新兴县：依托人文历史底蕴 打造文明幸福城市
初秋的新城，绿意盎然，花枝招展，河水潺潺；无论是伫立新兴江边看五光十色的街景，还是行走在纵横交错的巷道觅市井人家，或者是熙熙攘攘的人流车流中奔忙行进，都让人真切地感受到这座洋溢着千年禅宗文化蕴味的县城交通有序、卫生整洁、文明礼貌。
新兴是一座拥有2100多年历史的文化名城，一直以禅宗文化驰名海内外。近年来，新兴县党委政府以创建文明城市为重要抓手，推动经济社会又好又快发展。当前，该县随着文明创建工作的深入推进，人民群众的获得感、安全感、幸福感大幅提升。
高位推进，持续掀起创建热潮
干劲是做好一切工作的前提。记者走访中了解到，6月28日，新兴县党委政府主要领导在创建推进会上提出全县上下要有“有创则必成的信心”，以百日攻坚、志在必得的意志和决心，全力推进文明创建工作。县委宣传部相关负责人的话证实了这种感知，“目前，全县‘以上率下、全民参与’的创建态势得到持续强化，‘人人参与、全民共享’的创建氛围日益浓厚”。
为高质量推进创文工作，全县上下把“创省文”作为县委、县政府重点中心工程，以“决战决胜冲刺年”的创建决心强势推进。建立了党政“一把手”负总责的高规格工作领导小组及其办公室，并且在人、财、物各方面提供最强保障。
据了解，自6月份以来，县创文办坚持每周至少开展一次创建专项检查，并及时将结果进行通报；每旬召开点评会，坚持问题导向，坚持“一周一主题、一周一点评”。全面推行“属地管理”“行业主管”和“片区包联”的“纵横结合、点面互补”创建责任机制。据统计，至8月15日，县四套班子领导已累计调研创建工作186人次，县直单位到包联片区开展创建活动累计达1860多场次，全县累计开展各类创建志愿服务活动3200多场，服务时长达38.4余万小时。
精细管理，打造平安有序城市
“您好，为了大家的安全，请您戴上口罩。”当你出入各类场所，都能听到这温馨的话语。“您好，请您耐心等候绿灯。”“您好，请您走人行道”……在县城多个十字路口，身穿黄色马甲的交通志愿者认认真真地劝导行人误闯红灯，文明出行。
据了解，新兴县交管部门通过常态化开展礼让行人文明劝导活动，开展“创文明交通、治秩序乱象”大整治，重拳整治违法停车、非机动车闯红灯等十大交通违法行为；设立文明交通随手拍曝光台等，实现城区交通秩序明显好转。
经抽查，全县公交车礼让率稳定在98%以上，出租车礼让率达到100%，社会车辆礼让率在96%以上。同时，根据疫情防控“1米线”要求，从“排队上下车、排队办事、排队游览、排队购物”等细节抓起，推进文明共创与平安共建。
据该县交管部门相关负责人介绍，今年以来，6000多名平安巡防员、志愿者协同作战，形成了全社会讲文明、创平安、促和谐的良好局面。
示范引领，善美理念深入人心
助人为乐是人们经常议论的一个话题。
记者前段时间在朋友圈看到这样一则故事，“新兴一老人从公安局往县府方向出走，至今仍未回家。其中9点43分在凌丰紫荆广场附近出现，身穿紫色上衣，手拿黑色雨伞。家属急寻，求广扩散。在得知该消息后，不少新兴市民立即转发并自发加入寻找队伍，为家属提供线索。经过十几个小时的寻找，家属终于在当晚11时左右成功找到该名走失老人。”
再如，前些时候新兴一企业陈姓员工晨练时经过沿江南路东山庙桥附近，发现一青年男子在江面漂浮挣扎，疑似溺水。陈姓员工和其他热心群众迅速跳进江中，合力救起落水青年，并对其进行心肺复苏人工施救，成功救活该青年。
类似的好人好事在新兴时有发生。为了引领新风尚，新兴县出台了《新兴县推进志愿服务制度化的实施意见》等文件，做到常态化开展“四关爱”志愿服务活动，涌现出了梁焕珍、黎鑫、黄美芳、刘旷原、温琼格等一大批“南粤新乡贤”“道德模范”“云浮好人”“新兴好人”。
