2019年度人民法院十大刑事案件之八：“善心汇”传销案
案情简介：2013年，张天明注册成立深圳市善心汇文化传播有限公司。2016年3月起，张天明陆续招募人员加入“善心汇”公司，开发了“善心汇众扶互生系统”并上线运行。其以“扶贫互助”为名，以高额回报为诱饵，在全国各地发展会员，要求参加者以购买“善种子”的方式获得加入资格，并按照一定顺序组成层级，以发展下线的数量作为返利依据。截至案发，参与“善心汇”传销活动的人员共598万余人，涉案金额达1046亿余元。
2018年12月，法院分别作出一审判决，判处张天明有期徒刑十七年并处罚金1亿元；判处其余被告人有期徒刑十年至一年六个月不等，并处罚金。2019年5月，二审维持原判。
汪海燕点评
“善心汇”以高收益为诱饵，打着“扶贫济困、均富共生”的旗号发展会员，通过网络虚假宣传，骗取财物，严重扰乱社会经济秩序，造成了恶劣的社会影响。被告人的行为名为精准扶贫，实为非法传销。一直以来，扶贫帮困是党和国家的工作重心之一。“善心汇”的传销行为不仅仅是对社会经济秩序的严重破坏，也是对国家扶贫帮困、致力于公共服务均等化事业的违背。
同时，我们还应当看到，很多传销行为具有极强的欺骗性和煽动性，在心理上占据了一些有利要素。“善心汇”就是抓住了人民群众的慈善心理，其信徒大多是弱势群众，生活不如意又不安于现状，“善心汇”在他们面前把自己包装成既能做慈善、又能赚钱，还能帮助其实现个人价值的平台，具有极大的诱惑力。希望人民群众在日常生活中擦亮眼睛，识破骗局，相信公安司法机关，避免或减少财产损失。
案情简介：2013年，张天明注册成立深圳市善心汇文化传播有限公司。2016年3月起，张天明陆续招募人员加入“善心汇”公司，开发了“善心汇众扶互生系统”并上线运行。其以“扶贫互助”为名，以高额回报为诱饵，在全国各地发展会员，要求参加者以购买“善种子”的方式获得加入资格，并按照一定顺序组成层级，以发展下线的数量作为返利依据。截至案发，参与“善心汇”传销活动的人员共598万余人，涉案金额达1046亿余元。
2018年12月，法院分别作出一审判决，判处张天明有期徒刑十七年并处罚金1亿元；判处其余被告人有期徒刑十年至一年六个月不等，并处罚金。2019年5月，二审维持原判。
汪海燕点评
“善心汇”以高收益为诱饵，打着“扶贫济困、均富共生”的旗号发展会员，通过网络虚假宣传，骗取财物，严重扰乱社会经济秩序，造成了恶劣的社会影响。被告人的行为名为精准扶贫，实为非法传销。一直以来，扶贫帮困是党和国家的工作重心之一。“善心汇”的传销行为不仅仅是对社会经济秩序的严重破坏，也是对国家扶贫帮困、致力于公共服务均等化事业的违背。
同时，我们还应当看到，很多传销行为具有极强的欺骗性和煽动性，在心理上占据了一些有利要素。“善心汇”就是抓住了人民群众的慈善心理，其信徒大多是弱势群众，生活不如意又不安于现状，“善心汇”在他们面前把自己包装成既能做慈善、又能赚钱，还能帮助其实现个人价值的平台，具有极大的诱惑力。希望人民群众在日常生活中擦亮眼睛，识破骗局，相信公安司法机关，避免或减少财产损失。
【张迁碑】
又名《张迁表颂》， 全称《汉故谷城长荡阴令张君表颂》，是东汉晚期佚名书法家书丹，东汉碑刻家孙兴刻石而成的一件隶书书法作品。此碑于东汉中平三年（186年）刻立，明代初年出土，现收藏于山东泰山岱庙碑廊。
《张迁碑》篆额题“汉故毂城长荡阴令张君表颂”12字，额字独呈扁形，书意在篆隶之间；碑阳正文15行，行42字；碑阴3列，上2列19行，下列3行碑文。此碑是谷城故吏韦萌等为追念张迁之功德而立，铭文着重宣扬张迁及其祖先张仲、张良、张释之和张骞的功绩，并涉及到黄巾起义军的有关情节，具有很高的史料价值。
《张迁碑》是东汉隶书成熟时期的作品，书法造诣高。此碑自出土以来，为历代金石、书法家所推崇。在众多的汉代碑刻中，此碑以古朴、厚重、典雅取胜，字里行间流露出率真之意，具有民间朴质之风，格调峻实稳重，堪称神品。它起笔方折宽厚，转角方圆兼备，运笔遒劲而曲折有力，落笔稳健，可谓是汉隶方笔系统的代表作。
「译文」
