翆璃塔 社团设定简化版（ps：千万不要拿在生活中的常识去理解翆璃塔的设定，这两个是完全的两码事）
发这个是因为以后有些稿会牵扯到翆璃塔的背景故事，所以简要讲一讲设定
翆璃塔是位于「虚空中的虚空」之中的一座水塔。塔顶有一个紫色的小球，那不仅是整个翆璃塔的能量之源，同时也是给翆璃塔瞭望层中那个望远镜提供景象的（这其实相当于一个监控，只不过比监控强的多，这个下面再讲）。翆璃塔本身环绕着一个杂合了纯黑，纯白和灰色的恒星转动，那颗恒星的色彩看起来是融化的，像一颗内部有液体流动的玻璃球（ps：就是社团头像，而且这个头像本来是我同学给画的曲绘）。另外，糖果星也是围着这个星体旋转的
塔的顶层是一层装满三棱锥水晶的楼层，在天花板，地板和墙壁有大大小小的彩色三棱锥，这些三棱锥直接遍布着灰色闪电，织成一张无人能穿越的电网。它的存在连接塔顶的紫球和下一层楼的水库，紫球作为能量源，它散发的所有能量都来源于顶层的这张电网
第六层是水库。这不是一般的，集水用的水库，它是用于将水从第二层的四面墙壁上的四方形孔洞中排出去的。这些排出的水会缠绕上顶层中的灰色闪电，在洒向底部的水坛时闪电的散射幅度会变大，力量也会成倍增长
第五层是一层控制水流流速的地方，同时也是图书室。围成一圈的书架上摆满了纸片——只要把这些银色纸片往手腕上一贴，就能在脑中流过相当于一整本山海经的文字，并得知这些内容的所有具体片段。楼层的中心点有一个大转轮，与地面平行，转动一下就能控制第六层水流的流速。流速越快，翆璃塔中的地心引力（或者叫水坛引力，这点在介绍水坛时讲）就越大。不过自从引力够三个看板娘在里面正常生活过后，这转轮就再也没动过了
第四层是中心层，里面有整个翆璃塔最重要的东西——钟摆船。钟摆船被放置在四根连接天花板和地板的银柱中，四根银柱直接闪动着强烈的灰色闪电（就是顶层那种闪电），只有在四根银柱上依次敲动三下，六下，九下和十二下，电网才会暂时消失，五分钟后再次出现。钟摆船的船头面对着玻璃，启动时它就会缓慢升起，在三声钟响过后出现在玻璃外。位置是固定的，有一个定点：钟摆船在中心层中时正中间的点到玻璃的距离，等于玻璃到虚空中定点的距离，这个定点就是钟摆船正中间的点出现在虚空中的位置
另外，中心层的其他两侧墙壁前一边摆着一大排沙发，一张长长的茶几和一台类似电视的东西，另一边摆着整整七张三层床
第三层是瞭望层，那里面的正中心处就是上面说的那个望远镜。望远镜所在的地面周围有十二个翆璃塔文字，和钟表的十二个时间点位置一致，那十二个字也分别代表一到十二，事实上那也是翆璃塔中指示方向的方法。翆璃塔文字用的并不是我们说的八个方向（东南西北和东南，西南，东北，西北），而是十二个方向（一点钟方向，两点钟方向……十二点钟方向），这就可以表示望远镜面对的是哪个方向了。另外，在一点钟方向的位置，那里的墙壁是假的，可以直接穿过去，就能来到环绕着翆璃塔的平台。平台的地板是带有小波浪形状的黑色物体做的，四周有白色的围栏，没有什么特点，用于看看虚空中一些离翆璃塔比较近的事物，但是一般都用瞭望层里面那个望远镜
第二层非常小，里面只有一个船舵。这个船舵是用来控制第六层水流角度的，往左扭水流就接近直直下落，往右扭水流的倒出距离就会变远。这可以直接影响水流中灰色闪电的力量强度，而且是成倍改变，同时连带着改变闪电覆盖的范围和位置。只不过至今没有用过（但是在以后的互动视频里面会有讲，这个船舵在看板娘们去糖果星玩之后的第七天就因为某些原因被拧了。此处不涉嫌剧透，因为讲到这的时候还没到第一个选项x）
第一层，也就是最底层，里面全部都是齿轮和运送水流的机关。第二层小就是因为它四周厚厚的墙壁里全是这些机关，这些机关在第三层以后就位于四周的墙壁中，一个一个排在方形墙壁里，一直到第六层都是。这些机关会一直把水运向第六层，实现翆璃塔内的自动水循环
至于第一层的水，正来自翆璃塔底层之下悬浮着的那个水坛
翆璃塔有三大不可思议，水坛，钟摆船，望远镜和塔顶的紫球
水坛：一个边缘是波浪形，底部平整的巨大容器。它与翆璃塔间有着同等的斥力和引力，这就造成了它既不接近翆璃塔一点，也不远离翆璃塔一点，一直在翆璃塔底下悬浮着。一般来说，引力越大，水流落速越快。可翆璃塔第五层那个转轮就不一样，它控制的是水的流速，转动时产生的一些力量会推动流速或抑制流速，直接导致水坛中的水流流速。当流速越快，水坛就会加大对翆璃塔的引力，同时这个引力会增大水坛和翆璃塔间的斥力，因为这两个力永远相等，且斥力是随着引力的变化而变化的