据统计，2020年1-7月份，六祖慈善会、北英慈善会等慈善组织向社会累计捐助7000多万元，温氏集团、翔顺集团等企业向社会累计捐出资金近1亿元，在全社会树立了“小城大爱”的鲜明导向，努力使新兴这座城市在建设上日新月异，又充满了爱心和温情。
创建为民，提升城市管理水平
铺好群众门前路，点亮百姓窗前灯。新兴县坚持创建为民，大力提升城市管理水平，推进城市精细化管理。比如，新兴县住建部门成立了“城市修修补补小分队”，活跃在城市的每一个角落，填好城市的每一处坑洼；成立户外广告牌整治专业队，拆除（整改）户外广告牌2053处。各“包联”单位干部职工利用节假日走进背街小巷、城中村，铲除城市“牛皮癣”；老旧城区“微改造”项目让老城焕发新时代风采，城市公交成为城市文明流动宣传车……一系列扎扎实实的举措，以前群众反映强烈的城中村“六乱”、公交车营运秩序、老旧小区道路坑洼、背街小巷排水不畅等4类重点问题得到根本性改善。
当前，在新兴县城各主要交通站点处，市民都自觉排队上车，秩序良好；在各农贸市场，地面干净，台板整洁，商品有序摆放；在大街小巷，车辆停放有序，垃圾分类处理，污水按要求排放……这一幕幕场景反映了市民文明素质的提升，也体现了城市管理水平的提升。
深化宣传，营造城市新风尚
今年以来，新兴县统筹“线上线下”立体宣传，创作一大批诸如《文明新兴花儿开》等群众喜闻乐见的文艺作品，深入镇、村（社区）、小区和学校、企业宣传，以及机关党员干部进村入户派发宣传小册子等，最大限度发动人民群众参与“创省文”。与此同时，新兴县创文办牵头策划设计包括“社会主义核心价值观、新兴县荣誉、城市创文宣传标语、讲文明树新风、我们的节日、诚信经营、非物质文化遗产、身边好人”等19类内容公益广告宣传，在社区、城区主次干道、商业大街、公园、广场及建筑工地、集贸市场等公共场所显著位置，分别以户外广告灯牌、T牌，各类围挡、宣传栏，以及公交车、户外大型广告显示屏等广泛刊播，共计8.9万多个点位、8.5万多平方米；全县各单位宣传社会主义核心价值观、文明创建内容达到100%，不仅让创文公益宣传成为了新兴县城一道亮丽的风景线，而且成为了一次大型户外优秀传统文化展示，一场身边先进人物的事迹展出，营造了富有地方特色的文明向上向善的城市公益宣传新风尚。
初秋的新城，绿意盎然，花枝招展，河水潺潺；无论是伫立新兴江边看五光十色的街景，还是行走在纵横交错的巷道觅市井人家，或者是熙熙攘攘的人流车流中奔忙行进，都让人真切地感受到这座洋溢着千年禅宗文化蕴味的县城交通有序、卫生整洁、文明礼貌。
新兴是一座拥有2100多年历史的文化名城，一直以禅宗文化驰名海内外。近年来，新兴县党委政府以创建文明城市为重要抓手，推动经济社会又好又快发展。当前，该县随着文明创建工作的深入推进，人民群众的获得感、安全感、幸福感大幅提升。
高位推进，持续掀起创建热潮
干劲是做好一切工作的前提。记者走访中了解到，6月28日，新兴县党委政府主要领导在创建推进会上提出全县上下要有“有创则必成的信心”，以百日攻坚、志在必得的意志和决心，全力推进文明创建工作。县委宣传部相关负责人的话证实了这种感知，“目前，全县‘以上率下、全民参与’的创建态势得到持续强化，‘人人参与、全民共享’的创建氛围日益浓厚”。
为高质量推进创文工作，全县上下把“创省文”作为县委、县政府重点中心工程，以“决战决胜冲刺年”的创建决心强势推进。建立了党政“一把手”负总责的高规格工作领导小组及其办公室，并且在人、财、物各方面提供最强保障。
据了解，自6月份以来，县创文办坚持每周至少开展一次创建专项检查，并及时将结果进行通报；每旬召开点评会，坚持问题导向，坚持“一周一主题、一周一点评”。全面推行“属地管理”“行业主管”和“片区包联”的“纵横结合、点面互补”创建责任机制。据统计，至8月15日，县四套班子领导已累计调研创建工作186人次，县直单位到包联片区开展创建活动累计达1860多场次，全县累计开展各类创建志愿服务活动3200多场，服务时长达38.4余万小时。
