进军家政，京东有戏吗？ 在电商、物流、大健康之外，京东又开启了新业务。近期，京东将视野投向了线下同城服务中的家政服务领域。

家政服务在近几年愈发火爆，但整个服务市场鱼龙混杂、从业人员良莠不齐、客户与保洁商家矛盾纠纷多等问题层出不穷。针对这样的消费痛点，一直以高服务质量著称的京东开始涉足家政服务。

京东采取自营家政服务模式，以3小时日常基础保洁服务为主，保洁员为京东自主培训，定位高端、专业、品质保障，目前仅向北京部分地区开放。

从实物商品到服务型消费，京东线上线下开始了多元化的扩张。除了为消费者提供质优价美的实物商品，京东还通过全渠道布局为消费者提供日常生活三公里范围内的各项贴心服务。比如京东京车会可以线上下单、线下服务，鲜花配送可以实现1小时极速达等。

此次京东推出家政服务业务，可以依托京东的平台资源，打造标准化的服务，为行业树立标杆。就如同京东自建物流，不但打造了211限时达等领先业务，同时也促进了整个行业的发展，提高了行业的服务水平，这也是京东物流对社会发展最有价值的一个体现。



回到家政服务市场，一直以来，这个市场的现状更像是“小而散”的“跳蚤市场”。家政服务虽然还是一片蓝海，但是培训管理难、服务水平难统一，这块蛋糕不好啃，想要进入这一领域并非易事。

既然家政服务这块蛋糕不好啃，那京东为什么会涉足家政服务领域？这里我们可以从家政市场、战略规划、自身优势等方面进行分析。

首先，从家政市场的规模上看，据观研天下发布的《2021年中国家政服务行业分析报告-行业深度调研与未来规划分析》显示，随着中国居民收入水平显著提高，人口老龄化趋势越发严峻，未来3-5年，中国家政服务行业市场将逐渐走入快速发展阶段，预计到2025年家政服务行业市场规模将达到1.4万亿元。

巨大的市场规模足以吸引京东驻足。去年十月份，天眼查显示北京京东叁佰陆拾度电子商务有限公司（京东集团下属子公司）申请了“京东家政”商标，彼时便有业内人士猜测，京东这是要大举进军家政服务行业。今年，京东就开始了北京地区的布局，接下来会向其他城市拓展。



其次，从战略规划上看，近几年，京东的财报与业务都显示了一点，就是“服务收入”开始成为京东营收最重要的组成部分。今年3月发布的2020年财报显示，京东的服务收入已上涨到939亿元，同比增长42%，服务收入的比例提升到了14.3%。相比2013年，京东来自于服务的收入仅为23亿元，如今已经实现数十倍的增长。

京东战略上的调整也在趋于服务，要成为以供应链为基础的技术与服务企业。如此一来，京东进军家政服务领域，也将成为京东服务收入的一部分，探索营收的多样性，并且通过优化社会生产、流通、服务的各个环节，降低社会成本、提高社会效率。

京东自营家政在北京地区的上线，也可以看出京东自营品类正从看得见、摸得着的实物商品，向花钱买服务的服务型消费演进。这不仅是京东自营的品类拓展，更是京东布局“三公里生活服务圈”的重要落子。

最后，从自身优势上看，京东拥有品牌优势和平台优势。京东一开始就以自营的模式进驻家政市场，有京东自营的品牌做背书，服务和售后都能得到消费者的认可。面对缺乏高度品牌化和标准化的家政服务行业，京东自营家政服务的入局也将搅动整个市场，推动市场的规范化。

除了品牌优势外，作为平台型公司，京东的平台优势在近几年有目共睹。比如我们熟悉的京东物流，在2020年疫情期间发挥了重要作用，不但承担了来自各方的医疗相关物资的输送，而且在民生方面满足了居民的日常需求，这都是京东多年来基础设施建设形成的优势能力的释放。

京东自营家政服务则可以依靠京东已经形成的平台能力，协同京东物流、京东供应链、京东客服等基础设施，按照京东自营标准，从严选保洁师入手，从保洁师的工服、清洁工具，到服务流程，全部实现标准化管理。



不过，京东进军家政服务市场，并不意味着京东能直接跳过培训管理难、服务水平难统一等行业荆棘。针对这些问题。京东自营家政以标准服务、明码实价、京东客服、三重保险等专属权益为用户带来优质的家政服务。

