#音速资讯# 巴斯奎特遗产委员会禁止以NFT形式出售作品
本周，一幅巴斯奎特混合媒体NFT作品出现在OpenSea市场上，起价为一个以太币(约2700美元)，随后，巴斯奎特遗产管理机构叫停了这场非公开拍卖，原因是买家有机会将原始艺术品“解构”，甚至销毁原画，使得NFT成为艺术品“唯一剩下的形式”。
还记得今年早些时候，一家区块链公司为了“探索艺术表达的新媒介”，烧毁了一幅价值9.5万美元的Banksy作品，随后以NFT形式将画作出售，拍出了38万美元的高价。尽管“在毁灭中重生”听起来还挺Banksy的，但NFT是否会让艺术品“名存实亡”成为了人们热议的话题，你怎么看待NFT大行其道的今天呢？
本周，一幅巴斯奎特混合媒体NFT作品出现在OpenSea市场上，起价为一个以太币(约2700美元)，随后，巴斯奎特遗产管理机构叫停了这场非公开拍卖，原因是买家有机会将原始艺术品“解构”，甚至销毁原画，使得NFT成为艺术品“唯一剩下的形式”。
还记得今年早些时候，一家区块链公司为了“探索艺术表达的新媒介”，烧毁了一幅价值9.5万美元的Banksy作品，随后以NFT形式将画作出售，拍出了38万美元的高价。尽管“在毁灭中重生”听起来还挺Banksy的，但NFT是否会让艺术品“名存实亡”成为了人们热议的话题，你怎么看待NFT大行其道的今天呢？
菲中合资自行车生产厂
将在布拉干设厂生产并出口
菲律宾和中国合资的TRINX自行车运动科技公司(TBSTC)将在布拉干省仙沓玛丽亚设立一座自行车生产厂。
根据二零二零年投资优先计划(IPP)，投资署(BOI)已经批准了隶属出口活动类的TSBTC三亿五千六百万比索的自行车生产厂。
该公司目标于九月份开始运行，初始雇佣六十五人，并在运营的第五个年头增加到一百人。
这座工厂能够生产二十万辆公路和山地自行车、可折迭的电动车和其它类型的自行车。
他们生产的自行车百分之七十五将出口美国和欧洲，余下的在蓬勃的本地市场中出售。
贸工次长兼投资署常务主管鲁道夫周三在一份声明中说，「这是及时和相关联的，因为它不仅仅供应本地自行车和电动车的需求，也增强了我们作为自行车凈出口国的地位，因为海外市场，包括我们根据普惠制(GSP)享有零关税的那些市场的需求强劲。」
立足广州的Trinity集团持有TBSTC百分之四十股份。
疫情导致政府收入缩减
一月预算赤字141亿比索
中央政府财政在今年一月份摆向赤字，因为COVID-19危机依然令本国步履蹒跚，政府收入进一步萎缩。
国库局(BTr)公布的数据显示，中央政府预算短缺一百四十一亿比索，相比去年一月录得的二百三十亿比索的顺差是发生彻底改变。
国库局说，「这个财政结果是因为政府开支年比增加百分之一点一八，而且收入萎缩百分之十一点五一。」
当开支超过收入时就产生了预算赤字。
政府一月份的税收从一年前的二千九百四十六亿比索下滑百分之十一点五一至二千六百零七亿比索，「因为政府税收机构当月录得负增长。」
国库局说，政府总收入中，税收的贡献占比大部份，达到百分之八十九，或二千三百七十二亿比索，而非税收机构占百分之十一，或二百八十亿比索。
本国的主要税收机构厘务局(BIR)税收下滑百分之六点五四至一千八百二十二亿比索，「归因于健康危机导致的持续的经济干扰。」
海关(BOC)税收也看到百分之十五点四一的下滑，从一年前的五百五十九亿比索下降到四百七十三亿比索。
作为非税收的一部份，BTR的收入也下滑百分之三十四点二七至一百八十七亿比索。
国库局将一月份的缩减归因于「来自政府所有和所控公司的派息汇缴的「高基数」效应。
其它办公室贡献九十四亿比索，比去年同期减少百分之二十四点九七。
政府一月份的开支温和增长百分之一点一八，从去年一月的二千七百一十六亿比索增加到二千七百四十八亿比索。
国库局说，「年比下滑百分之二十三点四三，或一百四十四亿比索至四百七十亿比索的较低利息支出使得涨幅温和，主要归因于二零二零年全球债券的赎回和重新发行的国库券的溢价结算。」
国库局说，作为收入与开支的百分之比，一月份的利息支出占了百分之十八点零四和百分之十七点一一，相比去年百分之二十点八四和百分之二十二点六一的水平。
