5.15投资者保护--“2022年防范非法证券期货宣传月”--基础设施公募REITs投教基础材料
一、基础设施公募REITs基础知识
（一）什么是基础设施公募REITs？其主要收益来源是什么？
REITs（Real Estate Investment Trusts，不动产投资信托基金）是指在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。
简单来说，REITs通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产资产来获得收益。与股票和债券相比，REITs具有相对中等风险、中等收益的特征。
2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，明确要求在基础设施领域推进不动产投资信托基金（以下简称基础设施公募REITs或公募REITs）试点工作，也代表着境内基础设施公募REITs试点正式起步。
基础设施公募REITs收益依赖于基础设施项目运营产生的收益，主要影响因素包括基础设施项目所属行业的平均收益水平、项目自身的运营情况等方面。
（二）推进基础设施公募REITs试点有何重要意义？
基础设施公募REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。短期看有利于广泛筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具；长期看有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。
（三）基础设施公募REITs试点区域和行业范围有何要求？
1.全国各地区符合条件的项目均可申报。重点支持位于京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、海南全面深化改革开放、黄河流域生态保护和高质量发展等国家重大战略区域，符合“十四五”有关战略规划和实施方案要求的基础设施项目。
2.试点主要包括下列行业：交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区基础设施、新型基础设施、保障性租赁住房，探索在水利设施、旅游基础设施等其他基础设施领域开展试点。
（四）基础设施公募REITs与股票有何不同？
如果说股票是“公司上市”后发行的有价证券，公募REITs可以被形象地理解为“资产上市”后发行的有价证券。投资人通过持有REITs基金份额，间接成为了基础设施项目的“股东”，且基金上市之后也会有交易报价，与股票投资有异曲同工之妙。
不同于股票，公募REITs具有以下特点：首先，公募REITs市场波动相对较小。公募REITs底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，现金流预期相对明确，单位价值波动性原则上相对有限。其次，公募REITs收益的增长空间相对有限。从物业运营角度来看，出现物业收入大幅增长或维持持续性高增长的可能性较小。在此基础上，公募REITs具有较高的分红比例。公募REITs设有强制分红比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，收益分配机制相较股票更为严格。
（五）基础设施公募REITs与债券有何不同？
一方面，公募REITs没有固定利息回报，其收益主要依靠资产本身的现金流产生能力，以及资产增值带来的份额价值提升预期，会有一定的变动。另一方面，公募REITs本息没有主体信用担保，依赖于资产本身的运营。因此，受基金管理人及资产运营管理机构能力的影响，存在由于运营等因素造成单位价值下跌的风险。
（六）基础设施公募REITs与普通公募基金有何不同？
不同于普通公募基金，公募REITs具有以下特点：一是资金投向不同。公募REITs产品以拥有持续、稳定经营现金流的一个或数个基础设施项目作为底层基础资产，而普通公募基金主要投资标的为分散化配置的股票、债券等。二是收益来源不同。公募REITs收益来源主要为底层资产经营收益和物业资产增值收益，而普通主动型公募基金除股息、利息收益外，还包括通过灵活调整投资组合获取的资本利得，指数型公募基金的收益情况则取决于指数表现。三是产品定位不同。公募REITs借助发行人、管理人在基础设施项目运营及投资管理领域的专业优势及资源积累，通过运营维护基础设施项目，来获得基金价值的不断提升，而普通主动型公募基金主要依靠基金管理人的主动投资能力，通过灵活配置资产，实现投资收益。
