#查理苏[超话]#
在美留学时，我打过各种零工。其中有一回，我和上海来的老曹去给家中国餐馆装修房子。这家餐馆的老板是个上海人，尖嘴猴腮，吝啬得不得了；给人家当了半辈子的大厨，攒了点钱，自己要开店，又有点烧得慌——这副嘴脸实在是难看，用老曹的话来说，是一副赤佬像。上工第一天，他就对我们说：我请你们俩，就是要省钱，否则不如请老美。这工程要按我的意思来干。要用什么工具、材料，向我提出来，我去买。别想揩我的油……
以前，我知道美国的科技发达、商业也发达，但我还不知道，美国还是各种手艺人的国家。我们打工的那条街上就有一大窝，什么电工、管子工、木工等等，还有包揽装修工程的小包工头儿；一听见我们开了工，就都跑来看。先看我们抡大锤、打钎子，面露微笑，然后就跑到后面去找老板，说：你请的这两个宝贝要是在本世纪内能把这餐馆装修完，我输你一百块钱。我脸上着实挂不住，真想扔了钎子不干。但老曹从牙缝里啐口吐沫说：不理他！这个世纪干不完，还有下个世纪，反正赤佬要给我们工钱……
俗话说，没有金刚钻，别揽磁器活。要是不懂怎么装修房子就去揽这个活，那是我们的错。我虽是不懂，但有一把力气，干个小工还是够格的。人家老曹原是沪东船厂的，是从铜作工提拔起来的工程师，专门装修船舱的，装修个餐馆还不知道怎么干吗……他总说，现在的当务之急是买工具、租工具，但那赤佬老板总说，别想揩油。与其被人疑为贪小便宜，还不如闷头干活，赚点工钱算了。
等把地面打掉以后，我们在这条街上赢得了一定程度的尊敬。顺便说一句，打下来的水泥块是我一块块抱出去，扔到垃圾箱里，老板连个手推车都舍不得租。他觉得已经出了人工钱，再租工具就是吃了亏。那些美国的工匠路过时，总来聊聊天，对我们的苦干精神深表钦佩。但是他们说，活可不是你们俩这种干法。说实在的，他们都想揽这个装修工程，只是价钱谈不拢。下一步是把旧有的隔断墙拆了。我觉得这很简单，挥起大锤就砸——才砸了一下，就被老板喝止。他说这会把墙里的木料砸坏。隔断墙里能有什么木料，不过是些零零碎碎的破烂木头。但老板说，要用它来造地板。于是，我们就一根根把这些烂木头上的钉子起出来。美国人见了问我们在干什么，我如实一说，对方捂住肚子往地下一蹲，笑得就地打起滚来。这回连老曹脸上都挂不住了，直怪我太多嘴……
起完了钉子，又买了几块新木料，老板要试试我们的木匠手艺，让我们先造个门。老曹就用锯子下起料来：我怎么看，怎么觉得这锯子不像那么回事儿，锯起木头来直拐弯儿。它和我以前见过的锯子怎么就那么不一样呢。正在干活，来了一个美国木匠。他笑着问我们原来是干啥的。我出国前是个大学教师，但这不能说，不能丢学校的脸。老曹的来路更不能说，说了是给沪东船厂丢脸。我说：我们是艺术家。这话不全是扯谎。我出国前就发表过小说，至于老曹，颇擅丹青，作品还参加过上海工人画展……那老美说：我早就知道你们是艺术家！我暗自得意：我们身上的艺术气质是如此浓郁，人家一眼就看出来了。谁知他又补充了一句，工人没有像你们这么干活的！等这老美一走，老曹就扔下了锯子，破口大骂起来。原来这锯子的正确用途，是在花园里锯锯树杈……
我们给赤佬老板干了一个多月，也赚了他几百块钱的工钱，那个餐馆还是不像餐馆，也不像是冷库，而是像个破烂摊。转眼间夏去秋来，我们也该回去上学了。那老板的脸色越来越难看，天天催我们加班。催也没有用，手里拿着手锤铁棍，拼了命也是干不出活来的。那条街上的美国工匠也嗅出味来了，全聚在我们门前，一面看我们俩出洋像，一面等赤佬老板把工程交给他们。在这种情况下，连老曹也绷不住，终于和我一起辞活不干了。于是，这工程就像熟透的桃子一样，掉进了美国师傅的怀里。本来，辞了活以后就该走掉。但老曹还要看看美国人是怎么干活的。他说，这个工程干得窝囊，但不是他的过错，全怪那赤佬满肚子馊主意。要是由着他的意思来干，就能让洋鬼子看看中国人是怎么干活的……
美国包工头接下了这个工程，马上把它分了出去，分给电工、木工、管子工，今天上午是你的，下午是他的，后天是我的，等等。几个电话打出去，就有人来送工具，满满当当一卡车。这些工具不要说我，连老曹都没见过。除了电锯电刨，居然还有用电瓶的铲车，可以在室内开动，三下五除二，就把我们留下的破烂从室内推了出去。电工上了电动升降台，在天花板上下电线，底下木工就在装配地板，手法纯熟之极。虽然是用现成的构件，也得承认人家干活真是太快了。装好以后电刨子一跑，贼亮；干完了马上走人，运走机械，新的工人和机械马上开进来……转眼之间，饭馆就有个样儿了……我和老曹看了一会儿，就灰溜溜地走开了。这是因为我们都当过工人，知道怎么工作才有尊严。