首先，严选保洁师提供全流程标准化的服务保障，让以往“因人而异”的家政服务体验有了统一的标准。

其次，明码实价。公开明码标价并按标价与用户进行结算，杜绝随意涨价、临时加价。

第三，提供专属在线客服，下单后如有任何疑问可随时与京东客服沟通咨询，如出现服务质量问题，可在服务完成后联系客服反馈，做到全程有保障。

第四，三重保险，即人身安全保障、财产遗失保障、物品损害保障。下单后，京东将为消费者和保洁师购买人身安全保险，为消费者的财务遗失和物品损害提供保障。

从这一系列的措施可以看出，京东家政服务在市场竞争中有自己的独特打法。面对家政服务市场这块难啃的蛋糕，京东选择了一条自营式的家政服务探索之道，足见其入局家政服务的信心及野心。接下来，京东自营家政的服务范围势必会向其他城市扩展。

京东自营家政服务的出现会给整个市场带来新的变局，推动行业的发展，提高整个行业的服务水平，就如同自建物流，带来降本增效的作用。 https://t.cn/A6c9A8aG

【产业链深度研究：物管产业链的驱动力】在研究产业链之前前，我们先来看两家公司： $碧桂园(02007)$  ，年营业收⼊4866亿元，市值1912亿港元，PE-TTM为5.5倍； $碧桂园服务(06098)$  ，年营业收⼊96亿元，市值1625亿港元，PE-TTM为82倍；两家公司，分别为碧桂园、碧桂园服务，前者为地产⻰头，后者为物业管理⻰头。碧桂园持有碧桂园服务48.16%的股份。持股48.16%的物业公司的市值，已经快要逼近母公司的总市值。如果考虑到碧桂园账⾯还有2349亿的权益总额，这意味着，碧桂园⽬前的总值，其中有⼀部分资产，几乎像是白送⼀样。这就是资本市场的现状：对商业模式好的⾏业，可以捧到天上，给上百倍市盈率，而对受宏观、政策限制的⾏业，可以摔到地上，日久经年却无人问津。尽管，碧桂园物业，是有赖于⺟公司的地产业务基本盘和扩张速度，才收获如今的回报和增长。尽管地产公司商业模式不怎么样，并且受到宏观限制，但物业公司，却是消费品中，难得的好⽣意。其属于服务类消费品，并且属于消费升级产品，还属于消费品中难得具有“超强⽤户粘性极”的产品。作为客户，如果你想更换掉你所在小区的物业公司，是难度极⼤的⼀件事，因为你⼀个⼈说了不算，你得召集业委会，投票表决，才能做出更换决定。仔细想想，在消费品⾥⾯，替换竞品难度较⼤的品类中，莫过于此了。当⼀个商业模式⽤户粘性极强，其绝⼤多数老客户每年续费率极⾼的时候，这个⾏业就⾃然列⼊了“好⽣意”之列，因为，其要想获得每年稳定 的⾼回报率，只需要适当考虑新开发客户就⾏，⽽不用天天为⽼客户不续费、竞争对手低价抢地盘而担忧。⽽如果⼀个商业模式除了“⽤户粘性”之外，还能具备“⽹络效应”，那就能够“攻守兼备”，很可能会进⼊“超⼀流⽣意”的⾏列。因为在超强⽤户粘性之下，你不⽤担⼼⽼客户流失；⽽同时，如果这⻔⽣意还有⽹络效应优势，那么当⽹络节点超过⼀定数量，客户会依靠⽹络效应⽽⾃然增⻓，你会发现，开发新客户、获得增长也不是⼀件难事。同时具备超强⽤户粘性，并且具备⽹络效应的⻰头，我们可以思考⼀下都有谁：  $微软(MSFT)$  、奥多⽐、亚⻢逊、Facebook、⾕歌、Docusign、Slack、腾讯、阿⾥、美团、哔哩哔哩……这个清单，很多我们已经做 过研究，后续，还有⼀些其他案例可以补充。好，⾔归正传，今天，我们要研究的，是符合“⽤户粘性强”这⼀条的产 业链：物业管理。从产业链上来细拆：1） 上游，主要分为两类，⼀类为相关的材料供应商和服务供应商，另⼀类为房地产开发企业。物业服务企业向材料供应商采购保安⽤品、清洁⽤品、绿化⽤品和维修配件等材料。另外，部分服务外包给服务供应商，参与⼚商众多。物业管理⾏业的增量，主要来⾃房地产开发企业交付的物业，代表地产商有——碧桂 园、万科地产、中国恒⼤、融创中国、保利地产、绿地集团、中海地产、新城控股、华润 置地、⻰湖地产、世茂房地产、招商蛇⼝、⾦科集团、中国⾦茂、旭辉集团等。2） 中游，为物业管理企业，从结构来看，物业管理⼤致可分为住宅和⾮住宅两部分，住宅物业⼀般与开发商有较强的关联，代表公司有—— 碧桂园服务、绿城服务、恒⼤物业、雅⽣活服务、保利物业、中海物业、融创服务等。由于多数物业公司的业务⾼度依赖⺟公司房企，关联交易占⽐较⾼，因此⼤多选择在港市上市。3） 下游，为持有物业或使⽤物业的业主和住户。在分析之前，⼏个问题值得我们重点思考：1）物业管理⾏业，增⻓驱动来⾃哪⾥？这⻔⽣意的核⼼是什么？3）市场给予物业管理⾏业⾼估值，背后的逻辑是什么？⾸先，我们来看⼀下物业管理⾏业的基本情况。1） 从服务类型来分，物业管理服务，包括基础物业服务、增值服务。其中，增值服务按照服务对象，可以分为⾮业主增值服务、业主增值服务。其中：基础物业服务——主要提供综合管理、秩序维护、⼯程维护、环境保洁、绿化养护等服务。按照收费模式，分为包⼲制（全额法）和酬⾦制（净额法）。