预亏40亿、财务总监半年换俩 中利集团光伏回款艰难执着下注
把自家盈利的业务卖掉押宝亏损的业务是什么操作？一般正常人干不出来这事儿，不过，最近中利集团就搞了这么一笔反向操作。
2月10日，中利集团公布《股权转让协议》，宣布向东莞鸿顺转让持有的广东中德2%的股权，并向创元集团转让广东中德60%的股权，总转让价款超过4亿元，广东中德由全资子公司变为参股公司。
有意思的是，从财务数据来看，广东中德2020年全年和2021年前三季度的营业收入分别为17.58亿元、12.93亿元，净利润分别为5956.63万元和5043.47万元，在2021年半年报中，广东中德甚至是唯一盈利的主要控股参股公司。
（图源中利集团2021年半年报）
2021年年初，广东中德还在原有30万公里线缆产能的基础上，新扩建了15万公里光电混合缆年产能并投产，短短一年过去，这样重要的一个子公司就被中利集团放弃，是何缘故？
在公告中，中利集团解释道，这次股权转让交易有利于公司进一步聚焦光伏板块核心业务的发展。
这和年初公司的战略布局不谋而合，从种种蛛丝马迹来看，电缆发家的中利集团意欲抛下电缆这一核心业务，转而发力光伏行业，以谋求未来的发展。
然而，凤凰网财经《市值观察》翻阅资料发现，中利集团虽布局光伏已久，且曾经有“光伏扶贫第一股”的响亮名头，但在“531”政策风向转变后，公司受光伏业务拖累十分严重，至今仍有大额的应收账款未能收回，此外，公司其他布局接连暴雷，资金链绷紧到极点，出售优质电缆资产或也是回笼资金的无奈之举。
光伏“老玩家” 却因激进扩张回款困难
目前来看，中利集团的主要业务包括以电缆为主的通信行业，和以电站、组件为主的光伏行业。2022年初，中利集团宣布未来将集中发展光伏行业，整合相关资源。然而，从过往财务数据来看，公司光伏行业目前虽然靠着之前积累下来的资源迅速发展，频频和央企、国企合作“整县推进”，但因为光伏行业整体原材料价格大幅上涨，生意并不好做。
2021年半年报显示，中利集团上半年光伏行业实现营业收入23.87亿元，营业成本高达22.07亿元，毛利率仅有7.53%。在2021年业绩预告中，中利集团提到，预计2021年全年亏损32亿～40亿元，对比上年亏损额29.2亿元有所扩大，其中，光伏业务共计亏损11亿元左右，主要因为光伏制造的主要原材料及海运费暴涨，造成产能不完全释放，经营性亏损约6.5亿元左右。
原材料和海运费暴涨这一亏损理由并非中利集团一家光伏企业提到，据相关媒体统计，包括爱康科技、中来股份、东方日升、协鑫集成等在内的公司，均在公司公告中提到了海运费大幅上涨的情况。而组件价格上涨几乎是2021年下半年光伏行业的主基调。有光伏行业从业者曾向凤凰网财经《市值观察》表示，一方面组件价格居高不下，另一方面电站终端竞争激烈，产业链中下游的利润被压的非常低，生意很不好做。
光伏行业某投资人也向凤凰网《市值观察》表示，近几个月由于成本的上升，电站的回报率下降的比较厉害，大家都有些算不过来账，但从业者普遍看好2023年的市场，所以战略布局的动作也不能停。
对于中利集团在光伏行业的影响力，凤凰网《市值观察》询问了多位从业者，多数人表示近年来中利集团“失去声音”，其中一位投资人提到，中利集团在2015年左右发展较好，近些年由于集团公司自身财务状况的恶化，导致光伏业务也有些乏力。
集团自身的财务状况恶化主要系之前粗放、激进的扩张导致。
2021年中报显示，中利集团按账龄披露6个月以内的应收账款最多，金额为18.2亿元，其次即为3年以上的应收账款，金额达11.75亿元。在2020年年报中，中利集团坦言，截至2020年期末，公司光伏板块应收账款余额为28.87亿元，占合并报表口径应收款余额的84.17%，其中商业电站和扶贫电站的金额为18.75亿元，存在一定的回收风险。
过去数年来，国内光伏扶贫一直采取的是企业与地方政府深度合作的模式，前期企业垫资建设，后期企业收回投资。在2018年以前，中利集团大肆推进光伏扶贫业务，当年签约的扶贫电站达到520MW，开工建设达到1283MW，为当年主要的业绩来源。
然而，好景不长。2018年3月，政策明确规定光伏扶贫电站不得举债建设，企业不得投资入股。一夕之间，中利靠扶贫“攻城略地”的算盘落空，并且，随着“531”最严光伏补贴政策的推出，光伏电站的收益率急剧下滑，前期规模铺得太大的中利集团，摊上了巨额的应收账款难以回收，勉强收回的电站也因为补贴退坡面临亏损。
巨额的应收账款和潜在的坏账风险持续困扰着中利集团，交易所也因此多次向公司下发问询函。随着账款的回收和坏账的不断计提，自2017年以来，中利集团的应收账款金额有了大幅的下降，由2017年的100.88亿元下降至2021年Q3的32.58亿，但从资产百分比来说，占比仍然超过20%。2020年计提的坏账准备达到12.6亿元，对比2019年的11.6亿元继续增长。
值得一提的是，如此大比例的坏账已经是中利集团较为宽松的坏账计提比例的结果。
据中利集团年报，公司对6个月以内账龄的应收账款计提2%坏账，6个月到1年计提5%，1～2年计提10%，2～3年计提30%，3～4年计提50%，4年以上计提100%。与之相对应的是，同样处于光伏产业链中游的正泰电器对3年以上应收账款即计提100%预期信用损失，2～3年计提50%。从这一角度来说，中利集团延缓了高额应收账款带来的坏账风险。
（正泰电器坏账计提比例，图源正泰年报）
负债水平高企 股东高管纷纷跳船
从某种角度来说，中利集团对光伏并不能算作死心塌地，甩卖优质资产或许也是不得已而为之的自救之举。
2021年半年报显示，截至2021年6月30日，中利集团账面的货币资金为22.4亿元，而短期借款、应付票据、一年内到期的非流动负债等有息负债分别为37.49亿元、17.73亿元、4.43亿元，远远高于货币资金。而在半年报中，因抵押、质押或冻结等对使用有限制的款项达15.87亿元，占货币资金总额的71%。
中利集团的负债水平长期处于高位，且近年来资产负债率一路走高，2019年～2021年Q3，公司的资产负债率分别为59.52%、65.37%、73.04%，2年多的时间资产负债率上升了接近25个百分点。
受高额的债务水平影响，中利集团每年需要承担一笔不菲的利息开支，2019年～2020年及2021年Q3，公司的利息费用分别为6.56亿元、5.91亿元和2.16亿元，2019年中利集团尚未亏损，利息费用6.56亿元远高于当年净利润0.55亿元，成为吞噬利润的元凶之一。
此外，2021年中震惊资本市场的“专网通信暴雷”也使得本就不富裕的中利集团雪上加霜。
