【北京研究适时将限制进入五环车辆范围扩大到国三汽油车】北京市商务局网站18日消息，北京市商务局等11部门印发《关于加快二手车流通 促进汽车消费升级的若干措施》，其中指出，研究在原国一国二汽油车、国三柴油车限制进入五环行驶基础上，适时将限行车辆范围扩大到国三汽油车。
全文如下：
关于加快二手车流通 促进汽车消费升级的若干措施
为加快二手车流通，促进北京市汽车消费优化升级，进一步满足人民群众消费需求，特制定如下措施。
一、便利二手车交易
1.提升二手车经营主体服务能力。鼓励二手车交易市场数字化转型升级，支持二手车互联网企业发展，引导汽车经销商加快发展二手车经销业务，推动二手车经销企业品牌化经营，完善二手车售后和维护支撑体系。（市商务局、市市场监管局）
2.优化二手车交易流程。推进二手车交易合同、车辆档案电子化；推动在汽车经销企业或二手车交易市场，一站式完成二手车交易、纳税、保险和登记等流程；实现交易方在车辆所在地直接办理交易登记手续。（市商务局、市市场监管局、市公安局公安交通管理局、北京银保监局、北京市税务局）
3.完善周转指标配套服务。研究确需条件下可临时上路许可，优化企业资质核查、销售发票发放、交易查验盖章等流程，实现互联网平台办理配发周转指标一站式服务。（市交通委、市商务局、市市场监管局、市公安局公安交通管理局）
4.健全二手车交易诚信体系。支持行业组织建立全生命周期的二手车交易信息平台，推进非保密、非隐私性车辆信息向社会开放，逐步推行车辆保险理赔、维修保养等符合国家有关要求的信息服务市场化运作，实现二手车信息透明化。（市商务局、市公安局公安交通管理局、北京市税务局、市交通委、北京银保监局、市市场监管局）
5.保障疫情下物流畅通和主体营业。统筹好公路、铁路、港口等交通资源，设立疫情常态化整车进出京绿色通道，重点企业纳入“白名单”管理，保障物流顺畅。在做好疫情防控前提下，保障二手车交易市场和汽车经销企业经营稳定有序。（市交通委、市商务局、市市场监管局、各区政府、北京经济技术开发区管委会）
二、加快二手车流通
6.加快乘用车淘汰更新。对在2022年6月1日至12月31日期间报废或转出本市注册登记在本人名下1年以上的乘用车，在本市汽车销售企业购置新能源乘用车新车，并在本市内上牌的个人消费者，给予最高不超过1万元/台补贴。（市商务局、市生态环境局、市经济和信息化局、市财政局、市市场监管局、市公安局公安交通管理局、北京市税务局、各区政府、北京经济技术开发区管委会）
7.促进二手车国内循环。对二手车转出增量作出贡献的企业给予适当奖励或贷款贴息支持。鼓励二手车流通新模式，支持互联网平台企业、汽车经销企业、二手车交易市场发挥各自优势，构建布局全国的网络体系。（市商务局、市交通委、市财政局、市市场监管局、市公安局公安交通管理局、北京市税务局）
8.扩大限行老旧汽车范围。研究在原国一国二汽油车、国三柴油车限制进入五环行驶基础上，适时将限行车辆范围扩大到国三汽油车。（市商务局、市交通委、市生态环境局、市公安局公安交通管理局）
9.支持二手车企开拓海外市场。扩大二手车出口企业试点范围，不断提高自主创新能力，优化商品结构，加快国际市场开拓步伐，提升国际竞争力。支持本市汽车经销商、生产商与互联网电商及海外贸易服务商抱团出海，对符合条件的二手车企在“一带一路”沿线国家新设或并购同类型企业，给予贷款贴息、保费补贴等支持，投资额500万美元以上的给予最高100万元一次性补贴，同一申报企业当年累计获得最高不超过1000万元。（市商务局、市公安局公安交通管理局、北京海关）
10.提高新能源二手车置换率。加强新能源二手车流通管理, 规范市场秩序，通过电池梯次利用等方式提升新能源二手车辆残值。（市经济和信息化局、市商务局）
三、扩大汽车供给与消费
11.提升本市新车供给保障能力。支持本市企业提升高端汽车和新能源智能汽车自主研发能力，加快汽车芯片等关键零部件国产化速度，引导企业在京发展布局供应链，缩短新车交付周期。促进纯电动汽车、增程式电动汽车和燃料电池汽车产业发展，优化新能源汽车产能布局和供给能力。（市经济和信息化局、市商务局、市公安局公安交通管理局、各区政府、北京经济技术开发区管委会）
