对于价值投资者来说，如果中短期市场给出的定价错误的程度大，就可能是逆向投资的好机会。
当然，即使在这种时候，理性的投资者仍然会更倾向那些能够持续创造价值的公司，即企业未来价值显著于当期市场估值的公司。
因为在逻辑上来说，市场错误定价的空间是有限的，但企业主动创造出来的价值可能是无限的。
#投资##股票#
当然，即使在这种时候，理性的投资者仍然会更倾向那些能够持续创造价值的公司，即企业未来价值显著于当期市场估值的公司。
因为在逻辑上来说，市场错误定价的空间是有限的，但企业主动创造出来的价值可能是无限的。
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【雄安五年，他们这样填写时代答卷】3月28日，明媚春日微风拂煦，位于高碑店市张六庄镇的雄东500千伏变电站，主体施工已近尾声，预计6月投用。
作为服务雄安新区的第一个500千伏工程，总投资4.6亿元的雄东500千伏变电站，是雄安新区能源输送主通道的关键节点工程，更是雄安新区电力下送通道的起点。
“这座变电站担负着雄安新区高铁片区供电的重任。”变电站业主项目经理魏栋说，通过这座变电站，“我们才能用张北的风，点亮雄安高铁片区的灯。”
大舸中流下，青山两岸移。
雄安新区五年来，在全力构建京雄保一体化发展新格局中，国网保定供电公司用高标准、高速度、高质量的建设，填写新时代的电力答卷。
史上最大规模迁改，
用保定速度保障雄安建设强力开局
雄安新区有三张电网：原有电网、过渡电网、目标电网。
在大规模建设启动前后，如何在保障经济社会稳定发展的同时，为雄安新区建设腾出空间，为未来用电提供更具前瞻性的保障？国网保定供电公司以史上最大规模电网迁改来答卷。
从2020年至2022年，50个迁改项目依次展开。
“以工程量最大的雄安新区启动区迁改为例，14条次线路迁改任务都是带着时间节点来的，每次都是非常急。”国网保定供电公司建设部电力迁改负责人高远回忆称，在安置区“三校一院”建设时，要求2020年3月开工，4月完工。
一项迁改工程，前期设计和手续办理一般3个月，施工作业最少2个月，再加上结算1个月，正常情况下至少需要半年时间。
1个月的工期，高远“压力山大”！但是，电力迁改与滚动推进的雄安建设密切相关，环环相扣。支持分秒必争的雄安新区，国网保定供电公司撸起袖子加油干。
工程量大，那就日出而作、午夜而息。时间不够，那就周六休息日来凑。因为新区施工停电时间有着严格的限制，高远在那些日子里，“不把工作捋顺了，做梦都得想着。”
如是这般的电力设施迁改，在雄安新区建设中成为常态。
雄安新区2021年“1+3+1”项目，事关2.5万户居民冬季取暖，意义重大。
“项目包括220千伏白洋淀站主变扩建工程，3座35千伏移动变电站新建工程，雄县铺南110千伏变电站和35千伏线路配套切改工程，线路长度26公里……正常情况下，这么大规模的项目，我们建设周期在12个月左右。”高远称，7月接到任务，期限只有4个月。
事非经过不知难。
“无论是运输物料，还是正常建设，大雨对我们施工的影响都很大。”记者了解到，保定2021年汛期经历了12轮强降雨过程，使得“1+3+1”项目举步维艰。除了大雨，还有疫情防控、多重电网叠加等风险，亦是“拦路虎”。
电力铁军，无畏向前。每一名国网保定供电公司工作人员化身“武松”，用智慧和汗水，将“拦路虎”一个个搬开。
正是在这种状态下，电力设施迁改不断刷新“雄安速度”：安大线涉及电网19.66公里，用时175天；荣乌高速涉及电网11.9公里，仅用时150天；京雄高速涉及电网24.79公里，仅用时59天……
年均停电时间小于21秒，
打造属于雄安新区的“双花瓣”
电力驱动建设，创新赢取未来。
雄安新区作为国家大事、千年大计，电力保障离不开科技的力量。
2021年9月24日，在容东片区雄安商务服务中心，随着2号、4号开关站转为“双花瓣”运行方式，雄安新区目标电网首个配网“双花瓣”高可靠供电示范工程由此正式投运。