不过，不包括利息支出，政府开支实际上比去年一月的二千一百零二亿比索增加百分之八点三七，达到二千二百七十八亿比索。
菲股再次上涨百分之零点一二
比索对美元汇率依然横盘收市
菲律宾股票交易所指数(PSEi)周三连续第二天上涨，而这助力提振了本币。
该主要股指上升百分之零点一二，或七点七五点，报六千五百六十六点八三点。
全股指上升百分之零点二七，或十点六三点，报三千九百六十四点七八点。
当天多数类股也上扬，即服务，百分之零点七；金融，百分之零点四二；工业，百分之零点三一；控股公司和矿业与石油，均百分之零点一六。只有地产股指收盘跌百分之零点五二。
成交量总计四十六亿二千万股，成交额六十八亿五千万比索。
上升股以一百二十二比九十四领先下降股，而四十七种不变。
Regina资本发展公司销售主管林陵岸说，「由于投资者们焦急地等候美联储两天的政策会议结束，菲律宾股票再次被慢慢地买进。据预期，美国央行将在那会议上公布新的利率预测。」
与此同时，比索对美元汇率继续横盘收市，收报四十八点七二五，相比一天前收市的四十八点六三五。
它开市报四十八点六五，并在四十八点五七七和四十八点七四之间交易。
当天平均在四十八点六五八。
成交额总计七亿九千三百七十万美元，高于前一个交易日的七亿二千一百九十万美元。
央行定期存单利率上升
菲律宾中央银行(BSP)定期存单(TDF)利率周三上升，因为投资者继续寻找较高收益。
央行公布的数据显示，七天TDF的平均利率上升到一点八零四九厘，而十四天的升到一点八八三九厘。
在本月十日的拍卖上，一周和两周TDF的分别在一点六七四二厘和一点八五四四厘。
央行发行较短期TDF一千四百亿比索，投标总计一千八百一十亿七千五百万比索。这导致平均覆盖率一点二九三四。
十四天TDF的投标额达到四千七百二十七亿九千万比索，高于三千四百亿比索的发行额。投标覆盖率为一点三九零六。
央行副行长沓基拉在一份声明中说，国内流动性依然高企，正如本周TDF拍卖上的投标额所证明的。
他说，「TDF拍卖结果继续显示，鉴于金融系统中流动性充沛，在通货膨胀预期日增之际，市场参与者正试图锁定较高收益。」
他还说「央行的货币操作仍将由其对最新流动性状况和市场发展的指引。」
贸工部调查显示
今年重启商业增加
贸工部(DTI)部长洛佩兹说，自政府实施逐步重启经济活动以来，越来越多的商业已经重新开始运作。
洛佩兹周三在菲律宾加盟协会(AFFI)在线活动上发言时说，贸工部的影响评估调查显示，今年年初完全放弃运作的商业已经从去年百分之三十四点二的高峰下降到百分之四点六。
贸工部在一月二十八日至二月十日的最新调查中一共调查了一万五千四百三十四家微、小和中型企业(MSMEs)。
洛佩兹说，政府一直在实施它的重建战略-复苏商业、投资、生计和国内需求-以确保本国经济复苏。
自去年年中以来，贸工部一直向MSMEs推出零息贷款，以帮助他们在大流行之际重启商业，并存活下来。
洛佩兹说，截止三月十六日，根据COVID-19商业重启协助(CARES)方案，小商业(SB)公司已经发放了价值二十五亿比索的贷款。
东盛银行去年净利微增4%
吴天恩家族领导的东盛银行去年的利润相对平增长，因为COVID-19大流行对其生意和经济造成干扰。
东盛银行周三在给菲律宾股票交易所的一份披露中说，净收入六十五亿比索，比二零一九年的六十二亿比索高出百分之四。
该银行的凈营业收入比前一年上升百分之十六，达到三百三十四亿比索。
凈利息收入在二百六十五亿比岁哦，年比上升百分之二十三，主要是因为融资成本下降。
因为COVID-19大流行，东盛银行潜在贷款损失准备金总额达到九十八亿比索，「比去年的四十亿比索高出二点四倍。」
在另一方面，净利息收入下滑百分之五至六十九亿比索，因为大流行引发的商业活动的放慢导致收费和其它收入下滑。
贷款和应收款项总额下降百分之九至二千四百三十七亿比索，主要是因为合同期限和整体需求下降，因为大流行导致商业和家庭避免借款。
