如何一把好牌打烂？[微笑]我的幺公，我爷爷最小的弟弟，五十年代的时候就读了初中，那个时候算是很高文化程度了，按照他说的，那个时候，高小毕业就能去教小学，他初中毕业，去当老师，教初中应该也没问题。[微笑]初中毕业后，也有学校找他去当老师，但是他瞧不起当老师的，就没去当老师。[微笑]后面一辈子在农村，孤老终身。[微笑]也有一次，一个侄儿让他到一个大学去看门，结果也是觉得自己特牛逼，话特别多，得罪领导，同事，没干多久就又回老家种地了。[微笑]如何一把好牌打烂，实在太容易了。[微笑]如果他那个时候去当老师，起码也能成个家，取一个媳妇，生几个娃，还能退休，有退休工资。不像现在成了孤寡老人，没儿没女的。[微笑]有时候人生一个不经意的选择，就决定了人一生的命运。[摊手]
暑期档总算有一部民国寻宝剧了！上桃一口气炫6集简直不要太过瘾~三哥辛辛苦苦给丁云齐带回来父亲留下的物件，象征着聘礼的龙骨转手就被丁云齐送给了无双保管，那可是你失踪的爹留下的信物啊！就送人了？？？！！！不管怎么说，按照五门规矩这门乌龙亲事就此定下，少天官想反悔也没用！谁也不能拆开我的运气无双cp！青梅竹马两小无猜就是最好嗑的！！阴差阳错的欢喜冤家设定谁能不爱呢~
想问一句，拥有龙骨是不是等于可以嫁给许凯？我现在去桃抢龙骨来得及吗？！
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#上海如闻律师事务所# 谁动了我的房子？
近年来，为切实解决执行难的问题，各级法院纷纷增强了执行力度，这一方面增强了强制执行制度的权威性和效率性，但从另一角度看，却也与保护被执行人、案外人合法财产权益产生了矛盾和冲突。这一矛盾和冲突最直接的体现，便是执行异议之诉案件的日益增多，小编最近便又接触到了一例案外人执行异议案件：在执行标的为不动产时，案外人以其系不动产买受人为由提出执行异议，要求法院排除对执行标的强制执行。
在办案过程中，小编发现，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）规定了两种不动产买受人可以提出执行异议的情形，即区分（1）案外人系商品房消费者，不动产登记在房地产开发企业名下[1]；（2）案外人系商品房消费者之外的一般买受人，不动产登记在被执行人名下[2]，规定了不同的适用条件。那么，如果出现了房地产开发企业系被执行人的竞合情况，案外人是否可以选择适用法律规定呢？想知道答案的读者，跟着小编一起来看看下面的一则最高院指导案例吧。
一、案情简介
2007年，徐意君与北京市金陛房地产发展有限责任公司因商品房委托代理销售合同发生纠纷。法判决后，因金陛公司未主动履行判决，徐意君于2009年向北京二中院申请执行。北京二中院经裁定查封了金陛名下的涉案商品房屋。
涉案房屋被查封后，王岩岩于2015年以与金陛公司签订合法有效的《商品房买卖合同》、支付了全部购房款并已合法占有该房屋，并非因自身原因未办理过户手续为由，向北京中二院提出案外人对执行标的的异议。北京二中院驳回了该异议请求，王岩岩不服该裁定，并向北京二中院提起案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第28条规定，北京中二院对王岩岩的适用情形表示认可，并作出（2015）二中民初字第00461号民事判决书，判决不得执行该商品房。
徐意君不服一审判决，向北京市高级人民法院提起上诉。北京高院以王岩岩之情形不符合《异议复议规定》第29条为由，作出（2015）高民终字第3762号民事判决书，驳回王岩岩的一审诉讼请求，并判决撤销一审判决。
王岩岩不服二审判决，以二审判决适用法律错误为由向最高人民法院申请再审。2016年，最高人民法院作出254号民事裁定书，裁定指令北京高院再审本案。
二、争议焦点
案外人是否有选择适用《异议复议规定》第28条与第29条之规定的自由，并要求法院在审查异议情形时按照案外人选择适用的法律规定中的条件进行具体审查。
三、法院观点
最高人民法院认为：《异议复议规定》第28条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形。而第29条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《异议复议规定》第28条与第29条适用上产生竞合。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第28条或者第29条规定；案外人主张适用第28条规定的，人民法院应予审查。本案一审判决经审理认为王岩岩符合《异议复议规定》第28条规定的情形，具有能够排除执行的权利；而二审判决则认为现有证据难以认定王岩岩符合《异议复议规定》第29条的规定，在未审查其是否符合《异议复议规定》第28条规定的情形，就直接驳回了王岩岩的诉讼请求，适用法律确有错误。
四、小编评析