业绩预告中中利集团表示，因专网通信业务暴雷，公司设计的专网通信业务的应收账款、预付账款、存货计提资产减值，为子公司中利电子融资提供的担保，计提预计负债，对子公司中利电子长期股权投资计提损失，总计提金额大约为22亿元左右。
糟糕的经营下，中利集团的股东、高管正加速出逃。2021年初，国资背景的沙家浜旅游通过股权收购的方式获得中利集团4890万股，转让价格为3.83元/股，转让价款为1.87亿元。还不到一年的时间，2021年11月～2022年1月，沙家浜旅游即通过大宗交易的方式连续减持，减持价格在6.64元/股～7.59元/股间不等，持股比例降至5%以下。值得注意的是，沙家浜旅游此次一进一出，获利接近一倍。
另外，中利集团在2021年两次变更了财务总监。2021年7月，原财务总监吴宏图辞任，由张武接替，接任不足半年，张武再次辞任，财务总监由徐珍英接替。与张武一同辞任的高管还有公司董事周建新、公司董秘张冬云。
高管、股东纷纷跳船，虽然中利对外解释甩卖盈利资产是为了聚焦光伏产业，但无数证据都印证着，公司经营状况的确有些糟糕。
凭借着此前在光伏行业的积累和与地方政府扶贫时结下的亲密关系，中利集团近几个月频频拿下“整县推进”的大单，只是，这些大单究竟能给公司带来多少收益，又是否能将公司拯救出亏损的泥潭呢？恐怕中利集团还需要拿出更多的努力和证据来证明。
把自家盈利的业务卖掉押宝亏损的业务是什么操作？一般正常人干不出来这事儿，不过，最近中利集团就搞了这么一笔反向操作。
2月10日，中利集团公布《股权转让协议》，宣布向东莞鸿顺转让持有的广东中德2%的股权，并向创元集团转让广东中德60%的股权，总转让价款超过4亿元，广东中德由全资子公司变为参股公司。
有意思的是，从财务数据来看，广东中德2020年全年和2021年前三季度的营业收入分别为17.58亿元、12.93亿元，净利润分别为5956.63万元和5043.47万元，在2021年半年报中，广东中德甚至是唯一盈利的主要控股参股公司。
（图源中利集团2021年半年报）
2021年年初，广东中德还在原有30万公里线缆产能的基础上，新扩建了15万公里光电混合缆年产能并投产，短短一年过去，这样重要的一个子公司就被中利集团放弃，是何缘故？
在公告中，中利集团解释道，这次股权转让交易有利于公司进一步聚焦光伏板块核心业务的发展。
这和年初公司的战略布局不谋而合，从种种蛛丝马迹来看，电缆发家的中利集团意欲抛下电缆这一核心业务，转而发力光伏行业，以谋求未来的发展。
然而，凤凰网财经《市值观察》翻阅资料发现，中利集团虽布局光伏已久，且曾经有“光伏扶贫第一股”的响亮名头，但在“531”政策风向转变后，公司受光伏业务拖累十分严重，至今仍有大额的应收账款未能收回，此外，公司其他布局接连暴雷，资金链绷紧到极点，出售优质电缆资产或也是回笼资金的无奈之举。
光伏“老玩家” 却因激进扩张回款困难
目前来看，中利集团的主要业务包括以电缆为主的通信行业，和以电站、组件为主的光伏行业。2022年初，中利集团宣布未来将集中发展光伏行业，整合相关资源。然而，从过往财务数据来看，公司光伏行业目前虽然靠着之前积累下来的资源迅速发展，频频和央企、国企合作“整县推进”，但因为光伏行业整体原材料价格大幅上涨，生意并不好做。
2021年半年报显示，中利集团上半年光伏行业实现营业收入23.87亿元，营业成本高达22.07亿元，毛利率仅有7.53%。在2021年业绩预告中，中利集团提到，预计2021年全年亏损32亿～40亿元，对比上年亏损额29.2亿元有所扩大，其中，光伏业务共计亏损11亿元左右，主要因为光伏制造的主要原材料及海运费暴涨，造成产能不完全释放，经营性亏损约6.5亿元左右。
原材料和海运费暴涨这一亏损理由并非中利集团一家光伏企业提到，据相关媒体统计，包括爱康科技、中来股份、东方日升、协鑫集成等在内的公司，均在公司公告中提到了海运费大幅上涨的情况。而组件价格上涨几乎是2021年下半年光伏行业的主基调。有光伏行业从业者曾向凤凰网财经《市值观察》表示，一方面组件价格居高不下，另一方面电站终端竞争激烈，产业链中下游的利润被压的非常低，生意很不好做。
光伏行业某投资人也向凤凰网《市值观察》表示，近几个月由于成本的上升，电站的回报率下降的比较厉害，大家都有些算不过来账，但从业者普遍看好2023年的市场，所以战略布局的动作也不能停。
对于中利集团在光伏行业的影响力，凤凰网《市值观察》询问了多位从业者，多数人表示近年来中利集团“失去声音”，其中一位投资人提到，中利集团在2015年左右发展较好，近些年由于集团公司自身财务状况的恶化，导致光伏业务也有些乏力。
集团自身的财务状况恶化主要系之前粗放、激进的扩张导致。
2021年中报显示，中利集团按账龄披露6个月以内的应收账款最多，金额为18.2亿元，其次即为3年以上的应收账款，金额达11.75亿元。在2020年年报中，中利集团坦言，截至2020年期末，公司光伏板块应收账款余额为28.87亿元，占合并报表口径应收款余额的84.17%，其中商业电站和扶贫电站的金额为18.75亿元，存在一定的回收风险。
过去数年来，国内光伏扶贫一直采取的是企业与地方政府深度合作的模式，前期企业垫资建设，后期企业收回投资。在2018年以前，中利集团大肆推进光伏扶贫业务，当年签约的扶贫电站达到520MW，开工建设达到1283MW，为当年主要的业绩来源。
然而，好景不长。2018年3月，政策明确规定光伏扶贫电站不得举债建设，企业不得投资入股。一夕之间，中利靠扶贫“攻城略地”的算盘落空，并且，随着“531”最严光伏补贴政策的推出，光伏电站的收益率急剧下滑，前期规模铺得太大的中利集团，摊上了巨额的应收账款难以回收，勉强收回的电站也因为补贴退坡面临亏损。
巨额的应收账款和潜在的坏账风险持续困扰着中利集团，交易所也因此多次向公司下发问询函。随着账款的回收和坏账的不断计提，自2017年以来，中利集团的应收账款金额有了大幅的下降，由2017年的100.88亿元下降至2021年Q3的32.58亿，但从资产百分比来说，占比仍然超过20%。2020年计提的坏账准备达到12.6亿元，对比2019年的11.6亿元继续增长。
值得一提的是，如此大比例的坏账已经是中利集团较为宽松的坏账计提比例的结果。
据中利集团年报，公司对6个月以内账龄的应收账款计提2%坏账，6个月到1年计提5%，1～2年计提10%，2～3年计提30%，3～4年计提50%，4年以上计提100%。与之相对应的是，同样处于光伏产业链中游的正泰电器对3年以上应收账款即计提100%预期信用损失，2～3年计提50%。从这一角度来说，中利集团延缓了高额应收账款带来的坏账风险。
