新一轮粮价上涨可能刚刚开始，A股的种植业、化肥、农药板块均值得高度关注
题材挖掘机
【粮食危机】
俄乌冲突导致了国际大宗商品的持续上涨，除工业品外最引人瞩目的就是小麦和玉米，其2000年至今的价格走势如下：
上图红框对应两次粮食危机：
第一次粮食危机（2008）的原因：
1）油价不断上涨，极大提高了农业、运输的成本；
2）主要粮食出口国澳大利亚连续遭受数年干旱，小麦出口锐减；孟加拉国遭受台风席卷，造成大米大幅减产；
3）美国，欧美、巴西等国将大量原本出口的玉米，菜籽、棕榈油转用与生产生物燃料以对冲油价的上涨，导致出口量进一步减少；
4）粮价在飙升进一步刺激出口国限制出口+印度尼西亚,菲律宾等传统进口国加速进口囤货，进一步加剧了粮食的供需缺口。最终粮食短缺引发的骚乱撼动了包括孟加拉国和海地在内的30多个贫穷国家。
第二次粮食危机 （2011-2012）的原因类似：中东革命导致油价暴涨，同样引发了上面提到的第一、三点后果；此外，持续的量化宽松，使得大量投机头寸进入农产品市场。
期间A股的农林牧渔等板块表现 （归一化）如下：种植业 （二级行业）>农林牧渔>>上证综指。
回到当下，新一轮粮价上涨可能刚刚开始：
1）俄乌合计占全球小麦出口量约30%，玉米约20%，葵花籽油出口70%以上，大麦出口约15%。
2）对俄罗斯原油的制裁 + 近十年全球原油资本开支的长期不足 + 由于吸引资金和人才的能力下降，俄罗斯在中期维持原有产能的压力巨大，油价可能长期保持较高水平；
3）美国已经重新走上2008的老路，允许15%生物燃料混合的原油出售，美国的玉米开始转向工业生产。
4）俄罗斯是全球最大的化肥供应商，其氮磷钾肥均为全球出口前三位。而普京有意将其武器化，3月上旬他曾表态“只向‘友好国家’供应化肥。”
对比历史，多了至少两项额外利空（上游资本开支受限+化肥供给缺口）。这使得未来一个时期粮价的走势令人担忧。而相应地，A股的种植业、化肥、农药板块均值得高度关注。
【农药】
化肥已经涨了很多，农药今天启动，主要催化是昨晚农药企业江山股份发布了1Q22业绩，实现归母净利润6.46亿元 (同比+452.22%)，大超市场预期。叠加4月18日草铵膦市场价上涨5.2%达到20.25万元/吨，草甘膦及农化板块大幅上行，今天机构电话会要点如下：
1、农药主要看草甘膦、草氨磷（2020年价格上涨，景气度已经维持了2年）；
2、草甘膦的产能未来很难新批产能，草甘膦价格很难跌回以前的2W元；草氨磷可以扩产，草氨磷的需求比较强烈；未来更看好草甘膦；现在草甘膦、草氨磷的价格中枢会相对上去一点，不会回到以前的水平；
3、其他的杀虫剂、除草剂、杀菌剂，上市公司多，每家公司的逻辑不一样；
4、相关标的：
扬农化工：预计22年21-22亿净利润，不便宜；
广信股份：22年16-17亿元，10XPE，大家担心草甘膦，草氨磷价格回落，但是机构认为价格不会回到20年以前的水平，现在公司的产能也投出来了；
弹性标的：红太阳、先达股份、中旗股份；海利尔；
Q：Q1磷肥出口政策？
磷肥国内完全自足，不放开出口，国内供给是过剩的，企业不赚钱；放开出口，磷肥价格上涨，农民可能不太能接受这个磷肥的价格；政策还是不太会让磷肥涨太多，不放开企业又是亏损的；
乐观的情况：放开出口，但是会有一定的限制，不会让价格涨太多；
悲观的情况：不放开出口，价格维持现状。
Q2：红太阳的业绩？大股东的问题能够得到解决？
红太阳的基本面：产品：百草枯等，草甘膦上涨，导致公司的产品敌草快价格上涨比较多；
毒死蜱：去年Q3至今量价都有一定的上升；
氯吡啶：量价提升；
敌草快的价格2022年还能够维持几个季度，氯吡啶的价格不好说，22年价格就下来；
大股东的情况：重组情况现在还不清楚；如果真的重组成功，未来空间还是很大；
业绩：Q2 4亿利润。
Q3：先达股份的水稻用创新药的进展有新进度了吗？
先达20%的药是创新农药的贡献，其他产品的量价也在提升；
Q4：和邦生物怎么看？
