兄弟分家析产后因干涉房屋使用引发家庭矛盾，律师正本清源解决纠纷修复亲情。
承办律师 江苏道多律师事务所律师 张盼
【导读】 甲乙兄弟以协议约定涉案房屋所有权归甲，甲继承人丙丁出租房屋后遭乙多次干涉，丙丁要求依约过户，乙以非农村户籍无法继承宅基地为由拒绝。张盼律师认为该协议真实有效，丙丁继承房屋而非继承宅基地符合法律规定，最终法院赞同律师观点并调解了双方之间矛盾。
【成功案例入选理由】 法理清晰，纲举目张。说理透彻，法情兼顾。既依法维护了当事人的合法权益，又修复了当事人之间的亲情关系。
【基本案情】 甲、乙双方系兄弟关系，户籍均在A市A村A房屋（以下简称：原涉案房屋）中。若干年前，乙的长兄甲因为在外务工的需要，要将自己的户籍从原涉案房屋迁出。为了甲在务工期间以及今后能够回老家居住，甲、乙双方经协商签订《协议书》（以下简称：《协议书一》） 一份 。《协议书一》约定：
乙同意将原涉案房屋中的1间房屋B（层数2），让与在外工作多年的长兄甲居住，此后，B房屋的维修由长兄甲负责，弟乙不再干涉。
后甲、乙双方在《协议书一》签订二年后，又订立《协议书》（以下简称：《协议书二》）一份。《协议书二》约定：
①甲外出工作后，乙对连同甲的B房屋在内的原涉案房屋A，一并进行了翻建。将原涉案房屋翻建了三间两层的楼房（以下简称：C房屋），并且办理了房屋所有权证。
②甲退休回家居住，乙应将C房屋后排东边的一间两层楼房（以下简称:K房屋）让还给甲，甲一次性补贴R万元给乙，甲享有居住以及K房屋所有权证的权利。
《协议书二》签订两个月后，甲将《协议书二》中约定R万元一次性支付给乙，乙向甲出具《收条》。《收条》载明：“今日收到甲东间房款R万元整，特此收条。落款人乙”。
在前述《协议书一》和《协议书二》上，当地村民委员会均加盖印章证明：《协议书一》和《协议书二》系甲、乙双方自愿、真实签字认可的。
BBBB年B月B日，甲因病去世。
CCCC年，因K房屋年久失修，破败不堪，已经严重影响使用，乙便将K房屋交付给甲的妻子丙和孩子丁，并且要求丙、丁对K房屋进行修补装修。丙、丁对K房屋进行了翻建和装修。并在此后将K房屋通过挂牌出租给他人（以下简称：租客）使用。
不久后，租客数次联系丙、丁称，乙多次找到租客，表示乙才是K房屋的屋主并严重影响租客正常使用K房屋。
丙、丁多次联系乙，要求乙按照其与甲生前所签订的协议，将K房屋产权过户到丙、丁名下，遭到乙的拒绝。
丙、丁在与乙交涉无果的情况下向法院起诉。丙、丁认为，自己是甲的继承人，要求继承K房屋。
乙和乙的律师答辩，乙对丙、丁是甲的继承人没有任何异议。但是，因为甲到城市工作多年且户籍早已从A村迁移到城市，所以，甲早已不具备A村的户籍，目前，甲父母已逝世，甲的配偶（丙）、子女（丁）均不是农村（A村）户籍。因此，在甲于A村的宅基地使用权自甲的户籍迁出A村之日起即丧失的情况下，在A村拥有K房屋就是不合法的，据此，丙、丁要求继承甲非法拥有的K房屋，不能得到法律的支持。
丙、丁向我们的律师咨询，应该如何依法处理本案。
【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们的部分律师认为，乙和乙的律师答辩的内容，是有法律根据的，所以，本案的诉讼前景对丙、丁而言是不乐观的。我们的另外一部分律师认为，根据涉案事实和证据，如果丙、丁作为甲的合法继承人，不能继承K房屋，那么，将K房屋真正产权人推定为乙，明显没有道理，而将随便推定为其他人或单位的财产，或推定为无主财产，那就更加荒唐。所以，按照乙和乙的律师的观点，K房屋真正产权人该是谁，就变成了一个难以认定的问题。
我们认为，前述二种意见中，后一种意见是有法理意义的思考。这种思考，让我们进一步发现，乙和乙的律师是在概念上将“宅基地不能简单适用继承法继承”和“房屋肯定要按照继承法继承”这二个概念进行了偷换。此偷换，对依法正确认知本案的法律核心所带来的认识混乱作用，是不可忽视的。