在美留学时，我打过各种零工。其中有一回，我和上海来的老曹去给家中国餐馆装修房子。这家餐馆的老板是个上海人，尖嘴猴腮，吝啬得不得了；给人家当了半辈子的大厨，攒了点钱，自己要开店，又有点烧得慌——这副嘴脸实在是难看，用老曹的话来说，是一副赤佬像。上工第一天，他就对我们说：我请你们俩，就是要省钱，否则不如请老美。这工程要按我的意思来干。要用什么工具、材料，向我提出来，我去买。别想揩我的油……
以前，我知道美国的科技发达、商业也发达，但我还不知道，美国还是各种手艺人的国家。我们打工的那条街上就有一大窝，什么电工、管子工、木工等等，还有包揽装修工程的小包工头儿；一听见我们开了工，就都跑来看。先看我们抡大锤、打钎子，面露微笑，然后就跑到后面去找老板，说：你请的这两个宝贝要是在本世纪内能把这餐馆装修完，我输你一百块钱。我脸上着实挂不住，真想扔了钎子不干。但老曹从牙缝里啐口吐沫说：不理他！这个世纪干不完，还有下个世纪，反正赤佬要给我们工钱……
俗话说，没有金刚钻，别揽磁器活。要是不懂怎么装修房子就去揽这个活，那是我们的错。我虽是不懂，但有一把力气，干个小工还是够格的。人家老曹原是沪东船厂的，是从铜作工提拔起来的工程师，专门装修船舱的，装修个餐馆还不知道怎么干吗……他总说，现在的当务之急是买工具、租工具，但那赤佬老板总说，别想揩油。与其被人疑为贪小便宜，还不如闷头干活，赚点工钱算了。
等把地面打掉以后，我们在这条街上赢得了一定程度的尊敬。顺便说一句，打下来的水泥块是我一块块抱出去，扔到垃圾箱里，老板连个手推车都舍不得租。他觉得已经出了人工钱，再租工具就是吃了亏。那些美国的工匠路过时，总来聊聊天，对我们的苦干精神深表钦佩。但是他们说，活可不是你们俩这种干法。说实在的，他们都想揽这个装修工程，只是价钱谈不拢。下一步是把旧有的隔断墙拆了。我觉得这很简单，挥起大锤就砸——才砸了一下，就被老板喝止。他说这会把墙里的木料砸坏。隔断墙里能有什么木料，不过是些零零碎碎的破烂木头。但老板说，要用它来造地板。于是，我们就一根根把这些烂木头上的钉子起出来。美国人见了问我们在干什么，我如实一说，对方捂住肚子往地下一蹲，笑得就地打起滚来。这回连老曹脸上都挂不住了，直怪我太多嘴……
起完了钉子，又买了几块新木料，老板要试试我们的木匠手艺，让我们先造个门。老曹就用锯子下起料来：我怎么看，怎么觉得这锯子不像那么回事儿，锯起木头来直拐弯儿。它和我以前见过的锯子怎么就那么不一样呢。正在干活，来了一个美国木匠。他笑着问我们原来是干啥的。我出国前是个大学教师，但这不能说，不能丢学校的脸。老曹的来路更不能说，说了是给沪东船厂丢脸。我说：我们是艺术家。这话不全是扯谎。我出国前就发表过小说，至于老曹，颇擅丹青，作品还参加过上海工人画展……那老美说：我早就知道你们是艺术家！我暗自得意：我们身上的艺术气质是如此浓郁，人家一眼就看出来了。谁知他又补充了一句，工人没有像你们这么干活的！等这老美一走，老曹就扔下了锯子，破口大骂起来。原来这锯子的正确用途，是在花园里锯锯树杈……
我们给赤佬老板干了一个多月，也赚了他几百块钱的工钱，那个餐馆还是不像餐馆，也不像是冷库，而是像个破烂摊。转眼间夏去秋来，我们也该回去上学了。那老板的脸色越来越难看，天天催我们加班。催也没有用，手里拿着手锤铁棍，拼了命也是干不出活来的。那条街上的美国工匠也嗅出味来了，全聚在我们门前，一面看我们俩出洋像，一面等赤佬老板把工程交给他们。在这种情况下，连老曹也绷不住，终于和我一起辞活不干了。于是，这工程就像熟透的桃子一样，掉进了美国师傅的怀里。本来，辞了活以后就该走掉。但老曹还要看看美国人是怎么干活的。他说，这个工程干得窝囊，但不是他的过错，全怪那赤佬满肚子馊主意。要是由着他的意思来干，就能让洋鬼子看看中国人是怎么干活的……
美国包工头接下了这个工程，马上把它分了出去，分给电工、木工、管子工，今天上午是你的，下午是他的，后天是我的，等等。几个电话打出去，就有人来送工具，满满当当一卡车。这些工具不要说我，连老曹都没见过。除了电锯电刨，居然还有用电瓶的铲车，可以在室内开动，三下五除二，就把我们留下的破烂从室内推了出去。电工上了电动升降台，在天花板上下电线，底下木工就在装配地板，手法纯熟之极。虽然是用现成的构件，也得承认人家干活真是太快了。装好以后电刨子一跑，贼亮；干完了马上走人，运走机械，新的工人和机械马上开进来……转眼之间，饭馆就有个样儿了……我和老曹看了一会儿，就灰溜溜地走开了。这是因为我们都当过工人，知道怎么工作才有尊严。
什么是社区生鲜超市新模式？其优势在哪？——韵豚鲜品牌连锁
随着时代的发展，社区生鲜超市逐渐兴起，社区生鲜超市就是在社区周边售卖生鲜产品的门店，传统的社区生鲜超市主要以经营线下店为主，随着市场的变化，社区生鲜超市也出现了新的模式，接下来就和小编一起看看社区生鲜超市的新模式到底怎么样吧!
