“钱”还在一直印,你的贷款怎样做更划算?
今天借由信贷“一城一策”信号放出,我们再就信贷问题说一说。
我们常常在给会员客户做梳理的时候,把贷款问题前置分析。
贷款要不要做,你以为看的只是费用吗?
这里的贷款不是说按揭。贷款归贷款,按揭归按揭。
贷款这件事要从两个层面来思考:贷款划不划算,以及贷款有没有退出机制。
1、看贷款划不划算,首先要看你的贷款目的是干啥。
有的人贷款,是希望通过贷款转贷,重新调整家里资产负债,为深圳打新、或有上海名额的买入做准备。
有的人贷款,是看好本地的优质资产,三五年期看涨,至少跑赢银行利息,幸运的话还小赚一笔。
有的人贷款,是手头上的劣质资产暂时无人问津卖不出去,但仍想优化资产,那就边挂售边贷款。哪天找到确定的买家,哪天还贷款卖房子。
有的人贷款,是因为现在疫情导致民生不景气,现金流出现危机,不得已贷款来应付生意和生活开支。
贷款的动机无非上面几种。没有对错,存在即合理。
那怎么看贷款划算不划算?主要看花的成本,以及达成目的的效率。
贷款成本主要有三个方面,一是提前还清按揭的惩罚成本,俗称罚息;二是还清按揭所需要的垫资过桥成本,俗称垫资;还有就是贷款手续费。
这三笔成本不是必定有,看具体情况:
有的人在按揭易做的年景做了按揭,按揭合同和银行约定提前还款不用罚息,那就少了罚息费用。
有的人本来就有一笔自有资金,来提前还清银行按揭,那就少了垫资费用。
有的人是办贷款的业余爱好者,平时就爱和各色银行经办交流产品信息,对贷款产品种类和准入门槛门清,自己下场亲力亲为办贷款,那就少了笔贷款手续费。
贷款的大体成本,就是这三笔成本的总和。
再把焦点放到刚才说的划算。
四万块贷出150万,划不划算?
十万块贷出400万,划不划算?
十五万贷出630万,还掉按揭450万,净到手180万,划不划算?
没能达到目的的贷款,多便宜都是贵的,因为贷款要给利息。
可以达到最终目的的贷款,有点贵也是划算的,因为你的主动运营(active operation)跑赢了利息。
四万块贷出150万,这笔钱如果纯拿着无去处,那就不划算。如果这个操作可以作为深圳打新必要的准备,并且帮你这两年挤进前海生活圈,那就非常非常划算。
十万块贷出的这400万,如果帮你买到核心区优质资产并烫平现金流,那就很划算。如果你拿着这400万不动脑子,没有精细化选筹,所买资产五年后分文未涨,跑输银行利息,那不是划不划算的问题,那是爆仓死翘翘的问题呀!
十五万贷出630万,净到手180万,这个操作就算是为了自保,添补现金流,也是贵的吓人,怎么看都不划算!
划算不划算,不是贷款中介说的算。按照贷款中介的说法,贷款转贷很划算,按揭年化利率5.3%(假设),现在贷款利率4%(假设),息差1.3%,500万一年的息差就是6.5万,两年不到息差省下来的钱就够贷款成本了。
不能被贷款中介这种思路引导,他们只说了事实的一个方面。
贷款划不划算,要把成本放进你的目的,在成事效率里综合评判。
这是在你的计算模型和算力下进行的概率游戏。
贷款中介没办法给出划算不划算的答案,只有事后自行复盘才能给出答案。
2、贷款的退出机制是什么?
下场投资前,如果不考虑退出机制,结局往往会很惨。
买房子可以理解为投资,贷款也可以理解成投资。
贷款的退出机制,因情况而异。
前期贷款越多,后期退出越难。
背负贷款多的房子,同等条件下比贷款少或无贷款的房子更难卖。
一套市值1000万的房子,已经背负贷款700万,在挂盘出售的时候,潜在买家心里会怎么想?
“这套房子的业主借走了七成的钱,这个业主是做生意亏钱,还是投资失败才要卖房?他除了借这700万以外,还会不会有其他隐形外债?他现在挂卖这套房子,是要补窟窿自保,还是说要多骗几个买家的定金?”
