JD【139】Panasonic 松下 HHLT0550 护眼台灯 13W，
目前京东特价￥209，下单立减￥70，到手实付￥139包邮，新低好价，plus会员还可兑换￥200-10全品券，更划算。支持多角度调节，满足照明需求，同时符合国AA级照度，感应自动调光，无蓝光伤害，无可视频闪，高显色指数。自带定时休息，延时关灯等功能。
目前京东特价￥209，下单立减￥70，到手实付￥139包邮，新低好价，plus会员还可兑换￥200-10全品券，更划算。支持多角度调节，满足照明需求，同时符合国AA级照度，感应自动调光，无蓝光伤害，无可视频闪，高显色指数。自带定时休息，延时关灯等功能。
刊发媒体：鬼斗车
B级车市竞争升级 原来“舒适”才是圈里最高级的玩法
消费升级趋势之下，人们对汽车的热爱也发生着改变。如今，在新时代消费者的购车理念中，他们不再盲目追求大牌，而是更看重高品质的汽车体验。麦肯锡《2021汽车消费者洞察报告》显示，现在20-30万价位区间成为了市场的“甜蜜点”，且舒适性成购车重要指标。
然而，在当前的B级车市中，“内卷”已成为不可回避的关键词，从满大街的小鸭尾、大格栅、大轮毂的“运动装”到各种大联屏、多屏幕的“智能化”。很多时候，一些主流汽车品牌将重点放在抢夺年轻人眼球上，而忽视他们真正想要的舒适性用车体验。
那么，是什么决定着汽车舒适度？有人可能会说是汽车座椅、有人说是天窗、也有人说是车内空间。而在汽车专业技术人员眼中，汽车NVH才是汽车舒适度的灵魂。NVH指标的好坏直接关系着一款车型的舒适感受。
一直以来，“舒适”是东风日产天籁特有的标签，“大沙发”的称号在汽车江湖中流传已久。新消费时代，东风日产并没有躺在“舒适圈”里止步不前。而是从“静谧”的角度入手，对产品进行再次升级。
近日，中汽研华诚认证公布了天籁2021款的整车NVH认证结果，东风日产天籁以优异成绩通过认证，荣获“静谧之星”证书，成为首款获得该称号的合资B级轿车。那么，在先进的静谧技术加持下，东风日产天籁给车主们带来了哪些舒适享受？
破解车圈里的“玄学” 天籁拿下“最高分”
在很多人眼中，车市的技术难题可能是“三大件”和“三电”。可在汽车工程师心目中，NVH才是一场“玄学”。在知乎上，关于“NVH玄学”的问题一出来，工程师们纷纷化身段子手，吐槽其中的难点。
专业的技术难题先不说，造一辆汽车至少由上万个零部件组合在一起，想让这么多零部件配合得“天衣无缝”，难度可想而知。但这个“难题”又是造车中必过的“关口”，NVH技术水平与整车舒适性密切相关。
在中高级轿车市场中，天籁一直以静谧性著称。早在1994年，第二代风度诞生的时刻就享有“全球静音王”的美誉。跟同级竞品相比，天籁在静谧性能上做得一直很出色。在第七代天籁上，再次体现了东风日产对NHV技术的雄厚底蕴。
正因此，去年在CCPC中国量产车性能大赛中，天籁获得了隔音降噪赛的全场冠军。今年，天籁又经过层层考验，在中汽研的华诚认证中夺得“静谧之星”的称号。作为行业内权威的测评中心，中汽研在“静谧之星”的考核上一直非常严苛，且拥有多维评价体系，综合考核车辆整体静谧水平。
据悉，此次测评中，参评车型在半消音实验室、混音室接受专业测试，测评项目重点分为两种，一种是测评车辆关键位置的隔音量单点降噪系数，一种是测评车辆噪声传递函数单点敏感度。而在这两项测试中，天籁都拿到了最高分。
其中，隔音量单点降噪系数测试项目中，重点考核车内主、副驾最容易受噪音干扰位置的噪音情况，只有测评指数大于等于3000，才能拿到最高级别的A级评价。测试中，天籁表现出色，驾驶员外耳测点系数为3090、副驾外耳测点系数为3094，双双超过A级评价标准。这意味着主、副驾驶位的成员坐在车内，可以最大程度避免被外界噪音所干扰，体验到舒服、静谧的乘坐感受。
