#甘肃身边事# 【奋进新征程 建功新时代——喜迎省第十四次党代会 · 平凉篇】链起绿色新希望——平凉市设施蔬菜产业链建设纪实
李芳芳
平凉素有“陇东粮仓”之称。因气候适宜、光照充足，又有泾河、汭河、黑河、达溪河自西向东流经全境，使得涵盖崆峒区、泾川县、灵台县、崇信县4县（区）48个乡镇的东部川塬区，成了全市的小麦、玉米、高粱、糜谷和蔬菜瓜果优质产区。据《平凉地区志》记载，百合、山药、绿头冬萝卜、包心白菜、辣椒、蒜、小葱、大葱等一度是平凉的传统名优特产。
时序更替、四季轮回。站在新发展阶段的平凉，立足资源禀赋和特色优势，大手笔谋划推动设施蔬菜产业全链条发展，以菜生财，以菜富民，以菜谋兴，助力平凉经济高歌猛进、乡村全面振兴。
紧盯产业基础 全面推进设施种植
春光正好，建设正酣。一座座蔬菜大棚、日光温室拔地而起、孕育生机，一株株蔬菜种苗牢牢扎根、拔节生长，一棚棚设施蔬菜订单生产、直供直销。放眼望去，在平凉1.1万平方公里的土地上，处处升腾着绿色的希望。
2021年，平凉市第五次党代会把设施蔬菜确定为全市九大重点产业链之一。提出到2026年，全市设施蔬菜要实现种植面积5万亩以上、产量90万吨、全产业链产值35亿元的发展目标，大大提振了平凉市广大菜农、农民专业合作社及涉农企业的信心和决心。与此同时，由于严格控制“非粮化”，这组数据也意味着设施蔬菜产业链建设面临着更严要求、更高标准。
扩大蔬菜种植面积已无太大空间，要实现产值翻番，必须在提高单位产量和产值上下功夫。经过前期大量走访调研和对比论证，平凉市很快找到了破题的关键：大力发展设施种植。
“同样是一亩地，露地蔬菜年收益约0.2万元，大棚约1万元，温室约2.5万元。要想实现产值翻番，扩大设施蔬菜种植面积是基础。”平凉市设施蔬菜产业链链长办公室副主任李鑫说。
悠悠泾河穿城而过，滋润着万物，也为崆峒区蔬菜产业发展带来了得天独厚的优势。早在20世纪80年代，得益于技术支撑，崆峒区大棚和温室蔬菜就得到迅速发展。截至2021年，累计发展设施蔬菜1.2万亩。
2021年以来，崆峒区按照“一区两带”发展布局，以设施蔬菜基地建设和提升改造为核心，大力推进省级蔬菜现代农业产业园创建、泾河川万亩现代农业示范园建设等重点项目，今年计划种植蔬菜9万亩，产量达到22万吨，实现产值5亿元。
因汭河、黑河流经全域，崇信县也将现代农业园区建设作为产业链发展的基础工程，全力加快汭河川区现代循环农业示范区和黑河川区现代农业产业园建设步伐，积极构建订单农业、集约化育苗、标准化生产、贮藏保鲜、分拣包装、物流配送于一体的产业链条。可以预见得是，在现有利益联接机制下，当地群众发展蔬菜产业的前景会越来越好。
目前，平凉市各县（市、区）正在集中连片打造设施蔬菜基地、产业园区。今年已启动创建省级蔬菜现代农业产业园2个，计划建设设施蔬菜示范园10个，新增设施蔬菜0.5万亩。
聚焦项目建设 招商选资更加精准
这段时间，在庄浪县南湖镇现代农业产业园区—设施蔬菜基地项目建设现场，一派热火朝天的建设场景。这项投资上亿元的重大项目，已完成了项目初设、土地流转、通水通电和部分大棚主体修建等工作，预计6月底可建成投用。
项目是产业发展的重要支撑。在推动设施蔬菜产业链发展中，平凉市坚持把项目带动作为延链、补链、强链的重要抓手，以招商引资为引擎，助推项目建设，不断培育扶持壮大链主企业，串点成线，连线成片，保证产业的高效益和项目的成功率。
政府负责土地流转和服务保障，引进山东寿光坤园生农业科技有限公司负责投资建设、管理运营和产品销售，吸纳当地群众入园务工。庄浪县农业农村局局长薛拴成表示，南湖镇现代农业产业园区—设施蔬菜基地项目建成后，蔬菜年产量将超过1700吨，实现销售收入1000万元以上，纯利润超过200万元，对做大做强庄浪县蔬菜产业具有非常重要的意义。