和邦生物主要还是草甘膦，草氨磷，新东西就是光伏玻璃、光伏硅片等出来了，公司的基本面都是环比下滑的；未来还是要看业绩的持续兑现；新产品还是要看未来实际的落地情况，蛋氨酸大家对他的争议也比较大，蛋氨酸有争议还是持续观察；观察一二季度；
Q5：和邦125亿投资双甘膦扩产怎么看？
双甘膦扩产不代表草甘膦扩产，扩产出来双甘膦50万吨；分批建设；一期投10.20万吨，行业还是能消化掉；主要还是要和孟山都的谈判的情况。#全球粮食短缺 价格飙升#
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第一次粮食危机（2008）的原因：
1）油价不断上涨，极大提高了农业、运输的成本；
2）主要粮食出口国澳大利亚连续遭受数年干旱，小麦出口锐减；孟加拉国遭受台风席卷，造成大米大幅减产；
3）美国，欧美、巴西等国将大量原本出口的玉米，菜籽、棕榈油转用与生产生物燃料以对冲油价的上涨，导致出口量进一步减少；
4）粮价在飙升进一步刺激出口国限制出口+印度尼西亚,菲律宾等传统进口国加速进口囤货，进一步加剧了粮食的供需缺口。最终粮食短缺引发的骚乱撼动了包括孟加拉国和海地在内的30多个贫穷国家。
第二次粮食危机 （2011-2012）的原因类似：中东革命导致油价暴涨，同样引发了上面提到的第一、三点后果；此外，持续的量化宽松，使得大量投机头寸进入农产品市场。
期间A股的农林牧渔等板块表现 （归一化）如下：种植业 （二级行业）>农林牧渔>>上证综指。
回到当下，新一轮粮价上涨可能刚刚开始：
1）俄乌合计占全球小麦出口量约30%，玉米约20%，葵花籽油出口70%以上，大麦出口约15%。
2）对俄罗斯原油的制裁 + 近十年全球原油资本开支的长期不足 + 由于吸引资金和人才的能力下降，俄罗斯在中期维持原有产能的压力巨大，油价可能长期保持较高水平；
3）美国已经重新走上2008的老路，允许15%生物燃料混合的原油出售，美国的玉米开始转向工业生产。
4）俄罗斯是全球最大的化肥供应商，其氮磷钾肥均为全球出口前三位。而普京有意将其武器化，3月上旬他曾表态“只向‘友好国家’供应化肥。”
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【农药】
化肥已经涨了很多，农药今天启动，主要催化是昨晚农药企业江山股份发布了1Q22业绩，实现归母净利润6.46亿元 (同比+452.22%)，大超市场预期。叠加4月18日草铵膦市场价上涨5.2%达到20.25万元/吨，草甘膦及农化板块大幅上行，今天机构电话会要点如下：
1、农药主要看草甘膦、草氨磷（2020年价格上涨，景气度已经维持了2年）；
2、草甘膦的产能未来很难新批产能，草甘膦价格很难跌回以前的2W元；草氨磷可以扩产，草氨磷的需求比较强烈；未来更看好草甘膦；现在草甘膦、草氨磷的价格中枢会相对上去一点，不会回到以前的水平；
3、其他的杀虫剂、除草剂、杀菌剂，上市公司多，每家公司的逻辑不一样；
4、相关标的：
扬农化工：预计22年21-22亿净利润，不便宜；
广信股份：22年16-17亿元，10XPE，大家担心草甘膦，草氨磷价格回落，但是机构认为价格不会回到20年以前的水平，现在公司的产能也投出来了；
弹性标的：红太阳、先达股份、中旗股份；海利尔；
Q：Q1磷肥出口政策？
磷肥国内完全自足，不放开出口，国内供给是过剩的，企业不赚钱；放开出口，磷肥价格上涨，农民可能不太能接受这个磷肥的价格；政策还是不太会让磷肥涨太多，不放开企业又是亏损的；
乐观的情况：放开出口，但是会有一定的限制，不会让价格涨太多；
悲观的情况：不放开出口，价格维持现状。
Q2：红太阳的业绩？大股东的问题能够得到解决？
红太阳的基本面：产品：百草枯等，草甘膦上涨，导致公司的产品敌草快价格上涨比较多；
毒死蜱：去年Q3至今量价都有一定的上升；
氯吡啶：量价提升；
敌草快的价格2022年还能够维持几个季度，氯吡啶的价格不好说，22年价格就下来；
大股东的情况：重组情况现在还不清楚；如果真的重组成功，未来空间还是很大；
业绩：Q2 4亿利润。