（正泰电器坏账计提比例，图源正泰年报）
负债水平高企 股东高管纷纷跳船
从某种角度来说，中利集团对光伏并不能算作死心塌地，甩卖优质资产或许也是不得已而为之的自救之举。
2021年半年报显示，截至2021年6月30日，中利集团账面的货币资金为22.4亿元，而短期借款、应付票据、一年内到期的非流动负债等有息负债分别为37.49亿元、17.73亿元、4.43亿元，远远高于货币资金。而在半年报中，因抵押、质押或冻结等对使用有限制的款项达15.87亿元，占货币资金总额的71%。
中利集团的负债水平长期处于高位，且近年来资产负债率一路走高，2019年～2021年Q3，公司的资产负债率分别为59.52%、65.37%、73.04%，2年多的时间资产负债率上升了接近25个百分点。
受高额的债务水平影响，中利集团每年需要承担一笔不菲的利息开支，2019年～2020年及2021年Q3，公司的利息费用分别为6.56亿元、5.91亿元和2.16亿元，2019年中利集团尚未亏损，利息费用6.56亿元远高于当年净利润0.55亿元，成为吞噬利润的元凶之一。
此外，2021年中震惊资本市场的“专网通信暴雷”也使得本就不富裕的中利集团雪上加霜。
业绩预告中中利集团表示，因专网通信业务暴雷，公司设计的专网通信业务的应收账款、预付账款、存货计提资产减值，为子公司中利电子融资提供的担保，计提预计负债，对子公司中利电子长期股权投资计提损失，总计提金额大约为22亿元左右。
糟糕的经营下，中利集团的股东、高管正加速出逃。2021年初，国资背景的沙家浜旅游通过股权收购的方式获得中利集团4890万股，转让价格为3.83元/股，转让价款为1.87亿元。还不到一年的时间，2021年11月～2022年1月，沙家浜旅游即通过大宗交易的方式连续减持，减持价格在6.64元/股～7.59元/股间不等，持股比例降至5%以下。值得注意的是，沙家浜旅游此次一进一出，获利接近一倍。
另外，中利集团在2021年两次变更了财务总监。2021年7月，原财务总监吴宏图辞任，由张武接替，接任不足半年，张武再次辞任，财务总监由徐珍英接替。与张武一同辞任的高管还有公司董事周建新、公司董秘张冬云。
高管、股东纷纷跳船，虽然中利对外解释甩卖盈利资产是为了聚焦光伏产业，但无数证据都印证着，公司经营状况的确有些糟糕。
凭借着此前在光伏行业的积累和与地方政府扶贫时结下的亲密关系，中利集团近几个月频频拿下“整县推进”的大单，只是，这些大单究竟能给公司带来多少收益，又是否能将公司拯救出亏损的泥潭呢？恐怕中利集团还需要拿出更多的努力和证据来证明。
本周运势提醒（·11月8-11月14）：混乱之后，以后的每天都是好日子
本周开始，天王对冲的火水的合相，同土星形成T三角的相位。这亦是今年最后两个月中，最具挑战的能量。这也意味着，一旦我们咬牙坚持过去，之后的每一天都会是好日子。因此我们更需要鼓起勇气，理智的面对可能会发生的变化和混乱。我们的思维、表达，以及精力、体能，很可能会受到限制。小心情绪上的起伏，或者是大起大落的表现。或许会有段时间，我们会变的有些伤感、敏感，会有活力不足，易感疲惫、倦怠的表现。
特别是对于摩羯、水瓶、双子、处女、白羊来说，你们也要小心被牵扯到是非的旋涡中。不管是你们针对别人，还是被别人所针对。这都会带来不友善的，紧绷的能量。尽可能的让自己保持放松，不要有太多的压力。避免较真的表现，对于留不住的人与事，不如就算了吧。有些事情，没必要太过执着，和自己过去不去。与此同时，太阳和海王将会形成和谐相位；而在本周六，金星也会和天王星，形成调和的相位。即便我们会处在种种的状况中，但这同样会给我们带来转机。海王的慈悲，以及金星的美好，带来了充满疗愈的能量。因此那些看起来有些糟心、狗血的事情，到了周末之后，将会逐渐平息下来。有人很可能会突然释怀，觉得之前在意的那些事情，其实也没那么重要。特别是对于狮子、双鱼、水瓶、金牛、天秤，会非常有好。即便你们之前正处在某种麻烦中，那么在此之后，在这里失去的，也会在别处得到。值得注意的地方在于，本周的二，9号之后。太阳和木星，形成困难的四分相位。
对于太阳、上升是狮子座、射手座的小伙伴们来说，很可能会遇到挑衅的能量。外界会给你们带来一些限制，让你们放慢发展的脚步；不排除也会有人质疑你们的行为或者是能力。无论怎样，你们都要保持谨慎，以免被人抓住把柄。总之，已经到了今年最后的关卡。我们应该学会理性的看待运势的起伏，不去期待，亦不去恐惧什么。让应该发生的发生，让将要过去的过去。允许宇宙的能量，来帮助我们完成能量的整合与扬升。只有走过最难走的路，以后的每一步都会更容易。
太阳、上升是白羊座：本周当中，在沟通上的表现，能量欠佳；工作中，事业上的压力也会比较大。和团队、部门之间的互动，欠缺默契。很容易给你带来格格不入的感觉。周二之后，留意当前感情的动向，短期内不太适合你们对感情做出长远的规划。到了周五、周六之后，财运、人际上或将迎来转机。可以从人际、合作中，获得一定的帮助，凡事不要死磕硬抗。需要格外关注自己身心健康，量力而为的一周。事业上不要太强求。
太阳、上升是金牛座：周一开始，你们很可能会有信心激增，勇气回归的表现。有机会在团队、部门中独当一面。但在现实的境遇中，不管是在资金运作，工作安排，事业规划的事情上，都会面临很多的课题和障碍。有些事情，看起来并不是特别顺利。包括在感情中，也会有种停滞不前的状况。不过好消息在于，从周五、周六开始，一切将会迎来转机。你们亦会通过一己之力，扭转对自己不利的局面。重拾在事业中的主导权。有些困难只是黎明到来之前的黑暗。
太阳、上升是双子座：从本周二、周三开始，人际、合作上的不得力；团队中被排挤；发展不明朗的状况，会给你们带来不小的压力。不排除你们当中的某些人，也会在单位中争取到一定的话语权，但暂时看起来，你们似乎很难服众。以至于让自己的处境变的被动。不过到了周六之后，这会给你们带来转机。有些事情，开始朝着你期待的反向发展，包括在感情中，桃花的几率也会有所激增。不要把自己局限于狭小的事情上，过度专注事业，很可能会让你们变的暗淡无趣。需要你们好好调整自己的心态，尽量保持开心以及活力。当前团队、部门的状况并不明朗，可以期待下周六之后，看看是否有机会加入到自己喜欢的部门或者是项目中。自己开心就好。
