#走在前 开新局# 【“十大扩需求”看泰安｜项目为王，迸发内需活力】泰安贯彻落实黄河重大国家战略，激活消费市场，抓好文旅融合 项目为王，迸发内需活力
固定资产投资增长14.7%，高于全省7.2个百分点，居全省第3位；社会消费品零售总额增长2.8%，居全省第1位；进出口总值增长42.6%，居全省第3位……日前，泰安市经济半年报出炉，拉动经济增长的“三驾马车”增速均居全省前列。
泰安市贯彻落实省“十大扩需求”行动计划，把抓项目、稳投资、促消费作为稳增长的关键举措，持续加大投资力度，“三驾马车”稳中有进、持续发力。
项目牵引，服务黄河重大国家战略
7月26日，位于东平县彭集街道的兖矿泰安港新能源数字陆港产业园，机械轰鸣，堆场、集控综合楼、码头作业区一派繁忙景象。
俯瞰项目效果图，煤炭“乘坐”火车由瓦日铁路东平站转园区铁路专用线进入物流园，“兵分两路”——进仓储备或转运换乘。进仓储备的煤炭将被妥善安置在50万吨储煤设施内，转运的煤炭则通过水、陆两种渠道送往四面八方。
这个总投资约40亿元、年转运量1620万吨的项目，已作为推进黄河流域生态保护和高质量发展的重要项目被列入省重大项目。“项目具备物流配送、应急储备、配煤加工、煤炭交易四大功能，集散疏运能力居全省内河港口前列，建成后将成为重要的区域性能源集散中心，形成西煤东运、北煤南运的新通道。”东平县委书记马焕军说。
泰安占山东黄河流域面积达47.5%，全市83.2%的面积位于其中，是山东唯一一个黄河覆盖所有县市区的市。泰安市在扩大有效投资中紧紧抓住黄河重大国家战略这个“牛鼻子”，紧扣环境问题整治、深度节水控水、生态保护修复、黄河长久安澜、绿色低碳发展等重点领域，完善全市黄河重大国家战略重点项目库，以项目建设牵引黄河重大国家战略走深走实。
“我们把黄河流域生态保护和高质量发展作为立足新发展阶段迎来的重大发展机遇，努力建设造福人民的幸福河。”泰安市委副书记、市长张涛说。目前泰安市谋划实施了100个年度重点项目，总投资391亿元，有28个项目入选省2022年度黄河流域生态保护和高质量发展重点项目，数量居全省第2位。
一泓清水引来白鹭、黑天鹅等鸟类栖息，3000亩的蓄水面与其中的百亩松林小岛有机融合，形成了水库景观公园、汶河湿地公园连片式生态长廊，这是泰山区域山水林田湖草生态保护修复工程重点项目王家院水库完工并蓄水后的景象。
如今，王家院水库已打造成一座集雨水利用、供水调水、旅游观光于一体的水库综合体，构建起水生态长廊。泰山区域山水林田湖草生态保护修复工程成功入选全国试点项目，策划实施项目67个，子项目326个，完成投资154.42亿元。
作为黄河重大国家战略重点工程，3月18日，“引黄入泰”项目开工。项目沿大汶河经东平县、肥城市、岱岳区铺设引水管道，新建引黄入湖进湖闸、东平湖取水闸。
“项目全长80余公里，总投资约22.98亿元，预计2023年底竣工。工程建成后将大幅提高城市供水保障能力、改善群众生活质量，解决泰安市水资源短缺的局面。”泰安市住建局党组书记、局长许伟说。
8月2日上午，记者在泰安市岱道庵路街角公园看到，园内各种设施一应俱全，休憩、锻炼的居民络绎不绝。“以前带娃不方便去远点的公园玩，现在出了小区门就是公园，环境真不错。”家住华新山水居的宋芳为提升改造后的街角公园点赞。
城市更新是扩内需和促转型的有效抓手。泰安市新建、改建街角公园19处，方便群众共享城市绿色福利；打造智慧生态公厕45处，小切口提升城市生活品质；全市生活垃圾无害化处理率达到100%，全域垃圾分类“泰安模式”成效显著……“我们下足绣花功，牵头泰城水环境‘一张网’建设、完善城市排涝体系等，打造让百姓安心、舒心、暖心的美好城市。”泰安市城市管理局党组书记、局长任军说。
深挖潜力，激活消费市场
“第一次遇到这么大的购车优惠，这款19万的车，能少缴8400多元的购置税，县里还补贴1.52万，共省下2万多元。”近日，在宁阳县凌云汽贸城，李国强向记者细算起她的购车账。