⾮业主增值服务——包括案场服务和顾问咨询服务，案场服务是为售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务；顾问咨询服务主要是给开发商、承建商、物业服务企业提供与物业服务相关的专业咨询服务。（依托⺟公司关联交易）业主增值服务——是为住户提供个性化服务，如家政服务、私⼈绿化服务、室内维修服务、⼯程服务等。2） 从物业业态来分，国内物业服务⾏业，服务于包括住宅物业、商业物业、办公楼物业、公众物业、产业园区物业、学校物业、医院物业的多种业态。根据中国指数研究院的数据，2019年，物业服务百强企业按物业类型划分的在管建筑⾯积中，⼏⼤类型业态管理⾯积，占⽐分别为68.9%（住宅）、6.6%（商业）、8.4%（写字楼）、1.8%（公共物业）、6.4%（产业园）、2.9%（学校）、1.4%（医院）、3.6%（其他）。本案，我们挑选收⼊规模较⼤的10家物业管理公司，来做对⽐：碧桂园服务VS融创服务VS绿城服务VS雅⽣活服务VS保利物业VS招商积余VS中海物业VS永乐⽣活服务VS融创服务VS彩⽣活。从2020年中报收⼊规模来看，碧桂园服务›恒⼤物业›绿城服务›雅⽣活服务›招商积余›保利物业›中海物业›彩⽣活›融创服务›永乐⽣活服务。从收⼊结构来看：代表公司基本以基础物业管理业务为主，且基本盘主要在住宅领域。收⼊结构⽬前，各家近期纷纷通过外拓、合作、收并购等⽅式，加⼤在⾮住宅物业领域的布局。⽬前，⾮住宅物业占⽐较⾼的是招商积余、保利物业。在管⾯积总量及住宅在管⾯积占⽐我们先从2020年三季报数据，对⽐⼀下⼏家的增⻓情况。这张图需要仔细看⼀下。在管⾯积，是物业公司⽤来创造收⼊和利润的核⼼数据，⽽单位在管⾯积创造的效益，能够侧⾯反映其管理能⼒和经营效率。从单位在管⾯积带来的收⼊（单位⾯积创收能⼒）来看，碧桂园服务、绿城服务、招商积余较⾼。不过，但如果从单位在管⾯积带来的利润（单位⾯积创利能⼒）来看， 碧桂园服务、恒⼤物业、融创服务、雅⽣活服务较⾼。此外，还有⼀个特例需要说明⼀下，彩⽣活尽管在管⾯积排⻰头，但其单位⾯积带来的收⼊、利润都较低，因⽽我们后续不做重点研究。接着，我们来看增⻓层⾯：从中报业绩看，收⼊增速较快的有：永升⽣活服务（90%）›雅⽣活服务（78%）›碧桂园服务（78%）›融创服务（52%）›招商积余（50%），增速均在50%以上，其中：碧桂园服务——2020年中报增速78.33%，主要是并购加速，前7个⽉分别收购了溧阳中⽴电梯、⽂津国际（保险）、合富辉煌（房屋经纪）、城市纵横（⼴告）等。注意其布局，⽬前正在强化在社区⼴告、保险等⽅⾯的服务优势，增强增值服务竞争⼒。雅⽣活服务——2020年中报增速78.65%，主要是中⺠物业并表带来收⼊11.12亿元（中⺠在管⾯积近15890万⽅），剔除并表影响后，营业收⼊同⽐实现增⻓28.9%。招商积余——2020 年上半年， 收⼊增速50.57%， 主要是招商物业2019年12⽉起纳⼊并表范围、在管物业管理项⽬收⼊提升，以及新拓展物业管理项⽬增加所致。融创服务控股——2020年中报，收⼊增速52.84%，主要是收购了开元物业管理。永升⽣活服务——2020年中报，收⼊增速90.62%，主要是其先后收购了⻘岛雅园（商办）和⻘岛银盛泰物业（住宅），并表较⼤幅度的提升业绩。综上，⼏家收⼊增速驱动，主要来⾃并购。整体来看，彩⽣活、雅⽣活服务2018年保持较⾼增速，碧桂园服务、永升⽣活服务2019年增速较⾼；绿城服务、中海物业收⼊增速较稳定，其中:彩⽣活——2018年收⼊36.14亿元，同⽐增⻓121.9%，主要是万象美并表带来的收⼊增加约16.94亿元。雅⽣活服务——2018年，收⼊33.77亿元，同⽐增⻓91.8%，主要是当年收购南京紫⽵物业新增合约⾯积2750万平⽅⽶。2019年初，收购了⻘岛华仁、哈尔滨景阳，分别贡献610万平⽅⽶及1050万平⽅⽶合约⾯积。碧桂园服务——2019年，实现营业收⼊（含三供⼀业）96.45亿元，同⽐增⻓106.3%，⼀⽅⾯是接管碧桂园开发的项⽬；另⼀⽅⾯是并购港 联、嘉凯城等7家物业公司，合同⾯积约4000万平⽅⽶，占新增合同⾯积的22.3%。此外，2018年开始与中⽯油合作推进的“三供⼀业”（供⽔、供电、供 热和物业管理），2019年初步释放业绩15亿元。“三供⼀业”分离移交，国企不再为职⼯家属区承担⽔电、暖等费⽤，将上述职能转由第三⽅物业公司管理。永升⽣活服务——2019年，收⼊增速123%，增⻓源于：1）承接⼤股东旭辉集团的项⽬；2）是9⽉收购⻘岛雅园，完善⾼端商业及办公管理业态；3）通过投标、战略合作等形式，拓展第三⽅市场项⽬。综上，其实物业公司的历史增⻓驱动⼒，主要是母公司地产商新增物业，以及并购扩张。 #物业管理#   #物业股#   #物业百强#   #物业#   #物业管理企业#  