太阳、上升是巨蟹座：本周当中，财运上的变化、起伏会比较大。机遇和透支的状况同在，不排除在健康上、生活中，会有不小的支出。这将会给你们带来一定的压力。与此同时，你的伴侣、同事、合作伙伴等，在从本周三开始，很可能会成为众矢之的，不排除你们的事业，投资等等，也会受到人事的限制，而遇到了瓶颈。有些事情，不是你自己想要去做，就可以做好的。缺乏外界的配合，你们也很难做出成绩。不过到了周六之后，或将有意料之外的好消息传来，有机会缓和你焦虑的神经，紧绷的状态。不必用别人的过程来惩罚自己，也不要为别人强出头。避免那种想要去依赖别人的念头，试着去开发以及信任自己的直觉。
太阳、上升是狮子座：本周当中幸与不幸可能会同时存在，甚至很可能命运本身给你安排了一个剧本，但是你自己却并不愿意去接受。这让你们看起来有些叛逆，留意和工作、人际以及健康有关的状况。与此同时，钱财、物质上，也会有透支的可能。容易因为聚会社交而花钱，亦或者是工作上、业绩上效率不是太高，有点出力不讨好。不过到了周六之后，事业上或将出现转机，连带着人际、合作，以及沟通的运势，也会一起水涨船高。如果你们之前有为了某人而花钱的状况，那么之后也会有所改观。不必给自己太多的压力，背负太多不属于自己的责任。
太阳、上升是处女座：虽然本周开始，你们有会获得贵人的助力，但你们自己的状态会有所欠佳，特别是到了周三之后，工作、生活中精力的透支，灵感的匮乏，会让你们感觉有些压抑。情绪的起伏也会比较大，留意健康上、体能上的状况，这很可能会给你们带来一种不堪重负，但又无法逃避的感觉。需要你们依靠坚强的意志，冲破难关。到了周六之后，财运的状况的会有不错的转机，你们也可以稍微放松下来，期待以及规划未来。或许有时候是你们对自己的要求太高了，事实上不需要过度追求完美，只要经历去做就好。这是你们保持付出的阶段，短期内不要太期待结果和回报。避免对感情有太多执着，这可能会让你感到不值得。
太阳、上升是天秤座：本周三开始，人际的状况频发，小心被拖后腿，或者是有感情上、人情世故上的课题。有可能你会发现，原来人和人之间，是如此的不同。所谓的共情，或者是被懂得、被体谅，也是可遇不可求。因此你们需要保持高度的理性，避免被过度感性的表现，影响到自身的判断。在工作、团队中，有机会扮演重要的角色，只是相对来说，不太容易获得话语权，决策权。到了周六之后，感情中活力提升，魅力回归。适合你们在人前大胆的展示自己。这将会给你们良好的回应，以及运势上积极的推动。保持善念是非常重要，甚至你们可能会因为某个微小的善念，而获得幸运的加持。
太阳、上升是天蝎座：周二之后，财运的表现欠佳。在沟通、合约，以及和家人有关的事情上，会比较被动。特别是到了周三之后，有可能会说什么、错什么，自己会有些身不由己，无法为自己辩解和证明。不管是在工作中还是和团队部门的互动中，都会有种对接不顺利的表现。甚至会带来无用功的可能，不排除健康上、精力上，也会有很大的透支，让你们心有余而力不足。因此在本周中，要量力而为。不过好消息在于，本周感情的上、事业上的格局良好。自己的才华和作品，也会备受赏识。到了周六之后，人际、合作上，也会有好消息传来。所以不用总是盯着那些糟糕的事情，多想想美好的人，美好的事，心好命自好。
太阳、上升是射手座：从周二开始，你们有可能会遇到发展的瓶颈。对考试、深造，职位晋升以及外出远行，不太有利。与此同时，周三之后，财务上的压力激增。自己的欲望爆棚，不排除还需要为别人花钱买单。需要保持理性，有所克制的一段时间。这也会指向诸如冲动消费，不理智的决定。不排除你们当中的某些人，也会被冠以自私、吝啬的标签，也容易因为坚持自我，而得罪了别人。不过到了周六之后，或许别人也会了解到你们的良苦用心。工作中，生活中的危机解除，这也很时候你们兑现承诺，做出决定。虽然物质的压力可能还会持续一段时间，但的在工作中，团队中，还是应该把握好机会，尽人事听天命，莫问前程。
太阳、上升是摩羯座：本周中你们的压力会越来越大，需要操心的事情也会很多。甚至原本不属于你的事情，也会被过度到你的身上。但从另一个层面上来说，压力越大，责任也会越大。特别是在和工作、家庭、以及资金运作有关的事情上，看起来都在等你做出决定和表态。因此在这个过程中，你们会有些压抑。无法让自己保持放松，即便如此，我依然会鼓励你们去勇敢的面对困难。有问题显露出来，自然需要有人来解决。或许你现在会感觉辛苦一些，但当你真的去面对和解决之后，你才可以拥有真正的话语权、决策权。周六之后，情商的提升，会给你们的财运、事业，带来一些转机。深吸一口气，潜入到更深的海里，去探寻深海你的宝藏，承担起你的命运。
太阳、上升是水瓶座：从本周开始，你们会有种一波未平一波又起的感觉，之前的人际的状况，到了周三之后或将平息下来。但在沟通上、人情世故上，会有不尽人意的表现。有些事情，似乎正在脱离你的掌控，不是你想要怎样就可以怎样。不过好消息在于，本周对你们的财运、资金运作、业绩提升会比较有利。而到了周六之后，或将迎来发展或者是晋升的机会。即便你们自己并不是特别情愿，却也有机会被运势推到人前，有不俗的表现。需要认清现实，不要放大理想的一周。保持务实，会让你们更容易做出成绩。
太阳、上升是双鱼座：在本周当中，你们个人的势能有所提升。在工作、生活中，可以独当一面。但怎奈遇到的人和事，并不是很给力，甚至有可能会拖了你们的后腿。对某人甚至人性感到失望，也会让你们有种和外界、团队格格不入的感觉。以至于你们的能力在单位中，缺乏可以发展的空间。不过到了周六之后，或许你们还会找到别的目标和方向。这意味着，即便遇到了什么困难，也会找到解决困难的方法。因此做好你们自己分内的事情就好，有人不能理解，这未必是你们自己的问题。良好的沟通，合理的表达，会给你们带来意想不到的好运气。不需要过度迎合他人的一周，不需要可疑的合群。如果你们有财运的压力，同样在周六之后会有所回暖。
#一下雪故宫变成了南天门#
本周开始，天王对冲的火水的合相，同土星形成T三角的相位。这亦是今年最后两个月中，最具挑战的能量。这也意味着，一旦我们咬牙坚持过去，之后的每一天都会是好日子。因此我们更需要鼓起勇气，理智的面对可能会发生的变化和混乱。我们的思维、表达，以及精力、体能，很可能会受到限制。小心情绪上的起伏，或者是大起大落的表现。或许会有段时间，我们会变的有些伤感、敏感，会有活力不足，易感疲惫、倦怠的表现。
特别是对于摩羯、水瓶、双子、处女、白羊来说，你们也要小心被牵扯到是非的旋涡中。不管是你们针对别人，还是被别人所针对。这都会带来不友善的，紧绷的能量。尽可能的让自己保持放松，不要有太多的压力。避免较真的表现，对于留不住的人与事，不如就算了吧。有些事情，没必要太过执着，和自己过去不去。与此同时，太阳和海王将会形成和谐相位；而在本周六，金星也会和天王星，形成调和的相位。即便我们会处在种种的状况中，但这同样会给我们带来转机。海王的慈悲，以及金星的美好，带来了充满疗愈的能量。因此那些看起来有些糟心、狗血的事情，到了周末之后，将会逐渐平息下来。有人很可能会突然释怀，觉得之前在意的那些事情，其实也没那么重要。特别是对于狮子、双鱼、水瓶、金牛、天秤，会非常有好。即便你们之前正处在某种麻烦中，那么在此之后，在这里失去的，也会在别处得到。值得注意的地方在于，本周的二，9号之后。太阳和木星，形成困难的四分相位。