水坛之所以被放为第一大不可思议，位于时空旅行用的钟摆船的前面，就是因为它的许多现象根本无法解释，例如接触在水坛表面上的水会倒流这件事
水坛会把越出水坛的水扯回来，而位于水坛表面上的水，会倒流——不是水流方向反过来，而是在中心的某个圆形区域，水流会从水坛凭空升起，流向翆璃塔底层下的一个坑洞，进入底层的运水机关，再恢复正常落下，被机关运到第六层
钟摆船：时空旅行的船舱，舱门上有十二只钟，按十二个方向摆放。只有将每只钟的时针转到对应的方向上，才能打开舱门。钟摆船内有各式各样的表盘，仪器和按钮，表盘有显示维度密度用的，显示方向用的，显示时空扭曲程度和旅行后到达的时空方位等等。同时，船舱内有一根紧急迁跃用的拉杆，当钟摆船陷入一些无法控制的情况中时，可以使用紧急迁跃的拉杆逃跑，在短距离内全速刺出，逃脱那个时空，但缺点是去向几乎无法控制，只能用按钮稍微控制一点去向
望远镜和紫球：明明外表只是一个普通的天文望远镜，但通过翆璃塔塔顶那个紫球的映像，这个望远镜的视野可以囊括以翆璃塔为中心的一圈，半径长度大约有一千万光年远。以此可以推论，翆璃塔塔顶的那个紫球的能量覆盖可以扑向千万光年外的地方，并将覆盖处的景象收集后存入望远镜中。只要调整望远镜的方向和聚焦旋钮，就能看到这个范围内的任何事物。望远镜本身的不可思议之处在于它的聚焦程度，几乎可以无限放大或无限缩小。但由于它能看到的景象都是紫球收集而来并放入望远镜中的，它能看到的距离最多就是一千万光年左右
社团的三个看板娘也就是住在翆璃塔里面。她们的游玩处全部集中于中心层，原因在于她们用钟摆船进行时空旅行经常只是为了收集各时期及各处的游戏，包含几乎所有种类的棋类和卡牌游戏，这也就是为什么只有中心层有沙发，茶几和床。至于看板娘们的设定，还得看画师什么时候码出来（
翆璃塔位于虚空中的虚空，其实是因为这个进入「虚空中的虚空」的点位于一个宇宙之外的虚空。那片虚空有一个环形大陆，也是三个看板娘常去玩的地方，每个居民都带有一对翅膀。环形大陆确实是环形的，而且在不停自转，而它自转的中心，是一个漆黑立体的小菱形，那个菱形就是进入翆璃塔所在虚空的地方，但是环形大陆的居民仅靠自身无法进入那个入口，虚空中的虚空内的生命（比如三个看板娘，她们都是来自虚空的某处，只是来到了翆璃塔而已）则可以穿过
翆璃塔的存在是怎样来的尚且不能得知，精密的内部水循环构造看起来并不像是自然生成的，可水坛与翆璃塔间奇妙的引力和斥力也不像是人为搭建而成的，到底是怎么来的呢……
——14-极夜塔楼 登记于2021/5/31
发这个是因为以后有些稿会牵扯到翆璃塔的背景故事，所以简要讲一讲设定
翆璃塔是位于「虚空中的虚空」之中的一座水塔。塔顶有一个紫色的小球，那不仅是整个翆璃塔的能量之源，同时也是给翆璃塔瞭望层中那个望远镜提供景象的（这其实相当于一个监控，只不过比监控强的多，这个下面再讲）。翆璃塔本身环绕着一个杂合了纯黑，纯白和灰色的恒星转动，那颗恒星的色彩看起来是融化的，像一颗内部有液体流动的玻璃球（ps：就是社团头像，而且这个头像本来是我同学给画的曲绘）。另外，糖果星也是围着这个星体旋转的
塔的顶层是一层装满三棱锥水晶的楼层，在天花板，地板和墙壁有大大小小的彩色三棱锥，这些三棱锥直接遍布着灰色闪电，织成一张无人能穿越的电网。它的存在连接塔顶的紫球和下一层楼的水库，紫球作为能量源，它散发的所有能量都来源于顶层的这张电网
第六层是水库。这不是一般的，集水用的水库，它是用于将水从第二层的四面墙壁上的四方形孔洞中排出去的。这些排出的水会缠绕上顶层中的灰色闪电，在洒向底部的水坛时闪电的散射幅度会变大，力量也会成倍增长
第五层是一层控制水流流速的地方，同时也是图书室。围成一圈的书架上摆满了纸片——只要把这些银色纸片往手腕上一贴，就能在脑中流过相当于一整本山海经的文字，并得知这些内容的所有具体片段。楼层的中心点有一个大转轮，与地面平行，转动一下就能控制第六层水流的流速。流速越快，翆璃塔中的地心引力（或者叫水坛引力，这点在介绍水坛时讲）就越大。不过自从引力够三个看板娘在里面正常生活过后，这转轮就再也没动过了