12.加大金融服务支持力度。鼓励金融机构提供综合化融资服务，促进新车消费和二手车流通金融产品创新，丰富汽车消费普惠金融产品供给。针对细分市场提供特色金融服务，适应多样化汽车消费需求。引导通过大数据、云计算、区块链等金融科技手段，提高贷款效率，创新风险评估方式，拓宽覆盖面。（北京银保监局、市金融监管局）
13.开展促消费活动。鼓励各区政府、行业协会和汽车销售企业开展各类汽车促消费活动。鼓励汽车经销商加大对北京地区货源投放，对积极参与北京消费季活动，并符合条件的汽车零售企业每季度给予最高50万元资金支持。（各区政府、北京经济技术开发区管委会、市商务局）
《关于加快二手车流通 促进汽车消费升级的若干措施》政策解读
为加快二手车流通，促进本市汽车消费优化升级，进一步满足人民群众消费需求，市商务局、市经信局等11部门联合制定了《关于加快二手车流通促进汽车消费升级的若干措施》(以下简称《措施》)。
一、起草背景
汽车是国民经济的重要支柱之一，涉及面广，关联度高，是扩大内需、拉动消费的关键领域。今年以来，国务院先后出台《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》、国务院《扎实稳住经济的一揽子政策措施》等文件，聚焦促进汽车消费，从多方面部署系列政策举措。《北京市统筹疫情防控和稳定经济增长的实施方案》也明确提出要促进汽车消费。《措施》的出台，将加快推进二手车置换流通和转出本市，对于拉动新车消费、推进汽车升级换代有着重要的现实意义。
二、主要内容和亮点
《措施》围绕“便利交易、加快流通、扩大消费”的总体思路，提出了十三项具体措施，旨在进一步优化二手车流通环境，为新车消费创造更大的市场空间。
(一)便利交易。提出“丰富二手车经营主体”“优化二手车交易流程”“完善周转指标配套服务”“健全二手车交易诚信体系” “保障疫情下物流畅通和主体营业”五项措施。通过优化二手车交易流程、完善周转指标配套服务、健全二手车交易诚信体系等措施，解决二手车交易不便利的问题，提升二手车交易的便利性。发展环境的优化，有助于提升二手车商、交易市场和消费者积极性，进一步激活市场。
(二)加快流通。 提出“加快乘用车淘汰更新”“促进二手车国内循环”“扩大限行老旧汽车范围” “支持二手车企开拓海外市场”“提高新能源二手车置换率”五项措施，通过促更新、保外迁、扩限行、走出去，促进存量市场更新，配合现有的汽车购置税减免等政策利好，加快推进汽车消费升级。特别是提出“对在2022年6月1日至12月31日期间报废或转出本市注册登记在本人名下1年以上的乘用车，在本市汽车销售企业购置新能源乘用车新车，并在本市内上牌的个人消费者，给予最高不超过1万元/台补贴 ”，促进汽车置换，拉动消费增长。
(三)扩大供给与消费。提出“提升本市新车供给保障能力”“加大金融服务支持力度”“开展促消费活动”三项措施。目前，受芯片制约、疫情导致产量下降等影响，新车销售订车周期较长，交付速度缓慢。在《措施》中，有针对性地提出要进一步加大新车市场供给。在生产端，提出“支持本市企业提升高端汽车和新能源智能汽车自主研发能力，加快汽车芯片等关键零部件国产化速度，引导企业在京发展布局供应链，缩短新车交付周期。促进纯电动汽车、增程式电动汽车和燃料电池汽车产业发展，优化新能源汽车产能布局和供给能力”。在销售端，提出“鼓励汽车经销商加大货源投放北京市场，对积极参与北京消费季活动，并符合条件的汽车零售企业每季度给予最高50万元资金支持”。通过链条两端发力，加大对北京市场的供给，促进新车消费。#APD亚太日报消息#
全文如下：
关于加快二手车流通 促进汽车消费升级的若干措施
为加快二手车流通，促进北京市汽车消费优化升级，进一步满足人民群众消费需求，特制定如下措施。
一、便利二手车交易
1.提升二手车经营主体服务能力。鼓励二手车交易市场数字化转型升级，支持二手车互联网企业发展，引导汽车经销商加快发展二手车经销业务，推动二手车经销企业品牌化经营，完善二手车售后和维护支撑体系。（市商务局、市市场监管局）
