#福州楼市快讯#【开盘快讯|鲁能公馆三期12月11日开盘！备案均价28626元/㎡】
乐居买房讯 12月11日鲁能公馆三期首期盛大开盘。共推出约270套房源，截止当去化115套，待装修备案均价28626元/㎡。
【开盘时间】2021年12月11日
【推量】2#/3T6/26F/1F架空/150套，10#/3T6/21F/1F架空/12...
https://t.cn/A6x8dYP3
乐居买房讯 12月11日鲁能公馆三期首期盛大开盘。共推出约270套房源，截止当去化115套，待装修备案均价28626元/㎡。
【开盘时间】2021年12月11日
【推量】2#/3T6/26F/1F架空/150套，10#/3T6/21F/1F架空/12...
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#轨道交通# 《青岛都市圈市域铁路及胶东半岛铁路公交化方案》招标
采购需求：
近年来，国家相继出台了《关于当前更好发挥交通运输支撑引领经济社会发展作用的意见》、《关于加快市域（郊）铁路发展的指导意见》、《关于促进市域（郊）铁路发展的指导意见》、《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》、《关于推动都市圈市域（郊）铁路加快发展的意见》等文件，其中《关于当前更好发挥交通运输支撑引领经济社会发展作用的意见》提出鼓励开行市郊快铁，推动国有铁路按照市场化原则向社会资本开放“路权”，鼓励城市政府与铁路企业合作，充分利用既有铁路、站点资源，采用政府购买服务等方式，开行市域（郊）快铁。
《关于加快市域（郊）铁路发展的指导意见》提出通过政府购买服务方式，鼓励有条件的城市研究开行市域（郊）列车，同时有序新建部分线路，优化完善市域（郊）铁路网络。
《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》提出打造轨道上的都市圈，统筹考虑都市圈轨道交通网络布局，构建以轨道交通为骨干的通勤圈，推动干线铁路、城际铁路、市域（郊）铁路、城市轨道交通“四网融合”，充分利用普速铁路和高速铁路等提供城际列车、市域（郊）列车服务，有序新建市域（郊）铁路。
《关于推动都市圈市域（郊）铁路加快发展的意见》提出鼓励具备条件的城市内部铁路功能合理外迁，充分挖掘和释放运力，积极创造条件开行市域（郊）列车，严格按程序审批市域（郊）铁路项目。
山东省提出加快胶东半岛（青岛、烟台、威海、潍坊、日照）一体化发展，构建合作机制完善、要素流动高效、发展活力强劲、辐射作用显著的区域发展共同体，建设国际知名的青岛都市圈，打造全省高质量发展强劲引擎。
采购人开展《青岛都市圈市域铁路及胶东半岛铁路公交化方案》研究工作，符合国家政策要求，对强化青岛都市圈在胶东半岛六市中引领带动，加快胶东六市经贸往来和人员交流，促进六市协同发展具有重大意义。
（一）研究范围
青岛、潍坊、烟台、威海、日照、临沂等胶东六市，重点研究青岛市域范围。区域内铁路包括 160km/h 以上的城际铁路、高速铁路以及 160km/h 以下具有客运功能的铁路。
（二）研究内容
包括但不限于：客流预测、公交化开行方案、公交化线网场站能力、投融资及运营管理方式、综合交通衔接、青岛北经胶东机场至潍坊利用既有铁路开行公交化方案可行性研究以及十四五期间储备的两条铁路公交化项目预可研等。
1、《青岛都市圈市域铁路及胶东半岛铁路公交化方案》主报告
主报告是在 4 个专题研究报告的成果基础上，对胶东半岛六市和青岛都市圈市域公交化列车的运量预测、路网规划及列车开行方案、场站能力匹配和投融资及运营管理、运营补贴方案及综合交通衔接等全局性问题的总研究报告。
（1）市域铁路及铁路公交化的发展形势与要求
（2）规划基础分析
（3）客流预测
（4）开行方案研究及分期实施方案
（5）公交化线网场站能力研究
（6）投融资及运营管理方式
（7）综合交通衔接
（8）规划效果评价
（9）结论及建议
2、《客流预测专题报告》