君讳迁，字公方，陈留己吾人也。君之先出自有周，周宣王中兴，有张仲，以孝友为行，披览《诗·雅》，焕知其祖。高帝龙兴，有张良，善用筹策，在帷幕之内，决胜负千里之外，析珪于留。文景之间，有张释之，建忠弼之谟。帝游上林，问禽狩所有。苑令不对，更问啬夫，啬夫事对。于是进啬夫为令，令退为啬夫。释之议为不可：苑令有公卿之才，啬夫喋喋小吏，非社稷之重。上从言。孝武时，有张骞，广通风俗，开定畿寓，南苞八蛮，西羁六戎，北震五秋，东勤九夷。荒远既殡，各贡所有。张是辅汉，世载其德。爰既且于君，盖其繵縺。缵戎鸿绪，牧守相系，不殒高问。孝弟于家，中謇于朝。治京氏易，聪丽权略，艺于从政。少为郡吏，隐练职位，常在股肱。数为从事，声无细闻。征拜郎中，除谷城长。蚕月之务，不闭四门。腊正之祭，休囚归贺。八月筭民，不烦于乡。随就虚落，存恤高年。路无拾遗，犁种宿野。黄巾初起，烧平城市，斯县独全。子贱孔蔑，其道区别。《尚书》五教，君崇其宽；诗云恺悌，君隆其恩；东里润色，君垂其仁。邵伯分陕，君懿子棠。晋阳佩玮，西门带弦。君之体素，能双其勋。流化八基，迁荡阴令。吏民颉颃，随送如云。周公东征，西人怨思。奚斯赞鲁。考父颂殷。前喆遗芳，有功不书，后无述焉。于是刊石竖表，铭勒万载。三代以来，虽远犹近，《诗》云旧国，其命惟新。
于穆我君，既敦既纯。雪白之性，孝友之仁。纪行来本，兰生有芬，克岐有兆，绥御有勋。利器不觌，鱼不出渊。国之良干，垂爱在民。蔽沛棠树，温温恭人。干道不缪，唯淑是亲。既多受祉，永享南山。干禄无疆，子子孙孙。
惟中平三年，岁在摄提，二月震节，纪日上旬。阳气厥析，感思旧君。故吏韦萌等，佥然同声，赁师孙兴，刊石立表，以示后昆。共享天祚，亿载万年。
「创作背景」
此碑石于东汉灵帝中平三年（186年）立碑于山东东平县，是颂扬张迁执政谷城时多施惠政的政绩；碑阴刻有立碑官吏姓名及捐资钱数。[6]
碑主张迁，字公方，陈留己吾（今河南宁陵境内）人。曾任谷城（今河南洛阳市西北）长，迁荡阴（今河南汤阴县）令。碑文系故吏韦萌等为追念其功德而立。碑文书法多别体，未署书者姓名，刻石人为孙兴。清初顾炎武《金石文字记》疑此碑为后人摹刻，但多数考古学家和金石学家则认为，其书风通篇方笔，古朴拙茂，非汉代人不能为之，碑面剥落的痕迹，也非人为所能做到，因此，当是汉代原碑无疑。
「用笔」
《张迁碑》运笔以方笔为主，用笔逆锋坚实，万毫齐力，方圆兼备，沉着饱满。横画两端都见方，粗重浑厚，有万钧不屈之力，如“言”、“善”等字。书写时万毫齐力，行笔似有反力相阻，右端回锋上提收笔，欲左先右，无往不收。“蚕头雁尾”的横画写法也一样，起笔处重顿后，渐提行笔，正锋而行，笔壮墨饱，收笔时顿笔后迅速上提，挺直凝重而有力。竖画的用笔方法是落笔逆锋向上，提笔调锋起笔处方厚饱满，再调笔锋向下，竖锋运笔，收笔时或轻或重顿后，提笔向上回收笔锋，如“之”、“中”、“尚”等字。折画是在横画收笔处将笔锋上提，换向后在原处入纸行笔，转折处方整斩截又自然，略呈外方内圆，或内外皆方，如“月”、“巾”等字的折画。
特别是此碑的撇画比绝大多数知名的汉碑隶书都要丰富些，如“更”、“令”等字，其写法下笔如同竖画，藏锋逆入，中锋行笔顺势顿驻后逐渐上提后回收。撇画是隶书中具有特色的笔画，由于是向左方运笔，行时阻力大，力量强劲，圆转道健，笔力畅达，如“命”字，部分字的竖钩也可看作撇画的一种，如“孝”字。撇画的妙处在于收笔的变化，因轻重、长短、斜度的不同作相应处理，因此变化多姿。有的收笔回锋圆浑，有的收笔方截，每一撇画皆根据字形差异处理得恰到好处。
捺画也是此碑极为突出的笔画，主要是平捺和斜捺。此碑捺画写得厚重而雄健，落笔取逆势，调锋后提笔行笔，用力匀称至捺脚稍顿后提锋，然后顺势宛转而出，笔锋在空中作收势，给人一种朴拙但不刻板的感觉。如“吏”字的捺逆锋起笔，在行笔过程中，逐渐用力渐行渐按，铺毫向右下行笔，行至捺端，提笔右上轻出，捺脚似方似圆，力含其中“敦”字之捺虽不粗壮，但笔画含力在内，雄强刚劲，深沉有力。捺画落笔常作蚕头状，捺脚作雁尾状，与他碑横画“蚕头雁尾”之状相合。
「结字」
《张迁碑》结字巧中有拙，拙中寓巧，大巧若拙。它完全去掉了雕饰的成分，一任天然，真可谓道法自然，浑然天成。字的各部分关系处理得非常生动，挪让呼应，顾盼有情，憨态可掬。
在整体上虽扁方，整饬划一，又因字立形，顺其自然，险中求正，字体端庄朴茂，笔短意长，有些字突出主笔横画和捺画，以尽其势。全碑各字稳而不呆，动感强烈，动中求稳，稳中求变。神采奕然的体态特征在形体、笔画的避让、空间布白的处理、平正与险绝的错落中表现得淋漓尽致，看似简单，实则妙趣横生，有“险绝”后“复归平正”之感。
「章法」
