#雅安房灵通# 关于70年[并不简单][并不简单][太开心]
70年产权如何续期，终于有答案了。
酝酿多年的《民法典》即将正式亮相，其中，第三百五十九条提出：
住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。
非住宅建设用地使用权届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
这意味着，广受关注的70年产权续期问题，终于一锤定音。
其一，住宅土地使用权满70年之后，可以自动续期，不必担心被收回。
众所周知，我国城市土地为国家所有，居民只有使用权而无所有权。业主对房屋本身享有无限期产权，但对房屋之下的土地只有70年不等的使用权。
虽说建筑设计寿命多数只有50年，很多房子可能三四年就已严重老化，撑不到70年产权的大限，似乎产权续期问题无关紧要。
事实上，房子虽然不断老化不断折价，但房屋之下的土地价值却是永存的。一旦土地使用权到期，能否“自动续期”，不仅关系产权本身的完整性，而且还会显著影响到未来的房价预期。
有恒产方有恒心，可见这一问题的重要性。
因此，这次《民法典》明确住宅土地使用权 “自动续期”，可谓一锤定音，这意味着民众对于70年产权问题的主要担忧，已经不复存在。
其二，70年土地使用权到期后，自动续期是否等于“免费续期”？
自动续期不是问题，问题是“自动续期”之时，到底是免费续期，还是要补缴土地出让金？
对此，民法典提出：
续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。
是补缴还是减免，是全部免费还是部分减免，民法典无法事无巨细，只给出了大原则，具体落地执行将会交由其他法律处理。
这里的法律、行政法规，是有明确界定的。目前与产权续期相关的现法律规定主要有二：
一是《物权法》：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
二是《城市房地产管理法》：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。
经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
显然，对于住宅用地，自动续期将是大原则，相关费用有望减免；而非住宅用地，有可能要补缴土地出让金。
这方面，并非无迹可寻。在此之前，有关人士就曾表示：
住宅70年产权续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易。
种种迹象都表明，住宅产权续期，“减免”是关键，免费续期的可能性非常高，未来有望通过新的法律规定加以确认。
其三，住宅、公寓、商铺、写字楼、小产权之间的差异不只在价格。土地性质不同，未来待遇大相径庭。
到底如何续期，住宅用地和非住宅用地的待遇可谓大相径庭。
根据法律，住宅用地可自动续期，而非住宅用地则依照法律规定处理，目前并无法律规定支持非住宅用地自动续期，这意味着商业用地、工业用地大概率不在豁免之列。
所谓住宅用地，指的是居住用地，也即商品住宅之下的土地，使用权一般是70年。而非住宅用地，主要以商业用地、工业用地为主，使用权40年、50年不等。
商品住宅的用地性质为“居住用地”，而公寓、写字楼、商铺多数都是“商业用地”，小产权房更多是“集体土地”，这就是差别所在。
所以，不是什么房子都值得买，一定要注意识别房子背后的土地性质。
其四，技术法理障碍均不复存在，房地产税立法只剩时间问题。
70年产权问题一旦得以解决，影响房地产税的法理问题就不复存在。房屋所有权与土地使用权的分离，通过“自动续期”暂时得以解决，征收房地产税也就有了合理的基础。
正如《中央文件再提房地产税》一文所分析的，自此，不动产统一登记、70年产权续期、全国住房信息联网等技术前提均已具备，房地产税开征只剩时间问题。
前不久，中央权威文件提出：稳妥推进房地产税立法。
这说明，房地产税一定会来，悬念只在于何时落地。
不管是3年、5年甚至10年，房地产税都将是未来影响中国楼市的最大变量之一。
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70年产权如何续期，终于有答案了。