对于太阳、上升是狮子座、射手座的小伙伴们来说，很可能会遇到挑衅的能量。外界会给你们带来一些限制，让你们放慢发展的脚步；不排除也会有人质疑你们的行为或者是能力。无论怎样，你们都要保持谨慎，以免被人抓住把柄。总之，已经到了今年最后的关卡。我们应该学会理性的看待运势的起伏，不去期待，亦不去恐惧什么。让应该发生的发生，让将要过去的过去。允许宇宙的能量，来帮助我们完成能量的整合与扬升。只有走过最难走的路，以后的每一步都会更容易。
太阳、上升是白羊座：本周当中，在沟通上的表现，能量欠佳；工作中，事业上的压力也会比较大。和团队、部门之间的互动，欠缺默契。很容易给你带来格格不入的感觉。周二之后，留意当前感情的动向，短期内不太适合你们对感情做出长远的规划。到了周五、周六之后，财运、人际上或将迎来转机。可以从人际、合作中，获得一定的帮助，凡事不要死磕硬抗。需要格外关注自己身心健康，量力而为的一周。事业上不要太强求。
太阳、上升是金牛座：周一开始，你们很可能会有信心激增，勇气回归的表现。有机会在团队、部门中独当一面。但在现实的境遇中，不管是在资金运作，工作安排，事业规划的事情上，都会面临很多的课题和障碍。有些事情，看起来并不是特别顺利。包括在感情中，也会有种停滞不前的状况。不过好消息在于，从周五、周六开始，一切将会迎来转机。你们亦会通过一己之力，扭转对自己不利的局面。重拾在事业中的主导权。有些困难只是黎明到来之前的黑暗。
太阳、上升是双子座：从本周二、周三开始，人际、合作上的不得力；团队中被排挤；发展不明朗的状况，会给你们带来不小的压力。不排除你们当中的某些人，也会在单位中争取到一定的话语权，但暂时看起来，你们似乎很难服众。以至于让自己的处境变的被动。不过到了周六之后，这会给你们带来转机。有些事情，开始朝着你期待的反向发展，包括在感情中，桃花的几率也会有所激增。不要把自己局限于狭小的事情上，过度专注事业，很可能会让你们变的暗淡无趣。需要你们好好调整自己的心态，尽量保持开心以及活力。当前团队、部门的状况并不明朗，可以期待下周六之后，看看是否有机会加入到自己喜欢的部门或者是项目中。自己开心就好。
太阳、上升是巨蟹座：本周当中，财运上的变化、起伏会比较大。机遇和透支的状况同在，不排除在健康上、生活中，会有不小的支出。这将会给你们带来一定的压力。与此同时，你的伴侣、同事、合作伙伴等，在从本周三开始，很可能会成为众矢之的，不排除你们的事业，投资等等，也会受到人事的限制，而遇到了瓶颈。有些事情，不是你自己想要去做，就可以做好的。缺乏外界的配合，你们也很难做出成绩。不过到了周六之后，或将有意料之外的好消息传来，有机会缓和你焦虑的神经，紧绷的状态。不必用别人的过程来惩罚自己，也不要为别人强出头。避免那种想要去依赖别人的念头，试着去开发以及信任自己的直觉。
太阳、上升是狮子座：本周当中幸与不幸可能会同时存在，甚至很可能命运本身给你安排了一个剧本，但是你自己却并不愿意去接受。这让你们看起来有些叛逆，留意和工作、人际以及健康有关的状况。与此同时，钱财、物质上，也会有透支的可能。容易因为聚会社交而花钱，亦或者是工作上、业绩上效率不是太高，有点出力不讨好。不过到了周六之后，事业上或将出现转机，连带着人际、合作，以及沟通的运势，也会一起水涨船高。如果你们之前有为了某人而花钱的状况，那么之后也会有所改观。不必给自己太多的压力，背负太多不属于自己的责任。
太阳、上升是处女座：虽然本周开始，你们有会获得贵人的助力，但你们自己的状态会有所欠佳，特别是到了周三之后，工作、生活中精力的透支，灵感的匮乏，会让你们感觉有些压抑。情绪的起伏也会比较大，留意健康上、体能上的状况，这很可能会给你们带来一种不堪重负，但又无法逃避的感觉。需要你们依靠坚强的意志，冲破难关。到了周六之后，财运的状况的会有不错的转机，你们也可以稍微放松下来，期待以及规划未来。或许有时候是你们对自己的要求太高了，事实上不需要过度追求完美，只要经历去做就好。这是你们保持付出的阶段，短期内不要太期待结果和回报。避免对感情有太多执着，这可能会让你感到不值得。
太阳、上升是天秤座：本周三开始，人际的状况频发，小心被拖后腿，或者是有感情上、人情世故上的课题。有可能你会发现，原来人和人之间，是如此的不同。所谓的共情，或者是被懂得、被体谅，也是可遇不可求。因此你们需要保持高度的理性，避免被过度感性的表现，影响到自身的判断。在工作、团队中，有机会扮演重要的角色，只是相对来说，不太容易获得话语权，决策权。到了周六之后，感情中活力提升，魅力回归。适合你们在人前大胆的展示自己。这将会给你们良好的回应，以及运势上积极的推动。保持善念是非常重要，甚至你们可能会因为某个微小的善念，而获得幸运的加持。
太阳、上升是天蝎座：周二之后，财运的表现欠佳。在沟通、合约，以及和家人有关的事情上，会比较被动。特别是到了周三之后，有可能会说什么、错什么，自己会有些身不由己，无法为自己辩解和证明。不管是在工作中还是和团队部门的互动中，都会有种对接不顺利的表现。甚至会带来无用功的可能，不排除健康上、精力上，也会有很大的透支，让你们心有余而力不足。因此在本周中，要量力而为。不过好消息在于，本周感情的上、事业上的格局良好。自己的才华和作品，也会备受赏识。到了周六之后，人际、合作上，也会有好消息传来。所以不用总是盯着那些糟糕的事情，多想想美好的人，美好的事，心好命自好。
太阳、上升是射手座：从周二开始，你们有可能会遇到发展的瓶颈。对考试、深造，职位晋升以及外出远行，不太有利。与此同时，周三之后，财务上的压力激增。自己的欲望爆棚，不排除还需要为别人花钱买单。需要保持理性，有所克制的一段时间。这也会指向诸如冲动消费，不理智的决定。不排除你们当中的某些人，也会被冠以自私、吝啬的标签，也容易因为坚持自我，而得罪了别人。不过到了周六之后，或许别人也会了解到你们的良苦用心。工作中，生活中的危机解除，这也很时候你们兑现承诺，做出决定。虽然物质的压力可能还会持续一段时间，但的在工作中，团队中，还是应该把握好机会，尽人事听天命，莫问前程。