“企业化经营不是小打小闹，只有做成‘大蛋糕’才够大家分。”前不久召开的全市设施蔬菜产业链工作推进会议为蔬菜产业发展指明了方向。要求各县（市、区）精准策划项目，建立设施蔬菜产业链动态项目库，把土地、生产、市场等要素有效结合起来，打造一批锻长板、补短板的全链条发展项目。通过靶向链式招商，让投资者看到优势、看到前景、看到效益。
春日的达溪河，桃红柳绿，美不胜收。再过几个月，沿河栽植的5000亩朝天椒将在增添美景的同时，鼓起群众的“钱袋子”。
朝天椒绿色栽培技术推广项目是灵台县在2021年成功试种1000亩新品种珠子椒和朝天椒的经验基础上，进行扩容提质增效的蔬菜产业链订单项目。项目计划投资260万元引进山西红之源、山东众农两家龙头企业作为朝天椒产品回收和销售主体，在全县12个乡镇适宜区集中连片种植5000亩朝天椒，预计年产值将达2000万元左右。
项目兴、产业兴。今年，平凉市共确定实施39个设施蔬菜产业链项目，总投资19.86亿元，当年投资6.77亿元。目前已开工建设项目31个，完成投资1.16亿元。
“从我们掌握的情况来看，各县（市、区）在招商选资方面作了一定努力，过亿元的设施蔬菜产业链项目崆峒区有2个，庄浪县有1个。静宁县开工建设项目10个，占全市总项目数的25.6%。泾川县与平凉金润集团签订招商引资框架协议，签约资金6000万元，已经动工实施。”平凉市设施蔬菜产业链链长办公室工作人员王喜善说。
完善责任体系 工作推动更加高效
常年围着大棚转，崆峒区安国镇土桥村菜农贾润莲虽苦犹乐。这段时间菠菜上市了，他只需要进行简单分拣打捆，即可将菠菜送往城东的新阳光批发市场销售。
“一年下来能挣八九万元。”说起收成，这个土里刨食半辈子的菜农，露出了笑容。
子承父业，毕业后返乡跟随父亲种菜的唐文波，又赶上了好时机。今年，华亭市优化种植结构，在东华镇黎明村和上关镇半川村打造食用菌产业种植示范带。作为黎明川文波种植农民专业合作社负责人，产业前景愈发光明，让他的干劲更足了。
让产业链上的每个人都能得到实实在在的好处是乡村振兴和高质量发展的必然要求，也是各级党委、政府的责任所系。
据了解，设施蔬菜产业链链长制工作开展以来，平凉各县（市、区）、各有关单位严格按照《平凉市重点产业链链长制工作方案》和《平凉市设施蔬菜产业链实施方案》要求，成立了设施蔬菜产业链链长制工作专班，制订了《工作方案》和发展图谱，确定了链主企业，出台了差异化扶持政策，建立了设施蔬菜产业链“六个一”工作推进机制，为有力有效推动设施蔬菜产业链工作完善了责任体系，夯实了保障机制。
平凉市委常委、组织部部长、市设施蔬菜产业链链长王之臣先后深入7个县（市、区）调研，对各县（市、区）设施蔬菜产业链发展定位、项目谋划、延链补链等重点工作给予指导，并召开专门会议研究分析形势，协调解决问题，安排部署任务，推动工作落地见效。
“通过压实链长制责任，各县（市、区）均投入更多的精力和财力，推动蔬菜产业转型发展。蔬菜品种抓住了新优特缺，育苗由农户自主育苗向专业育苗转变，设施由大棚向温室迈进，规模由散户向基地、园区集中，为提高产量产值奠定了基础。”平凉市设施蔬菜产业链链长办公室主任、市农业农村局局长路韬说。
截至目前，平凉市已建成集约化育苗基地24处，育苗5211万株，集约育苗能力达到6960多万株；在蔬菜园区建设、精深加工、市场销售等方面加强招商引资，建立重大招商引资项目库，促进产业链精准培育，已落地设施蔬菜产业链项目3个；积极与高校、科研院所合作，示范推广新技术，栽培技术不断创新；不断健全完善农超对接、订单生产、电子商务等销售体系，销售渠道不断拓展，全市设施蔬菜产业链发展实现良好开局。
据了解，为了更好推动工作，平凉市还探索组建产业联盟或产业联合体，全力构建以龙头企业为核心、上下游中小企业为配套、专业合作社和家庭农场为纽带、广大菜农参与的全产业链发展格局。启动实施“一产业领域一人才工程”，在设施蔬菜产业链落实人才配置计划。