而噪声传递函数单点敏感度测试项目中，重点考核了前机舱、排气管等关键部位的防噪情况。这项测试，只有数值低于等于3100才能得到最高级评价。天籁依然没有“掉链子”，在权重最高、最重要的前机舱测点系数为3061，排气管口测点系数为3094，再次双双拿到最高分。
两项漂亮的测评成绩让天籁成功取得“静谧之星”称号。而在荣誉背后，是东风日产技术团队在整车静谧性系统上进行的一系列努力。一直以来，天籁在设计上将静谧性系统的构建作为重中之重，力求为粉丝们打造“剧院级静谧”空间，带来高级舒适体验。
“黑科技”静谧技术加持 舒适不止是标签
从技术的角度讲，NVH静音工程确实复杂又难搞。有统计资料显示，整车约有1/3的故障问题是和车辆的NVH问题有关系，很多汽车品牌，甚至将20%的研发费用，花在解决车辆的NVH问题上。
在车辆静谧系统构建上，东风日产的技术团队下了狠功夫。将天籁2021款打造成“剧院级静谧空间”，要实现这一目标，并不容易，工程师需要将静谧工程延申到整车中的每一处。
东风日产从三个维度下手，将天籁2021款的静谧工程做到极致。首先，日产工程师运用了大量的隔音材料，除了车辆前挡风玻璃和侧门窗采用高强度的双层隔音玻璃外，还在车辆顶部、底部、前围等多处创新使用双层吸隔音棉材料，最大限度阻隔、吸收车外噪音。
同时，ANC主动降噪系统和ATR主动式扭力拉杆系统两大黑科技也被应用到天籁2021款车型上。ANC主动噪声控制系统，属于一种“轻便的”且是“主动出击”的技术，它通过车内麦克风实时侦测发动机与环境噪音，通过扬声器发射同频率反向声波，有效抵消车辆行车过程中的噪音。而ATR主动式扭力拉杆系统则是能有效控制发动机震动，从而阻隔噪音传递。
创新隔音材质+两大黑科技，让天籁2021款实现了全维度静谧空间。此外，再加上9扬声器的顶级BOSE音响，全新标配的大尺寸全景天窗以及Multi-Layer人体工学座椅，和2825mm的长轴距，天籁2021款拥有同级最静谧、最舒适的车内空间。
初夏的周末，车主把车开到风景秀丽的郊外，躺在车内，透过天窗，看白云飘飘，让心随着音乐去远方游荡；也可以打开一部流行的电影大片，把座椅调整到最佳位置，在车内享受影院级的高级体验。
总之，天籁为车主带来的不光是一个代步工具，还是一种高品质的生活方式。天籁将汽车“舒适”的概念进行延申，落地，为忙碌、高压的都市生活画上“休止符”，为车主们带去最舒适的用车体验。
鬼斗车观点：
在当前B级车市场，战局不断升级。尤其在豪华品牌降维打压、造车新势力汹涌入局之后，很多同级对手急着玩概念、赶潮流、冲高端。往往忽略了汽车最原始的舒适体验。其实，品牌向上不一定要做高端品牌，产品与体验才是汽车品牌最核心的关键点。东风日产天籁，在追求年轻化、智能化的同时，把用车舒适性做实做透，通过进化静谧技术，增加舒适配置，带给消费者更高级的用车体验，让他们在车上感受到品质生活。
B级车市竞争升级 原来“舒适”才是圈里最高级的玩法
消费升级趋势之下，人们对汽车的热爱也发生着改变。如今，在新时代消费者的购车理念中，他们不再盲目追求大牌，而是更看重高品质的汽车体验。麦肯锡《2021汽车消费者洞察报告》显示，现在20-30万价位区间成为了市场的“甜蜜点”，且舒适性成购车重要指标。
然而，在当前的B级车市中，“内卷”已成为不可回避的关键词，从满大街的小鸭尾、大格栅、大轮毂的“运动装”到各种大联屏、多屏幕的“智能化”。很多时候，一些主流汽车品牌将重点放在抢夺年轻人眼球上，而忽视他们真正想要的舒适性用车体验。