一、社区生鲜超市新模式
就当前的社区市场来看，已经逐步形成了超市到家、生鲜电商和社区店的局面，背后也是有实力强劲的企业在支持运营，由于今年疫情的影响，越来越多的社区居民享受到了商品到家的好处，因此生鲜到家模式也在此期间迎来了快速增长。
社区生鲜超市新模式的出现也相当于是社区新零售的发展，其中比较特别并且发展较好的有社区团购模式、前置仓模式以及商超到家模式等等，当然自动卖菜机也是发展的一个代表，但普及性没有前几者那么广。
二、新模式的具体表现形式
阿里巴巴旗下的线下商超大润发，生鲜电商盒马和菜划算以及社区店盒马mini；腾讯京东下的线下商超沃尔玛和永辉，生鲜电商永辉生活、京东到家、每日优鲜，社区店永辉mini、钱大妈；苏宁的线下商超家乐福中国，生鲜电商家乐福到家，社区店苏宁 小店；美团线下商超小象生鲜，生鲜电商美团买菜，社区店谊品生鲜。
当然社区团购也算是新模式的一种表现形式，上述的很多企业都开始布局社区生鲜团购市场了，如阿里巴巴投资十荟团，并且布局驿站团购、盒马团购等；腾讯投资兴盛优选、同程生活；京东拥有友家铺子、区区购等社区团购平台，也有传出“京东优选”即将诞生；美团已经上线了美团优选社区团购平台。
三、新模式有什么优势
改变传统线下社区生鲜超市经营方式，提高了运营效率，并增加了众多新的销量增长点。线下的门店推广、人工以及获客成本降低，而且营业时间也会更长，那么自然就会提升商家的利润。
社区生鲜超市新模式的流量更多，线上的交付更快速，用户体验会更好，配送成本也会更低，也较为有效的解决了最后一公里的问题，这种模式的可持续发展能力也会更好，便于在全国形成规模化的复制，快速完成落地。
四、社区生鲜超市新模式怎么做
从以上的介绍来看，需要企业搭建一个线上平台、在社区周边设置线下门店还需要消费者的参与，就新模式中的社区生鲜团购来说，一般是通过社区团购系统搭建一个社区团购平台，有资质的社区便利店、宝妈、驿站都可以成为自提点，消费者就是社区居民，由团长进行管理。
安阳天韵食品加工有限公司是一家以生猪屠宰为主导，集科、工、农、贸为一体的综合性现代化食品制造、冷链物流、零售终端等服务于一体的企业，年屠宰生猪50万头，主导产品包括冷鲜肉、高中低温白条、猪副产品等。同时公司自主创造了自有品牌——韵豚鲜，目前已发展成为以韵豚鲜为主导品牌，拥有鲜冻品销售、冷链物流、连锁终端、电子商务等多种体系的现代化销售公司。韵豚鲜是天韵食品精心打造的安全健康的产品品牌。经过严格的检验检疫，接受政府监管全程检疫；采用先进的屠宰工艺、冷却排酸技术，全程冷链运输，保证新鲜营养；从生产到餐桌，全程安全追踪。选择食品连锁加盟，欢迎选择天韵食品连锁店。加盟热线为400-001-5176。
随着时代的发展，社区生鲜超市逐渐兴起，社区生鲜超市就是在社区周边售卖生鲜产品的门店，传统的社区生鲜超市主要以经营线下店为主，随着市场的变化，社区生鲜超市也出现了新的模式，接下来就和小编一起看看社区生鲜超市的新模式到底怎么样吧!
