2022年上半年，北京对上海的领先优势仅有3亿元，而上海本身经济体量更大，发展动能更

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【负增长！中国经济第一大市，首次易主】

疫情，带动区域经济大洗牌。

2022年上半年，北京GDP总量以微弱优势力压上海，首次跻身中国经济第一大市之位。

虽然只是暂时的季度反超，但这是数十年来全国经济第一大市地位的首度松动。

不过，2022年刚刚过半，一切都未有定数。

到年底，上海能否夺回经济第一大市之位？北京何时才能实现真正超越？

01
京沪首次易位

疫情这只黑天鹅，改变了一切。

2022年上半年，北京GDP总量达19352亿元，同比增长0.9%，而上海GDP为19349亿元，同比增长-5.9%。

一增一降之下，上海失去了巨大的领先优势，北京以3亿元的微弱优势赶超上海。

要知道，40年前，北京GDP总量不到上海一半，如今两城已经并驾齐驱。

事实上，就在去年同期，上海对北京还有874亿的领先优势，去年全年这一优势更是扩大到近3000亿元。

如果不是疫情这只黑天鹅的存在，北京赶超上海仍旧遥遥无期。

然而，事情并没有如此简单。北京虽然首次赶超上海，但在二季度负增长的不只是上海一个城市。
数据显示，二季度，上海、北京GDP分别增长-13.5%，-2.9%，两地双双负增长，这种情形相当罕见。

事实上，二季度内地31个省份中，共有5个省市负增长：江苏、上海、北京、吉林、海南。

这其中，除了海南之外，其他省市均是疫情直接冲击所致。海南则是受到大环境波及，旅游业大幅下滑带来的结果。

上海自然是疫情直接冲击所致。

从3月底到6月初，中国经济第一大市静态管理长达两个月之久，经济遭遇了有史以来的最大冲击。
然而，北京并非相安无事。

虽然疫情严峻程度远远不及上海，但一波又一波偶发疫情的存在，也让北京经济陷入被动。

同时，作为去年北京最大增长动力的新冠疫苗产业动能不再，导致北京医药制造业大幅走跌，从而在一定程度上拖累了经济增长。

02
上海VS武汉：疫情冲击为何大不同？

同样遭遇严重疫情冲击，上海经济降幅为何远远不及武汉？

2020年武汉疫情，导致一季度GDP总量降低40.5%，创下了武汉有数据以来的最大下降纪录。
疫情之后，用了一年多时间，武汉才恢复元气，但其经济总量仍然未能重新反超杭州。

同样是疫情冲击，论严峻程度，上海并不比武汉弱多少，但为何上海二季度GDP仅下降13.5%，上半年仅下降5.6%？

一方面，疫情所处的阶段不同，应对手段不同。

2020年初的疫情冲击充满意外因素，所有城市都没有做好准备。既没有大规模核酸检测，也没有新冠疫苗，更没有成熟的管控手段，最先遭遇冲击的城市损失自然最大。

疫情发展到第三年，即使同样不得不祭出封城的重磅举措，但在应对上至少会有一定进步。
另一方面，上海与武汉的产业结构存在明显差异，对于疫情拥有更大的抗压能力。

武汉是典型的工业城市，而上海除了工业城市的身份之外，还有金融中心、互联网城市、贸易中心、国际航运中心等多重角色。

疫情冲击，首先在于消费，其次是工业生产，再次是外贸，投资受到的影响相对较弱，而不依赖实体接触的金融业、互联网行业抗压性最强。

上海金融业占GDP比重，仅次于工业。

2021年，上海金融业增加值高达7973亿元，位居全国之首，占GDP总量高达18.5%，这成了对冲疫情冲击的最大支柱之一。

与此同时，上海还是仅次于北京的互联网重镇。
以携程、拼多多、B站为代表性企业。2021年，上海共有16家企业入围中国互联网百强企业，仅次于北京的36家，超过杭州深圳，位居全国第二。