《张迁碑》章法不拘一格，生动活泼。汉代碑刻多有边框方格，排列整齐，所以大部分汉碑字形大小一致，平均摆放，给人中规中矩的感觉。而《张迁碑》却独树一帜，通篇取茂密之势，但字间和行间都无严格的固定距离，疏与密适当，“疏处可以走马，密处不使透风”。既严谨又空灵，疏处阔绰而不散漫，达到了疏与密的对立统一。同时，字形大小参差，正斜互用，疏密随意，但整体上又相互呼应，左右顾盼，一派天真烂漫的景象。
「名家点评」
明·王世贞《州山人题跋》：“其书不能工，而典雅饶古意，终非永嘉以后所可及也。”[1]
清·孙承泽《庚子消夏记》：“书法方整尔雅，汉石中不多见者。”[1]
清·郭尚先《芳坚馆题跋》：“汉碑严重平硬，是碑为冠。”[1]
清·杨守敬《平碑记》：“（此碑）用笔已开魏晋风气，此源始于《西狭颂》，流为黄初三碑《上尊号奏》《受禅表》《孔羡碑》之折刀头，再变为北魏真书《始平公》等碑。”[1]
现代碑帖鉴定家蒋文光：“《张迁碑》是汉碑中艺术水平很高的一件作品。书法浑厚方折，朴茂端严为汉碑中方整类的主要代表。书法用笔以方为主，兼用圆笔。笔画端正，结体取势平直，饱满严密，笔致朴质古拙遒劲灵动，多有变化。同时，用笔与结体是相互为用的，不同书体，其用笔亦有所侧重。笔致变化多端，往往在均衡的横直线条和方折之中掺以一笔极其熟练而有力的弧线。看去既笔笔挺劲，气势雄浑，却又在拙朴中见秀美，在端重中显生动。全碑字字生动，变化生新，朴实自然，从而达到全局皆活的奇妙效果。”
「后世影响」
《张迁碑》对清代隶书影响极大，直至近代仍有着独特的地位。与东汉时期其他名碑相比，它是对东汉桓灵时期讲究规则整饬的流行汉隶的一种创新，为汉碑带来活泼的意态，注入了新鲜的血液。该碑不仅为汉人分书之代表，而且其用笔结体之奇肆跌宕已开魏晋风气，对清代书法艺术的发展起了承启的作用。
「历史传承」
《张迁碑》于汉灵帝中平三年（186年）立碑山东东平县。明代初年被掘地发现，最早著录见于明代都穆《金薤琳琅》。明初出土时立于东平儒学明伦堂前，当时铭文尚完好可读。至明正德年间（1506—1521年），“东里润色”四字尚完好，仅残缺五字。清乾隆间（1711—1799年），“东里润色”的“东”字泐半，“润”字的“水”旁仅存中点，“色”字与下“君”字皆泐大半。光绪十八年（1892年）碑毁于火，常熟翁氏就原碑重新剔刻，但神气全非，幸碑阴文尚完好如旧。解放后，在东平县府院内建亭，将碑置于亭内。1965年移岱庙炳灵门内，外置玻璃罩保护。1983年9月移于山东泰山岱庙碑廊，后一直陈列收藏于此。现残泐六十八字，其中二十二字全泐。
又名《张迁表颂》， 全称《汉故谷城长荡阴令张君表颂》，是东汉晚期佚名书法家书丹，东汉碑刻家孙兴刻石而成的一件隶书书法作品。此碑于东汉中平三年（186年）刻立，明代初年出土，现收藏于山东泰山岱庙碑廊。
《张迁碑》篆额题“汉故毂城长荡阴令张君表颂”12字，额字独呈扁形，书意在篆隶之间；碑阳正文15行，行42字；碑阴3列，上2列19行，下列3行碑文。此碑是谷城故吏韦萌等为追念张迁之功德而立，铭文着重宣扬张迁及其祖先张仲、张良、张释之和张骞的功绩，并涉及到黄巾起义军的有关情节，具有很高的史料价值。
《张迁碑》是东汉隶书成熟时期的作品，书法造诣高。此碑自出土以来，为历代金石、书法家所推崇。在众多的汉代碑刻中，此碑以古朴、厚重、典雅取胜，字里行间流露出率真之意，具有民间朴质之风，格调峻实稳重，堪称神品。它起笔方折宽厚，转角方圆兼备，运笔遒劲而曲折有力，落笔稳健，可谓是汉隶方笔系统的代表作。
「译文」
君讳迁，字公方，陈留己吾人也。君之先出自有周，周宣王中兴，有张仲，以孝友为行，披览《诗·雅》，焕知其祖。高帝龙兴，有张良，善用筹策，在帷幕之内，决胜负千里之外，析珪于留。文景之间，有张释之，建忠弼之谟。帝游上林，问禽狩所有。苑令不对，更问啬夫，啬夫事对。于是进啬夫为令，令退为啬夫。释之议为不可：苑令有公卿之才，啬夫喋喋小吏，非社稷之重。上从言。孝武时，有张骞，广通风俗，开定畿寓，南苞八蛮，西羁六戎，北震五秋，东勤九夷。荒远既殡，各贡所有。张是辅汉，世载其德。爰既且于君，盖其繵縺。缵戎鸿绪，牧守相系，不殒高问。孝弟于家，中謇于朝。治京氏易，聪丽权略，艺于从政。少为郡吏，隐练职位，常在股肱。数为从事，声无细闻。征拜郎中，除谷城长。蚕月之务，不闭四门。腊正之祭，休囚归贺。八月筭民，不烦于乡。随就虚落，存恤高年。路无拾遗，犁种宿野。黄巾初起，烧平城市，斯县独全。子贱孔蔑，其道区别。《尚书》五教，君崇其宽；诗云恺悌，君隆其恩；东里润色，君垂其仁。邵伯分陕，君懿子棠。晋阳佩玮，西门带弦。君之体素，能双其勋。流化八基，迁荡阴令。吏民颉颃，随送如云。周公东征，西人怨思。奚斯赞鲁。考父颂殷。前喆遗芳，有功不书，后无述焉。于是刊石竖表，铭勒万载。三代以来，虽远犹近，《诗》云旧国，其命惟新。