截至7月1日，宁阳县共拿出3900多万元对购车消费者进行补贴，全县累计销售汽车3671辆，实现销售额4.89亿元，分别是去年同时段的12倍和16倍。
为发挥消费拉动经济增长的作用，泰安市出台一系列支持促进消费的政策，全力激活消费市场“一池春水”。5月底，泰安发布《促进汽车消费的活动方案》；6月，泰安家电补贴政策出台，从开展家电惠民活动、鼓励家电以旧换新消费两方面推动家电消费市场回暖。
“以前拿快递必须到镇上去，来回几公里，费时费力。现在，快递直接送到村里的快递服务点，网购更省心了。”新泰市刘杜镇高家圈村村民王倩说。
为助推电商产业发展，5月27日，新泰市占地1.5万平方米的网红直播基地投入使用，为电商创业人员提供实体性直播电商服务平台，并整合网络快销产品、网红带货主播、物流配送，帮助小微企业拓展市场。
快递下乡在推动农产品进城、工业品下乡双向流通的同时，能激发更多消费需求。泰安探索打造“快递+商超+电商公共服务中心”三体融合模式，有效破解农村电商物流“最后一公里”难题。
发展现代物流产业是推动消费提档升级的重要一环。泰安发布《泰安市千亿级现代物流产业集群规划》，着力打造现代物流千亿级绿色低碳产业集群，5年内建成国内重要物流枢纽城市，形成以物流枢纽为核心的“通道+枢纽+网络”的现代化物流运行体系。
在泰山区的山东泰山啤酒有限公司，“月光下的运输车”成为一道亮丽的风景线。这家公司白天生产线“休眠”，深夜开足马力生产。凌晨三点，一辆辆运输车把刚从生产线上下来的原浆啤酒送到全国近30个省份的2800多家专营店以及消费者的餐桌上。
适应消费者个性化、多样化消费潮流，泰山啤酒创新供给，主动拥抱新需求，主打仅有7天保质期的原浆啤酒，成为深受消费者喜爱的爆款产品。啤酒保质期短，公司以强大的物流作保障，“月光下的运输车”遂成为泰城一景。
“2021年，泰山原浆啤酒总销量超13万吨，同比增长30%，已连续5年实现双位数增长。”泰山啤酒市场总监马晓珑说。
新需求催生新供给，新供给创造新需求。泰安市围绕打造“养老泰安·养生泰山”品牌，率先提出并大力发展免疫力经济。“我们构建起全球首条万吨级小麦糊粉层产业化示范线、国内领先的泰山黄精工业+旅游智能工厂等‘一梁五柱’免疫力经济产业链，打响了泰安康养福地建设和大健康产业发展的新品牌。”泰安市国资委党委书记、主任蔡丽霞说。
强有力的政策措施，促使泰安市消费市场持续升温、复苏脚步加快。上半年，全市实现社会消费品零售总额548.4亿元，同比增长2.8%，高于全省3.1个百分点，高于全国3.5个百分点，增速位居全省首位。
文旅融合，打造发展新引擎
“住在这里耳目一新，还有陶艺、书法、绘画等手工体验项目和新鲜果蔬采摘，孩子可以体验山中乐趣。”7月25日，来自济南的游客张甜甜入住泰山区泰前街道曳尾园民宿，对民宿的环境和配置十分满意。
“开门见山、出门见绿。我们对环山路两侧15家精品旅游民宿，按照一舍一品引领、连点穿线成片的思路，对白马石村等6个村规划一个核心引领、五大片区并进的发展格局，着力打造全国数得着、全省叫得响的旅游民宿集聚区。”泰前街道党工委书记张永智说。
文化、旅游碰撞出的全新元素，渐成泰安经济发展的新引擎。泰安以泰山文化传承发展示范区入选全省加快建设的4个示范区为契机，把“文旅融合”作为突出抓的六项重点任务之一，推动景点“穿珠成链”，激发消费潜力，全力打造泰山文化发展新高地和泰安文旅融合升级版。
“今年以来，泰安市先后推出云游泰山、畅游泰安府、唐乡寻宝、云游四季东平湖等26项主题活动、30余项惠民措施、16条文化体验类旅游产品，激发文旅消费活力。”泰安市文化和旅游局党组书记侯卫国说。
人间烟火气，最抚凡人心。“夜经济”是城市繁华的重要体现，也是促消费增长和升级的有效途径。泰安老街、泰山西湖、岱庙广场……泰山脚下的夜经济正在复苏。