正本清源的依法正确认知本案的法律核心，我们可以因为“甲的配偶（丙）、子女（丁）均不是农村（A村）户籍”，而不去探讨“宅基地不能简单适用继承法继承”的问题，但是，我们绝对不能忽视“房屋肯定要按照继承法继承”这个基本法律原则。
据此，具体承办本案的张盼律师向法院提出：
1、《协议书一》和《协议书二》的协议内容，字里行间没有一处涉及到“宅基地”的内容，因此，关于“宅基地和宅基地继承”的问题，不能成为本案法院审理的内容而混淆法庭的视听。
2、《协议书一》和《协议书二》的协议内容，是甲、乙双方关于“宅基地以上K房屋归属的问题的约定”，当地村民委员会均加盖印章证明：《协议书一》和《协议书二》系甲、乙双方自愿、真实签字认可的，这是不可否认的事实。
3、《民法典》延续了以往法律法规关于宅基地问题的相关规定，在第三百六十二条规定，“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”
《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定:“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”。
因此，当地村民委员会均加盖印章证明：《协议书一》和《协议书二》系甲、乙双方自愿、真实签字认可的事实，我们可以理解为当地村民委员会是以不反对的形式，以基本同意《协议书一》和《协议书二》为内容，在履行村民委员会对本村集体土地的管理权。
以上三点，应该可以首先证明这样一个事实，即存在于A村宅基地以上的K房屋之真正权利人是甲，是基本合法的，是正确认定K房屋之真正权利人的不二归属。在此前提下：
CCCC年，因K房屋年久失修，破败不堪，已经严重影响使用，乙便将K房屋交付给甲的妻子丙和孩子丁，并且要求丙、丁对K房屋进行修补装修，作为已知事实是完全可以推定出“乙也承认并认为与K房屋有关的义务，应该由丙、丁继受的”。
所以，虽然“甲的配偶（丙）、子女（丁）均不是农村（A村）村户籍”，不能有条件继承K房屋座下的宅基地，但是，只要不将丙、丁要求“继承K房屋”混淆为丙、丁要求“继承K房屋座下的宅基地”刻意或者不自觉的混为一谈，丙、丁作为甲的继承人，要求继承K房屋，合法、合理。
本案的主审法官赞同张盼律师的观点并认为，①丙、丁作为甲的继承人，要求继承K房屋，应该是可以得到法律的支持；②宅基地问题，应该按照《中华人民共和国土地管理法》第十一条的规定:“由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”，不能作为本民事案件的审理范围。
在从根本上厘清了“宅基地不能简单适用继承法继承”和“房屋肯定要按照继承法继承”这二个概念的认识混乱，对本案法律认知带来的困扰以后，张盼律师又对法庭和乙同时提出，《协议书一》和《协议书二》从产生到内容，本质上贯穿了甲、乙二人之间的亲情，这种亲情是应该按照公序良俗延续到乙、丙、丁之间的。所以，在丙、丁作为甲的继承人，要求继承K房屋，合法、合理的前提下，关于K房屋座下的宅基地的问题，按照法官对相关法律的释明，乙、丙、丁回到当地村民委员会去具体处理，是合法而且有利于从根本上解决相关问题的。
【案件处理结果】 经法院的主持调解，乙、丙、丁三方就①“丙、丁可以继承K房屋”；②关于“K房屋座下的宅基地的问题”乙、丙、丁回到当地村民委员会去具体处理”这二个问题，达成调解协议。乙、丙、丁三方的亲情也得到了修复。#法律##法律咨询##维权##宅基地##继承#
承办律师 江苏道多律师事务所律师 张盼
【导读】 甲乙兄弟以协议约定涉案房屋所有权归甲，甲继承人丙丁出租房屋后遭乙多次干涉，丙丁要求依约过户，乙以非农村户籍无法继承宅基地为由拒绝。张盼律师认为该协议真实有效，丙丁继承房屋而非继承宅基地符合法律规定，最终法院赞同律师观点并调解了双方之间矛盾。
【成功案例入选理由】 法理清晰，纲举目张。说理透彻，法情兼顾。既依法维护了当事人的合法权益，又修复了当事人之间的亲情关系。
