【现代化猪场建造的关键点】一座现代化猪场的基础建设的重要性不言而喻，可是很多人对猪场工艺设计不够重视，从而陷入设计误区，比如选址不当、布局不合理、工艺落后及配套不完善等，导致出现各种问题。曾有专家指出，中国养猪业还存在很大的问题，就是猪场设计不合理不科学，以及猪场建设与其他环节不协调。
那么该如何规避当前猪场新建或改扩建中存在的问题，为养猪场户提供服务和实践指导呢？下面就由小南给大家分析一下：
首先现代化猪场的设计和建造需更注重系统性的建设和整体的解决方案，单一的服务已经不能满足规模化猪场的建设及管理体系和集团化企业的发展需求。猪场设计建造是一个系统工程，需要工艺、工程、设备三者紧密结合，发挥系统联合效应。
猪场设计建设是一个体系，我们的最终目标很清晰。我们掌握不了价格和行情，我们能掌握的是生产水平，通过建设高效猪场来提高生产效率，为猪只提供一个健康舒适的生活环境，做到高效生产，使企业快速盈利。
（上图为南商农科猪场栏位）
目前,随着行业的转型，大家的观念也在转变，不仅注重设施的投入成本，也更加注重系统性的建设和整体解决方案。事实上，在10年前就提出要用系统性的理念去考虑猪场的设计和建设。可是很多单一型的企业只能把某些领域做好，比如环控、料线等，当然这些也是猪场建设的基础部分。
近年来，行情不断变化，大家的观念也在随之转变，特别是年出栏10万头、20万头，甚至达到几百万头的这种大型企业，他们的观念和模式都在转变。现在以“交钥匙”EPC工程为例，系统性的解决方案已经成为了各企业建场的刚需，单一的服务已经不能满足规模化的猪场建设及集团企业的发展需求。而南商农科恰恰满足了各大猪企的需求，拥有规模化、标准化、集约化的高质量工程交付管控体系，优秀的安装队伍，可以为客户提供系统性解决方案，包括场区选址，土建工程，钢结构，猪舍内部工程的设计、施工与安装。
（上图为南商农科团队在猪场建造现场合影留念）
在猪场设计中，生物安全是首当其冲的，从工程的角度，小南认为，一个猪场的成败，往往在设计建设之初的时候就已经决定了。猪场应该把生物安全放在第一位，通过各种物流人流的设计和区分，物料的隔离，使我们达到最高的安全级别，通过生物安全来尽量避免一些不安全的因素。
说到猪场生物安全，首先要考虑设计工艺。随着行业的发展，工艺的变化和改进也很大。我们在做任何猪场之前，都要进行探讨，比如我们养的品系，我们采用什么样的模式，确定之后再往下面走。
在建场之前，要确定建一个什么级别的猪场，是GGP、GP还是PS场？另外我们要确定或选择一个规模，作为GGP场，规模是多大、作为育肥场，规模是多大、是选择一点式还是两点式，生产指标和经济效益指标如何实现，PSY、窝产活仔数、不同日龄达到多少体重，料肉比要达到多少，这些经济指标在准备建设的时候就得考虑到，而不是在建设之后才考虑。
不同的猪场设计与建造要做到因地制宜，因猪而异。有的猪场会考虑是建美式还是欧式的猪场。在我的概念里，是没有美式和欧式的区分的，我们作为一个养猪强国，我们猪场的设计建造一定要因地制宜，要根据实际情况来考虑。但是国外的企业刚开始进入中国的时候可能意识不到我们的地域差异如此之大。
另一个就是养猪的效率，现在我们考虑的不是要把人工的成本大幅降低，而是要有一个综合性的考量：从安全、效益、管理等体系来系统的分析。
（上图为南商农科智能环控系统）