那么，是什么决定着汽车舒适度？有人可能会说是汽车座椅、有人说是天窗、也有人说是车内空间。而在汽车专业技术人员眼中，汽车NVH才是汽车舒适度的灵魂。NVH指标的好坏直接关系着一款车型的舒适感受。
一直以来，“舒适”是东风日产天籁特有的标签，“大沙发”的称号在汽车江湖中流传已久。新消费时代，东风日产并没有躺在“舒适圈”里止步不前。而是从“静谧”的角度入手，对产品进行再次升级。
近日，中汽研华诚认证公布了天籁2021款的整车NVH认证结果，东风日产天籁以优异成绩通过认证，荣获“静谧之星”证书，成为首款获得该称号的合资B级轿车。那么，在先进的静谧技术加持下，东风日产天籁给车主们带来了哪些舒适享受？
破解车圈里的“玄学” 天籁拿下“最高分”
在很多人眼中，车市的技术难题可能是“三大件”和“三电”。可在汽车工程师心目中，NVH才是一场“玄学”。在知乎上，关于“NVH玄学”的问题一出来，工程师们纷纷化身段子手，吐槽其中的难点。
专业的技术难题先不说，造一辆汽车至少由上万个零部件组合在一起，想让这么多零部件配合得“天衣无缝”，难度可想而知。但这个“难题”又是造车中必过的“关口”，NVH技术水平与整车舒适性密切相关。
在中高级轿车市场中，天籁一直以静谧性著称。早在1994年，第二代风度诞生的时刻就享有“全球静音王”的美誉。跟同级竞品相比，天籁在静谧性能上做得一直很出色。在第七代天籁上，再次体现了东风日产对NHV技术的雄厚底蕴。
正因此，去年在CCPC中国量产车性能大赛中，天籁获得了隔音降噪赛的全场冠军。今年，天籁又经过层层考验，在中汽研的华诚认证中夺得“静谧之星”的称号。作为行业内权威的测评中心，中汽研在“静谧之星”的考核上一直非常严苛，且拥有多维评价体系，综合考核车辆整体静谧水平。
据悉，此次测评中，参评车型在半消音实验室、混音室接受专业测试，测评项目重点分为两种，一种是测评车辆关键位置的隔音量单点降噪系数，一种是测评车辆噪声传递函数单点敏感度。而在这两项测试中，天籁都拿到了最高分。
其中，隔音量单点降噪系数测试项目中，重点考核车内主、副驾最容易受噪音干扰位置的噪音情况，只有测评指数大于等于3000，才能拿到最高级别的A级评价。测试中，天籁表现出色，驾驶员外耳测点系数为3090、副驾外耳测点系数为3094，双双超过A级评价标准。这意味着主、副驾驶位的成员坐在车内，可以最大程度避免被外界噪音所干扰，体验到舒服、静谧的乘坐感受。
而噪声传递函数单点敏感度测试项目中，重点考核了前机舱、排气管等关键部位的防噪情况。这项测试，只有数值低于等于3100才能得到最高级评价。天籁依然没有“掉链子”，在权重最高、最重要的前机舱测点系数为3061，排气管口测点系数为3094，再次双双拿到最高分。
两项漂亮的测评成绩让天籁成功取得“静谧之星”称号。而在荣誉背后，是东风日产技术团队在整车静谧性系统上进行的一系列努力。一直以来，天籁在设计上将静谧性系统的构建作为重中之重，力求为粉丝们打造“剧院级静谧”空间，带来高级舒适体验。
“黑科技”静谧技术加持 舒适不止是标签
从技术的角度讲，NVH静音工程确实复杂又难搞。有统计资料显示，整车约有1/3的故障问题是和车辆的NVH问题有关系，很多汽车品牌，甚至将20%的研发费用，花在解决车辆的NVH问题上。
在车辆静谧系统构建上，东风日产的技术团队下了狠功夫。将天籁2021款打造成“剧院级静谧空间”，要实现这一目标，并不容易，工程师需要将静谧工程延申到整车中的每一处。
