先租后售与城市化2.0阶段
#城市化 #金融与贸易
赵燕菁新文章：
未来随想社 | 赵燕菁：从高速度到高质量
不用说，非常好的文章了。
1
先租后售这个思路，他六七年前就在文章里推，现在在东莞松山湖落地，非常好。
武汉光谷很多地都是定向给企业的，道理相似。
重庆一直努力控制低成本，大建公租房，只是公租房还是无法销售；另外，重庆的高校比较弱，在与成都的竞争中落后了。
2 减纯住宅供地、增保障房用地
文章中提到，在城市化第二阶段，减少居住用地，乍一看令人吃惊，但实际上，这里说的是，城市已经建得七七八八，发展的公共服务已经在房价中兑现，房价已高，如果继续推动更多住宅用地供应，能够买得起、进入城市的劳动力群体也不会很多了，只是局部少数高收入群体。随着城市进一步发展，表征公共服务水平的房价还会继续上涨，该买的房还是要买，但是，这已经是少数人的游戏。
所以，为了吸引劳动力，要减少直接供应市场的住宅用地，增加企业使用的租售用地。一减一增，大城市的居住面积还是上升的。
3 生育率问题
这里当然还是会踢到一个铁板，我们反复说过的，公寓楼会让生育率从2陡峭降到1。企业建房，也都是公寓楼，这会继续拉低生育率。
最彻底的解决方案，还是让大城市郊区的农地转化为建设用地，农民减步出让，地价涨价归公，如华生教授所说；然后地方对有工作的群体先租后售，创造2-3亿拥有资产的新中产阶层，如赵燕菁教授所说；这个主阵地应该是在城市现有中心边缘10-20公里区间，如我研究北京上海武汉成都郑州广州的城市边界所说。
希望如此！我也只能是希望了！
但对于我们星友这个小群体，我们可以先行动起来，买好3房4房，多生孩子，多赚钱养好孩子，同时，自己学编程，然后子子孙孙都学编程。我想，这毕竟会是未来的大趋势，我们先行一步，是好的。他们会向我们的选择靠拢。
4 未来收入流的资本化是现代发展的主要特点
英国的各个经济主体，政府、居民、企业，分别是通过国债、私有房产、银行信贷、资本市场来进行融资的。将未来的收入流兑现到现在，进行资产负债表表扩张，是现代经济发展的定义性特征。我们说过几次了。
传统农业经济不是，他们是实收现付制，有多少钱、做多少事，那所谓的钱，都是赚到手的货币。传统经济下的行为者，可以说都是重商主义者，赚别人的钱，守自己的财。这种货币观下，人有我无、人少我多，经济最终难以避免相互伤害。
赵燕菁的看法，中国的城市化1.0，是通过土地买卖来融资的。主体是地方政府。现在卖地融资已经有些年头，大城市发展的成本已经高起来了。接下来，赵燕菁认为，要进入城市化2.0，从土地融资，变成现金流运营的思维。
从一个城市或地方的资产负债表看，这意味着，最初，先卖地，解决第一桶金，卖得越多越好，这是做大负债，卖出的房子好比是城市对买房人的应付帐款；接着，再扩大税收，解决运营资金，提供科教支持，维持产业持续升级动力，这些钱也是越多越好，这就是降低负债、做大权益。
一直卖地肯定不行，假设城市的建设用地几年内突然翻倍，如果企业不来，工作岗位不来，人也不来，市场很快就塌掉了。土地融资，要考虑供应量，要维系原有资产价格。所以，要从卖地为主转向税收为主，逐步过渡。
我的疑问是，这个城市化两阶段分类，过于聚焦中国的城市化进程。如果考虑日本、韩国的城市化过程，会有更多普遍性的原理出来。目前还看不出中国的城市化与日韩有什么实质区别。事实上，日本也在工人涌进城市的过程中建了很多面向新市民的房子。
中国的规模巨大，分区城市化不同节奏的城市化，倒是真正有差别的事情。卖地融资和税收运营的两阶段发展，似乎并非是特质，而是韩日乃至英美城市化发展的常规路径。聊备一说，有精力再考虑。