精细管理，打造平安有序城市
“您好，为了大家的安全，请您戴上口罩。”当你出入各类场所，都能听到这温馨的话语。“您好，请您耐心等候绿灯。”“您好，请您走人行道”……在县城多个十字路口，身穿黄色马甲的交通志愿者认认真真地劝导行人误闯红灯，文明出行。
据了解，新兴县交管部门通过常态化开展礼让行人文明劝导活动，开展“创文明交通、治秩序乱象”大整治，重拳整治违法停车、非机动车闯红灯等十大交通违法行为；设立文明交通随手拍曝光台等，实现城区交通秩序明显好转。
经抽查，全县公交车礼让率稳定在98%以上，出租车礼让率达到100%，社会车辆礼让率在96%以上。同时，根据疫情防控“1米线”要求，从“排队上下车、排队办事、排队游览、排队购物”等细节抓起，推进文明共创与平安共建。
据该县交管部门相关负责人介绍，今年以来，6000多名平安巡防员、志愿者协同作战，形成了全社会讲文明、创平安、促和谐的良好局面。
示范引领，善美理念深入人心
助人为乐是人们经常议论的一个话题。
记者前段时间在朋友圈看到这样一则故事，“新兴一老人从公安局往县府方向出走，至今仍未回家。其中9点43分在凌丰紫荆广场附近出现，身穿紫色上衣，手拿黑色雨伞。家属急寻，求广扩散。在得知该消息后，不少新兴市民立即转发并自发加入寻找队伍，为家属提供线索。经过十几个小时的寻找，家属终于在当晚11时左右成功找到该名走失老人。”
再如，前些时候新兴一企业陈姓员工晨练时经过沿江南路东山庙桥附近，发现一青年男子在江面漂浮挣扎，疑似溺水。陈姓员工和其他热心群众迅速跳进江中，合力救起落水青年，并对其进行心肺复苏人工施救，成功救活该青年。
类似的好人好事在新兴时有发生。为了引领新风尚，新兴县出台了《新兴县推进志愿服务制度化的实施意见》等文件，做到常态化开展“四关爱”志愿服务活动，涌现出了梁焕珍、黎鑫、黄美芳、刘旷原、温琼格等一大批“南粤新乡贤”“道德模范”“云浮好人”“新兴好人”。
据统计，2020年1-7月份，六祖慈善会、北英慈善会等慈善组织向社会累计捐助7000多万元，温氏集团、翔顺集团等企业向社会累计捐出资金近1亿元，在全社会树立了“小城大爱”的鲜明导向，努力使新兴这座城市在建设上日新月异，又充满了爱心和温情。
创建为民，提升城市管理水平
铺好群众门前路，点亮百姓窗前灯。新兴县坚持创建为民，大力提升城市管理水平，推进城市精细化管理。比如，新兴县住建部门成立了“城市修修补补小分队”，活跃在城市的每一个角落，填好城市的每一处坑洼；成立户外广告牌整治专业队，拆除（整改）户外广告牌2053处。各“包联”单位干部职工利用节假日走进背街小巷、城中村，铲除城市“牛皮癣”；老旧城区“微改造”项目让老城焕发新时代风采，城市公交成为城市文明流动宣传车……一系列扎扎实实的举措，以前群众反映强烈的城中村“六乱”、公交车营运秩序、老旧小区道路坑洼、背街小巷排水不畅等4类重点问题得到根本性改善。
当前，在新兴县城各主要交通站点处，市民都自觉排队上车，秩序良好；在各农贸市场，地面干净，台板整洁，商品有序摆放；在大街小巷，车辆停放有序，垃圾分类处理，污水按要求排放……这一幕幕场景反映了市民文明素质的提升，也体现了城市管理水平的提升。
深化宣传，营造城市新风尚