【基本案情】 甲、乙双方系兄弟关系，户籍均在A市A村A房屋（以下简称：原涉案房屋）中。若干年前，乙的长兄甲因为在外务工的需要，要将自己的户籍从原涉案房屋迁出。为了甲在务工期间以及今后能够回老家居住，甲、乙双方经协商签订《协议书》（以下简称：《协议书一》） 一份 。《协议书一》约定：
乙同意将原涉案房屋中的1间房屋B（层数2），让与在外工作多年的长兄甲居住，此后，B房屋的维修由长兄甲负责，弟乙不再干涉。
后甲、乙双方在《协议书一》签订二年后，又订立《协议书》（以下简称：《协议书二》）一份。《协议书二》约定：
①甲外出工作后，乙对连同甲的B房屋在内的原涉案房屋A，一并进行了翻建。将原涉案房屋翻建了三间两层的楼房（以下简称：C房屋），并且办理了房屋所有权证。
②甲退休回家居住，乙应将C房屋后排东边的一间两层楼房（以下简称:K房屋）让还给甲，甲一次性补贴R万元给乙，甲享有居住以及K房屋所有权证的权利。
《协议书二》签订两个月后，甲将《协议书二》中约定R万元一次性支付给乙，乙向甲出具《收条》。《收条》载明：“今日收到甲东间房款R万元整，特此收条。落款人乙”。
在前述《协议书一》和《协议书二》上，当地村民委员会均加盖印章证明：《协议书一》和《协议书二》系甲、乙双方自愿、真实签字认可的。
BBBB年B月B日，甲因病去世。
CCCC年，因K房屋年久失修，破败不堪，已经严重影响使用，乙便将K房屋交付给甲的妻子丙和孩子丁，并且要求丙、丁对K房屋进行修补装修。丙、丁对K房屋进行了翻建和装修。并在此后将K房屋通过挂牌出租给他人（以下简称：租客）使用。
不久后，租客数次联系丙、丁称，乙多次找到租客，表示乙才是K房屋的屋主并严重影响租客正常使用K房屋。
丙、丁多次联系乙，要求乙按照其与甲生前所签订的协议，将K房屋产权过户到丙、丁名下，遭到乙的拒绝。
丙、丁在与乙交涉无果的情况下向法院起诉。丙、丁认为，自己是甲的继承人，要求继承K房屋。
乙和乙的律师答辩，乙对丙、丁是甲的继承人没有任何异议。但是，因为甲到城市工作多年且户籍早已从A村迁移到城市，所以，甲早已不具备A村的户籍，目前，甲父母已逝世，甲的配偶（丙）、子女（丁）均不是农村（A村）户籍。因此，在甲于A村的宅基地使用权自甲的户籍迁出A村之日起即丧失的情况下，在A村拥有K房屋就是不合法的，据此，丙、丁要求继承甲非法拥有的K房屋，不能得到法律的支持。
丙、丁向我们的律师咨询，应该如何依法处理本案。
【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们的部分律师认为，乙和乙的律师答辩的内容，是有法律根据的，所以，本案的诉讼前景对丙、丁而言是不乐观的。我们的另外一部分律师认为，根据涉案事实和证据，如果丙、丁作为甲的合法继承人，不能继承K房屋，那么，将K房屋真正产权人推定为乙，明显没有道理，而将随便推定为其他人或单位的财产，或推定为无主财产，那就更加荒唐。所以，按照乙和乙的律师的观点，K房屋真正产权人该是谁，就变成了一个难以认定的问题。
我们认为，前述二种意见中，后一种意见是有法理意义的思考。这种思考，让我们进一步发现，乙和乙的律师是在概念上将“宅基地不能简单适用继承法继承”和“房屋肯定要按照继承法继承”这二个概念进行了偷换。此偷换，对依法正确认知本案的法律核心所带来的认识混乱作用，是不可忽视的。
正本清源的依法正确认知本案的法律核心，我们可以因为“甲的配偶（丙）、子女（丁）均不是农村（A村）户籍”，而不去探讨“宅基地不能简单适用继承法继承”的问题，但是，我们绝对不能忽视“房屋肯定要按照继承法继承”这个基本法律原则。
据此，具体承办本案的张盼律师向法院提出：
1、《协议书一》和《协议书二》的协议内容，字里行间没有一处涉及到“宅基地”的内容，因此，关于“宅基地和宅基地继承”的问题，不能成为本案法院审理的内容而混淆法庭的视听。
2、《协议书一》和《协议书二》的协议内容，是甲、乙双方关于“宅基地以上K房屋归属的问题的约定”，当地村民委员会均加盖印章证明：《协议书一》和《协议书二》系甲、乙双方自愿、真实签字认可的，这是不可否认的事实。