2.优化二手车交易流程。推进二手车交易合同、车辆档案电子化；推动在汽车经销企业或二手车交易市场，一站式完成二手车交易、纳税、保险和登记等流程；实现交易方在车辆所在地直接办理交易登记手续。（市商务局、市市场监管局、市公安局公安交通管理局、北京银保监局、北京市税务局）
3.完善周转指标配套服务。研究确需条件下可临时上路许可，优化企业资质核查、销售发票发放、交易查验盖章等流程，实现互联网平台办理配发周转指标一站式服务。（市交通委、市商务局、市市场监管局、市公安局公安交通管理局）
4.健全二手车交易诚信体系。支持行业组织建立全生命周期的二手车交易信息平台，推进非保密、非隐私性车辆信息向社会开放，逐步推行车辆保险理赔、维修保养等符合国家有关要求的信息服务市场化运作，实现二手车信息透明化。（市商务局、市公安局公安交通管理局、北京市税务局、市交通委、北京银保监局、市市场监管局）
5.保障疫情下物流畅通和主体营业。统筹好公路、铁路、港口等交通资源，设立疫情常态化整车进出京绿色通道，重点企业纳入“白名单”管理，保障物流顺畅。在做好疫情防控前提下，保障二手车交易市场和汽车经销企业经营稳定有序。（市交通委、市商务局、市市场监管局、各区政府、北京经济技术开发区管委会）
二、加快二手车流通
6.加快乘用车淘汰更新。对在2022年6月1日至12月31日期间报废或转出本市注册登记在本人名下1年以上的乘用车，在本市汽车销售企业购置新能源乘用车新车，并在本市内上牌的个人消费者，给予最高不超过1万元/台补贴。（市商务局、市生态环境局、市经济和信息化局、市财政局、市市场监管局、市公安局公安交通管理局、北京市税务局、各区政府、北京经济技术开发区管委会）
7.促进二手车国内循环。对二手车转出增量作出贡献的企业给予适当奖励或贷款贴息支持。鼓励二手车流通新模式，支持互联网平台企业、汽车经销企业、二手车交易市场发挥各自优势，构建布局全国的网络体系。（市商务局、市交通委、市财政局、市市场监管局、市公安局公安交通管理局、北京市税务局）
8.扩大限行老旧汽车范围。研究在原国一国二汽油车、国三柴油车限制进入五环行驶基础上，适时将限行车辆范围扩大到国三汽油车。（市商务局、市交通委、市生态环境局、市公安局公安交通管理局）
9.支持二手车企开拓海外市场。扩大二手车出口企业试点范围，不断提高自主创新能力，优化商品结构，加快国际市场开拓步伐，提升国际竞争力。支持本市汽车经销商、生产商与互联网电商及海外贸易服务商抱团出海，对符合条件的二手车企在“一带一路”沿线国家新设或并购同类型企业，给予贷款贴息、保费补贴等支持，投资额500万美元以上的给予最高100万元一次性补贴，同一申报企业当年累计获得最高不超过1000万元。（市商务局、市公安局公安交通管理局、北京海关）
10.提高新能源二手车置换率。加强新能源二手车流通管理, 规范市场秩序，通过电池梯次利用等方式提升新能源二手车辆残值。（市经济和信息化局、市商务局）
三、扩大汽车供给与消费
11.提升本市新车供给保障能力。支持本市企业提升高端汽车和新能源智能汽车自主研发能力，加快汽车芯片等关键零部件国产化速度，引导企业在京发展布局供应链，缩短新车交付周期。促进纯电动汽车、增程式电动汽车和燃料电池汽车产业发展，优化新能源汽车产能布局和供给能力。（市经济和信息化局、市商务局、市公安局公安交通管理局、各区政府、北京经济技术开发区管委会）
12.加大金融服务支持力度。鼓励金融机构提供综合化融资服务，促进新车消费和二手车流通金融产品创新，丰富汽车消费普惠金融产品供给。针对细分市场提供特色金融服务，适应多样化汽车消费需求。引导通过大数据、云计算、区块链等金融科技手段，提高贷款效率，创新风险评估方式，拓宽覆盖面。（北京银保监局、市金融监管局）
13.开展促消费活动。鼓励各区政府、行业协会和汽车销售企业开展各类汽车促消费活动。鼓励汽车经销商加大对北京地区货源投放，对积极参与北京消费季活动，并符合条件的汽车零售企业每季度给予最高50万元资金支持。（各区政府、北京经济技术开发区管委会、市商务局）