“目前，作为世界上最先进的配网网架结构，‘双花瓣’的供电可靠率达到99.9999%以上。简单说，就是年均停电时间小于21秒。”国网保定供电公司调控中心负责人王光华称，新加坡、东京等世界一流城市，目前就在使用“双花瓣”结构。
从原有的县一级薄弱电网，如何迈向世界最先进的目标电网，国网保定供电公司付出了极大地努力。
他们先后6次针对雄安现状电网与目标电网互联等问题开展专题技术研讨，明确配网“双花瓣”结构下的自愈、自投、保护整定原则，共同编制开关站启动措施，配合完成新设备送电，助力雄安首个高可靠性示范工程正式投运。
供电可靠的“双花瓣”，只是国网保定供电公司在技术上支持雄安新区建设，通力协作创新驱动的一个范例。
为了支持雄安绿色发展，国网保定供电公司全力以赴，强化高水平创新实践。他们精心打造雄安高铁屋顶光伏项目，聚力建设基于5G的分布式能源示范监控示范，为建成雄安样板贡献保供力量。
“目前，保定公司承接国网公司唯一一家分布式新能源试点，在全国意义非凡。试验攻关后获得的成功技术，将逐步用在雄安新区，解决分布式光伏入网带来的技术难题。”王光华称。
原来，传统配电网继电保护业务信号传输依赖于光纤，新增分布式电源或移动负荷时需要架设光缆，投资经济性和施工安全性问题突出。
国网保定供电公司依托5G的高速率、低延时、布设灵活的优势，以无线形式升级配电网继电保护装备，实现电源和负荷的“即插即用”，大幅降低配电网故障隔离时间。
“这个技术突破后，故障复电时间压缩至1秒内，‘自愈’效率提升5倍以上，群众用电体验将会更加美好。”王光华称，目前，经过多方努力，国内首个基于5G的配电网继电保护示范项目，已在110千伏奥威等站率先投用。
精细化保障和创新性管理，
助力雄安外迁企业及开工项目顺利建设
在为雄安新区的启动与建设出力护航的同时，国网保定供电公司也为雄安新区外迁企业的发展，以及开工项目建设顺利开展做好电力保障。
“雄源服装智慧新城是保定市承载雄安新区服装产业外迁转型升级的重点项目，2021年投用时，最初一个月的用电量大概在2万度左右，如今随着企业发展升级，每月用电量已经提升到了10万度。”涞源县供电公司营销部主任孙劲彬这样说道。
原来，2017年4月1日雄安新区设立，雄安本地10家外迁服装企业联合成立雄源集团。同年9月26日，雄源集团与涞源县人民政府签订框架协议，在涞源县建设集服装研发、设计、制造为一体的雄源服装智慧新城。
2018年雄源服装智慧新城项目开始建设，涞源县供电公司主动对接服务。
“这个项目一期占地400亩，投资14亿元。厂区现有6条男装智能生产线，服装生产实现电气自动化。当时，我们根据项目建设和后续生产用电需求，仅用了5天时间，就完成了现场勘查、方案答复等业务受理相关工作。”孙劲彬称，涞源县供电公司用时一个月，就为项目架设了10千伏供电线路和1000千伏安变压器，全力保障雄安外迁重点项目落地投产。
“我们的企业能够顺利投产，并快速步入正轨，实现转型升级，离不开当地电力部门的鼎力支持……”河北雄源服装科技有限公司后勤部经理孙建兵说，企业自2021年4月正式投产以来，年可生产服装2000万套，西服、裤子、衬衫等远销美国、意大利、日本等多个国家，并为涞源县当地创造了3000多个就业岗位。
保障外迁企业转型发展的同时，对入驻雄安的企业和项目建设，国网保定供电公司也在全力提供保障。
“目前，雄安新区现有110千伏及以下电网的输变电，仍由保定公司安新运检分部负责。我们实现了提前为雄安市民服务中心送电，建成当时河北南网最大规模充电站——雄安市民服务中心充电站等重要任务。”安新运检分部管理人员李志强告诉记者，在过去的五年里，安新运检分部不断完善雄安保障机制建设。
建立应急抢修物资（办公厂区-县域定点-随车携带）“三级储备”机制，设置奥威、雄县运维驻点。
成立雄安防外破巡护小组，设立容西、容东等6个巡护站，建立雄安防外破“四道防线”，及时处置各类外破隐患5267项。
持续推动输电线路可视化，累计加装星光夜视图片监拍装置898套，对46座变电站加装高清摄像头303个，为184面开关柜加装无线测温装置，让远程巡视成为雄安设备智能运检重要手段。