3、《民法典》延续了以往法律法规关于宅基地问题的相关规定，在第三百六十二条规定，“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”
《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定:“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”。
因此，当地村民委员会均加盖印章证明：《协议书一》和《协议书二》系甲、乙双方自愿、真实签字认可的事实，我们可以理解为当地村民委员会是以不反对的形式，以基本同意《协议书一》和《协议书二》为内容，在履行村民委员会对本村集体土地的管理权。
以上三点，应该可以首先证明这样一个事实，即存在于A村宅基地以上的K房屋之真正权利人是甲，是基本合法的，是正确认定K房屋之真正权利人的不二归属。在此前提下：
CCCC年，因K房屋年久失修，破败不堪，已经严重影响使用，乙便将K房屋交付给甲的妻子丙和孩子丁，并且要求丙、丁对K房屋进行修补装修，作为已知事实是完全可以推定出“乙也承认并认为与K房屋有关的义务，应该由丙、丁继受的”。
所以，虽然“甲的配偶（丙）、子女（丁）均不是农村（A村）村户籍”，不能有条件继承K房屋座下的宅基地，但是，只要不将丙、丁要求“继承K房屋”混淆为丙、丁要求“继承K房屋座下的宅基地”刻意或者不自觉的混为一谈，丙、丁作为甲的继承人，要求继承K房屋，合法、合理。
本案的主审法官赞同张盼律师的观点并认为，①丙、丁作为甲的继承人，要求继承K房屋，应该是可以得到法律的支持；②宅基地问题，应该按照《中华人民共和国土地管理法》第十一条的规定:“由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”，不能作为本民事案件的审理范围。
在从根本上厘清了“宅基地不能简单适用继承法继承”和“房屋肯定要按照继承法继承”这二个概念的认识混乱，对本案法律认知带来的困扰以后，张盼律师又对法庭和乙同时提出，《协议书一》和《协议书二》从产生到内容，本质上贯穿了甲、乙二人之间的亲情，这种亲情是应该按照公序良俗延续到乙、丙、丁之间的。所以，在丙、丁作为甲的继承人，要求继承K房屋，合法、合理的前提下，关于K房屋座下的宅基地的问题，按照法官对相关法律的释明，乙、丙、丁回到当地村民委员会去具体处理，是合法而且有利于从根本上解决相关问题的。
【案件处理结果】 经法院的主持调解，乙、丙、丁三方就①“丙、丁可以继承K房屋”；②关于“K房屋座下的宅基地的问题”乙、丙、丁回到当地村民委员会去具体处理”这二个问题，达成调解协议。乙、丙、丁三方的亲情也得到了修复。#法律##法律咨询##维权##宅基地##继承#
上海家中漏水怎么办——如何修复外墙渗水
想必大家已经或多或少看过极速修小编的文章，关于防水科普类的内容小编着实讲了不少，但是基本上都是卫生间、厨房室内区域， 最多也就是屋面、地下室之类，今天不一样，小编要给大家讲一讲平时很少提及的，但现实中还是不能忽略的一个区域——外墙。
之所以文章很少，主要原因还是在于这类的工程很难接，因为在防水行业内，一般外墙的防水都很棘手，原因主要有三点：
首先，外墙的防水，一般渗漏作用于内，但是迎水面在室外，如果是平层还好，如果是高层，这就涉及到高空作业，这是需要办理高空作业证的，普通的防水师傅是没有这个资质的。
其次，外墙防水责任方认定难度大。根据建设部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》第七条及《住宅质量保证书》的规定，外墙面的渗漏，保修期为5年。如房屋在保修期内，开发商应当承担免费维修责任。开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。