（七）如何看待基础设施公募REITs的现金流分派率？
根据国家发改委发布的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号），基础设施项目预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%。其中，可供分配金额测算是在预测的假设前提与限制条件下编制，所依据的各种假设具有不确定性。预测现金流分派率并非基金管理人向投资者保证本金不受损失或者保证其取得最低收益的承诺。
投资者在比较不同项目时，不能单纯看现金流分派率这一个指标，因为现金流分派率可能与基础设施项目类型相关。作为基础设施公募REITs底层资产的基础设施项目类型一般可以分为两类，一类是经营权类的项目（比如收费公路、污水垃圾处理等），另一类是产权类的项目（比如产业园区、仓储物流等）。特别的，对于基础设施项目类型为经营权的项目，由于经营权存在期限，存在基础设施项目价值逐年下降，到期可能趋于零的风险，因此经营权类项目基金分红中包含对投资者初始投资资金的返还，其现金流分派率整体来看也可能略高于产权类的项目。
一、基础设施公募REITs基础知识
（一）什么是基础设施公募REITs？其主要收益来源是什么？
REITs（Real Estate Investment Trusts，不动产投资信托基金）是指在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。
简单来说，REITs通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产资产来获得收益。与股票和债券相比，REITs具有相对中等风险、中等收益的特征。
2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，明确要求在基础设施领域推进不动产投资信托基金（以下简称基础设施公募REITs或公募REITs）试点工作，也代表着境内基础设施公募REITs试点正式起步。
基础设施公募REITs收益依赖于基础设施项目运营产生的收益，主要影响因素包括基础设施项目所属行业的平均收益水平、项目自身的运营情况等方面。
（二）推进基础设施公募REITs试点有何重要意义？
基础设施公募REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。短期看有利于广泛筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具；长期看有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。
（三）基础设施公募REITs试点区域和行业范围有何要求？
1.全国各地区符合条件的项目均可申报。重点支持位于京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、海南全面深化改革开放、黄河流域生态保护和高质量发展等国家重大战略区域，符合“十四五”有关战略规划和实施方案要求的基础设施项目。
2.试点主要包括下列行业：交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区基础设施、新型基础设施、保障性租赁住房，探索在水利设施、旅游基础设施等其他基础设施领域开展试点。
（四）基础设施公募REITs与股票有何不同？
如果说股票是“公司上市”后发行的有价证券，公募REITs可以被形象地理解为“资产上市”后发行的有价证券。投资人通过持有REITs基金份额，间接成为了基础设施项目的“股东”，且基金上市之后也会有交易报价，与股票投资有异曲同工之妙。
不同于股票，公募REITs具有以下特点：首先，公募REITs市场波动相对较小。公募REITs底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，现金流预期相对明确，单位价值波动性原则上相对有限。其次，公募REITs收益的增长空间相对有限。从物业运营角度来看，出现物业收入大幅增长或维持持续性高增长的可能性较小。在此基础上，公募REITs具有较高的分红比例。公募REITs设有强制分红比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，收益分配机制相较股票更为严格。
（五）基础设施公募REITs与债券有何不同？