伴着和煦的春风，依水布局的泾河、汭河流域两大蔬菜产业带和红河、黑河、达溪河、神峪河、水洛河、庄浪河、葫芦河流域七个蔬菜产业片区正在加紧建设。
迎着奋进的号角，集基地建设、集约育苗、贮藏保鲜、冷链物流、精深加工、科技支撑、质量安全等为一体的全链条蔬菜产业发展格局正在快速形成……
设施蔬菜这篇绿色文章，未来可期。
本版图片由平凉市委宣传部提供
（甘肃日报）
李芳芳
平凉素有“陇东粮仓”之称。因气候适宜、光照充足，又有泾河、汭河、黑河、达溪河自西向东流经全境，使得涵盖崆峒区、泾川县、灵台县、崇信县4县（区）48个乡镇的东部川塬区，成了全市的小麦、玉米、高粱、糜谷和蔬菜瓜果优质产区。据《平凉地区志》记载，百合、山药、绿头冬萝卜、包心白菜、辣椒、蒜、小葱、大葱等一度是平凉的传统名优特产。
时序更替、四季轮回。站在新发展阶段的平凉，立足资源禀赋和特色优势，大手笔谋划推动设施蔬菜产业全链条发展，以菜生财，以菜富民，以菜谋兴，助力平凉经济高歌猛进、乡村全面振兴。
紧盯产业基础 全面推进设施种植
春光正好，建设正酣。一座座蔬菜大棚、日光温室拔地而起、孕育生机，一株株蔬菜种苗牢牢扎根、拔节生长，一棚棚设施蔬菜订单生产、直供直销。放眼望去，在平凉1.1万平方公里的土地上，处处升腾着绿色的希望。
2021年，平凉市第五次党代会把设施蔬菜确定为全市九大重点产业链之一。提出到2026年，全市设施蔬菜要实现种植面积5万亩以上、产量90万吨、全产业链产值35亿元的发展目标，大大提振了平凉市广大菜农、农民专业合作社及涉农企业的信心和决心。与此同时，由于严格控制“非粮化”，这组数据也意味着设施蔬菜产业链建设面临着更严要求、更高标准。
扩大蔬菜种植面积已无太大空间，要实现产值翻番，必须在提高单位产量和产值上下功夫。经过前期大量走访调研和对比论证，平凉市很快找到了破题的关键：大力发展设施种植。
“同样是一亩地，露地蔬菜年收益约0.2万元，大棚约1万元，温室约2.5万元。要想实现产值翻番，扩大设施蔬菜种植面积是基础。”平凉市设施蔬菜产业链链长办公室副主任李鑫说。
悠悠泾河穿城而过，滋润着万物，也为崆峒区蔬菜产业发展带来了得天独厚的优势。早在20世纪80年代，得益于技术支撑，崆峒区大棚和温室蔬菜就得到迅速发展。截至2021年，累计发展设施蔬菜1.2万亩。
2021年以来，崆峒区按照“一区两带”发展布局，以设施蔬菜基地建设和提升改造为核心，大力推进省级蔬菜现代农业产业园创建、泾河川万亩现代农业示范园建设等重点项目，今年计划种植蔬菜9万亩，产量达到22万吨，实现产值5亿元。
因汭河、黑河流经全域，崇信县也将现代农业园区建设作为产业链发展的基础工程，全力加快汭河川区现代循环农业示范区和黑河川区现代农业产业园建设步伐，积极构建订单农业、集约化育苗、标准化生产、贮藏保鲜、分拣包装、物流配送于一体的产业链条。可以预见得是，在现有利益联接机制下，当地群众发展蔬菜产业的前景会越来越好。
目前，平凉市各县（市、区）正在集中连片打造设施蔬菜基地、产业园区。今年已启动创建省级蔬菜现代农业产业园2个，计划建设设施蔬菜示范园10个，新增设施蔬菜0.5万亩。
聚焦项目建设 招商选资更加精准
这段时间，在庄浪县南湖镇现代农业产业园区—设施蔬菜基地项目建设现场，一派热火朝天的建设场景。这项投资上亿元的重大项目，已完成了项目初设、土地流转、通水通电和部分大棚主体修建等工作，预计6月底可建成投用。
项目是产业发展的重要支撑。在推动设施蔬菜产业链发展中，平凉市坚持把项目带动作为延链、补链、强链的重要抓手，以招商引资为引擎，助推项目建设，不断培育扶持壮大链主企业，串点成线，连线成片，保证产业的高效益和项目的成功率。