此外，作为中国外贸第一大市，上海外贸遭受的冲击远远低于预期。

原因在于，上海港以长三角为腹地，且在疫情期间，通过海铁联运，将长三角的货运直接通过海运抵达上海港，从而在一定程度上克服了因封城或封控导致的高速口关停、物流受阻等困境。

不过，即使拥有强大抗压能力、集核心资源为一体的上海，面对疫情冲击，最终也不得不付出巨大的经济代价。

03
2022，北京能否最终赶上上海？

2022年，北京经济能否最终赶超上海？

北京与上海的经济第一市之争，短期或有波动，但从长期来看，上海仍然有着巨大领先优势。
单就2022年而言，随着上海从疫情中走出，工业、投资和外贸迅速反弹。一旦经济走上正轨，将会重新拉开与北京的差距。

2022年上半年，北京对上海的领先优势仅有3亿元，而上海本身经济体量更大，发展动能更足，想要追回这一差距并不难。

更关键的是，曾在2021年对北京贡献不菲的医药制造业，在新冠疫苗接种趋于饱和的2022年，出现明显萎缩，对经济增长形成了一定拖累。
当然，这些都是短期波动因素。

04
北京离上海有多远？

京沪未来的竞争格局，最终还要看各自的功能定位、产业格局与发展腹地。
从定位来看，上海是名副其实的国际经济中心和金融中心，而北京更侧重于政治中心和国际交往中心。

上海：国际经济、金融、贸易、航运和科技创新中心。

北京：全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心。

从产业格局来看，北京以第三产业为主，而上海二三产业兼顾。

北京是服务业占比最高的城市，上海既是最大的工业城市，也是最大的金融中心、贸易中心。

北京以互联网、金融、科研服务、文化创意等为主要支柱产业；

上海则以金融、汽车、集成电路、生物医药、人工智能等为支柱，产业更为多元，综合实力相对突出。

从发展腹地来看，上海优于北京。

上海坐拥长三角这一世界最大的城市群，而北京所依托的京津冀城市群，在综合实力、成熟度上均与长三角、大湾区存在一定差距。

当然，北京作为首都，本身就有调动全国资源为己用的能力，这是上海所不及的。

而上海对周边城市的辐射与溢出效应，上海大都市圈及长三角城市群的深度融合，也非京津冀可比。

可见，如果没有疫情这类黑天鹅持续冲击，未来上海仍有望长期保持第一经济大市之位。

（正商参考来源于国民经略作者凯风）

如果你现在还能看到2000新币一尺（8.64万元/平米）以下的好货，需要尽早下手，否则时机就错过了，因为一个时代翻篇了。目前新加坡本地买主很大的一个问题，就是只参考过去别人的成交价，而很少看未来。

我觉得这是个过时的心态，因为新加坡正迈入下一个级别的国际化城市赛道。2010到2020年这一段时期，过往的表现确实能起到指导作用，因为整个国家相对封闭，移民没有大批涌入，当时的房价是一个内部消化和调整的状态。

但是未来的十年是完全不一样的。因为新加坡的资源有限，开放是必经的生存之路。其他国家的试错，为新加坡政府提供了很多改进“后疫情政策”的方案。只有开放、吸引人才，才是未来可持续发展的道路。

新加坡写字楼市场在发生结构性变化。中国各大科技公司的亚太总部都选址新加坡，比如字节跳动、阿里巴巴、腾讯、小米投资还有一些区块链公司。中国企业国际化，新加坡是最好的跳台。

2022年新加坡写字楼Q1的市场报告就指出，现在写字楼的主要需求来自中国科技公司，Web 3.0 的时代，新加坡已经准备好乘上这波红利，进入快速增长。

价格趋势

植物园附近的别墅，目前已经是2-3倍的价格，和租金的涨幅一致。在9区、10区，别墅价格增长达到了40-50%。这个牛市的主力军是本地公民，只有1%是政府特别邀请的超高净值新移民。这个1%的市场是竞争最激烈的，一线地产目前已经涨了几乎2倍。其他市场，很多有40-50%的涨幅。