潜在买家很有理由怀疑高贷款房子出售的动机,就算认可了业主的合理动机,也会要求用更高级别、有利于己的风控措施来完成交易:
业主要自己清干净房子的债务,我才买这房子。
我只给微不足道的定金来确认合同,即使这个房子价值1000万。
在出新房产证和归档前,房款必须是冻结在银行那里,业主不能拿到钱。
这些种种不利于业主交易条件,都是因为贷款过高造成的,自己挖的坑自己填。
无论当时的贷款目的多么“正义”、多么符合家庭整体利益,高贷款往往意味着退出机制的hard模式。
你要承担更多的赎回贷款成本。
你要忍受更长的交易周期。
你要承担更多的过户风险。
贷款还会影响你长期持有的心态,甚至会让你选择加速清盘退出。
如果是劣质资产,当时局限于卖不出去而贷款,边挂卖边贷款,找到合适买家马上清盘退出,那倒是好的选择。
但明明是手头的优质资产,因为各种原因选择了贷款,三、五年期合同到期了,续贷有不小的成本。
这对人的心态影响很大,到底该续贷还是卖出呢?
不要一味相信贷款中介说的“续贷时候的低成本和易操作”。一句轻飘飘的话,到时只能是自己来买单,贷款中介那时不知道溜到哪里去了。
如果因为贷款因素,让一套优质资产过早选择退出,可惜而且不划算。
因为你没法预估贷款到期时候的整体金融环境,迫于届时的资金压力作出被动退出贷款清盘的选择,也是很大概率。
贷款最终选择什么形式退出,往往由资产整体配置决定的。
希望每个贷款人是主动运营主动退出,而不是被动退出。
以上无非是说,贷款是自己的正经事,多用脑袋想不吃亏。
它像一把双刃剑,多思慎行者胜。
贷款这个话题很大,我只能尽能力说出部分真相。
珠城神探家庭资产服务主理人李光远 :liguangyuangz
珠城神探的金融服务由刘榆主导,众多交易背后的业务实操人,对珠江新城金融属性有极深的理解认知。
❤️ 欢迎有需求的朋友咨询或定制个性化规划服务。
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贷款这件事要从两个层面来思考:贷款划不划算,以及贷款有没有退出机制。
1、看贷款划不划算,首先要看你的贷款目的是干啥。
有的人贷款,是希望通过贷款转贷,重新调整家里资产负债,为深圳打新、或有上海名额的买入做准备。
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有的人贷款,是因为现在疫情导致民生不景气,现金流出现危机,不得已贷款来应付生意和生活开支。
贷款的动机无非上面几种。没有对错,存在即合理。
那怎么看贷款划算不划算?主要看花的成本,以及达成目的的效率。
贷款成本主要有三个方面,一是提前还清按揭的惩罚成本,俗称罚息;二是还清按揭所需要的垫资过桥成本,俗称垫资;还有就是贷款手续费。
这三笔成本不是必定有,看具体情况:
有的人在按揭易做的年景做了按揭,按揭合同和银行约定提前还款不用罚息,那就少了罚息费用。
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四万块贷出150万,划不划算?
十万块贷出400万,划不划算?
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没能达到目的的贷款,多便宜都是贵的,因为贷款要给利息。
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我一直说苏砸酷很无聊,这次重温努力地去理解他后还是觉得他很无聊,原因就在他实在是太矛盾了,说的做的都无法自圆其说,就像一个巨大的悖论。我看不懂他,以至于对解他这道命题感到头疼。
这篇说得很好,把他一点点扒拉开了,从弑父起,失去皇女,卖友,扔核弹,到零镇终,他的选择与转变,他究竟有多矛盾,全部说清了。
这篇说得很好,把他一点点扒拉开了,从弑父起,失去皇女,卖友,扔核弹,到零镇终,他的选择与转变,他究竟有多矛盾,全部说清了。
今天想开学的情绪达到了顶峰 尊的好无聊 不想看手机 看电视看不进去 睡觉睡不着 真的够了
赶紧来个学妹叫我学姐吧
剥花生 我奶煮的花生
白天一直在家待着 快发毛了 不愿多说
唯一出去就是取了快递
晚上跳绳 没怎么出汗 早晚已经吹着秋风凉凉的
新壁纸 说不定过两天又换了
泥膜敷不明白哇 跟没敷没啥区别啊 洗净了也没脏东西 浪费了是吗 (最近老长痘要死了 还干 抹乳都刺挠疼
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剥花生 我奶煮的花生
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