今年以来，新兴县统筹“线上线下”立体宣传，创作一大批诸如《文明新兴花儿开》等群众喜闻乐见的文艺作品，深入镇、村（社区）、小区和学校、企业宣传，以及机关党员干部进村入户派发宣传小册子等，最大限度发动人民群众参与“创省文”。与此同时，新兴县创文办牵头策划设计包括“社会主义核心价值观、新兴县荣誉、城市创文宣传标语、讲文明树新风、我们的节日、诚信经营、非物质文化遗产、身边好人”等19类内容公益广告宣传，在社区、城区主次干道、商业大街、公园、广场及建筑工地、集贸市场等公共场所显著位置，分别以户外广告灯牌、T牌，各类围挡、宣传栏，以及公交车、户外大型广告显示屏等广泛刊播，共计8.9万多个点位、8.5万多平方米；全县各单位宣传社会主义核心价值观、文明创建内容达到100%，不仅让创文公益宣传成为了新兴县城一道亮丽的风景线，而且成为了一次大型户外优秀传统文化展示，一场身边先进人物的事迹展出，营造了富有地方特色的文明向上向善的城市公益宣传新风尚。
物业纠纷诱因多样须依法判定
来源：法制网
漫画/高岳
法制日报全媒体记者韩宇 通讯员洪深 刘佳
物业服务已成广大居民生活中不可或缺的一部分，随之而来的是物业纠纷也在日益增多，而且此类纠纷可谓五花八门，尤其是一些居民自认为“有理”的纠纷，经过法院的裁决，才知道自己理亏。为此，《法制日报》记者梳理了辽宁省沈阳市皇姑区人民法院审理的4起相关案件，提醒广大小区居民，想要减免物业费，一定保留相应证据；如想在物业纠纷案件中提出反诉，抗辩主张要具有同一性或关联性；房屋存在质量问题，容易将开发商的责任“赖”到物业公司身上；业主没直接签订前期物业服务合同享受了服务，照样得缴纳物业费。
口头承诺免物业费
证据不足理应补交
2013年8月至2017年12月，沈阳市某物业公司与该市皇姑区某园区业委会签订物业服务委托合同，为园区提供物业服务。赵某是这个园区的业主，此前，因赵某免费为园区划停车位、免费更换已经损坏的摄像头，当时的物业公司经理及业委会主任口头答应因其为园区作出贡献，可免除赵某车位费及物业费。
某物业公司在为园区服务期间，赵某一直没有缴纳物业费，后双方因物业费缴纳问题协商未果，某物业公司将赵某起诉至法院，请求赵某立即支付2013年8月至2017年12月期间拖欠物业服务费共计2592元。
庭审后，主审法官根据赵某提供证人电话号码进行核实，业委会主任承认此事，但没有明确为赵某免除多长时间物业费，且没联系到当时物业公司经理。
法院审理认为，赵某提出因其为园区绘制停车位及修理摄像头等原因，之前的物业公司曾答应减免其物业费的情况，但未明确减免物业费期限，某物业公司履行了服务义务即有权收取业主相应费用。但考虑某物业公司在园区服务情况确实存在一定瑕疵，对被告应支付的物业费用酌情做适当减免，判决赵某应给付某物业公司拖欠物业服务费2333元。
法官庭后表示，园区整体环境的好坏与物业公司的服务规范程度、业主整体素质、园区的自然老化程度、园区的预期整体规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、业主的缴费率、物业费标准的高低及运营成本等多重因素密切相关，无论哪个因素出现问题都会影响园区良好环境的运转，业主拒付物业费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理都会造成影响。法官同时指出，关于业主提出为园区作贡献应减免物业费问题，应有充分证据证明，如果证据不充分法院不会支持。
被诉缴费业主反诉
非具关联性被驳回
前不久，沈阳市皇姑区一小区的某物业公司将该小区业主蒋起诉至法院，请求判令蒋某交纳拖欠的物业费。
蒋某则请求法院驳回某物业公司诉讼请求。理由是某物业公司在物业服务过程中，存在违约行为，包括：未经业主大会同意，私自出售物业用房；私划停车位造成小区道路损毁；未向业主返还水泵房、蓄水池和高低压配电室等公共设施设备；小区业主侵占公共绿地，要求原告恢复绿化植被或赔偿损失等。
另外，蒋某还就以上答辩意见提请反诉，要求某物业公司返还、修复、赔偿给蒋某及其他共有产权业主造成的实际经济损失6000元。
