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以物抵债协议有效且无履行障碍，应优先履行新债
——当事人达成以物抵债协议，在未履行前新债与旧债并存，协议不存在履行障碍时，当事人不得单方要求履行旧债。
标签：｜工程款｜以房抵债｜执行｜以物抵债
案情简介：2014年，开发公司与建筑公司签订施工合同。2015年，双方形成会议纪要：开发公司以铺面冲抵1200万元工程款。随后，开发公司就18套铺面与建筑公司指定的第三人签订了商品房买卖合同，办理了预售合同备案登记并交付使用。2017年，建筑公司以抵债商铺未办理过户登记为由，诉请开发公司支付工程款1200万元。
法院认为：①以物抵债协议作为民事合同，其成立要件受制于当事人意思自治以及《合同法》规定。《合同法》第25条确立了以诺成合同为原则、以实践合同为例外的合同成立规则。《合同法》分则中未规定以物抵债协议，该协议属于无名合同，参照与其性质最相近的买卖合同规定，以物抵债协议应为诺成性合同。在当事人未约定以债权人实际受领抵债物作为以物抵债协议成立要件情况下，该协议自双方达成合意时即成立。当事人达成以物抵债协议系为清偿旧债，在以物抵债协议未履行前新债与旧债并存，但基于对债权人与债务人利益的平等保护，以及对当事人行为的可预期性要求，为维护交易秩序稳定，在以物抵债协议不存在履行障碍时，当事人不得单方要求履行旧债。②本案中，案涉会议纪要及基于会议纪要所签18份购房合同均为有效合同，对当事人产生约束力。因开发公司与建筑公司在会议纪要中并未约定原支付工程款旧债消灭，故该会议纪要在性质上应属于新债清偿协议，即约定债务人在不免除旧债情况下向债权人负担新债，新债清偿时旧债一并消灭。除当事人有特别约定外，债权人或债务人对于履行新债或旧债均不具有选择权。新债应优先于旧债履行，只有新债不能履行，新债清偿协议目的不能实现，或存在其他导致新债清偿协议无效、应予撤销情形，才回到旧债履行。若赋予债权人对于新、旧债履行选择权，会使得债务人应履行的债务内容处于无法预期状态，不符合交易稳定性要求，不利于平衡债权人与债务人利益。本案中，18间商铺已办理预售合同备案登记，暂未办理过户登记亦系基于双方约定。现并无证据表明上述房屋不能办理过户登记，或以物抵债协议无法履行，建筑公司无权在本案中要求支付冲抵的1200万元工程款。
实务要点：当事人达成以物抵债协议系为清偿旧债，在以物抵债协议未履行前新债与旧债并存，在以物抵债协议不存在履行障碍时，当事人不得单方要求履行旧债。
案例索引：最高人民法院（2020）最高法民再197号“安顺市万邦置业有限公司、湖南家和建设有限责任公司建设工程施工合同纠纷案”（审判长叶欢，审判员冯文生、叶阳），见《以物抵债协议有效且不存在履行障碍，债权人可否要求债务人履行旧债》（执笔人叶欢、董行），载《最高人民法院第五巡回法庭法官会议纪要》（X5-2021:94）。
以物抵债协议有效且无履行障碍，应优先履行新债
——当事人达成以物抵债协议，在未履行前新债与旧债并存，协议不存在履行障碍时，当事人不得单方要求履行旧债。
标签：｜工程款｜以房抵债｜执行｜以物抵债
案情简介：2014年，开发公司与建筑公司签订施工合同。2015年，双方形成会议纪要：开发公司以铺面冲抵1200万元工程款。随后，开发公司就18套铺面与建筑公司指定的第三人签订了商品房买卖合同，办理了预售合同备案登记并交付使用。2017年，建筑公司以抵债商铺未办理过户登记为由，诉请开发公司支付工程款1200万元。
法院认为：①以物抵债协议作为民事合同，其成立要件受制于当事人意思自治以及《合同法》规定。《合同法》第25条确立了以诺成合同为原则、以实践合同为例外的合同成立规则。《合同法》分则中未规定以物抵债协议，该协议属于无名合同，参照与其性质最相近的买卖合同规定，以物抵债协议应为诺成性合同。在当事人未约定以债权人实际受领抵债物作为以物抵债协议成立要件情况下，该协议自双方达成合意时即成立。当事人达成以物抵债协议系为清偿旧债，在以物抵债协议未履行前新债与旧债并存，但基于对债权人与债务人利益的平等保护，以及对当事人行为的可预期性要求，为维护交易秩序稳定，在以物抵债协议不存在履行障碍时，当事人不得单方要求履行旧债。②本案中，案涉会议纪要及基于会议纪要所签18份购房合同均为有效合同，对当事人产生约束力。因开发公司与建筑公司在会议纪要中并未约定原支付工程款旧债消灭，故该会议纪要在性质上应属于新债清偿协议，即约定债务人在不免除旧债情况下向债权人负担新债，新债清偿时旧债一并消灭。除当事人有特别约定外，债权人或债务人对于履行新债或旧债均不具有选择权。新债应优先于旧债履行，只有新债不能履行，新债清偿协议目的不能实现，或存在其他导致新债清偿协议无效、应予撤销情形，才回到旧债履行。若赋予债权人对于新、旧债履行选择权，会使得债务人应履行的债务内容处于无法预期状态，不符合交易稳定性要求，不利于平衡债权人与债务人利益。本案中，18间商铺已办理预售合同备案登记，暂未办理过户登记亦系基于双方约定。现并无证据表明上述房屋不能办理过户登记，或以物抵债协议无法履行，建筑公司无权在本案中要求支付冲抵的1200万元工程款。