在另一方面，存款增加百分之八至三千二百九十一亿比索，其中低成本活期存款账户/储蓄账户(CASA)增加百分之二十三至二千二百八十八亿比索。
能源发展公司寻求发行绿色债券
证券交易署(SEC)周三说，它已经收到能源发展公司(EDC)公开发行一百五十亿比索东盟绿色债券的登记声明。
SEC在一份声明中说，这些绿色债券将在三年内发行。
该管制机构说，来自公开发行的收入将融资或重新融资根据EDC绿色债券框架被视为符合资格的新旧再生能源项目。
绿色债券是为环境项目筹措的资金。
SSS手机软件
新增BPI为支付门卫
社会安全署(SSS)周三说，它已经增添菲岛银行作为会员通过SSS手机软件缴纳供款的一种新支付渠道。
该退休基金说，已经有BPI账户的个人会员，如个体户、志愿者和海外菲劳(OFW)现在可以通过该银行缴纳他们的供款。
SSS总理兼执行长伊那寿说，「我们很高兴我们的支付伙伴也正在将他们的系统和我们的一体化起来以便通过不慌不忙且安全的交易来进一步改善服务。」
该退休基金说，除了BPI外，SSS会员还可以通过他们的PayMaya账户和伙伴银行及收款伙伴提供的其它在线交易来缴纳他们的供款。
伊那寿说，「我们仍在探索更多的在线缴纳渠道，以便为我们不断壮大的会员提供便利，尤其是小区隔离限制移动之际。」
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国库局说，作为收入与开支的百分之比，一月份的利息支出占了百分之十八点零四和百分之十七点一一，相比去年百分之二十点八四和百分之二十二点六一的水平。
不过，不包括利息支出，政府开支实际上比去年一月的二千一百零二亿比索增加百分之八点三七，达到二千二百七十八亿比索。
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全股指上升百分之零点二七，或十点六三点，报三千九百六十四点七八点。
当天多数类股也上扬，即服务，百分之零点七；金融，百分之零点四二；工业，百分之零点三一；控股公司和矿业与石油，均百分之零点一六。只有地产股指收盘跌百分之零点五二。
成交量总计四十六亿二千万股，成交额六十八亿五千万比索。
上升股以一百二十二比九十四领先下降股，而四十七种不变。
Regina资本发展公司销售主管林陵岸说，「由于投资者们焦急地等候美联储两天的政策会议结束，菲律宾股票再次被慢慢地买进。据预期，美国央行将在那会议上公布新的利率预测。」
与此同时，比索对美元汇率继续横盘收市，收报四十八点七二五，相比一天前收市的四十八点六三五。
它开市报四十八点六五，并在四十八点五七七和四十八点七四之间交易。
当天平均在四十八点六五八。
成交额总计七亿九千三百七十万美元，高于前一个交易日的七亿二千一百九十万美元。
央行定期存单利率上升
菲律宾中央银行(BSP)定期存单(TDF)利率周三上升，因为投资者继续寻找较高收益。
央行公布的数据显示，七天TDF的平均利率上升到一点八零四九厘，而十四天的升到一点八八三九厘。
在本月十日的拍卖上，一周和两周TDF的分别在一点六七四二厘和一点八五四四厘。
央行发行较短期TDF一千四百亿比索，投标总计一千八百一十亿七千五百万比索。这导致平均覆盖率一点二九三四。
十四天TDF的投标额达到四千七百二十七亿九千万比索，高于三千四百亿比索的发行额。投标覆盖率为一点三九零六。
央行副行长沓基拉在一份声明中说，国内流动性依然高企，正如本周TDF拍卖上的投标额所证明的。
他说，「TDF拍卖结果继续显示，鉴于金融系统中流动性充沛，在通货膨胀预期日增之际，市场参与者正试图锁定较高收益。」
他还说「央行的货币操作仍将由其对最新流动性状况和市场发展的指引。」
贸工部调查显示
今年重启商业增加
贸工部(DTI)部长洛佩兹说，自政府实施逐步重启经济活动以来，越来越多的商业已经重新开始运作。
洛佩兹周三在菲律宾加盟协会(AFFI)在线活动上发言时说，贸工部的影响评估调查显示，今年年初完全放弃运作的商业已经从去年百分之三十四点二的高峰下降到百分之四点六。