于穆我君，既敦既纯。雪白之性，孝友之仁。纪行来本，兰生有芬，克岐有兆，绥御有勋。利器不觌，鱼不出渊。国之良干，垂爱在民。蔽沛棠树，温温恭人。干道不缪，唯淑是亲。既多受祉，永享南山。干禄无疆，子子孙孙。
惟中平三年，岁在摄提，二月震节，纪日上旬。阳气厥析，感思旧君。故吏韦萌等，佥然同声，赁师孙兴，刊石立表，以示后昆。共享天祚，亿载万年。
「创作背景」
此碑石于东汉灵帝中平三年（186年）立碑于山东东平县，是颂扬张迁执政谷城时多施惠政的政绩；碑阴刻有立碑官吏姓名及捐资钱数。[6]
碑主张迁，字公方，陈留己吾（今河南宁陵境内）人。曾任谷城（今河南洛阳市西北）长，迁荡阴（今河南汤阴县）令。碑文系故吏韦萌等为追念其功德而立。碑文书法多别体，未署书者姓名，刻石人为孙兴。清初顾炎武《金石文字记》疑此碑为后人摹刻，但多数考古学家和金石学家则认为，其书风通篇方笔，古朴拙茂，非汉代人不能为之，碑面剥落的痕迹，也非人为所能做到，因此，当是汉代原碑无疑。
「用笔」
《张迁碑》运笔以方笔为主，用笔逆锋坚实，万毫齐力，方圆兼备，沉着饱满。横画两端都见方，粗重浑厚，有万钧不屈之力，如“言”、“善”等字。书写时万毫齐力，行笔似有反力相阻，右端回锋上提收笔，欲左先右，无往不收。“蚕头雁尾”的横画写法也一样，起笔处重顿后，渐提行笔，正锋而行，笔壮墨饱，收笔时顿笔后迅速上提，挺直凝重而有力。竖画的用笔方法是落笔逆锋向上，提笔调锋起笔处方厚饱满，再调笔锋向下，竖锋运笔，收笔时或轻或重顿后，提笔向上回收笔锋，如“之”、“中”、“尚”等字。折画是在横画收笔处将笔锋上提，换向后在原处入纸行笔，转折处方整斩截又自然，略呈外方内圆，或内外皆方，如“月”、“巾”等字的折画。
特别是此碑的撇画比绝大多数知名的汉碑隶书都要丰富些，如“更”、“令”等字，其写法下笔如同竖画，藏锋逆入，中锋行笔顺势顿驻后逐渐上提后回收。撇画是隶书中具有特色的笔画，由于是向左方运笔，行时阻力大，力量强劲，圆转道健，笔力畅达，如“命”字，部分字的竖钩也可看作撇画的一种，如“孝”字。撇画的妙处在于收笔的变化，因轻重、长短、斜度的不同作相应处理，因此变化多姿。有的收笔回锋圆浑，有的收笔方截，每一撇画皆根据字形差异处理得恰到好处。
捺画也是此碑极为突出的笔画，主要是平捺和斜捺。此碑捺画写得厚重而雄健，落笔取逆势，调锋后提笔行笔，用力匀称至捺脚稍顿后提锋，然后顺势宛转而出，笔锋在空中作收势，给人一种朴拙但不刻板的感觉。如“吏”字的捺逆锋起笔，在行笔过程中，逐渐用力渐行渐按，铺毫向右下行笔，行至捺端，提笔右上轻出，捺脚似方似圆，力含其中“敦”字之捺虽不粗壮，但笔画含力在内，雄强刚劲，深沉有力。捺画落笔常作蚕头状，捺脚作雁尾状，与他碑横画“蚕头雁尾”之状相合。
「结字」
《张迁碑》结字巧中有拙，拙中寓巧，大巧若拙。它完全去掉了雕饰的成分，一任天然，真可谓道法自然，浑然天成。字的各部分关系处理得非常生动，挪让呼应，顾盼有情，憨态可掬。
在整体上虽扁方，整饬划一，又因字立形，顺其自然，险中求正，字体端庄朴茂，笔短意长，有些字突出主笔横画和捺画，以尽其势。全碑各字稳而不呆，动感强烈，动中求稳，稳中求变。神采奕然的体态特征在形体、笔画的避让、空间布白的处理、平正与险绝的错落中表现得淋漓尽致，看似简单，实则妙趣横生，有“险绝”后“复归平正”之感。
「章法」
《张迁碑》章法不拘一格，生动活泼。汉代碑刻多有边框方格，排列整齐，所以大部分汉碑字形大小一致，平均摆放，给人中规中矩的感觉。而《张迁碑》却独树一帜，通篇取茂密之势，但字间和行间都无严格的固定距离，疏与密适当，“疏处可以走马，密处不使透风”。既严谨又空灵，疏处阔绰而不散漫，达到了疏与密的对立统一。同时，字形大小参差，正斜互用，疏密随意，但整体上又相互呼应，左右顾盼，一派天真烂漫的景象。
「名家点评」
明·王世贞《州山人题跋》：“其书不能工，而典雅饶古意，终非永嘉以后所可及也。”[1]
清·孙承泽《庚子消夏记》：“书法方整尔雅，汉石中不多见者。”[1]