在猪场设计中有个很关键的布局——通风环控。其实猪所需要的就是吃好，睡好，有个好的环境，我们认为给猪创造一个好的、更舒服的环境，是增加动物福利的一个表现。通风的布局要在猪舍中避免死角，结合猪群的通风量、呼吸量和散热来进行精确的计算和考虑，整体的水帘位置和风机位置的温差，基本要控制在一定范围，如果环境控制设计的不合理，是很致命的。还有一个关键点是，目前很多猪场是密闭式的，那怎么去设计负压，密闭性的很关键，如果到处漏风，再好的通风设计也实现不了。所以很多老场改建的情况下，如果单纯考虑从设施设备的角度去完善，就很难达到效果。一定要在密闭的情况下形成负压，才能形成合理的通风量。至于通风模式，是从吊顶还是侧墙进来，要根据不同地区的气候，不同猪群的需要，不同的配套设备来具体考虑，不能一概而论。
除了环境控制，还有一些动物福利设备、粪肥处理利用系统、能源利用系统以及智能精准饲喂系统等一系列智能养猪设备的应用。
高效合理的施工管理体系是EPC工程的保障，这部分内容包括总图设计（物流、人流、猪流）、道路、水电暖。结构设计：结构形式，基础工程、防渗工程、供暖工程、水电工程、覆盖材料、地面工程、漏粪板工程、物联网建设等。
（上图为南商农科参与建设的湖州道场年出栏10万头高楼养猪场）
最后，我们再三强调，猪场设计建造是一个系统的工程，而我们的最终目标是构建和谐猪场，为猪缔造舒适的生活，为养猪场创造更高的收益。南商农科承接大、中型养猪场的规划设计及老猪场的改造、扩建工程，资深猪场设计师团队，为您提供“量身定做”全套的设计规划图纸及解决方案。
南商农科猪场交钥匙工程建设优势：
现场特设项目管理组，专业化专项管理，降低管理成本，制定周密施工计划，交叉施工，缩短项目周期。欢迎大家来评论区和小南一起交流，关注我，带您了解更多猪场建设相关问题、猪业前沿资讯！
那么该如何规避当前猪场新建或改扩建中存在的问题，为养猪场户提供服务和实践指导呢？下面就由小南给大家分析一下：
首先现代化猪场的设计和建造需更注重系统性的建设和整体的解决方案，单一的服务已经不能满足规模化猪场的建设及管理体系和集团化企业的发展需求。猪场设计建造是一个系统工程，需要工艺、工程、设备三者紧密结合，发挥系统联合效应。
猪场设计建设是一个体系，我们的最终目标很清晰。我们掌握不了价格和行情，我们能掌握的是生产水平，通过建设高效猪场来提高生产效率，为猪只提供一个健康舒适的生活环境，做到高效生产，使企业快速盈利。
（上图为南商农科猪场栏位）
目前,随着行业的转型，大家的观念也在转变，不仅注重设施的投入成本，也更加注重系统性的建设和整体解决方案。事实上，在10年前就提出要用系统性的理念去考虑猪场的设计和建设。可是很多单一型的企业只能把某些领域做好，比如环控、料线等，当然这些也是猪场建设的基础部分。
近年来，行情不断变化，大家的观念也在随之转变，特别是年出栏10万头、20万头，甚至达到几百万头的这种大型企业，他们的观念和模式都在转变。现在以“交钥匙”EPC工程为例，系统性的解决方案已经成为了各企业建场的刚需，单一的服务已经不能满足规模化的猪场建设及集团企业的发展需求。而南商农科恰恰满足了各大猪企的需求，拥有规模化、标准化、集约化的高质量工程交付管控体系，优秀的安装队伍，可以为客户提供系统性解决方案，包括场区选址，土建工程，钢结构，猪舍内部工程的设计、施工与安装。
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在猪场设计中，生物安全是首当其冲的，从工程的角度，小南认为，一个猪场的成败，往往在设计建设之初的时候就已经决定了。猪场应该把生物安全放在第一位，通过各种物流人流的设计和区分，物料的隔离，使我们达到最高的安全级别，通过生物安全来尽量避免一些不安全的因素。