一、社区生鲜超市新模式
就当前的社区市场来看，已经逐步形成了超市到家、生鲜电商和社区店的局面，背后也是有实力强劲的企业在支持运营，由于今年疫情的影响，越来越多的社区居民享受到了商品到家的好处，因此生鲜到家模式也在此期间迎来了快速增长。
社区生鲜超市新模式的出现也相当于是社区新零售的发展，其中比较特别并且发展较好的有社区团购模式、前置仓模式以及商超到家模式等等，当然自动卖菜机也是发展的一个代表，但普及性没有前几者那么广。
二、新模式的具体表现形式
阿里巴巴旗下的线下商超大润发，生鲜电商盒马和菜划算以及社区店盒马mini；腾讯京东下的线下商超沃尔玛和永辉，生鲜电商永辉生活、京东到家、每日优鲜，社区店永辉mini、钱大妈；苏宁的线下商超家乐福中国，生鲜电商家乐福到家，社区店苏宁 小店；美团线下商超小象生鲜，生鲜电商美团买菜，社区店谊品生鲜。
当然社区团购也算是新模式的一种表现形式，上述的很多企业都开始布局社区生鲜团购市场了，如阿里巴巴投资十荟团，并且布局驿站团购、盒马团购等；腾讯投资兴盛优选、同程生活；京东拥有友家铺子、区区购等社区团购平台，也有传出“京东优选”即将诞生；美团已经上线了美团优选社区团购平台。
三、新模式有什么优势
改变传统线下社区生鲜超市经营方式，提高了运营效率，并增加了众多新的销量增长点。线下的门店推广、人工以及获客成本降低，而且营业时间也会更长，那么自然就会提升商家的利润。
社区生鲜超市新模式的流量更多，线上的交付更快速，用户体验会更好，配送成本也会更低，也较为有效的解决了最后一公里的问题，这种模式的可持续发展能力也会更好，便于在全国形成规模化的复制，快速完成落地。
四、社区生鲜超市新模式怎么做
从以上的介绍来看，需要企业搭建一个线上平台、在社区周边设置线下门店还需要消费者的参与，就新模式中的社区生鲜团购来说，一般是通过社区团购系统搭建一个社区团购平台，有资质的社区便利店、宝妈、驿站都可以成为自提点，消费者就是社区居民，由团长进行管理。
安阳天韵食品加工有限公司是一家以生猪屠宰为主导，集科、工、农、贸为一体的综合性现代化食品制造、冷链物流、零售终端等服务于一体的企业，年屠宰生猪50万头，主导产品包括冷鲜肉、高中低温白条、猪副产品等。同时公司自主创造了自有品牌——韵豚鲜，目前已发展成为以韵豚鲜为主导品牌，拥有鲜冻品销售、冷链物流、连锁终端、电子商务等多种体系的现代化销售公司。韵豚鲜是天韵食品精心打造的安全健康的产品品牌。经过严格的检验检疫，接受政府监管全程检疫；采用先进的屠宰工艺、冷却排酸技术，全程冷链运输，保证新鲜营养；从生产到餐桌，全程安全追踪。选择食品连锁加盟，欢迎选择天韵食品连锁店。加盟热线为400-001-5176。
产业园区 运营模式全解析， 实操干货，赶紧收藏！
导读：产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别，其管理及开发是一个充满智慧的过程。1984年我国开始设立第一批经济技术开发区，之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态，成为各地区经济建设的重要支柱。
01 园区的五种不同的运营模式
1、政府运营模式
这里的政府运营模式与行政主导型园区有关联，但却是不同概念。政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。
政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。对于一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。广州天河软件园就属于这类运营模式。
2、投资运营模式
投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。
这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这一模式。
3、服务运营模式
随着经济的发展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上出现了服务运营模式的园区。
园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。
4、土地盈利模式
随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能，所以一些园区通过控制大面积的土地，在进行初步开发后，短期内提升土地的价值，然后进行地产开发或转让。
这种模式更像一个有规划的地产开发商，获利能力非常的强大，同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。这方面做的比较好的是中关村软件园。
5、产业运营模式
一些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的就是要做一个产业链，比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等，这些产业园在投资初期就会进行招商引资，引入企业资本一起搭台，然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备。