清·郭尚先《芳坚馆题跋》：“汉碑严重平硬，是碑为冠。”[1]
清·杨守敬《平碑记》：“（此碑）用笔已开魏晋风气，此源始于《西狭颂》，流为黄初三碑《上尊号奏》《受禅表》《孔羡碑》之折刀头，再变为北魏真书《始平公》等碑。”[1]
现代碑帖鉴定家蒋文光：“《张迁碑》是汉碑中艺术水平很高的一件作品。书法浑厚方折，朴茂端严为汉碑中方整类的主要代表。书法用笔以方为主，兼用圆笔。笔画端正，结体取势平直，饱满严密，笔致朴质古拙遒劲灵动，多有变化。同时，用笔与结体是相互为用的，不同书体，其用笔亦有所侧重。笔致变化多端，往往在均衡的横直线条和方折之中掺以一笔极其熟练而有力的弧线。看去既笔笔挺劲，气势雄浑，却又在拙朴中见秀美，在端重中显生动。全碑字字生动，变化生新，朴实自然，从而达到全局皆活的奇妙效果。”
「后世影响」
《张迁碑》对清代隶书影响极大，直至近代仍有着独特的地位。与东汉时期其他名碑相比，它是对东汉桓灵时期讲究规则整饬的流行汉隶的一种创新，为汉碑带来活泼的意态，注入了新鲜的血液。该碑不仅为汉人分书之代表，而且其用笔结体之奇肆跌宕已开魏晋风气，对清代书法艺术的发展起了承启的作用。
「历史传承」
《张迁碑》于汉灵帝中平三年（186年）立碑山东东平县。明代初年被掘地发现，最早著录见于明代都穆《金薤琳琅》。明初出土时立于东平儒学明伦堂前，当时铭文尚完好可读。至明正德年间（1506—1521年），“东里润色”四字尚完好，仅残缺五字。清乾隆间（1711—1799年），“东里润色”的“东”字泐半，“润”字的“水”旁仅存中点，“色”字与下“君”字皆泐大半。光绪十八年（1892年）碑毁于火，常熟翁氏就原碑重新剔刻，但神气全非，幸碑阴文尚完好如旧。解放后，在东平县府院内建亭，将碑置于亭内。1965年移岱庙炳灵门内，外置玻璃罩保护。1983年9月移于山东泰山岱庙碑廊，后一直陈列收藏于此。现残泐六十八字，其中二十二字全泐。
全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平稳中微跌
根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2019年三季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平稳中微跌，平均租金为5.0元/平米·天，环比下跌0.28%。从商圈表现来看，租金环比上涨的商圈占47.5%，租金环比下跌的商圈占50.0%，2.5%的商圈租金与上期持平。
从市场表现来看，2019年二季度我国国内生产总值实现23.75万亿元，同比增长6.2%，增幅较一季度收窄0.2个百分点；其中第二产业实现增加值9.76万亿元，同比增长5.6%，增幅较一季度收窄0.5个百分点；第三产业实现增加值12.54万亿元，同比增长7.0%，增幅与一季度相同。2019年8月，我国社会消费品零售总额实现3.39万亿元，同比增长7.5%，增幅较7月收窄0.1个百分点；进出口总额实现3947亿美元，同比下降3.2个百分点，降幅较7月扩大2.5个百分点。整体来看，三季度全球经济下行压力加大，发达国家领先指数持续下行，贸易和投资更加疲软，国际环境日趋复杂严峻；国内经济亦继续面临下行压力，部分指标增速有所回落；企业扩张能力减弱，本季度写字楼需求有所下降，租金亦有所下跌。分城市等级来看，一、二线城市写字楼租金均有所下跌。
写字楼租金变动情况
根据全国15个重点城市主要商圈典型甲级写字楼租赁样本数据，2019年三季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平稳中微跌，平均租金为5.0元/平米·天，环比下跌0.28%。
2019年三季度，一线城市中，55.6%的商圈写字楼租金环比上涨，44.4%的商圈写字楼租金环比下跌。具体来看，一线城市36个主要商圈中，北京燕莎、北京亚运村、广州环市东等20个商圈写字楼租金环比上涨；上海南京西路、深圳车公庙、上海中山公园等16个商圈写字楼租金环比下跌。
2019年三季度，二线城市中，40.9%的商圈写字楼租金环比上涨，54.5%的商圈写字楼租金环比下跌，4.6%的商圈写字楼租金与上期持平。11个城市44个主要商圈中，青岛、南昌主要商圈写字楼租金均环比下跌，其他城市主要商圈写字楼租金均涨跌互现。其中成都金融城商圈租金涨幅较高，达1.93%，居于二线城市首位。