说到猪场生物安全，首先要考虑设计工艺。随着行业的发展，工艺的变化和改进也很大。我们在做任何猪场之前，都要进行探讨，比如我们养的品系，我们采用什么样的模式，确定之后再往下面走。
在建场之前，要确定建一个什么级别的猪场，是GGP、GP还是PS场？另外我们要确定或选择一个规模，作为GGP场，规模是多大、作为育肥场，规模是多大、是选择一点式还是两点式，生产指标和经济效益指标如何实现，PSY、窝产活仔数、不同日龄达到多少体重，料肉比要达到多少，这些经济指标在准备建设的时候就得考虑到，而不是在建设之后才考虑。
不同的猪场设计与建造要做到因地制宜，因猪而异。有的猪场会考虑是建美式还是欧式的猪场。在我的概念里，是没有美式和欧式的区分的，我们作为一个养猪强国，我们猪场的设计建造一定要因地制宜，要根据实际情况来考虑。但是国外的企业刚开始进入中国的时候可能意识不到我们的地域差异如此之大。
另一个就是养猪的效率，现在我们考虑的不是要把人工的成本大幅降低，而是要有一个综合性的考量：从安全、效益、管理等体系来系统的分析。
（上图为南商农科智能环控系统）
在猪场设计中有个很关键的布局——通风环控。其实猪所需要的就是吃好，睡好，有个好的环境，我们认为给猪创造一个好的、更舒服的环境，是增加动物福利的一个表现。通风的布局要在猪舍中避免死角，结合猪群的通风量、呼吸量和散热来进行精确的计算和考虑，整体的水帘位置和风机位置的温差，基本要控制在一定范围，如果环境控制设计的不合理，是很致命的。还有一个关键点是，目前很多猪场是密闭式的，那怎么去设计负压，密闭性的很关键，如果到处漏风，再好的通风设计也实现不了。所以很多老场改建的情况下，如果单纯考虑从设施设备的角度去完善，就很难达到效果。一定要在密闭的情况下形成负压，才能形成合理的通风量。至于通风模式，是从吊顶还是侧墙进来，要根据不同地区的气候，不同猪群的需要，不同的配套设备来具体考虑，不能一概而论。
除了环境控制，还有一些动物福利设备、粪肥处理利用系统、能源利用系统以及智能精准饲喂系统等一系列智能养猪设备的应用。
高效合理的施工管理体系是EPC工程的保障，这部分内容包括总图设计（物流、人流、猪流）、道路、水电暖。结构设计：结构形式，基础工程、防渗工程、供暖工程、水电工程、覆盖材料、地面工程、漏粪板工程、物联网建设等。
（上图为南商农科参与建设的湖州道场年出栏10万头高楼养猪场）
最后，我们再三强调，猪场设计建造是一个系统的工程，而我们的最终目标是构建和谐猪场，为猪缔造舒适的生活，为养猪场创造更高的收益。南商农科承接大、中型养猪场的规划设计及老猪场的改造、扩建工程，资深猪场设计师团队，为您提供“量身定做”全套的设计规划图纸及解决方案。
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“大人不上心，小孩下河游泳溺亡凭什么让我们赔钱？”四川眉山，四名未成年人于暑假相约下河游泳，其中一人不幸溺水身亡。事后，孩子父母将同游者父母与水利局诉至法院索要赔偿857,632元，如何评价此案？
（案例来源：裁判文书网）
这是实践中发生的真实案例，事发当时，正值暑假，由于饶某夫妇上班，便将8岁的孩子小饶交由其外公照看。