政府负责土地流转和服务保障，引进山东寿光坤园生农业科技有限公司负责投资建设、管理运营和产品销售，吸纳当地群众入园务工。庄浪县农业农村局局长薛拴成表示，南湖镇现代农业产业园区—设施蔬菜基地项目建成后，蔬菜年产量将超过1700吨，实现销售收入1000万元以上，纯利润超过200万元，对做大做强庄浪县蔬菜产业具有非常重要的意义。
“企业化经营不是小打小闹，只有做成‘大蛋糕’才够大家分。”前不久召开的全市设施蔬菜产业链工作推进会议为蔬菜产业发展指明了方向。要求各县（市、区）精准策划项目，建立设施蔬菜产业链动态项目库，把土地、生产、市场等要素有效结合起来，打造一批锻长板、补短板的全链条发展项目。通过靶向链式招商，让投资者看到优势、看到前景、看到效益。
春日的达溪河，桃红柳绿，美不胜收。再过几个月，沿河栽植的5000亩朝天椒将在增添美景的同时，鼓起群众的“钱袋子”。
朝天椒绿色栽培技术推广项目是灵台县在2021年成功试种1000亩新品种珠子椒和朝天椒的经验基础上，进行扩容提质增效的蔬菜产业链订单项目。项目计划投资260万元引进山西红之源、山东众农两家龙头企业作为朝天椒产品回收和销售主体，在全县12个乡镇适宜区集中连片种植5000亩朝天椒，预计年产值将达2000万元左右。
项目兴、产业兴。今年，平凉市共确定实施39个设施蔬菜产业链项目，总投资19.86亿元，当年投资6.77亿元。目前已开工建设项目31个，完成投资1.16亿元。
“从我们掌握的情况来看，各县（市、区）在招商选资方面作了一定努力，过亿元的设施蔬菜产业链项目崆峒区有2个，庄浪县有1个。静宁县开工建设项目10个，占全市总项目数的25.6%。泾川县与平凉金润集团签订招商引资框架协议，签约资金6000万元，已经动工实施。”平凉市设施蔬菜产业链链长办公室工作人员王喜善说。
完善责任体系 工作推动更加高效
常年围着大棚转，崆峒区安国镇土桥村菜农贾润莲虽苦犹乐。这段时间菠菜上市了，他只需要进行简单分拣打捆，即可将菠菜送往城东的新阳光批发市场销售。
“一年下来能挣八九万元。”说起收成，这个土里刨食半辈子的菜农，露出了笑容。
子承父业，毕业后返乡跟随父亲种菜的唐文波，又赶上了好时机。今年，华亭市优化种植结构，在东华镇黎明村和上关镇半川村打造食用菌产业种植示范带。作为黎明川文波种植农民专业合作社负责人，产业前景愈发光明，让他的干劲更足了。
让产业链上的每个人都能得到实实在在的好处是乡村振兴和高质量发展的必然要求，也是各级党委、政府的责任所系。
据了解，设施蔬菜产业链链长制工作开展以来，平凉各县（市、区）、各有关单位严格按照《平凉市重点产业链链长制工作方案》和《平凉市设施蔬菜产业链实施方案》要求，成立了设施蔬菜产业链链长制工作专班，制订了《工作方案》和发展图谱，确定了链主企业，出台了差异化扶持政策，建立了设施蔬菜产业链“六个一”工作推进机制，为有力有效推动设施蔬菜产业链工作完善了责任体系，夯实了保障机制。
平凉市委常委、组织部部长、市设施蔬菜产业链链长王之臣先后深入7个县（市、区）调研，对各县（市、区）设施蔬菜产业链发展定位、项目谋划、延链补链等重点工作给予指导，并召开专门会议研究分析形势，协调解决问题，安排部署任务，推动工作落地见效。
“通过压实链长制责任，各县（市、区）均投入更多的精力和财力，推动蔬菜产业转型发展。蔬菜品种抓住了新优特缺，育苗由农户自主育苗向专业育苗转变，设施由大棚向温室迈进，规模由散户向基地、园区集中，为提高产量产值奠定了基础。”平凉市设施蔬菜产业链链长办公室主任、市农业农村局局长路韬说。
截至目前，平凉市已建成集约化育苗基地24处，育苗5211万株，集约育苗能力达到6960多万株；在蔬菜园区建设、精深加工、市场销售等方面加强招商引资，建立重大招商引资项目库，促进产业链精准培育，已落地设施蔬菜产业链项目3个；积极与高校、科研院所合作，示范推广新技术，栽培技术不断创新；不断健全完善农超对接、订单生产、电子商务等销售体系，销售渠道不断拓展，全市设施蔬菜产业链发展实现良好开局。