租金涨跌幅较大的商圈
2019年三季度，在写字楼租金环比上涨的商圈中，北京燕莎、北京亚运村等10个商圈租金环比涨幅较大，其中北京燕莎商圈写字楼租金涨幅最大，环比上涨2.53%至8.1元/平米·天；其次为北京亚运村商圈，环比上涨2.11%至7.6元/平米·天；成都金融城、北京上地等8个商圈写字楼租金环比涨幅在1.4%-2.0%之间。具体来看，受市场一系列不确定因素影响，中小企业承压能力减弱，部分对成本控制要求较高的企业选择迁址租金较低的新兴商务区，使得部分非核心商圈写字楼租金有所上涨；而对于核心商圈，项目品质对租金的影响凸显，高品质项目租金保持稳定或有所上涨。
在写字楼租金环比下跌的商圈中，上海南京西路商圈跌幅最大，环比下跌3.25%至7.4元/平米·天；其次为青岛海尔路商圈，环比下跌2.96%至2.5元/平米·天；深圳车公庙、青岛崂山区政府等8个商圈写字楼租金环比跌幅均在2.2%-2.8%之间。具体来看，受工业增加值同比增幅收窄影响，部分工业企业密集的商圈写字楼租金有所下跌；而受消费增速放缓和对外贸易下滑影响，部分商贸类企业聚集的商圈租金亦有所下跌。
租金运行趋势研判
据写字楼租金指数显示，2019年三季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平稳中微跌，平均租金为5.0元/平米·天，环比下跌0.28%。从市场表现看，目前中国经济下行压力仍存，企业扩张能力减弱，本季度写字楼需求有所下降，租金亦有所下跌。具体来看，信息技术、金融等产业增长较快，带动相关产业密集的商圈写字楼租金上涨；而工业、制造业、商贸流通业、房地产业等产业增长较慢，以该类产业为主的商圈写字楼租金有所下跌。
供应方面，从新开工来看，2019年1-8月，15个重点城市办公楼新开工面积为1909.31万平方米，同比增长21.24%。其中一线城市办公楼新开工面积同比下降6.95%；二线城市同比增长40.53%。从土地供应来看，2019年1-9月，15个重点城市商办用地成交规划建筑面积为3323.94万平方米，同比下降14.18%。其中一线城市商办用地成交规划建筑面积同比下降34.47%；二线城市同比下降10.37%。短期来看，全国15个重点城市办公楼新开工面积有所增加，但长期来看商办用地供应不足。尤其一线城市，商办用地成交面积降幅较二线城市更大，预计未来写字楼供应将有所减少，业主方议价能力将有所提高；而二线城市短期内或将有大量项目入市，从而引发运营商之间的竞争。
需求方面，2019年二季度，我国第二产业实现增加值9.76万亿元，同比增长5.6%，增幅较一季度收窄0.5个百分点。其中工业、制造业、建筑业增加值同比增幅较一季度均有所收窄。第三产业实现增加值12.54万亿元，同比增长7.0%，增幅与一季度相同。其中房地产业增长较为缓慢；信息传输、软件和信息技术服务业，金融业，交通运输、仓储和邮政业，租赁和商务服务业则保持较快增长。整体来看，写字楼市场需求有所下降。其中，第二产业相关企业对写字楼需求有所放缓；第三产业中，金融业、TMT产业、专业服务业相关企业对写字楼需求保持稳定；而商贸流通、房地产相关企业对写字楼需求则有所下滑。
展望未来，在宏观环境上，三季度外部环境更趋复杂严峻，主要经济体增长步伐均有所放缓，中美贸易摩擦再度升级，外部需求放缓叠加国内需求疲弱，中国经济下行压力加大。因此，为切实确保经济长期稳定发展、有效促进消费、振兴产业，四季度国家将着力做好“六稳（稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期）”工作。
从营商环境来看，二季度发改委、商务部联合颁布《鼓励外商投资产业目录（2019年版）》，负面清单条目由48条减少至40条，鼓励外商进入更多行业，加快市场开放和与国际合作的步伐。10月8日国务院常务会议审议通过《优化营商环境条例（草案）》，以政府立法为各类市场主体投资兴业提供制度保障，着力深化改革开放、促进公平竞争、增强市场活力和经济内生动力、推动高质量发展。从产业方面看，国家亦有诸多利好政策出台，例如8月科技部印发《国家新一代人工智能创新发展试验区建设工作指引》、9月工信部印发《关于促进制造业产品和服务质量提升的实施意见》、国务院印发《关于促进全民健身和体育消费推动体育产业高质量发展的意见》等。这些政策的颁布与实施，有效支撑了产业发展和各类企业的扩张，并能够更加有效地吸引外商投资，促进对外经济贸易。