Q3：先达股份的水稻用创新药的进展有新进度了吗？
先达20%的药是创新农药的贡献，其他产品的量价也在提升；
Q4：和邦生物怎么看？
和邦生物主要还是草甘膦，草氨磷，新东西就是光伏玻璃、光伏硅片等出来了，公司的基本面都是环比下滑的；未来还是要看业绩的持续兑现；新产品还是要看未来实际的落地情况，蛋氨酸大家对他的争议也比较大，蛋氨酸有争议还是持续观察；观察一二季度；
Q5：和邦125亿投资双甘膦扩产怎么看？
双甘膦扩产不代表草甘膦扩产，扩产出来双甘膦50万吨；分批建设；一期投10.20万吨，行业还是能消化掉；主要还是要和孟山都的谈判的情况。#全球粮食短缺 价格飙升#
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中银证券：从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则
核心观点
从房地产贷款首付政策看，两成首付是一个明显的宽松政策信号。06-21年 15年来房贷首付比例下调至 20%只有两次：
1）08年金融危机爆发，为了稳经济、稳楼市，当年 10月央行推出新政：最低首付款比例调整为 20%；
2）14年 9月 30日，首套贷款最低首付 3成，15年 9月 30日非限购城市执行首套贷款最低首付比例不低于 25%，16年 2月非限购城市首套房首付比例最低可达20%。经过两次“降首付”配合其他行业政策调整后，房地产市场均出现了明显的销售回暖、房价上涨、库存上行速度放缓或库存量出现了下降。我们认为首付比例下调，尤其是商业贷款方面的首付比例下调，已经是一个重要的信号，首付比例下调的城市仍将不断增加，但高能级城市的跟进才能起到更明确的意义。
从 08、14 年地产周期对比看，当前市场环境下房地产政策的趋势将如何演变？我们认为当前政策调整的方向为：从目前政策的紧迫度来看，房企资金压力缓释>需求端放松>供给端调整。08、14年的房地产放松主要的政策均是从需求端发力的，08 年放松了居民购房的金融条件与准入门槛，14 年注重解决当时库存高企的核心问题，采取了松绑限购、7 折房贷、降息降首付等措施。21Q4开始主要是基于房地产企业债务风险集中爆发、或成为经济增长的隐忧出发。因此中央更多考虑先从房企合理资金被满足的角度出发调整，后续才开始关注到需求端的调整，且需求端的调整将多以地方微调为主，全国性的需求端政策调整的概率相对较低。房企资金压力缓释具体做法有：1）“三道红线”梯度化管理，把国央企与民营企业在指标数值以及调整过渡期时长上有所区分。2）政策端助企纾困，准许缓缴土地出让金、降低土地出让金保证金比例、加强并购贷开发贷等信贷支持、允许保函抵顶预售资金、缩短行政审批时限等。3）释放积极信号，引导金融机构保持新增贷款适度增长。4）允许房企将存量资产改造为保障房，从而一定程度上化解房企债务危机。5）以省市为单位，地方政府城投平台适当接手部分房企项目缓解当地企业资金压力和减少需求端的观望情绪。需求端政策对市场有效性由强到弱总结为：全面的限购放松→限贷放松（下调首付比例→下调房贷利率）→局部的限购放松→限价空间提高→限售放松→人才、人口等购房鼓励政策→降交易税费等。
从多个维度去看，哪些地方面临救市压力，可以从哪些方面入手？1）当前弱二线及三四线城市的去库存压力较大，供需两端政策或将以去库存为主要导向。例如台州、哈尔滨、大连、宜兴、益阳、烟台。需求端方面 a）扩大需求，放宽部分地区或人群的限购，支持改善性需求；b）适当鼓励棚改货币化安臵，通过政府回购等方式转化安臵房；c）强化信贷支持，放宽二套房限贷、引导下调房贷利率。供应端，合理控制新房供应规模，依据片区去化周期动态调整宅地供应量，降低部分片区的库存风险，同时有效缓解房企资金压力。2）在停缓工和交付风险问题突出的城市，重视受困房企流动性问题的解决工作。综合停工规模、问题项目数量来看，我们认为交付风险主要聚焦在长沙、福州、盐城、广州、重庆五个城市，在这些城市房企或将面临更多的流动性问题，地方政府应当更加注重房企流动性风险化解及保障房企合理资金的相关工作。3）经济增长压力大，同时依赖房地产投资的省份是云南，预计将针对地产投资进行政策方面的调整；结合固投增速目标来看，河南、辽宁计划将固投作为拉动今年经济增长的重要抓手。4）房企暴雷集中的地区，例如广东，政府将在牵头房企间收并购、鼓励金融机构稳妥有序增加房地产贷款、房