此案的焦点在于蒋某所提反诉请求涉及的法律关系是否与本诉涉及的法律关系具有同一性或关联性。
法院经审理查明，此案本诉系某物业公司为原告、蒋某为被告的物业合同纠纷之诉，本诉诉讼请求依据的事实是原告于起诉物业费时间段内持续为蒋某所有房屋所在小区提供物业服务。反诉系蒋某为反诉人，某物业公司为被反诉人的返还原物及侵权之诉，与本诉涉及的合同违约之诉依据的事实基础并不相同，所涉法律关系不具有法律规定的同一性或关联性。据此，对蒋某所提反诉，裁定不予受理。判决蒋某支付物业费3872元。
法官庭后表示，物业服务合同是指物业服务企业与开发建设单位或业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及配套设备、设施及相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。某物业公司为业主提供物业服务的同时有权利依照约定收取物业费，而蒋某不按时向原告交纳物业费，系违约行为。
法官还表示，关于蒋某提出的反诉主张，诸如非法出售物业用房、未返还水泵房、蓄水池、高低压配电室，私划停车位、园区业主侵占绿地问题，均属业主建筑物区分所有权中共有权及共同管理权部分，当业主认为自身以上权利被侵犯时，应当由适合法律主体，即业主委员会另寻法律途径解决。
房屋存在质量问题
非拒缴物业费理由
王某是沈阳市皇姑区某小区业主，某物业公司为王某所在小区进行物业服务。某物业公司以王某拖欠2009年至2019年的物业费为由起诉到法院。
庭审中，王某辩称，拖欠物业费属实，但原因是其房屋为所在楼宇的顶楼，入住后发现房屋顶棚存在漏雨、侧外墙渗水、室内长毛等质量问题，因觉得开发商和物业是“一家”，故一直让物业负责维修，物业多年不维修，所以一直没有缴纳物业管理费。
法院审理认为，王某所在小区业主委员会与原告签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，对园区所有业主具有约束力，某物业公司按照合同约定履行了相应义务，王某应及时交纳物业费用。关于王某提出其所在房屋外墙漏水严重，室内长毛等理由，实属房屋质量问题，与此案不属同一法律关系，王某应向责任人诉讼主张权益。
庭后法官表示，物业公司与地产开发公司在法律上为两个独立的责任主体。一般情况下，房屋的主体结构的质保期为5年，门窗等质保期为2年，在质保期内要向地产开发公司主张相应权益，物业公司仅对签订的《物业服务合同》履行过程中存在的严重瑕疵及违约行为承担责任，对因房屋质量问题作为拒缴物业费的理由，法院不予支持。
法官还提醒，因物业费中所包含维修费专指房屋公共部位小修和日常养护费用，对于房屋质保期内发生的房屋质量问题，应由开发商负责处理，超过房屋质保期出现的质量问题以及中修、大修及更换主要部件等费用，应通过业主委员会启动维修基金予以列支。
虽未签订前期合同
实际受益补交费用
2012年3月，沈阳某物业公司与某房屋开发公司签订前期物业服务合同，为该市皇姑区某花园小区提供物业服务，该合同约定物业服务期限自本合同签订之日起至首届业主委员会成立并签订新的物业服务委托合同之日止。
某物业公司自签订上述合同后一直为该花园小区提供物业服务，该小区业主李某自2016年3月至2019年9日期间拖欠物业服务费共计9261元，双方协商未果，某物业公司将李某诉至法院，要求法院判令李某给付拖欠的物业服务费。
庭审中，李某辩称自己从未与原告签订过物业服务合同，因此不应受该合同的约束。
法院审理认为，尽管业主没有直接参与到前期物业服务合同的签订中，但业主必须受前期物业服务合同的约束。原告某物业公司作为物业服务企业履行了服务义务即有权收取业主相应费用。被告李某应给付原告某物业公司拖欠物业服务费9261元。