客流预测专题研究要在统计年鉴数据、高速公路收费数据、道路流量监控数据等传统调查数据的基础上，充分利用包括手机信令大数据分析、腾讯位置服务及百度地图、高德地图等平台数据等最新科技手段，采用基于交通多源大数据融合方法，充分分析把握区域现状出行强度、出行时空分布等重要特征，标定和校核适应城际、市域、城市等多类型出行需求特征的区域交通模型，预测研究年度城际、市域（郊）和主城区等不同层次的区域出行需求和时空分布等关键特征；而后，在多层次轨道交通线网背景下，结合本项目与国铁干线网、城市轨道交通网的关系，构建 MNL 分担模型研究各种交通方式的比重和城际客流在综合交通方式中的分担率；再分析确定通道线网分工，明确各规划项目承担的客流量；最后，通过关键道路核查线路流量调查、重要客流集散点的出行意愿调查、以及专家咨询意见，对区域交通模型和预测成果进行校核，提升区域交通模型预测结果质量和客观性，并支撑关键方案和场景客流结果测试。
3、《公交化线网场站能力研究专题报告》
随着我国城际高速铁路相继投入建设和运营，基于城际出行需求推广公交化铁路运营已成为我国铁路进一步适应国民经济发展需求和满足人民追求美好生活愿望的重要趋势。车站设备能力与行车方案作为铁路运营的基础，是保证铁路公交化开行的重要前提。铁路公交化主要依托高速干线和城际客运专线，核算并利用线路富余能力，组织高密度、小编组发车，实现快速、便捷运送旅客的运输组织模式。
公交化线网场站能力专题研究在区域既有路网现状和“十四五”规划路网构成条件下，从系统能力的角度对区域范围内线路、客运站及动车设施能力进行研究，分析客运运营现状及存在问题，站房公交化改造适应性调查，从区域经济、运输能力、设备配置三个方面，按照点线能力协调原则，对相关客运站（到发线、站台等各种固定设备）和动车设施的能力进行适应性分析，并提出能力加强措施和建议。
4、《投融资及运营管理模式专题报告》
铁路投资一般工程投资大、技术难度高、投资回收慢，长期以来都以政府投资为主，在我国经济发展正处于增长速度换挡期、结构调整阵痛期和前期刺激政策消化期“三期叠加”阶段的背景下，财政收支压力逐渐增加，单靠传统的建设融资模式在资金供给、融资效率等方面均存在一些缺陷。设计合理的投融资模式、分析潜在资金来源渠道，以吸引更多主体参与项目运作是本专题着力论证的主要内容之一。运营管理方式对项目服务水平、收入清算、收益分配等产生重要影响，制定合理科学的运营管理方式是本专题的另一重点内容。
投融资及运营管理方式专题报告，着眼于我国铁路投融资发展阶段，立足胶东半岛各市财政状况，考虑社会资本参与热情，分析研究适宜的投融资模式。根据客运量特征、运输组织条件等，分析产权属于铁路总公司及合资公司模式下运营管理模式。结合客流预测及公交化列车开行方案，对公交化运营线路的收入进行分析；分线测算动车组列车服务费、基础设施设备维护和车站旅客服务费等委托运营管理费用，其中对于动车组列车服务费需区分融资、购买、从路局租赁等动车组获取方式进行测算。基于上述测算结果，明确因公交化服务新增的运营成本，计算政府购买服务费用，为路地合作提供技术支撑。同时根据需要增加土地综合开发相关内容。
5、《综合交通衔接专题报告》
铁路公交化作为承担中长距离出行的运输方式，难以覆盖所有居民，更不能满足人民“门到门”、“一体化”便捷出行需求。通过综合交通衔接科学规划，从全局和整体的角度优化和重构各种交通方式之间的关系，构建“铁路公交化+城市轨道+常规公交+慢行”高效衔接、便捷换乘、绿色低碳一体化出行链，将有力破解铁路公交化“最后一公里”难题，进一步提升旅客的满意度、增加铁路公交化吸引力。同时，通过铁路公交化车站与周边区域联结为更大的城市系统，有序拓展铁路站点的城市服务和产业服务功能，实现铁路公交化和城市相辅相成、融合发展。
综合交通衔接规划专题研究将在细致剖析铁路公交化衔接存在的主要问题与相关规划对交通衔接提出的要求基础上，对标国内外综合交通先进经验，提出差异化交通衔接理念及模式，制定铁路公交化与城市轨道、常规公交及慢行的融合网络优化方案、以及融合站点优化方案与运营管理体制优化方案，并提出具有可操作性的衔接工作推行与操作建议。
6、《青岛北经胶东机场至潍坊利用既有铁路开行公交化可行性研究》