贸工部在一月二十八日至二月十日的最新调查中一共调查了一万五千四百三十四家微、小和中型企业(MSMEs)。
洛佩兹说，政府一直在实施它的重建战略-复苏商业、投资、生计和国内需求-以确保本国经济复苏。
自去年年中以来，贸工部一直向MSMEs推出零息贷款，以帮助他们在大流行之际重启商业，并存活下来。
洛佩兹说，截止三月十六日，根据COVID-19商业重启协助(CARES)方案，小商业(SB)公司已经发放了价值二十五亿比索的贷款。
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东盛银行周三在给菲律宾股票交易所的一份披露中说，净收入六十五亿比索，比二零一九年的六十二亿比索高出百分之四。
该银行的凈营业收入比前一年上升百分之十六，达到三百三十四亿比索。
凈利息收入在二百六十五亿比岁哦，年比上升百分之二十三，主要是因为融资成本下降。
因为COVID-19大流行，东盛银行潜在贷款损失准备金总额达到九十八亿比索，「比去年的四十亿比索高出二点四倍。」
在另一方面，净利息收入下滑百分之五至六十九亿比索，因为大流行引发的商业活动的放慢导致收费和其它收入下滑。
贷款和应收款项总额下降百分之九至二千四百三十七亿比索，主要是因为合同期限和整体需求下降，因为大流行导致商业和家庭避免借款。
在另一方面，存款增加百分之八至三千二百九十一亿比索，其中低成本活期存款账户/储蓄账户(CASA)增加百分之二十三至二千二百八十八亿比索。
能源发展公司寻求发行绿色债券
证券交易署(SEC)周三说，它已经收到能源发展公司(EDC)公开发行一百五十亿比索东盟绿色债券的登记声明。
SEC在一份声明中说，这些绿色债券将在三年内发行。
该管制机构说，来自公开发行的收入将融资或重新融资根据EDC绿色债券框架被视为符合资格的新旧再生能源项目。
绿色债券是为环境项目筹措的资金。
SSS手机软件
新增BPI为支付门卫
社会安全署(SSS)周三说，它已经增添菲岛银行作为会员通过SSS手机软件缴纳供款的一种新支付渠道。
该退休基金说，已经有BPI账户的个人会员，如个体户、志愿者和海外菲劳(OFW)现在可以通过该银行缴纳他们的供款。
SSS总理兼执行长伊那寿说，「我们很高兴我们的支付伙伴也正在将他们的系统和我们的一体化起来以便通过不慌不忙且安全的交易来进一步改善服务。」
该退休基金说，除了BPI外，SSS会员还可以通过他们的PayMaya账户和伙伴银行及收款伙伴提供的其它在线交易来缴纳他们的供款。
伊那寿说，「我们仍在探索更多的在线缴纳渠道，以便为我们不断壮大的会员提供便利，尤其是小区隔离限制移动之际。」
#来源估价师平台# #房地产行业新闻# 不良资产收购中的房地产评估！
不良资产收购中的房地产评估探讨
作者：叶其双
摘要：经济周期的调整、房地产开发过剩、以及信贷政策的调整极易造成房地产开发项目资金链断裂、形成烂账。而在这些不良资产的解决过程中，资产抵押的处置和变现已经开始成为解决此类问题、化解金融风险的一个重要措施。基于这一情况，本文对不良资产收购之中的房地产评估进行分析，希望可以对不良资产的合理处置有所帮助。
关键词：房地产；不良资产处置；回收购买；房地产评估
随着近年来越来越多的收购项目出现，在不良资产收购过程中，房地产评估已经成为一项重要内容。房地产评估是不良资产收购过程中的一个关键性环节，这一环节的实施对于房地产收购的风险控制起到决定性作用。因此，在不良资产收购之中，房地产收购过程中一定要做好评估工作，以此来保障双方经济利益，避免风险。
一、不良资产收购之中的房地产评估特点分析
（一）价值类型复杂
在不良资产的收购过程中，房地产方面的评估有着很多的价值类型，除了市场价值之外，还有一些其他的价值，比如投资价值、残余价值以及清算价值等。因此在具体评估过程中，需要将评估的对象和评估的目的作为依据，以此来实现价值类型的明确，并定义具体的价值类型。在不良资产收购的房地产评估之中，评估机制通常需要将两个或者多个价值提供给委派方。
（二）类型多且分布散