目前，尽管我国经济存在下行压力，但尚处于合理区间；上半年中国经济增速位居世界主要经济体第一，就业物价总体稳定。展望四季度，尽管外部环境依然复杂多变，但随着中美贸易谈判再度重启，以及“六稳”政策的落地和显效，中国经济平稳发展的积极因素增多。目前我国发展仍处于重要战略机遇期，经济发展韧性强，长期稳定的基本面没有改变，预计四季度中国经济将企稳。从未来看，在健康的营商环境和良好的产业氛围支撑下，后市写字楼市场需求或将保持平稳，尤其是位于商业氛围浓厚的核心商圈的优质项目，吸纳能力或将有所加强。而对于一些较为老旧的项目，应着力进行产品的改造升级、优化物业服务，以期降低空置率、增加租金收益。预计未来，我国写字楼市场将平稳发展，写字楼租金亦有望保持稳定。
来源：中指研究院
根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2019年三季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平稳中微跌，平均租金为5.0元/平米·天，环比下跌0.28%。从商圈表现来看，租金环比上涨的商圈占47.5%，租金环比下跌的商圈占50.0%，2.5%的商圈租金与上期持平。
从市场表现来看，2019年二季度我国国内生产总值实现23.75万亿元，同比增长6.2%，增幅较一季度收窄0.2个百分点；其中第二产业实现增加值9.76万亿元，同比增长5.6%，增幅较一季度收窄0.5个百分点；第三产业实现增加值12.54万亿元，同比增长7.0%，增幅与一季度相同。2019年8月，我国社会消费品零售总额实现3.39万亿元，同比增长7.5%，增幅较7月收窄0.1个百分点；进出口总额实现3947亿美元，同比下降3.2个百分点，降幅较7月扩大2.5个百分点。整体来看，三季度全球经济下行压力加大，发达国家领先指数持续下行，贸易和投资更加疲软，国际环境日趋复杂严峻；国内经济亦继续面临下行压力，部分指标增速有所回落；企业扩张能力减弱，本季度写字楼需求有所下降，租金亦有所下跌。分城市等级来看，一、二线城市写字楼租金均有所下跌。
写字楼租金变动情况
根据全国15个重点城市主要商圈典型甲级写字楼租赁样本数据，2019年三季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平稳中微跌，平均租金为5.0元/平米·天，环比下跌0.28%。
2019年三季度，一线城市中，55.6%的商圈写字楼租金环比上涨，44.4%的商圈写字楼租金环比下跌。具体来看，一线城市36个主要商圈中，北京燕莎、北京亚运村、广州环市东等20个商圈写字楼租金环比上涨；上海南京西路、深圳车公庙、上海中山公园等16个商圈写字楼租金环比下跌。
2019年三季度，二线城市中，40.9%的商圈写字楼租金环比上涨，54.5%的商圈写字楼租金环比下跌，4.6%的商圈写字楼租金与上期持平。11个城市44个主要商圈中，青岛、南昌主要商圈写字楼租金均环比下跌，其他城市主要商圈写字楼租金均涨跌互现。其中成都金融城商圈租金涨幅较高，达1.93%，居于二线城市首位。
租金涨跌幅较大的商圈
2019年三季度，在写字楼租金环比上涨的商圈中，北京燕莎、北京亚运村等10个商圈租金环比涨幅较大，其中北京燕莎商圈写字楼租金涨幅最大，环比上涨2.53%至8.1元/平米·天；其次为北京亚运村商圈，环比上涨2.11%至7.6元/平米·天；成都金融城、北京上地等8个商圈写字楼租金环比涨幅在1.4%-2.0%之间。具体来看，受市场一系列不确定因素影响，中小企业承压能力减弱，部分对成本控制要求较高的企业选择迁址租金较低的新兴商务区，使得部分非核心商圈写字楼租金有所上涨；而对于核心商圈，项目品质对租金的影响凸显，高品质项目租金保持稳定或有所上涨。
在写字楼租金环比下跌的商圈中，上海南京西路商圈跌幅最大，环比下跌3.25%至7.4元/平米·天；其次为青岛海尔路商圈，环比下跌2.96%至2.5元/平米·天；深圳车公庙、青岛崂山区政府等8个商圈写字楼租金环比跌幅均在2.2%-2.8%之间。具体来看，受工业增加值同比增幅收窄影响，部分工业企业密集的商圈写字楼租金有所下跌；而受消费增速放缓和对外贸易下滑影响，部分商贸类企业聚集的商圈租金亦有所下跌。