太阳、上升是摩羯座：本周中你们的压力会越来越大，需要操心的事情也会很多。甚至原本不属于你的事情，也会被过度到你的身上。但从另一个层面上来说，压力越大，责任也会越大。特别是在和工作、家庭、以及资金运作有关的事情上，看起来都在等你做出决定和表态。因此在这个过程中，你们会有些压抑。无法让自己保持放松，即便如此，我依然会鼓励你们去勇敢的面对困难。有问题显露出来，自然需要有人来解决。或许你现在会感觉辛苦一些，但当你真的去面对和解决之后，你才可以拥有真正的话语权、决策权。周六之后，情商的提升，会给你们的财运、事业，带来一些转机。深吸一口气，潜入到更深的海里，去探寻深海你的宝藏，承担起你的命运。
太阳、上升是水瓶座：从本周开始，你们会有种一波未平一波又起的感觉，之前的人际的状况，到了周三之后或将平息下来。但在沟通上、人情世故上，会有不尽人意的表现。有些事情，似乎正在脱离你的掌控，不是你想要怎样就可以怎样。不过好消息在于，本周对你们的财运、资金运作、业绩提升会比较有利。而到了周六之后，或将迎来发展或者是晋升的机会。即便你们自己并不是特别情愿，却也有机会被运势推到人前，有不俗的表现。需要认清现实，不要放大理想的一周。保持务实，会让你们更容易做出成绩。
太阳、上升是双鱼座：在本周当中，你们个人的势能有所提升。在工作、生活中，可以独当一面。但怎奈遇到的人和事，并不是很给力，甚至有可能会拖了你们的后腿。对某人甚至人性感到失望，也会让你们有种和外界、团队格格不入的感觉。以至于你们的能力在单位中，缺乏可以发展的空间。不过到了周六之后，或许你们还会找到别的目标和方向。这意味着，即便遇到了什么困难，也会找到解决困难的方法。因此做好你们自己分内的事情就好，有人不能理解，这未必是你们自己的问题。良好的沟通，合理的表达，会给你们带来意想不到的好运气。不需要过度迎合他人的一周，不需要可疑的合群。如果你们有财运的压力，同样在周六之后会有所回暖。
#一下雪故宫变成了南天门#
恒大事件对房地产行业意味着什么？#恒大集团究竟怎么了#
9月以来，中国恒大流动性问题持续演绎，14日，恒大向香港证券交易所发布声明，受到6月以来的房地产销售持续下滑带来的回款不足，公司流动性在当前阶段产生了较大的压力。而此前为缓解流动性问题，公司所采取的出售资产的措施并未取得实质性的进展，目前恒大已经聘请两家财务顾问，评估缓解流动性压力的可行方案。
房地产行业因其行业自身体量庞大，上下游产业链条较长，在宏观经济运行中起着举足轻重的作用。行业发展至今虽然经历多轮周期波动，但直到恒大事件前，并未出现全国性龙头房企的全面流动性危机。对于恒大事件是否会向相关产业扩散、是否还有其他企业面临流动性危机、房地产行业及政策演绎方向等等这些市场关注的热点问题，李迅雷就此对话中泰证券研究所房地产行业负责人陈立，深入探讨恒大事件来龙去脉及对房地产和相关行业的影响。
李迅雷：高杠杆经营一直是市场质疑恒大地产的核心，杠杆经营也被认为是房地产行业经营的一把双刃剑，那这次恒大危机时间背后的直接原因是高杠杆经营吗？
陈立：我们这里先抛出一个观点，高杠杆并不是决定房企生死的核心因素，房企核心资产的变现能力才是企业的生命线。实际上，恒大整体的净负债率自2017年来是持续下降的，但公司自身房地产项目的变现能力的全面快速恶化直接导致了当前的流动性困境。
从房地产开发流程来看，房企商获取土地后，通过土地及在建工程获取信贷资金。达到预售条件后，完成商品房销售，归还前期借贷资金，通过销售回款进行后续开发。
对于恒大当前情况来看，触发风险事件发生的原因并不是房地产市场走弱，房价下行带来的金融机构抽贷引发的流动性风险。恒大至2022年3月前，公司也没境内外公开市场债券到期带来违约压力。因此，我并不认为高杠杆导致了当前企业的经营困境，透过现象看本质，房地产销售回款的快速恶化才是导致当前流动性问题的核心因素。
李迅雷：从总量上来看，房地产销售增速有所回落，但总体依然保持平稳，当前环境之下为什么恒大的现金流回款状况出现了快速且显著的恶化？
陈立：我们认为6月以来，恒大现金流恶化主要还是以下四方面因素：1、按揭放款变慢；2、双向限价限制降价促销；3、行业间并购存在障碍；4、经营负债结构恶化。
第一，从银行信贷支持来看，房贷集中度管理后，银行体系对于房地产的信贷支持总量有限，进而导致今年以来，房子卖了但是按揭放款延迟，销售好但回款差的情况。
第二，恒大平均拿地成本约1900元/㎡，销售均价约10000元/㎡，地价占售价比例较低，降价促销的空间相比其他房企较大。而6月以来，新房市场双向限价执行严格，恒大低价拿地降价销售的营销策略失效，导致销量端的压力陡增。
第三，出售股权回血的路径并不如往常一样通畅。由于出售项目公司股权的同时也转移了公司债务，而三道红线要求下所有房企都在控制负债的增长，即使并购价格合适，收购方也不愿意承担负债率上升的结果，导致股权转让不畅。
第四，虽然恒大的净负债率在持续下降，但经营性负债却持续上升，本质上是将恒大对金融机构的负债转移到了上游供应商。而在企业流动性出现问题时，对上游的占款也达到了极限，无法缓解流动性的压力，商票兑付也是先于金融负债出现问题。
李迅雷：从当前恒大所面临的困境来看，为了避免项目批量烂尾的最坏情况发生，采取如何的方式化解危机才是上策？
陈立：化解当前恒大问题我们认为主要有以下几个途径：首先，短期上来看，引入合适的投资方或资金方，通过债务重组、股权出售等方式缓解短期的兑付压力，保障在建项目的正常施工建设，防止烂尾风险。其次，引导市场预期，增加下游购房者对于已售项目正常交楼的积极信心。最后，通过公司自身的项目正常销售回款，逐步化解流动性风险，实现恒大危机的软着陆。
李迅雷：当前房地产市场环境下，由于金融系统尤其是银行，与房地产行业景气度息息相关，恒大危机是否会持续扩散影响金融系统稳定？
陈立：从房地产价格的角度和流动性风险在行业内扩散的范围来看，我并不认为当前恒大的问题会持续向金融体系传导。一方面来说，确实从今年以来，房地产行业整体的经营压力在增加，但并非所有的房企都面临严重的流动性风险，中央三道红线监管政策其实已经给予了市场一个简单有效的房企风险评价标准，尤其是当前诸多绿档、黄档的房企，虽然增速上面临一定的压力，但从违约风险的角度来看，并不显著，稳健经营的房企融资成本甚至还在持续下行。
另外一方面，从以往境内外房地产危机向金融体系扩散的情况来看，通常金融系统受到冲击的原因在于大范围的资产价格快速下跌。本轮开发商流动性危机属于个别企业的点状爆发，并非由于全行业库存过高、需求下行的环境下的房价下行风险。当前“房住不炒”大背景之下，行业供需关系相对平衡，全国房价还是比较平稳。
李迅雷：从恒大事件引申到到房地产行业来看，其实这一轮地产周期自2018年至今，购房需求端政策与开发商供给端政策持续收紧，为何在今年下半年才看到行业基本面的下行？