东风日产从三个维度下手，将天籁2021款的静谧工程做到极致。首先，日产工程师运用了大量的隔音材料，除了车辆前挡风玻璃和侧门窗采用高强度的双层隔音玻璃外，还在车辆顶部、底部、前围等多处创新使用双层吸隔音棉材料，最大限度阻隔、吸收车外噪音。
同时，ANC主动降噪系统和ATR主动式扭力拉杆系统两大黑科技也被应用到天籁2021款车型上。ANC主动噪声控制系统，属于一种“轻便的”且是“主动出击”的技术，它通过车内麦克风实时侦测发动机与环境噪音，通过扬声器发射同频率反向声波，有效抵消车辆行车过程中的噪音。而ATR主动式扭力拉杆系统则是能有效控制发动机震动，从而阻隔噪音传递。
创新隔音材质+两大黑科技，让天籁2021款实现了全维度静谧空间。此外，再加上9扬声器的顶级BOSE音响，全新标配的大尺寸全景天窗以及Multi-Layer人体工学座椅，和2825mm的长轴距，天籁2021款拥有同级最静谧、最舒适的车内空间。
初夏的周末，车主把车开到风景秀丽的郊外，躺在车内，透过天窗，看白云飘飘，让心随着音乐去远方游荡；也可以打开一部流行的电影大片，把座椅调整到最佳位置，在车内享受影院级的高级体验。
总之，天籁为车主带来的不光是一个代步工具，还是一种高品质的生活方式。天籁将汽车“舒适”的概念进行延申，落地，为忙碌、高压的都市生活画上“休止符”，为车主们带去最舒适的用车体验。
鬼斗车观点：
在当前B级车市场，战局不断升级。尤其在豪华品牌降维打压、造车新势力汹涌入局之后，很多同级对手急着玩概念、赶潮流、冲高端。往往忽略了汽车最原始的舒适体验。其实，品牌向上不一定要做高端品牌，产品与体验才是汽车品牌最核心的关键点。东风日产天籁，在追求年轻化、智能化的同时，把用车舒适性做实做透，通过进化静谧技术，增加舒适配置，带给消费者更高级的用车体验，让他们在车上感受到品质生活。
【香港按揭新聞】港人上車「借到盡」 供樓負擔趨增
平均借507萬2年升18.5% 按揭比率11月高
《經濟日報》香港跟隨美國加息屬預料之事，雖然加息步伐不及美國急速，但港人買樓「借到盡」的情況愈趨嚴重，借貸額愈來愈大，隨着加息周期展開，供樓負擔壓力亦會加重。學者指，今次美國加息周期對港樓影響會好明顯。
為遏抑樓價，政府推出項管控施，包括收緊按成數。而自2019年10月推出「林鄭Plan」（即1,000萬元以下住宅可造8成按揭；而800萬元以下物業可造9成按揭）後，今年又推出「茂波Plan」（即1,200萬元以下住宅可造8成按揭；而1,000萬元以下物業可造9成按揭）接連放寬高成數按揭樓價上限，令更多人可以增加借貸金額，以降低上車門檻。
根據經絡按揭數據顯示，3月平均按揭比率為57.2%，創11個月新高。較「林鄭Plan」生效前（2019年10月）的48%，兩年多以來上升9.2個百分點。而平均借貸金額由428萬元，升至最新的507萬元，升幅18.5%。
業界人士指出，近10年香港一直處於超低息年代，置業人士似變成「溫水煮蛙」，因為利息浮動感覺不深，但是借貸額愈來愈高，即使加息幅度輕微，供樓人士的負擔也會變重。
▪️倘加半厘 千萬元樓供款增6.7%
以樓價1,000萬元的單位計，過去最高借5成，即使加息半厘，每月供款也不超過2萬元。但近年1,000萬元單位，借貸額放寬至9成，以現時實質利率約1.5厘計，月供約32,942元，若加息半厘，供款升至35,147元，每月多供2,205元，升幅6.7%；若加息四分之三厘，供款更上升1成。
由於近年樓價高企，置業人士為符合壓力測試條件，盲目拖長供款年期，除了增加利息成本外，最重要的是，嚴重縮窄紓緩加息壓力的緩衝區。根據經絡按揭數據，現時平均借貸年期為27.75年（即333個月），比「林鄭Plan」面世前的26.58年急增14個月，若香港銀行加息，供樓人士少了一項自救的「法寶」。