一方面，公募REITs没有固定利息回报，其收益主要依靠资产本身的现金流产生能力，以及资产增值带来的份额价值提升预期，会有一定的变动。另一方面，公募REITs本息没有主体信用担保，依赖于资产本身的运营。因此，受基金管理人及资产运营管理机构能力的影响，存在由于运营等因素造成单位价值下跌的风险。
（六）基础设施公募REITs与普通公募基金有何不同？
不同于普通公募基金，公募REITs具有以下特点：一是资金投向不同。公募REITs产品以拥有持续、稳定经营现金流的一个或数个基础设施项目作为底层基础资产，而普通公募基金主要投资标的为分散化配置的股票、债券等。二是收益来源不同。公募REITs收益来源主要为底层资产经营收益和物业资产增值收益，而普通主动型公募基金除股息、利息收益外，还包括通过灵活调整投资组合获取的资本利得，指数型公募基金的收益情况则取决于指数表现。三是产品定位不同。公募REITs借助发行人、管理人在基础设施项目运营及投资管理领域的专业优势及资源积累，通过运营维护基础设施项目，来获得基金价值的不断提升，而普通主动型公募基金主要依靠基金管理人的主动投资能力，通过灵活配置资产，实现投资收益。
（七）如何看待基础设施公募REITs的现金流分派率？
根据国家发改委发布的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号），基础设施项目预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%。其中，可供分配金额测算是在预测的假设前提与限制条件下编制，所依据的各种假设具有不确定性。预测现金流分派率并非基金管理人向投资者保证本金不受损失或者保证其取得最低收益的承诺。
投资者在比较不同项目时，不能单纯看现金流分派率这一个指标，因为现金流分派率可能与基础设施项目类型相关。作为基础设施公募REITs底层资产的基础设施项目类型一般可以分为两类，一类是经营权类的项目（比如收费公路、污水垃圾处理等），另一类是产权类的项目（比如产业园区、仓储物流等）。特别的，对于基础设施项目类型为经营权的项目，由于经营权存在期限，存在基础设施项目价值逐年下降，到期可能趋于零的风险，因此经营权类项目基金分红中包含对投资者初始投资资金的返还，其现金流分派率整体来看也可能略高于产权类的项目。
纯化水设备的问题分类讨论
纯化水设备生产的水是药品生产、处理和配方中广泛使用的物质、原料或起始物料。水具有溶解、吸收、吸附许多不同化合物的特点。纯化水设备的配置方式包括去离子、蒸馏、离子交换、反渗透、过滤或其他适当的纯化程序来制得。作为关键的物料，其质量是保证药品质量的前提，在各国的药典中对纯化水都制定了严格的质量标准，以保证药品生产的质量。在纯化水设备系统的设计、验证和运行过程中，往往会遇到各种各样的的问题，从纯化水设备制备纯化水所需原水、制水设备、运行、纯化水的检测进行归类并分析常见问题，对常见问题进行了讨论。
1、原水
药水至少应采用饮用水，纯化水设备是将饮用水进一步处理，使其达到纯化水质量标准，在纯化水系统设计之初，重要的是要了解水源的实际情况，从不符合国家饮用水标准的水制成符合国家标准的饮用水的过程，以及将饮用水制备成纯化水的过程，这两个过程所设计的系统可以是没有明显的分界。纯化水设备设计应依据原水的离子含量及微生物指标等水质情况，以及要设计的纯化水系统的产水量，原水应满足或处理成饮用水标准，其供给能力大于纯化水设备的生产能力。
2、纯化水制水系统
纯化水系统所用的的储存罐和管道凡是纯化水接触的材料一般采316L或其他与之性能相符的材料如有更高抗热性的聚偏氟乙烯(PVDF)，系统材质可选一种，其优点可为定期钝化操作带来便利，在纯化水系统中采有无脱落的制药级别的材质作为密封材质，如硅胶或三元乙丙橡胶，通常在反渗透(RO)之前，从成本的角度考虑，可以使用较便宜的塑料如聚丙烯(PP)和聚氯乙烯(PVC) 等。同时，与纯化水接触的设备及管道表面应采用电抛光并进行酸洗钝化处理，抛光的方式有电解抛光及机械抛光，电解抛光在制水系统抛光工艺。经电抛光钝化处理的设备光洁度可做到0.5pm以下，表面形成氧化膜，提高腐蚀能力，减少了微生物在表面滞留。粗糙度越小越好，一个基于合理成本的范围应是0.4~1μm。