《关于加快二手车流通 促进汽车消费升级的若干措施》政策解读
为加快二手车流通，促进本市汽车消费优化升级，进一步满足人民群众消费需求，市商务局、市经信局等11部门联合制定了《关于加快二手车流通促进汽车消费升级的若干措施》(以下简称《措施》)。
一、起草背景
汽车是国民经济的重要支柱之一，涉及面广，关联度高，是扩大内需、拉动消费的关键领域。今年以来，国务院先后出台《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》、国务院《扎实稳住经济的一揽子政策措施》等文件，聚焦促进汽车消费，从多方面部署系列政策举措。《北京市统筹疫情防控和稳定经济增长的实施方案》也明确提出要促进汽车消费。《措施》的出台，将加快推进二手车置换流通和转出本市，对于拉动新车消费、推进汽车升级换代有着重要的现实意义。
二、主要内容和亮点
《措施》围绕“便利交易、加快流通、扩大消费”的总体思路，提出了十三项具体措施，旨在进一步优化二手车流通环境，为新车消费创造更大的市场空间。
(一)便利交易。提出“丰富二手车经营主体”“优化二手车交易流程”“完善周转指标配套服务”“健全二手车交易诚信体系” “保障疫情下物流畅通和主体营业”五项措施。通过优化二手车交易流程、完善周转指标配套服务、健全二手车交易诚信体系等措施，解决二手车交易不便利的问题，提升二手车交易的便利性。发展环境的优化，有助于提升二手车商、交易市场和消费者积极性，进一步激活市场。
(二)加快流通。 提出“加快乘用车淘汰更新”“促进二手车国内循环”“扩大限行老旧汽车范围” “支持二手车企开拓海外市场”“提高新能源二手车置换率”五项措施，通过促更新、保外迁、扩限行、走出去，促进存量市场更新，配合现有的汽车购置税减免等政策利好，加快推进汽车消费升级。特别是提出“对在2022年6月1日至12月31日期间报废或转出本市注册登记在本人名下1年以上的乘用车，在本市汽车销售企业购置新能源乘用车新车，并在本市内上牌的个人消费者，给予最高不超过1万元/台补贴 ”，促进汽车置换，拉动消费增长。
(三)扩大供给与消费。提出“提升本市新车供给保障能力”“加大金融服务支持力度”“开展促消费活动”三项措施。目前，受芯片制约、疫情导致产量下降等影响，新车销售订车周期较长，交付速度缓慢。在《措施》中，有针对性地提出要进一步加大新车市场供给。在生产端，提出“支持本市企业提升高端汽车和新能源智能汽车自主研发能力，加快汽车芯片等关键零部件国产化速度，引导企业在京发展布局供应链，缩短新车交付周期。促进纯电动汽车、增程式电动汽车和燃料电池汽车产业发展，优化新能源汽车产能布局和供给能力”。在销售端，提出“鼓励汽车经销商加大货源投放北京市场，对积极参与北京消费季活动，并符合条件的汽车零售企业每季度给予最高50万元资金支持”。通过链条两端发力，加大对北京市场的供给，促进新车消费。#APD亚太日报消息#
现在特别佩服一个人，ta叫刘强东！[允悲]因为经历过那么多起起伏伏、风风雨雨，比如京*经营的问题，或者他本人被官司缠身等等，然而直至现在还是很坚挺！卖股票也套现了好多个亿吧？可能找人帮着在意大利海岛买了超级别墅......？[汗]
国内也有不少人因为什么事就跑路了、不知所踪的，对比一下可以发现刘强东才是真正的强人中的强者！[允悲]至少京东发展得还不错，还在股市，现在他可能已经光荣退居幕后了......！[允悲]#生活# #情感# #财经#
国内也有不少人因为什么事就跑路了、不知所踪的，对比一下可以发现刘强东才是真正的强人中的强者！[允悲]至少京东发展得还不错，还在股市，现在他可能已经光荣退居幕后了......！[允悲]#生活# #情感# #财经#
房地产企业常见的税务筹划技巧分享
小编了解，对企业而言，税收筹划得当，用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，促进企业良性发展。本文主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧，一起来看看吧!