酝酿多年的《民法典》即将正式亮相，其中，第三百五十九条提出：
住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。
非住宅建设用地使用权届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
这意味着，广受关注的70年产权续期问题，终于一锤定音。
其一，住宅土地使用权满70年之后，可以自动续期，不必担心被收回。
众所周知，我国城市土地为国家所有，居民只有使用权而无所有权。业主对房屋本身享有无限期产权，但对房屋之下的土地只有70年不等的使用权。
虽说建筑设计寿命多数只有50年，很多房子可能三四年就已严重老化，撑不到70年产权的大限，似乎产权续期问题无关紧要。
事实上，房子虽然不断老化不断折价，但房屋之下的土地价值却是永存的。一旦土地使用权到期，能否“自动续期”，不仅关系产权本身的完整性，而且还会显著影响到未来的房价预期。
有恒产方有恒心，可见这一问题的重要性。
因此，这次《民法典》明确住宅土地使用权 “自动续期”，可谓一锤定音，这意味着民众对于70年产权问题的主要担忧，已经不复存在。
其二，70年土地使用权到期后，自动续期是否等于“免费续期”？
自动续期不是问题，问题是“自动续期”之时，到底是免费续期，还是要补缴土地出让金？
对此，民法典提出：
续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。
是补缴还是减免，是全部免费还是部分减免，民法典无法事无巨细，只给出了大原则，具体落地执行将会交由其他法律处理。
这里的法律、行政法规，是有明确界定的。目前与产权续期相关的现法律规定主要有二：
一是《物权法》：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
二是《城市房地产管理法》：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。
经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
显然，对于住宅用地，自动续期将是大原则，相关费用有望减免；而非住宅用地，有可能要补缴土地出让金。
这方面，并非无迹可寻。在此之前，有关人士就曾表示：
住宅70年产权续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易。
种种迹象都表明，住宅产权续期，“减免”是关键，免费续期的可能性非常高，未来有望通过新的法律规定加以确认。
其三，住宅、公寓、商铺、写字楼、小产权之间的差异不只在价格。土地性质不同，未来待遇大相径庭。
到底如何续期，住宅用地和非住宅用地的待遇可谓大相径庭。
根据法律，住宅用地可自动续期，而非住宅用地则依照法律规定处理，目前并无法律规定支持非住宅用地自动续期，这意味着商业用地、工业用地大概率不在豁免之列。
所谓住宅用地，指的是居住用地，也即商品住宅之下的土地，使用权一般是70年。而非住宅用地，主要以商业用地、工业用地为主，使用权40年、50年不等。
商品住宅的用地性质为“居住用地”，而公寓、写字楼、商铺多数都是“商业用地”，小产权房更多是“集体土地”，这就是差别所在。
所以，不是什么房子都值得买，一定要注意识别房子背后的土地性质。
其四，技术法理障碍均不复存在，房地产税立法只剩时间问题。
70年产权问题一旦得以解决，影响房地产税的法理问题就不复存在。房屋所有权与土地使用权的分离，通过“自动续期”暂时得以解决，征收房地产税也就有了合理的基础。
正如《中央文件再提房地产税》一文所分析的，自此，不动产统一登记、70年产权续期、全国住房信息联网等技术前提均已具备，房地产税开征只剩时间问题。
前不久，中央权威文件提出：稳妥推进房地产税立法。
这说明，房地产税一定会来，悬念只在于何时落地。
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宁小霞： 坚守“一座城池”
文·图◎ 孙德纯
这座“城”有26个房间，63 位老人（老弱病残俱全），12个员工（过年期间），它名叫“团结湖社区暮年颐乐园”“团结湖街道养老照料中心”。