初步考虑将青岛北经胶东机场至潍坊利用既有铁路开行公交化作为首期工程，是本项目的重要实践，是铁路开行公交化的示范性项目，需于 2021 年底有初步成果，具备与铁路局合作的条件，力争 2022 年实施，需要同步启动首期工程的可行性研究。
文件组成按《铁路建设项目预可行性研究、可行性研究和设计文件编制办法》（国铁科发[2018]93 号）要求完成，研究深度要达到地方政府与铁路局进行开行方案技术合作的要求。
7、《二期项目预可行性研究》
二期项目是十四五期间需要实施的项目，需同步开展预可行性研究，充分论证项目实施的必要性、工程可行性和经济合理性，做好相关规划衔接、相关通道预留，利于顺利实施。
预可行性研究按《铁路建设项目预可行性研究、可行性研究和设计文件编制办法》（国铁科发[2018]93 号）要求，深度要满足地方政府与铁路局进行开行方案技术合作的要求。
8、《三期项目预可行性研究》
三期项目是十四五期间需要实施的项目，需同步开展预可行性研究，充分论证项目实施的必要性、工程可行性和经济合理性，做好相关规划衔接、相关通道预留，利于顺利实施。研究要求、文件组成同二期项目。
（三）研究深度
既要有全局性、前瞻性，又要能落地，可实施，总体研究要以客流预测、线网场站能力研究、投融资、综合交通衔接等多个专题研究作支撑，要能通过国铁集团等国内专家评审，可研、预可研项目要按铁路相关要求完成，要作为地方政府与国铁集团沟通合作的重要技术支撑。
（四）研究成果
《青岛都市圈市域铁路及胶东半岛铁路公交化方案》主报告
《客流预测专题报告》
《公交化线网场站能力研究专题报告》
《投融资及运营管理方式专题报告》
《综合交通衔接专题报告》
《青岛北经胶东机场至潍坊利用既有铁路开行公交化方案可行性研究》
《二期项目预可行性研究》
《三期项目预可行性研究》
（五）交付期限
研究工作 1 年、后续服务 3 年。
来源：铁路建设规划
采购需求：
近年来，国家相继出台了《关于当前更好发挥交通运输支撑引领经济社会发展作用的意见》、《关于加快市域（郊）铁路发展的指导意见》、《关于促进市域（郊）铁路发展的指导意见》、《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》、《关于推动都市圈市域（郊）铁路加快发展的意见》等文件，其中《关于当前更好发挥交通运输支撑引领经济社会发展作用的意见》提出鼓励开行市郊快铁，推动国有铁路按照市场化原则向社会资本开放“路权”，鼓励城市政府与铁路企业合作，充分利用既有铁路、站点资源，采用政府购买服务等方式，开行市域（郊）快铁。
《关于加快市域（郊）铁路发展的指导意见》提出通过政府购买服务方式，鼓励有条件的城市研究开行市域（郊）列车，同时有序新建部分线路，优化完善市域（郊）铁路网络。
《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》提出打造轨道上的都市圈，统筹考虑都市圈轨道交通网络布局，构建以轨道交通为骨干的通勤圈，推动干线铁路、城际铁路、市域（郊）铁路、城市轨道交通“四网融合”，充分利用普速铁路和高速铁路等提供城际列车、市域（郊）列车服务，有序新建市域（郊）铁路。
《关于推动都市圈市域（郊）铁路加快发展的意见》提出鼓励具备条件的城市内部铁路功能合理外迁，充分挖掘和释放运力，积极创造条件开行市域（郊）列车，严格按程序审批市域（郊）铁路项目。
山东省提出加快胶东半岛（青岛、烟台、威海、潍坊、日照）一体化发展，构建合作机制完善、要素流动高效、发展活力强劲、辐射作用显著的区域发展共同体，建设国际知名的青岛都市圈，打造全省高质量发展强劲引擎。
采购人开展《青岛都市圈市域铁路及胶东半岛铁路公交化方案》研究工作，符合国家政策要求，对强化青岛都市圈在胶东半岛六市中引领带动，加快胶东六市经贸往来和人员交流，促进六市协同发展具有重大意义。
（一）研究范围
青岛、潍坊、烟台、威海、日照、临沂等胶东六市，重点研究青岛市域范围。区域内铁路包括 160km/h 以上的城际铁路、高速铁路以及 160km/h 以下具有客运功能的铁路。
（二）研究内容