房子在保还好说，开发商交钱，可保修期满后，按照相关规定，房屋主体结构（屋面、外墙等）正常使用造成的漏水可以申请使用房屋维修基金进行维修，一涉及到房屋维修基金，事情就麻烦了，如果房屋坐在小区有业主委员会，需要业主委员会全体同意才能动用；如果没有成立业主委员会，这笔钱就在房产行政主管部门手里，至于怎么申请，各地的规定还不一样。
最后，外墙防水施工难。现在很多框架结构的住房，外墙普遍都使用空心砖搭建，很多用于防水的技术，比如说高压注浆，都没办法使用。
外墙就算防水治理难度大，漏水了肯定也要治理，说了这些难处之后，我们还得回到正题，小编将会根据渗水原因的不同，分别给大家分享不同的外墙防水治理手段。
外墙渗水的原因及治理方案
建筑体外墙漏水的原因，基本上也就是两种情况：一种主要针对砖混结构，这种外墙墙体结构一般为砖砌体、砂浆批档，水刷石面层或外墙涂料构成；另一种主要是针对框架、框剪结构，这类住房的外墙体结构多由空心砖砌体，水泥砂灰层外贴饰面墙砖构成。
前者的墙面渗水原因，主要还是因为年久失修，温度变化、楼体沉降、材料老化等等因素，导致墙面出现了程度不同的裂缝，外墙表层出现了空鼓、脱落情况，一旦降雨来临，水就会透过裂缝渗漏到墙内。特别是雨水较多且风力很大的沿海城市，这种情况出现的概率更大，雨水极易渗漏到室内。
处理方案：对于这类渗水,如果只是局部地方，就将有裂缝的地方凿开约10公分宽的口子，露出外墙砖层表面，再用聚合物水泥基防水材料堵漏，带到堵漏材料固化后，再按照原来的外墙面进行修补，恢复原貌。
如果是涂料或水泥抹灰的外墙存在大面积渗水，最好采取整体修补，也就是对墙体整体做防水翻新，在外墙整面涂刷5mm厚的聚合物水泥基防水材料，然后在外墙喷涂或刷涂两遍带防水功能的外墙漆(厚度不得超过1.5mm)。采用这个办法不仅能彻底解决原有的渗漏，还可以将外墙面整体翻修，效果很好。
具体操作如下：首先清洗墙面，除去浮尘和油污，对原有的裂缝，建议使用聚合物水泥基防水材料堵漏，然后再抹平。这种防水材料具有较好的粘结强度，比普通水泥的粘结强度提高3-5倍，所以在原墙面的处理上，不管您是刷外墙涂料的墙面还是水刷石的墙面，我们都不需要凿毛和整平，直接就可以在外墙上抹灰。
第二类外墙，即面层饰面为条砖或其他瓷片的外墙渗水的治理方法。现在条砖或方形瓷砖已经很普遍用于建筑砌砖外墙。由于设计和施工方面的原因，这类建筑物的外墙经常出现渗水。渗水部位以窗口附近最多，墙面渗水相对较少。
具体修补方案：对窗口及外墙明显开裂的部位，采用高压灌浆，堵塞和切断所有渗漏水通道（切记：如果外墙使用空心砖，则不可以使用高压灌浆，只能使用背水面处理）。使用快硬微膨胀水泥浆料，水玻璃水泥浆料、水溶性聚氨酯等灌浆料。一般经过高压灌注处理后，就不会再出现渗水情况。
对外墙面采用全封闭处理。有以下三道工序：一是先用防水灰膏对瓷砖缝进行封堵，重点将所有裂缝、空洞等有缺陷处补好。二是用防水浆在瓷砖缝处刷涂二遍，形成约1mm厚的连续防水层。该防水灰浆层与瓷砖及勾缝灰膏之间有很强的粘结力，形成有较高强度和一定韧性的防水涂层。最后是在防水灰浆外面喷涂一层憎水剂，如有机硅防水剂。这三道处理措施可使外墙面作到全封闭防水，并有较强的耐久性。
想必大家已经或多或少看过极速修小编的文章，关于防水科普类的内容小编着实讲了不少，但是基本上都是卫生间、厨房室内区域， 最多也就是屋面、地下室之类，今天不一样，小编要给大家讲一讲平时很少提及的，但现实中还是不能忽略的一个区域——外墙。
之所以文章很少，主要原因还是在于这类的工程很难接，因为在防水行业内，一般外墙的防水都很棘手，原因主要有三点：
首先，外墙的防水，一般渗漏作用于内，但是迎水面在室外，如果是平层还好，如果是高层，这就涉及到高空作业，这是需要办理高空作业证的，普通的防水师傅是没有这个资质的。
其次，外墙防水责任方认定难度大。根据建设部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》第七条及《住宅质量保证书》的规定，外墙面的渗漏，保修期为5年。如房屋在保修期内，开发商应当承担免费维修责任。开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。