“你们能理解国家有难匹夫有责吗？因为现在这个特殊时期，咱们只能是把本职工作做好，别给政府、周边的人添乱就好，我自己辛苦点没什么。”这话是动员会上宁小霞院长说给员工的，也是告诫自己的。
红红火火过大年
说养老院院长宁小霞过年的事，得从2020 年腊月二十九说起。养老院这个大家庭在腊月二十九上午就开始剁馅儿擀皮包饺子。每年的这会儿都热闹非凡，里里外外红红火火。此时的员工们穿的红衣服，房间里外挂的红灯笼，玻璃窗上、门上贴满了红窗花， 以展示过年的气氛。员工一个个走路生风， 在老人面前晃来晃去，把老人看得喜笑颜开。门开了，声音也到了。大家一看，进来的是街道办事处的工委书记陈伟和与工委副书记郝凯及民政科的两位领导 ：“大家好，我给你们拜年来啦！”这可是喜上加喜，领导们口中有礼，手中也有礼：枣红的棉坎肩是给员工们的；大红花的棉袄送给了奶奶们，深色棉袄送给了爷爷们。简短的祝福仪式中，除了接二连三的拜年话，还有防疫工作的千叮咛万嘱咐。然后干脆利落洗手挽袖，跟大家一起擀皮包馅捏饺子。老人们早熟悉了他们的面孔，乐得合不拢嘴。小小的庭院温暖顿增，活儿干得更带劲儿了。为什么提前一天包饺子呢？因为养老院要送慰问的爱心饺子。特别是今年新冠肺炎疫情肆虐，使得送爱心餐尤为重要。他们需要两天的时间才能把餐送完。
大年三十早上 4 点多，小霞院长就起来了。逢年过节她都要帮厨：洗菜、切菜、端盘子、分菜，跟着员工们一样干。过年了，又给老人们换上新的大红棉袄，员工们穿上新的枣红棉坎肩。因老人们不能像年轻人那样年三十晚上会餐，所以中午吃年饭。由于新冠肺炎疫情，1 月21 号宁院长果断地把大门上了锁。此刻，宁院长带领着全体员工给在座的老人们拜年，给每一个屋里行动不便的老人们拜年。
11 点整，饭菜满席了。小霞院长首先为老人们选菜布菜、剥虾择鱼刺、举杯祝福， 顿时楼上楼下这一大家子老老少少，欢聚一堂其乐无比。
鼠年送大餐
老人们吃完饭收拾停当，员工们开始吃饭。小霞院长带着两个主管整装出发。原来他们是去给院外的团结湖地区的高龄、行动不方便的老人或孤寡空巢老人以及部分残疾人送年饭爱心餐。今年的爱心年餐送得格外多，腊月二十九和三十两天，加起来送出了80 多份。“我们仨一直送，一直送，忘了时间， 送完才回来吃饭。”听到这个信息是正月初一， 我问：“过年人手少，还往外跑？”
回复 ：“我们已经坚持 5 年了。”咱们老礼儿讲究正月十五才算过完年，这个年因为疫情特殊，我倒要看看他们送了多少份。我天天问，就这么一直问到了正月十九。他们共送出 449 份！
其间一天，大雪夜以继日、铺天盖地下了有两寸多厚。我赶紧微信询问：“今天送了吗？”“送了。我今天推着车拐弯的时候差点没翻车。”她爽快的语音回答，显然是完成了任务。
我眼前出现了她的那款后面带座的三轮电动车。想象着她那细细的胳膊、小小的手， 是怎么把那个要翻的车摆弄正了的，一阵心疼。他们 3 个人在风雪的日子里比平日更加速度，一旦把饭盒放在车上，就像出发的赛车手， 直奔目标。这个场面我以前看见过，打个招呼都没工夫。
他们要去的地方是团结湖地区。从北往南数 ：一二条和三四条两个社区划分在 115 路汽车团结湖线路的东西两边。从一二条往南就是南北里社区，直到朝阳北路北侧 ；从三四条往南是中路北社区、中路南社区、水碓子社区，直到朝阳北路北侧。而养老院坐落在水碓子社区的东部，可想而知啊，雪天是多么费劲。车轮打滑，地面不断被清扫， 空中不断地落雪。而他们的目的地基本上都是没有电梯的老旧楼，层层都有，高到六层。到此您就明白了，他们加速是在跟饭盒里的热度抢时间。当楼门一打开，他们便端着饭盒， 一层层地往上冲。从领口缝、头发根冒热气。哪家老人看到他们喘息的样子，眼神中都充满了感激之情。就这样，他们重复着上楼下楼的动作。天寒地冻，小霞和大家却满身是汗。
然而有一天，各个社区开始封门了。只留一两个门，且有人把守检查。他们并不知道， 还是走往日的那条路、那个门，如撞南墙，掉转车头向另一个门，依然如撞南墙。几个人都是绕来绕去，最终找到开着的门。下车等候， 查体温，登记。小霞和她的伙伴们心急火燎。居委会工作者大多数都认识小霞，而两个助手就不方便了。于是她又骑车分别找到两个助手，帮助他们进门。她一边跟等待的老人们沟通，一边跟门卫沟通。沙哑的声音透着焦虑：