据了解，为了更好推动工作，平凉市还探索组建产业联盟或产业联合体，全力构建以龙头企业为核心、上下游中小企业为配套、专业合作社和家庭农场为纽带、广大菜农参与的全产业链发展格局。启动实施“一产业领域一人才工程”，在设施蔬菜产业链落实人才配置计划。
伴着和煦的春风，依水布局的泾河、汭河流域两大蔬菜产业带和红河、黑河、达溪河、神峪河、水洛河、庄浪河、葫芦河流域七个蔬菜产业片区正在加紧建设。
迎着奋进的号角，集基地建设、集约育苗、贮藏保鲜、冷链物流、精深加工、科技支撑、质量安全等为一体的全链条蔬菜产业发展格局正在快速形成……
设施蔬菜这篇绿色文章，未来可期。
本版图片由平凉市委宣传部提供
（甘肃日报）
【#招行代销五矿信托产品展期18月兑付#，同系列产品还将陆续到期】近日，多位五矿国际信托投资人投诉称，他们通过招商银行购买的“五矿信托-鼎兴1号集合资金信托计划”，在3月30日到期日之后无法兑付，该信托计划疑似暴雷。4月12日，财联社记者在招商银行app上还可以搜寻到投资人所称的鼎兴1号A1\A2和鼎兴2号A1\A2四个产品，投资方向列明为房地产融资类产品，起购门槛分别为100万元和500万元，到期日为2022年3月30日，业绩比较基准均为5.80%，属于R3中风险产品。财联社记者就招商银行代理上述四项产品销售及兑付情况采访招行，截至发稿尚未获得回复。https://t.cn/A663P9Fd
中银证券：从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则
核心观点
从房地产贷款首付政策看，两成首付是一个明显的宽松政策信号。06-21年 15年来房贷首付比例下调至 20%只有两次：
1）08年金融危机爆发，为了稳经济、稳楼市，当年 10月央行推出新政：最低首付款比例调整为 20%；
2）14年 9月 30日，首套贷款最低首付 3成，15年 9月 30日非限购城市执行首套贷款最低首付比例不低于 25%，16年 2月非限购城市首套房首付比例最低可达20%。经过两次“降首付”配合其他行业政策调整后，房地产市场均出现了明显的销售回暖、房价上涨、库存上行速度放缓或库存量出现了下降。我们认为首付比例下调，尤其是商业贷款方面的首付比例下调，已经是一个重要的信号，首付比例下调的城市仍将不断增加，但高能级城市的跟进才能起到更明确的意义。
从 08、14 年地产周期对比看，当前市场环境下房地产政策的趋势将如何演变？我们认为当前政策调整的方向为：从目前政策的紧迫度来看，房企资金压力缓释>需求端放松>供给端调整。08、14年的房地产放松主要的政策均是从需求端发力的，08 年放松了居民购房的金融条件与准入门槛，14 年注重解决当时库存高企的核心问题，采取了松绑限购、7 折房贷、降息降首付等措施。21Q4开始主要是基于房地产企业债务风险集中爆发、或成为经济增长的隐忧出发。因此中央更多考虑先从房企合理资金被满足的角度出发调整，后续才开始关注到需求端的调整，且需求端的调整将多以地方微调为主，全国性的需求端政策调整的概率相对较低。房企资金压力缓释具体做法有：1）“三道红线”梯度化管理，把国央企与民营企业在指标数值以及调整过渡期时长上有所区分。2）政策端助企纾困，准许缓缴土地出让金、降低土地出让金保证金比例、加强并购贷开发贷等信贷支持、允许保函抵顶预售资金、缩短行政审批时限等。3）释放积极信号，引导金融机构保持新增贷款适度增长。4）允许房企将存量资产改造为保障房，从而一定程度上化解房企债务危机。5）以省市为单位，地方政府城投平台适当接手部分房企项目缓解当地企业资金压力和减少需求端的观望情绪。需求端政策对市场有效性由强到弱总结为：全面的限购放松→限贷放松（下调首付比例→下调房贷利率）→局部的限购放松→限价空间提高→限售放松→人才、人口等购房鼓励政策→降交易税费等。