纯化水设备纯化水管道的设计和安装应当避免死角、盲管。死角可导致微生物负荷增加， 由于CFR 212、WHO、ISPE等指南文件对其规定不一，好的工程规范是在有可能的情况下尽量减少或除去死角。呼吸器用于纯化水储罐上，目的是为了减少来自空气的污染。此装置由疏水性的PTFE或PVDF滤芯，为防止浸湿、冷凝， 用电加热滤壳解决，一般标称在0.1~0.2μm。为保证滤芯的使用前的安好性，应该在使用之前和定期做完整性测试，对于设计纯化水的流量及流速工程上是以达到湍流的状态为目的，一般要求雷诺数大于4000，实际上常常是要求不低于0.9m/s。一般也不会使用高于3m/s以上的流速，因为过高的流速会导致压力损失加大、管道振动、自动阀门开关冲击大等一系列问题。如前所述经典纯化水制备系统中，不推荐用在线备用循环泵，因为其很难避免出现死角的情况，目前较多的使用是隔膜阀。
3、纯化水设备运行
为能够持续、稳定地生产出达标的纯化水，在运行过程中应注重对已有状态的维持，对储存和分配系统，一般要求定期清理。清洗方式有化学品、臭氧。在不锈钢系统钝化后，系统应进行初始。一般采用高温(80℃±5℃)的工艺水冲洗系统，并打开所有阀门冲洗使用点。一般需要达到冲洗水检测结果表明没有检出钝化化学品或者进出水的电导率相同或相当。在每个组件、使用点及储存灌之后取样测定微生物，活菌没有存活即达到标准，制药的用水一般在常温下储存和分配水并进行周期性的热清洗是节约成本。化学品清洗浓度为5%的过氧化氢或1%或更低一点的过氧乙酸。制药企业较多采用化学清洗方式与热清洗方式间隔使用，化学清洗间隔周期长。将水处理系统加热来进行定期清洗。清洗的频率将取决于设计原理、分配量、组件构成，同时，系统中水量、使用频率、水的温度等因素也决定清洗的频率。清洗简单的方法是将分配系统中的循环处理水加热到80℃左右并保持一段时间。
纯化水设备纯水储罐的大小一般依据经济考虑以及预处理量。储罐越小越好，它的优点是循环率高，这就降低了细小生物的可能性。一般的实践是每小时周转1~5罐。
4、纯化水的检测
我国药典关于GMP用水的质量标准和检测方法经过几次的标准升级。对于离线测量和在线测量可能存在测量值有较大差别的项目主要是电导率和TO C.电导率、TO C可使用在线或离线两种测定方法，测量值有较大差别可能影响因素是空气中的CO，溶入水中由于离子的作用产生导电性。同样，TOC离线测定从被采样、采样容器以及环境因素等污染的可能性，与在线值有较大出入。从数据的准确性及技术发展的趋势，在线测量优于离线测量。
纯化水设备有广泛的用途，如非无菌药品、无菌药品、制剂的生产，以及接触药品的设备、器具和包装材料的洗涤，注射用水的制备等均用到纯化水
苏州凯旭净化设备有限公司是一家专注水处理工程设备建设咨询集设计、生产制造、安装、售后维护等一站式的服务商。多年来不断地向客户提供水处理工程设备及服务解决方案、为用户打造可靠、节能的水处理工程设备；努力让凯旭品牌赢得认可与美誉。
纯化水设备生产的水是药品生产、处理和配方中广泛使用的物质、原料或起始物料。水具有溶解、吸收、吸附许多不同化合物的特点。纯化水设备的配置方式包括去离子、蒸馏、离子交换、反渗透、过滤或其他适当的纯化程序来制得。作为关键的物料，其质量是保证药品质量的前提，在各国的药典中对纯化水都制定了严格的质量标准，以保证药品生产的质量。在纯化水设备系统的设计、验证和运行过程中，往往会遇到各种各样的的问题，从纯化水设备制备纯化水所需原水、制水设备、运行、纯化水的检测进行归类并分析常见问题，对常见问题进行了讨论。
1、原水
药水至少应采用饮用水，纯化水设备是将饮用水进一步处理，使其达到纯化水质量标准，在纯化水系统设计之初，重要的是要了解水源的实际情况，从不符合国家饮用水标准的水制成符合国家标准的饮用水的过程，以及将饮用水制备成纯化水的过程，这两个过程所设计的系统可以是没有明显的分界。纯化水设备设计应依据原水的离子含量及微生物指标等水质情况，以及要设计的纯化水系统的产水量，原水应满足或处理成饮用水标准，其供给能力大于纯化水设备的生产能力。
2、纯化水制水系统
纯化水系统所用的的储存罐和管道凡是纯化水接触的材料一般采316L或其他与之性能相符的材料如有更高抗热性的聚偏氟乙烯(PVDF)，系统材质可选一种，其优点可为定期钝化操作带来便利，在纯化水系统中采有无脱落的制药级别的材质作为密封材质，如硅胶或三元乙丙橡胶，通常在反渗透(RO)之前，从成本的角度考虑，可以使用较便宜的塑料如聚丙烯(PP)和聚氯乙烯(PVC) 等。同时，与纯化水接触的设备及管道表面应采用电抛光并进行酸洗钝化处理，抛光的方式有电解抛光及机械抛光，电解抛光在制水系统抛光工艺。经电抛光钝化处理的设备光洁度可做到0.5pm以下，表面形成氧化膜，提高腐蚀能力，减少了微生物在表面滞留。粗糙度越小越好，一个基于合理成本的范围应是0.4~1μm。
