写词能唱，还会很多乐器，几乎是全能型音乐制作人，而且实力超强，成为了90后流行歌手的代表，是很多90后心中的女神。
1月24日，有人曝光了邓紫棋曾接受采访的视频，那时候的素颜出镜（我觉得是淡妆），跟舞台上的她完全不一样，从而引发网友们的热议。
从截图可以看见，邓紫棋穿着打扮比较朴素，一件皮草网纱拼接上衣，虽然整个人看起来依旧很可爱，可没有了之前那种精致美，鼻子和嘴唇都显得很突出，整体显得有些违和。
更重要的是，平时出境的她都是满满的少女感，脸上两旁的苹果肌也不见了，原来这都是化妆得来的？
对于这件事，邓紫棋本人也立马对此作出了回应，调侃道：“我是不是以后都不用化妆啦？”
还有网友质疑道：“确定这是邓紫棋？是同一个人吗？”
其实作为歌手，她能够给我们带来优秀的音乐歌曲就可以了，没必要过分强调外表。
更何况，现在网络这么发达，各大修图软件齐齐上阵，化妆术也达到了登峰造极的程度，除了素颜的真人，几乎没有什么可以相信的。
1月24日，有人曝光了邓紫棋曾接受采访的视频，那时候的素颜出镜（我觉得是淡妆），跟舞台上的她完全不一样，从而引发网友们的热议。
从截图可以看见，邓紫棋穿着打扮比较朴素，一件皮草网纱拼接上衣，虽然整个人看起来依旧很可爱，可没有了之前那种精致美，鼻子和嘴唇都显得很突出，整体显得有些违和。
更重要的是，平时出境的她都是满满的少女感，脸上两旁的苹果肌也不见了，原来这都是化妆得来的？
对于这件事，邓紫棋本人也立马对此作出了回应，调侃道：“我是不是以后都不用化妆啦？”
还有网友质疑道：“确定这是邓紫棋？是同一个人吗？”
其实作为歌手，她能够给我们带来优秀的音乐歌曲就可以了，没必要过分强调外表。
更何况，现在网络这么发达，各大修图软件齐齐上阵，化妆术也达到了登峰造极的程度，除了素颜的真人，几乎没有什么可以相信的。
【房地产回暖存在较大不确定性，GDP增长5.5％困难加大】日前，国家统计局发布了3月份全国商品住宅销售价格变动情况。初步统计，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比趋稳，同比下降或涨幅回落。4月18日，国家统计局又公布了今年一季度全国房地产开发投资增长仅为0.7%。相关数据显示，2022年3月全国商品房销售同比降幅已经创出2015年以来新低。
商品住宅销量下降，开发投资增长近于停滞，中国房地产市场的现状，是市场发展的必然，还是综合因素的影响？未来房价是否会出现明显回落？中国社科院金融研究所原金融发展室主任、研究员易宪容认为，住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着已经出现了房价全国性的普遍下跌。而各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，也还存在着较大的不确定性。
以下为正文。
探索发展模式是个艰巨任务
与往年不同，房地产问题并没有成为今年“两会”代表、委员及新闻媒体关注的焦点，政府工作报告对房地产市场也着墨不多。比如，在政府工作报告中，今年房地产市场的基本任务是，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其政策含义包括了三个方面：一是房地产市场的基本定位没有改变，仍然强调的是要由以投资为主导的市场逐渐地向以消费为主导的住房市场回归，这也是未来房地产市场的基本基调；二是强调实现住房市场“只住不炒”市场定位的具体措施是发展住房租赁市场，增加保障性住房的供给；三是要探索房地产市场新的发展模式，即通过具体政策让房地产市场发展模式转型。
前两个方面，基本上是2016年以来一直在强调的内容，只有第三点是一个新的提法，目前这已经成为未来房地产市场发展的关注的热点。但是，未来中国房地产市场发展模式是什么模样，当前只能是一个未知数，肯定要探索，走一步看一步，目前我们只能从现有的房地产发展模式来理解。
从1998年住房市场商品化改革开始，中国房地产市场已经发展了24年了。所形成的房地产市场模式既不是英美市场化的房地产发展模式，也不是德国等欧洲国家完全是以消费租赁为主导的模式，也不是新加坡以85%以上以祖屋为主导的保障性住房发展模式，而是从中国香港的房地产市场“三高”（高房价、高地价、高保障性住房；保障性住房占比达50%以上）模式演化而来。在中国的房地产市场发展初期，更强调的是以高房价来推高地价，以此来增长地方土地财政收入，保障性住房关注不多。在这个模式下，地方政府具有推高房价与土地价格的强激励。直到2010年的“国十条”增加保障性住房的建设才提到了房地产政策议事日程，并在之后每年的房地产政策都在不断强化这个方面。