陈立：由于内外部环境相比过去三年发生显著变化，2018年来收紧行业融资倒逼企业推地增加市场供给，进而支撑房地产开发投资的现象，在当前时间点发生反转。
外部环境方面，三年去杠杆后，行业债务到期压力快速下降。2018年以来房地产行业的债务到期规模持续增长，偿债压力之下倒逼企业供应存量土储，增加销售回款保障现金流安全，造成了2018年至2020年新开工与销售增速的反向变化，行业整体处于去库存状态。
而2021年下半年后，债务到期规模快速下降，偿债压力的降低直接促使企业经营方向从追求规模转向追求安全，经营风格变化直接抑制了企业拿地与推盘意愿。企业经营的内部角度来看，从企业土地储备角度来看，2018年至今开发商带息负债规模持续下降，伴随着表内已开工未销售的土地储备规模持续下降。存量土地不足的情况下，市场供给弹性需要依靠增量贡献。
简单来说，2018-2020年，即使拿地下行，企业库存较高，存量供应仍旧能保持市场正常供给；而2021年后，土储不足，增量不够的情况下，政策环境持续紧缩对于供给端冲击逐渐体现。
此外，2020年下半年至今，行业信用事件频发，信用债违约规模大幅增长，违约债券余额628亿，而2018至2019年信用债偿还高峰期的两年中合计违约债券余额仅106亿。伴随中小企业出清，市场整体供应能力边际走弱。
李迅雷：9月以来，第二批集中供地陆续出让，从已经进入集中成交阶段的几个城市来看，房企拿地热情并未如期恢复。为何在限制溢价率等拍地制度优化措施后，房企实际拿地情况与市场预期大相径庭？
陈立：我们认为，开发商拿地动力不足，不仅仅是受到地价较高的单一因素影响，在融资政策收紧，企业现金流状况不断恶化之下，拿地能力走弱也是供给不足的核心因素。
由于拿地及开发资金不足，信用收缩带来的土地储备规模的持续下降，而供应不足叠加当前房地产市场需求走弱，进一步抑制了销售回款的增长，形成了比较明显的负反馈机制。即使集中供地制度优化改善企业拿地意愿，但从拿地能力上，整体行业并未出现显著的改善。
李迅雷：最近公布的8月房地产数据出现了不同程度的下行，市场中也不乏放松地产的声音，对于未来政策的演绎我们应该如何判断？
陈立：整体上来说，我们认为地产政策全面放松的可能性不大。2017年后，调控政策呈现分城市、分供需的精细化特点。回顾历史，房地产需求和供应端调控政策的边际变化分别取决于房价的边际变化及地产投资和固定资产投资的增速差。
而当前市场环境则与过去存在显著不同，历史上典型的房地产下行周期中，房价下行的核心因素在于供需关系的恶化，比如2008年、2011年及2014年，房企信用无序扩张带来的库存高增长，叠加需求边际走弱导致了价格快速下行。当前环境下，由于2020年下半年来的拿地下行，土地市场供给不足持续向商品房销售市场传导，核心城市市场供应短缺更为显著，房价并无快速下行压力，需求端宽松可能性较小。
从供给侧角度，历史上来看，当房地产开发投资持续低于固定资产投资，对全社会投资增速形成拖累时，供给侧房企融资政策出现明显宽松。这也是为何在2018年至2020年，虽然地产融资持续收紧，房企持续降杠杆，但行业整体投资增速大幅高于固定资产投资，而调控政策整体也没有宽松的必要。
但当前阶段，近几个月房地产数据来看，新开工面积快速走弱。同时，竣工面积增速持续复苏，开工弱竣工强带来施工规模的边际放缓，进而拖累实际房地产开发投资增速快速回落。伴随二三轮土地市场流拍率增加，对于优质房企的按揭回款及流动性投放可以适度增加，缓解流拍现象扩散带来的房地产开发投资下行风险。
李迅雷：最后我们回到股票市场，从投资的角度，地产股在经历了这一轮调整后，后续我们应该如何选择地产股投资的方向？
陈立：我们认为，对于股票市场中地产股的选择，监管政策其实已经给出了明确的方向，三道红线就是官方认可的良好评价指标。
以往全国化扩张速度较快的房企，在降杠杆周期中丢失掉的市场份额，当前三道红线硬性约束下无法加杠杆追回市场地位。而坚持稳健经营的房企，在行业降杠杆的过程中实现高质量的规模增长。在第二轮集中供地出让多地流拍率上升的同时，优质龙头房企持续低成本补充优质土储，行业正在经历一个去伪存真的过程。
9月以来，中国恒大流动性问题持续演绎，14日，恒大向香港证券交易所发布声明，受到6月以来的房地产销售持续下滑带来的回款不足，公司流动性在当前阶段产生了较大的压力。而此前为缓解流动性问题，公司所采取的出售资产的措施并未取得实质性的进展，目前恒大已经聘请两家财务顾问，评估缓解流动性压力的可行方案。
房地产行业因其行业自身体量庞大，上下游产业链条较长，在宏观经济运行中起着举足轻重的作用。行业发展至今虽然经历多轮周期波动，但直到恒大事件前，并未出现全国性龙头房企的全面流动性危机。对于恒大事件是否会向相关产业扩散、是否还有其他企业面临流动性危机、房地产行业及政策演绎方向等等这些市场关注的热点问题，李迅雷就此对话中泰证券研究所房地产行业负责人陈立，深入探讨恒大事件来龙去脉及对房地产和相关行业的影响。
李迅雷：高杠杆经营一直是市场质疑恒大地产的核心，杠杆经营也被认为是房地产行业经营的一把双刃剑，那这次恒大危机时间背后的直接原因是高杠杆经营吗？
陈立：我们这里先抛出一个观点，高杠杆并不是决定房企生死的核心因素，房企核心资产的变现能力才是企业的生命线。实际上，恒大整体的净负债率自2017年来是持续下降的，但公司自身房地产项目的变现能力的全面快速恶化直接导致了当前的流动性困境。
从房地产开发流程来看，房企商获取土地后，通过土地及在建工程获取信贷资金。达到预售条件后，完成商品房销售，归还前期借贷资金，通过销售回款进行后续开发。
对于恒大当前情况来看，触发风险事件发生的原因并不是房地产市场走弱，房价下行带来的金融机构抽贷引发的流动性风险。恒大至2022年3月前，公司也没境内外公开市场债券到期带来违约压力。因此，我并不认为高杠杆导致了当前企业的经营困境，透过现象看本质，房地产销售回款的快速恶化才是导致当前流动性问题的核心因素。
李迅雷：从总量上来看，房地产销售增速有所回落，但总体依然保持平稳，当前环境之下为什么恒大的现金流回款状况出现了快速且显著的恶化？
陈立：我们认为6月以来，恒大现金流恶化主要还是以下四方面因素：1、按揭放款变慢；2、双向限价限制降价促销；3、行业间并购存在障碍；4、经营负债结构恶化。
第一，从银行信贷支持来看，房贷集中度管理后，银行体系对于房地产的信贷支持总量有限，进而导致今年以来，房子卖了但是按揭放款延迟，销售好但回款差的情况。