园区会对一些有实力的入驻企业进行投资，甚至直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目。这种运营模式的产业园往往要具备三种职能：行政职能、服务职能和企业投资运营职能。对园区的管理能力和运营能力都提出了很强的要求。
例如重庆的两江国家开发区，规划多个产业一起运营，有招商、有投资、有独资，运营复杂，然而一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产业优势。
02 园区不同发展阶段的模式分析
所谓产业园区，实际上是由于生产行为和交易行为带来的一种空间聚集模式，初期的聚集所带来的相关功能需求和衍生经济行为，造成了园区不同发展阶段的聚集方式和空间特征，也成为我们定义发展阶段特征的主要依据。
我们在这里把产业园区的发展定义为四个阶段：
第1阶段: 生产要素聚集
发展阶段：要素群集阶段；
核心驱动：由政府的优惠政策等外力驱动；
产业聚集动力：低成本导向，由于优惠政策的吸引生产要素的低成本导致人才、技术、资本的流入，但要素低效率配置；
主要产业类型发展需求因素：低附加值、劳动密集型传统产业；
产业空间形态：纯产业区、在空间上呈现沿交通轴线布局，单个企业或同类企业聚集。
园区功能：加工型、单一的产品制造、加工；
园区增值方式：可称之为工业产品“贸—工—技”，其增值手段主要是“贸易链”，即通过与区内外，国内外的贸易交换获取附加值；
与城市发展的空间关系：基本脱离；
代表园区：我国一些发展水平偏低的产业园区目前尚处于这一阶段。
第2阶段：产业主导特征
发展阶段：产业主导阶段；
核心驱动力：内力外力并举，即政府和企业市场竞争力驱动双重作用；
产业聚集动力：产业链导向，各种生产要素重新整合，形成稳定的主导产业和具有上、中、下游结构特征的产业链具有良好的产业支撑和配套条件；
主要产业类型：外向型的产业，其中以电子设备、通讯设施制造业一枝独秀；
产业发展需求因素：一定的配套服务和研发能力，这时期企业创新主要依靠外部科学机构和大学的支持，园区内企业自身创新能力较弱；
产业空间形态：纯产业区，在空间上呈现围绕核心企业产业链延伸布局；
园区布局：以产品制造为主；
园区增值方式：人们对园区活动的关注顺序是：工—贸—技。可称之为“高科技产品生产基地”其增值手段主要是“产业链”；
与城市发展空间关系：相对脱离；
代表园区：我国目前大多数发展较高的高新区基本处于这阶段。
第3阶段: 创新突破阶段
发展阶段：创新突破阶段；
核心驱动力：内力为主，技术推动，企业家精神；
产业聚集动力：创新文化；
主要产业类型：技术密集型、创新型产业、高速信息网络技术、生物技术、新型能源技术、新材料和先进制造技术等重要的新兴领域；
产业发展需求因素：高素质人才、较好的信息、技术及其他高新产业配套服务，园区自身创新能力不断增强；
产业空间形态：产业社区，产业间开始产生协同效应，在空间上形成围绕产业集群同层布局；
园区功能：研发型、科技产业型、制造、研发复合功能；
园区增值方式：人们对园区主要活动的关注顺序是“技—工—贸”，其增值手段主要是创新链；
与城市发展空间关系：相对耦合（中枢辐射）；
代表园区：中关村科技园、台湾新竹、法国索菲亚高科技园区。
第4阶段: 现代科技都市
发展阶段：财富凝聚阶段；
核心驱动力：高价值的“财富级”要素的推动；
产业聚集动力：高势能优势；
主要产业类型：文化创意、科技创新产业、及其他高端现代服务业为主；
产业发展需求因素：高价值的品牌，高素质的人才资源，高增值能力和高回报率的巨额金融本；
产业空间形态：综合新城，在空间上，城市功能和产业功能完全融合；
园区功能：复合型（事业发展中心—生活乐园），现代化综合城市功能，产业聚集地，人气的聚集区，文化的扩散区，资本的融通区；
园区增值方式：人们对园区主要活动的关注顺序是“技—贸—工”，以研发中心，研发型产业，科技服务业为主体，其增值手段主要是“财富链”；
与城市发展空间关系：紧密融合（多级耦合式）；
代表园区：美国硅谷
03 园区发展的五个趋势
随着产业园区的主导产业，由传统产业向高新技术产业不断的转型，也必然使园区的发展内容和特征存在以下几个明显的趋势，也是未来产业园区规划和发展中需要注意的内容。
趋势一：从注重优惠政策向发展产业集群转变
从世界高新技术产业发展来看，基本经历了由“单个企业→同类企业集群→产业链→产业集群”的发展路径演变，高新技术产业只有集群化发展，才会激发出更大的能量。
从未来高新技术园区政策走向看，优惠政策将可能逐步从区域倾斜转向技术倾斜和产业倾斜（这是国外通行的做法）。
趋势二：由加工型高新区向研发型高新区转型
由于高新技术园区功能的特殊性，决定了高新技术园区适合打造前端性产业链（研发、设计、中试等）。
未来高新技术园区的发展在于比技术创新能力和技术转化效率，我国高新技术园区也将逐步走向以研发中心、研发型产业、科技服务业为主体的研发型高新技术园区。
趋势三：从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变
随着高新产业系统化、交叉性的增大，使得科技研发与转化的复杂性日益加大，从而大规模研发的系统风险大大增加。
而随着科技预测性和可控性的加强，在总体方向下，将研发课题市场化、模块化、专业化，采用小规模研究，充分利用其灵活性，可有效分散风险和加快科技研发速度。
趋势四：由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育”转变
