#谈股论金[超话]# #直击港股通# 【“示范民营房企”又被降级，国际评级机构用意何在？】去年下半年以来，国际评级机构基于对国内房地产发展的悲观预测，频繁下调房企评级，即使头部房企也未能避免。
01降级
7月22日，穆迪将旭辉控股集团（00884.HK）的企业家族评级从“Ba2”下调至“Ba3”，高级无抵押评级从“Ba3”下调至“B1”，并将上述评级列入下调观察名单。
穆迪表示，在严峻的行业经营环境下，旭辉控股集团未来12-18个月内的物业销售状况和财务指标预计将持续走弱。
值得注意的是，这是继新城控股（601155.SH）、碧桂园（02007.HK）等房企被降级后，近期穆迪对第三家“示范民营房企”作出的评级调整。
5月16日
穆迪将新城控股公司家族评级(CFR)从“Ba1”下调至“Ba2”，其高级无抵押评级从“Ba2”下调至“Ba3”，以及将新城环球有限公司发行并由新城提供担保的债券的有支持高级无抵押评级从“Ba2”下调至“Ba3”。
6月22日
穆迪向碧桂园授予Ba1的企业家族评级（CFR），并撤销Baa3的发行人评级；同时将公司高级无抵押评级从Baa3下调至Ba1。
对此，旭辉控股集团表示本次调整不会对现有融资和经营造成影响，也不会带来融资成本的跳升。
旭辉控股集团称，企业的境外信用评级主要影响的是美元债的发行及成本，在当下市场环境下，对旭辉的正常经营及境内融资影响非常有限。
2021年下半年以来，随着地产风险敞口的加大，房地产行业销售疲软，2022上半年全国百强房企全口径销售额同比减少51%。
今年上半年，旭辉控股集团连合营企业及联营公司累计合同销售金额约631.4亿元，同比下降53.62%，销售状况和行业保持一致。
不过，2022年6月单月百强房企全口径销售额同比减少43%，降幅有所收窄，叠加上年同期的低基数，今年三季度房企数据大概率会进一步好转。
截止2022年6月28日，穆迪参与评级的开发商中，有26家评级均为B3或更低，反映了行业普遍的流动性风险。
目前，即便优质民营房企能正常融资，但只要偿债压力高，且回款难以保证，就很难获得国际评级机构的认可。
中资民营企业中，目前仅龙湖（Baa2）、碧桂园（Ba1）、新城（Ba2）、旭辉（Ba3）评级处于双B或更高的评级，均为示范民营企业。
如果连中国最优质的示范民营房企评级都保不住了，境外评级机构的评级还有意义吗？
02行业悲观预测
随着政策持续收紧和市场下行，房企融资整体上受到较大制约，加之疫情冲击，销售困难加剧，房企现金流风险加大，穆迪、惠誉、标普等评级机构，往往基于对国内地产行业的悲观预测，去审视各家地产商的境况。
可以说，评级机构拉黑了整个中国房地产行业，在这场“无差别”的降级中，个别优质房企确实有被过度看空的可能性。
如果连最优质的示范民营房企的评级都保不住了，境外评级机构的评级还有意义吗？
原本就承受着较大的流动性压力的房企，再加上降级带来的负面效应，确实有点雪上加霜、落井下石的意思。
于是，从今年上半年开始，面对境外评级机构的降级，融创、世茂、中梁、建业等知名房企甚至已撤销了国际评级机构对自身的评级。
4月4日，由于现金水平降低，资本市场资金获取能力减弱，穆迪宣布将建业地产及其附属公司的发行人评级，从B1下调至B3。
两天后，建业发出了“深感失望”的感叹，它在公告宣称，“穆迪没有充分了解公司的再融资及还款计划，以及积极开拓新融资管道的举措，公司正在申请撤销评级，及不会对穆迪进一步的资料作出回应。”
6月20日，穆迪宣布将海伦堡发行人评级从B2下调至Caa1，债项评级由B3下调至Caa2，展望为负面。
随后，海伦堡直言“深感不解与失望”，于是一怒之下，主动申请撤销了此次评级。
7月19日，合景泰富也主动提出撤销评级机构惠誉长期发行人信用评级，提出撤销前期评级为“B-”， 且在撤销评级之前，惠誉将合景泰富置于评级负面观察状态。
其实，在销售面仍有支撑以及境内融资渠道有一定支持的背景下，多数内房股仍展示了较好的偿债意愿，并没有躺平，但评级机构不由分说一概降级的做法实在不妥。
一般而言，信用评级与融资成本有较强关联，不过民营房企融资已然破冰。
