新突破！“集体土地上房屋”拆迁补偿计算方式有了新思路
作者：北京衡杓律师事务所 征拆业务部
目前的法律及行政法规未对集体土地上房屋拆迁补偿的计算方法作出明确规定，《土地管理法》及《土地管理法实施条例》仅仅对补偿标准作出了原则性规定。
《土地管理法》第四十八条确立了对集体土地上房屋补偿的基本原则：
（1）公平补偿
（2）生活水平不降低、长远生计有保障
（3）先补偿，后搬迁
（4）补偿方式有三种：①重新安排宅基地建房 ②给予安置房 ③货币补偿
该原则性规定在实践中给出了各种不同的解读，也导致补偿标准混乱。
自2021年10月1日起上海市开始实施新的《上海市征收集体土地房屋补偿规定》明确了集体土地上房屋拆迁补偿的计算公式，并且将土地使用权的市场价值作为计算依据。
【宅基地房屋拆迁补偿计算公式】
《上海市征收集体土地房屋补偿规定》第十四条对宅基地房屋的拆迁补偿计算公式作出了明确规定：
被征地的村或者村民小组建制撤销的，可选择货币补偿或产权房屋调换。
货币补偿金额计算公式为：（房屋建安重置结合成新单价+同区域新建商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）×房屋建筑面积。
此计算公式明确了宅基地房屋货币补偿的计算方式，将补偿确定为（房价+地价+补贴），并且明确了地价参照同区域新建商品住房土地使用权基价。因各地均采用了公开的土地招拍挂，被拆迁人不用依靠任何专业知识也可以预估自己能拿到的补偿额。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，国有土地上房屋征收补偿不得低于类似房地产的市场价格。
实践中，尤其是一线城市，土地价格在房屋价格中的占比已经超过了90%，上海市确定的计算公式中，地价按商品房的土地使用权的基价，基本实现了集体土地上房屋与国有土地上房屋补偿价格的接轨。
【非居住房屋拆迁补偿计算方法】
《上海市征收集体土地房屋补偿规定》第二十条及二十一条对非居住房屋的补偿补偿也作出了明确的规定，明确了补偿包括：房屋重置成新价、土地使用权取得费用、设备搬迁安装费用、停产停业损失等，其中土地使用权取得费用可参照同区域工业园区内土地使用权取得费用。
实践中，集体土地上非居住房屋的补偿一直是争议高发区域，很多拆迁项目中仅仅给予略高于房屋重置成新价的补偿标准，而对于土地使用权的补偿，很难形成统一的标准，甚至用“拆除违法建设”的手段一些解决历史遗留问题，以此来迫使被拆迁人签订协议。
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