法官庭后表示，开发商有权选择物业服务公司进行前期物业服务，并且业主在购买房屋时与开发商签订的商品房买卖合同中已经约定有前期物业服务的事项。所以业主在签订了购房合同后实际上就是认可了开发商订立的前期物业服务合同，原告作为物业服务企业应按照合同向全体业主和房屋的使用人提供物业服务，全体业主和房屋的使用人为受益人，同时全体业主和房屋使用人均应当对履行该合同承担相应的责任。
物业管理条例相关规定
第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
最高法关于适用民事诉讼法解释相关规定
第二百三十三条 反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。
最高法关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释相关规定
第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
老胡点评
近年来，物业服务中发生的纠纷、冲突频发，影响了社区的和谐与稳定，损害了园区环境的维护和建设。
从法律角度而言，物业公司和园区业主是基于物业服务而产生的合同关系。在这种关系中，物业公司依照合同约定提供对房屋及配套设备、设施及相关场地专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，业主则依照约定支付相应的报酬。
从本期案例中我们可以看到，当前一些园区的业主法治观念淡漠、不依法履行合同义务、或者依据没有法律依据的理由长期拖欠物业费，损害了物业公司和其他业主的利益。因此，一方面，有关部门应当积极开展法治宣传和诚信教育，使人们牢固树立契约观念，视合同为法律，严格履行合同义务。另一方面，居民委员会也应当发挥基层群众自治组织的作用，积极排查化解纠纷、冲突，促进平安社区的建设。
创造美好生活、建设美丽家园是人们共同的心愿和职责。物业公司与园区业主应当相向而行、共同努力，心往一处想，劲往一处使，携手建设更加宜居的幸福家园。
胡勇
来源：法制网
漫画/高岳
法制日报全媒体记者韩宇 通讯员洪深 刘佳
物业服务已成广大居民生活中不可或缺的一部分，随之而来的是物业纠纷也在日益增多，而且此类纠纷可谓五花八门，尤其是一些居民自认为“有理”的纠纷，经过法院的裁决，才知道自己理亏。为此，《法制日报》记者梳理了辽宁省沈阳市皇姑区人民法院审理的4起相关案件，提醒广大小区居民，想要减免物业费，一定保留相应证据；如想在物业纠纷案件中提出反诉，抗辩主张要具有同一性或关联性；房屋存在质量问题，容易将开发商的责任“赖”到物业公司身上；业主没直接签订前期物业服务合同享受了服务，照样得缴纳物业费。
口头承诺免物业费
证据不足理应补交
2013年8月至2017年12月，沈阳市某物业公司与该市皇姑区某园区业委会签订物业服务委托合同，为园区提供物业服务。赵某是这个园区的业主，此前，因赵某免费为园区划停车位、免费更换已经损坏的摄像头，当时的物业公司经理及业委会主任口头答应因其为园区作出贡献，可免除赵某车位费及物业费。
某物业公司在为园区服务期间，赵某一直没有缴纳物业费，后双方因物业费缴纳问题协商未果，某物业公司将赵某起诉至法院，请求赵某立即支付2013年8月至2017年12月期间拖欠物业服务费共计2592元。
庭审后，主审法官根据赵某提供证人电话号码进行核实，业委会主任承认此事，但没有明确为赵某免除多长时间物业费，且没联系到当时物业公司经理。
法院审理认为，赵某提出因其为园区绘制停车位及修理摄像头等原因，之前的物业公司曾答应减免其物业费的情况，但未明确减免物业费期限，某物业公司履行了服务义务即有权收取业主相应费用。但考虑某物业公司在园区服务情况确实存在一定瑕疵，对被告应支付的物业费用酌情做适当减免，判决赵某应给付某物业公司拖欠物业服务费2333元。