事发当天，小饶吃过午饭后便一直待在家里，待下午回来时饶某夫妇却发现其不在家中，于是便外出寻找并拨打电话报警。
经警察侦查，其才得知是宋某、周某的孩子当天带小饶去了附近的野河洗澡，随后不幸被河水冲走溺亡，小孩们因害怕被追究责任，这才将此事隐瞒了下来。
事后，饶某夫妇二人将宋某、周某以及当地水利局诉至法院，索要各项损失共计857,632元。饶某夫妇二人认为：
1、小饶溺亡的根本原因在于宋某、周某对于自己的孩子未尽到监护职责，放任其怂恿小饶下河游泳，且在事发当时未能及时进行救助，这才酿成祸患，据此，造成他人损害，应承担侵权责任。
2、当地水利局作为河道管理部门，也应当负有日常监管职责，但对违规堆建在河道中的危险道路既未安放警示标语，也未进行拆除，其疏于管理的行为也是导致小饶溺水身亡的重要原因。
对此，宋某则认为，首先，在事发当天，是小方、小饶等人来到到宋某家中邀约小宋一同外出游泳，宋某平常对小宋已经尽到了安全教育的监护职责，故对小饶溺水死亡的起因没有过错，不应承担赔偿责任。
小饶溺水系其自身原因导致，宋某没有实施加害行为，不应承担责任；此外，小饶在溺水后，几名孩子均采取了呼救等措施，但因系未成年人，达不到有效的施救效果，并非是过错，不应承担责任；
小饶溺亡的原因在于饶某夫妇在对孩子的安全教育和管理上存在严重的监护过错，因此，应由其自行承担责任。
周某也辩称，小饶意外遇害，饶某夫妇作为法定监护人具有监护不力的责任，存在明显过错，应当承担全部民事责任。
小饶溺水死亡纯属意外事件，在场的孩子均无过错，没有法律上的因果关系，法律并未规定无民事行为能力人或限制民事行为能力人对一同外出玩耍的同龄人负有保护义务，且事发时已实施了力所能及的救助并进行呼救，故不应承担侵权责任。
水利局也认为，自己没有侵权行为和过错，不应承担赔偿责任。首先水利局作为河道管理机关，主要承担河道的整治建设和河道保护等职能，溺水死亡的发生与水利局无职能关系。
其次，案涉河流系自然河道，非游泳场所，水利局无安全保障的法定义务；水利局与小饶溺水死亡之间没有法律上的因果关系。
在河内游泳溺亡是自甘风险的结果，饶某夫妇作为监护人未尽监护职责，应承担相应的监护过失责任。
本案中，争议的焦点在于三被告主体是否对小饶溺亡的结果存在着过错。
1、事发当时，正值暑假，在野外河流中游泳具有高度危险性，溺水死亡事故时有发生，各级职能部门、学校均在大力宣传引导，反复强调禁止下河游泳。
本案中，涉事主体均系未成年人，对危险环境的识别能力有限，作为监护人的家长，应当将未成年人的安全放在首位，认真履行监护职责，提高未成年的安全防范意识，尽最大努力保护未成年人的人身安全。
小饶为无民事行为能力的未成年人，其父母更应加强保护义务，但因工作原因将其留在家中由老人看护本无可厚非，但老人看护能力有限，明知小饶外出也未过问，存在巨大安全隐患。
饶某夫妇未能时刻看护好自己的孩子并进行安全教育工作，故其并未充分尽到监护责任。
2、事故发生的直接原因在于河水将小饶冲到深水区，属于意外事故。涉事主体均为未成年人，未成年人之间的救助义务有别于成年人，在意外发生时，采取与年龄相符的救助措施，如及时呼救、报警等，争取受害人生还的希望，而非盲目自行救助。
事发时，小宋等人采取了自救措施，但因水深原因而放弃，也采取了呼救措施，因附近人烟稀少无人应答，在保护自身安全的前提下采取的上述救助措施值得肯定。