事实证明，香港的房地产市场发展模式不仅是一种低效以投资炒作为主导的房地产发展模式，而且是一种严重损害绝大多数中低收入者利益的房地产发展模式，再加上内地房地产市场只是选择性地学香港房地产发展模式（选择了高房价、高地价），更导致内地房地产市场发展模式存在许多严重缺陷，当前房地产市场的许多问题及风险都由此而生。对此，政府已经看到问题所在，特别中国金融监管当局，更是看得特别清楚。2020年推出及2021年实施房地产企业融资“三条红线”的政策，看上去并没有多少严厉，在欧美市场化的条件下基本上是一种常识，但这种政策推出却对中国房地产企业造成了巨大冲击，其核心就在于要改变当前房地产市场发展模式。但随后，监管层又不得不对推出的这些政策有所调整，以减弱对市场的冲击力度。这也意味着，由于严重的制度路径依赖，由于涉及到重大的利益关系调整，房地产发展新模式探索并非是一项短期政策，而是一项长期政策，需要一个漫长的过程。
房价已出现全国性普跌
也正是对房地产发展模式的探索仍在过程中，给房地产市场带来的冲击及影响在今年一季度的数据中显得特别明显，再加上疫情及外部环境的冲击，这种影响与冲击比市场预期的要大得多。主要表现有，国家统计局最近公布数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，是历年来最低水平，而房地产开发投资下降，更意味着房地产开发商预售住房交房速度下降（因为2021年住房销售仍然处于高水平，房地产开发存在资金缺口，比如，住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%）；1-3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。住房销售出现严重的负增长，下降的幅度达25%以上。这是2007年以来第一次出现这种现象。而且更为严重的是住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着出现了房价全国性的普遍下跌。一般来说，在房价普遍上涨时期，住宅销售金额上升的幅度往往都会大于住宅销售面积上升的幅度，两者上涨的幅度差距越大，说明全国房价上涨速度就越快。一季度的情况正好反向。国家统计局最近公布的数据可以佐证，3月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。但这只是三线以上城市的房价变化，没有反映出三线以下城市的房价情况，而这些城市房价肯定也是普遍下跌的。
一般来说，在没有严格的法律法规限制的情况下，住房这种产品具有两栖的性质，既是投资品也是消费品。尽管是同一住房，在投资和消费不同性质的情况下，两者定价基础、定价的决定条件、价格变化是完全不同的。作为投资品住房的价格是由市场预期来决定，作为消费品的住房则由实际的供求关系来决定。在2003年以来，由于政府在政策上没有把住房的性质进行严格界定与区分，这就使得中国的房地产市场逐渐形成为以投资炒作为主导的市场（在同样的条件下，住房投资者出价肯定会高于住房消费者）。在这种情况下，无论政府出台多少行政性的房地产调控政策，只要房价在上涨，住房投资者一定会千方百计地涌入市场。这样房地产市场的价格就会一轮又一轮逐渐上涨。特别是地方政府利用房地产作为经济宏观调控的工具，即经济增长过热时，地方政府的行政性房地产调控政策收紧；当经济增长减弱，地方政府又会把这些行政性的房地产调控放松。结果每当地方政府行政性调控政策放松，市场就会预期政府正在用政策推高市场房价，这必然会打造房地产繁荣的一个又一个的高潮。在2009年和2016年之后，市场就是这么演绎。
但是，从2021年下半年开始，特别是“三条红线”融资政策的影响与冲击，房地产市场已经发生变化。住房投资者发现，受政策的冲击，中国的巨无霸房地产开发商很多正面临破产的风险。巨无霸的房地产企业尚且如此，全国房地产企业有10万多家，更多的中小房地产企业面临的破产风险肯定会更大。
如果房地产开发商破产，那么在住房预售制度下，投资者利用住房按揭贷款购买的住房就可能无法收货，其投资面临巨大风险。而房地产开发商为避免破产，降价促销成了房地产开发商能够存活的重要途径，但是由于地方政府为了保房价，不让开发商降价销售，房地产开发商被迫陷入死循环：房价高销售不畅，但又不能降价销售。开发商只能不再增加房地产开发投资，整个行业的房地产开发投资都急剧下降。也就是说，一方面，房地产市场价格出现了普遍下跌的风险，另一方面，房地产开发商不能够降价销售，减少住房开发投资应对，已经购买住房的投资者可能面临无法收房的风险。再加上疫情冲击，更使目前房地产市场形势雪上加霜，持续了近20年房价只涨不跌的市场预期开始出现微少逆转。
在一个以投资为主导的房地产市场，只要房价下跌，住房投资者肯定不会再进入市场。从央行发布的金融统计数据来看，尽管一季度人民币贷款增加8.34万亿元，同比多增6636亿元。但住户贷款只增加1.26万亿元，中长期贷款增加1.07万亿元，同比少增了近万亿。也就是说，今年一季度，地方政府及企业都在加杠杆，而居民则在减杠杆，而这种减杠杆主要表现为住房按揭贷款下降18.8%。居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现严重负增长，这意味着投资者购买住房的意愿信心减弱，对住房市场价格上涨预期正在逆转。克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。如果房地产市场这种格局一旦形成，今年的房地产市场形势可能会比以前预测得要差。