当然，发达经济体一般都有房产税，政府不会因为税收有无而对工业和住宅用地厚此薄彼。房产税意味着持续的稳定的现金流，可以支付运营支出。但是，英美的房产税是在很小的局部（类似于中国城市的XX街道）交纳并为本地运营服务的；中国的房产税，如果将来推行，依然是以城市为单位的，这个差别并不小。
房产税推行的话，地方住宅用地供应的意愿会加强。目前，大城市不愿意供地，原因是一卖就是高价地，实际上对于吸引企业投资兴业，并不有利。房产税对此有一个冲销作用。
#城市化 #金融与贸易
赵燕菁新文章：
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不用说，非常好的文章了。
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先租后售这个思路，他六七年前就在文章里推，现在在东莞松山湖落地，非常好。
武汉光谷很多地都是定向给企业的，道理相似。
重庆一直努力控制低成本，大建公租房，只是公租房还是无法销售；另外，重庆的高校比较弱，在与成都的竞争中落后了。
2 减纯住宅供地、增保障房用地
文章中提到，在城市化第二阶段，减少居住用地，乍一看令人吃惊，但实际上，这里说的是，城市已经建得七七八八，发展的公共服务已经在房价中兑现，房价已高，如果继续推动更多住宅用地供应，能够买得起、进入城市的劳动力群体也不会很多了，只是局部少数高收入群体。随着城市进一步发展，表征公共服务水平的房价还会继续上涨，该买的房还是要买，但是，这已经是少数人的游戏。
所以，为了吸引劳动力，要减少直接供应市场的住宅用地，增加企业使用的租售用地。一减一增，大城市的居住面积还是上升的。
3 生育率问题
这里当然还是会踢到一个铁板，我们反复说过的，公寓楼会让生育率从2陡峭降到1。企业建房，也都是公寓楼，这会继续拉低生育率。
最彻底的解决方案，还是让大城市郊区的农地转化为建设用地，农民减步出让，地价涨价归公，如华生教授所说；然后地方对有工作的群体先租后售，创造2-3亿拥有资产的新中产阶层，如赵燕菁教授所说；这个主阵地应该是在城市现有中心边缘10-20公里区间，如我研究北京上海武汉成都郑州广州的城市边界所说。
希望如此！我也只能是希望了！
但对于我们星友这个小群体，我们可以先行动起来，买好3房4房，多生孩子，多赚钱养好孩子，同时，自己学编程，然后子子孙孙都学编程。我想，这毕竟会是未来的大趋势，我们先行一步，是好的。他们会向我们的选择靠拢。
4 未来收入流的资本化是现代发展的主要特点
英国的各个经济主体，政府、居民、企业，分别是通过国债、私有房产、银行信贷、资本市场来进行融资的。将未来的收入流兑现到现在，进行资产负债表表扩张，是现代经济发展的定义性特征。我们说过几次了。
传统农业经济不是，他们是实收现付制，有多少钱、做多少事，那所谓的钱，都是赚到手的货币。传统经济下的行为者，可以说都是重商主义者，赚别人的钱，守自己的财。这种货币观下，人有我无、人少我多，经济最终难以避免相互伤害。
赵燕菁的看法，中国的城市化1.0，是通过土地买卖来融资的。主体是地方政府。现在卖地融资已经有些年头，大城市发展的成本已经高起来了。接下来，赵燕菁认为，要进入城市化2.0，从土地融资，变成现金流运营的思维。
从一个城市或地方的资产负债表看，这意味着，最初，先卖地，解决第一桶金，卖得越多越好，这是做大负债，卖出的房子好比是城市对买房人的应付帐款；接着，再扩大税收，解决运营资金，提供科教支持，维持产业持续升级动力，这些钱也是越多越好，这就是降低负债、做大权益。