最让李志强满意的，是运用无线测温、高清视频、无人机、图片监拍、激光炮等科技手段，为雄安电网运维保障提供巨大支撑，取得了巨大成效。
……
5年来，日夜兼程，风雨无阻，一批批重大项目全面推进，一个个标志性工程投入使用，雄安新区进入承接北京非首都功能疏解和大规模建设同步推进的重要阶段。
国网保定供电公司全力支持下，“雄安速度”和“雄安质量”，如同那灯火通明的塔吊丛林，正在京雄保一体化发展新格局中，加速拔节生长。
作为服务雄安新区的第一个500千伏工程，总投资4.6亿元的雄东500千伏变电站，是雄安新区能源输送主通道的关键节点工程，更是雄安新区电力下送通道的起点。
“这座变电站担负着雄安新区高铁片区供电的重任。”变电站业主项目经理魏栋说，通过这座变电站，“我们才能用张北的风，点亮雄安高铁片区的灯。”
大舸中流下，青山两岸移。
雄安新区五年来，在全力构建京雄保一体化发展新格局中，国网保定供电公司用高标准、高速度、高质量的建设，填写新时代的电力答卷。
史上最大规模迁改，
用保定速度保障雄安建设强力开局
雄安新区有三张电网：原有电网、过渡电网、目标电网。
在大规模建设启动前后，如何在保障经济社会稳定发展的同时，为雄安新区建设腾出空间，为未来用电提供更具前瞻性的保障？国网保定供电公司以史上最大规模电网迁改来答卷。
从2020年至2022年，50个迁改项目依次展开。
“以工程量最大的雄安新区启动区迁改为例，14条次线路迁改任务都是带着时间节点来的，每次都是非常急。”国网保定供电公司建设部电力迁改负责人高远回忆称，在安置区“三校一院”建设时，要求2020年3月开工，4月完工。
一项迁改工程，前期设计和手续办理一般3个月，施工作业最少2个月，再加上结算1个月，正常情况下至少需要半年时间。
1个月的工期，高远“压力山大”！但是，电力迁改与滚动推进的雄安建设密切相关，环环相扣。支持分秒必争的雄安新区，国网保定供电公司撸起袖子加油干。
工程量大，那就日出而作、午夜而息。时间不够，那就周六休息日来凑。因为新区施工停电时间有着严格的限制，高远在那些日子里，“不把工作捋顺了，做梦都得想着。”
如是这般的电力设施迁改，在雄安新区建设中成为常态。
雄安新区2021年“1+3+1”项目，事关2.5万户居民冬季取暖，意义重大。
“项目包括220千伏白洋淀站主变扩建工程，3座35千伏移动变电站新建工程，雄县铺南110千伏变电站和35千伏线路配套切改工程，线路长度26公里……正常情况下，这么大规模的项目，我们建设周期在12个月左右。”高远称，7月接到任务，期限只有4个月。
事非经过不知难。
“无论是运输物料，还是正常建设，大雨对我们施工的影响都很大。”记者了解到，保定2021年汛期经历了12轮强降雨过程，使得“1+3+1”项目举步维艰。除了大雨，还有疫情防控、多重电网叠加等风险，亦是“拦路虎”。
电力铁军，无畏向前。每一名国网保定供电公司工作人员化身“武松”，用智慧和汗水，将“拦路虎”一个个搬开。
正是在这种状态下，电力设施迁改不断刷新“雄安速度”：安大线涉及电网19.66公里，用时175天；荣乌高速涉及电网11.9公里，仅用时150天；京雄高速涉及电网24.79公里，仅用时59天……
年均停电时间小于21秒，
打造属于雄安新区的“双花瓣”
电力驱动建设，创新赢取未来。
雄安新区作为国家大事、千年大计，电力保障离不开科技的力量。
2021年9月24日，在容东片区雄安商务服务中心，随着2号、4号开关站转为“双花瓣”运行方式，雄安新区目标电网首个配网“双花瓣”高可靠供电示范工程由此正式投运。
“目前，作为世界上最先进的配网网架结构，‘双花瓣’的供电可靠率达到99.9999%以上。简单说，就是年均停电时间小于21秒。”国网保定供电公司调控中心负责人王光华称，新加坡、东京等世界一流城市，目前就在使用“双花瓣”结构。
从原有的县一级薄弱电网，如何迈向世界最先进的目标电网，国网保定供电公司付出了极大地努力。