“怎么办啊？第一，不能拖延老人吃饭的时间。第二，更不能让老人吃凉饭。”于是，她又一个社区一个社区地沟通。然后用纸打印“团结湖社区养老照料中心”的字样，贴在送饭箱的三侧面。他们就这样让孤独不再孤独，让空巢有人关注。让不方便威胁不到这些特殊群体。
她真的累过了头
我微信嘱咐她进进出出、楼里楼外的躲着点人。总提醒她疫情状况，她也向我打开了心门。
那是 1 月31 日的晚上，她回复我 ：“今天我真的感觉很累很累。我们从 1 月11 号就准备给老人办年货，前期的工作得准备呀、整理呀。一直到现在，我等于基本上没回家。从 20 号我就一直住在养老院里。21 号封门后家属的来访量与日俱增。他们中间有的来一次很不容易。大过年的我就没指派别人。我一拨一拨地跟老人家属们解释，然后把家属们送的年货消毒后分发给老人。”她说话的声音越来越小，“你怎么了？”我赶紧问。“我现在跟您说话，都是合着眼睛说的，我还在办公室呐，我腿疼，好累啊！”
“我们每天两次在员工上岗前测体温；每天也要给老人们测两次体温。”她好像要一吐为快。“姐，你要知道，过年的时候，老人们在情绪上波动很大，要接触老人、了解观察老人的心理状态。特别是在这个疫情的环境下。我每天晚上要查三次房，半夜 12 点、凌晨 2点和 4 点。”她说。“那你还睡觉吗？”我问。
“我上闹铃。”她回答。她血糖低、血压低，与吃不好、睡不好有着密切的关系。听她那沙哑的嗓子，像收音机电池快要没电的时候发出断断续续的声音。我不忍心听了。那天手机显示已经是零点多了，我们互相道了晚安。
她的母亲和她的儿子
过了两天我想起来她不回家这件事，又在晚上微信她，才得知由于新冠肺炎疫情， 她只能坚守岗位没能跟家人共度佳节，也没有见到年迈的母亲。90 岁的母亲和 9 岁的儿子住在一起相互照料着，她怎能不惦记呢？
2 月3 号夜里刚过 1 点半，小霞院长查完房刚刚有了睡意。207 房间的大妈大着嗓门儿说话，小霞知道这老人老年糊涂症又犯了。平时不管是什么时候，一天要打上 10 个电话， 谁劝她都不听，小霞的话还管点用。这深更半夜吵人，小霞院长匆匆过去，又不急不躁地坐下来。苦口婆心、千方百计哄着她。一个多小时算把她哄好了，等她睡着了小霞又回去接着睡。没睡着多会儿闹铃又响了，又该查房了。楼上楼下 26 个房间，她转了一遍。给这个掖一掖被子，给那个关一下灯，回去躺下继续睡。
2 月 6 号上午，她 9 岁的儿子穿着单服迎着寒风，冒着被病毒传染的危险，从家跑了出来，敲开养老院的大门，赫然站在小霞的面前。
“你怎么来了？”小霞问道。
“妈妈，妈妈我实在想你了！”儿子说。
“你怎么不穿棉服啊？会感冒的！”小霞继续询问。
“妈妈，姥姥不让我出来，我要是穿上棉服，她会发现的，我就是想见你啊！”孩子说着， 眼泪在眼圈里打转。
小霞把正在说话的儿子一把搂在怀里， 感慨万千。自然是问寒问暖问姥姥，让儿子把平安话带给姥姥，安抚儿子赶紧回家。
可儿子哪知道妈妈在 2 月4 日就病倒了， 连着去了两次医院。他哪知道妈妈上吐下泻兼腹痛，和我微信交流时她的声音很慢很无力：“诊断的结果是胃炎，因吃了饭呕吐不能做胃镜。”大夫明确地告诉她，你要好好养着才行。后来她告诉我，她已经按照医生的叮嘱，上岗时尽量休息。
隔天下午两点左右，我数次拨打语音电话并留言：“吃饭了吗？吃药了吗？”到了四点才接通回答 ：“姐姐，我忙得忘了，正吃，谢谢您。”我无语了，挂断了手机。
此时，窗外的雪急匆匆地落下。她依然会继续着所有的工作，中午她们依然会冒雪送饭。我想起了古人的一句话：“雪之妙，在能积。”
2019 年底，宁小霞院长荣获北京市朝阳区养老行业优秀院长；以高票荣获团结湖地区首届“十佳百名”助老模范称号。
她的员工孙秀华、王振虎、尚梅梅荣获“北京市朝阳区优秀护理员”称号。
文·图◎ 孙德纯
这座“城”有26个房间，63 位老人（老弱病残俱全），12个员工（过年期间），它名叫“团结湖社区暮年颐乐园”“团结湖街道养老照料中心”。
“你们能理解国家有难匹夫有责吗？因为现在这个特殊时期，咱们只能是把本职工作做好，别给政府、周边的人添乱就好，我自己辛苦点没什么。”这话是动员会上宁小霞院长说给员工的，也是告诫自己的。
红红火火过大年