第四层是中心层，里面有整个翆璃塔最重要的东西——钟摆船。钟摆船被放置在四根连接天花板和地板的银柱中，四根银柱直接闪动着强烈的灰色闪电（就是顶层那种闪电），只有在四根银柱上依次敲动三下，六下，九下和十二下，电网才会暂时消失，五分钟后再次出现。钟摆船的船头面对着玻璃，启动时它就会缓慢升起，在三声钟响过后出现在玻璃外。位置是固定的，有一个定点：钟摆船在中心层中时正中间的点到玻璃的距离，等于玻璃到虚空中定点的距离，这个定点就是钟摆船正中间的点出现在虚空中的位置
另外，中心层的其他两侧墙壁前一边摆着一大排沙发，一张长长的茶几和一台类似电视的东西，另一边摆着整整七张三层床
第三层是瞭望层，那里面的正中心处就是上面说的那个望远镜。望远镜所在的地面周围有十二个翆璃塔文字，和钟表的十二个时间点位置一致，那十二个字也分别代表一到十二，事实上那也是翆璃塔中指示方向的方法。翆璃塔文字用的并不是我们说的八个方向（东南西北和东南，西南，东北，西北），而是十二个方向（一点钟方向，两点钟方向……十二点钟方向），这就可以表示望远镜面对的是哪个方向了。另外，在一点钟方向的位置，那里的墙壁是假的，可以直接穿过去，就能来到环绕着翆璃塔的平台。平台的地板是带有小波浪形状的黑色物体做的，四周有白色的围栏，没有什么特点，用于看看虚空中一些离翆璃塔比较近的事物，但是一般都用瞭望层里面那个望远镜
第二层非常小，里面只有一个船舵。这个船舵是用来控制第六层水流角度的，往左扭水流就接近直直下落，往右扭水流的倒出距离就会变远。这可以直接影响水流中灰色闪电的力量强度，而且是成倍改变，同时连带着改变闪电覆盖的范围和位置。只不过至今没有用过（但是在以后的互动视频里面会有讲，这个船舵在看板娘们去糖果星玩之后的第七天就因为某些原因被拧了。此处不涉嫌剧透，因为讲到这的时候还没到第一个选项x）
第一层，也就是最底层，里面全部都是齿轮和运送水流的机关。第二层小就是因为它四周厚厚的墙壁里全是这些机关，这些机关在第三层以后就位于四周的墙壁中，一个一个排在方形墙壁里，一直到第六层都是。这些机关会一直把水运向第六层，实现翆璃塔内的自动水循环
至于第一层的水，正来自翆璃塔底层之下悬浮着的那个水坛
翆璃塔有三大不可思议，水坛，钟摆船，望远镜和塔顶的紫球
水坛：一个边缘是波浪形，底部平整的巨大容器。它与翆璃塔间有着同等的斥力和引力，这就造成了它既不接近翆璃塔一点，也不远离翆璃塔一点，一直在翆璃塔底下悬浮着。一般来说，引力越大，水流落速越快。可翆璃塔第五层那个转轮就不一样，它控制的是水的流速，转动时产生的一些力量会推动流速或抑制流速，直接导致水坛中的水流流速。当流速越快，水坛就会加大对翆璃塔的引力，同时这个引力会增大水坛和翆璃塔间的斥力，因为这两个力永远相等，且斥力是随着引力的变化而变化的
水坛之所以被放为第一大不可思议，位于时空旅行用的钟摆船的前面，就是因为它的许多现象根本无法解释，例如接触在水坛表面上的水会倒流这件事
水坛会把越出水坛的水扯回来，而位于水坛表面上的水，会倒流——不是水流方向反过来，而是在中心的某个圆形区域，水流会从水坛凭空升起，流向翆璃塔底层下的一个坑洞，进入底层的运水机关，再恢复正常落下，被机关运到第六层
钟摆船：时空旅行的船舱，舱门上有十二只钟，按十二个方向摆放。只有将每只钟的时针转到对应的方向上，才能打开舱门。钟摆船内有各式各样的表盘，仪器和按钮，表盘有显示维度密度用的，显示方向用的，显示时空扭曲程度和旅行后到达的时空方位等等。同时，船舱内有一根紧急迁跃用的拉杆，当钟摆船陷入一些无法控制的情况中时，可以使用紧急迁跃的拉杆逃跑，在短距离内全速刺出，逃脱那个时空，但缺点是去向几乎无法控制，只能用按钮稍微控制一点去向
望远镜和紫球：明明外表只是一个普通的天文望远镜，但通过翆璃塔塔顶那个紫球的映像，这个望远镜的视野可以囊括以翆璃塔为中心的一圈，半径长度大约有一千万光年远。以此可以推论，翆璃塔塔顶的那个紫球的能量覆盖可以扑向千万光年外的地方，并将覆盖处的景象收集后存入望远镜中。只要调整望远镜的方向和聚焦旋钮，就能看到这个范围内的任何事物。望远镜本身的不可思议之处在于它的聚焦程度，几乎可以无限放大或无限缩小。但由于它能看到的景象都是紫球收集而来并放入望远镜中的，它能看到的距离最多就是一千万光年左右