他们先后6次针对雄安现状电网与目标电网互联等问题开展专题技术研讨，明确配网“双花瓣”结构下的自愈、自投、保护整定原则，共同编制开关站启动措施，配合完成新设备送电，助力雄安首个高可靠性示范工程正式投运。
供电可靠的“双花瓣”，只是国网保定供电公司在技术上支持雄安新区建设，通力协作创新驱动的一个范例。
为了支持雄安绿色发展，国网保定供电公司全力以赴，强化高水平创新实践。他们精心打造雄安高铁屋顶光伏项目，聚力建设基于5G的分布式能源示范监控示范，为建成雄安样板贡献保供力量。
“目前，保定公司承接国网公司唯一一家分布式新能源试点，在全国意义非凡。试验攻关后获得的成功技术，将逐步用在雄安新区，解决分布式光伏入网带来的技术难题。”王光华称。
原来，传统配电网继电保护业务信号传输依赖于光纤，新增分布式电源或移动负荷时需要架设光缆，投资经济性和施工安全性问题突出。
国网保定供电公司依托5G的高速率、低延时、布设灵活的优势，以无线形式升级配电网继电保护装备，实现电源和负荷的“即插即用”，大幅降低配电网故障隔离时间。
“这个技术突破后，故障复电时间压缩至1秒内，‘自愈’效率提升5倍以上，群众用电体验将会更加美好。”王光华称，目前，经过多方努力，国内首个基于5G的配电网继电保护示范项目，已在110千伏奥威等站率先投用。
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在为雄安新区的启动与建设出力护航的同时，国网保定供电公司也为雄安新区外迁企业的发展，以及开工项目建设顺利开展做好电力保障。
“雄源服装智慧新城是保定市承载雄安新区服装产业外迁转型升级的重点项目，2021年投用时，最初一个月的用电量大概在2万度左右，如今随着企业发展升级，每月用电量已经提升到了10万度。”涞源县供电公司营销部主任孙劲彬这样说道。
原来，2017年4月1日雄安新区设立，雄安本地10家外迁服装企业联合成立雄源集团。同年9月26日，雄源集团与涞源县人民政府签订框架协议，在涞源县建设集服装研发、设计、制造为一体的雄源服装智慧新城。
2018年雄源服装智慧新城项目开始建设，涞源县供电公司主动对接服务。
“这个项目一期占地400亩，投资14亿元。厂区现有6条男装智能生产线，服装生产实现电气自动化。当时，我们根据项目建设和后续生产用电需求，仅用了5天时间，就完成了现场勘查、方案答复等业务受理相关工作。”孙劲彬称，涞源县供电公司用时一个月，就为项目架设了10千伏供电线路和1000千伏安变压器，全力保障雄安外迁重点项目落地投产。
“我们的企业能够顺利投产，并快速步入正轨，实现转型升级，离不开当地电力部门的鼎力支持……”河北雄源服装科技有限公司后勤部经理孙建兵说，企业自2021年4月正式投产以来，年可生产服装2000万套，西服、裤子、衬衫等远销美国、意大利、日本等多个国家，并为涞源县当地创造了3000多个就业岗位。
保障外迁企业转型发展的同时，对入驻雄安的企业和项目建设，国网保定供电公司也在全力提供保障。
“目前，雄安新区现有110千伏及以下电网的输变电，仍由保定公司安新运检分部负责。我们实现了提前为雄安市民服务中心送电，建成当时河北南网最大规模充电站——雄安市民服务中心充电站等重要任务。”安新运检分部管理人员李志强告诉记者，在过去的五年里，安新运检分部不断完善雄安保障机制建设。
建立应急抢修物资（办公厂区-县域定点-随车携带）“三级储备”机制，设置奥威、雄县运维驻点。
成立雄安防外破巡护小组，设立容西、容东等6个巡护站，建立雄安防外破“四道防线”，及时处置各类外破隐患5267项。
持续推动输电线路可视化，累计加装星光夜视图片监拍装置898套，对46座变电站加装高清摄像头303个，为184面开关柜加装无线测温装置，让远程巡视成为雄安设备智能运检重要手段。
最让李志强满意的，是运用无线测温、高清视频、无人机、图片监拍、激光炮等科技手段，为雄安电网运维保障提供巨大支撑，取得了巨大成效。
……
5年来，日夜兼程，风雨无阻，一批批重大项目全面推进，一个个标志性工程投入使用，雄安新区进入承接北京非首都功能疏解和大规模建设同步推进的重要阶段。