调控政策松动会逆转市场吗？
针对这种情况，从中央到地方，政府的房地产调控政策已经开始松动，如中央政策层面征收房地产税的试点范围正在收缩，银行的按揭贷款利率普遍下降（尽管下降的幅度十分微小）；地方政府的限购限贷政策开始全面松绑，一个又一个的地方政府出台限制房价下跌令，出台各种购买住房的补贴政策等，地方政府的托市行为十分明显。特别是地方政府希望对无所不用其极的行政性房地产调控政策实行全面松绑，希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始国内房地产市场出现了下行周期，国内多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制，随之第三季度房价走稳，2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向“因城施策”，房地产市场调控政策权限下放到地方政府，由2016年开始，打造了长达7年中国房地产市场的极度繁荣。
不过，地方政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光，应该是相当不确定的事。因为，当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要“只住不炒”的房地产市场定位不改变，地方政府对房地产市场调控政策全面松绑的尺度应该会有所约束；二是经过20多年的高速发展，中国房地产存量已经十分巨大，国内居民的住房持有度达89%以上；有人估算，目前中国存量住房足以让12亿多人口居住，在三线以下的城市特别是四线城市住房的过剩已经是一种态势，要想让新市民或农村居民来接盘可能性不大；三是在住房过剩的城市，随着房价逐渐下跌，住房投资的风险越来越高，投资者是否会再进入市场不确定性太大；四是受最近新冠疫情的冲击，一线、二线城市购买住房的风险大大增加等。所以，在这些因素影响下，国内房地产市场的风险还在增加。地方政府对房地产调控政策的全面松绑，能否让房地产市场再创繁荣还有待观察。
当然还有更为重要的一点，就是人口结构的变化和购买住房的人口结构变化。前者主要是指中国人口出生率下降，这是影响市场预期一个重要方面。后者是2021年一系列的经济政策出台，特别是平台经济反垄断，对数字经济影响非常大。到3月中旬，中国数字经济上市公司的总市值一年来下跌近10万亿人民币。这些公司的股市市值急剧下降，不仅意味着海外投资者已经不看好中国数字经济前景，中国数字经济竞争力将急剧下降，更意味着这些公司员工薪资将减少，也有不少员工将面临失业的风险。而这些员工曾是最有实力购房的主力。如果这股购买住房的大军消失，国内房地产市场住房需求将快速减少（无论是投资还是消费），估计会对房地产市场影响非常大。
总之，各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，存在着较大的不确定性。但只要房地产市场的价格预期出现逆转，即使是微小的，也会是问题的关键所在。如果今年房地产市场出现大的调整，那么今年GDP增长5.5%左右的困难就会加大。
商品住宅销量下降，开发投资增长近于停滞，中国房地产市场的现状，是市场发展的必然，还是综合因素的影响？未来房价是否会出现明显回落？中国社科院金融研究所原金融发展室主任、研究员易宪容认为，住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着已经出现了房价全国性的普遍下跌。而各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，也还存在着较大的不确定性。
以下为正文。
探索发展模式是个艰巨任务
与往年不同，房地产问题并没有成为今年“两会”代表、委员及新闻媒体关注的焦点，政府工作报告对房地产市场也着墨不多。比如，在政府工作报告中，今年房地产市场的基本任务是，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其政策含义包括了三个方面：一是房地产市场的基本定位没有改变，仍然强调的是要由以投资为主导的市场逐渐地向以消费为主导的住房市场回归，这也是未来房地产市场的基本基调；二是强调实现住房市场“只住不炒”市场定位的具体措施是发展住房租赁市场，增加保障性住房的供给；三是要探索房地产市场新的发展模式，即通过具体政策让房地产市场发展模式转型。