6月24日，泰山区徐家楼街道梦泰山·潮乐夜肆夜经济集聚区开街，推出城市文化、网红直播、场景消费和午夜味蕾四大特色主题活动，为泰安夜经济注入新活力。“梦泰山·潮乐夜肆的开街将进一步丰富夜经济形态，彰显泰安地域文化特色，增强夜间消费对泰安经济增长的拉动作用。”山东梦泰山啤酒城有限公司副总经理高言涛说。
满眼荷花三百顷，采莲人语隔秋烟。盛夏时节，数百里东平湖呈现出一湖碧水、两岸绿色、水鸟翔鸣、风光旖旎的秀美景色。当前正值暑期旅游热，东平县旅游市场持续升温。白天游客漫步湖边，看鸥鹭翔集；夜幕降临，华灯初上，水浒影视城的泼水节拉开序幕，游客在欢声笑语中感受盛夏时节的清爽。
“我们着力培植以东平湖为核心的文旅产业，打造东平湖生态旅游品牌，推出运河文化、水浒记忆、非遗体验等主题特色旅游线路，持续释放消费潜力。”东平县文化和旅游局党组书记、局长刘华说，7月份东平县旅游市场营业收入197.36万元，东平湖景区入园人数4.99万人，同比分别增长26.05%、37.47%。
同样火热的还有新泰市的红色旅游，当地依托龙廷镇掌平洼村史纪念馆、太公峪村党性教育基地、龙溪庄村革命烈士陵园、老瓜峪村新泰县第一次党代会会址等红色遗址遗迹，与绿色资源优势相结合，着力发展红色旅游产业。
今年，泰安市入选2022文旅融合创新典范城市，岩岩泰山·青青岱岳精品旅游产业集群入选省级“十强”产业“雁阵形”集群，岱岳区入选全省首批文旅康养强县。在一系列措施加持下，6月以来泰安文旅行业加速复苏，泰山景区日接待游客恢复到万人以上，欢乐指数在自然景观类排名中位居榜首。（大众日报）
固定资产投资增长14.7%，高于全省7.2个百分点，居全省第3位；社会消费品零售总额增长2.8%，居全省第1位；进出口总值增长42.6%，居全省第3位……日前，泰安市经济半年报出炉，拉动经济增长的“三驾马车”增速均居全省前列。
泰安市贯彻落实省“十大扩需求”行动计划，把抓项目、稳投资、促消费作为稳增长的关键举措，持续加大投资力度，“三驾马车”稳中有进、持续发力。
项目牵引，服务黄河重大国家战略
7月26日，位于东平县彭集街道的兖矿泰安港新能源数字陆港产业园，机械轰鸣，堆场、集控综合楼、码头作业区一派繁忙景象。
俯瞰项目效果图，煤炭“乘坐”火车由瓦日铁路东平站转园区铁路专用线进入物流园，“兵分两路”——进仓储备或转运换乘。进仓储备的煤炭将被妥善安置在50万吨储煤设施内，转运的煤炭则通过水、陆两种渠道送往四面八方。
这个总投资约40亿元、年转运量1620万吨的项目，已作为推进黄河流域生态保护和高质量发展的重要项目被列入省重大项目。“项目具备物流配送、应急储备、配煤加工、煤炭交易四大功能，集散疏运能力居全省内河港口前列，建成后将成为重要的区域性能源集散中心，形成西煤东运、北煤南运的新通道。”东平县委书记马焕军说。
泰安占山东黄河流域面积达47.5%，全市83.2%的面积位于其中，是山东唯一一个黄河覆盖所有县市区的市。泰安市在扩大有效投资中紧紧抓住黄河重大国家战略这个“牛鼻子”，紧扣环境问题整治、深度节水控水、生态保护修复、黄河长久安澜、绿色低碳发展等重点领域，完善全市黄河重大国家战略重点项目库，以项目建设牵引黄河重大国家战略走深走实。
“我们把黄河流域生态保护和高质量发展作为立足新发展阶段迎来的重大发展机遇，努力建设造福人民的幸福河。”泰安市委副书记、市长张涛说。目前泰安市谋划实施了100个年度重点项目，总投资391亿元，有28个项目入选省2022年度黄河流域生态保护和高质量发展重点项目，数量居全省第2位。
一泓清水引来白鹭、黑天鹅等鸟类栖息，3000亩的蓄水面与其中的百亩松林小岛有机融合，形成了水库景观公园、汶河湿地公园连片式生态长廊，这是泰山区域山水林田湖草生态保护修复工程重点项目王家院水库完工并蓄水后的景象。