通常情况下，不良资产收购之中的房地产不仅包括纯土 地、“烂尾楼”、已经建成的房地产，同时也包括地上建有不在 收购范围之内建筑物的一些土地，和不在收购范围之内土地 上的建筑物。[1]因此，在不良资产的收购之中，房地产有着十 分明显的分散情况。
（三）作业时间短
不良资产的收购工作本身就是一项需要在短时间之内完成的工作，而收购的一个大前提就是项目评估，所以，房地产评估仅仅是从不良资产收购的短时间之内化分出更短的一段时间来进行的评估工作，在大多数情况下，都是要求评估机构在看完现场之后的一两天之内出结果。另外，由于部分的房地产所在地区十分偏僻，房地产市场也不够发达，所以信息资料的获取就十分困难，且并不具备足够多的参照物可以比较，因此在不良资产的收购之中，房地产评估工作的作业时间短也使得该工作十分紧张。
（四）不确定性因素很多
在收购项目之中，很多的委托方所提供资料的产权资料都并不完备，因此评估机构就难以度其产权性质和产权面积予以确定。虽然一些房地产具有完善的所有权资料，但是由于这些资料十分多样化，也为房地产评估带来了很大困难。[2]由此可见，在不良资产收购之中，房地产评估的不确定因素有很多，这些不确定因素也就导致了房地产评估以及收购的不确定性。
二、不良资产收购之中的房地产评估程序
在不良资产收购之中，对于已经确定收购的房地产，需要切实有效地做好评估工作，以此来保障交易的顺利进行。因此，在此过程中，委托方一定要委托具有资质的评估机构来进行房地产评估。在具体评估过程中，评估程序如下：
（一）核实房地产的产权，并对风险进行评估
在已经达成了收购意向的情况下，需要委托房地产所在地的国土部门以及房产管理部门之中相应的职能机构对所要收购的房地产产权进行核实，并分析房地产产权方面可能会出现的风险。通过这样的方式，才可以让不良资产收购过程中房地产收购的科学性得以进一步提升。
（二）对不完善的房地产产权加以整改
在进行不良资产的收购过程中，对于准备要收购的房地产，如果其产权存在不完善性，评估机构应该对其不完善性进行评估，并根据房地产所在地的国土部门以及房产管理部门之中相应的职能机构所提供出的相应建议，采取有效的补救方法对房地产的产权加以整改。通过这样的方式，才可以让房地产实际产权所存在的影响得以有效改善，使其具备出让资格。
（三）评估结果的出具
对于出让条件充足且没有潜在风险存在的房地产，评估机制应该向委托方出具相应的评估结果，其中包括房地产的市场价格和该房地产的建议价格。首先应该对划分市场价值的标准予以公开，对于没有任何可以确定的风险存在、完全与出让标准相符的房地产，评估机构应该给出科学合理的价格认定结果。然后将委托方具体的操作条件作为依据，对于房地产评估之中的各种情况加以充分考虑，然后对交易方式予以科学确定，比如置换和拍卖等的交易方式。
三、不良资产收购之中的房地产评估技术问题解决
在不良资产评估之中，房地产评估通常会涉及到很多的技术性问题，所以在具体的房地产评估工作之中，评估机构一定要对这些技术问题及其解决方法加以重视，以此来保障房地产评估效果。
（一）两种评估方法所产生的结果存在差异
在进行不良资产的收购之中，由于不同房地产评估方式有着不同的评定角度，而在每一种评估方法的应用过程中，所依据的资料和数据也有着一定的差异，所以，相关数据资料的不确定或者是评估方法的不同，都将会对评估结果造成一定程度的影响，进而出现两种评估方法之间的结果差异。因此在进行房地产评估的过程中，对于同一对象，最好是采取两种以上的方法来进行评估，通过这样的方式，才可以让不同评估方法之间实现相互的补充，以此来避免资料不确定或者是评估方法差异对于房地产评估结果的不利影响。通过这样的方式，才可以让房地产评估变得更加科学合理，进而为双方利益的保障提供出合理化的依据。
（二）房地分离问题