前两个方面，基本上是2016年以来一直在强调的内容，只有第三点是一个新的提法，目前这已经成为未来房地产市场发展的关注的热点。但是，未来中国房地产市场发展模式是什么模样，当前只能是一个未知数，肯定要探索，走一步看一步，目前我们只能从现有的房地产发展模式来理解。
从1998年住房市场商品化改革开始，中国房地产市场已经发展了24年了。所形成的房地产市场模式既不是英美市场化的房地产发展模式，也不是德国等欧洲国家完全是以消费租赁为主导的模式，也不是新加坡以85%以上以祖屋为主导的保障性住房发展模式，而是从中国香港的房地产市场“三高”（高房价、高地价、高保障性住房；保障性住房占比达50%以上）模式演化而来。在中国的房地产市场发展初期，更强调的是以高房价来推高地价，以此来增长地方土地财政收入，保障性住房关注不多。在这个模式下，地方政府具有推高房价与土地价格的强激励。直到2010年的“国十条”增加保障性住房的建设才提到了房地产政策议事日程，并在之后每年的房地产政策都在不断强化这个方面。
事实证明，香港的房地产市场发展模式不仅是一种低效以投资炒作为主导的房地产发展模式，而且是一种严重损害绝大多数中低收入者利益的房地产发展模式，再加上内地房地产市场只是选择性地学香港房地产发展模式（选择了高房价、高地价），更导致内地房地产市场发展模式存在许多严重缺陷，当前房地产市场的许多问题及风险都由此而生。对此，政府已经看到问题所在，特别中国金融监管当局，更是看得特别清楚。2020年推出及2021年实施房地产企业融资“三条红线”的政策，看上去并没有多少严厉，在欧美市场化的条件下基本上是一种常识，但这种政策推出却对中国房地产企业造成了巨大冲击，其核心就在于要改变当前房地产市场发展模式。但随后，监管层又不得不对推出的这些政策有所调整，以减弱对市场的冲击力度。这也意味着，由于严重的制度路径依赖，由于涉及到重大的利益关系调整，房地产发展新模式探索并非是一项短期政策，而是一项长期政策，需要一个漫长的过程。
房价已出现全国性普跌
也正是对房地产发展模式的探索仍在过程中，给房地产市场带来的冲击及影响在今年一季度的数据中显得特别明显，再加上疫情及外部环境的冲击，这种影响与冲击比市场预期的要大得多。主要表现有，国家统计局最近公布数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，是历年来最低水平，而房地产开发投资下降，更意味着房地产开发商预售住房交房速度下降（因为2021年住房销售仍然处于高水平，房地产开发存在资金缺口，比如，住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%）；1-3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。住房销售出现严重的负增长，下降的幅度达25%以上。这是2007年以来第一次出现这种现象。而且更为严重的是住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着出现了房价全国性的普遍下跌。一般来说，在房价普遍上涨时期，住宅销售金额上升的幅度往往都会大于住宅销售面积上升的幅度，两者上涨的幅度差距越大，说明全国房价上涨速度就越快。一季度的情况正好反向。国家统计局最近公布的数据可以佐证，3月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。但这只是三线以上城市的房价变化，没有反映出三线以下城市的房价情况，而这些城市房价肯定也是普遍下跌的。
一般来说，在没有严格的法律法规限制的情况下，住房这种产品具有两栖的性质，既是投资品也是消费品。尽管是同一住房，在投资和消费不同性质的情况下，两者定价基础、定价的决定条件、价格变化是完全不同的。作为投资品住房的价格是由市场预期来决定，作为消费品的住房则由实际的供求关系来决定。在2003年以来，由于政府在政策上没有把住房的性质进行严格界定与区分，这就使得中国的房地产市场逐渐形成为以投资炒作为主导的市场（在同样的条件下，住房投资者出价肯定会高于住房消费者）。在这种情况下，无论政府出台多少行政性的房地产调控政策，只要房价在上涨，住房投资者一定会千方百计地涌入市场。这样房地产市场的价格就会一轮又一轮逐渐上涨。特别是地方政府利用房地产作为经济宏观调控的工具，即经济增长过热时，地方政府的行政性房地产调控政策收紧；当经济增长减弱，地方政府又会把这些行政性的房地产调控放松。结果每当地方政府行政性调控政策放松，市场就会预期政府正在用政策推高市场房价，这必然会打造房地产繁荣的一个又一个的高潮。在2009年和2016年之后，市场就是这么演绎。
但是，从2021年下半年开始，特别是“三条红线”融资政策的影响与冲击，房地产市场已经发生变化。住房投资者发现，受政策的冲击，中国的巨无霸房地产开发商很多正面临破产的风险。巨无霸的房地产企业尚且如此，全国房地产企业有10万多家，更多的中小房地产企业面临的破产风险肯定会更大。