社团的三个看板娘也就是住在翆璃塔里面。她们的游玩处全部集中于中心层，原因在于她们用钟摆船进行时空旅行经常只是为了收集各时期及各处的游戏，包含几乎所有种类的棋类和卡牌游戏，这也就是为什么只有中心层有沙发，茶几和床。至于看板娘们的设定，还得看画师什么时候码出来（
翆璃塔位于虚空中的虚空，其实是因为这个进入「虚空中的虚空」的点位于一个宇宙之外的虚空。那片虚空有一个环形大陆，也是三个看板娘常去玩的地方，每个居民都带有一对翅膀。环形大陆确实是环形的，而且在不停自转，而它自转的中心，是一个漆黑立体的小菱形，那个菱形就是进入翆璃塔所在虚空的地方，但是环形大陆的居民仅靠自身无法进入那个入口，虚空中的虚空内的生命（比如三个看板娘，她们都是来自虚空的某处，只是来到了翆璃塔而已）则可以穿过
翆璃塔的存在是怎样来的尚且不能得知，精密的内部水循环构造看起来并不像是自然生成的，可水坛与翆璃塔间奇妙的引力和斥力也不像是人为搭建而成的，到底是怎么来的呢……
——14-极夜塔楼 登记于2021/5/31
人口达峰后，房价会跌吗？
文章来源：微信公众号贝壳研究院
我国人口的新形势
第七次人口普查主要数据显示：
1.我国人口10年来继续保持低速增长态势。过去十年平均增长率为0.53%，比前一个10年增长率下降0.04个百分点。
2.劳动力人口比重下降，人口抚养比提升。15—59岁劳动力人口的比重下降6.79个百分点，60岁及以上人口的比重上升5.44个百分点，65岁及以上人口的比重上升4.63个百分点。65岁及以上老年人口达到1.9亿人，占总人口的比例由8.87%上升为13.50%，目前中国人口已经进入老龄化阶段。
3.居住在城镇的人口为9亿人，占63.89%，比2019年提高3.3个百分点，比10年前增加2.3亿人，城镇人口比重上升14.21个百分点。
4.人口进一步向东南区域集聚。与2010年第六次全国人口普查相比，东部地区人口所占比重上升2.15个百分点，西部地区上升0.22个百分点，东北地区人口所占比重下降1.2个百分点。人口增长较多的5个省份依次为：广东、浙江、江苏、山东、河南。
02
美日人口转型的历史经验
人口增长速度和人口结构发生重大的变化，会对房地产市场产生什么影响？我们从美国、日本过去十年人口与房地产市场的关系来观察。
美国日本过去十年人口形势：
1.人口总量增速放缓及下滑。2011年以来，美国人口增长率从0.72%下滑到2019年的0.47%。1992年以来日本人口自然增长率整体下降，2007年以来人口保持负增长，2019年人口增长率下降4.2‰。首都圈的人口增长率在2012年至2015年有小幅上涨，2016年之后继续回落。
图片
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2.人口老龄化加深。过去十年，美国老龄化人口（65岁以上人口）比重从13%提高的16%，日本的老龄化比例从2010年的23%提高的2015年的27%。
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3.城市化率进入平台期。过去十年，日本城市化率稳定在91%的平台期，美国过去十年城市化率稳定在81%-82%。
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4. 人口出生率下降。2011年以来美国人口出生率整体下降，从12.7‰下降到2018年的11.6‰。日本出生率从8.3‰下降到7‰左右。
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美国日本过去十年住房市场形势：
1.房屋销售数量增速放缓或下降。2020年日本首都圈新房[1]和二手房成交量7.6万套，较2011年8.4万套下降10%左右。美国总人口仍然保持0.5%左右的增长，住房销售套数从2011年的469万套增长到2020年的747万套。
[1] 日本首都圈新房成交量不可得，以新房发售量代替，下同。