包括但不限于：客流预测、公交化开行方案、公交化线网场站能力、投融资及运营管理方式、综合交通衔接、青岛北经胶东机场至潍坊利用既有铁路开行公交化方案可行性研究以及十四五期间储备的两条铁路公交化项目预可研等。
1、《青岛都市圈市域铁路及胶东半岛铁路公交化方案》主报告
主报告是在 4 个专题研究报告的成果基础上，对胶东半岛六市和青岛都市圈市域公交化列车的运量预测、路网规划及列车开行方案、场站能力匹配和投融资及运营管理、运营补贴方案及综合交通衔接等全局性问题的总研究报告。
（1）市域铁路及铁路公交化的发展形势与要求
（2）规划基础分析
（3）客流预测
（4）开行方案研究及分期实施方案
（5）公交化线网场站能力研究
（6）投融资及运营管理方式
（7）综合交通衔接
（8）规划效果评价
（9）结论及建议
2、《客流预测专题报告》
客流预测专题研究要在统计年鉴数据、高速公路收费数据、道路流量监控数据等传统调查数据的基础上，充分利用包括手机信令大数据分析、腾讯位置服务及百度地图、高德地图等平台数据等最新科技手段，采用基于交通多源大数据融合方法，充分分析把握区域现状出行强度、出行时空分布等重要特征，标定和校核适应城际、市域、城市等多类型出行需求特征的区域交通模型，预测研究年度城际、市域（郊）和主城区等不同层次的区域出行需求和时空分布等关键特征；而后，在多层次轨道交通线网背景下，结合本项目与国铁干线网、城市轨道交通网的关系，构建 MNL 分担模型研究各种交通方式的比重和城际客流在综合交通方式中的分担率；再分析确定通道线网分工，明确各规划项目承担的客流量；最后，通过关键道路核查线路流量调查、重要客流集散点的出行意愿调查、以及专家咨询意见，对区域交通模型和预测成果进行校核，提升区域交通模型预测结果质量和客观性，并支撑关键方案和场景客流结果测试。
3、《公交化线网场站能力研究专题报告》
随着我国城际高速铁路相继投入建设和运营，基于城际出行需求推广公交化铁路运营已成为我国铁路进一步适应国民经济发展需求和满足人民追求美好生活愿望的重要趋势。车站设备能力与行车方案作为铁路运营的基础，是保证铁路公交化开行的重要前提。铁路公交化主要依托高速干线和城际客运专线，核算并利用线路富余能力，组织高密度、小编组发车，实现快速、便捷运送旅客的运输组织模式。
公交化线网场站能力专题研究在区域既有路网现状和“十四五”规划路网构成条件下，从系统能力的角度对区域范围内线路、客运站及动车设施能力进行研究，分析客运运营现状及存在问题，站房公交化改造适应性调查，从区域经济、运输能力、设备配置三个方面，按照点线能力协调原则，对相关客运站（到发线、站台等各种固定设备）和动车设施的能力进行适应性分析，并提出能力加强措施和建议。
4、《投融资及运营管理模式专题报告》
铁路投资一般工程投资大、技术难度高、投资回收慢，长期以来都以政府投资为主，在我国经济发展正处于增长速度换挡期、结构调整阵痛期和前期刺激政策消化期“三期叠加”阶段的背景下，财政收支压力逐渐增加，单靠传统的建设融资模式在资金供给、融资效率等方面均存在一些缺陷。设计合理的投融资模式、分析潜在资金来源渠道，以吸引更多主体参与项目运作是本专题着力论证的主要内容之一。运营管理方式对项目服务水平、收入清算、收益分配等产生重要影响，制定合理科学的运营管理方式是本专题的另一重点内容。
投融资及运营管理方式专题报告，着眼于我国铁路投融资发展阶段，立足胶东半岛各市财政状况，考虑社会资本参与热情，分析研究适宜的投融资模式。根据客运量特征、运输组织条件等，分析产权属于铁路总公司及合资公司模式下运营管理模式。结合客流预测及公交化列车开行方案，对公交化运营线路的收入进行分析；分线测算动车组列车服务费、基础设施设备维护和车站旅客服务费等委托运营管理费用，其中对于动车组列车服务费需区分融资、购买、从路局租赁等动车组获取方式进行测算。基于上述测算结果，明确因公交化服务新增的运营成本，计算政府购买服务费用，为路地合作提供技术支撑。同时根据需要增加土地综合开发相关内容。
5、《综合交通衔接专题报告》