说养老院院长宁小霞过年的事，得从2020 年腊月二十九说起。养老院这个大家庭在腊月二十九上午就开始剁馅儿擀皮包饺子。每年的这会儿都热闹非凡，里里外外红红火火。此时的员工们穿的红衣服，房间里外挂的红灯笼，玻璃窗上、门上贴满了红窗花， 以展示过年的气氛。员工一个个走路生风， 在老人面前晃来晃去，把老人看得喜笑颜开。门开了，声音也到了。大家一看，进来的是街道办事处的工委书记陈伟和与工委副书记郝凯及民政科的两位领导 ：“大家好，我给你们拜年来啦！”这可是喜上加喜，领导们口中有礼，手中也有礼：枣红的棉坎肩是给员工们的；大红花的棉袄送给了奶奶们，深色棉袄送给了爷爷们。简短的祝福仪式中，除了接二连三的拜年话，还有防疫工作的千叮咛万嘱咐。然后干脆利落洗手挽袖，跟大家一起擀皮包馅捏饺子。老人们早熟悉了他们的面孔，乐得合不拢嘴。小小的庭院温暖顿增，活儿干得更带劲儿了。为什么提前一天包饺子呢？因为养老院要送慰问的爱心饺子。特别是今年新冠肺炎疫情肆虐，使得送爱心餐尤为重要。他们需要两天的时间才能把餐送完。
大年三十早上 4 点多，小霞院长就起来了。逢年过节她都要帮厨：洗菜、切菜、端盘子、分菜，跟着员工们一样干。过年了，又给老人们换上新的大红棉袄，员工们穿上新的枣红棉坎肩。因老人们不能像年轻人那样年三十晚上会餐，所以中午吃年饭。由于新冠肺炎疫情，1 月21 号宁院长果断地把大门上了锁。此刻，宁院长带领着全体员工给在座的老人们拜年，给每一个屋里行动不便的老人们拜年。
11 点整，饭菜满席了。小霞院长首先为老人们选菜布菜、剥虾择鱼刺、举杯祝福， 顿时楼上楼下这一大家子老老少少，欢聚一堂其乐无比。
鼠年送大餐
老人们吃完饭收拾停当，员工们开始吃饭。小霞院长带着两个主管整装出发。原来他们是去给院外的团结湖地区的高龄、行动不方便的老人或孤寡空巢老人以及部分残疾人送年饭爱心餐。今年的爱心年餐送得格外多，腊月二十九和三十两天，加起来送出了80 多份。“我们仨一直送，一直送，忘了时间， 送完才回来吃饭。”听到这个信息是正月初一， 我问：“过年人手少，还往外跑？”
回复 ：“我们已经坚持 5 年了。”咱们老礼儿讲究正月十五才算过完年，这个年因为疫情特殊，我倒要看看他们送了多少份。我天天问，就这么一直问到了正月十九。他们共送出 449 份！
其间一天，大雪夜以继日、铺天盖地下了有两寸多厚。我赶紧微信询问：“今天送了吗？”“送了。我今天推着车拐弯的时候差点没翻车。”她爽快的语音回答，显然是完成了任务。
我眼前出现了她的那款后面带座的三轮电动车。想象着她那细细的胳膊、小小的手， 是怎么把那个要翻的车摆弄正了的，一阵心疼。他们 3 个人在风雪的日子里比平日更加速度，一旦把饭盒放在车上，就像出发的赛车手， 直奔目标。这个场面我以前看见过，打个招呼都没工夫。
他们要去的地方是团结湖地区。从北往南数 ：一二条和三四条两个社区划分在 115 路汽车团结湖线路的东西两边。从一二条往南就是南北里社区，直到朝阳北路北侧 ；从三四条往南是中路北社区、中路南社区、水碓子社区，直到朝阳北路北侧。而养老院坐落在水碓子社区的东部，可想而知啊，雪天是多么费劲。车轮打滑，地面不断被清扫， 空中不断地落雪。而他们的目的地基本上都是没有电梯的老旧楼，层层都有，高到六层。到此您就明白了，他们加速是在跟饭盒里的热度抢时间。当楼门一打开，他们便端着饭盒， 一层层地往上冲。从领口缝、头发根冒热气。哪家老人看到他们喘息的样子，眼神中都充满了感激之情。就这样，他们重复着上楼下楼的动作。天寒地冻，小霞和大家却满身是汗。
然而有一天，各个社区开始封门了。只留一两个门，且有人把守检查。他们并不知道， 还是走往日的那条路、那个门，如撞南墙，掉转车头向另一个门，依然如撞南墙。几个人都是绕来绕去，最终找到开着的门。下车等候， 查体温，登记。小霞和她的伙伴们心急火燎。居委会工作者大多数都认识小霞，而两个助手就不方便了。于是她又骑车分别找到两个助手，帮助他们进门。她一边跟等待的老人们沟通，一边跟门卫沟通。沙哑的声音透着焦虑：
“怎么办啊？第一，不能拖延老人吃饭的时间。第二，更不能让老人吃凉饭。”于是，她又一个社区一个社区地沟通。然后用纸打印“团结湖社区养老照料中心”的字样，贴在送饭箱的三侧面。他们就这样让孤独不再孤独，让空巢有人关注。让不方便威胁不到这些特殊群体。
她真的累过了头
我微信嘱咐她进进出出、楼里楼外的躲着点人。总提醒她疫情状况，她也向我打开了心门。