如今，王家院水库已打造成一座集雨水利用、供水调水、旅游观光于一体的水库综合体，构建起水生态长廊。泰山区域山水林田湖草生态保护修复工程成功入选全国试点项目，策划实施项目67个，子项目326个，完成投资154.42亿元。
作为黄河重大国家战略重点工程，3月18日，“引黄入泰”项目开工。项目沿大汶河经东平县、肥城市、岱岳区铺设引水管道，新建引黄入湖进湖闸、东平湖取水闸。
“项目全长80余公里，总投资约22.98亿元，预计2023年底竣工。工程建成后将大幅提高城市供水保障能力、改善群众生活质量，解决泰安市水资源短缺的局面。”泰安市住建局党组书记、局长许伟说。
8月2日上午，记者在泰安市岱道庵路街角公园看到，园内各种设施一应俱全，休憩、锻炼的居民络绎不绝。“以前带娃不方便去远点的公园玩，现在出了小区门就是公园，环境真不错。”家住华新山水居的宋芳为提升改造后的街角公园点赞。
城市更新是扩内需和促转型的有效抓手。泰安市新建、改建街角公园19处，方便群众共享城市绿色福利；打造智慧生态公厕45处，小切口提升城市生活品质；全市生活垃圾无害化处理率达到100%，全域垃圾分类“泰安模式”成效显著……“我们下足绣花功，牵头泰城水环境‘一张网’建设、完善城市排涝体系等，打造让百姓安心、舒心、暖心的美好城市。”泰安市城市管理局党组书记、局长任军说。
深挖潜力，激活消费市场
“第一次遇到这么大的购车优惠，这款19万的车，能少缴8400多元的购置税，县里还补贴1.52万，共省下2万多元。”近日，在宁阳县凌云汽贸城，李国强向记者细算起她的购车账。
截至7月1日，宁阳县共拿出3900多万元对购车消费者进行补贴，全县累计销售汽车3671辆，实现销售额4.89亿元，分别是去年同时段的12倍和16倍。
为发挥消费拉动经济增长的作用，泰安市出台一系列支持促进消费的政策，全力激活消费市场“一池春水”。5月底，泰安发布《促进汽车消费的活动方案》；6月，泰安家电补贴政策出台，从开展家电惠民活动、鼓励家电以旧换新消费两方面推动家电消费市场回暖。
“以前拿快递必须到镇上去，来回几公里，费时费力。现在，快递直接送到村里的快递服务点，网购更省心了。”新泰市刘杜镇高家圈村村民王倩说。
为助推电商产业发展，5月27日，新泰市占地1.5万平方米的网红直播基地投入使用，为电商创业人员提供实体性直播电商服务平台，并整合网络快销产品、网红带货主播、物流配送，帮助小微企业拓展市场。
快递下乡在推动农产品进城、工业品下乡双向流通的同时，能激发更多消费需求。泰安探索打造“快递+商超+电商公共服务中心”三体融合模式，有效破解农村电商物流“最后一公里”难题。
发展现代物流产业是推动消费提档升级的重要一环。泰安发布《泰安市千亿级现代物流产业集群规划》，着力打造现代物流千亿级绿色低碳产业集群，5年内建成国内重要物流枢纽城市，形成以物流枢纽为核心的“通道+枢纽+网络”的现代化物流运行体系。
在泰山区的山东泰山啤酒有限公司，“月光下的运输车”成为一道亮丽的风景线。这家公司白天生产线“休眠”，深夜开足马力生产。凌晨三点，一辆辆运输车把刚从生产线上下来的原浆啤酒送到全国近30个省份的2800多家专营店以及消费者的餐桌上。
适应消费者个性化、多样化消费潮流，泰山啤酒创新供给，主动拥抱新需求，主打仅有7天保质期的原浆啤酒，成为深受消费者喜爱的爆款产品。啤酒保质期短，公司以强大的物流作保障，“月光下的运输车”遂成为泰城一景。
“2021年，泰山原浆啤酒总销量超13万吨，同比增长30%，已连续5年实现双位数增长。”泰山啤酒市场总监马晓珑说。
新需求催生新供给，新供给创造新需求。泰安市围绕打造“养老泰安·养生泰山”品牌，率先提出并大力发展免疫力经济。“我们构建起全球首条万吨级小麦糊粉层产业化示范线、国内领先的泰山黄精工业+旅游智能工厂等‘一梁五柱’免疫力经济产业链，打响了泰安康养福地建设和大健康产业发展的新品牌。”泰安市国资委党委书记、主任蔡丽霞说。