但附近有一木材加工厂，几人未进一步采取呼救或者报警措施，还进行隐瞒事故、破坏事故现场的错误做法，多次撒谎，致使小饶失去了被救援的最后一线可能，同时也增大了饶某夫妇丧子的精神创伤。因此，认定3人未充分尽到救助义务，存在一定过错，但所起的原因力较小。
故酌情认定由小宋的监护人宋某承担4万元赔偿责任，由小方的监护人周某承担6万元赔偿责任。
最后，此次事故的直接原因在于河水将受害人冲走后溺亡，与水利局之间无法律上的因果关系。因此，水利局不存在过错，对小饶溺水死亡的后果不应承担责任。
那么通过本案，也再次为广大家长敲响警钟，正值暑假期间，各位家长一定要切实履行好对孩子的监管职责，防止其外出戏水游泳，否则，一旦发生意外，后果将不堪设想，到那时悔之晚矣！
对此，你有什么看法？欢迎大家在评论区下方留言。（注：图片仅供参考）
（案例来源：裁判文书网）
这是实践中发生的真实案例，事发当时，正值暑假，由于饶某夫妇上班，便将8岁的孩子小饶交由其外公照看。
事发当天，小饶吃过午饭后便一直待在家里，待下午回来时饶某夫妇却发现其不在家中，于是便外出寻找并拨打电话报警。
经警察侦查，其才得知是宋某、周某的孩子当天带小饶去了附近的野河洗澡，随后不幸被河水冲走溺亡，小孩们因害怕被追究责任，这才将此事隐瞒了下来。
事后，饶某夫妇二人将宋某、周某以及当地水利局诉至法院，索要各项损失共计857,632元。饶某夫妇二人认为：
1、小饶溺亡的根本原因在于宋某、周某对于自己的孩子未尽到监护职责，放任其怂恿小饶下河游泳，且在事发当时未能及时进行救助，这才酿成祸患，据此，造成他人损害，应承担侵权责任。
2、当地水利局作为河道管理部门，也应当负有日常监管职责，但对违规堆建在河道中的危险道路既未安放警示标语，也未进行拆除，其疏于管理的行为也是导致小饶溺水身亡的重要原因。
对此，宋某则认为，首先，在事发当天，是小方、小饶等人来到到宋某家中邀约小宋一同外出游泳，宋某平常对小宋已经尽到了安全教育的监护职责，故对小饶溺水死亡的起因没有过错，不应承担赔偿责任。
小饶溺水系其自身原因导致，宋某没有实施加害行为，不应承担责任；此外，小饶在溺水后，几名孩子均采取了呼救等措施，但因系未成年人，达不到有效的施救效果，并非是过错，不应承担责任；
小饶溺亡的原因在于饶某夫妇在对孩子的安全教育和管理上存在严重的监护过错，因此，应由其自行承担责任。
周某也辩称，小饶意外遇害，饶某夫妇作为法定监护人具有监护不力的责任，存在明显过错，应当承担全部民事责任。
小饶溺水死亡纯属意外事件，在场的孩子均无过错，没有法律上的因果关系，法律并未规定无民事行为能力人或限制民事行为能力人对一同外出玩耍的同龄人负有保护义务，且事发时已实施了力所能及的救助并进行呼救，故不应承担侵权责任。
水利局也认为，自己没有侵权行为和过错，不应承担赔偿责任。首先水利局作为河道管理机关，主要承担河道的整治建设和河道保护等职能，溺水死亡的发生与水利局无职能关系。
其次，案涉河流系自然河道，非游泳场所，水利局无安全保障的法定义务；水利局与小饶溺水死亡之间没有法律上的因果关系。
在河内游泳溺亡是自甘风险的结果，饶某夫妇作为监护人未尽监护职责，应承担相应的监护过失责任。
本案中，争议的焦点在于三被告主体是否对小饶溺亡的结果存在着过错。
1、事发当时，正值暑假，在野外河流中游泳具有高度危险性，溺水死亡事故时有发生，各级职能部门、学校均在大力宣传引导，反复强调禁止下河游泳。
本案中，涉事主体均系未成年人，对危险环境的识别能力有限，作为监护人的家长，应当将未成年人的安全放在首位，认真履行监护职责，提高未成年的安全防范意识，尽最大努力保护未成年人的人身安全。