今年5月，中国证监会在官网发布通知，碧桂园、龙湖、美的置业、旭辉、新城控股等接连被选为首批发行公司债的示范性民营房企，债务还附带信用保护工具，可见中国基本面较好的民营房企的融资环境已逐步改善。
据悉，示范性民营房企发债成本在4.5%-5.5%，可见融资成本较低，并且本次创新性地使用了信用保护凭证，体现了监管机构对长期维护自身信用的优质民企的认可，为民营房企再融资保驾护航。
而就是上述被证监会认证的示范性民营房企，今年以来却遭国际评级机构下狠手。
不过，随着销售业绩回暖、融资渠道畅通加之资本市场支持，民营房企将在今年下半年迎来曙光。
另外，值得注意的是，不服集体降级背后，中国房地产美元债再次集体崩盘。
近日，中资地产美元债行情剧烈波动，与以往不同的是，本轮下挫主要波及了此前被普遍认为信用资质更好和财务实力更强的主体，如碧桂园、旭辉、新城等。
市场情绪急转直下，美元债报价市场也从优等生独善其身转向全线疲软时代。
03评级之争
信用评级是一种“公信力产品”，信用评级机构被视为国际货币金融体系中至关重要的枢纽之一，掌控着全球债券市场和资本市场的定价权。
据不完全统计，自去年下半年行业进入深度调整期以来，三大国际评级机构接连下调受评房企评级或展望达250余次。
今年6月，穆迪报告称，其在过去9个月对发行高收益债券的中国房地产开发商进行了91次降级，创下新纪录。而截至2020年12月底的过去十年，穆迪仅对此类公司进行了56次降级。
穆迪表示，尽管下半年销售降幅将收窄，但在资金紧张的情况下，违约将继续存在，债券市场渠道受限也使得开发商的再融资风险居高不下。
可以看出，在当前环境下，境外机构对中国民营房企信任已降至冰点。
与此同时，作为中资评级机构，中诚信亚太则于5月、6月先后确认维持新城控股评级“BBBg”级、旭辉评级"BBBg-"级，展望均为稳定。
由此可见，外资与中资评级机构对地产行业的判断存在较大分歧。
或正是基于这种分歧，6月28日中国人民银行营业管理部印发《全面推动北京征信体系高质量发展促进形成新发展格局行动方案》（银管发 [2022]70号）。
方案提及鼓励辖内地方政府平台、金融机构以及发债企业在境外融资时使用本土评级机构的评级服务；在中资美元债备案环节，鼓励发行人至少选聘一家本土评级机构，逐步提高本土评级机构在国际资本市场的话语权。
相较于国际三大评级机构，中资评级机构对国内经济环境和政治体制、行业及企业信用的认识和把握更为深刻，对中国市场上不同类型发债主体的信用风险理解也更为准确。
另外，降低对国际三大评级机构的过度依赖，同时也降低国际三大评级机构不当行为对我国发债主体造成的负面影响。
值得注意的是，由中国人民银行、国家发展改革委、财政部、银保监会、证监会等五部委联合发布的《关于促进债券市场信用评级行业健康发展的通知》即将结束过渡期，2022年8月6日正式施行，我国评级行业将进入新的发展阶段。
01降级
7月22日，穆迪将旭辉控股集团（00884.HK）的企业家族评级从“Ba2”下调至“Ba3”，高级无抵押评级从“Ba3”下调至“B1”，并将上述评级列入下调观察名单。
穆迪表示，在严峻的行业经营环境下，旭辉控股集团未来12-18个月内的物业销售状况和财务指标预计将持续走弱。
值得注意的是，这是继新城控股（601155.SH）、碧桂园（02007.HK）等房企被降级后，近期穆迪对第三家“示范民营房企”作出的评级调整。
5月16日
穆迪将新城控股公司家族评级(CFR)从“Ba1”下调至“Ba2”，其高级无抵押评级从“Ba2”下调至“Ba3”，以及将新城环球有限公司发行并由新城提供担保的债券的有支持高级无抵押评级从“Ba2”下调至“Ba3”。
6月22日
穆迪向碧桂园授予Ba1的企业家族评级（CFR），并撤销Baa3的发行人评级；同时将公司高级无抵押评级从Baa3下调至Ba1。
对此，旭辉控股集团表示本次调整不会对现有融资和经营造成影响，也不会带来融资成本的跳升。
旭辉控股集团称，企业的境外信用评级主要影响的是美元债的发行及成本，在当下市场环境下，对旭辉的正常经营及境内融资影响非常有限。
2021年下半年以来，随着地产风险敞口的加大，房地产行业销售疲软，2022上半年全国百强房企全口径销售额同比减少51%。