一、变房屋销售为股权转让
按照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润调配，独特承担投资危险的行为，不征收营业税，而目自2003年1月1日起，对干以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税，这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。
如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,曾道人，则可以斟酌先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/m2的价格直接出售需要缴纳十地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教音费附加6万元，而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地罢黜了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方之企业参加筹划的踊跃性，甲企业口以做出一些妥协，给予乙企业一定的好处补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。
二、土地增值税筹划
(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划
正确界定土地增值税的征税规模非常重要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条:一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税:二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税:是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。
1房地产的代建房行为
税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了且体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。对干房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属干劳各收入性质，故不属干十地增值税的征税范围，房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终杯用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。
税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税:建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如果某房地产开发公司领有一块土地，拟与A公司西合建造三字楼，咨全由A公司提供 建成后按比例分良对良地产开发公司而言，作为办公用良自用，不用缴纳士地增值税，从而下降了房地产成本，加强了市场竞争力。未来再做处理时，能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税
(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准子纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分;取得一地使用权所支付的金额房地产开发成本:房地产开发费用:与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得十地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《十地增值税暂行条例实施细则》中做明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡,不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得十地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍:如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利
(3)利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对干纳税人既建造普通标准住宝又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定，
房地产开发企业如果既建造普通标准住室，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，笑划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。下面通过举例阐明。
假设早市房地产企业出售商品房取得销售收入5000万元，草中普通标准任全销售额为30010万元，豪华任全的销售额大2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。
该企业应纳的土地增值税为:
销售普通标准住宅:
销售税金及附加1=3000x5%x(1+7%+3%)=165万元
扣除项目金额共计=2200+165=2365万元
增值额=3000-2365=635万元
增值率=635÷2365x100%=27%
适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为635x30%=190.5万元
销售豪华住宅:
销售税金及附加=2000x5%x(1+7%+3%)=110万元
扣除项目金额总计=1000+110=1110万元
增值额=2000-1110=890万元
增值率=890÷1110x100%=80%
适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为890x40%-1110x5%=300.5万元
共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元
通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，还要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅取得免税待遇，可将其增值率把持在20%以内，筹划的方式有两种:
一是增加普通标准住宅的扣除项目金额二是降低普通标准住宅的销售价格。
①增加扣除项目金额
②假设上例中其他前提不变，只是一般尺度住宅的扣除项目产生变更，假设其为X，那么应纳土地增值税为:
扣除项目金额算计=X+165增值额=3000-(X+165)=2835-X
增值率=(2835-X)÷(X+165)x100%
由等式(2835-X)÷(X+165)x100%=20%，解得X=2335万元
此时普通标准住宅可免得税，缴纳的土地增值税仅为销售奢华住宅的部分，应纳税额为300.5万元。增加扣除项目金额的道路良多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。
②降低销售价格
降低销售价格固然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种办法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。仍传定其他条件不变，转变普通标准住室的销售价格，侵设算为Y，那么应纳十地增值税
为:
销售税金及附加=Yx5%x(1+7%+3%)=5.5%Y
扣除项目金额合计=2200+5.5%V
增值额=V-(2200+5.5%Y)=V-5.5%Y-2200
增值率=(V-5.5%V-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%
由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%=20%，解得Y=2827万元F
同上普通标准住宝免税，此时缴纳的十地增值税仍为销售豪华住宝的部分300.5万元。销售收入比本来的3000万元减少了173万元，少纳税190.5万元，与减少的收入比拟节俭了17.5万元。
三、房产税筹划
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税，房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
对干从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键,香港六个彩咨料。因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征，房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费，电费等从租金中剔除，由承租人自一独立累赘，即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费，也应当在租凭合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。#京企通#
小编了解，对企业而言，税收筹划得当，用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，促进企业良性发展。本文主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧，一起来看看吧!