产业园区的发展，未来必然应该从孤立的工业地产开发走向综合的产业开发，通过土地、地产项目的产业入股等方式，将土地、园区物业与产业开发结合起来。
同样也从片面的环境建设走向全方位的氛围培育，在打造一流的硬环境的同时，加强区域文化氛围、创新机制、管理服务等软环境的建设。
趋势五：由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型
现代的产业发展不同于传统工业发展模式的特性——智力资源密集、规模较小、信息网络化，决定了新的产业区功能的综合性，不是单纯的工业加工、科技产品制造区，还包括配套服务的各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐休憩服务等综合功能。
04 现有的园区运营存在的问题
1、管理体制不够科学
各园区管委会是园区开发建设的直接责任主体, 其职能类似于一级政府, 但缺乏应有的规划、建设及相关审批权限，由于不具备依法行政主体资格, 在入驻企业、上级主管部门之间需要做大量的协调工作, 一旦协调不到位, 将贻误有利的建设时机, 与企业发展中高效、优质的服务要求极不适应。
2、政策措施不够完善
由于目前主要采用行政手段运行模式，加之促进园区发展的专项配套措施还不完善, 仍然存在“以地引资、以地养园区”为主的粗放发展模式，各部门从政策、资金、制度上聚焦园区发展的局面还未形成,行政审批、服务效率和社会信用相对滞后, 地方性的信用体系及管理制度尚未建立。
3、融资渠道较窄
目前,园区发展90%主要依靠财政拨款, 由于基础建设投资回收周期较长, 加之园区自身的造血功能尚未健全, 建设资金不足且没有有效的融资渠道和方式，导致园区的总体开发、配套建设速度缓慢。
尤其在完全行政手段运营模式下, 资金问题往往使得管理者在工业园区的运营管理中有心无力。
4、专业人才比较缺乏
各园区目前的招商、建设和管理团队都由机关工作人员组成，市场化运营的知识和能力还不足，相对园区“专业化、集群化、高端化、国际化”发展方向，现有的运营团队还远远不能满足园区建设和发展的要求。
05 改进运营模式的建议
总体构想：
从园区发展的实际出发，按照“小机构，大服务”和“精减、统一、效能”的准政府体制，贯彻 “强化决策，突出管理，市场服务”和“机构政企合一，职能政企分开，管理政社分开”的理念，在决策和管理上体现政府的强力领导，在经营服务上挖潜和发挥市场的功能，建立“决策机构一元化，管理机构行政化，服务机构企业化”的扁平式直线职能型管委会组织结构。
一是实行以 “一站式服务”、“一个窗口收”、“一个部门执法”为主要内容的管委会封闭运行机制。
实行园区财政单独核算，采取“划分收支，核定基数，超收分成，风险共享，一定几年”的财政管理体制，这样有利于调动园区发展的积极性；综合管国土规划部门授权职能到管委会，对园区内国土规划、土地资源配置、地政执法进行理；建设、环保部门授权职能到管委会，依法对建设项目报建、招投标、施工许可证、合同管理、工程监理、建设工程竣工验收和环境保护等进行管理。
二是引进社会资金（民营资本）入股园区开发建设公司。
与园区管委会办公室两块牌子、一套班子，公司副职以上负责人由政府委派，具体管理人员和信息化、水、电等专业人员均从社会上招聘,组建一支精于管理和运营的专业团队，这样既可以将政府意图贯彻到软件园建设发展中，又能借助专业人才实施园区市场化运营。积极推进资产证券化，争取上市融资，彻底解决园区资金瓶颈。
三是组建或引进若干项目经营公司。
控股培训公司：利用园区的基础设施，和地方科研院所合作，开展园区专业人才订单培训、校企人才对接工程、外包人才批量化培训工程等业务；
参股风险投资公司：凭借信息优势，带头对园区企业进行风险投资，可以吸引外部更多的风险投资基金；
外包广告服务、市政养护、餐饮、酒店、物业管理和商业设施项目，引进社会上有专业、成熟的管理企业，不仅能为园区企业提供优质服务，提升园区整体功能，还分担了园区开发建设公司的职能，使得公司能够集中精力进行招商和建设，为园区发展服务。
导读：产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别，其管理及开发是一个充满智慧的过程。1984年我国开始设立第一批经济技术开发区，之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态，成为各地区经济建设的重要支柱。
01 园区的五种不同的运营模式
1、政府运营模式
这里的政府运营模式与行政主导型园区有关联，但却是不同概念。政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。
政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。对于一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。广州天河软件园就属于这类运营模式。
2、投资运营模式
投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。
这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这一模式。
3、服务运营模式
随着经济的发展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上出现了服务运营模式的园区。