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2.从长周期看，美国、日本的房价水平均保持上涨。日本首都圈和近畿圈的二手公寓价格作为观察。2020年美国新建住房价格较2010年累计上涨了超过40%。
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3.房地产市场进入二手存量主导。日本首都圈新房的比例从2001年的71%下降到2020年的36%，二手房比重相应上升到64%。美国二手房交易量占到全部的89%。
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03
人口新形势下我国房地产的趋势
通过比较发现：人口增速放缓下降导致住房需求下降，但并不必然导致房价下跌。
核心原因是：房价是市场边际交易的结果。每年存量房里用来交易的房子约2%-5%左右，这部分房子的价格决定了其他95%房子的价值变动。房价涨跌不取决于总的需求量和总的供给量，更多与财富的扩张收缩相关。财富扩张越快（尤其是当财富的形成主要靠债务扩张），以及财富的分配差距越大，房价越容易背离实际居住价格。房价不会因为人口减少而自然下降。
从城市的维度看这一规律更加明显。2000年以来，尽管2008-09年金融危机期间有所下跌，许多大城市，包括伦敦、纽约、曼彻斯特、悉尼、墨尔本、温哥华、多伦多、洛杉矶、旧金山等城市的房价2013年之后又大幅度反弹。历史上房价长期稳定的德国，近些年的房价也出现持续的上涨，“买不起”和“租不起”的矛盾在柏林等城市都十分突出。因此，当人口实际住房需求减弱的情况下，要密切关注住房金融化的负面影响。
1.核心城市及城市群住房需求依然巨大。
（1）城镇化率提高带来的增量住房需求。目前我国常住人口城镇化率为63.89%，距离国际发达国家80%左右的水平仍有一定的增长空间。据预测，2021-2030年，我国人口城镇化率将提升至70%，城镇人口由9.0亿增至10.2亿，带来大量住房需求。
（2）城市之间流动带来的置换需求。根据最新的普查数据，全国人口中流动人口为3.7亿人。与2010年第六次全国人口普查相比，流动人口增加1.5亿人，增长69.73%。因此，人口流动的方向代表着未来城市住房格局的基础，长三角、粤港澳、京津冀、成渝等城市群、都市圈是未来房地产市场的重心。
（3）年轻人口占比提升带来住房需求。全国人口中，0—14岁人口为2.5亿人，占17.95%，比10年前上升1.35个百分点。
（4）改善住房需求持续释放。未来十年处在35-60岁住房改善阶段的城镇人口提升约5个百分点，将进一步释放改善住房需求。
（5）家庭小型化带来的住房需求。2020年平均每个家庭户的人口为2.62人，比2010年第六次全国人口普查的3.10人减少0.48人。2019年一人户及二人户合计占比已经高达48%，较2010年提升9个百分点。2018年单身成年人口2.4亿，约7700万为独居状态，民政部预测这个数字在2021年将接近1亿。由于年轻人不婚或晚婚、单身主义崛起等因素的影响，家庭裂变速度会加快，并产生更多的小户型住房需求。
这些因素加起来，未来十年，每年新房的销售面积有望保持在13亿平方面左右，随着价格稳定上涨，销售额GMV有望保持在15万亿左右。
如果这些城市住房供给难以跟上需求变动，未来房价仍然具有较大的上涨压力。
2.充分发挥存量市场稳定市场的价值。
随着住房总量的扩大，我国住房市场逐步从增量市场步入存量市场，未来5—10年，二手房交易额将从当前的6万亿左右增长到10万亿，逐步赶上甚至超过新房市场交易额。这个趋势性变化意味着二手房供应将成为住房供应的重要组成部分，二手房市场的健康发展对于房价的稳定也将起到越来越大的作用。具体而言：
相比于新房，二手房供给具有更丰富的产品、位置、户型和价格多样性，从而可以满足不同人群的多层次住房需求。发育成熟的二手房市场中，同一时点二手房可售量往往是新房可售量的数倍。更为重要的是，新房开发建设周期长且是集中开盘，供给弹性非常有限，无法对价格的上涨进行有效的反馈，供给短期内很难增加。相反，二手房是分散供应，买方与卖方都是分散决策的主体，市场预期稳定的情况下，供给弹性和需求弹性都很大。从这个角度看，由于新房供给能力有限且位置偏远，对于一线及二线热点城市的房价稳定，要更多发挥二手房的作用。