纯化水设备纯化水管道的设计和安装应当避免死角、盲管。死角可导致微生物负荷增加， 由于CFR 212、WHO、ISPE等指南文件对其规定不一，好的工程规范是在有可能的情况下尽量减少或除去死角。呼吸器用于纯化水储罐上，目的是为了减少来自空气的污染。此装置由疏水性的PTFE或PVDF滤芯，为防止浸湿、冷凝， 用电加热滤壳解决，一般标称在0.1~0.2μm。为保证滤芯的使用前的安好性，应该在使用之前和定期做完整性测试，对于设计纯化水的流量及流速工程上是以达到湍流的状态为目的，一般要求雷诺数大于4000，实际上常常是要求不低于0.9m/s。一般也不会使用高于3m/s以上的流速，因为过高的流速会导致压力损失加大、管道振动、自动阀门开关冲击大等一系列问题。如前所述经典纯化水制备系统中，不推荐用在线备用循环泵，因为其很难避免出现死角的情况，目前较多的使用是隔膜阀。
3、纯化水设备运行
为能够持续、稳定地生产出达标的纯化水，在运行过程中应注重对已有状态的维持，对储存和分配系统，一般要求定期清理。清洗方式有化学品、臭氧。在不锈钢系统钝化后，系统应进行初始。一般采用高温(80℃±5℃)的工艺水冲洗系统，并打开所有阀门冲洗使用点。一般需要达到冲洗水检测结果表明没有检出钝化化学品或者进出水的电导率相同或相当。在每个组件、使用点及储存灌之后取样测定微生物，活菌没有存活即达到标准，制药的用水一般在常温下储存和分配水并进行周期性的热清洗是节约成本。化学品清洗浓度为5%的过氧化氢或1%或更低一点的过氧乙酸。制药企业较多采用化学清洗方式与热清洗方式间隔使用，化学清洗间隔周期长。将水处理系统加热来进行定期清洗。清洗的频率将取决于设计原理、分配量、组件构成，同时，系统中水量、使用频率、水的温度等因素也决定清洗的频率。清洗简单的方法是将分配系统中的循环处理水加热到80℃左右并保持一段时间。
纯化水设备纯水储罐的大小一般依据经济考虑以及预处理量。储罐越小越好，它的优点是循环率高，这就降低了细小生物的可能性。一般的实践是每小时周转1~5罐。
4、纯化水的检测
我国药典关于GMP用水的质量标准和检测方法经过几次的标准升级。对于离线测量和在线测量可能存在测量值有较大差别的项目主要是电导率和TO C.电导率、TO C可使用在线或离线两种测定方法，测量值有较大差别可能影响因素是空气中的CO，溶入水中由于离子的作用产生导电性。同样，TOC离线测定从被采样、采样容器以及环境因素等污染的可能性，与在线值有较大出入。从数据的准确性及技术发展的趋势，在线测量优于离线测量。
纯化水设备有广泛的用途，如非无菌药品、无菌药品、制剂的生产，以及接触药品的设备、器具和包装材料的洗涤，注射用水的制备等均用到纯化水
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慕课网Next.js+React+Node系统实战，搞定SSR服务器渲染
目录
第1章 课程介绍(了解本课程必看)
第2章 使用Next.js 项目初始化及工程配置介绍
第3章 使用 Next.js 路由及模板开发首页导航模块
第4章 使用 Next.js API 路由开发登录注册模块
第5章 使用 Next.js 数据获取及 SSR 渲染开发个人主页模块
第6章 使用 Next.js 内置优化组件开发标签管理模块
第7章 使用 Next.js 综合应用开发文章管理模块
第8章 使用 Next.js + Vercel 进行生产环境部署
第9章 Next.js 高级特性及项目优化
第10章 SSR 原理实践自己从零搭建 SSR 同构项目——React版
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第1章 课程介绍(了解本课程必看)
第2章 使用Next.js 项目初始化及工程配置介绍
第3章 使用 Next.js 路由及模板开发首页导航模块
第4章 使用 Next.js API 路由开发登录注册模块
第5章 使用 Next.js 数据获取及 SSR 渲染开发个人主页模块
第6章 使用 Next.js 内置优化组件开发标签管理模块
第7章 使用 Next.js 综合应用开发文章管理模块
第8章 使用 Next.js + Vercel 进行生产环境部署
第9章 Next.js 高级特性及项目优化
第10章 SSR 原理实践自己从零搭建 SSR 同构项目——React版
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