今年上半年，旭辉控股集团连合营企业及联营公司累计合同销售金额约631.4亿元，同比下降53.62%，销售状况和行业保持一致。
不过，2022年6月单月百强房企全口径销售额同比减少43%，降幅有所收窄，叠加上年同期的低基数，今年三季度房企数据大概率会进一步好转。
截止2022年6月28日，穆迪参与评级的开发商中，有26家评级均为B3或更低，反映了行业普遍的流动性风险。
目前，即便优质民营房企能正常融资，但只要偿债压力高，且回款难以保证，就很难获得国际评级机构的认可。
中资民营企业中，目前仅龙湖（Baa2）、碧桂园（Ba1）、新城（Ba2）、旭辉（Ba3）评级处于双B或更高的评级，均为示范民营企业。
如果连中国最优质的示范民营房企评级都保不住了，境外评级机构的评级还有意义吗？
02行业悲观预测
随着政策持续收紧和市场下行，房企融资整体上受到较大制约，加之疫情冲击，销售困难加剧，房企现金流风险加大，穆迪、惠誉、标普等评级机构，往往基于对国内地产行业的悲观预测，去审视各家地产商的境况。
可以说，评级机构拉黑了整个中国房地产行业，在这场“无差别”的降级中，个别优质房企确实有被过度看空的可能性。
如果连最优质的示范民营房企的评级都保不住了，境外评级机构的评级还有意义吗？
原本就承受着较大的流动性压力的房企，再加上降级带来的负面效应，确实有点雪上加霜、落井下石的意思。
于是，从今年上半年开始，面对境外评级机构的降级，融创、世茂、中梁、建业等知名房企甚至已撤销了国际评级机构对自身的评级。
4月4日，由于现金水平降低，资本市场资金获取能力减弱，穆迪宣布将建业地产及其附属公司的发行人评级，从B1下调至B3。
两天后，建业发出了“深感失望”的感叹，它在公告宣称，“穆迪没有充分了解公司的再融资及还款计划，以及积极开拓新融资管道的举措，公司正在申请撤销评级，及不会对穆迪进一步的资料作出回应。”
6月20日，穆迪宣布将海伦堡发行人评级从B2下调至Caa1，债项评级由B3下调至Caa2，展望为负面。
随后，海伦堡直言“深感不解与失望”，于是一怒之下，主动申请撤销了此次评级。
7月19日，合景泰富也主动提出撤销评级机构惠誉长期发行人信用评级，提出撤销前期评级为“B-”， 且在撤销评级之前，惠誉将合景泰富置于评级负面观察状态。
其实，在销售面仍有支撑以及境内融资渠道有一定支持的背景下，多数内房股仍展示了较好的偿债意愿，并没有躺平，但评级机构不由分说一概降级的做法实在不妥。
一般而言，信用评级与融资成本有较强关联，不过民营房企融资已然破冰。
今年5月，中国证监会在官网发布通知，碧桂园、龙湖、美的置业、旭辉、新城控股等接连被选为首批发行公司债的示范性民营房企，债务还附带信用保护工具，可见中国基本面较好的民营房企的融资环境已逐步改善。
据悉，示范性民营房企发债成本在4.5%-5.5%，可见融资成本较低，并且本次创新性地使用了信用保护凭证，体现了监管机构对长期维护自身信用的优质民企的认可，为民营房企再融资保驾护航。
而就是上述被证监会认证的示范性民营房企，今年以来却遭国际评级机构下狠手。
不过，随着销售业绩回暖、融资渠道畅通加之资本市场支持，民营房企将在今年下半年迎来曙光。
另外，值得注意的是，不服集体降级背后，中国房地产美元债再次集体崩盘。
近日，中资地产美元债行情剧烈波动，与以往不同的是，本轮下挫主要波及了此前被普遍认为信用资质更好和财务实力更强的主体，如碧桂园、旭辉、新城等。
市场情绪急转直下，美元债报价市场也从优等生独善其身转向全线疲软时代。
03评级之争
信用评级是一种“公信力产品”，信用评级机构被视为国际货币金融体系中至关重要的枢纽之一，掌控着全球债券市场和资本市场的定价权。
据不完全统计，自去年下半年行业进入深度调整期以来，三大国际评级机构接连下调受评房企评级或展望达250余次。
今年6月，穆迪报告称，其在过去9个月对发行高收益债券的中国房地产开发商进行了91次降级，创下新纪录。而截至2020年12月底的过去十年，穆迪仅对此类公司进行了56次降级。
穆迪表示，尽管下半年销售降幅将收窄，但在资金紧张的情况下，违约将继续存在，债券市场渠道受限也使得开发商的再融资风险居高不下。