房子在保还好说，开发商交钱，可保修期满后，按照相关规定，房屋主体结构（屋面、外墙等）正常使用造成的漏水可以申请使用房屋维修基金进行维修，一涉及到房屋维修基金，事情就麻烦了，如果房屋坐在小区有业主委员会，需要业主委员会全体同意才能动用；如果没有成立业主委员会，这笔钱就在房产行政主管部门手里，至于怎么申请，各地的规定还不一样。
最后，外墙防水施工难。现在很多框架结构的住房，外墙普遍都使用空心砖搭建，很多用于防水的技术，比如说高压注浆，都没办法使用。
外墙就算防水治理难度大，漏水了肯定也要治理，说了这些难处之后，我们还得回到正题，小编将会根据渗水原因的不同，分别给大家分享不同的外墙防水治理手段。
外墙渗水的原因及治理方案
建筑体外墙漏水的原因，基本上也就是两种情况：一种主要针对砖混结构，这种外墙墙体结构一般为砖砌体、砂浆批档，水刷石面层或外墙涂料构成；另一种主要是针对框架、框剪结构，这类住房的外墙体结构多由空心砖砌体，水泥砂灰层外贴饰面墙砖构成。
前者的墙面渗水原因，主要还是因为年久失修，温度变化、楼体沉降、材料老化等等因素，导致墙面出现了程度不同的裂缝，外墙表层出现了空鼓、脱落情况，一旦降雨来临，水就会透过裂缝渗漏到墙内。特别是雨水较多且风力很大的沿海城市，这种情况出现的概率更大，雨水极易渗漏到室内。
处理方案：对于这类渗水,如果只是局部地方，就将有裂缝的地方凿开约10公分宽的口子，露出外墙砖层表面，再用聚合物水泥基防水材料堵漏，带到堵漏材料固化后，再按照原来的外墙面进行修补，恢复原貌。
如果是涂料或水泥抹灰的外墙存在大面积渗水，最好采取整体修补，也就是对墙体整体做防水翻新，在外墙整面涂刷5mm厚的聚合物水泥基防水材料，然后在外墙喷涂或刷涂两遍带防水功能的外墙漆(厚度不得超过1.5mm)。采用这个办法不仅能彻底解决原有的渗漏，还可以将外墙面整体翻修，效果很好。
具体操作如下：首先清洗墙面，除去浮尘和油污，对原有的裂缝，建议使用聚合物水泥基防水材料堵漏，然后再抹平。这种防水材料具有较好的粘结强度，比普通水泥的粘结强度提高3-5倍，所以在原墙面的处理上，不管您是刷外墙涂料的墙面还是水刷石的墙面，我们都不需要凿毛和整平，直接就可以在外墙上抹灰。
第二类外墙，即面层饰面为条砖或其他瓷片的外墙渗水的治理方法。现在条砖或方形瓷砖已经很普遍用于建筑砌砖外墙。由于设计和施工方面的原因，这类建筑物的外墙经常出现渗水。渗水部位以窗口附近最多，墙面渗水相对较少。
具体修补方案：对窗口及外墙明显开裂的部位，采用高压灌浆，堵塞和切断所有渗漏水通道（切记：如果外墙使用空心砖，则不可以使用高压灌浆，只能使用背水面处理）。使用快硬微膨胀水泥浆料，水玻璃水泥浆料、水溶性聚氨酯等灌浆料。一般经过高压灌注处理后，就不会再出现渗水情况。
对外墙面采用全封闭处理。有以下三道工序：一是先用防水灰膏对瓷砖缝进行封堵，重点将所有裂缝、空洞等有缺陷处补好。二是用防水浆在瓷砖缝处刷涂二遍，形成约1mm厚的连续防水层。该防水灰浆层与瓷砖及勾缝灰膏之间有很强的粘结力，形成有较高强度和一定韧性的防水涂层。最后是在防水灰浆外面喷涂一层憎水剂，如有机硅防水剂。这三道处理措施可使外墙面作到全封闭防水，并有较强的耐久性。
上海地下室漏水如何维修——如何修复外墙渗水
想必大家已经或多或少看过极速修小编的文章，关于防水科普类的内容小编着实讲了不少，但是基本上都是卫生间、厨房室内区域， 最多也就是屋面、地下室之类，今天不一样，小编要给大家讲一讲平时很少提及的，但现实中还是不能忽略的一个区域——外墙。
之所以文章很少，主要原因还是在于这类的工程很难接，因为在防水行业内，一般外墙的防水都很棘手，原因主要有三点：
首先，外墙的防水，一般渗漏作用于内，但是迎水面在室外，如果是平层还好，如果是高层，这就涉及到高空作业，这是需要办理高空作业证的，普通的防水师傅是没有这个资质的。