第二，恒大平均拿地成本约1900元/㎡，销售均价约10000元/㎡，地价占售价比例较低，降价促销的空间相比其他房企较大。而6月以来，新房市场双向限价执行严格，恒大低价拿地降价销售的营销策略失效，导致销量端的压力陡增。
第三，出售股权回血的路径并不如往常一样通畅。由于出售项目公司股权的同时也转移了公司债务，而三道红线要求下所有房企都在控制负债的增长，即使并购价格合适，收购方也不愿意承担负债率上升的结果，导致股权转让不畅。
第四，虽然恒大的净负债率在持续下降，但经营性负债却持续上升，本质上是将恒大对金融机构的负债转移到了上游供应商。而在企业流动性出现问题时，对上游的占款也达到了极限，无法缓解流动性的压力，商票兑付也是先于金融负债出现问题。
李迅雷：从当前恒大所面临的困境来看，为了避免项目批量烂尾的最坏情况发生，采取如何的方式化解危机才是上策？
陈立：化解当前恒大问题我们认为主要有以下几个途径：首先，短期上来看，引入合适的投资方或资金方，通过债务重组、股权出售等方式缓解短期的兑付压力，保障在建项目的正常施工建设，防止烂尾风险。其次，引导市场预期，增加下游购房者对于已售项目正常交楼的积极信心。最后，通过公司自身的项目正常销售回款，逐步化解流动性风险，实现恒大危机的软着陆。
李迅雷：当前房地产市场环境下，由于金融系统尤其是银行，与房地产行业景气度息息相关，恒大危机是否会持续扩散影响金融系统稳定？
陈立：从房地产价格的角度和流动性风险在行业内扩散的范围来看，我并不认为当前恒大的问题会持续向金融体系传导。一方面来说，确实从今年以来，房地产行业整体的经营压力在增加，但并非所有的房企都面临严重的流动性风险，中央三道红线监管政策其实已经给予了市场一个简单有效的房企风险评价标准，尤其是当前诸多绿档、黄档的房企，虽然增速上面临一定的压力，但从违约风险的角度来看，并不显著，稳健经营的房企融资成本甚至还在持续下行。
另外一方面，从以往境内外房地产危机向金融体系扩散的情况来看，通常金融系统受到冲击的原因在于大范围的资产价格快速下跌。本轮开发商流动性危机属于个别企业的点状爆发，并非由于全行业库存过高、需求下行的环境下的房价下行风险。当前“房住不炒”大背景之下，行业供需关系相对平衡，全国房价还是比较平稳。
李迅雷：从恒大事件引申到到房地产行业来看，其实这一轮地产周期自2018年至今，购房需求端政策与开发商供给端政策持续收紧，为何在今年下半年才看到行业基本面的下行？
陈立：由于内外部环境相比过去三年发生显著变化，2018年来收紧行业融资倒逼企业推地增加市场供给，进而支撑房地产开发投资的现象，在当前时间点发生反转。
外部环境方面，三年去杠杆后，行业债务到期压力快速下降。2018年以来房地产行业的债务到期规模持续增长，偿债压力之下倒逼企业供应存量土储，增加销售回款保障现金流安全，造成了2018年至2020年新开工与销售增速的反向变化，行业整体处于去库存状态。
而2021年下半年后，债务到期规模快速下降，偿债压力的降低直接促使企业经营方向从追求规模转向追求安全，经营风格变化直接抑制了企业拿地与推盘意愿。企业经营的内部角度来看，从企业土地储备角度来看，2018年至今开发商带息负债规模持续下降，伴随着表内已开工未销售的土地储备规模持续下降。存量土地不足的情况下，市场供给弹性需要依靠增量贡献。
简单来说，2018-2020年，即使拿地下行，企业库存较高，存量供应仍旧能保持市场正常供给；而2021年后，土储不足，增量不够的情况下，政策环境持续紧缩对于供给端冲击逐渐体现。
此外，2020年下半年至今，行业信用事件频发，信用债违约规模大幅增长，违约债券余额628亿，而2018至2019年信用债偿还高峰期的两年中合计违约债券余额仅106亿。伴随中小企业出清，市场整体供应能力边际走弱。
李迅雷：9月以来，第二批集中供地陆续出让，从已经进入集中成交阶段的几个城市来看，房企拿地热情并未如期恢复。为何在限制溢价率等拍地制度优化措施后，房企实际拿地情况与市场预期大相径庭？
陈立：我们认为，开发商拿地动力不足，不仅仅是受到地价较高的单一因素影响，在融资政策收紧，企业现金流状况不断恶化之下，拿地能力走弱也是供给不足的核心因素。
由于拿地及开发资金不足，信用收缩带来的土地储备规模的持续下降，而供应不足叠加当前房地产市场需求走弱，进一步抑制了销售回款的增长，形成了比较明显的负反馈机制。即使集中供地制度优化改善企业拿地意愿，但从拿地能力上，整体行业并未出现显著的改善。
李迅雷：最近公布的8月房地产数据出现了不同程度的下行，市场中也不乏放松地产的声音，对于未来政策的演绎我们应该如何判断？
陈立：整体上来说，我们认为地产政策全面放松的可能性不大。2017年后，调控政策呈现分城市、分供需的精细化特点。回顾历史，房地产需求和供应端调控政策的边际变化分别取决于房价的边际变化及地产投资和固定资产投资的增速差。
而当前市场环境则与过去存在显著不同，历史上典型的房地产下行周期中，房价下行的核心因素在于供需关系的恶化，比如2008年、2011年及2014年，房企信用无序扩张带来的库存高增长，叠加需求边际走弱导致了价格快速下行。当前环境下，由于2020年下半年来的拿地下行，土地市场供给不足持续向商品房销售市场传导，核心城市市场供应短缺更为显著，房价并无快速下行压力，需求端宽松可能性较小。
从供给侧角度，历史上来看，当房地产开发投资持续低于固定资产投资，对全社会投资增速形成拖累时，供给侧房企融资政策出现明显宽松。这也是为何在2018年至2020年，虽然地产融资持续收紧，房企持续降杠杆，但行业整体投资增速大幅高于固定资产投资，而调控政策整体也没有宽松的必要。
但当前阶段，近几个月房地产数据来看，新开工面积快速走弱。同时，竣工面积增速持续复苏，开工弱竣工强带来施工规模的边际放缓，进而拖累实际房地产开发投资增速快速回落。伴随二三轮土地市场流拍率增加，对于优质房企的按揭回款及流动性投放可以适度增加，缓解流拍现象扩散带来的房地产开发投资下行风险。
李迅雷：最后我们回到股票市场，从投资的角度，地产股在经历了这一轮调整后，后续我们应该如何选择地产股投资的方向？
陈立：我们认为，对于股票市场中地产股的选择，监管政策其实已经给出了明确的方向，三道红线就是官方认可的良好评价指标。
以往全国化扩张速度较快的房企，在降杠杆周期中丢失掉的市场份额，当前三道红线硬性约束下无法加杠杆追回市场地位。而坚持稳健经营的房企，在行业降杠杆的过程中实现高质量的规模增长。在第二轮集中供地出让多地流拍率上升的同时，优质龙头房企持续低成本补充优质土储，行业正在经历一个去伪存真的过程。
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