租金运行趋势研判
据写字楼租金指数显示，2019年三季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平稳中微跌，平均租金为5.0元/平米·天，环比下跌0.28%。从市场表现看，目前中国经济下行压力仍存，企业扩张能力减弱，本季度写字楼需求有所下降，租金亦有所下跌。具体来看，信息技术、金融等产业增长较快，带动相关产业密集的商圈写字楼租金上涨；而工业、制造业、商贸流通业、房地产业等产业增长较慢，以该类产业为主的商圈写字楼租金有所下跌。
供应方面，从新开工来看，2019年1-8月，15个重点城市办公楼新开工面积为1909.31万平方米，同比增长21.24%。其中一线城市办公楼新开工面积同比下降6.95%；二线城市同比增长40.53%。从土地供应来看，2019年1-9月，15个重点城市商办用地成交规划建筑面积为3323.94万平方米，同比下降14.18%。其中一线城市商办用地成交规划建筑面积同比下降34.47%；二线城市同比下降10.37%。短期来看，全国15个重点城市办公楼新开工面积有所增加，但长期来看商办用地供应不足。尤其一线城市，商办用地成交面积降幅较二线城市更大，预计未来写字楼供应将有所减少，业主方议价能力将有所提高；而二线城市短期内或将有大量项目入市，从而引发运营商之间的竞争。
需求方面，2019年二季度，我国第二产业实现增加值9.76万亿元，同比增长5.6%，增幅较一季度收窄0.5个百分点。其中工业、制造业、建筑业增加值同比增幅较一季度均有所收窄。第三产业实现增加值12.54万亿元，同比增长7.0%，增幅与一季度相同。其中房地产业增长较为缓慢；信息传输、软件和信息技术服务业，金融业，交通运输、仓储和邮政业，租赁和商务服务业则保持较快增长。整体来看，写字楼市场需求有所下降。其中，第二产业相关企业对写字楼需求有所放缓；第三产业中，金融业、TMT产业、专业服务业相关企业对写字楼需求保持稳定；而商贸流通、房地产相关企业对写字楼需求则有所下滑。
展望未来，在宏观环境上，三季度外部环境更趋复杂严峻，主要经济体增长步伐均有所放缓，中美贸易摩擦再度升级，外部需求放缓叠加国内需求疲弱，中国经济下行压力加大。因此，为切实确保经济长期稳定发展、有效促进消费、振兴产业，四季度国家将着力做好“六稳（稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期）”工作。
从营商环境来看，二季度发改委、商务部联合颁布《鼓励外商投资产业目录（2019年版）》，负面清单条目由48条减少至40条，鼓励外商进入更多行业，加快市场开放和与国际合作的步伐。10月8日国务院常务会议审议通过《优化营商环境条例（草案）》，以政府立法为各类市场主体投资兴业提供制度保障，着力深化改革开放、促进公平竞争、增强市场活力和经济内生动力、推动高质量发展。从产业方面看，国家亦有诸多利好政策出台，例如8月科技部印发《国家新一代人工智能创新发展试验区建设工作指引》、9月工信部印发《关于促进制造业产品和服务质量提升的实施意见》、国务院印发《关于促进全民健身和体育消费推动体育产业高质量发展的意见》等。这些政策的颁布与实施，有效支撑了产业发展和各类企业的扩张，并能够更加有效地吸引外商投资，促进对外经济贸易。
目前，尽管我国经济存在下行压力，但尚处于合理区间；上半年中国经济增速位居世界主要经济体第一，就业物价总体稳定。展望四季度，尽管外部环境依然复杂多变，但随着中美贸易谈判再度重启，以及“六稳”政策的落地和显效，中国经济平稳发展的积极因素增多。目前我国发展仍处于重要战略机遇期，经济发展韧性强，长期稳定的基本面没有改变，预计四季度中国经济将企稳。从未来看，在健康的营商环境和良好的产业氛围支撑下，后市写字楼市场需求或将保持平稳，尤其是位于商业氛围浓厚的核心商圈的优质项目，吸纳能力或将有所加强。而对于一些较为老旧的项目，应着力进行产品的改造升级、优化物业服务，以期降低空置率、增加租金收益。预计未来，我国写字楼市场将平稳发展，写字楼租金亦有望保持稳定。
来源：中指研究院
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