由於財政司司長2月份進一步放寬高成數按揭樓上限，1,000萬元單位可借9成，1,200萬元單位可借8成，預期上述「借到盡」情況仍會惡化，面對銀行加息步伐愈來愈近置業人士不得不做足風險評估。
經濟學家羅家聰認為，今次美國加息周期對港樓影響會好明顯，市場預期美國1年內加息2至3厘，這種加息幅度過去要2至3年才完成，今次在1年內完成，外圍樓市開始受影響，若香港跟足加息2至3厘，對樓市一定有影響。「樓價會否急挫好難講，過去經驗若樓市進入跌市，整個周期（6至7年）有機會下跌3成。如果只是調整期，下跌2成便會回升。」
▪️專家：續加息 買樓投資要三思
資深投資者林一鳴認為，目前供樓利率處於歷史低位，H按計現時實質利率約1.5厘，即使香港銀行加息1厘至2.5厘，仍屬於低息水平，相信對樓市衝擊有限。但若銀行加息3厘或以上，供樓人士負擔過重，樓價有機會下跌1成。他又謂，若買樓自用現時仍屬合理水平，但買樓投資則要三思，因為現時不少住宅租金回報低於2厘，若銀行加息更加難計數。
過去經驗通常美國加息0.5厘至1.5厘，香港會跟隨美國加息，即使今次美國加息1.5厘香港銀行才跟進，估計今年第三季便有機會加息，樓按最優惠利率有機會上調。（系列二）
【香港按揭新聞】】「供平過租」將不再 樓價可調整？
《經濟日報》低息環境支持本港樓價高企，特別是「供平過租」造就用家、投資者入市誘因，惟隨着加息周期到臨，情況將會逆轉，屆時買樓收租難再成為優勢，樓價或有調整壓力。
現時實際按揭息率低至1.5厘水平，用家買樓自住的供樓開支亦相對輕鬆，「供平過租」的情況下，普遍有一種「租樓等同幫人供樓」的看法，成為入市誘因之一。
以「上車天堂」沙田第一城為例，現時實用面積284平方呎的「細兩房」單位造價大約550萬元左右，若果以7成按揭、30年還款期，以現時普遍按息H加1.3厘（按照近日一個月拆息0.2厘，實際按息1.5厘），每個月供款約1.45萬元，只是略高於同類型單位的租金1.2萬至1.3萬元。
▪️部分或買轉租 冀候低位入市
若果從投資者角度看，以較低的5成按揭計算，每個月供款更只是約1萬元。租金扣除供款後，每個月仍有額外收入，增加了買樓投資的誘因。
過去10年本港大部分時間下的按揭息率均低於2.5厘水平，低於細價樓的租金回報率2.5厘至3厘水平，意味在買樓收租的投資角度存在淨息差，當息差愈大，投資誘因愈高。
隨着美國加快加息，本港拆息、按揭息率均有上升趨勢，以上述例子，只要按揭息率上升0.5厘，每個月供款將會上漲至1.32萬元超過租金水平，令到買樓「供平過租」優勢不再，這個情況雖然上一個周期（2015至2018年）短暫出現，但因為持續情況不長，對於樓市影響亦不明朗。
不過，市場普遍預期美國今次加息周期，無論幅度或者速度均會較上一個周期為大及快，意味市場將面對一段較長的「租平過供」的環境，或吸引更多準買家「轉買為租」，觀望樓價回落再在低位入市，造就樓市進入較長調整期。
【香港按揭新聞】銀行搶按揭 新添保費回贈
《經濟日報》第5波疫情緩和，發展商紛紛加速推盤追趕業績，銀行同樣要追回首季業績，近月紛紛增加現金回贈搶樓按市場。1,000萬元樓若連按揭保費回贈計，實得逾10萬現金，即樓價1%。
▪️大銀行增現金回贈搶客
市場消息透露，有中小型銀行上月初將現金回贈提升至1.6%後，近日中銀 （02388） 、滙豐等4大傳統銀行相繼提升現金回贈金額搶客，例如借貸額500萬元以上，現金回贈由原本的1.4%，提升至1.43%，借貸額900萬元以上，更提升至1.45%。