其次，外墙防水责任方认定难度大。根据建设部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》第七条及《住宅质量保证书》的规定，外墙面的渗漏，保修期为5年。如房屋在保修期内，开发商应当承担免费维修责任。开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。
房子在保还好说，开发商交钱，可保修期满后，按照相关规定，房屋主体结构（屋面、外墙等）正常使用造成的漏水可以申请使用房屋维修基金进行维修，一涉及到房屋维修基金，事情就麻烦了，如果房屋坐在小区有业主委员会，需要业主委员会全体同意才能动用；如果没有成立业主委员会，这笔钱就在房产行政主管部门手里，至于怎么申请，各地的规定还不一样。
最后，外墙防水施工难。现在很多框架结构的住房，外墙普遍都使用空心砖搭建，很多用于防水的技术，比如说高压注浆，都没办法使用。
外墙就算防水治理难度大，漏水了肯定也要治理，说了这些难处之后，我们还得回到正题，小编将会根据渗水原因的不同，分别给大家分享不同的外墙防水治理手段。
外墙渗水的原因及治理方案
建筑体外墙漏水的原因，基本上也就是两种情况：一种主要针对砖混结构，这种外墙墙体结构一般为砖砌体、砂浆批档，水刷石面层或外墙涂料构成；另一种主要是针对框架、框剪结构，这类住房的外墙体结构多由空心砖砌体，水泥砂灰层外贴饰面墙砖构成。
前者的墙面渗水原因，主要还是因为年久失修，温度变化、楼体沉降、材料老化等等因素，导致墙面出现了程度不同的裂缝，外墙表层出现了空鼓、脱落情况，一旦降雨来临，水就会透过裂缝渗漏到墙内。特别是雨水较多且风力很大的沿海城市，这种情况出现的概率更大，雨水极易渗漏到室内。
处理方案：对于这类渗水,如果只是局部地方，就将有裂缝的地方凿开约10公分宽的口子，露出外墙砖层表面，再用聚合物水泥基防水材料堵漏，带到堵漏材料固化后，再按照原来的外墙面进行修补，恢复原貌。
如果是涂料或水泥抹灰的外墙存在大面积渗水，最好采取整体修补，也就是对墙体整体做防水翻新，在外墙整面涂刷5mm厚的聚合物水泥基防水材料，然后在外墙喷涂或刷涂两遍带防水功能的外墙漆(厚度不得超过1.5mm)。采用这个办法不仅能彻底解决原有的渗漏，还可以将外墙面整体翻修，效果很好。
具体操作如下：首先清洗墙面，除去浮尘和油污，对原有的裂缝，建议使用聚合物水泥基防水材料堵漏，然后再抹平。这种防水材料具有较好的粘结强度，比普通水泥的粘结强度提高3-5倍，所以在原墙面的处理上，不管您是刷外墙涂料的墙面还是水刷石的墙面，我们都不需要凿毛和整平，直接就可以在外墙上抹灰。
第二类外墙，即面层饰面为条砖或其他瓷片的外墙渗水的治理方法。现在条砖或方形瓷砖已经很普遍用于建筑砌砖外墙。由于设计和施工方面的原因，这类建筑物的外墙经常出现渗水。渗水部位以窗口附近最多，墙面渗水相对较少。
具体修补方案：对窗口及外墙明显开裂的部位，采用高压灌浆，堵塞和切断所有渗漏水通道（切记：如果外墙使用空心砖，则不可以使用高压灌浆，只能使用背水面处理）。使用快硬微膨胀水泥浆料，水玻璃水泥浆料、水溶性聚氨酯等灌浆料。一般经过高压灌注处理后，就不会再出现渗水情况。
对外墙面采用全封闭处理。有以下三道工序：一是先用防水灰膏对瓷砖缝进行封堵，重点将所有裂缝、空洞等有缺陷处补好。二是用防水浆在瓷砖缝处刷涂二遍，形成约1mm厚的连续防水层。该防水灰浆层与瓷砖及勾缝灰膏之间有很强的粘结力，形成有较高强度和一定韧性的防水涂层。最后是在防水灰浆外面喷涂一层憎水剂，如有机硅防水剂。这三道处理措施可使外墙面作到全封闭防水，并有较强的耐久性。
想必大家已经或多或少看过极速修小编的文章，关于防水科普类的内容小编着实讲了不少，但是基本上都是卫生间、厨房室内区域， 最多也就是屋面、地下室之类，今天不一样，小编要给大家讲一讲平时很少提及的，但现实中还是不能忽略的一个区域——外墙。
之所以文章很少，主要原因还是在于这类的工程很难接，因为在防水行业内，一般外墙的防水都很棘手，原因主要有三点：