国网保定供电公司全力支持下，“雄安速度”和“雄安质量”，如同那灯火通明的塔吊丛林，正在京雄保一体化发展新格局中，加速拔节生长。
【郁亮直面两大焦点问题 详解企稳回升信心来源】
3月31日上午，万科举行2021年年报业绩会。不同于往年传统的业绩会，此次会议开场并没有由董事会秘书朱旭介绍业绩情况，而是郁亮走上台前，主动就两大焦点问题——2021年利润下滑的原因、2022年业绩“企稳回升”的信心来源，专门进行回应。
对于2021年净利润下滑的原因，万科董事会主席郁亮在年报《致股东》章节中，已做了较为详细的分析。此次业绩会上，他从管理和业务两个方面做了进一步反思。过去三年，管理方面，过去充分授权、分布式的特点，造成了离散度大的问题，而业务层面，多赛道同时探索所付出的成本，比预想更大，也对过往业绩产生影响。
在反思的最后，郁亮向股东诚恳表达了他的歉意，“2021年业绩表现不好，让股东失望了，在这里，我向52万名万科股东表示诚挚的歉意”。值得注意的是，此次年报显示，郁亮将自己的全年收入同比2020年降低了近90%。而根据2018年万科公告的董事长薪酬制度，郁亮年收入仅需与公司净利润保持同等比例下降。
2021年毕竟已是过去式，投资者更为关心的是，2022年万科业绩会怎么样，年报中所说的“企稳回升”，底气何来? 对此，郁亮进行了详细拆解。他指出，万科的信心主要来自于两个外部基础和三个内部基础。
企稳回升的两个外部基础
第一个外部基础，是有利于市场稳定的政策措施不断出台。中央已经明确了促进房地产业良性循环和健康发展的方针，有关部门和各级政府也在制定政策稳定市场，万科对政策环境有信心。经过调整，行业将回归常态、回归理性，过高、过低的利润率都不可持续，行业收益水平最终会向社会平均水平回归。这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的政策基础。
郁亮谈到的第二个外部基础，房地产仍是规模超十万亿的巨大市场，常做常有、常做常新。一方面，房地产市场仍然是规模巨大的单一产品市场，规模肯定超过十万亿元。房地产开发依然是重要的经济活动，也是万科现在和未来的主要业务，这门生意未来仍会常做常有。另一方面，伴随城市发展，人们的工作生活场景越来越多样化，对不动产的内容和服务不断有新的需求，因此这项业务也会常做常新。万科以开发、经营、服务并重为核心，已经做了比较充分的布局和准备，形成了有自身特点的不动产综合发展能力，这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的行业基础。
企稳回升的三个内部基础
对于支撑企稳回升的三个内部基础，郁亮进行了更详细的说明。
他表示，第一个内部基础，是万科开发业务将继续保持在行业第一阵营，今年实现止跌企稳，同时未来2到3年的储备有保障。它主要通过三方面进行支撑，一是通过开发经营本部，对开发业务进行集中管控和统筹管理，努力挖掘管理红利，提高整体回报水平。二是通过继续坚持高质量投资。万科从来没有停止过投资，但从去年下半年起，已取消此前的投资额度分配办法，开始对投资进行集中管控，提高对投资的要求，包括项目盈利水平、团队操作能力、投后管理等，这些举措将最终转化为实实在在的利润。三是来自于现有储备资源。目前万科在建面积1亿平方米，拟开发面积超过4500万平方米，储备资源充足，可以支持未来2到3年的业务发展需要。此外，截止去年底，万科已售未结合同金额累计超过7100 亿元，是2021年结算收入的1.6倍，这些已售未结资源，将陆续转化为结算收入，对万科的业绩形成有力支撑。
第二个内部基础，是万科的经营、服务类业务增速快、营运净收入（NOI）率势头好，正在逐步形成新的利润蓄水池。
首先，经营、服务类业务持续向好。物业收入过去十年复合增速超过30%，物流近三年达到52%，公寓业务近三年达到40%，印力近五年为20%，2021年万科整体经营服务业务收入超过400亿。同时，上述业务NOI率都表现出了良好势头，物流稳定期项目NOI率达到6.5%，其中冷链超过7%，公寓业务2019年后获取的项目超过了6%，印力近两年的重要新开业项目，首个完整年超过6%。