我预判这一轮均价增长应该会超过70%。09年到12年的周期，均价涨了60%左右，主要是因为当时印钞很多，而2020年初开始的宽松量化注入的流动性是远超过09年的，预示着这轮印钞被消化完后的涨幅会超过70%。目前顶级资产已经超过70%，整体市场的平均涨幅也达25-30%，剩下的涨幅空间可以看租金的涨幅。写字楼同样，也是在复苏的状态，CBD区域顶级写字楼租金现在月均价12-14新币。

新加坡是一个很少有的发达国家，在2010年后薪水还大幅增长。2010年到现在，新加坡人均家庭收入增长了70-80%。欧洲没有增长，而美国的涨幅达不到新加坡的程度。虽然前面提到顶级资产翻倍了，但是大众市场还好。所以新加坡的大众市场性价比还是很好的。

现在是一个普涨的时代，博纳产业年初做了一个价格预测，前半年的走势是相符的。今年私宅总体预计涨幅超过3-5%，Q1的交易量相对低，Q2开始起飞并大幅上升。核心区价格以后会是2600-4500新币一尺。所以现在2600新币一尺已经是很好的入场价。现在核心区永久产权2600新币一尺或者荷兰村99年2400新币一尺这些都是很好的房产。

新加坡房市结构性变化

新加坡是最受欢迎的亚洲金融中心和家族办公室（家办）天堂。因为大批申请涌入，新加坡今年把家办的资金门槛提高了一倍，第一年要1000万资金，第二年还要再追加1000万。而这些有实力申请家办的资金，基本上都有购买多套房产的实力。

我前面提到各类互联网公司都在往新加坡设立海外总部，这里跟大家介绍一下新加坡的经济发展局（EDB），它是隶属于贸易与工业部的政府机构，目前他们正在做的事情就是吸引好的公司来新加坡开海外总部。

因为只有顶级的头脑才能克服新加坡有限资源的窘境。以前谈到亚洲金融中心谈的是香港、上海，而香港证劵交易所体量是新加坡的10倍，后者是排不上名的。但是未来十年的新加坡是有机会的，现在新加坡的资产管理量金额已经接近香港。投行还是婴儿的级别，但是如果能吸引到人才，放开约束发展起来，新加坡的豪宅价格是还要翻一倍的，游艇的数量也会翻倍，更多的工作岗位被创造出来。

新加坡的核心竞争力是稳定的政策和舒适安全的居住环境，这是目前很多其他城市缺乏的，也是动荡的后疫情时期，很多富商很看重的优势。现在很多在美国或香港上市的公司来坡时，坡政府会鼓励在新加坡交易所也上市。政府在通过多方努力帮助新加坡成为金融中心。未来的新加坡，本地中产会很舒服，因为政府会有很多政策和补贴来保护本国人的利益和生活水平。同时，这个国家也会保持高度开放，为世界提供高端服务。

总结

投资就是在不确定性中寻找确定性。

现在不确定的是加息，这对于市场来说是个很大的压力测试。确定的是新加坡的基本面好，稳定的价值凸显，产业继续进化，不断吸引大资金和精英。新加坡还在进化，本地的科技企业比如虾皮（Shopee）、Grab和外来企业一起，从新加坡辐射到东南亚，甚至全球。

新加坡拥房率极高，一般第二套都在考虑投资、升级。投资的核心逻辑是99换永久、郊区换市区、小换大，不好换更好。涨很高、租售比低的物业应该抛掉了，置换成核心区更优质，附加值更高的资产。

巴菲特的自传里写的，把“雪球”滚起来，找足够长的的赛道和很湿的雪，这样你的雪球就能越滚越大。房子从50万到5000万都有，5亿甚至50亿也都是有的，比如大楼。因为新加坡是安居乐业地方，所以房产是永远是个好的赛道。可以从一套滚到两套，组屋滚成公寓，99滚到永久，郊区滚到市区核心区，甚至顶层公寓、别墅。然后再买点店屋、商业地产。钱存在银行相当于让雪在手上融化，所以一定要把握机会把你的雪球滚出去。

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