实务要点：当事人达成以物抵债协议系为清偿旧债，在以物抵债协议未履行前新债与旧债并存，在以物抵债协议不存在履行障碍时，当事人不得单方要求履行旧债。
案例索引：最高人民法院（2020）最高法民再197号“安顺市万邦置业有限公司、湖南家和建设有限责任公司建设工程施工合同纠纷案”（审判长叶欢，审判员冯文生、叶阳），见《以物抵债协议有效且不存在履行障碍，债权人可否要求债务人履行旧债》（执笔人叶欢、董行），载《最高人民法院第五巡回法庭法官会议纪要》（X5-2021:94）。
#房产知识# 看中一套二手房，但对方房贷还没有还完，要买的话需要注意什么？
买这样的二手房物业，需要注意以下几个方面：
1、对方在分期付款，房贷未还完，过户会实现不了。买二手房前，一定要问明白是不是被抵押了，房产证要看看是否注明“银行有抵押”，如果是的话，一定要求房主解抵押你再签协议交定金或购房款，这样对自己是一个保障。
在此，特别建议买方不要把首付款或订金等给房主去还房贷，这样做可能存在较大的风险，以免落得钱房两空。
2、房产证看下证上的面积和户型，确认跟房主或者中介宣传的是否有出入，以防多花冤枉钱。
3、问清楚房本上有没有户口，必须迁走，不然以后可能影响孩子落户和读书，现在很多二手房户主不告知的情况下，是不知道房子上是否有其他人落户的，最好拉着房东一起去派出所查。
4、买房尽量选大中介，这样正规一些，但是中介费可以谈，这个你要知道的，即使中介费不能降，也可以让他帮你争取一下其他方面的权益和优惠（要谈好中介费包含那些服务项目）。
5、银行按揭贷款的费用包括评估费、手续费等，但如果通过担保公司的话，需要给担保费，这就是不少中介费用差距存在的地方了，这个需要与中介争取，有的人只花千把块，有的人能被忽悠五六千。
6、最好考察一下房子周围，并且与邻居交流一下，了解一下房源的基本情况，以及周围的配套情况，看看什么不方便的，比如垃圾转运站、公共厕所之类的设施会否对居住环境会有影响。
7、签合同最好也协商好，原来房子里的家具家电神马的是否包含在内，以免造成什么不愉快。另外如果有附房（也就是地下室、车位等无产权部分），一定要单独补充协议，确定这个东西属于你。
8、交接房屋之前，最好要一下原来的水电图，方便自己装修改水改电操作。#买房者说#
买这样的二手房物业，需要注意以下几个方面：
1、对方在分期付款，房贷未还完，过户会实现不了。买二手房前，一定要问明白是不是被抵押了，房产证要看看是否注明“银行有抵押”，如果是的话，一定要求房主解抵押你再签协议交定金或购房款，这样对自己是一个保障。
在此，特别建议买方不要把首付款或订金等给房主去还房贷，这样做可能存在较大的风险，以免落得钱房两空。
2、房产证看下证上的面积和户型，确认跟房主或者中介宣传的是否有出入，以防多花冤枉钱。
3、问清楚房本上有没有户口，必须迁走，不然以后可能影响孩子落户和读书，现在很多二手房户主不告知的情况下，是不知道房子上是否有其他人落户的，最好拉着房东一起去派出所查。
4、买房尽量选大中介，这样正规一些，但是中介费可以谈，这个你要知道的，即使中介费不能降，也可以让他帮你争取一下其他方面的权益和优惠（要谈好中介费包含那些服务项目）。
5、银行按揭贷款的费用包括评估费、手续费等，但如果通过担保公司的话，需要给担保费，这就是不少中介费用差距存在的地方了，这个需要与中介争取，有的人只花千把块，有的人能被忽悠五六千。
6、最好考察一下房子周围，并且与邻居交流一下，了解一下房源的基本情况，以及周围的配套情况，看看什么不方便的，比如垃圾转运站、公共厕所之类的设施会否对居住环境会有影响。
7、签合同最好也协商好，原来房子里的家具家电神马的是否包含在内，以免造成什么不愉快。另外如果有附房（也就是地下室、车位等无产权部分），一定要单独补充协议，确定这个东西属于你。
8、交接房屋之前，最好要一下原来的水电图，方便自己装修改水改电操作。#买房者说#
#北京法拍房#
【拍卖标的】北京市朝阳区南沙滩50号楼4层1门401
【小区名称】南沙滩小区
【所在区域】朝阳区 - 南沙滩
【户型面积】68.74㎡
【楼层朝向】4层/共14层 南北向
【起拍价格】405万
【市场价格】500万
【结束时间】2022-01-24
【优劣势分析】
优势:环境幽美，紧邻欢乐谷公园式小区，小区户型好。
劣势:周围无大型商场。
【官方说明】如因竞买人不符合相关购买资格而导致房屋无法过户的，法院不退还拍卖款
#法拍房##股票##房地产##北京头条##房产#
【拍卖标的】北京市朝阳区南沙滩50号楼4层1门401
【小区名称】南沙滩小区
【所在区域】朝阳区 - 南沙滩
【户型面积】68.74㎡
【楼层朝向】4层/共14层 南北向
【起拍价格】405万
【市场价格】500万
【结束时间】2022-01-24
【优劣势分析】
优势:环境幽美，紧邻欢乐谷公园式小区，小区户型好。
劣势:周围无大型商场。
【官方说明】如因竞买人不符合相关购买资格而导致房屋无法过户的，法院不退还拍卖款
#法拍房##股票##房地产##北京头条##房产#
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