园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。
4、土地盈利模式
随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能，所以一些园区通过控制大面积的土地，在进行初步开发后，短期内提升土地的价值，然后进行地产开发或转让。
这种模式更像一个有规划的地产开发商，获利能力非常的强大，同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。这方面做的比较好的是中关村软件园。
5、产业运营模式
一些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的就是要做一个产业链，比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等，这些产业园在投资初期就会进行招商引资，引入企业资本一起搭台，然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备。
园区会对一些有实力的入驻企业进行投资，甚至直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目。这种运营模式的产业园往往要具备三种职能：行政职能、服务职能和企业投资运营职能。对园区的管理能力和运营能力都提出了很强的要求。
例如重庆的两江国家开发区，规划多个产业一起运营，有招商、有投资、有独资，运营复杂，然而一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产业优势。
02 园区不同发展阶段的模式分析
所谓产业园区，实际上是由于生产行为和交易行为带来的一种空间聚集模式，初期的聚集所带来的相关功能需求和衍生经济行为，造成了园区不同发展阶段的聚集方式和空间特征，也成为我们定义发展阶段特征的主要依据。
我们在这里把产业园区的发展定义为四个阶段：
第1阶段: 生产要素聚集
发展阶段：要素群集阶段；
核心驱动：由政府的优惠政策等外力驱动；
产业聚集动力：低成本导向，由于优惠政策的吸引生产要素的低成本导致人才、技术、资本的流入，但要素低效率配置；
主要产业类型发展需求因素：低附加值、劳动密集型传统产业；
产业空间形态：纯产业区、在空间上呈现沿交通轴线布局，单个企业或同类企业聚集。
园区功能：加工型、单一的产品制造、加工；
园区增值方式：可称之为工业产品“贸—工—技”，其增值手段主要是“贸易链”，即通过与区内外，国内外的贸易交换获取附加值；
与城市发展的空间关系：基本脱离；
代表园区：我国一些发展水平偏低的产业园区目前尚处于这一阶段。
第2阶段：产业主导特征
发展阶段：产业主导阶段；
核心驱动力：内力外力并举，即政府和企业市场竞争力驱动双重作用；
产业聚集动力：产业链导向，各种生产要素重新整合，形成稳定的主导产业和具有上、中、下游结构特征的产业链具有良好的产业支撑和配套条件；
主要产业类型：外向型的产业，其中以电子设备、通讯设施制造业一枝独秀；
产业发展需求因素：一定的配套服务和研发能力，这时期企业创新主要依靠外部科学机构和大学的支持，园区内企业自身创新能力较弱；
产业空间形态：纯产业区，在空间上呈现围绕核心企业产业链延伸布局；
园区布局：以产品制造为主；
园区增值方式：人们对园区活动的关注顺序是：工—贸—技。可称之为“高科技产品生产基地”其增值手段主要是“产业链”；
与城市发展空间关系：相对脱离；
代表园区：我国目前大多数发展较高的高新区基本处于这阶段。
第3阶段: 创新突破阶段
发展阶段：创新突破阶段；
核心驱动力：内力为主，技术推动，企业家精神；
产业聚集动力：创新文化；
主要产业类型：技术密集型、创新型产业、高速信息网络技术、生物技术、新型能源技术、新材料和先进制造技术等重要的新兴领域；
产业发展需求因素：高素质人才、较好的信息、技术及其他高新产业配套服务，园区自身创新能力不断增强；
产业空间形态：产业社区，产业间开始产生协同效应，在空间上形成围绕产业集群同层布局；
园区功能：研发型、科技产业型、制造、研发复合功能；
园区增值方式：人们对园区主要活动的关注顺序是“技—工—贸”，其增值手段主要是创新链；
与城市发展空间关系：相对耦合（中枢辐射）；
代表园区：中关村科技园、台湾新竹、法国索菲亚高科技园区。
第4阶段: 现代科技都市
发展阶段：财富凝聚阶段；
核心驱动力：高价值的“财富级”要素的推动；
产业聚集动力：高势能优势；
主要产业类型：文化创意、科技创新产业、及其他高端现代服务业为主；
产业发展需求因素：高价值的品牌，高素质的人才资源，高增值能力和高回报率的巨额金融本；
产业空间形态：综合新城，在空间上，城市功能和产业功能完全融合；
园区功能：复合型（事业发展中心—生活乐园），现代化综合城市功能，产业聚集地，人气的聚集区，文化的扩散区，资本的融通区；
园区增值方式：人们对园区主要活动的关注顺序是“技—贸—工”，以研发中心，研发型产业，科技服务业为主体，其增值手段主要是“财富链”；
与城市发展空间关系：紧密融合（多级耦合式）；
代表园区：美国硅谷
03 园区发展的五个趋势
随着产业园区的主导产业，由传统产业向高新技术产业不断的转型，也必然使园区的发展内容和特征存在以下几个明显的趋势，也是未来产业园区规划和发展中需要注意的内容。