一直卖地肯定不行，假设城市的建设用地几年内突然翻倍，如果企业不来，工作岗位不来，人也不来，市场很快就塌掉了。土地融资，要考虑供应量，要维系原有资产价格。所以，要从卖地为主转向税收为主，逐步过渡。
我的疑问是，这个城市化两阶段分类，过于聚焦中国的城市化进程。如果考虑日本、韩国的城市化过程，会有更多普遍性的原理出来。目前还看不出中国的城市化与日韩有什么实质区别。事实上，日本也在工人涌进城市的过程中建了很多面向新市民的房子。
中国的规模巨大，分区城市化不同节奏的城市化，倒是真正有差别的事情。卖地融资和税收运营的两阶段发展，似乎并非是特质，而是韩日乃至英美城市化发展的常规路径。聊备一说，有精力再考虑。
当然，发达经济体一般都有房产税，政府不会因为税收有无而对工业和住宅用地厚此薄彼。房产税意味着持续的稳定的现金流，可以支付运营支出。但是，英美的房产税是在很小的局部（类似于中国城市的XX街道）交纳并为本地运营服务的；中国的房产税，如果将来推行，依然是以城市为单位的，这个差别并不小。
房产税推行的话，地方住宅用地供应的意愿会加强。目前，大城市不愿意供地，原因是一卖就是高价地，实际上对于吸引企业投资兴业，并不有利。房产税对此有一个冲销作用。
【“双节”来临 文旅盛宴热闹开席】秋高气爽，层林尽染，鄂尔多斯高原硕果飘香。在这美好的季节，迎来了“双节”旅游热潮。
今年恰逢中秋节与国庆节“合体”，长达8天的长假即将开启，我市各大旅行社、景区纷纷精心烹制“旅游大餐”，推出一系列新自驾产品、新文娱项目、新优惠活动飨游客。市民出行意愿高涨，期待过一个轻松欢乐的假期。
开发新产品 丰富新玩法
“‘双节’将至，我们一家三口选择本地游。疫情特殊时期，为安全考虑避免出远门，想就近找个去处，散散心。”家住东胜区的谢飞龙已经提前半个月从旅行社预订了一款旅拍产品，准备带孩子去响沙湾景区滑沙、骑骆驼、拍照。“到时候，我们能腾开双手，让专业摄影师帮忙拍照，一心畅玩沙漠，非常期待这次旅行。”谢飞龙说。
采访中记者了解到，“十一”期间，像谢飞龙一样选择本地游的市民还有很多。他们多数选择自驾出行，鄂尔多斯草原、响沙湾、九城宫、鄂尔多斯野生动物园等本地景区是热门首选。随之衍生的自驾游产品，深受市民欢迎。
响沙湾莲花酒店度假、福沙岛度假，鄂尔多斯草原度假等高端旅游线路产品，是鄂尔多斯市响沙湾国际旅行社近来销售最火的自驾游产品。该旅行社副总经理杨杰表示，除常规旅游项目外，他们还新开发了沙漠露营和响沙湾旅拍产品，其中本地游客是主角。
两天一晚的沙漠露营，观大漠落日，倾听夜星低语，午夜露营烧烤，凌晨篝火蹦迪，远离城市喧嚣，放松心情，深受年轻人喜欢。响沙湾旅拍产品主要面向亲子家庭和夕阳红家庭，游客可进入莲花酒店、福沙岛、悦沙岛等游乐设施体验拍照，并免费赠送电子相册，成团即可出发。
“发掘本地游新玩法，不断增加新旅游产品，让本地人畅游本地，让外地人玩好本地，是今年旅游人的重要工作。”“十一”期间，杨杰等本地旅游人的主要业务从过去“外发”转为“地接”。
“现在每天都有上海、北京及西安等地的游客电话咨询我市旅游相关事宜。”鄂尔多斯市星辰假日旅行社总经理刘元向记者介绍，除“包头、响沙湾、康巴什、成吉思汗陵、榆林”鄂尔多斯自驾三日游外，他们还创新推出了“鄂西南——史前探秘精品4日游线路”，畅游鄂尔多斯草原、查布恐龙足迹化石群、乌兰镇综合地质博物馆、城川红色旅游交通站等地。其中“城川红色党建旅游线路”最受欢迎。“如今，红色旅游蓬勃发展，越来越多年轻人成为‘打卡’主力军。”刘元说。