企合理资金满足上有望进行进一步的优化调整。5）目前新房市场仍以刚需为主导的城市，未来改善需求释放空间可观，政策可以针对改善性需求释放调整，臵换客户可以享受按揭贷款、网签备案等方面便利。例如深圳、大连、郑州、哈尔滨、廊坊、香河、固安等。
房企可以通过哪些途径主动化解当前困局？我们认为目前房企资金链仍处于“内外交困”的境地，行业回暖前现金回笼不及 2022 年上半年债务到期速度是目前房企面临的最大困局。我们认为解决当前困境，一方面，依靠政策纾困房企；另一方面，房企需要积极主动展开自救，具体措施有：
1）股东输血（富力、当代、旭辉）；
2）出售项目（世茂、奥园、融创）；
3）公司回购债券&高管购买债券（中梁、融信、龙光等；碧桂园、旭辉、新城、金地）；
4）交换要约求展期（荣盛、禹洲、大发）；
5）聘请财务顾问（当代臵业、正荣）；
6）引入战投（万达商管）；
7）债权人积极沟通与债务重组（华夏幸福）；
8）出售物业公司（禹洲、富力、中梁）；
9）节衣缩食（万科）；
10）股票增持（碧桂园、富力、世茂等）；
11）引入国资（华南城、恒大）。
以上自救措施为短期、及时性的措施，是更多起到释放信号作用、加强信心的短期操作；从中长期角度来看，房企还可以在组织架构、收并购、新发展模式上进行探索：
1）房企正在加速调整组织架构，管理层级精简、区域合并、管理人员下沉为主要方向。2）并购融资的利好不断释放，我们认为政府牵线、融资较为畅通、央国企主导的项目收并购会率先展开。
3）“代建+ TOD+城市更新”成为行业发展的新模式之一。
投资建议
3 月 16 日，金融委会议提出“有关部门要积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策”，或意味着各地会更积极的出台对房地产市场有利的宽松向政策，房地产政策或将有实质性的好转。此后央行、银保监会、外汇局、财政部、证监会同时就地产行业密集表态，释放强烈的维稳信号。虽然 1-2 月投资与销售数据层面均超过市场预期，但实际市场销售仍然低迷，近期地方政策对市场的提振作用较为有限。同时房企仍然面临较大的资金压力，前期信贷支持并未到位，3-4 月也将迎来偿债高峰期，因此短期数据表面的超预期可能并不能延续，我们认为地方层面供需端、房企资金端仍有持续进一步调整的空间。从板块投资角度来看，我们认为一二季度交替时仍是较好的配臵窗口期，政策改善预期仍在加强，建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线：
1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A、龙湖集团、华润臵地。
2）财报安全性高、现金流较为稳定的区域性央国企或区域龙头民企：建发国际、越秀地产、美的臵业、滨江集团。
3）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。
4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、保利物业、中海物业、新城悦服务。
风险提示：
政策效果不及预期；房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧
核心观点
从房地产贷款首付政策看，两成首付是一个明显的宽松政策信号。06-21年 15年来房贷首付比例下调至 20%只有两次：
1）08年金融危机爆发，为了稳经济、稳楼市，当年 10月央行推出新政：最低首付款比例调整为 20%；