从多个维度去看，哪些地方面临救市压力，可以从哪些方面入手？1）当前弱二线及三四线城市的去库存压力较大，供需两端政策或将以去库存为主要导向。例如台州、哈尔滨、大连、宜兴、益阳、烟台。需求端方面 a）扩大需求，放宽部分地区或人群的限购，支持改善性需求；b）适当鼓励棚改货币化安臵，通过政府回购等方式转化安臵房；c）强化信贷支持，放宽二套房限贷、引导下调房贷利率。供应端，合理控制新房供应规模，依据片区去化周期动态调整宅地供应量，降低部分片区的库存风险，同时有效缓解房企资金压力。2）在停缓工和交付风险问题突出的城市，重视受困房企流动性问题的解决工作。综合停工规模、问题项目数量来看，我们认为交付风险主要聚焦在长沙、福州、盐城、广州、重庆五个城市，在这些城市房企或将面临更多的流动性问题，地方政府应当更加注重房企流动性风险化解及保障房企合理资金的相关工作。3）经济增长压力大，同时依赖房地产投资的省份是云南，预计将针对地产投资进行政策方面的调整；结合固投增速目标来看，河南、辽宁计划将固投作为拉动今年经济增长的重要抓手。4）房企暴雷集中的地区，例如广东，政府将在牵头房企间收并购、鼓励金融机构稳妥有序增加房地产贷款、房
企合理资金满足上有望进行进一步的优化调整。5）目前新房市场仍以刚需为主导的城市，未来改善需求释放空间可观，政策可以针对改善性需求释放调整，臵换客户可以享受按揭贷款、网签备案等方面便利。例如深圳、大连、郑州、哈尔滨、廊坊、香河、固安等。
房企可以通过哪些途径主动化解当前困局？我们认为目前房企资金链仍处于“内外交困”的境地，行业回暖前现金回笼不及 2022 年上半年债务到期速度是目前房企面临的最大困局。我们认为解决当前困境，一方面，依靠政策纾困房企；另一方面，房企需要积极主动展开自救，具体措施有：
1）股东输血（富力、当代、旭辉）；
2）出售项目（世茂、奥园、融创）；
3）公司回购债券&高管购买债券（中梁、融信、龙光等；碧桂园、旭辉、新城、金地）；
4）交换要约求展期（荣盛、禹洲、大发）；
5）聘请财务顾问（当代臵业、正荣）；
6）引入战投（万达商管）；
7）债权人积极沟通与债务重组（华夏幸福）；
8）出售物业公司（禹洲、富力、中梁）；
9）节衣缩食（万科）；
10）股票增持（碧桂园、富力、世茂等）；
11）引入国资（华南城、恒大）。
以上自救措施为短期、及时性的措施，是更多起到释放信号作用、加强信心的短期操作；从中长期角度来看，房企还可以在组织架构、收并购、新发展模式上进行探索：
1）房企正在加速调整组织架构，管理层级精简、区域合并、管理人员下沉为主要方向。2）并购融资的利好不断释放，我们认为政府牵线、融资较为畅通、央国企主导的项目收并购会率先展开。
3）“代建+ TOD+城市更新”成为行业发展的新模式之一。
投资建议
3 月 16 日，金融委会议提出“有关部门要积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策”，或意味着各地会更积极的出台对房地产市场有利的宽松向政策，房地产政策或将有实质性的好转。此后央行、银保监会、外汇局、财政部、证监会同时就地产行业密集表态，释放强烈的维稳信号。虽然 1-2 月投资与销售数据层面均超过市场预期，但实际市场销售仍然低迷，近期地方政策对市场的提振作用较为有限。同时房企仍然面临较大的资金压力，前期信贷支持并未到位，3-4 月也将迎来偿债高峰期，因此短期数据表面的超预期可能并不能延续，我们认为地方层面供需端、房企资金端仍有持续进一步调整的空间。从板块投资角度来看，我们认为一二季度交替时仍是较好的配臵窗口期，政策改善预期仍在加强，建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线：