小饶为无民事行为能力的未成年人，其父母更应加强保护义务，但因工作原因将其留在家中由老人看护本无可厚非，但老人看护能力有限，明知小饶外出也未过问，存在巨大安全隐患。
饶某夫妇未能时刻看护好自己的孩子并进行安全教育工作，故其并未充分尽到监护责任。
2、事故发生的直接原因在于河水将小饶冲到深水区，属于意外事故。涉事主体均为未成年人，未成年人之间的救助义务有别于成年人，在意外发生时，采取与年龄相符的救助措施，如及时呼救、报警等，争取受害人生还的希望，而非盲目自行救助。
事发时，小宋等人采取了自救措施，但因水深原因而放弃，也采取了呼救措施，因附近人烟稀少无人应答，在保护自身安全的前提下采取的上述救助措施值得肯定。
但附近有一木材加工厂，几人未进一步采取呼救或者报警措施，还进行隐瞒事故、破坏事故现场的错误做法，多次撒谎，致使小饶失去了被救援的最后一线可能，同时也增大了饶某夫妇丧子的精神创伤。因此，认定3人未充分尽到救助义务，存在一定过错，但所起的原因力较小。
故酌情认定由小宋的监护人宋某承担4万元赔偿责任，由小方的监护人周某承担6万元赔偿责任。
最后，此次事故的直接原因在于河水将受害人冲走后溺亡，与水利局之间无法律上的因果关系。因此，水利局不存在过错，对小饶溺水死亡的后果不应承担责任。
那么通过本案，也再次为广大家长敲响警钟，正值暑假期间，各位家长一定要切实履行好对孩子的监管职责，防止其外出戏水游泳，否则，一旦发生意外，后果将不堪设想，到那时悔之晚矣！
对此，你有什么看法？欢迎大家在评论区下方留言。（注：图片仅供参考）
近来一两年，广州的东吹自媒体很火爆，尤其黄埔，加上作为未来广州最大的工业中心，区域财政确实在广州排名靠前，所以一直被媒体看好。大到一些知名院校的教授，小到各路房评，大部分都是鼓吹除了黄埔，广州其他各区谁都不合适的苗头。确实黄埔为广州的GdP做出了很大贡献，值得吹捧。但是因为GdP就鼓吹宜居，是否合适？个人提供一些投资观点，仅供参考。
1.黄埔的开发强度是否已经饱和。为啥这样啥说，首先这关系到GdP，GDP的初期靠规模，后期靠升级。根据2021广州各区近郊的开发数据来看，黄埔94高过番禺91%。但从人口规模看，黄埔为119万，番禺为281万，人口一半不到。详细见下图。原因就是两个区的发展模式完全不同，黄埔是产业先行，大量土地面积被工业跟产业园占据。而番禺早期则是为傍天河海珠大腿，疯狂建住宅，成为了最早期的睡城，最终发展的结果也不一样，黄埔成了广州最大的工业区，番禺则成为了南部的商业中心。所以很多时候，不是黄埔不想发展商业，是实在没地，所以不得不大量通过村子拆迁，然后去获取住宅跟商业用地。所以黄埔的未来发展，第一靠升级产业，第二靠抢人口。由于开发强度日趋饱和，加上环评的控制，所以产业的增量正在接近上限，所以通过村子的拆迁确实是关键；
2.黄埔的二手市场成不成熟。根据近两年二手成交数据，黄埔的二手成交量一直排在相对靠后，远远落后番禺。个人推测有2个原因，一是一二手倒挂，相比二手的虚高，一手性价比更高；二是黄埔的住宅市场相对还不成熟，大多为自住买家，除非置换，否则二手货量很难放卖；但未来的天量供应还没开始，更谈不上饱和，所以认为二手市场说不成熟的。