若買家選用高成數按揭，額外再有5,000元獎賞。以500萬元貸款計，現金回贈7.15萬元，加上5,000元獎賞，實得7.65萬元，變相等於1.53%現金回贈，與中小型行的1.6%僅相差0.7個百分點，但大型銀行按揭有鎖息上限，對置業人士的保障較大。其次，除了正統的按揭現金回贈外，原來選用高成數按揭的買家，有中小型銀行可提供保費回贈，回贈為保費的8%至12%。據了解，現時不少按保公司本身設有保費折扣，通常為保費65%至71%，銀行配合按保公司再送現金回贈8%至12%。
以樓價1,000萬元的單位計，若買家選用9成按揭，分30年供款。保費原本要47.6萬元，正常入息有65%折扣，即折實約30.95萬元，而銀行再有當中的12%現金回贈，即約3.71萬元。而相關銀行提供1.4%現金回贈（只計非按保部分），即大約7萬元，若加上保費回贈，即一共有10.7萬回贈，大約總借貸金額900萬元的1.2%。
平均借507萬2年升18.5% 按揭比率11月高
《經濟日報》香港跟隨美國加息屬預料之事，雖然加息步伐不及美國急速，但港人買樓「借到盡」的情況愈趨嚴重，借貸額愈來愈大，隨着加息周期展開，供樓負擔壓力亦會加重。學者指，今次美國加息周期對港樓影響會好明顯。
為遏抑樓價，政府推出項管控施，包括收緊按成數。而自2019年10月推出「林鄭Plan」（即1,000萬元以下住宅可造8成按揭；而800萬元以下物業可造9成按揭）後，今年又推出「茂波Plan」（即1,200萬元以下住宅可造8成按揭；而1,000萬元以下物業可造9成按揭）接連放寬高成數按揭樓價上限，令更多人可以增加借貸金額，以降低上車門檻。
根據經絡按揭數據顯示，3月平均按揭比率為57.2%，創11個月新高。較「林鄭Plan」生效前（2019年10月）的48%，兩年多以來上升9.2個百分點。而平均借貸金額由428萬元，升至最新的507萬元，升幅18.5%。
業界人士指出，近10年香港一直處於超低息年代，置業人士似變成「溫水煮蛙」，因為利息浮動感覺不深，但是借貸額愈來愈高，即使加息幅度輕微，供樓人士的負擔也會變重。
▪️倘加半厘 千萬元樓供款增6.7%
以樓價1,000萬元的單位計，過去最高借5成，即使加息半厘，每月供款也不超過2萬元。但近年1,000萬元單位，借貸額放寬至9成，以現時實質利率約1.5厘計，月供約32,942元，若加息半厘，供款升至35,147元，每月多供2,205元，升幅6.7%；若加息四分之三厘，供款更上升1成。
由於近年樓價高企，置業人士為符合壓力測試條件，盲目拖長供款年期，除了增加利息成本外，最重要的是，嚴重縮窄紓緩加息壓力的緩衝區。根據經絡按揭數據，現時平均借貸年期為27.75年（即333個月），比「林鄭Plan」面世前的26.58年急增14個月，若香港銀行加息，供樓人士少了一項自救的「法寶」。
由於財政司司長2月份進一步放寬高成數按揭樓上限，1,000萬元單位可借9成，1,200萬元單位可借8成，預期上述「借到盡」情況仍會惡化，面對銀行加息步伐愈來愈近置業人士不得不做足風險評估。
經濟學家羅家聰認為，今次美國加息周期對港樓影響會好明顯，市場預期美國1年內加息2至3厘，這種加息幅度過去要2至3年才完成，今次在1年內完成，外圍樓市開始受影響，若香港跟足加息2至3厘，對樓市一定有影響。「樓價會否急挫好難講，過去經驗若樓市進入跌市，整個周期（6至7年）有機會下跌3成。如果只是調整期，下跌2成便會回升。」
▪️專家：續加息 買樓投資要三思
資深投資者林一鳴認為，目前供樓利率處於歷史低位，H按計現時實質利率約1.5厘，即使香港銀行加息1厘至2.5厘，仍屬於低息水平，相信對樓市衝擊有限。但若銀行加息3厘或以上，供樓人士負擔過重，樓價有機會下跌1成。他又謂，若買樓自用現時仍屬合理水平，但買樓投資則要三思，因為現時不少住宅租金回報低於2厘，若銀行加息更加難計數。