1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A、龙湖集团、华润臵地。
2）财报安全性高、现金流较为稳定的区域性央国企或区域龙头民企：建发国际、越秀地产、美的臵业、滨江集团。
3）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。
4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、保利物业、中海物业、新城悦服务。
风险提示：
政策效果不及预期；房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧
核心观点
从房地产贷款首付政策看，两成首付是一个明显的宽松政策信号。06-21年 15年来房贷首付比例下调至 20%只有两次：
1）08年金融危机爆发，为了稳经济、稳楼市，当年 10月央行推出新政：最低首付款比例调整为 20%；
2）14年 9月 30日，首套贷款最低首付 3成，15年 9月 30日非限购城市执行首套贷款最低首付比例不低于 25%，16年 2月非限购城市首套房首付比例最低可达20%。经过两次“降首付”配合其他行业政策调整后，房地产市场均出现了明显的销售回暖、房价上涨、库存上行速度放缓或库存量出现了下降。我们认为首付比例下调，尤其是商业贷款方面的首付比例下调，已经是一个重要的信号，首付比例下调的城市仍将不断增加，但高能级城市的跟进才能起到更明确的意义。
从 08、14 年地产周期对比看，当前市场环境下房地产政策的趋势将如何演变？我们认为当前政策调整的方向为：从目前政策的紧迫度来看，房企资金压力缓释>需求端放松>供给端调整。08、14年的房地产放松主要的政策均是从需求端发力的，08 年放松了居民购房的金融条件与准入门槛，14 年注重解决当时库存高企的核心问题，采取了松绑限购、7 折房贷、降息降首付等措施。21Q4开始主要是基于房地产企业债务风险集中爆发、或成为经济增长的隐忧出发。因此中央更多考虑先从房企合理资金被满足的角度出发调整，后续才开始关注到需求端的调整，且需求端的调整将多以地方微调为主，全国性的需求端政策调整的概率相对较低。房企资金压力缓释具体做法有：1）“三道红线”梯度化管理，把国央企与民营企业在指标数值以及调整过渡期时长上有所区分。2）政策端助企纾困，准许缓缴土地出让金、降低土地出让金保证金比例、加强并购贷开发贷等信贷支持、允许保函抵顶预售资金、缩短行政审批时限等。3）释放积极信号，引导金融机构保持新增贷款适度增长。4）允许房企将存量资产改造为保障房，从而一定程度上化解房企债务危机。5）以省市为单位，地方政府城投平台适当接手部分房企项目缓解当地企业资金压力和减少需求端的观望情绪。需求端政策对市场有效性由强到弱总结为：全面的限购放松→限贷放松（下调首付比例→下调房贷利率）→局部的限购放松→限价空间提高→限售放松→人才、人口等购房鼓励政策→降交易税费等。
从多个维度去看，哪些地方面临救市压力，可以从哪些方面入手？1）当前弱二线及三四线城市的去库存压力较大，供需两端政策或将以去库存为主要导向。例如台州、哈尔滨、大连、宜兴、益阳、烟台。需求端方面 a）扩大需求，放宽部分地区或人群的限购，支持改善性需求；b）适当鼓励棚改货币化安臵，通过政府回购等方式转化安臵房；c）强化信贷支持，放宽二套房限贷、引导下调房贷利率。供应端，合理控制新房供应规模，依据片区去化周期动态调整宅地供应量，降低部分片区的库存风险，同时有效缓解房企资金压力。2）在停缓工和交付风险问题突出的城市，重视受困房企流动性问题的解决工作。综合停工规模、问题项目数量来看，我们认为交付风险主要聚焦在长沙、福州、盐城、广州、重庆五个城市，在这些城市房企或将面临更多的流动性问题，地方政府应当更加注重房企流动性风险化解及保障房企合理资金的相关工作。3）经济增长压力大，同时依赖房地产投资的省份是云南，预计将针对地产投资进行政策方面的调整；结合固投增速目标来看，河南、辽宁计划将固投作为拉动今年经济增长的重要抓手。4）房企暴雷集中的地区，例如广东，政府将在牵头房企间收并购、鼓励金融机构稳妥有序增加房地产贷款、房