如果房地产开发商破产，那么在住房预售制度下，投资者利用住房按揭贷款购买的住房就可能无法收货，其投资面临巨大风险。而房地产开发商为避免破产，降价促销成了房地产开发商能够存活的重要途径，但是由于地方政府为了保房价，不让开发商降价销售，房地产开发商被迫陷入死循环：房价高销售不畅，但又不能降价销售。开发商只能不再增加房地产开发投资，整个行业的房地产开发投资都急剧下降。也就是说，一方面，房地产市场价格出现了普遍下跌的风险，另一方面，房地产开发商不能够降价销售，减少住房开发投资应对，已经购买住房的投资者可能面临无法收房的风险。再加上疫情冲击，更使目前房地产市场形势雪上加霜，持续了近20年房价只涨不跌的市场预期开始出现微少逆转。
在一个以投资为主导的房地产市场，只要房价下跌，住房投资者肯定不会再进入市场。从央行发布的金融统计数据来看，尽管一季度人民币贷款增加8.34万亿元，同比多增6636亿元。但住户贷款只增加1.26万亿元，中长期贷款增加1.07万亿元，同比少增了近万亿。也就是说，今年一季度，地方政府及企业都在加杠杆，而居民则在减杠杆，而这种减杠杆主要表现为住房按揭贷款下降18.8%。居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现严重负增长，这意味着投资者购买住房的意愿信心减弱，对住房市场价格上涨预期正在逆转。克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。如果房地产市场这种格局一旦形成，今年的房地产市场形势可能会比以前预测得要差。
调控政策松动会逆转市场吗？
针对这种情况，从中央到地方，政府的房地产调控政策已经开始松动，如中央政策层面征收房地产税的试点范围正在收缩，银行的按揭贷款利率普遍下降（尽管下降的幅度十分微小）；地方政府的限购限贷政策开始全面松绑，一个又一个的地方政府出台限制房价下跌令，出台各种购买住房的补贴政策等，地方政府的托市行为十分明显。特别是地方政府希望对无所不用其极的行政性房地产调控政策实行全面松绑，希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始国内房地产市场出现了下行周期，国内多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制，随之第三季度房价走稳，2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向“因城施策”，房地产市场调控政策权限下放到地方政府，由2016年开始，打造了长达7年中国房地产市场的极度繁荣。
不过，地方政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光，应该是相当不确定的事。因为，当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要“只住不炒”的房地产市场定位不改变，地方政府对房地产市场调控政策全面松绑的尺度应该会有所约束；二是经过20多年的高速发展，中国房地产存量已经十分巨大，国内居民的住房持有度达89%以上；有人估算，目前中国存量住房足以让12亿多人口居住，在三线以下的城市特别是四线城市住房的过剩已经是一种态势，要想让新市民或农村居民来接盘可能性不大；三是在住房过剩的城市，随着房价逐渐下跌，住房投资的风险越来越高，投资者是否会再进入市场不确定性太大；四是受最近新冠疫情的冲击，一线、二线城市购买住房的风险大大增加等。所以，在这些因素影响下，国内房地产市场的风险还在增加。地方政府对房地产调控政策的全面松绑，能否让房地产市场再创繁荣还有待观察。
当然还有更为重要的一点，就是人口结构的变化和购买住房的人口结构变化。前者主要是指中国人口出生率下降，这是影响市场预期一个重要方面。后者是2021年一系列的经济政策出台，特别是平台经济反垄断，对数字经济影响非常大。到3月中旬，中国数字经济上市公司的总市值一年来下跌近10万亿人民币。这些公司的股市市值急剧下降，不仅意味着海外投资者已经不看好中国数字经济前景，中国数字经济竞争力将急剧下降，更意味着这些公司员工薪资将减少，也有不少员工将面临失业的风险。而这些员工曾是最有实力购房的主力。如果这股购买住房的大军消失，国内房地产市场住房需求将快速减少（无论是投资还是消费），估计会对房地产市场影响非常大。
总之，各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，存在着较大的不确定性。但只要房地产市场的价格预期出现逆转，即使是微小的，也会是问题的关键所在。如果今年房地产市场出现大的调整，那么今年GDP增长5.5%左右的困难就会加大。
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