强有力的政策措施，促使泰安市消费市场持续升温、复苏脚步加快。上半年，全市实现社会消费品零售总额548.4亿元，同比增长2.8%，高于全省3.1个百分点，高于全国3.5个百分点，增速位居全省首位。
文旅融合，打造发展新引擎
“住在这里耳目一新，还有陶艺、书法、绘画等手工体验项目和新鲜果蔬采摘，孩子可以体验山中乐趣。”7月25日，来自济南的游客张甜甜入住泰山区泰前街道曳尾园民宿，对民宿的环境和配置十分满意。
“开门见山、出门见绿。我们对环山路两侧15家精品旅游民宿，按照一舍一品引领、连点穿线成片的思路，对白马石村等6个村规划一个核心引领、五大片区并进的发展格局，着力打造全国数得着、全省叫得响的旅游民宿集聚区。”泰前街道党工委书记张永智说。
文化、旅游碰撞出的全新元素，渐成泰安经济发展的新引擎。泰安以泰山文化传承发展示范区入选全省加快建设的4个示范区为契机，把“文旅融合”作为突出抓的六项重点任务之一，推动景点“穿珠成链”，激发消费潜力，全力打造泰山文化发展新高地和泰安文旅融合升级版。
“今年以来，泰安市先后推出云游泰山、畅游泰安府、唐乡寻宝、云游四季东平湖等26项主题活动、30余项惠民措施、16条文化体验类旅游产品，激发文旅消费活力。”泰安市文化和旅游局党组书记侯卫国说。
人间烟火气，最抚凡人心。“夜经济”是城市繁华的重要体现，也是促消费增长和升级的有效途径。泰安老街、泰山西湖、岱庙广场……泰山脚下的夜经济正在复苏。
6月24日，泰山区徐家楼街道梦泰山·潮乐夜肆夜经济集聚区开街，推出城市文化、网红直播、场景消费和午夜味蕾四大特色主题活动，为泰安夜经济注入新活力。“梦泰山·潮乐夜肆的开街将进一步丰富夜经济形态，彰显泰安地域文化特色，增强夜间消费对泰安经济增长的拉动作用。”山东梦泰山啤酒城有限公司副总经理高言涛说。
满眼荷花三百顷，采莲人语隔秋烟。盛夏时节，数百里东平湖呈现出一湖碧水、两岸绿色、水鸟翔鸣、风光旖旎的秀美景色。当前正值暑期旅游热，东平县旅游市场持续升温。白天游客漫步湖边，看鸥鹭翔集；夜幕降临，华灯初上，水浒影视城的泼水节拉开序幕，游客在欢声笑语中感受盛夏时节的清爽。
“我们着力培植以东平湖为核心的文旅产业，打造东平湖生态旅游品牌，推出运河文化、水浒记忆、非遗体验等主题特色旅游线路，持续释放消费潜力。”东平县文化和旅游局党组书记、局长刘华说，7月份东平县旅游市场营业收入197.36万元，东平湖景区入园人数4.99万人，同比分别增长26.05%、37.47%。
同样火热的还有新泰市的红色旅游，当地依托龙廷镇掌平洼村史纪念馆、太公峪村党性教育基地、龙溪庄村革命烈士陵园、老瓜峪村新泰县第一次党代会会址等红色遗址遗迹，与绿色资源优势相结合，着力发展红色旅游产业。
今年，泰安市入选2022文旅融合创新典范城市，岩岩泰山·青青岱岳精品旅游产业集群入选省级“十强”产业“雁阵形”集群，岱岳区入选全省首批文旅康养强县。在一系列措施加持下，6月以来泰安文旅行业加速复苏，泰山景区日接待游客恢复到万人以上，欢乐指数在自然景观类排名中位居榜首。（大众日报）
中建政研智库| 城市更新、旧改、棚改、综合整治和土地整备！
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
公司破产清算评估的目的、评估范围及评估方法
破产清算是指宣告公司破产以后，由清算组接管公司，对破产财产进行清算、评估和处理、分配。那么，对破产财产进行破产清算评估的目的、评估范围及评估方法有哪些呢？
中天资产评估为四川省内及成都市内提供租金评估、残值评估、固定资产报废评估、房地产评估、机器设备评估、企业股权评估、企业价值评估、无形资产评估等各种资产评估。
一、破产清算评估的目的
评估目的应由委托方(清算组)在评估业务约定书中确定，为清算组提供评估基准日有关财产的清算价格和债务的核实额，为处置破产财产、偿还债务提供依据。