新增打卡地 亮出优惠牌
为吸引游客，我市各大景区也纷纷推出了一大批新鲜、刺激、好玩的游乐项目。同时大打“优惠牌”，用实惠的价格、周到的服务，满足市民和游客需求。
在准格尔黄河大峡谷，绝壁千仞的悬崖上，安置着高18米、12米、8米的大秋千，游客们可以尽情体验悬崖秋千的惊险与刺激。“悬崖秋千从今年7月上旬运营至今，非常火爆，周边城市的游客也纷纷慕名前来打卡，是新晋的网红景点。”准格尔黄河大峡谷副总经理冯悦伟介绍说，深受欢迎的项目还有新上的888米“激情漂流”玻璃水滑道、“步步惊心”、玻璃栈道等，票价均打7.8折。以上项目均配备安全员，每天进行严格检查。
鄂尔多斯野生动物园也不甘落后。“‘十一’期间，动物园正式运行极速卡丁车项目，卡丁车时速达60迈，却可以给予体验者200迈的感受。除了刺激，还充满温馨与浪漫。”鄂尔多斯野生动物园市场部营销总监刘莎称，动物园的“萌宠乐园”首次开园，小朋友可以与小狮子、小火烈鸟、小矮马等小动物现场互动。8天长假里，还将开展“夜游海洋馆”“美食节”等活动；10月1日-3日，每晚上演音乐烟火秀，给小朋友和家长带来视觉与味觉的盛宴。
刘莎还告诉记者，为积极推行文明旅游，还特意给每个入园家庭都赠送一只环保袋，出园时，凭借袋子里的垃圾换取毛绒玩具等礼品。市民和游客在园区内消费娱乐项目后，出园时凭借相关票据等也可以兑换等值礼品。
旅游项目丰富，优惠不断。“十一”期间，康镇将推出内蒙古戏剧、景区特色街景演出以及音乐狂欢活动等上百场演出；万家惠欢乐世界将推出花车巡游、歌舞表演、T台走秀、海洋寻宝等多种多样的活动，购买万家惠水世界门票赠送养生园门票；成吉思汗陵旅游区将为10月1日出生的游客免门票，鄂尔多斯户籍享受门票5折优惠，凡购买门票的游客可免费观看鄂尔多斯婚礼表演和马术表演等；康巴什区将为持鄂尔多斯机场到站登机牌的游客，推出享受乌兰木伦观光游艇、快艇8折优惠；七星湖旅游区将为持鄂尔多斯机场到站登机牌的游客，推出享受部分套票8.8折优惠，儿童票享受实景演出及“沙漠之眼”（摩天轮）协议价格的5折优惠；银肯塔拉响沙生态文化旅游景区对全市市民（凭身份证）实行免门票、其余项目套票半价优惠等。
共树文明风 相伴安全行
一草一木一风景，一言一行一文明。为全面推进全市文化旅游发展，塑造文化旅游品牌节庆形象，贯彻文明旅游工作的重要批示精神，“十一”期间，市文化和旅游局、市文明办特别组织开展“双节同庆，惠动全城”康巴什旅游区“十一”旅游活动暨“文明旅游与你同行”主题宣传活动。为广大市民提供节庆优惠，带动文化旅游经济发展，营造讲文明、重礼仪，讲诚信、重品行，讲热情、树形象的旅游文化城市环境。
活动内容有“我与康巴什共成长”摄影征集、旧物交换大市集、文明旅游街头创意宣传、我和国旗同框、“爱祖国，爱家乡”免费讲解、“文明旅游与你同行”等。其中，文明旅游街头创意宣传活动，在康巴什区乌兰木伦湖区广场举行，届时将放置一个巨型月饼盒，结合中国风元素和霓虹灯，打造一个网红“月饼盒示爱站”，让游客打卡拍照。“文明旅游与你同行”系列活动中，将动员市民参与“文明旅游随手拍”，参与互动话题“文明旅游抖出你的美”，参与者可获赠文明旅游纪念品等。