其次，探索这些业务的学费，大部分已经交完。万科一直坚持追求有现金流的利润，因此采取成本法对这些业务进行计量，折旧摊销在成本费用里进行列支，去年合并报表范围内此部分费用已达80亿元，客观上对报表利润存在影响。今年，非开发业务总体将开始形成正向贡献。
同时，经营、服务类业务正逐步形成新的盈利蓄水池。如今，社会对具有稳定现金流的资产需求越来越大，符合投资收益标准的资产却不多，形成了一定程度上的资产荒。以REITs为代表的不动产长期股权投资，也为经营类资产提供了很好的资产增值变现出路。以上海七宝万科广场项目为例，万科如果退出，可实现差不多15亿的利润。再例如，去年万纬物流通过增资入股方式，引入战略投资者，实现了30%溢价。这类合格资产，将对万科未来业绩构成有力支撑。
郁亮所讲的第三个内部基础，是万科具备行业领先的信用评级，净负债率长期处于行业低位，“三道红线”全部符合“绿档”要求，这将有利于万科获得更多投资选择，获得更多发展机会。
取消所有高管层级，全部下沉到前线
向投资者详细阐释了万科“企稳回升”的信心来源后，郁亮表示，任何计划和目标，都需要靠人去干，一切事在人为。他透露，万科已取消集团合伙人层级，即通常意义上的高管。所有人都要下沉到前线，董事长和总裁也不例外。据了解，郁亮目前在万科内部同时兼任首席客户官，研究解决客户层面所反映的关键问题，总裁祝九胜同时兼任长租公寓BU首席合伙人，承担长租公寓业务的经营管理责任。
在发言的最后，郁亮向投资者表达了万科实现企稳回升的决心，他表示，万科历史上经历了三次净利润下滑，分别是1995年、2008年和2021年，每次下滑背后都暴露出过去发展中累积的短板问题，当外部环境出现挑战时，短板问题就会以净利润下滑的方式敲响警钟，提醒万科必须始终对市场保持敬畏之心，正视问题、对症下药、快速行动，期待明年给大家交上合格的答卷。
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3月31日上午，万科举行2021年年报业绩会。不同于往年传统的业绩会，此次会议开场并没有由董事会秘书朱旭介绍业绩情况，而是郁亮走上台前，主动就两大焦点问题——2021年利润下滑的原因、2022年业绩“企稳回升”的信心来源，专门进行回应。
对于2021年净利润下滑的原因，万科董事会主席郁亮在年报《致股东》章节中，已做了较为详细的分析。此次业绩会上，他从管理和业务两个方面做了进一步反思。过去三年，管理方面，过去充分授权、分布式的特点，造成了离散度大的问题，而业务层面，多赛道同时探索所付出的成本，比预想更大，也对过往业绩产生影响。
在反思的最后，郁亮向股东诚恳表达了他的歉意，“2021年业绩表现不好，让股东失望了，在这里，我向52万名万科股东表示诚挚的歉意”。值得注意的是，此次年报显示，郁亮将自己的全年收入同比2020年降低了近90%。而根据2018年万科公告的董事长薪酬制度，郁亮年收入仅需与公司净利润保持同等比例下降。
2021年毕竟已是过去式，投资者更为关心的是，2022年万科业绩会怎么样，年报中所说的“企稳回升”，底气何来? 对此，郁亮进行了详细拆解。他指出，万科的信心主要来自于两个外部基础和三个内部基础。
企稳回升的两个外部基础
第一个外部基础，是有利于市场稳定的政策措施不断出台。中央已经明确了促进房地产业良性循环和健康发展的方针，有关部门和各级政府也在制定政策稳定市场，万科对政策环境有信心。经过调整，行业将回归常态、回归理性，过高、过低的利润率都不可持续，行业收益水平最终会向社会平均水平回归。这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的政策基础。