二手房市场的发育、成长和壮大也是房地产走向成熟的标志。原则上，只要二手房市场高效流通，即便在不增加住房供给的条件下，不同人群的住房需求也能得到良好的满足。例如，我国正在步入老龄化社会，老人手中的房产多是大户型，且往往拥有多、套住房，他们需要转换较小的房子，而这些重新进入市场的大房子，恰好可以满足中年人的改善性需求。由此可见，只要把不同生命周期家庭的不同住房需求进行良好的匹配，市场的供求关系也能实现平衡。
3.要通过租赁市场解决流动人口的住房需求。
从趋势上看，流动人口的住房问题具有几个明显的特点，也就产生更稳定更长期的租房需求，也将对住房政策，尤其是租赁住房保障政策产生更高的要求。一是人口迁移的主要方向是东部沿海、大城市和特大城市，且从短期的、临时性迁移变成长期甚至永久性迁移，平均居留时长不断延长，长期居留意愿日益强烈，这将对大城市和核心城市的住房产生更多更长期的需求。二是趋于家庭化流动，更多地在服务性行业工作，不可能像第一、二代流动人口那样住在工棚、厂区，也不像之前独立流动，今天更多以已婚和家庭为单位，越来越大的比例是夫妻同时外出，且已婚流动家庭携子女外出，他们需要一个稳定的住所，对租房有强烈的需求，也对居住品质和教育等有更高的要求。三是支付能力有限，大多数人只能租房，一张床和一间房是主流需求。四是新生代流动人口平均年龄不断上升，并逐步进入婚育阶段，未来将在逐步安排子女随迁移和父母限迁，在迁入地上学、就业、生活和养老，这将产生首次置业需求，且以低总价、交通便利、有学区的需求为主。这些特征都意味着与之前暂时性、过渡性、周期性的住房需求不同，流动人口将产生更稳定、更长期的住房需求，对居住条件也将产生更高的要求。
4.数量型人口红利转向质量型人口红利，人们对居住品质要求更高，将加快住房服务市场发展。
虽然劳动力人口数量占比下降，但劳动力素质提高，意味着未来质量型人口红利将释放。随着人口教育水平提高，高学历高素质人口增加，同时科技、制度等因素带动社会生产效率提高，带动社会财富增长。人们对于住房的需求不仅是“有房住”，对产品质量高、配套设施全、社区服务好的高品质住宅需求越来越大，进一步加快物业、家装、托幼、家政、房屋经纪等住房服务市场快速发展。
文章来源：微信公众号贝壳研究院
我国人口的新形势
第七次人口普查主要数据显示：
1.我国人口10年来继续保持低速增长态势。过去十年平均增长率为0.53%，比前一个10年增长率下降0.04个百分点。
2.劳动力人口比重下降，人口抚养比提升。15—59岁劳动力人口的比重下降6.79个百分点，60岁及以上人口的比重上升5.44个百分点，65岁及以上人口的比重上升4.63个百分点。65岁及以上老年人口达到1.9亿人，占总人口的比例由8.87%上升为13.50%，目前中国人口已经进入老龄化阶段。
3.居住在城镇的人口为9亿人，占63.89%，比2019年提高3.3个百分点，比10年前增加2.3亿人，城镇人口比重上升14.21个百分点。
4.人口进一步向东南区域集聚。与2010年第六次全国人口普查相比，东部地区人口所占比重上升2.15个百分点，西部地区上升0.22个百分点，东北地区人口所占比重下降1.2个百分点。人口增长较多的5个省份依次为：广东、浙江、江苏、山东、河南。
02
美日人口转型的历史经验
人口增长速度和人口结构发生重大的变化，会对房地产市场产生什么影响？我们从美国、日本过去十年人口与房地产市场的关系来观察。
美国日本过去十年人口形势：
1.人口总量增速放缓及下滑。2011年以来，美国人口增长率从0.72%下滑到2019年的0.47%。1992年以来日本人口自然增长率整体下降，2007年以来人口保持负增长，2019年人口增长率下降4.2‰。首都圈的人口增长率在2012年至2015年有小幅上涨，2016年之后继续回落。
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2.人口老龄化加深。过去十年，美国老龄化人口（65岁以上人口）比重从13%提高的16%，日本的老龄化比例从2010年的23%提高的2015年的27%。