旅途漫漫，文明与安全相伴。市文化和旅游局提醒广大市民和游客，出游时注意疫情防控，要遵守法律法规，维护国家利益和社会公共利益。提倡勤俭节约，反对餐饮浪费。按需点餐、按需取餐、少量多次，不食用野生动物；就餐过程中，使用公勺公筷，尽量采用分餐制、小份餐，自觉践行“光盘行动”。保护文物古迹，爱护生态环境。不在文物古迹上涂刻等，遵守摄影摄像的限制规定；保护生态系统和水体环境，不购买野生动物及其制品。遵守公序良俗，弘扬文明新风。不乱扔垃圾，不在禁烟场所吸烟，遵守提示提醒，不在“网红”地任性打卡拍照，从事危及自身以及他人人身安全的活动。提升防范意识，确保出游安全。乘坐旅游大巴时，系好安全带，不要将头、手、脚等伸出窗外，不携带违禁物品；自驾游要杜绝疲劳驾驶和酒后驾车；切勿进入未开发、未对公众开放的峡谷、湖泊、水库、无人岛等区域开展活动等。
同时，市消费者协会为广大消费者提出注意事项：请合理规划出游行程，选择正规渠道购买车船票、预订客房等，保护个人信息和支付安全；结合自身实际，购买交通意外险、医疗商业险等；关注景区限流政策，及时购买门票，规划出行时间；到人流密集场所，保持社交距离、佩戴口罩，共同创建文明、安全、健康、绿色旅游新风尚。#郑爽安慰被丈夫推下悬崖孕妇#
今年恰逢中秋节与国庆节“合体”，长达8天的长假即将开启，我市各大旅行社、景区纷纷精心烹制“旅游大餐”，推出一系列新自驾产品、新文娱项目、新优惠活动飨游客。市民出行意愿高涨，期待过一个轻松欢乐的假期。
开发新产品 丰富新玩法
“‘双节’将至，我们一家三口选择本地游。疫情特殊时期，为安全考虑避免出远门，想就近找个去处，散散心。”家住东胜区的谢飞龙已经提前半个月从旅行社预订了一款旅拍产品，准备带孩子去响沙湾景区滑沙、骑骆驼、拍照。“到时候，我们能腾开双手，让专业摄影师帮忙拍照，一心畅玩沙漠，非常期待这次旅行。”谢飞龙说。
采访中记者了解到，“十一”期间，像谢飞龙一样选择本地游的市民还有很多。他们多数选择自驾出行，鄂尔多斯草原、响沙湾、九城宫、鄂尔多斯野生动物园等本地景区是热门首选。随之衍生的自驾游产品，深受市民欢迎。
响沙湾莲花酒店度假、福沙岛度假，鄂尔多斯草原度假等高端旅游线路产品，是鄂尔多斯市响沙湾国际旅行社近来销售最火的自驾游产品。该旅行社副总经理杨杰表示，除常规旅游项目外，他们还新开发了沙漠露营和响沙湾旅拍产品，其中本地游客是主角。
两天一晚的沙漠露营，观大漠落日，倾听夜星低语，午夜露营烧烤，凌晨篝火蹦迪，远离城市喧嚣，放松心情，深受年轻人喜欢。响沙湾旅拍产品主要面向亲子家庭和夕阳红家庭，游客可进入莲花酒店、福沙岛、悦沙岛等游乐设施体验拍照，并免费赠送电子相册，成团即可出发。
“发掘本地游新玩法，不断增加新旅游产品，让本地人畅游本地，让外地人玩好本地，是今年旅游人的重要工作。”“十一”期间，杨杰等本地旅游人的主要业务从过去“外发”转为“地接”。
“现在每天都有上海、北京及西安等地的游客电话咨询我市旅游相关事宜。”鄂尔多斯市星辰假日旅行社总经理刘元向记者介绍，除“包头、响沙湾、康巴什、成吉思汗陵、榆林”鄂尔多斯自驾三日游外，他们还创新推出了“鄂西南——史前探秘精品4日游线路”，畅游鄂尔多斯草原、查布恐龙足迹化石群、乌兰镇综合地质博物馆、城川红色旅游交通站等地。其中“城川红色党建旅游线路”最受欢迎。“如今，红色旅游蓬勃发展，越来越多年轻人成为‘打卡’主力军。”刘元说。
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鄂尔多斯野生动物园也不甘落后。“‘十一’期间，动物园正式运行极速卡丁车项目，卡丁车时速达60迈，却可以给予体验者200迈的感受。除了刺激，还充满温馨与浪漫。”鄂尔多斯野生动物园市场部营销总监刘莎称，动物园的“萌宠乐园”首次开园，小朋友可以与小狮子、小火烈鸟、小矮马等小动物现场互动。8天长假里，还将开展“夜游海洋馆”“美食节”等活动；10月1日-3日，每晚上演音乐烟火秀，给小朋友和家长带来视觉与味觉的盛宴。