那是 1 月31 日的晚上，她回复我 ：“今天我真的感觉很累很累。我们从 1 月11 号就准备给老人办年货，前期的工作得准备呀、整理呀。一直到现在，我等于基本上没回家。从 20 号我就一直住在养老院里。21 号封门后家属的来访量与日俱增。他们中间有的来一次很不容易。大过年的我就没指派别人。我一拨一拨地跟老人家属们解释，然后把家属们送的年货消毒后分发给老人。”她说话的声音越来越小，“你怎么了？”我赶紧问。“我现在跟您说话，都是合着眼睛说的，我还在办公室呐，我腿疼，好累啊！”
“我们每天两次在员工上岗前测体温；每天也要给老人们测两次体温。”她好像要一吐为快。“姐，你要知道，过年的时候，老人们在情绪上波动很大，要接触老人、了解观察老人的心理状态。特别是在这个疫情的环境下。我每天晚上要查三次房，半夜 12 点、凌晨 2点和 4 点。”她说。“那你还睡觉吗？”我问。
“我上闹铃。”她回答。她血糖低、血压低，与吃不好、睡不好有着密切的关系。听她那沙哑的嗓子，像收音机电池快要没电的时候发出断断续续的声音。我不忍心听了。那天手机显示已经是零点多了，我们互相道了晚安。
她的母亲和她的儿子
过了两天我想起来她不回家这件事，又在晚上微信她，才得知由于新冠肺炎疫情， 她只能坚守岗位没能跟家人共度佳节，也没有见到年迈的母亲。90 岁的母亲和 9 岁的儿子住在一起相互照料着，她怎能不惦记呢？
2 月3 号夜里刚过 1 点半，小霞院长查完房刚刚有了睡意。207 房间的大妈大着嗓门儿说话，小霞知道这老人老年糊涂症又犯了。平时不管是什么时候，一天要打上 10 个电话， 谁劝她都不听，小霞的话还管点用。这深更半夜吵人，小霞院长匆匆过去，又不急不躁地坐下来。苦口婆心、千方百计哄着她。一个多小时算把她哄好了，等她睡着了小霞又回去接着睡。没睡着多会儿闹铃又响了，又该查房了。楼上楼下 26 个房间，她转了一遍。给这个掖一掖被子，给那个关一下灯，回去躺下继续睡。
2 月 6 号上午，她 9 岁的儿子穿着单服迎着寒风，冒着被病毒传染的危险，从家跑了出来，敲开养老院的大门，赫然站在小霞的面前。
“你怎么来了？”小霞问道。
“妈妈，妈妈我实在想你了！”儿子说。
“你怎么不穿棉服啊？会感冒的！”小霞继续询问。
“妈妈，姥姥不让我出来，我要是穿上棉服，她会发现的，我就是想见你啊！”孩子说着， 眼泪在眼圈里打转。
小霞把正在说话的儿子一把搂在怀里， 感慨万千。自然是问寒问暖问姥姥，让儿子把平安话带给姥姥，安抚儿子赶紧回家。
可儿子哪知道妈妈在 2 月4 日就病倒了， 连着去了两次医院。他哪知道妈妈上吐下泻兼腹痛，和我微信交流时她的声音很慢很无力：“诊断的结果是胃炎，因吃了饭呕吐不能做胃镜。”大夫明确地告诉她，你要好好养着才行。后来她告诉我，她已经按照医生的叮嘱，上岗时尽量休息。
隔天下午两点左右，我数次拨打语音电话并留言：“吃饭了吗？吃药了吗？”到了四点才接通回答 ：“姐姐，我忙得忘了，正吃，谢谢您。”我无语了，挂断了手机。
此时，窗外的雪急匆匆地落下。她依然会继续着所有的工作，中午她们依然会冒雪送饭。我想起了古人的一句话：“雪之妙，在能积。”
2019 年底，宁小霞院长荣获北京市朝阳区养老行业优秀院长；以高票荣获团结湖地区首届“十佳百名”助老模范称号。
她的员工孙秀华、王振虎、尚梅梅荣获“北京市朝阳区优秀护理员”称号。
投资房产的时代已经完全结束，楼市开始下行，6个原因讲明........ https://t.cn/A62PzCZK
下面我从六个方面来解释为什么投资房产的时代已经结束，楼市正式开始下行：
第一个原因：中国经济超高增长已经结束。中国经济现在增速还是很快的，这不可否认，每年6%-7%的增速是远高于世界经济的平均增长率（数据显示2019年世界经济平均增长率为3%左右）。但是相比于过去接近2010年10%左右的增长率，中国经济超高增长的时代已经结束，中国经济进入新常态。
其实中国经济还能不能快速增长，非不能也，是不为也。中国经济增速放缓最重要的目的就是调整经济结构，以保持经济长期稳定增长，是一种健康的增长，调整经济结构基本也就是弱化房地产对中国经济的影响。
目前中国经济过度依赖房地产行业，现在房地产行业依然是中国经济的支柱性产业。房地产行业会边缘化其他产业，比如说制造业，比如说高新科技产业，调整经济结构，进行经济转型是必然的选择。