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3.城市化率进入平台期。过去十年，日本城市化率稳定在91%的平台期，美国过去十年城市化率稳定在81%-82%。
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4. 人口出生率下降。2011年以来美国人口出生率整体下降，从12.7‰下降到2018年的11.6‰。日本出生率从8.3‰下降到7‰左右。
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美国日本过去十年住房市场形势：
1.房屋销售数量增速放缓或下降。2020年日本首都圈新房[1]和二手房成交量7.6万套，较2011年8.4万套下降10%左右。美国总人口仍然保持0.5%左右的增长，住房销售套数从2011年的469万套增长到2020年的747万套。
[1] 日本首都圈新房成交量不可得，以新房发售量代替，下同。
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2.从长周期看，美国、日本的房价水平均保持上涨。日本首都圈和近畿圈的二手公寓价格作为观察。2020年美国新建住房价格较2010年累计上涨了超过40%。
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3.房地产市场进入二手存量主导。日本首都圈新房的比例从2001年的71%下降到2020年的36%，二手房比重相应上升到64%。美国二手房交易量占到全部的89%。
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人口新形势下我国房地产的趋势
通过比较发现：人口增速放缓下降导致住房需求下降，但并不必然导致房价下跌。
核心原因是：房价是市场边际交易的结果。每年存量房里用来交易的房子约2%-5%左右，这部分房子的价格决定了其他95%房子的价值变动。房价涨跌不取决于总的需求量和总的供给量，更多与财富的扩张收缩相关。财富扩张越快（尤其是当财富的形成主要靠债务扩张），以及财富的分配差距越大，房价越容易背离实际居住价格。房价不会因为人口减少而自然下降。
从城市的维度看这一规律更加明显。2000年以来，尽管2008-09年金融危机期间有所下跌，许多大城市，包括伦敦、纽约、曼彻斯特、悉尼、墨尔本、温哥华、多伦多、洛杉矶、旧金山等城市的房价2013年之后又大幅度反弹。历史上房价长期稳定的德国，近些年的房价也出现持续的上涨，“买不起”和“租不起”的矛盾在柏林等城市都十分突出。因此，当人口实际住房需求减弱的情况下，要密切关注住房金融化的负面影响。
1.核心城市及城市群住房需求依然巨大。
（1）城镇化率提高带来的增量住房需求。目前我国常住人口城镇化率为63.89%，距离国际发达国家80%左右的水平仍有一定的增长空间。据预测，2021-2030年，我国人口城镇化率将提升至70%，城镇人口由9.0亿增至10.2亿，带来大量住房需求。
（2）城市之间流动带来的置换需求。根据最新的普查数据，全国人口中流动人口为3.7亿人。与2010年第六次全国人口普查相比，流动人口增加1.5亿人，增长69.73%。因此，人口流动的方向代表着未来城市住房格局的基础，长三角、粤港澳、京津冀、成渝等城市群、都市圈是未来房地产市场的重心。
（3）年轻人口占比提升带来住房需求。全国人口中，0—14岁人口为2.5亿人，占17.95%，比10年前上升1.35个百分点。
（4）改善住房需求持续释放。未来十年处在35-60岁住房改善阶段的城镇人口提升约5个百分点，将进一步释放改善住房需求。
（5）家庭小型化带来的住房需求。2020年平均每个家庭户的人口为2.62人，比2010年第六次全国人口普查的3.10人减少0.48人。2019年一人户及二人户合计占比已经高达48%，较2010年提升9个百分点。2018年单身成年人口2.4亿，约7700万为独居状态，民政部预测这个数字在2021年将接近1亿。由于年轻人不婚或晚婚、单身主义崛起等因素的影响，家庭裂变速度会加快，并产生更多的小户型住房需求。