刘莎还告诉记者，为积极推行文明旅游，还特意给每个入园家庭都赠送一只环保袋，出园时，凭借袋子里的垃圾换取毛绒玩具等礼品。市民和游客在园区内消费娱乐项目后，出园时凭借相关票据等也可以兑换等值礼品。
旅游项目丰富，优惠不断。“十一”期间，康镇将推出内蒙古戏剧、景区特色街景演出以及音乐狂欢活动等上百场演出；万家惠欢乐世界将推出花车巡游、歌舞表演、T台走秀、海洋寻宝等多种多样的活动，购买万家惠水世界门票赠送养生园门票；成吉思汗陵旅游区将为10月1日出生的游客免门票，鄂尔多斯户籍享受门票5折优惠，凡购买门票的游客可免费观看鄂尔多斯婚礼表演和马术表演等；康巴什区将为持鄂尔多斯机场到站登机牌的游客，推出享受乌兰木伦观光游艇、快艇8折优惠；七星湖旅游区将为持鄂尔多斯机场到站登机牌的游客，推出享受部分套票8.8折优惠，儿童票享受实景演出及“沙漠之眼”（摩天轮）协议价格的5折优惠；银肯塔拉响沙生态文化旅游景区对全市市民（凭身份证）实行免门票、其余项目套票半价优惠等。
共树文明风 相伴安全行
一草一木一风景，一言一行一文明。为全面推进全市文化旅游发展，塑造文化旅游品牌节庆形象，贯彻文明旅游工作的重要批示精神，“十一”期间，市文化和旅游局、市文明办特别组织开展“双节同庆，惠动全城”康巴什旅游区“十一”旅游活动暨“文明旅游与你同行”主题宣传活动。为广大市民提供节庆优惠，带动文化旅游经济发展，营造讲文明、重礼仪，讲诚信、重品行，讲热情、树形象的旅游文化城市环境。
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旅途漫漫，文明与安全相伴。市文化和旅游局提醒广大市民和游客，出游时注意疫情防控，要遵守法律法规，维护国家利益和社会公共利益。提倡勤俭节约，反对餐饮浪费。按需点餐、按需取餐、少量多次，不食用野生动物；就餐过程中，使用公勺公筷，尽量采用分餐制、小份餐，自觉践行“光盘行动”。保护文物古迹，爱护生态环境。不在文物古迹上涂刻等，遵守摄影摄像的限制规定；保护生态系统和水体环境，不购买野生动物及其制品。遵守公序良俗，弘扬文明新风。不乱扔垃圾，不在禁烟场所吸烟，遵守提示提醒，不在“网红”地任性打卡拍照，从事危及自身以及他人人身安全的活动。提升防范意识，确保出游安全。乘坐旅游大巴时，系好安全带，不要将头、手、脚等伸出窗外，不携带违禁物品；自驾游要杜绝疲劳驾驶和酒后驾车；切勿进入未开发、未对公众开放的峡谷、湖泊、水库、无人岛等区域开展活动等。
同时，市消费者协会为广大消费者提出注意事项：请合理规划出游行程，选择正规渠道购买车船票、预订客房等，保护个人信息和支付安全；结合自身实际，购买交通意外险、医疗商业险等；关注景区限流政策，及时购买门票，规划出行时间；到人流密集场所，保持社交距离、佩戴口罩，共同创建文明、安全、健康、绿色旅游新风尚。#郑爽安慰被丈夫推下悬崖孕妇#
很多人不理解，为什么一家在国内没有产品的公司要参加外滩大会并开展投资者教育，为什么在外商独资公/私募牌照还没一撇的2011年就开始组建本地投研团队，为什么早在中国金融市场还没有对外开放时间表的2004年就在上海设立了办公室。没办法，我们就是这样一家与众不同的资管公司，既高瞻远瞩，又脚踏实地，既富有耐心，又不乏勇气…… PS. 外滩大会就像一出老友记，会场不断偶遇老同事、老朋友、老兄弟。
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