法官庭后表示，园区整体环境的好坏与物业公司的服务规范程度、业主整体素质、园区的自然老化程度、园区的预期整体规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、业主的缴费率、物业费标准的高低及运营成本等多重因素密切相关，无论哪个因素出现问题都会影响园区良好环境的运转，业主拒付物业费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理都会造成影响。法官同时指出，关于业主提出为园区作贡献应减免物业费问题，应有充分证据证明，如果证据不充分法院不会支持。
被诉缴费业主反诉
非具关联性被驳回
前不久，沈阳市皇姑区一小区的某物业公司将该小区业主蒋起诉至法院，请求判令蒋某交纳拖欠的物业费。
蒋某则请求法院驳回某物业公司诉讼请求。理由是某物业公司在物业服务过程中，存在违约行为，包括：未经业主大会同意，私自出售物业用房；私划停车位造成小区道路损毁；未向业主返还水泵房、蓄水池和高低压配电室等公共设施设备；小区业主侵占公共绿地，要求原告恢复绿化植被或赔偿损失等。
另外，蒋某还就以上答辩意见提请反诉，要求某物业公司返还、修复、赔偿给蒋某及其他共有产权业主造成的实际经济损失6000元。
此案的焦点在于蒋某所提反诉请求涉及的法律关系是否与本诉涉及的法律关系具有同一性或关联性。
法院经审理查明，此案本诉系某物业公司为原告、蒋某为被告的物业合同纠纷之诉，本诉诉讼请求依据的事实是原告于起诉物业费时间段内持续为蒋某所有房屋所在小区提供物业服务。反诉系蒋某为反诉人，某物业公司为被反诉人的返还原物及侵权之诉，与本诉涉及的合同违约之诉依据的事实基础并不相同，所涉法律关系不具有法律规定的同一性或关联性。据此，对蒋某所提反诉，裁定不予受理。判决蒋某支付物业费3872元。
法官庭后表示，物业服务合同是指物业服务企业与开发建设单位或业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及配套设备、设施及相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。某物业公司为业主提供物业服务的同时有权利依照约定收取物业费，而蒋某不按时向原告交纳物业费，系违约行为。
法官还表示，关于蒋某提出的反诉主张，诸如非法出售物业用房、未返还水泵房、蓄水池、高低压配电室，私划停车位、园区业主侵占绿地问题，均属业主建筑物区分所有权中共有权及共同管理权部分，当业主认为自身以上权利被侵犯时，应当由适合法律主体，即业主委员会另寻法律途径解决。
房屋存在质量问题
非拒缴物业费理由
王某是沈阳市皇姑区某小区业主，某物业公司为王某所在小区进行物业服务。某物业公司以王某拖欠2009年至2019年的物业费为由起诉到法院。
庭审中，王某辩称，拖欠物业费属实，但原因是其房屋为所在楼宇的顶楼，入住后发现房屋顶棚存在漏雨、侧外墙渗水、室内长毛等质量问题，因觉得开发商和物业是“一家”，故一直让物业负责维修，物业多年不维修，所以一直没有缴纳物业管理费。
法院审理认为，王某所在小区业主委员会与原告签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，对园区所有业主具有约束力，某物业公司按照合同约定履行了相应义务，王某应及时交纳物业费用。关于王某提出其所在房屋外墙漏水严重，室内长毛等理由，实属房屋质量问题，与此案不属同一法律关系，王某应向责任人诉讼主张权益。