铁路公交化作为承担中长距离出行的运输方式，难以覆盖所有居民，更不能满足人民“门到门”、“一体化”便捷出行需求。通过综合交通衔接科学规划，从全局和整体的角度优化和重构各种交通方式之间的关系，构建“铁路公交化+城市轨道+常规公交+慢行”高效衔接、便捷换乘、绿色低碳一体化出行链，将有力破解铁路公交化“最后一公里”难题，进一步提升旅客的满意度、增加铁路公交化吸引力。同时，通过铁路公交化车站与周边区域联结为更大的城市系统，有序拓展铁路站点的城市服务和产业服务功能，实现铁路公交化和城市相辅相成、融合发展。
综合交通衔接规划专题研究将在细致剖析铁路公交化衔接存在的主要问题与相关规划对交通衔接提出的要求基础上，对标国内外综合交通先进经验，提出差异化交通衔接理念及模式，制定铁路公交化与城市轨道、常规公交及慢行的融合网络优化方案、以及融合站点优化方案与运营管理体制优化方案，并提出具有可操作性的衔接工作推行与操作建议。
6、《青岛北经胶东机场至潍坊利用既有铁路开行公交化可行性研究》
初步考虑将青岛北经胶东机场至潍坊利用既有铁路开行公交化作为首期工程，是本项目的重要实践，是铁路开行公交化的示范性项目，需于 2021 年底有初步成果，具备与铁路局合作的条件，力争 2022 年实施，需要同步启动首期工程的可行性研究。
文件组成按《铁路建设项目预可行性研究、可行性研究和设计文件编制办法》（国铁科发[2018]93 号）要求完成，研究深度要达到地方政府与铁路局进行开行方案技术合作的要求。
7、《二期项目预可行性研究》
二期项目是十四五期间需要实施的项目，需同步开展预可行性研究，充分论证项目实施的必要性、工程可行性和经济合理性，做好相关规划衔接、相关通道预留，利于顺利实施。
预可行性研究按《铁路建设项目预可行性研究、可行性研究和设计文件编制办法》（国铁科发[2018]93 号）要求，深度要满足地方政府与铁路局进行开行方案技术合作的要求。
8、《三期项目预可行性研究》
三期项目是十四五期间需要实施的项目，需同步开展预可行性研究，充分论证项目实施的必要性、工程可行性和经济合理性，做好相关规划衔接、相关通道预留，利于顺利实施。研究要求、文件组成同二期项目。
（三）研究深度
既要有全局性、前瞻性，又要能落地，可实施，总体研究要以客流预测、线网场站能力研究、投融资、综合交通衔接等多个专题研究作支撑，要能通过国铁集团等国内专家评审，可研、预可研项目要按铁路相关要求完成，要作为地方政府与国铁集团沟通合作的重要技术支撑。
（四）研究成果
《青岛都市圈市域铁路及胶东半岛铁路公交化方案》主报告
《客流预测专题报告》
《公交化线网场站能力研究专题报告》
《投融资及运营管理方式专题报告》
《综合交通衔接专题报告》
《青岛北经胶东机场至潍坊利用既有铁路开行公交化方案可行性研究》
《二期项目预可行性研究》
《三期项目预可行性研究》
（五）交付期限
研究工作 1 年、后续服务 3 年。
来源：铁路建设规划
坂田地铁口《双名子座》
三期 全新样板盛房装出席
1.双地铁口（五和站、光雅园站）
2.首付五成[拳头]利息四厘（可贷5年）
3.村委盖章[拳头]村盖委章
4.回报率高[拳头]投资16年回本
5.可落深户[拳头]可落深户
户型多选（平层和复式）
一一房厅首付2⃣ 8⃣ . 8⃣ 万（租2200-2500）
二一房厅首付4⃣ 8⃣ .8⃣ 万（租3500-3800）
三一房厅首付6⃣ 9⃣. 8⃣ 万（租4500-4800）
看房电话：13530962993刘燕
更多房源咨询请点击：www.998xcq.com
三期 全新样板盛房装出席
1.双地铁口（五和站、光雅园站）
2.首付五成[拳头]利息四厘（可贷5年）
3.村委盖章[拳头]村盖委章
4.回报率高[拳头]投资16年回本
5.可落深户[拳头]可落深户
户型多选（平层和复式）
一一房厅首付2⃣ 8⃣ . 8⃣ 万（租2200-2500）
二一房厅首付4⃣ 8⃣ .8⃣ 万（租3500-3800）
三一房厅首付6⃣ 9⃣. 8⃣ 万（租4500-4800）
看房电话：13530962993刘燕
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