(1)对破产企业部分财产(指定的财产)进行评估。
(2)对破产企业列入破产清算的全部财产进行评估。
(3)对列入破产清算的全部财产进行评估，并对破产企业债务进行清查核实。
关于评估目的，有两个问题需要明确：
一是破产企业的全部财产与破产财产是两个不同范围的概念;
二是评估对象是破产企业的财产而不包括债务。
破产企业的全部财产=破产财产+已设定抵押且抵押权人未放弃优先受偿权的财产+按法律法规不列入破产清算的财产
按资产评估规范的要求，债务的评估应在清查核实的基础上按被评估单位未来实际应支付的债务金额作为评估值。
破产企业的债务应按法定顺序清偿，并在破产财产不足以清偿有效债务时，对不足清偿的债务予以豁免。故债务的实际支付金额只能在评估后才能确定。
因此破产清算评估、不能预先确定债务的实际支付金额，故无法确定评估值。评估人员只能对截止评估基准日破产企业实际承担的债务进行清查核实。
二、 破产清算评估的评估范围
评估范围应根据评估目的确定。列入破产清算的全部财产包括破产财产和已设定抵押的财产。对列入国家调整产业结构的破产企业和列入全国企业破产试点城市的国有工业企业及行政划拔取得的国有土地使用权，评估人员在确定评估范围时应注意以下情况：
(1)截止评估基准日，产权归属破产企业的全部财产都应纳入清查核实范围。评估人员应根据破产法及相关法规，划分财产并予以列示和披露。
(2)截止评估基准日应由破产企业行使的其他财产权利、包括财产使用权、租凭权、抵押权、取回权、求偿权等，应列入评估范围，并予以披露。
(3)已设定抵押的财产，不论抵押权人是否放弃优先受偿权，均应列入评估范围。评估报告应将评估结果与抵押债务相等部分单独列示，评估结果超过抵押债务部分列入破产财产。
(4)按照相关法律法规不列入破产清算的财产如：非破产试点城市国有工业企业的划拔国有土地使用权、职工住宅、学校、幼托园(所)、医院等福利设施、原则上不应列入评估范围。但根据破产预案及清算组明确规定，没有必要续办的福利设施并能随同其他财产一同转让或单独转让的，应列入破产财产进行评估。如果地方政府及清除组要求对不应纳入破产清算的土地使用权估价，也可将土地使用权列入评估范围进行评估，但不应采用清算价格法。对以上不列入破产清算的财产，评估报告中应披露已剥离财产的数量、金额及依据，以及不予剥离的原因。
(5)对破产企业代管他人的财产，代管证据充分的及经人民法院裁定或债权人会议认定的不应列入评估范围。如果评估人员认为作为他人财产依据不充分，且尚未经法院裁定或债权人会议认定，应列入评估范围并披露相关情形及其评估值。
(6)按破产法规定，截止破产受理日，破产企业财产中涉及诉讼、裁定及尚未执行终结的财产，被行政扣押、查封的财产，均应列入评估范围，并在报告中披露相关情形及评估值。
(7)清查财产中发现破产企业在法院受理破产案前6个月内非法转移的财产、放弃的财产权利，均应清理纳入评估范围。对在此期间非正常降低价格出售的财产，凡能追收差额或退还财产的，应按正常售价计算的差额列为债权或列为外存财产纳入评估范围，并在评估报告中披露相关情形及评估值。
(8)国家统一安排的拆迁项目涉及的尚待拆迁的财产，其中可搬迁的财产，应列入评估范围;不可搬迁的不动产应从破产企业财产中剥离，不列入评估范围。被拆迁的财产所对应的补偿财产及补偿资金均应列入评估范围。以上拆迁财产及补偿财产中按合同及有关政策规定用于职工住宅和其他职工福利设施的部分，应予剥离并在评估报告中说明剥离的依据、方法及金额。
三、破产清算评估的评估方法
对破产企业财产进行评估，应以财产强制快速变现为评估的前提条件，因此应选取用清算价格法做为评估的主要方法。