3.黄埔的人口会不会爆发性增长；对于未来的地产市场，随着房住不炒的贯彻执行，国家限售政策调控，会持有周期变得更长；实际回顾，黄埔自区合并以来，其实GDP一直稳居前三，但人口一直增长相对缓慢，论增长率，其实远远落后一些南部番禺南沙；所以个人觉得，GD P的强大跟人口的增长并没有特定联系，取决于产业类型；黄埔的第二产业占用了大量的土地，所以在过去的市场其实住宅是偏少；第二某些区域工业指标的超标对于人口的吸引也是有一定影响；第三，相比于长期看人口的地产市场，未来人口的引入在产业方面要面对番禺的竞争，后者由于南大干线icon的开通；南沙则是由于Zz以及政策的影响，甚至后两者的配套以及环境，都不会见的比黄埔差；所以除了本地就业人口，对于外来人口的增量，其实对黄埔不一定会占优；
4.黄埔GDP高，是不是一定房价就会高。答案是肯定不是的；看一组数据，中心四区之所以是中心四区，房子价值高跟流通好，主要取决于几个原因，1.地均gdp产值高，也说明投入高,也代表高收入人群更多;详细见下图;2.配套更好，无论商业医疗教育人口；3.存在一定共识；何为共识，那就是全广州人认可的市中心；有一定的置换基本盘，比如番禺的置换大多可能去海珠，黄埔的置换去天河；想换学区好的大多去越秀；佛山icon回广州的可能去荔湾；而黄埔的基本盘是，可能是增城生活科学城上班的群体，但殊不知，增城每一次地铁的开通都是对黄埔房产购置群体的减流；甚至我都认为新塘永宁的生活配套比黄埔大多数区域好，商业人气也高很多；对于这三点，黄埔的产业类型不可能走市中心的模式，你不可能自废武功去建住宅，也不可能走跟天河的第三产总部类型道路，引起产业同质化竞争；配套这一块，相信黄埔的财政能搞定教育医疗问题，但人口的引入，上一点已经提到，面对南部的竞争，虽产业强大了这么多年，但增长还是这样，不一定占优；所谓的共识，除了增城，其他区大多并不觉得居住首选；
5.当前买黄埔的是哪些人？首先肯定是本地就业的人；第二就是在老黄埔，靠近市中心上班的置业群体；第三其实不可忽视的，别看媒体吹的厉害，这两三年的拆迁户不在少数；在下行市场的今年，自己有亲身经历；所以针对这些数据，负责的说，并不是媒体吹的那样，全市都在买；
最后总结一下，黄埔到底值不值得买？个人觉得，本地上班的可以买，毕竟如果拆迁搞定，短期的流通没有什么问题，有拆迁户的支撑，还有新增就近就业刚需群体；但对于长期投资的，这个真说不好，但我觉得期望别太大，还是因为工业中心的定位，其产业类型不可能发展成市中心；二是环评控制，开发强度日趋饱和，产业升级大于规模扩张；势必对就业人口也会有一定影响；三是外来人口增长放缓的今天，大湾区背景下，广州南下趋势更甚，对黄埔人口的竞争引入有一定挑战；同时如果拆迁的搞定，人口引入的速度不匹配住宅建设，造成的天量供应，这会是长期利空；
以上为个人观点，欢迎探讨交流，转发，关注与评论； https://t.cn/RuQ52aU
1.黄埔的开发强度是否已经饱和。为啥这样啥说，首先这关系到GdP，GDP的初期靠规模，后期靠升级。根据2021广州各区近郊的开发数据来看，黄埔94高过番禺91%。但从人口规模看，黄埔为119万，番禺为281万，人口一半不到。详细见下图。原因就是两个区的发展模式完全不同，黄埔是产业先行，大量土地面积被工业跟产业园占据。而番禺早期则是为傍天河海珠大腿，疯狂建住宅，成为了最早期的睡城，最终发展的结果也不一样，黄埔成了广州最大的工业区，番禺则成为了南部的商业中心。所以很多时候，不是黄埔不想发展商业，是实在没地，所以不得不大量通过村子拆迁，然后去获取住宅跟商业用地。所以黄埔的未来发展，第一靠升级产业，第二靠抢人口。由于开发强度日趋饱和，加上环评的控制，所以产业的增量正在接近上限，所以通过村子的拆迁确实是关键；