正如曹德旺说的，中国社会上的钱大多都是财产，不是资产，资产是可以创造价值的，财产是不能创造价值的，放在那里就是浪费。目前中国社会上的钱大多都在房子上，仅仅是财产，创造不了任何价值。
第二个原因：广义货币M2的高增长已经结束。广义货币M2的增速在一定程度上决定了通货膨胀的速度，从理论上来说，广义货币M2的增长速度大体上等于GDP的增长速度加上通货膨胀的速度。
在2017年以前，中国广义货币M2的增速都在10%以上，甚至在2019年高达28.42%。但是最近几年广义货币M2的增速已经基本稳定在10%以内，这也意味着M2增速需拉升房价维持经济平衡的时代已经结束。
过去十几年中，M2增速过快和房价增速过快互为因果。M2增速过快，就意味着社会上的货币总量变多，但是经济增速根本支撑不了这么大的货币量，人们手里的钱找不到投资途径，只能流入房地产行业，这样就导致了房价的攀升。而房价不断升高，也造成了越来越多的资金进入房地产业，当然房地产业强大的吸金能力也有效减缓通货膨胀。
如今M2的增速已经开始降下来，也意味着房地产业也开始降温，楼市的黄金时代已经过去。2020年M2短期内升高，只是经济形势不稳定造成的，不要凭此幻想楼市又行了。
第三个原因：中国的人口红利已经结束。什么因素决定房价涨跌？恒大首席经济学家任泽平说过：长期看人口、中期看土地、短期看金融。
关于人口，任泽平早在2016年就预测到未来几年，中国人口红利会逐渐消失，房地产长周期拐点到来。国家统计局数据显示，2019年新生人口数量为1465万人，出生率为10.48%，是自1949年以来出生率最低的一年。不只是2019年，数据显示已经连续好多年新生人口数量逐年降低。
出生率逐年降低的其中一个重要原因就是高房价，随着房价越来越高，年轻人压力越来越大，自己都难以养活，还怎么敢生孩子。其实也很讽刺，楼市的繁荣得益于人口数量，但是高房价又使楼市失去了人口红利，对于当下不健康的楼市来说，也算是自食恶果。
第四个原因：国际资本渐渐对中国房地产市场不看好。中国房地产行业腾飞的时候，国际资本的大量注入对楼市的影响很大。国际资本主要通过两种方式影响中国的房地产市场，一方面通过融资的方式投资房企，另一方面比较直接，通过购置房产来投资。
其实国际资本看好中国楼市主要有两个原因，一个是因为过去十几年，人民币具有很大的升值潜力，另一方面中国的楼市确实确实处于黄金时期。
近几年国际资本已经越来越不看好中国楼市，开始逐渐撤出中国，这对于楼市未来发展影响很大，并且是负面影响。
第五个原因：老百姓的钱花得差不多了。过去十几年，房子确实掏空了老百姓的钱包，对于个人而言是掏空了六个钱包，对于家庭而言是掏空了三代人的积蓄。
其实前几年楼市的火爆很大程度上还是因为老百姓口袋里有钱，不管是开发商还是炒房客觉得还有利可图。但是现在老百姓兜里没钱了，新一代的韭菜还没有成长起来，即使成长起来和过去也不可同日而语，过去可是老百姓几十年财富的积累才撑起了楼市黄金的十年，下一个十年还有什么能支撑，楼市下行是必然的事情。
第六个原因：住房空置率已经过高。根据2015年的数据，中国的住房空置率在22%-26%之间，现在五年过去了，人口没有怎么增加，但是开发商还在不停地盖楼，现在的空置率已经无法想象。
根据北京的数据，现在空置率在20%左右，但是很多三四线城市的空置率高达70%，中国大多数城市的空置率已经严重高出正常水平。
现在人们的购房热情已经逐渐降下来，随着空置率越来越高，楼市必然出现供大于求的现象，楼市也会逐渐从卖方市场转变为买方市场，尤其是一些房价虚高的三四线城市，未来房价必将原形毕露。
总结：如今还想着炒房暴富的人，醒醒吧；如今打算投资房产的人，请谨慎投资。楼市已经不是过去的楼市，无论是谁都要慎重考虑。
下面我从六个方面来解释为什么投资房产的时代已经结束，楼市正式开始下行：
第一个原因：中国经济超高增长已经结束。中国经济现在增速还是很快的，这不可否认，每年6%-7%的增速是远高于世界经济的平均增长率（数据显示2019年世界经济平均增长率为3%左右）。但是相比于过去接近2010年10%左右的增长率，中国经济超高增长的时代已经结束，中国经济进入新常态。