郁亮谈到的第二个外部基础，房地产仍是规模超十万亿的巨大市场，常做常有、常做常新。一方面，房地产市场仍然是规模巨大的单一产品市场，规模肯定超过十万亿元。房地产开发依然是重要的经济活动，也是万科现在和未来的主要业务，这门生意未来仍会常做常有。另一方面，伴随城市发展，人们的工作生活场景越来越多样化，对不动产的内容和服务不断有新的需求，因此这项业务也会常做常新。万科以开发、经营、服务并重为核心，已经做了比较充分的布局和准备，形成了有自身特点的不动产综合发展能力，这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的行业基础。
企稳回升的三个内部基础
对于支撑企稳回升的三个内部基础，郁亮进行了更详细的说明。
他表示，第一个内部基础，是万科开发业务将继续保持在行业第一阵营，今年实现止跌企稳，同时未来2到3年的储备有保障。它主要通过三方面进行支撑，一是通过开发经营本部，对开发业务进行集中管控和统筹管理，努力挖掘管理红利，提高整体回报水平。二是通过继续坚持高质量投资。万科从来没有停止过投资，但从去年下半年起，已取消此前的投资额度分配办法，开始对投资进行集中管控，提高对投资的要求，包括项目盈利水平、团队操作能力、投后管理等，这些举措将最终转化为实实在在的利润。三是来自于现有储备资源。目前万科在建面积1亿平方米，拟开发面积超过4500万平方米，储备资源充足，可以支持未来2到3年的业务发展需要。此外，截止去年底，万科已售未结合同金额累计超过7100 亿元，是2021年结算收入的1.6倍，这些已售未结资源，将陆续转化为结算收入，对万科的业绩形成有力支撑。
第二个内部基础，是万科的经营、服务类业务增速快、营运净收入（NOI）率势头好，正在逐步形成新的利润蓄水池。
首先，经营、服务类业务持续向好。物业收入过去十年复合增速超过30%，物流近三年达到52%，公寓业务近三年达到40%，印力近五年为20%，2021年万科整体经营服务业务收入超过400亿。同时，上述业务NOI率都表现出了良好势头，物流稳定期项目NOI率达到6.5%，其中冷链超过7%，公寓业务2019年后获取的项目超过了6%，印力近两年的重要新开业项目，首个完整年超过6%。
其次，探索这些业务的学费，大部分已经交完。万科一直坚持追求有现金流的利润，因此采取成本法对这些业务进行计量，折旧摊销在成本费用里进行列支，去年合并报表范围内此部分费用已达80亿元，客观上对报表利润存在影响。今年，非开发业务总体将开始形成正向贡献。
同时，经营、服务类业务正逐步形成新的盈利蓄水池。如今，社会对具有稳定现金流的资产需求越来越大，符合投资收益标准的资产却不多，形成了一定程度上的资产荒。以REITs为代表的不动产长期股权投资，也为经营类资产提供了很好的资产增值变现出路。以上海七宝万科广场项目为例，万科如果退出，可实现差不多15亿的利润。再例如，去年万纬物流通过增资入股方式，引入战略投资者，实现了30%溢价。这类合格资产，将对万科未来业绩构成有力支撑。
郁亮所讲的第三个内部基础，是万科具备行业领先的信用评级，净负债率长期处于行业低位，“三道红线”全部符合“绿档”要求，这将有利于万科获得更多投资选择，获得更多发展机会。
取消所有高管层级，全部下沉到前线
向投资者详细阐释了万科“企稳回升”的信心来源后，郁亮表示，任何计划和目标，都需要靠人去干，一切事在人为。他透露，万科已取消集团合伙人层级，即通常意义上的高管。所有人都要下沉到前线，董事长和总裁也不例外。据了解，郁亮目前在万科内部同时兼任首席客户官，研究解决客户层面所反映的关键问题，总裁祝九胜同时兼任长租公寓BU首席合伙人，承担长租公寓业务的经营管理责任。
在发言的最后，郁亮向投资者表达了万科实现企稳回升的决心，他表示，万科历史上经历了三次净利润下滑，分别是1995年、2008年和2021年，每次下滑背后都暴露出过去发展中累积的短板问题，当外部环境出现挑战时，短板问题就会以净利润下滑的方式敲响警钟，提醒万科必须始终对市场保持敬畏之心，正视问题、对症下药、快速行动，期待明年给大家交上合格的答卷。
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