2.黄埔的二手市场成不成熟。根据近两年二手成交数据，黄埔的二手成交量一直排在相对靠后，远远落后番禺。个人推测有2个原因，一是一二手倒挂，相比二手的虚高，一手性价比更高；二是黄埔的住宅市场相对还不成熟，大多为自住买家，除非置换，否则二手货量很难放卖；但未来的天量供应还没开始，更谈不上饱和，所以认为二手市场说不成熟的。
3.黄埔的人口会不会爆发性增长；对于未来的地产市场，随着房住不炒的贯彻执行，国家限售政策调控，会持有周期变得更长；实际回顾，黄埔自区合并以来，其实GDP一直稳居前三，但人口一直增长相对缓慢，论增长率，其实远远落后一些南部番禺南沙；所以个人觉得，GD P的强大跟人口的增长并没有特定联系，取决于产业类型；黄埔的第二产业占用了大量的土地，所以在过去的市场其实住宅是偏少；第二某些区域工业指标的超标对于人口的吸引也是有一定影响；第三，相比于长期看人口的地产市场，未来人口的引入在产业方面要面对番禺的竞争，后者由于南大干线icon的开通；南沙则是由于Zz以及政策的影响，甚至后两者的配套以及环境，都不会见的比黄埔差；所以除了本地就业人口，对于外来人口的增量，其实对黄埔不一定会占优；
4.黄埔GDP高，是不是一定房价就会高。答案是肯定不是的；看一组数据，中心四区之所以是中心四区，房子价值高跟流通好，主要取决于几个原因，1.地均gdp产值高，也说明投入高,也代表高收入人群更多;详细见下图;2.配套更好，无论商业医疗教育人口；3.存在一定共识；何为共识，那就是全广州人认可的市中心；有一定的置换基本盘，比如番禺的置换大多可能去海珠，黄埔的置换去天河；想换学区好的大多去越秀；佛山icon回广州的可能去荔湾；而黄埔的基本盘是，可能是增城生活科学城上班的群体，但殊不知，增城每一次地铁的开通都是对黄埔房产购置群体的减流；甚至我都认为新塘永宁的生活配套比黄埔大多数区域好，商业人气也高很多；对于这三点，黄埔的产业类型不可能走市中心的模式，你不可能自废武功去建住宅，也不可能走跟天河的第三产总部类型道路，引起产业同质化竞争；配套这一块，相信黄埔的财政能搞定教育医疗问题，但人口的引入，上一点已经提到，面对南部的竞争，虽产业强大了这么多年，但增长还是这样，不一定占优；所谓的共识，除了增城，其他区大多并不觉得居住首选；
5.当前买黄埔的是哪些人？首先肯定是本地就业的人；第二就是在老黄埔，靠近市中心上班的置业群体；第三其实不可忽视的，别看媒体吹的厉害，这两三年的拆迁户不在少数；在下行市场的今年，自己有亲身经历；所以针对这些数据，负责的说，并不是媒体吹的那样，全市都在买；
最后总结一下，黄埔到底值不值得买？个人觉得，本地上班的可以买，毕竟如果拆迁搞定，短期的流通没有什么问题，有拆迁户的支撑，还有新增就近就业刚需群体；但对于长期投资的，这个真说不好，但我觉得期望别太大，还是因为工业中心的定位，其产业类型不可能发展成市中心；二是环评控制，开发强度日趋饱和，产业升级大于规模扩张；势必对就业人口也会有一定影响；三是外来人口增长放缓的今天，大湾区背景下，广州南下趋势更甚，对黄埔人口的竞争引入有一定挑战；同时如果拆迁的搞定，人口引入的速度不匹配住宅建设，造成的天量供应，这会是长期利空；
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