可以看出，在当前环境下，境外机构对中国民营房企信任已降至冰点。
与此同时，作为中资评级机构，中诚信亚太则于5月、6月先后确认维持新城控股评级“BBBg”级、旭辉评级"BBBg-"级，展望均为稳定。
由此可见，外资与中资评级机构对地产行业的判断存在较大分歧。
或正是基于这种分歧，6月28日中国人民银行营业管理部印发《全面推动北京征信体系高质量发展促进形成新发展格局行动方案》（银管发 [2022]70号）。
方案提及鼓励辖内地方政府平台、金融机构以及发债企业在境外融资时使用本土评级机构的评级服务；在中资美元债备案环节，鼓励发行人至少选聘一家本土评级机构，逐步提高本土评级机构在国际资本市场的话语权。
相较于国际三大评级机构，中资评级机构对国内经济环境和政治体制、行业及企业信用的认识和把握更为深刻，对中国市场上不同类型发债主体的信用风险理解也更为准确。
另外，降低对国际三大评级机构的过度依赖，同时也降低国际三大评级机构不当行为对我国发债主体造成的负面影响。
值得注意的是，由中国人民银行、国家发展改革委、财政部、银保监会、证监会等五部委联合发布的《关于促进债券市场信用评级行业健康发展的通知》即将结束过渡期，2022年8月6日正式施行，我国评级行业将进入新的发展阶段。
出差回来第一件事是拆快递
有可能是官宣当天购买最后收到夜皇后精华的可怜人了
不知道这个点用有没有浪费
不管了，先用再说
感谢肖战，让常年熬夜的我不需要再选择
@YSL圣罗兰美妆 你们这个代言人真好，我是那种纯纯的拉新用户，拉新一个新用户成本多高呀，快给战战加钱#肖战ysl护肤代言人#
因为工作真的很忙好久没有好好发微博了，
近期出差很频繁，不过每次都带了九阳的便携水壶，隅田川的咖啡，好来的牙膏，nars的化妆品，倍轻松的眼罩，还有益达和香水，还备有李宁的运动鞋和睡衣，真的是被安排的妥妥的。
很幸运在工作之余也是看到了美景，分享给喜欢的你@X玖少年团肖战DAYTOY
#肖战粉丝请肖战看风景#
最后，继续努力，一起成为更好的我们！
有可能是官宣当天购买最后收到夜皇后精华的可怜人了
不知道这个点用有没有浪费
不管了，先用再说
感谢肖战，让常年熬夜的我不需要再选择
@YSL圣罗兰美妆 你们这个代言人真好，我是那种纯纯的拉新用户，拉新一个新用户成本多高呀，快给战战加钱#肖战ysl护肤代言人#
因为工作真的很忙好久没有好好发微博了，
近期出差很频繁，不过每次都带了九阳的便携水壶，隅田川的咖啡，好来的牙膏，nars的化妆品，倍轻松的眼罩，还有益达和香水，还备有李宁的运动鞋和睡衣，真的是被安排的妥妥的。
很幸运在工作之余也是看到了美景，分享给喜欢的你@X玖少年团肖战DAYTOY
#肖战粉丝请肖战看风景#
最后，继续努力，一起成为更好的我们！
0720｜关于烂尾楼
花费近一个小时，算是把近期频繁爆出并且越发严重，或者终于浮出水面的烂尾楼问题研究明白了，以及7月10日的郑Z群Z事件的起因，多少掌握了一些来龙去脉。
烂尾楼问题自始至终就存在。只是最近，微观层面，疫情的爆发，民众的消费力与消费欲望被消耗殆尽，购房欲望大幅下降，房地产商资金断供。宏观层面，在吃了改革开放30多年的红利后，国内发展进入调整期，各种问题开始频现。以及渐渐开始凸显的人口问题。
研究完感慨，大部分普通民众其实是被某些群体“操纵”下，看似安安稳稳的走完一生，我们生活中面对的很多“环境”，都是这些群体别有用心编织的。
花费近一个小时，算是把近期频繁爆出并且越发严重，或者终于浮出水面的烂尾楼问题研究明白了，以及7月10日的郑Z群Z事件的起因，多少掌握了一些来龙去脉。
烂尾楼问题自始至终就存在。只是最近，微观层面，疫情的爆发，民众的消费力与消费欲望被消耗殆尽，购房欲望大幅下降，房地产商资金断供。宏观层面，在吃了改革开放30多年的红利后，国内发展进入调整期，各种问题开始频现。以及渐渐开始凸显的人口问题。
研究完感慨，大部分普通民众其实是被某些群体“操纵”下，看似安安稳稳的走完一生，我们生活中面对的很多“环境”，都是这些群体别有用心编织的。
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