在面对房地分离问题时，首先需要对房地一致这一原则加以明确，所谓房地一致，也就是我们经常提到的房地产一致，它指的是在建筑物抵押过程中，是将建筑物和建筑物所占范围之内的土地使用权一起抵押，也就是我们所说的房随地走、地随房走。而房地分离则刚好与这一原则相悖，这样的问题主要出现在一些企业的改制之中，尤其是一些国有企业，经常会将房产评估所得出的净资产额作为低价，将房产出售给了其他人，或者是进行了破产关闭。但是因为国企所占用的土地大多是历史形成的一些划拨土地，所以在具体的改制之中很容易出现以下的几种情况：第一，这些划拨土地的使用权不能改变，企业经营之中所应用的房产或者是企业过户到股东名下的房产等，在改制之后出现了房产法人和地产法人分离情况，进而导致房地分离；第二，企业将划拨的土地直接转到改制之后的企业名下或者是新的股东名下，但是房产却依然在原来的企业名下，且原来的房产已经被抵押出去，这也就出现了房地分离情况；其三，在进行破产清算过程中，地上的建筑已经作为破产资产拍卖给了其他人，但是划拨土地却属于政府土地，政府要将其收回，这样也会导致房地分离问题出现。
因此在具体的房地产评估过程中，应该对房地分离的情况加以重视，首先需要明确房产和地产的抵押情况，然后应该对这两者的归属权加以明确，在保障不存在房地分离的基础上才可以将房地产放在一起进行评估。通过这样的方式，才可以有效避免房地分离情况为房地产评估带来的不利影响，以此来保障双方的经济利益。
四、不良资产收购之中的房地产评估注意事项
（一）注重前期的充分沟通
在对收购的房地产项目进行评估时，通过充分的前期沟通，通常可以达到事半功倍的效果，在收购方委托评估机构进行房地产评估之前，通常已经对项目进行了一定程度的调查和了解，所以，委托方可以与相关人员进行充分沟通，进而让评估机构对于即将要评估的项目做到更加深入的了解。在进行了充分的前期沟通之后，收购方也应该在委托方具体的评估之中与其进行实时沟通，以便对委托方的处置方案做到进一步了解，评估师也可以和委托方之间进行协商，以此来实现价值类型的合理选择和定义的明确，保障价值类型的选择和实际的评估目的一致，并和委托方之间对选择和应用的价值类型做到充分理解。[3]
（二）注重现场路线的合理安排
在对收购的房地产项目进行评估时，由于评估的时间很短，所以为实现对现场的充分走访和调查，以保障房地产评估质量，就应该对现场的路线急性合理安排。通过这样的方式，才可以将房地产的评估以及相关的咨询工作在短时间之内完成，并保障评估结果的客观性。
（三）注重资产处理方案的综合考虑
合理的处理方案制定可以为委托方今后的资产处理提供出一套可行性的思路，因此在进行不良资产收购的房地产评估过程中，评估机构一定要注重资产处理方案的综合考虑，并对回收时间加以科学预计。在具体的房地产收购评估之中，处理方案主要可以按照以下的方式来进行确定：第一，可以通过诉讼和解或者是直接买卖等的方式来进行资产收购，这种方案的实施可以节约更多的时间。第二，可以对收购的房地产资产进行再次的包装，然后将其转让，这种方法需要花费比较长的时间。[4]第三，可以对收购的房地产适当进行改造，或 者直接按照原来的状况进行自营或者是出租。
（四）注重根据房地产现状和处置方案来进行评估技术的确定
在进行不良资产收购的房地产评估之中，评估机构一定要将房地产得到现状以及委托方的处置方案作为依据，结合房地产价值各个方面的影响因素来进行资产评估。通过这样的方式，才可以实现评估技术思路的合理确定。
五、结束语
综上所述，在当今，不良资产收购的现象已经越来越普遍。而在不良资产的收购之中，房地产收购是一项重要内容。但是由于房地产的价值类型很多且十分复杂、房地产本身的类型很多、评估的时间很短、评估过程中会受到诸多因素的影响。所以，在具体的评估过程中，收购方和评估机构都应该严格按照规定的程序进行，并加强双方的沟通，以此来保质保量地完成房地产评估。
参考文献：
[1]李冰.房地产不良资产收购重组的核心[J].城市开发,2019(1).
[2]钱烈.收购不良资产涉及的房产抵押物价值评估研究[D].浙江:浙江大学,2017.
[3]吴凡,欧阳鑫,张晓燕 .资产公司非金融企业不良资产业 务研究[J].新金融,2019(11).
[4]陈贵.谈房地产项目成本后评估管理[J].建筑工程技术与设计,2020(1).