2）14年 9月 30日，首套贷款最低首付 3成，15年 9月 30日非限购城市执行首套贷款最低首付比例不低于 25%，16年 2月非限购城市首套房首付比例最低可达20%。经过两次“降首付”配合其他行业政策调整后，房地产市场均出现了明显的销售回暖、房价上涨、库存上行速度放缓或库存量出现了下降。我们认为首付比例下调，尤其是商业贷款方面的首付比例下调，已经是一个重要的信号，首付比例下调的城市仍将不断增加，但高能级城市的跟进才能起到更明确的意义。
从 08、14 年地产周期对比看，当前市场环境下房地产政策的趋势将如何演变？我们认为当前政策调整的方向为：从目前政策的紧迫度来看，房企资金压力缓释>需求端放松>供给端调整。08、14年的房地产放松主要的政策均是从需求端发力的，08 年放松了居民购房的金融条件与准入门槛，14 年注重解决当时库存高企的核心问题，采取了松绑限购、7 折房贷、降息降首付等措施。21Q4开始主要是基于房地产企业债务风险集中爆发、或成为经济增长的隐忧出发。因此中央更多考虑先从房企合理资金被满足的角度出发调整，后续才开始关注到需求端的调整，且需求端的调整将多以地方微调为主，全国性的需求端政策调整的概率相对较低。房企资金压力缓释具体做法有：1）“三道红线”梯度化管理，把国央企与民营企业在指标数值以及调整过渡期时长上有所区分。2）政策端助企纾困，准许缓缴土地出让金、降低土地出让金保证金比例、加强并购贷开发贷等信贷支持、允许保函抵顶预售资金、缩短行政审批时限等。3）释放积极信号，引导金融机构保持新增贷款适度增长。4）允许房企将存量资产改造为保障房，从而一定程度上化解房企债务危机。5）以省市为单位，地方政府城投平台适当接手部分房企项目缓解当地企业资金压力和减少需求端的观望情绪。需求端政策对市场有效性由强到弱总结为：全面的限购放松→限贷放松（下调首付比例→下调房贷利率）→局部的限购放松→限价空间提高→限售放松→人才、人口等购房鼓励政策→降交易税费等。
从多个维度去看，哪些地方面临救市压力，可以从哪些方面入手？1）当前弱二线及三四线城市的去库存压力较大，供需两端政策或将以去库存为主要导向。例如台州、哈尔滨、大连、宜兴、益阳、烟台。需求端方面 a）扩大需求，放宽部分地区或人群的限购，支持改善性需求；b）适当鼓励棚改货币化安臵，通过政府回购等方式转化安臵房；c）强化信贷支持，放宽二套房限贷、引导下调房贷利率。供应端，合理控制新房供应规模，依据片区去化周期动态调整宅地供应量，降低部分片区的库存风险，同时有效缓解房企资金压力。2）在停缓工和交付风险问题突出的城市，重视受困房企流动性问题的解决工作。综合停工规模、问题项目数量来看，我们认为交付风险主要聚焦在长沙、福州、盐城、广州、重庆五个城市，在这些城市房企或将面临更多的流动性问题，地方政府应当更加注重房企流动性风险化解及保障房企合理资金的相关工作。3）经济增长压力大，同时依赖房地产投资的省份是云南，预计将针对地产投资进行政策方面的调整；结合固投增速目标来看，河南、辽宁计划将固投作为拉动今年经济增长的重要抓手。4）房企暴雷集中的地区，例如广东，政府将在牵头房企间收并购、鼓励金融机构稳妥有序增加房地产贷款、房
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1）股东输血（富力、当代、旭辉）；
2）出售项目（世茂、奥园、融创）；
3）公司回购债券&高管购买债券（中梁、融信、龙光等；碧桂园、旭辉、新城、金地）；
4）交换要约求展期（荣盛、禹洲、大发）；
5）聘请财务顾问（当代臵业、正荣）；
6）引入战投（万达商管）；
7）债权人积极沟通与债务重组（华夏幸福）；
8）出售物业公司（禹洲、富力、中梁）；
9）节衣缩食（万科）；
10）股票增持（碧桂园、富力、世茂等）；
11）引入国资（华南城、恒大）。
以上自救措施为短期、及时性的措施，是更多起到释放信号作用、加强信心的短期操作；从中长期角度来看，房企还可以在组织架构、收并购、新发展模式上进行探索：