一、变房屋销售为股权转让
按照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润调配，独特承担投资危险的行为，不征收营业税，而目自2003年1月1日起，对干以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税，这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。
如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,曾道人，则可以斟酌先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/m2的价格直接出售需要缴纳十地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教音费附加6万元，而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地罢黜了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方之企业参加筹划的踊跃性，甲企业口以做出一些妥协，给予乙企业一定的好处补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。
二、土地增值税筹划
(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划
正确界定土地增值税的征税规模非常重要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条:一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税:二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税:是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。
1房地产的代建房行为
税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了且体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。对干房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属干劳各收入性质，故不属干十地增值税的征税范围，房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终杯用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。
税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税:建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如果某房地产开发公司领有一块土地，拟与A公司西合建造三字楼，咨全由A公司提供 建成后按比例分良对良地产开发公司而言，作为办公用良自用，不用缴纳士地增值税，从而下降了房地产成本，加强了市场竞争力。未来再做处理时，能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税
(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准子纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分;取得一地使用权所支付的金额房地产开发成本:房地产开发费用:与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得十地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《十地增值税暂行条例实施细则》中做明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡,不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得十地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍:如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利
(3)利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对干纳税人既建造普通标准住宝又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定，
房地产开发企业如果既建造普通标准住室，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，笑划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。下面通过举例阐明。
假设早市房地产企业出售商品房取得销售收入5000万元，草中普通标准任全销售额为30010万元，豪华任全的销售额大2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。
该企业应纳的土地增值税为:
销售普通标准住宅:
销售税金及附加1=3000x5%x(1+7%+3%)=165万元
扣除项目金额共计=2200+165=2365万元
增值额=3000-2365=635万元
增值率=635÷2365x100%=27%
适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为635x30%=190.5万元
销售豪华住宅:
销售税金及附加=2000x5%x(1+7%+3%)=110万元
扣除项目金额总计=1000+110=1110万元
增值额=2000-1110=890万元
增值率=890÷1110x100%=80%
适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为890x40%-1110x5%=300.5万元
共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元
通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，还要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅取得免税待遇，可将其增值率把持在20%以内，筹划的方式有两种:
一是增加普通标准住宅的扣除项目金额二是降低普通标准住宅的销售价格。
①增加扣除项目金额
②假设上例中其他前提不变，只是一般尺度住宅的扣除项目产生变更，假设其为X，那么应纳土地增值税为:
扣除项目金额算计=X+165增值额=3000-(X+165)=2835-X
增值率=(2835-X)÷(X+165)x100%
由等式(2835-X)÷(X+165)x100%=20%，解得X=2335万元
此时普通标准住宅可免得税，缴纳的土地增值税仅为销售奢华住宅的部分，应纳税额为300.5万元。增加扣除项目金额的道路良多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。
②降低销售价格
降低销售价格固然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种办法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。仍传定其他条件不变，转变普通标准住室的销售价格，侵设算为Y，那么应纳十地增值税
为:
销售税金及附加=Yx5%x(1+7%+3%)=5.5%Y
扣除项目金额合计=2200+5.5%V
增值额=V-(2200+5.5%Y)=V-5.5%Y-2200
增值率=(V-5.5%V-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%
由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%=20%，解得Y=2827万元F
同上普通标准住宝免税，此时缴纳的十地增值税仍为销售豪华住宝的部分300.5万元。销售收入比本来的3000万元减少了173万元，少纳税190.5万元，与减少的收入比拟节俭了17.5万元。
三、房产税筹划
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税，房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
对干从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键,香港六个彩咨料。因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征，房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费，电费等从租金中剔除，由承租人自一独立累赘，即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费，也应当在租凭合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。#京企通#
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