（作者单位：福建智宏土地房地产资产评估有限公司）
不良资产收购中的房地产评估探讨
作者：叶其双
摘要：经济周期的调整、房地产开发过剩、以及信贷政策的调整极易造成房地产开发项目资金链断裂、形成烂账。而在这些不良资产的解决过程中，资产抵押的处置和变现已经开始成为解决此类问题、化解金融风险的一个重要措施。基于这一情况，本文对不良资产收购之中的房地产评估进行分析，希望可以对不良资产的合理处置有所帮助。
关键词：房地产；不良资产处置；回收购买；房地产评估
随着近年来越来越多的收购项目出现，在不良资产收购过程中，房地产评估已经成为一项重要内容。房地产评估是不良资产收购过程中的一个关键性环节，这一环节的实施对于房地产收购的风险控制起到决定性作用。因此，在不良资产收购之中，房地产收购过程中一定要做好评估工作，以此来保障双方经济利益，避免风险。
一、不良资产收购之中的房地产评估特点分析
（一）价值类型复杂
在不良资产的收购过程中，房地产方面的评估有着很多的价值类型，除了市场价值之外，还有一些其他的价值，比如投资价值、残余价值以及清算价值等。因此在具体评估过程中，需要将评估的对象和评估的目的作为依据，以此来实现价值类型的明确，并定义具体的价值类型。在不良资产收购的房地产评估之中，评估机制通常需要将两个或者多个价值提供给委派方。
（二）类型多且分布散
通常情况下，不良资产收购之中的房地产不仅包括纯土 地、“烂尾楼”、已经建成的房地产，同时也包括地上建有不在 收购范围之内建筑物的一些土地，和不在收购范围之内土地 上的建筑物。[1]因此，在不良资产的收购之中，房地产有着十 分明显的分散情况。
（三）作业时间短
不良资产的收购工作本身就是一项需要在短时间之内完成的工作，而收购的一个大前提就是项目评估，所以，房地产评估仅仅是从不良资产收购的短时间之内化分出更短的一段时间来进行的评估工作，在大多数情况下，都是要求评估机构在看完现场之后的一两天之内出结果。另外，由于部分的房地产所在地区十分偏僻，房地产市场也不够发达，所以信息资料的获取就十分困难，且并不具备足够多的参照物可以比较，因此在不良资产的收购之中，房地产评估工作的作业时间短也使得该工作十分紧张。
（四）不确定性因素很多
在收购项目之中，很多的委托方所提供资料的产权资料都并不完备，因此评估机构就难以度其产权性质和产权面积予以确定。虽然一些房地产具有完善的所有权资料，但是由于这些资料十分多样化，也为房地产评估带来了很大困难。[2]由此可见，在不良资产收购之中，房地产评估的不确定因素有很多，这些不确定因素也就导致了房地产评估以及收购的不确定性。
二、不良资产收购之中的房地产评估程序
在不良资产收购之中，对于已经确定收购的房地产，需要切实有效地做好评估工作，以此来保障交易的顺利进行。因此，在此过程中，委托方一定要委托具有资质的评估机构来进行房地产评估。在具体评估过程中，评估程序如下：
（一）核实房地产的产权，并对风险进行评估
在已经达成了收购意向的情况下，需要委托房地产所在地的国土部门以及房产管理部门之中相应的职能机构对所要收购的房地产产权进行核实，并分析房地产产权方面可能会出现的风险。通过这样的方式，才可以让不良资产收购过程中房地产收购的科学性得以进一步提升。
（二）对不完善的房地产产权加以整改
在进行不良资产的收购过程中，对于准备要收购的房地产，如果其产权存在不完善性，评估机构应该对其不完善性进行评估，并根据房地产所在地的国土部门以及房产管理部门之中相应的职能机构所提供出的相应建议，采取有效的补救方法对房地产的产权加以整改。通过这样的方式，才可以让房地产实际产权所存在的影响得以有效改善，使其具备出让资格。
（三）评估结果的出具
对于出让条件充足且没有潜在风险存在的房地产，评估机制应该向委托方出具相应的评估结果，其中包括房地产的市场价格和该房地产的建议价格。首先应该对划分市场价值的标准予以公开，对于没有任何可以确定的风险存在、完全与出让标准相符的房地产，评估机构应该给出科学合理的价格认定结果。然后将委托方具体的操作条件作为依据，对于房地产评估之中的各种情况加以充分考虑，然后对交易方式予以科学确定，比如置换和拍卖等的交易方式。
三、不良资产收购之中的房地产评估技术问题解决
在不良资产评估之中，房地产评估通常会涉及到很多的技术性问题，所以在具体的房地产评估工作之中，评估机构一定要对这些技术问题及其解决方法加以重视，以此来保障房地产评估效果。
（一）两种评估方法所产生的结果存在差异
在进行不良资产的收购之中，由于不同房地产评估方式有着不同的评定角度，而在每一种评估方法的应用过程中，所依据的资料和数据也有着一定的差异，所以，相关数据资料的不确定或者是评估方法的不同，都将会对评估结果造成一定程度的影响，进而出现两种评估方法之间的结果差异。因此在进行房地产评估的过程中，对于同一对象，最好是采取两种以上的方法来进行评估，通过这样的方式，才可以让不同评估方法之间实现相互的补充，以此来避免资料不确定或者是评估方法差异对于房地产评估结果的不利影响。通过这样的方式，才可以让房地产评估变得更加科学合理，进而为双方利益的保障提供出合理化的依据。