過去經驗通常美國加息0.5厘至1.5厘，香港會跟隨美國加息，即使今次美國加息1.5厘香港銀行才跟進，估計今年第三季便有機會加息，樓按最優惠利率有機會上調。（系列二）
【香港按揭新聞】】「供平過租」將不再 樓價可調整？
《經濟日報》低息環境支持本港樓價高企，特別是「供平過租」造就用家、投資者入市誘因，惟隨着加息周期到臨，情況將會逆轉，屆時買樓收租難再成為優勢，樓價或有調整壓力。
現時實際按揭息率低至1.5厘水平，用家買樓自住的供樓開支亦相對輕鬆，「供平過租」的情況下，普遍有一種「租樓等同幫人供樓」的看法，成為入市誘因之一。
以「上車天堂」沙田第一城為例，現時實用面積284平方呎的「細兩房」單位造價大約550萬元左右，若果以7成按揭、30年還款期，以現時普遍按息H加1.3厘（按照近日一個月拆息0.2厘，實際按息1.5厘），每個月供款約1.45萬元，只是略高於同類型單位的租金1.2萬至1.3萬元。
▪️部分或買轉租 冀候低位入市
若果從投資者角度看，以較低的5成按揭計算，每個月供款更只是約1萬元。租金扣除供款後，每個月仍有額外收入，增加了買樓投資的誘因。
過去10年本港大部分時間下的按揭息率均低於2.5厘水平，低於細價樓的租金回報率2.5厘至3厘水平，意味在買樓收租的投資角度存在淨息差，當息差愈大，投資誘因愈高。
隨着美國加快加息，本港拆息、按揭息率均有上升趨勢，以上述例子，只要按揭息率上升0.5厘，每個月供款將會上漲至1.32萬元超過租金水平，令到買樓「供平過租」優勢不再，這個情況雖然上一個周期（2015至2018年）短暫出現，但因為持續情況不長，對於樓市影響亦不明朗。
不過，市場普遍預期美國今次加息周期，無論幅度或者速度均會較上一個周期為大及快，意味市場將面對一段較長的「租平過供」的環境，或吸引更多準買家「轉買為租」，觀望樓價回落再在低位入市，造就樓市進入較長調整期。
【香港按揭新聞】銀行搶按揭 新添保費回贈
《經濟日報》第5波疫情緩和，發展商紛紛加速推盤追趕業績，銀行同樣要追回首季業績，近月紛紛增加現金回贈搶樓按市場。1,000萬元樓若連按揭保費回贈計，實得逾10萬現金，即樓價1%。
▪️大銀行增現金回贈搶客
市場消息透露，有中小型銀行上月初將現金回贈提升至1.6%後，近日中銀 （02388） 、滙豐等4大傳統銀行相繼提升現金回贈金額搶客，例如借貸額500萬元以上，現金回贈由原本的1.4%，提升至1.43%，借貸額900萬元以上，更提升至1.45%。
若買家選用高成數按揭，額外再有5,000元獎賞。以500萬元貸款計，現金回贈7.15萬元，加上5,000元獎賞，實得7.65萬元，變相等於1.53%現金回贈，與中小型行的1.6%僅相差0.7個百分點，但大型銀行按揭有鎖息上限，對置業人士的保障較大。其次，除了正統的按揭現金回贈外，原來選用高成數按揭的買家，有中小型銀行可提供保費回贈，回贈為保費的8%至12%。據了解，現時不少按保公司本身設有保費折扣，通常為保費65%至71%，銀行配合按保公司再送現金回贈8%至12%。
以樓價1,000萬元的單位計，若買家選用9成按揭，分30年供款。保費原本要47.6萬元，正常入息有65%折扣，即折實約30.95萬元，而銀行再有當中的12%現金回贈，即約3.71萬元。而相關銀行提供1.4%現金回贈（只計非按保部分），即大約7萬元，若加上保費回贈，即一共有10.7萬回贈，大約總借貸金額900萬元的1.2%。
✋热门推荐