1.法律、法规允许公开出售的财产，以基准日现行市价为基础并充分考虑财产快速变现对交易价格的影响确定其清算价格;对二手物资市场、拍卖市场较成熟的地区，也可参照二手交易市场及财产拍卖市场的交易价格确定清算价格。法律、法规不允许公开、出售的专用设备和物资，应按专营行业内的重置价值确定评估值;对规定应报废就地销毁的、应按其可回收值扣除销毁费用的净残值作为评估值;销毁费用大于可收回残值的，评估值为零。
2.财产快速变现对交易价格的影响，可用折扣率或变现率参数来确定，两者关系为：
变现率=(某财产快速出售时的价格/某财产正常出售时的价格)×100%
折扣率=1-变现率
清算价格=评估对象的市场价格×变现率
或=评估对象的市场价格×(1-折扣率)
评估人员应认真调查本地区近期内(通常3年内)破产企业财产的评估方法及评估结果，实际变现方式及变现金额，掌握充分的第一手资料，获得各类财产实际变现值与按公允价格确定的评估值的比率，即变现率。并结合被评估破产企业的性质、所在行业特点、地区经济发展水平及发展趋势、资本市场的成熟程度以及待估财产的通用性、供求状况和变现难易程度等因素，综合分析确定各类财产适用的变现率或折扣率。
需要注意的是，变现率(折扣率)受资产类别、地区的影响较大，在实际工作中应按照房地产、通用设备、专用设备、通用性高的物资、通用性差的物资分类确定适用的变现率(折扣率)。通用性越好，变现率越高，折扣率越小;反之亦然;此外，破产企业所在地区的经济发展程度、资本市场的成熟程度对变现率的影响极大。
边远落后地区经济不发达，难以进行产权交易，同类资产的变现率大大低于经济发达地区。由于变现率(折扣率)对评估结果的影响极大，因此要求评估人员尽可能多收集企业破产清算的实际案例，并进行综合分析，谨慎确定各类资产的变现率(折扣率)。
破产清算是指宣告公司破产以后，由清算组接管公司，对破产财产进行清算、评估和处理、分配。那么，对破产财产进行破产清算评估的目的、评估范围及评估方法有哪些呢？
中天资产评估为四川省内及成都市内提供租金评估、残值评估、固定资产报废评估、房地产评估、机器设备评估、企业股权评估、企业价值评估、无形资产评估等各种资产评估。
一、破产清算评估的目的
评估目的应由委托方(清算组)在评估业务约定书中确定，为清算组提供评估基准日有关财产的清算价格和债务的核实额，为处置破产财产、偿还债务提供依据。
(1)对破产企业部分财产(指定的财产)进行评估。
(2)对破产企业列入破产清算的全部财产进行评估。
(3)对列入破产清算的全部财产进行评估，并对破产企业债务进行清查核实。
关于评估目的，有两个问题需要明确：
一是破产企业的全部财产与破产财产是两个不同范围的概念;
二是评估对象是破产企业的财产而不包括债务。
破产企业的全部财产=破产财产+已设定抵押且抵押权人未放弃优先受偿权的财产+按法律法规不列入破产清算的财产
按资产评估规范的要求，债务的评估应在清查核实的基础上按被评估单位未来实际应支付的债务金额作为评估值。
破产企业的债务应按法定顺序清偿，并在破产财产不足以清偿有效债务时，对不足清偿的债务予以豁免。故债务的实际支付金额只能在评估后才能确定。
因此破产清算评估、不能预先确定债务的实际支付金额，故无法确定评估值。评估人员只能对截止评估基准日破产企业实际承担的债务进行清查核实。
二、 破产清算评估的评估范围
评估范围应根据评估目的确定。列入破产清算的全部财产包括破产财产和已设定抵押的财产。对列入国家调整产业结构的破产企业和列入全国企业破产试点城市的国有工业企业及行政划拔取得的国有土地使用权，评估人员在确定评估范围时应注意以下情况：
(1)截止评估基准日，产权归属破产企业的全部财产都应纳入清查核实范围。评估人员应根据破产法及相关法规，划分财产并予以列示和披露。
(2)截止评估基准日应由破产企业行使的其他财产权利、包括财产使用权、租凭权、抵押权、取回权、求偿权等，应列入评估范围，并予以披露。
(3)已设定抵押的财产，不论抵押权人是否放弃优先受偿权，均应列入评估范围。评估报告应将评估结果与抵押债务相等部分单独列示，评估结果超过抵押债务部分列入破产财产。