这些因素加起来，未来十年，每年新房的销售面积有望保持在13亿平方面左右，随着价格稳定上涨，销售额GMV有望保持在15万亿左右。
如果这些城市住房供给难以跟上需求变动，未来房价仍然具有较大的上涨压力。
2.充分发挥存量市场稳定市场的价值。
随着住房总量的扩大，我国住房市场逐步从增量市场步入存量市场，未来5—10年，二手房交易额将从当前的6万亿左右增长到10万亿，逐步赶上甚至超过新房市场交易额。这个趋势性变化意味着二手房供应将成为住房供应的重要组成部分，二手房市场的健康发展对于房价的稳定也将起到越来越大的作用。具体而言：
相比于新房，二手房供给具有更丰富的产品、位置、户型和价格多样性，从而可以满足不同人群的多层次住房需求。发育成熟的二手房市场中，同一时点二手房可售量往往是新房可售量的数倍。更为重要的是，新房开发建设周期长且是集中开盘，供给弹性非常有限，无法对价格的上涨进行有效的反馈，供给短期内很难增加。相反，二手房是分散供应，买方与卖方都是分散决策的主体，市场预期稳定的情况下，供给弹性和需求弹性都很大。从这个角度看，由于新房供给能力有限且位置偏远，对于一线及二线热点城市的房价稳定，要更多发挥二手房的作用。
二手房市场的发育、成长和壮大也是房地产走向成熟的标志。原则上，只要二手房市场高效流通，即便在不增加住房供给的条件下，不同人群的住房需求也能得到良好的满足。例如，我国正在步入老龄化社会，老人手中的房产多是大户型，且往往拥有多、套住房，他们需要转换较小的房子，而这些重新进入市场的大房子，恰好可以满足中年人的改善性需求。由此可见，只要把不同生命周期家庭的不同住房需求进行良好的匹配，市场的供求关系也能实现平衡。
3.要通过租赁市场解决流动人口的住房需求。
从趋势上看，流动人口的住房问题具有几个明显的特点，也就产生更稳定更长期的租房需求，也将对住房政策，尤其是租赁住房保障政策产生更高的要求。一是人口迁移的主要方向是东部沿海、大城市和特大城市，且从短期的、临时性迁移变成长期甚至永久性迁移，平均居留时长不断延长，长期居留意愿日益强烈，这将对大城市和核心城市的住房产生更多更长期的需求。二是趋于家庭化流动，更多地在服务性行业工作，不可能像第一、二代流动人口那样住在工棚、厂区，也不像之前独立流动，今天更多以已婚和家庭为单位，越来越大的比例是夫妻同时外出，且已婚流动家庭携子女外出，他们需要一个稳定的住所，对租房有强烈的需求，也对居住品质和教育等有更高的要求。三是支付能力有限，大多数人只能租房，一张床和一间房是主流需求。四是新生代流动人口平均年龄不断上升，并逐步进入婚育阶段，未来将在逐步安排子女随迁移和父母限迁，在迁入地上学、就业、生活和养老，这将产生首次置业需求，且以低总价、交通便利、有学区的需求为主。这些特征都意味着与之前暂时性、过渡性、周期性的住房需求不同，流动人口将产生更稳定、更长期的住房需求，对居住条件也将产生更高的要求。
4.数量型人口红利转向质量型人口红利，人们对居住品质要求更高，将加快住房服务市场发展。
虽然劳动力人口数量占比下降，但劳动力素质提高，意味着未来质量型人口红利将释放。随着人口教育水平提高，高学历高素质人口增加，同时科技、制度等因素带动社会生产效率提高，带动社会财富增长。人们对于住房的需求不仅是“有房住”，对产品质量高、配套设施全、社区服务好的高品质住宅需求越来越大，进一步加快物业、家装、托幼、家政、房屋经纪等住房服务市场快速发展。
#宝宝的少女心# 然乌湖：藏语称然乌错（错是藏语湖的发音），位于昌都地区八宿县境内西南角，距离县城白马镇约90千米的然乌乡。成因是由于山体滑坡或泥石流堵塞河道而形成的堰塞湖。在地质运动活跃的藏东南一带有很多这样形成的堰塞湖，然乌湖因为紧靠川藏公路而为许多走川藏线旅行的旅行者所熟知。 然乌湖的西南有岗日嘎布雪山，南有阿扎贡拉冰川，东北方向有伯舒拉岭。四周雪山的冰雪融水构成了然乌湖主要的补给水源。它是著名的帕隆藏布江的主要源头。 https://t.cn/z8AqjbB
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