#洛阳24小时# 【马上要降温，洛阳会延长供暖吗？官方回复⬇️】14日，洛报融媒记者从市供热办获悉，我市将于15日24时完成本采暖期的供热保障任务，正常停暖。停暖后什么时候退费？停暖后出现跑冒滴漏怎么办？……记者就这些问题采访了热企。

2个月内结清费用，4月中旬开始退费

市供热办有关负责人介绍，按照《洛阳市2020年至2021年采暖期城市区集中供热保障方案》要求，若出现极端恶劣天气，经市政府同意后可延长供暖，但根据未来多天的气象信息，平均气温均在7℃至8℃以上，不适宜“连续5天平均气温低于5℃”的延长供暖条件，15日24时将正常停暖。

根据《洛阳市集中供热条例》规定，因供热设施发生故障连续停热12小时以上的，供热企业应当按照停热的时间退还相应的热费。供热企业需退还热费或者热用户需要补交热费的,应当在每年供热期结束后2个月内结清；热用户有权就供热收费、供热服务等事项向供热企业投诉或者查询，供热企业应当及时处理或者答复，不能当日处理或者答复的，应当在两日内给予处理或者答复。

●洛阳热力有限公司：

从4月15日后洛阳热力有限公司会在小区陆续公布结算费用。停暖满24小时的按1天退费，超过12小时不满24小时的按半天退费，不足12小时的不予退费。直管小区，按面积收费用户，根据实际供热天数进行核算；分户计量用户，正常情况下根据实际用热量，预收款项多退少补。通常多余部分冲抵下个采暖期预收费用，若有特殊情况需退现金的，本人可到该公司二楼客服中心进行办理。需要提醒的是，已经按预付费开过发票的，不再进行现金退费。退费需携带缴费小票（支付宝、微信缴费需打印账单详情）和本人身份证复印件。非直管小区市民若要退费，需和小区物业协商解决。

咨询电话：0379-63005678

●洛阳北控水务集团新区热力分公司：

针对分户计量用户，新区热力分公司将于4月中旬完成采暖期费用核算，届时会在小区公布本采暖期热表使用情况，费用根据实际用热量进行多退少补。退费方式默认为转结存于用户的热账户内，可直接抵扣下一采暖期费用，市民也可携带相关证明申请退现金。