(4)按照相关法律法规不列入破产清算的财产如：非破产试点城市国有工业企业的划拔国有土地使用权、职工住宅、学校、幼托园(所)、医院等福利设施、原则上不应列入评估范围。但根据破产预案及清算组明确规定，没有必要续办的福利设施并能随同其他财产一同转让或单独转让的，应列入破产财产进行评估。如果地方政府及清除组要求对不应纳入破产清算的土地使用权估价，也可将土地使用权列入评估范围进行评估，但不应采用清算价格法。对以上不列入破产清算的财产，评估报告中应披露已剥离财产的数量、金额及依据，以及不予剥离的原因。
(5)对破产企业代管他人的财产，代管证据充分的及经人民法院裁定或债权人会议认定的不应列入评估范围。如果评估人员认为作为他人财产依据不充分，且尚未经法院裁定或债权人会议认定，应列入评估范围并披露相关情形及其评估值。
(6)按破产法规定，截止破产受理日，破产企业财产中涉及诉讼、裁定及尚未执行终结的财产，被行政扣押、查封的财产，均应列入评估范围，并在报告中披露相关情形及评估值。
(7)清查财产中发现破产企业在法院受理破产案前6个月内非法转移的财产、放弃的财产权利，均应清理纳入评估范围。对在此期间非正常降低价格出售的财产，凡能追收差额或退还财产的，应按正常售价计算的差额列为债权或列为外存财产纳入评估范围，并在评估报告中披露相关情形及评估值。
(8)国家统一安排的拆迁项目涉及的尚待拆迁的财产，其中可搬迁的财产，应列入评估范围;不可搬迁的不动产应从破产企业财产中剥离，不列入评估范围。被拆迁的财产所对应的补偿财产及补偿资金均应列入评估范围。以上拆迁财产及补偿财产中按合同及有关政策规定用于职工住宅和其他职工福利设施的部分，应予剥离并在评估报告中说明剥离的依据、方法及金额。
三、破产清算评估的评估方法
对破产企业财产进行评估，应以财产强制快速变现为评估的前提条件，因此应选取用清算价格法做为评估的主要方法。
1.法律、法规允许公开出售的财产，以基准日现行市价为基础并充分考虑财产快速变现对交易价格的影响确定其清算价格;对二手物资市场、拍卖市场较成熟的地区，也可参照二手交易市场及财产拍卖市场的交易价格确定清算价格。法律、法规不允许公开、出售的专用设备和物资，应按专营行业内的重置价值确定评估值;对规定应报废就地销毁的、应按其可回收值扣除销毁费用的净残值作为评估值;销毁费用大于可收回残值的，评估值为零。
2.财产快速变现对交易价格的影响，可用折扣率或变现率参数来确定，两者关系为：
变现率=(某财产快速出售时的价格/某财产正常出售时的价格)×100%
折扣率=1-变现率
清算价格=评估对象的市场价格×变现率
或=评估对象的市场价格×(1-折扣率)
评估人员应认真调查本地区近期内(通常3年内)破产企业财产的评估方法及评估结果，实际变现方式及变现金额，掌握充分的第一手资料，获得各类财产实际变现值与按公允价格确定的评估值的比率，即变现率。并结合被评估破产企业的性质、所在行业特点、地区经济发展水平及发展趋势、资本市场的成熟程度以及待估财产的通用性、供求状况和变现难易程度等因素，综合分析确定各类财产适用的变现率或折扣率。
需要注意的是，变现率(折扣率)受资产类别、地区的影响较大，在实际工作中应按照房地产、通用设备、专用设备、通用性高的物资、通用性差的物资分类确定适用的变现率(折扣率)。通用性越好，变现率越高，折扣率越小;反之亦然;此外，破产企业所在地区的经济发展程度、资本市场的成熟程度对变现率的影响极大。
边远落后地区经济不发达，难以进行产权交易，同类资产的变现率大大低于经济发达地区。由于变现率(折扣率)对评估结果的影响极大，因此要求评估人员尽可能多收集企业破产清算的实际案例，并进行综合分析，谨慎确定各类资产的变现率(折扣率)。
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