企合理资金满足上有望进行进一步的优化调整。5）目前新房市场仍以刚需为主导的城市，未来改善需求释放空间可观，政策可以针对改善性需求释放调整，臵换客户可以享受按揭贷款、网签备案等方面便利。例如深圳、大连、郑州、哈尔滨、廊坊、香河、固安等。
房企可以通过哪些途径主动化解当前困局？我们认为目前房企资金链仍处于“内外交困”的境地，行业回暖前现金回笼不及 2022 年上半年债务到期速度是目前房企面临的最大困局。我们认为解决当前困境，一方面，依靠政策纾困房企；另一方面，房企需要积极主动展开自救，具体措施有：
1）股东输血（富力、当代、旭辉）；
2）出售项目（世茂、奥园、融创）；
3）公司回购债券&高管购买债券（中梁、融信、龙光等；碧桂园、旭辉、新城、金地）；
4）交换要约求展期（荣盛、禹洲、大发）；
5）聘请财务顾问（当代臵业、正荣）；
6）引入战投（万达商管）；
7）债权人积极沟通与债务重组（华夏幸福）；
8）出售物业公司（禹洲、富力、中梁）；
9）节衣缩食（万科）；
10）股票增持（碧桂园、富力、世茂等）；
11）引入国资（华南城、恒大）。
以上自救措施为短期、及时性的措施，是更多起到释放信号作用、加强信心的短期操作；从中长期角度来看，房企还可以在组织架构、收并购、新发展模式上进行探索：
1）房企正在加速调整组织架构，管理层级精简、区域合并、管理人员下沉为主要方向。2）并购融资的利好不断释放，我们认为政府牵线、融资较为畅通、央国企主导的项目收并购会率先展开。
3）“代建+ TOD+城市更新”成为行业发展的新模式之一。
投资建议
3 月 16 日，金融委会议提出“有关部门要积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策”，或意味着各地会更积极的出台对房地产市场有利的宽松向政策，房地产政策或将有实质性的好转。此后央行、银保监会、外汇局、财政部、证监会同时就地产行业密集表态，释放强烈的维稳信号。虽然 1-2 月投资与销售数据层面均超过市场预期，但实际市场销售仍然低迷，近期地方政策对市场的提振作用较为有限。同时房企仍然面临较大的资金压力，前期信贷支持并未到位，3-4 月也将迎来偿债高峰期，因此短期数据表面的超预期可能并不能延续，我们认为地方层面供需端、房企资金端仍有持续进一步调整的空间。从板块投资角度来看，我们认为一二季度交替时仍是较好的配臵窗口期，政策改善预期仍在加强，建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线：
1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A、龙湖集团、华润臵地。
2）财报安全性高、现金流较为稳定的区域性央国企或区域龙头民企：建发国际、越秀地产、美的臵业、滨江集团。
3）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。
4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、保利物业、中海物业、新城悦服务。
风险提示：
政策效果不及预期；房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧
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