咨询电话：9618966

●高新热力有限公司：

市民可在4月15日之后的工作日内，携带房产证、户主身份证、银行卡原件及复印件，到高新热力用户服务中心办理退费手续，如未办理，则自动结转至下一采暖期热费账户。对于已经按预付费开过发票的用户，则需在更换发票后再办理退费手续。转供热小区退费由小区负责供热管理的物业公司或业主委员会等负责。

咨询电话：0379-64331318

●洛阳暖鑫热力有限公司：

该公司将于4月15日前完成本采暖期费用核算工作，并在所负责的供热小区公布费用明细。若您需要办理退费，可携带相关证明申请退还现金，也可默认为转结于用户的热账户内，直接抵扣下一采暖期费用。

咨询电话：9618819

停暖后关阀门满水保养，出现轻微跑冒滴漏是正常现象

除了退费问题，停暖后还有如下一些问题需要市民关注。

1.停暖后家中的供水管和回水管阀门需要关闭吗？

如果家里有供水管和回水管总阀门，建议自行关闭，进行满水保养，并防止下一采暖季注水试压时，因家中无人从而发生意外泄漏无法及时处理；如果没有供水管和回水管总阀门，可以选择在非采暖期加装总阀门。

尤其要注意，停暖后，暖气管中始终有水有压力，市民切勿随意改动暖气设施，以免爆管造成户内财产损失。

2.停暖后暖气片和管道里的水怎么办？

停暖后，不要放掉暖气片和管道里的水，带压充水保养。因为暖气中的水是经过防腐处理的软化水，留存在管道里，能够有效隔绝供暖设施与空气接触，起到氧隔离的作用，防止供暖设施被腐蚀、氧化，保护暖气内壁，延长使用寿命。

3.停暖后，暖气管道接口处跑冒滴漏怎么办？

管道井主管道从阀门至室内所有用热设施均为居民自行维护范畴。停暖后，供暖系统温度降低，由于热胀冷缩，部分接口、阀门管件处会出现轻微滴水的情况，可以用器皿接水或系上毛巾进行吸水，注意观察，几天后可自行消失。如果滴漏严重，先用容器接水，尽快通知供热企业或小区物业，及时进行维修。

不要私自拆卸供暖设施零部件，需拆卸供热设施的用户，应提前联系供热企业关闭入户阀门，必要时可以请专业人员进行维修，并请于9月前完成家中用热设施维修，避免影响下个采暖期使用。

4.如果本采暖期暖气不热，停暖后该如何检修？

如果本采暖期采暖效果不好的，可能是暖气片使用时间过长，暖气片内有沉积物、脱离的锈蚀物等，建议清理家中采暖设施，包括管道及散热器。新用户如果第一年效果就不理想，可能存在设计、安装的缺陷，请设计、施工单位进行检查。

在本采暖期出现不热等疑难问题，利用停暖期间做好“冬病夏治”，设计不合理的要纠正，管道堵塞的要进行清洗，老化关不严的阀门要更换，地暖用户因为地暖系统采用的是管道回路式结构，管路较长，随着供水温度的变化，很容易形成水垢，使用超过两年以上的，就要定期进行清洗维护。

5.采暖期遇到的哪些情况需要及时反映，以便列入整改？

部分用户家中的采暖系统使用年限过久，有老化、承压能力降低或有跑漏现象的，应引起重视。如果有以下情况，要及时反映并整改：小区供暖管道锈蚀部分产生跑漏，采暖期暂时处理的；采暖系统排气阀门关闭不严的；采暖系统阀门老旧关闭不住、打不开的。为了避免暖气片在下一个采暖期出现漏水或爆裂，不要随便拆装家中供暖设施，若发现家中漏水或装修、维修供暖设施，应及时联系专业人员维修、维护和维修后打压试验。

6.停暖后如何做好过渡和适应？

停暖后如出现气温降低、天气多变，要减少室内开窗通风时间和次数，如必须通风时应选择室外温度最高时段进行，减少室内热损失保证室温。家中若有老人、孩子或需特殊照顾的病人，应注意做好保暖，可临时采用空调、电暖器等辅助用热方式进行采暖，谨防感冒。

7.停暖后还有哪些注意事项？

市民买卖房屋，应及时办理供暖用户变更手续，核实热费交纳情况，避免引起不必要麻烦。对于新装修用户在挂暖与地暖选择安装时，建议事前咨询供热企业或小区物业，应按照小区供热系统设计图的方式进行安装，比如小区热力站是按暖气片设计的，则不能私自安装地暖，以避免出现水利失衡现象影响小区采暖效果。

（洛报融媒记者 冯莹雅 通讯员 张建华 吉怡 冯来新 文/图）