趋势一：从注重优惠政策向发展产业集群转变
从世界高新技术产业发展来看，基本经历了由“单个企业→同类企业集群→产业链→产业集群”的发展路径演变，高新技术产业只有集群化发展，才会激发出更大的能量。
从未来高新技术园区政策走向看，优惠政策将可能逐步从区域倾斜转向技术倾斜和产业倾斜（这是国外通行的做法）。
趋势二：由加工型高新区向研发型高新区转型
由于高新技术园区功能的特殊性，决定了高新技术园区适合打造前端性产业链（研发、设计、中试等）。
未来高新技术园区的发展在于比技术创新能力和技术转化效率，我国高新技术园区也将逐步走向以研发中心、研发型产业、科技服务业为主体的研发型高新技术园区。
趋势三：从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变
随着高新产业系统化、交叉性的增大，使得科技研发与转化的复杂性日益加大，从而大规模研发的系统风险大大增加。
而随着科技预测性和可控性的加强，在总体方向下，将研发课题市场化、模块化、专业化，采用小规模研究，充分利用其灵活性，可有效分散风险和加快科技研发速度。
趋势四：由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育”转变
产业园区的发展，未来必然应该从孤立的工业地产开发走向综合的产业开发，通过土地、地产项目的产业入股等方式，将土地、园区物业与产业开发结合起来。
同样也从片面的环境建设走向全方位的氛围培育，在打造一流的硬环境的同时，加强区域文化氛围、创新机制、管理服务等软环境的建设。
趋势五：由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型
现代的产业发展不同于传统工业发展模式的特性——智力资源密集、规模较小、信息网络化，决定了新的产业区功能的综合性，不是单纯的工业加工、科技产品制造区，还包括配套服务的各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐休憩服务等综合功能。
04 现有的园区运营存在的问题
1、管理体制不够科学
各园区管委会是园区开发建设的直接责任主体, 其职能类似于一级政府, 但缺乏应有的规划、建设及相关审批权限，由于不具备依法行政主体资格, 在入驻企业、上级主管部门之间需要做大量的协调工作, 一旦协调不到位, 将贻误有利的建设时机, 与企业发展中高效、优质的服务要求极不适应。
2、政策措施不够完善
由于目前主要采用行政手段运行模式，加之促进园区发展的专项配套措施还不完善, 仍然存在“以地引资、以地养园区”为主的粗放发展模式，各部门从政策、资金、制度上聚焦园区发展的局面还未形成,行政审批、服务效率和社会信用相对滞后, 地方性的信用体系及管理制度尚未建立。
3、融资渠道较窄
目前,园区发展90%主要依靠财政拨款, 由于基础建设投资回收周期较长, 加之园区自身的造血功能尚未健全, 建设资金不足且没有有效的融资渠道和方式，导致园区的总体开发、配套建设速度缓慢。
尤其在完全行政手段运营模式下, 资金问题往往使得管理者在工业园区的运营管理中有心无力。
4、专业人才比较缺乏
各园区目前的招商、建设和管理团队都由机关工作人员组成，市场化运营的知识和能力还不足，相对园区“专业化、集群化、高端化、国际化”发展方向，现有的运营团队还远远不能满足园区建设和发展的要求。
05 改进运营模式的建议
总体构想：
从园区发展的实际出发，按照“小机构，大服务”和“精减、统一、效能”的准政府体制，贯彻 “强化决策，突出管理，市场服务”和“机构政企合一，职能政企分开，管理政社分开”的理念，在决策和管理上体现政府的强力领导，在经营服务上挖潜和发挥市场的功能，建立“决策机构一元化，管理机构行政化，服务机构企业化”的扁平式直线职能型管委会组织结构。
一是实行以 “一站式服务”、“一个窗口收”、“一个部门执法”为主要内容的管委会封闭运行机制。
实行园区财政单独核算，采取“划分收支，核定基数，超收分成，风险共享，一定几年”的财政管理体制，这样有利于调动园区发展的积极性；综合管国土规划部门授权职能到管委会，对园区内国土规划、土地资源配置、地政执法进行理；建设、环保部门授权职能到管委会，依法对建设项目报建、招投标、施工许可证、合同管理、工程监理、建设工程竣工验收和环境保护等进行管理。
二是引进社会资金（民营资本）入股园区开发建设公司。
与园区管委会办公室两块牌子、一套班子，公司副职以上负责人由政府委派，具体管理人员和信息化、水、电等专业人员均从社会上招聘,组建一支精于管理和运营的专业团队，这样既可以将政府意图贯彻到软件园建设发展中，又能借助专业人才实施园区市场化运营。积极推进资产证券化，争取上市融资，彻底解决园区资金瓶颈。
三是组建或引进若干项目经营公司。
控股培训公司：利用园区的基础设施，和地方科研院所合作，开展园区专业人才订单培训、校企人才对接工程、外包人才批量化培训工程等业务；
参股风险投资公司：凭借信息优势，带头对园区企业进行风险投资，可以吸引外部更多的风险投资基金；
外包广告服务、市政养护、餐饮、酒店、物业管理和商业设施项目，引进社会上有专业、成熟的管理企业，不仅能为园区企业提供优质服务，提升园区整体功能，还分担了园区开发建设公司的职能，使得公司能够集中精力进行招商和建设，为园区发展服务。
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