1）房企正在加速调整组织架构，管理层级精简、区域合并、管理人员下沉为主要方向。2）并购融资的利好不断释放，我们认为政府牵线、融资较为畅通、央国企主导的项目收并购会率先展开。
3）“代建+ TOD+城市更新”成为行业发展的新模式之一。
投资建议
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风险提示：
政策效果不及预期；房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧
【复杂度及其种种…】
以前我聊过复杂度和复杂化的问题。意思就是说能力上要能够匹配复杂度，因为社会是复杂度逐渐提高的过程。但是不能搞复杂化，如果搞复杂的话，就不能抓住焦点问题了。
这个社会复杂度是逐渐提高的过程，包括人也是这样。人的躯体的复杂度早就已经提升到了顶点，所以2500年前的孔子和现在的人没什么区别。复杂度越高，再进化的空间就越小，复杂度越低再进化的空间就越大。
所以现在人类已经不进化了，但是新冠病毒一天三次进化。因为病毒的复杂度极低。随着这个病毒的进化，它自身的复杂度也会提高，再进化的速度就会变慢了。
今天我想聊的倒不是这个。我是想聊人。你看啊，原来评论社会评论经济相对是比较简单的。但是现在经济形势越来越复杂。国际形势也越来越复杂。很多人还在像模像样的评论。但事实上他已经达不到评论如此复杂度环境的知识储备了。
现在的国际形势。俄乌冲突了。中国崛起了。格局正在改变了。百年未有之大变局了。面对这些一般的人哪有足够的知识储备和阅历去评点啊，所以太多的人应该要选择观望才是。
你再比如说经济形势吧。金融化如此的深化，一环套一环，不容易看得清的，投资门槛空前的高，判断标的需要的洞察力空前。。。一般人哪里看得透呢？
这就是正常现象。因为社会发展，投资发展，结果一定是认知门槛和进入门槛加高的过程。不仅仅是这些，你具象到单一行业，它的复杂度也是在提升的。
比如这个房地产行业的复杂度越来越高。跟以前不同了。以前复杂，度低的时候评论房地产就很容易。什么地段啊，户型啊。这些都是肉眼可见，是个人就能发表评论的。
现在房地产的复杂度越来越高。对于购房投资，房地产开发，房地产研究都提出了极高的要求。很多人其实已经适应不了这种复杂度了。
如果你要购房或者投资，你就要注重介入的时间点和品种的选择，你还要懂得一些金融运作的技巧，连装修和装饰的讲究都不一样了。你看看复杂度是不是比以前高太多了？以前购房投资是可以闭着眼睛的。
如果是搞房地产开发。一样的复杂度提升了。现在价值的追逐热点是综合性物业。把各种功能综合在一块土地上。这并不是一件容易的事情。成本控制也越来越难。
这种复杂度的提升，比成本提升带来的淘汰效应更大。很多中小房地产企业是因为复杂度的原因出局的，而不是成本的原因。
再说房地产研究吧。以前反正想研究什么呢？就是简单的户型啊。景观啊，地段啊。园林啊，要做到这些研究是容易的，不难的。现在房地产研究是什么呢？就必须要放在金融的经济的大框架下，对于供求关系，客流变化，政策导向有深刻的了解，如果要前瞻的话要求就更为严格，必须要提前看到两年后发生的事情。你看这种复杂度的提高来的是非常快的。
中国房地产复杂度的提高有几个关键的年份。
第1次提高是购房按揭引入以及土地阳光化带来的改变，这就意味着土地资本化房产资本化开端了，这个是在1998年到2003年之间。
第2次复杂度的提升是2005年开始吧。有两件事情，一件事是人民币升值带来新的变量，在特殊的结汇制度安排下，对房地产带来的巨大刺激。另外一件事情就是进入城市营销大时代，各地新区蜂拥而现。城市化进入工业化时代的高速扩散期。
第3次复杂度的提升是深度金融化。这个是在2008年。很多人用初级金融化的视角，所以选择离场了。但其实深度金融化是要用更多的钱而不是更少的钱解决问题的。