庭后法官表示，物业公司与地产开发公司在法律上为两个独立的责任主体。一般情况下，房屋的主体结构的质保期为5年，门窗等质保期为2年，在质保期内要向地产开发公司主张相应权益，物业公司仅对签订的《物业服务合同》履行过程中存在的严重瑕疵及违约行为承担责任，对因房屋质量问题作为拒缴物业费的理由，法院不予支持。
法官还提醒，因物业费中所包含维修费专指房屋公共部位小修和日常养护费用，对于房屋质保期内发生的房屋质量问题，应由开发商负责处理，超过房屋质保期出现的质量问题以及中修、大修及更换主要部件等费用，应通过业主委员会启动维修基金予以列支。
虽未签订前期合同
实际受益补交费用
2012年3月，沈阳某物业公司与某房屋开发公司签订前期物业服务合同，为该市皇姑区某花园小区提供物业服务，该合同约定物业服务期限自本合同签订之日起至首届业主委员会成立并签订新的物业服务委托合同之日止。
某物业公司自签订上述合同后一直为该花园小区提供物业服务，该小区业主李某自2016年3月至2019年9日期间拖欠物业服务费共计9261元，双方协商未果，某物业公司将李某诉至法院，要求法院判令李某给付拖欠的物业服务费。
庭审中，李某辩称自己从未与原告签订过物业服务合同，因此不应受该合同的约束。
法院审理认为，尽管业主没有直接参与到前期物业服务合同的签订中，但业主必须受前期物业服务合同的约束。原告某物业公司作为物业服务企业履行了服务义务即有权收取业主相应费用。被告李某应给付原告某物业公司拖欠物业服务费9261元。
法官庭后表示，开发商有权选择物业服务公司进行前期物业服务，并且业主在购买房屋时与开发商签订的商品房买卖合同中已经约定有前期物业服务的事项。所以业主在签订了购房合同后实际上就是认可了开发商订立的前期物业服务合同，原告作为物业服务企业应按照合同向全体业主和房屋的使用人提供物业服务，全体业主和房屋的使用人为受益人，同时全体业主和房屋使用人均应当对履行该合同承担相应的责任。
物业管理条例相关规定
第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
最高法关于适用民事诉讼法解释相关规定
第二百三十三条 反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。
最高法关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释相关规定
第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
老胡点评
近年来，物业服务中发生的纠纷、冲突频发，影响了社区的和谐与稳定，损害了园区环境的维护和建设。
从法律角度而言，物业公司和园区业主是基于物业服务而产生的合同关系。在这种关系中，物业公司依照合同约定提供对房屋及配套设备、设施及相关场地专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，业主则依照约定支付相应的报酬。
从本期案例中我们可以看到，当前一些园区的业主法治观念淡漠、不依法履行合同义务、或者依据没有法律依据的理由长期拖欠物业费，损害了物业公司和其他业主的利益。因此，一方面，有关部门应当积极开展法治宣传和诚信教育，使人们牢固树立契约观念，视合同为法律，严格履行合同义务。另一方面，居民委员会也应当发挥基层群众自治组织的作用，积极排查化解纠纷、冲突，促进平安社区的建设。
创造美好生活、建设美丽家园是人们共同的心愿和职责。物业公司与园区业主应当相向而行、共同努力，心往一处想，劲往一处使，携手建设更加宜居的幸福家园。
胡勇
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