首先，外墙的防水，一般渗漏作用于内，但是迎水面在室外，如果是平层还好，如果是高层，这就涉及到高空作业，这是需要办理高空作业证的，普通的防水师傅是没有这个资质的。
其次，外墙防水责任方认定难度大。根据建设部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》第七条及《住宅质量保证书》的规定，外墙面的渗漏，保修期为5年。如房屋在保修期内，开发商应当承担免费维修责任。开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。
房子在保还好说，开发商交钱，可保修期满后，按照相关规定，房屋主体结构（屋面、外墙等）正常使用造成的漏水可以申请使用房屋维修基金进行维修，一涉及到房屋维修基金，事情就麻烦了，如果房屋坐在小区有业主委员会，需要业主委员会全体同意才能动用；如果没有成立业主委员会，这笔钱就在房产行政主管部门手里，至于怎么申请，各地的规定还不一样。
最后，外墙防水施工难。现在很多框架结构的住房，外墙普遍都使用空心砖搭建，很多用于防水的技术，比如说高压注浆，都没办法使用。
外墙就算防水治理难度大，漏水了肯定也要治理，说了这些难处之后，我们还得回到正题，小编将会根据渗水原因的不同，分别给大家分享不同的外墙防水治理手段。
外墙渗水的原因及治理方案
建筑体外墙漏水的原因，基本上也就是两种情况：一种主要针对砖混结构，这种外墙墙体结构一般为砖砌体、砂浆批档，水刷石面层或外墙涂料构成；另一种主要是针对框架、框剪结构，这类住房的外墙体结构多由空心砖砌体，水泥砂灰层外贴饰面墙砖构成。
前者的墙面渗水原因，主要还是因为年久失修，温度变化、楼体沉降、材料老化等等因素，导致墙面出现了程度不同的裂缝，外墙表层出现了空鼓、脱落情况，一旦降雨来临，水就会透过裂缝渗漏到墙内。特别是雨水较多且风力很大的沿海城市，这种情况出现的概率更大，雨水极易渗漏到室内。
处理方案：对于这类渗水,如果只是局部地方，就将有裂缝的地方凿开约10公分宽的口子，露出外墙砖层表面，再用聚合物水泥基防水材料堵漏，带到堵漏材料固化后，再按照原来的外墙面进行修补，恢复原貌。
如果是涂料或水泥抹灰的外墙存在大面积渗水，最好采取整体修补，也就是对墙体整体做防水翻新，在外墙整面涂刷5mm厚的聚合物水泥基防水材料，然后在外墙喷涂或刷涂两遍带防水功能的外墙漆(厚度不得超过1.5mm)。采用这个办法不仅能彻底解决原有的渗漏，还可以将外墙面整体翻修，效果很好。
具体操作如下：首先清洗墙面，除去浮尘和油污，对原有的裂缝，建议使用聚合物水泥基防水材料堵漏，然后再抹平。这种防水材料具有较好的粘结强度，比普通水泥的粘结强度提高3-5倍，所以在原墙面的处理上，不管您是刷外墙涂料的墙面还是水刷石的墙面，我们都不需要凿毛和整平，直接就可以在外墙上抹灰。
第二类外墙，即面层饰面为条砖或其他瓷片的外墙渗水的治理方法。现在条砖或方形瓷砖已经很普遍用于建筑砌砖外墙。由于设计和施工方面的原因，这类建筑物的外墙经常出现渗水。渗水部位以窗口附近最多，墙面渗水相对较少。
具体修补方案：对窗口及外墙明显开裂的部位，采用高压灌浆，堵塞和切断所有渗漏水通道（切记：如果外墙使用空心砖，则不可以使用高压灌浆，只能使用背水面处理）。使用快硬微膨胀水泥浆料，水玻璃水泥浆料、水溶性聚氨酯等灌浆料。一般经过高压灌注处理后，就不会再出现渗水情况。
对外墙面采用全封闭处理。有以下三道工序：一是先用防水灰膏对瓷砖缝进行封堵，重点将所有裂缝、空洞等有缺陷处补好。二是用防水浆在瓷砖缝处刷涂二遍，形成约1mm厚的连续防水层。该防水灰浆层与瓷砖及勾缝灰膏之间有很强的粘结力，形成有较高强度和一定韧性的防水涂层。最后是在防水灰浆外面喷涂一层憎水剂，如有机硅防水剂。这三道处理措施可使外墙面作到全封闭防水，并有较强的耐久性。
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