第4次复杂度提升是2013年到2016年。这个复杂度的提升表现在三个方面，一个是价值再凝聚开始了。面积越小、单产越高——这个价值趋势称为过去，开始迎来豪宅的浪潮，而对于城市来说，工业化高峰期过去了，开始进入服务化时代，工业化时期，城市是扩展型的、片区是功能化的专业化的，而服务化时期，城市必须一定的收敛，加密，接近，综合。另外一个是城际浪潮开始了，主要表现就是省城浪潮，很多人还只停留在一线城市的荣光之中，但绝大多数的省城，尤其是具备全国中心地位的省城，实现了两年三倍的涨幅，创出了纪录。第3个就是纯住价值开始让位于综合价值。
第5次复杂度的提升，我想就是现在了。包括几个方面。一个概而论之就是价值极化潮！社会的各个方面。城市的各个方面。房地产的各个方面。都将表现出这股潮流。快去微信搜索这篇文章《https://t.cn/A6Ms0bsR》，好好的看上10遍吧。另外一个就是新技术和病毒带来的改变——《https://t.cn/A6iOsLM7》、《https://t.cn/A66cUBjo》。
你有没有发现随着复杂度的提升，能够评论的人研究的人是不是越来越少了？能够准确投资的人是不是也越来越少了呢？甚至于连投资的机会明摆着是有的，但你就是介入不了是的。这就是正常现象。所以你要选对人，跟对队伍。
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以前我聊过复杂度和复杂化的问题。意思就是说能力上要能够匹配复杂度，因为社会是复杂度逐渐提高的过程。但是不能搞复杂化，如果搞复杂的话，就不能抓住焦点问题了。
这个社会复杂度是逐渐提高的过程，包括人也是这样。人的躯体的复杂度早就已经提升到了顶点，所以2500年前的孔子和现在的人没什么区别。复杂度越高，再进化的空间就越小，复杂度越低再进化的空间就越大。
所以现在人类已经不进化了，但是新冠病毒一天三次进化。因为病毒的复杂度极低。随着这个病毒的进化，它自身的复杂度也会提高，再进化的速度就会变慢了。
今天我想聊的倒不是这个。我是想聊人。你看啊，原来评论社会评论经济相对是比较简单的。但是现在经济形势越来越复杂。国际形势也越来越复杂。很多人还在像模像样的评论。但事实上他已经达不到评论如此复杂度环境的知识储备了。
现在的国际形势。俄乌冲突了。中国崛起了。格局正在改变了。百年未有之大变局了。面对这些一般的人哪有足够的知识储备和阅历去评点啊，所以太多的人应该要选择观望才是。
你再比如说经济形势吧。金融化如此的深化，一环套一环，不容易看得清的，投资门槛空前的高，判断标的需要的洞察力空前。。。一般人哪里看得透呢？
这就是正常现象。因为社会发展，投资发展，结果一定是认知门槛和进入门槛加高的过程。不仅仅是这些，你具象到单一行业，它的复杂度也是在提升的。
比如这个房地产行业的复杂度越来越高。跟以前不同了。以前复杂，度低的时候评论房地产就很容易。什么地段啊，户型啊。这些都是肉眼可见，是个人就能发表评论的。
现在房地产的复杂度越来越高。对于购房投资，房地产开发，房地产研究都提出了极高的要求。很多人其实已经适应不了这种复杂度了。
如果你要购房或者投资，你就要注重介入的时间点和品种的选择，你还要懂得一些金融运作的技巧，连装修和装饰的讲究都不一样了。你看看复杂度是不是比以前高太多了？以前购房投资是可以闭着眼睛的。
如果是搞房地产开发。一样的复杂度提升了。现在价值的追逐热点是综合性物业。把各种功能综合在一块土地上。这并不是一件容易的事情。成本控制也越来越难。
这种复杂度的提升，比成本提升带来的淘汰效应更大。很多中小房地产企业是因为复杂度的原因出局的，而不是成本的原因。
再说房地产研究吧。以前反正想研究什么呢？就是简单的户型啊。景观啊，地段啊。园林啊，要做到这些研究是容易的，不难的。现在房地产研究是什么呢？就必须要放在金融的经济的大框架下，对于供求关系，客流变化，政策导向有深刻的了解，如果要前瞻的话要求就更为严格，必须要提前看到两年后发生的事情。你看这种复杂度的提高来的是非常快的。
中国房地产复杂度的提高有几个关键的年份。
第1次提高是购房按揭引入以及土地阳光化带来的改变，这就意味着土地资本化房产资本化开端了，这个是在1998年到2003年之间。
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