昨天来了一个朋友，一起聊了一下：
1、省府中轴和小庙等区域未来5年的价值兑现；
2、房地产的五个层次：房、地、人、产、城；
3、房价普涨阶段：房产货币化；
4、房价分化阶段：土地金融化；
5、房产卓越阶段：资产信用化；
6、重新阶段了：产业、产能过剩、合肥的“上市”与“操盘”
7、你们看到到一些细微之处，我也有讨论，比如说“赌城”“高科技产业”“中央公园”“保值力”，但这些都是浮在表面的东西，底层逻辑上还是以上几点。

不谋全局者，不足谋一域
也欢迎更多有识之士，共谋合肥未来发展，共论你我家长里短。

#房产# #房地产# #买房# 房价，明年开始暴涨！
最近，有经济学家指出，房地产20年一个大周期。上次房价是从2003年开始暴涨的，下一轮房地产大周期，将在2023年开启。
我认为，这完全是刻舟求剑，房地产有周期性不假，但是泡沫如此之高，还指望房价暴涨，无疑是胡扯。看看小日子过得不错的日本1990年房价泡沫破灭，32年过去了，至今还没有涨到过去高点的一半！

【对房地产流动性的巨大误会】

社会对房地产有一个重大的误会。甚至于很多业界和投资者也有这个误会。那就是对房地产流动性的误会。表述起来就是——房地产的流动性非常低。

表面上看起来确实是这样。因为房地产是不动产，你都不能移动了，那个流动性当然就低了。但这样说只看到了房地产的一个小侧面。而遗漏了其他三个重要的特点。

房地产的流动性并不是通过产品本身到处移动来实现的。而是它有三条渠道来实现流动性。这个跟其他产品是完全不同的。比如说：

交易的流动性。抵押的流动性。租赁的流动性。

这三个流动性分开来看都比较低频。无论是交易也好、抵押也罢，或者是租赁。都不像那些快消品，每天都在流转。但并不能因此就说房地产的流动性低。

我举个例子。房子可以继续自己用。但在自己居住使用的时候同时进行抵押。而且可以把房子的价值的70%释放出来。你看你在用的时候用了他的全部。你还抵押了他全部的70%出来。这个流动性有什么东西可以比得呢？好，你说你不是用你出租。你出租也不影响你抵押呀。

别的东西要实现流动性就会失去对他的所有权益。唯独房产没这个担忧。很多人之所以有这个误会，就是以为房产只能通过交易来实现流动性。他们不知道房产有三条渠道可以实现流动性，而且是可以并行的。三条渠道并行实现流动性的产品极少极少。

从这个意义上，其实你可以认为房地产是流动性最高的知产品也不为过。
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