其实中国经济还能不能快速增长，非不能也，是不为也。中国经济增速放缓最重要的目的就是调整经济结构，以保持经济长期稳定增长，是一种健康的增长，调整经济结构基本也就是弱化房地产对中国经济的影响。
目前中国经济过度依赖房地产行业，现在房地产行业依然是中国经济的支柱性产业。房地产行业会边缘化其他产业，比如说制造业，比如说高新科技产业，调整经济结构，进行经济转型是必然的选择。
正如曹德旺说的，中国社会上的钱大多都是财产，不是资产，资产是可以创造价值的，财产是不能创造价值的，放在那里就是浪费。目前中国社会上的钱大多都在房子上，仅仅是财产，创造不了任何价值。
第二个原因：广义货币M2的高增长已经结束。广义货币M2的增速在一定程度上决定了通货膨胀的速度，从理论上来说，广义货币M2的增长速度大体上等于GDP的增长速度加上通货膨胀的速度。
在2017年以前，中国广义货币M2的增速都在10%以上，甚至在2019年高达28.42%。但是最近几年广义货币M2的增速已经基本稳定在10%以内，这也意味着M2增速需拉升房价维持经济平衡的时代已经结束。
过去十几年中，M2增速过快和房价增速过快互为因果。M2增速过快，就意味着社会上的货币总量变多，但是经济增速根本支撑不了这么大的货币量，人们手里的钱找不到投资途径，只能流入房地产行业，这样就导致了房价的攀升。而房价不断升高，也造成了越来越多的资金进入房地产业，当然房地产业强大的吸金能力也有效减缓通货膨胀。
如今M2的增速已经开始降下来，也意味着房地产业也开始降温，楼市的黄金时代已经过去。2020年M2短期内升高，只是经济形势不稳定造成的，不要凭此幻想楼市又行了。
第三个原因：中国的人口红利已经结束。什么因素决定房价涨跌？恒大首席经济学家任泽平说过：长期看人口、中期看土地、短期看金融。
关于人口，任泽平早在2016年就预测到未来几年，中国人口红利会逐渐消失，房地产长周期拐点到来。国家统计局数据显示，2019年新生人口数量为1465万人，出生率为10.48%，是自1949年以来出生率最低的一年。不只是2019年，数据显示已经连续好多年新生人口数量逐年降低。
出生率逐年降低的其中一个重要原因就是高房价，随着房价越来越高，年轻人压力越来越大，自己都难以养活，还怎么敢生孩子。其实也很讽刺，楼市的繁荣得益于人口数量，但是高房价又使楼市失去了人口红利，对于当下不健康的楼市来说，也算是自食恶果。
第四个原因：国际资本渐渐对中国房地产市场不看好。中国房地产行业腾飞的时候，国际资本的大量注入对楼市的影响很大。国际资本主要通过两种方式影响中国的房地产市场，一方面通过融资的方式投资房企，另一方面比较直接，通过购置房产来投资。
其实国际资本看好中国楼市主要有两个原因，一个是因为过去十几年，人民币具有很大的升值潜力，另一方面中国的楼市确实确实处于黄金时期。
近几年国际资本已经越来越不看好中国楼市，开始逐渐撤出中国，这对于楼市未来发展影响很大，并且是负面影响。
第五个原因：老百姓的钱花得差不多了。过去十几年，房子确实掏空了老百姓的钱包，对于个人而言是掏空了六个钱包，对于家庭而言是掏空了三代人的积蓄。
其实前几年楼市的火爆很大程度上还是因为老百姓口袋里有钱，不管是开发商还是炒房客觉得还有利可图。但是现在老百姓兜里没钱了，新一代的韭菜还没有成长起来，即使成长起来和过去也不可同日而语，过去可是老百姓几十年财富的积累才撑起了楼市黄金的十年，下一个十年还有什么能支撑，楼市下行是必然的事情。
第六个原因：住房空置率已经过高。根据2015年的数据，中国的住房空置率在22%-26%之间，现在五年过去了，人口没有怎么增加，但是开发商还在不停地盖楼，现在的空置率已经无法想象。
根据北京的数据，现在空置率在20%左右，但是很多三四线城市的空置率高达70%，中国大多数城市的空置率已经严重高出正常水平。
现在人们的购房热情已经逐渐降下来，随着空置率越来越高，楼市必然出现供大于求的现象，楼市也会逐渐从卖方市场转变为买方市场，尤其是一些房价虚高的三四线城市，未来房价必将原形毕露。
总结：如今还想着炒房暴富的人，醒醒吧；如今打算投资房产的人，请谨慎投资。楼市已经不是过去的楼市，无论是谁都要慎重考虑。
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