（二）房地分离问题
在面对房地分离问题时，首先需要对房地一致这一原则加以明确，所谓房地一致，也就是我们经常提到的房地产一致，它指的是在建筑物抵押过程中，是将建筑物和建筑物所占范围之内的土地使用权一起抵押，也就是我们所说的房随地走、地随房走。而房地分离则刚好与这一原则相悖，这样的问题主要出现在一些企业的改制之中，尤其是一些国有企业，经常会将房产评估所得出的净资产额作为低价，将房产出售给了其他人，或者是进行了破产关闭。但是因为国企所占用的土地大多是历史形成的一些划拨土地，所以在具体的改制之中很容易出现以下的几种情况：第一，这些划拨土地的使用权不能改变，企业经营之中所应用的房产或者是企业过户到股东名下的房产等，在改制之后出现了房产法人和地产法人分离情况，进而导致房地分离；第二，企业将划拨的土地直接转到改制之后的企业名下或者是新的股东名下，但是房产却依然在原来的企业名下，且原来的房产已经被抵押出去，这也就出现了房地分离情况；其三，在进行破产清算过程中，地上的建筑已经作为破产资产拍卖给了其他人，但是划拨土地却属于政府土地，政府要将其收回，这样也会导致房地分离问题出现。
因此在具体的房地产评估过程中，应该对房地分离的情况加以重视，首先需要明确房产和地产的抵押情况，然后应该对这两者的归属权加以明确，在保障不存在房地分离的基础上才可以将房地产放在一起进行评估。通过这样的方式，才可以有效避免房地分离情况为房地产评估带来的不利影响，以此来保障双方的经济利益。
四、不良资产收购之中的房地产评估注意事项
（一）注重前期的充分沟通
在对收购的房地产项目进行评估时，通过充分的前期沟通，通常可以达到事半功倍的效果，在收购方委托评估机构进行房地产评估之前，通常已经对项目进行了一定程度的调查和了解，所以，委托方可以与相关人员进行充分沟通，进而让评估机构对于即将要评估的项目做到更加深入的了解。在进行了充分的前期沟通之后，收购方也应该在委托方具体的评估之中与其进行实时沟通，以便对委托方的处置方案做到进一步了解，评估师也可以和委托方之间进行协商，以此来实现价值类型的合理选择和定义的明确，保障价值类型的选择和实际的评估目的一致，并和委托方之间对选择和应用的价值类型做到充分理解。[3]
（二）注重现场路线的合理安排
在对收购的房地产项目进行评估时，由于评估的时间很短，所以为实现对现场的充分走访和调查，以保障房地产评估质量，就应该对现场的路线急性合理安排。通过这样的方式，才可以将房地产的评估以及相关的咨询工作在短时间之内完成，并保障评估结果的客观性。
（三）注重资产处理方案的综合考虑
合理的处理方案制定可以为委托方今后的资产处理提供出一套可行性的思路，因此在进行不良资产收购的房地产评估过程中，评估机构一定要注重资产处理方案的综合考虑，并对回收时间加以科学预计。在具体的房地产收购评估之中，处理方案主要可以按照以下的方式来进行确定：第一，可以通过诉讼和解或者是直接买卖等的方式来进行资产收购，这种方案的实施可以节约更多的时间。第二，可以对收购的房地产资产进行再次的包装，然后将其转让，这种方法需要花费比较长的时间。[4]第三，可以对收购的房地产适当进行改造，或 者直接按照原来的状况进行自营或者是出租。
（四）注重根据房地产现状和处置方案来进行评估技术的确定
在进行不良资产收购的房地产评估之中，评估机构一定要将房地产得到现状以及委托方的处置方案作为依据，结合房地产价值各个方面的影响因素来进行资产评估。通过这样的方式，才可以实现评估技术思路的合理确定。
五、结束语
综上所述，在当今，不良资产收购的现象已经越来越普遍。而在不良资产的收购之中，房地产收购是一项重要内容。但是由于房地产的价值类型很多且十分复杂、房地产本身的类型很多、评估的时间很短、评估过程中会受到诸多因素的影响。所以，在具体的评估过程中，收购方和评估机构都应该严格按照规定的程序进行，并加强双方的沟通，以此来保质保量地完成房地产评估。
参考文献：
[1]李冰.房地产不良资产收购重组的核心[J].城市开发,2019(1).
[2]钱烈.收购不良资产涉及的房产抵押物价值评估研究[D].浙江:浙江大学,2017.
[3]吴凡,欧阳鑫,张晓燕 .资产公司非金融企业不良资产业 务研究[J].新金融,2019(11).
[4]陈贵.谈房地产项目成本后评估管理[J].建筑工程技术与设计,2020(1).
（作者单位：福建智宏土地房地产资产评估有限公司）
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