根据最高人民法院的审判观点，我们可以看到在权利竞合的情形下，案外人应享有自由选择诉讼请求的权利，法院对此应予以认可。具体到执行异议案件中，当被执行人是开发商时，那么买受人是可以从自身角度出发，衡量自身情形和相关证据更能满足哪一条款中规定的要件，以达到排除强制执行的目的，来选择适用更有利于支持自身主张的第28条或第29条。
_________________
[1]《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
[2]《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
近年来，为切实解决执行难的问题，各级法院纷纷增强了执行力度，这一方面增强了强制执行制度的权威性和效率性，但从另一角度看，却也与保护被执行人、案外人合法财产权益产生了矛盾和冲突。这一矛盾和冲突最直接的体现，便是执行异议之诉案件的日益增多，小编最近便又接触到了一例案外人执行异议案件：在执行标的为不动产时，案外人以其系不动产买受人为由提出执行异议，要求法院排除对执行标的强制执行。
在办案过程中，小编发现，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）规定了两种不动产买受人可以提出执行异议的情形，即区分（1）案外人系商品房消费者，不动产登记在房地产开发企业名下[1]；（2）案外人系商品房消费者之外的一般买受人，不动产登记在被执行人名下[2]，规定了不同的适用条件。那么，如果出现了房地产开发企业系被执行人的竞合情况，案外人是否可以选择适用法律规定呢？想知道答案的读者，跟着小编一起来看看下面的一则最高院指导案例吧。
一、案情简介
2007年，徐意君与北京市金陛房地产发展有限责任公司因商品房委托代理销售合同发生纠纷。法判决后，因金陛公司未主动履行判决，徐意君于2009年向北京二中院申请执行。北京二中院经裁定查封了金陛名下的涉案商品房屋。
涉案房屋被查封后，王岩岩于2015年以与金陛公司签订合法有效的《商品房买卖合同》、支付了全部购房款并已合法占有该房屋，并非因自身原因未办理过户手续为由，向北京中二院提出案外人对执行标的的异议。北京二中院驳回了该异议请求，王岩岩不服该裁定，并向北京二中院提起案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第28条规定，北京中二院对王岩岩的适用情形表示认可，并作出（2015）二中民初字第00461号民事判决书，判决不得执行该商品房。
徐意君不服一审判决，向北京市高级人民法院提起上诉。北京高院以王岩岩之情形不符合《异议复议规定》第29条为由，作出（2015）高民终字第3762号民事判决书，驳回王岩岩的一审诉讼请求，并判决撤销一审判决。
王岩岩不服二审判决，以二审判决适用法律错误为由向最高人民法院申请再审。2016年，最高人民法院作出254号民事裁定书，裁定指令北京高院再审本案。
二、争议焦点
案外人是否有选择适用《异议复议规定》第28条与第29条之规定的自由，并要求法院在审查异议情形时按照案外人选择适用的法律规定中的条件进行具体审查。
三、法院观点
最高人民法院认为：《异议复议规定》第28条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形。而第29条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《异议复议规定》第28条与第29条适用上产生竞合。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第28条或者第29条规定；案外人主张适用第28条规定的，人民法院应予审查。本案一审判决经审理认为王岩岩符合《异议复议规定》第28条规定的情形，具有能够排除执行的权利；而二审判决则认为现有证据难以认定王岩岩符合《异议复议规定》第29条的规定，在未审查其是否符合《异议复议规定》第28条规定的情形，就直接驳回了王岩岩的诉讼请求，适用法律确有错误。
四、小编评析
根据最高人民法院的审判观点，我们可以看到在权利竞合的情形下，案外人应享有自由选择诉讼请求的权利，法院对此应予以认可。具体到执行异议案件中，当被执行人是开发商时，那么买受人是可以从自身角度出发，衡量自身情形和相关证据更能满足哪一条款中规定的要件，以达到排除强制执行的目的，来选择适用更有利于支持自身主张的第28条或第29条。
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[1]《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
[2]《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
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